Occupier Special 2011Creëren van ‘Winning Workplaces’
3 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                              ...
4 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                              ...
5 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’              Tot slot zijn ook de veranderingen in samenlevin...
6 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                              ...
7 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                            Is HNW voor iedere kantoorgebruike...
8 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                              ...
9 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’Een aantal organisaties heeft inmiddels hiervoor              ...
10 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                             ...
11 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’Minpunt: prijs per vierkante meter neemt toe door            ...
12 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                             ...
13 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’3. Volg de ‘best practices’                                  ...
14 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’                                                             ...
15 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’        Aan de slag:        Welke werkplekconcepten zijn er m...
Business Contacts Eelco Hoet Head of Occupier Business Team +31 (0)20 5 405 405 eelco.hoet@eu.jll.com Report Contacts Rube...
Het Creeren Van Winning Workplaces
Nächste SlideShare
Wird geladen in …5
×

Het Creeren Van Winning Workplaces

878 Aufrufe

Veröffentlicht am

0 Kommentare
1 Gefällt mir
Statistik
Notizen
  • Als Erste(r) kommentieren

Keine Downloads
Aufrufe
Aufrufe insgesamt
878
Auf SlideShare
0
Aus Einbettungen
0
Anzahl an Einbettungen
9
Aktionen
Geteilt
0
Downloads
11
Kommentare
0
Gefällt mir
1
Einbettungen 0
Keine Einbettungen

Keine Notizen für die Folie

Het Creeren Van Winning Workplaces

  1. 1. Occupier Special 2011Creëren van ‘Winning Workplaces’
  2. 2. 3 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Het gaat hierbij overigens niet alleen om het gebouw enVoorwoord de werkplek zelf. Ook de aantrekkelijkheid van de vestigingslocatie wordt een steeds belangrijker aspect. Toegenomen reistijden door files, de behoefte aan een grotere vrijheid in de keuze van de woonomgeving en het duurzaamheidsthema vragen om een optimale bereikbaarheid van de werklocatie. Bovendien stellen werknemers steeds hogere eisen aan het voorzieningenniveau van een kantorenlocatie. Ten slotte zien werkgevers zich geconfronteerd met hetHet creëren van ‘Winning nemen van efficiencymaatregelen. Er is een toenemende druk om de vaste kosten voor onder meerWorkplaces’ is voor organisaties huisvesting te verlagen, om zo de concurrentiepositie tecruciaal om succesvol te zijn en talent behouden en te verbeteren. Dit zal zich vertalen in het verhogen van de bezettingsgraad. Alleen op die manieraan te trekken. is het verbeteren van de kwaliteit van kantoren te bekostigen.De aantrekkelijkheid van de werkplek is voororganisaties een steeds belangrijker aspect. Het gaat In deze eerste ‘Occupier Special’ gaan wij in op hetdaarbij niet alleen om het verhogen van de creëren van Winning Workplaces’. Dit is volgens onstevredenheid en productiviteit van medewerkers. In een een cruciale ontwikkeling in de huisvesting vanperiode waarin de beroepsbevolking krimpt, is ook het organisaties. Winning Workplaces kunnen alleen totaantrekken van nieuw talent van groot belang. stand komen als de wensen van de kantoorgebruikersOrganisaties die het lukt om ‘Winning Workplaces’ te centraal staan bij het duurzaam (her)ontwikkelen vancreëren, kunnen de toekomst met vertrouwen kantorenlocaties. Dat vraagt om een heroriëntatie bijtegemoetzien. Zij verzekeren zich van hoge gebruikers. In dit rapport geven wij daarvoor de nodigeproductiviteit en lage huisvestingskosten en kunnen handvatten. Tegelijkertijd is samenwerking tussengoede arbeidskrachten aantrekken én behouden. gebruikers, marktpartijen en overheden een absolute voorwaarde om te komen tot een vraaggestuurdeHoe de toekomstige kantoren eruitzien, wordt sterk kantorenmarkt, waarbij de eindgebruiker centraal staat.beïnvloed door technologische en maatschappelijke Samen met u geven wij hieraan graag vorm.ontwikkelingen. Innovatieve technologieën encommunicatiemiddelen in combinatie met nieuwewerkplekconcepten en veranderendeorganisatieculturen zorgen voor het vervagen van degrens tussen werk en privéleven. Tegelijkertijd is erbehoefte aan een betere ‘work-life balance’ enefficiëntere tijdsbesteding. Het plaats- entijdonafhankelijk werken neemt daardoor een steedsgrotere vlucht. Hierdoor staat Het Nieuwe Werken delaatste tijd vol in de schijnwerpers.Daarnaast zal het profiel van de gemiddeldekantoormedewerker de komende jaren sterkveranderen. Demografische ontwikkelingen zoalsontgroening en vergrijzing zetten druk oparbeidsparticipatie, waardoor steeds meer studenten,vrouwen en senioren kiezen voor een (parttime)kantoorbaan. Maar ook de vanzelfsprekendheidwaarmee jongere generaties omgaan met internet enmobiele communicatie vraagt om een passendewerkomgeving en een slim ingerichte werkplek. Eric Martens Ruben Langbroek Director Occupier Business Head of Research
  3. 3. 4 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ De ontwikkeling van HNW kent drie pijlers: ‘technologie Wat is Het Nieuwe & communicatie’, ‘fysieke werkplek’ en ‘mentaliteit & cultuur’. Op het moment dat een organisatie Werken? (elementen van) HNW wil invoeren, is het belangrijk aandacht te besteden aan alle drie de pijlers. Binnen de pijler ‘mentaliteit & cultuur’ draait het om kernwaarden als vrijheid, flexibiliteit, vertrouwen en eigen verantwoordelijkheid. Dit in tegenstelling tot de traditionele bedrijfssituatie, die juist is gestoeld op hiërarchische verhoudingen en een hoge mate van controle en bureaucratie. Deze pijler kan ook worden gezien als aanjager. De pijlers ‘technologie & communicatie’ en ‘fysieke werkplek’ zijn in deze visie Het begrip Het Nieuwe Werken faciliterend van aard. Zij zorgen voor de juiste randvoorwaarden om ‘mentaliteit & cultuur’ (HNW) staat de laatste tijd vol in de daadwerkelijk te veranderen. schijnwerpers. Toch hebben we het Waarom nu vol in de spotlights? over een ‘containerbegrip’, dat al vele Plaats- en tijdonafhankelijk werken is niet nieuw. Al jaren geleden haar intrede deed en ook sinds de opkomst van de PC en het internet maakt verschillende aanduidingen kent. deze ontwikkeling een stevige opmars. Er is echter een aantal factoren dat de ontwikkeling de afgelopen jaren in een stroomversnelling heeft gebracht. Denk aan de Flexwerken, ‘enterprise 2.0’, ‘smart working’, huidige technologische mogelijkheden, de sterk telewerken, ‘hot desking’, werken nieuwe stijl en toegenomen fileproblematiek en de noodzakelijke slimmer werken zijn allemaal benamingen voor min of kostenbesparingen bij een groot aantal bedrijven sinds meer hetzelfde concept. Onderstaand een korte de financiële crisis en de daaruit volgende recessie. introductie. Naast deze aspecten zijn er andere langetermijntrends, Wat wordt verstaan onder het concept HNW? zoals de ontwikkeling naar een kenniseconomie. HNW betekent voor kantoorgebruikers een manier van Daarbij blijven de kennisintensieve en creatieve banen slimmer en efficiënter werken. Ontwikkelingen in de ICT aanwezig en worden terugkerende administratieve worden onder meer als aanjager gezien voor het beter processen geautomatiseerd of geoutsourcet. Dit vergt inrichten en besturen van organisaties die veel een meer dynamische vorm van samenwerking. Een kenniswerkers in dienst hebben. Het gaat om andere belangrijke factor is het feit dat Generatie Y verandering en vernieuwing van de fysieke werkplek, (1986-2005) van jongs af aan is opgegroeid met de organisatiestructuur en -cultuur, de managementstijl internet en ‘social media’. Zij maken minder en niet te vergeten de mentaliteit van de kenniswerker onderscheid tussen privé en werk. Deze generatie en zijn manager. Daarbij wordt in toenemende mate heeft een sterke behoefte aan flexibiliteit die volledig is een beroep gedaan op het zelforganiserende vermogen verankerd in arbeidsvoorwaarden en de werkomgeving. van medewerkers. Het draait niet meer om Die werkomgeving wordt ook veel meer gezien als aanwezigheid, maar om resultaten. Werken waar en verzamel- en ontmoetingsplaats. wanneer je wilt, met behulp van moderne technologie.De pijlers van Het Nieuwe Werken Bytes: Bricks: Behavior: technologie & fysieke werkplek mentaliteit & communicatie cultuurBron: Bas van de Haterd - Werken Nieuwe Stijl (2010); Ruurd Baane - Het Nieuwe Werken ontrafeld (2010)
  4. 4. 5 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Tot slot zijn ook de veranderingen in samenlevingen en Rijksoverheid markten waarbinnen partijen opereren van belang. Onlangs is de Rijksdienst gestart met een programma rond HNW. Belangrijke thema’s als globalisering, transparantie, Een visie om de best mogelijke overheid te worden door werken duurzaamheid en interactie hebben duidelijke effectiever, efficiënter, maar ook plezieriger te maken. raakvlakken met HNW. Zo heeft het overheidsproject Uitgangspunten voor de werkplek zijn dat deze is gemodelleerd ‘Ambtenaar voor de Toekomst’ zich beziggehouden volgens het informatiedenken en op basis van de uit te voeren met de vraag hoe en in welke mate de Rijksdienst, en activiteiten. De moderne ambtenaar (ambtenaar 2.0) heeft in de meer concreet de rijksambtenaren van de toekomst, de filosofie van HNW geen vaste stek meer en beschikt over alle manier van werken zou moeten aanpassen om te technologische voorzieningen om overal en altijd te kunnen werken, kunnen inspelen op snelle veranderingen in de met of zonder collega’s in de buurt. De aspecten die bij de maatschappij. veranderende werkomgeving worden meegenomen, zijn flexibiliteit, doelmatigheid, vitaliteit en duurzaamheid. Duurzaamheid als een van de drivers Het thema duurzaamheid, dat de afgelopen jaren hoog op de agenda van kantoorgebruikers is komen te staan, heeft eveneens een directe relatie met HNW. Uit ons onderzoek van 2010 onder ruim 160 kantoorgebruikers bleek dat voor 73% van de gebruikers duurzame huisvesting een belangrijk onderwerp is. Ze gaven aan innovatieve werkplekstrategieën te gebruiken om de energieconsumptie en de reistijd en reisafstand van medewerkers te reduceren. Naast ‘energiebesparing’ vonden de respondenten de aspecten ‘gezondheid & comfort’ en ‘flexibiliteit’ de grootste toegevoegde waarden van duurzame huisvesting. Deze aspecten zijn dan ook van groot belang bij het creëren van Winning Workplaces.De ‘drivers’ achter Het Nieuwe Werken ICT-mogelijkheden Fileproblematiek Kostenreductie Kenniseconomie Opkomst Generatie Y DuurzaamheidBron: Jones Lang LaSalle (2011)
  5. 5. 6 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Huisvestingsvoorkeuren Hoe kijken Ruim 40% van de gebruikers heeft een voorkeur voor een mix van kantoortuinen en kleinere ruimten. Circa gebruikers naar een kwart heeft momenteel alleen kantoortuinen. Bij ongeveer 35% van de gebruikers is echter nog sprake hun werkplek? van een traditioneel kantoor. Gebruikers hebben momenteel een ruime hoeveelheid kantoorruimte voor hun bedrijfsvoering gereserveerd. Slechts 10% haalt een gemiddelde bezettingsgraad van 90% of meer. Daartegenover staat dat 10% een bezettingsgraad van 30-50% heeft op een gemiddelde dag. Opvallend is ook dat de helft van de gebruikers aangeeft een bezettingsgraad onder de 70% te hebben. Aangezien grote aantallen kantoormeters dus Jones Lang LaSalle heeft, in niet of nauwelijks in gebruik zijn, kan er een enorme efficiencyslag worden gemaakt onder gebruikers. samenwerking met de vijf grote gemeenten en de Kamers van Flexibiliteit is een belangrijk aspect binnen HNW. De Koophandel, een grootschalig focus binnen HNW ligt voornamelijk op de fysieke inrichting van het kantoor en de kantoorvloer. Groei, onderzoek onder kantoorgebruikers krimp en herindelingen binnen een bedrijf moeten uitgevoerd. Van ruim 300 gebruikers eenvoudig en tegen lage kosten realiseerbaar zijn. Als de gebruiker op dit front flexibeler wil zijn, wordt ook de zijn de huidige en toekomstige contractduur steeds belangrijker. De trend is dat huisvestingskenmerken in kaart huurcontracten steeds korter worden. Gezien de oplopende leegstand in de huidige markt, hebben de gebracht. gebruikers hiervoor een goede onderhandelingspositie. Circa 45% van de gebruikers geeft aan een voorkeur te Bijna 90% van de ondervraagde kantoorgebruikers is hebben voor een huurcontract van 2-5 jaar. Een bekend met HNW. Binnen die groep is ook een groot huurcontract van 5-10 jaar volgt met een aandeel van deel al actief bezig met het concept. Circa 60% geeft 40%. Slechts 8% heeft de voorkeur voor een langere aan HNW binnen 5 jaar in te voeren. Ongeveer een termijn, een voorkeur die overeenkomt met die van derde van de gebruikers is zelfs al bezig met de nagenoeg alle beleggers, financiers en ontwikkelaars. invoering. Uit de resultaten blijkt dat HNW voornamelijk vanuit de pijler ‘technologie & communicatie’ wordt ondersteund. De gebruikers geven aan dat laptops, mogelijkheden tot extern inloggen, smartphones, thuiswerkmogelijkheden en flexibele werkplekken de voornaamste concrete acties zijn.Bezettingsgraad kantoorruimte Voorkeur huurtermijn 11% 10% 8% 8% 40% 39% 40% 44% 30-50% 50-70% 70-90% 90% of meer 0-2 jaar 2-5 jaar 5-10 jaar 10 jaar of meerBron: Jones Lang LaSalle (2011) Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
  6. 6. 7 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Is HNW voor iedere kantoorgebruiker geschikt? Naast segmentatie naar omvang en activiteiten van de gebruiker, is het goed om te kijken naar het aanwezige Een nieuwe werkplekstrategie is in beginsel door iedere personeel. De pijler ‘mentaliteit & cultuur’ is het meest kantoorgebruiker in te voeren. Segmentatie naar cruciaal om een nieuwe werkplekstrategie te laten omvang en activiteiten van de gebruiker is echter slagen. Een goed begrip van de verschillende belangrijk bij de invoering van HNW. Niet voor ieder generaties en leeftijdsgroepen is daarbij van belang. gebruikerstype is het praktisch werkbaar om alle Elke generatie heeft namelijk een unieke visie op het facetten van HNW te implementeren. gebied van samenwerken, de werkomgeving, werken op afstand en de inrichting van de werkplek.KPN Organisaties met een personeelsbestand datHet programma HNW van KPN richt zich op drie onderling voornamelijk bestaat uit Generatie Y, zullen in desamenhangende domeinen: een nieuw werkplekconcept, aanpassingen praktijk minder opstartproblemen ondervinden bij deaan de virtuele werkplek – bijvoorbeeld door het beschikbaar maken van invoering van HNW vergeleken met organisaties metsmartphones en laptops – en een nieuwe manier van samenwerken. Door vooral medewerkers die niet zijn opgegroeid in hetmensen de mogelijkheid te bieden zelf te bepalen waar en wanneer zij hun digitale tijdperk.werk doen, wil KPN meehelpen aan het oplossen van hetmobiliteitsprobleem, reistijd besparen en de CO2-uitstoot terugdringen. Iedere kantoororganisatie zal dus zelf moeten bepalenKPN is een proef gestart om de spits te mijden en flexibel werken te wanneer, in welke mate en hoe snel HNW wordtbevorderen. Dit is een van de maatregelen om een cultuur te creëren ingevoerd. Vooral organisaties met veel kenniswerkerswaarin plaats- en tijdonafhankelijk werken een centrale rol speelt. Door de en een grote informatiecomponent zijn geschikt voorintroductie van dit nieuwe werkplekconcept nam het vloeroppervlak per HNW. Beroepen waar creativiteit enmedewerker op het hoofdkantoor in Den Haag met 25% af. denkwerk belangrijke componenten zijn, behalen de grootste ‘winst’ met de invoering van HNW. Toch zijn ook beroepsgroepen met meer gestandaardiseerde werkzaamheden geschikt om bepaalde elementen van HNW door te voeren. Bijvoorbeeld als de werkzaamheden wel in zeer grote mate vastliggen, maar de plaats en tijd niet, zoals bij callcentermedewerkers en systeembeheerders. Het concept is dus breed inzetbaar binnen zowel het bedrijfsleven als de overheid. Zelfs bij invoering van slechts enkele elementen uit het concept, zoals plaats- en tijdonafhankelijk werken, zijn er grote voordelen te behalen voor werkgever en medewerker. Werkplekbehoeften per generatie Senioren Babyboomers Generatie X Generatie Y (vóór 1945) (1945-1965) (1966-1985) (1986-2005) Het werk gedaan krijgen Individueel werk op Samenwerken in face-to- Werk afronden via e- Samenwerken op de snelst mogelijke specifieke taken. face ontmoetingen. mail of voicemail. manier. Diverse Openheid en eenvoudige Moet ik überhaupt op Werkomgeving Privékantoor. ontmoetingsruimten. toegang tot collega’s. kantoor zijn? Werken op afstand Is dat mogelijk? Af en toe, indien nodig. Niet echt bijzonder. Een ‘way of life’. Kantoortuinen en lage Traditioneel kantoor en Vrijheid om rond te Inrichting werkplek Traditionele meubels. scheidingswanden. Veel vergaderruimten. wandelen. natuurlijk licht. Bron: Jones Lang LaSalle (2011)
  7. 7. 8 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Ook de mogelijkheden voor een hogereDe ‘Winning arbeidsparticipatie nemen toe. Parttime werkende vrouwen, senioren en mensen met een beperkingWorkplace’ vormen arbeidspotentieel dat door de invoering van HNW makkelijker beschikbaar kan komen. Verder valt ook de uitstroom van zeer ondernemende medewerkers beter te pareren. Want een van de voornaamste redenen voor deze groep om voor zichzelf te beginnen, is de hoge mate van flexibiliteit.Kantoororganisaties moeten hunwerkplekstrategie gaan vertalen naarWinning Workplaces. Debelangrijkste beweegreden is de slagom talent, die in de komende jarengaat plaatsvinden op de arbeidsmarkt.Deze trend wordt in sterke mate gedreven doordemografische veranderingen. In het komende Hoe ziet de Winning Workplace eruit?decennium neemt de beroepsbevolking in Nederlandaf: meer dan 10% gaat met pensioen vóór 2020. Een Winning Workplace is meer dan alleen een kantoorIn de ene regio zal de afname van de beroepsbevolking met bijbehorende faciliteiten. Een werkplek hoeft nietsterker zijn dan in de andere. Vooral in de zuidelijke en per definitie binnen een specifiek kantoorgebouw tenoordelijke regio’s zal de afname sterk zijn. De zijn. De werkplek kan ook elders zijn, zoals thuis,Randstedelijke provincies kunnen de komende jaren onderweg of in een willekeurig satellietkantoor. Maarnog een gezonde bevolkingstoename verwachten, die ook het werken in de `digital cloud` via on- en offlinevoornamelijk wordt veroorzaakt door verhuizingen meetingconcepten, zoals Seat2meet.com, maakt dezevanuit andere delen van Nederland naar de Randstad. flexibiliteit mogelijk.Maar het is een feit dat we de komende jaren te makenkrijgen met grote krapte op de arbeidsmarkt door een Toekomstige medewerkers, veelal behorend totsterke toename van de vergrijzing en de ontgroening Generatie Y, maar ook de huidige kantoorgebruikersen door meer druk op arbeidsparticipatie van de totale stellen andere eisen aan hun werkplek op kantoor. Datberoepsbevolking. zijn vooral eisen met betrekking tot flexibiliteit, bereikbaarheid en de balans tussen werk en privé. AanDe Winning Workplace als onderscheidende die behoeften kan via HNW tegemoet wordencomponent gekomen. Oplossingen zijn onder meer de beschikbaarheid van glasvezelnetwerken,De werkplek wordt steeds belangrijker in het flexwerkplekken, multimodale bereikbaarheid, coffeeaantrekken en behouden van talent. Het corners en loungeplekken. Maar ook faciliteiten zoalskantoorgebouw wordt de komende jaren een belangrijk kinderdagverblijven, sportscholen en mogelijkhedenonderdeel van het bedrijfsimago van organisaties. voor ‘easy shopping’ horen daarbij. Nieuwe toetredersZogenoemde Winning Workplaces zijn cruciaal in het op de arbeidsmarkt zullen deze faciliteiten steeds meerbinden van medewerkers aan de organisatie: duurzame als onmisbare ‘secundaire arbeidsvoorwaarden’en flexibele, meer inspirerende omgevingen met beschouwen.toegang tot faciliteiten die zijn gericht op een optimalework-life balance. Ook een goede bereikbaarheid met Er zijn verschillende stadia in flexibilisering vanverschillende vervoersvormen is belangrijk. Duurzame werkplekken op kantoor. Organisaties kunnen zelfhuisvesting leidt daarnaast tot meer comfort en een bepalen in hoeverre zij HNW doorvoeren, afhankelijkbeter binnenklimaat. De werkgever profiteert uiteraard van de bedrijfsprocessen en de heersende mentaliteitvan tevreden medewerkers. Een stijging van de en cultuur. Soms wordt gekozen voor volledigearbeidsproductiviteit en een daling van het flexibilisering, zoals het ‘paperless office’, waarbijziekteverzuim liggen dan in de lijn der verwachting. niemand meer een vaste, eigen werkplek heeft.
  8. 8. 9 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’Een aantal organisaties heeft inmiddels hiervoor De locatie- en omgevingsvoorkeuren, passend bijgekozen. Dit zijn de zogenaamde ‘front runners’ of HNW, hebben ook invloed op de huidige en‘early adaptors’ van HNW. Andere kantoorgebruikers toekomstige verhuisbewegingen vankiezen voor een meer geleidelijke doorvoering, door kantoorgebruikers. De polarisatietrend, de groeiendeeerst enkele elementen uit het concept te kloof tussen vastgoed van hoge en lage kwaliteit, zal deadopteren/door te voeren, zoals de mogelijkheid thuis komende jaren stevig doorzetten. Door het huidigein te loggen. Ook is in een aantal gevallen een afdeling overaanbod kunnen gebruikers vaak verhuizen naarof regiokantoor als ‘pilot’ ingezet, zodat eerst succes- kwalitatief betere locaties en gebouwen voor dezelfdeen faalfactoren zijn geïdentificeerd. of soms zelfs aantrekkelijkere huurprijzen. Er is dan ook al een duidelijke verhuisbeweging zichtbaar vanInvoering binnen een bestaand kantoor krijgt vaak meer kantoorgebruikers naar duurzame, hoogwaardigeweerstand dan wanneer een nieuwe kantoorlocatie kantoren op goed bereikbare locaties.wordt betrokken. Dit hoeft echter niet per se nieuwbouwte zijn. Een grondige herontwikkeling van een bestaand Microsoftkantoorgebouw behoort zeker tot de mogelijkheden, Sinds een aantal jaren is Microsoft gehuisvest in het kantoorgebouwmits de gebouw-, locatie- en omgevingskwaliteiten The Outlook in het hart van de luchthaven Schiphol. Op het kantoorvoldoen aan de voorwaarden van een Winning is HNW in bijna haar ultieme vorm doorgevoerd. Er is eenWorkplace. Het is bij de invoering van HNW belangrijk werkomgeving gecreëerd die is gebaseerd op activiteiten en dieom te voorkomen dat gebruikers in oude gewoonten uitnodigt tot ontmoeten. Er zijn geen vaste werkplekken meer enterugvallen. Een ander gebouw voorkomt dit ‘mentale’ voor verschillende typen activiteiten zijn speciale ruimten ingericht.gevaar eenvoudiger. Daarnaast zijn uiteraard niet alle De ICT-ondersteuning is geheel passend bij de gewenste flexibiliteit.gebruikers in staat om hun huisvestingswensen in het Bij de organisatie gaat HNW hand in hand met duurzaamheid.bestaande gebouw of binnen het bestaande vrije Reizen per trein en gebruik van kleine, zuinige leaseauto’s wordenaanbod in te vullen, bijvoorbeeld door technische en/of bijvoorbeeld gestimuleerd.functionele veroudering.Waar bevinden zich de Winning Workplaces vande toekomst?Er is een absoluut overaanbod op de Nederlandsekantorenmarkt, terwijl de huisvestingsbehoefte gerichtop Winning Workplaces zich concentreert op schaarseplekken: centrale, multifunctionele locaties inbinnensteden en op multimodale vervoersknooppunten.Denk aan de centrumlocaties van de grote steden,zoals het stationsgebied van Utrecht. Hier schommeltde leegstand rond frictieniveau, terwijl landelijk 15%van de kantoorruimte leegstaat. Maar ook de Integrale aanpak nodigAmsterdamse Zuidas is een locatie die, geheel tegenhet landelijke beeld in, groeit in kantoorgebruik en De kantorensector kent momenteel vooral leegstand opbijbehorende voorzieningen monofunctionele locaties en verouderde kantoorparken. Het betreft veelal gebouwen die niet meer voldoen aanMultifunctionaliteit en goede bereikbaarheid van de de hedendaagse huisvestingseisen van gebruikers.locatie zijn de belangrijkste aspecten bij de Een Winning Workplace creëren op deze locaties vergtlocatiekeuze van kantoorgebruikers. Een locatie met aanzienlijk meer inspanning dan op locaties waar eenvoorzieningen die in het verlengde liggen en sterker groot aantal faciliteiten al aanwezig is. Toch kan eendeel uitmaken van het privéleven van de medewerker, deel van het bestaande aanbod geschikt wordenis steeds vaker gewenst. Te denken valt aan de gemaakt voor Winning Workplaces. Investeringen dooraanwezigheid van bijvoorbeeld kinderopvang, een overheden en marktpartijen in infrastructuur en kwaliteitsportschool of ‘easy shopping’-faciliteiten. De locatie van de omgeving dragen, net als het streven naarkrijgt steeds meer de functie van een ontmoetingsplek. maximalisatie van de functiemix en een hoogEen grand café in de directe omgeving is bijvoorbeeld voorzieningenniveau, bij aan het verbeteren van devoor een groot aantal voornamelijk commerciële aantrekkelijkheid van gebouw en locatie. De focus moetorganisaties al onmisbaar. Bereikbaarheid is bij HNW in die gevallen dus niet alleen op werkplekniveauessentieel. Een locatie die alleen per auto bereikbaar liggen. Ook op gebouw- en locatieniveau zijnis, beperkt de vervoerskeuze en daarmee de flexibiliteit investeringen nodig om Winning Workplaces tevoor medewerkers en klanten. creëren.
  9. 9. 10 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Pluspunt: het totale ruimtegebruik neemt af Grote impact op De ruimtebesparing door de invoering van HNW kan oplopen tot 30 à 40%. Hierdoor zijn de totale huisvestingskosten huisvestingslasten voor de kantoorruimte aanzienlijk lager. Ter illustratie: de gemiddelde vraag- en gerealiseerde huurprijs in Nederland liggen rond de € 140,- per m² vvo per jaar. Voor een gemiddelde gebruiker met circa 1.000 m² vvo kantoorruimte in gebruik, kan dit een jaarlijkse besparing op de huurlasten opleveren van € 35.000, bij ‘slechts’ 25% minder meters. Bij gebruikers met zeer omvangrijke kantoorruimten hebben we het over aanzienlijk grotere kostenbesparingen. Dit geldt ook voor gebruikers die Een Winning Workplace kan door het op duurdere locaties zitten. In Amsterdam ligt de verhogen van de bezettingsgraad een gemiddelde huurprijs op ruim € 200 per m² vvo, oplopend naar € 335,- per m² vvo op de toplocaties. ruimtebesparing opleveren van 30 tot 40%. Hierdoor zijn de totale Pluspunt: huurprijzen stabiliseren huisvestingslasten voor de Gemiddeld dalen de vraag- en gerealiseerde huurprijs per m², omdat de markt in Nederland de komende jaren kantoorruimte aanzienlijk lager. gaat verruimen. De invoering van HNW heeft een groot aandeel in de algemene krimp van het kantoorgebruik. Gemiddeld genomen zijn gebruikers wat betreft de Consolidatie en inkrimping als gevolg van de totale huisvestingskosten in de toekomst goedkoper uit economische omstandigheden bij gebruikers zal met als zij Winning Workplaces creëren. Uiteraard vraagt de vertraging doorwerken in de huisvestingsbehoefte. invoering van HNW ook investeringen. Bovendien blijft segmentatie binnen de kantorenmarkt bestaan. De Minpunt: op goede locaties blijven de huurprijzen opbrengsten en investeringen die samenhangen met hoog de invoering van HNW, kunnen dus per Niet overal gaan de huurprijzen dalen, aangezien niet kantoorgebruiker verschillen en zijn afhankelijk van alle locaties te kampen krijgen met oplopende omvang en type gebruiker, type locatie, regio en leegstand. Hoogwaardige, multifunctionele en gradatie van doorvoering. Dit hoofdstuk geeft een multimodale kantorenlocaties blijven in het komende toelichting op de ‘plussen’ en ‘minnen’ ten aanzien van decennium een dynamische vraag-aanbodverhouding de huisvestingslasten van gebruikers. tonen. Gebruikers trekken in toenemende mate naar deze locaties. Hier blijven de huurprijzen dus op niveauSNS REAAL en zijn in enkele gevallen zelfs stijgingen te verwachtenEind 2009 begon SNS REAAL met twee HNW-pilots: 150 medewerkers in als gevolg van schaarste. Bovendien ontstaat er opAlkmaar en circa 350 stafmedewerkers in Utrecht kregen onder meer binnenstedelijke locaties een grote druk opflexplekken, een laptop en een smartphone. Geen eigen bureau met parkeervoorzieningen. Op monofunctionelefotolijstjes meer, geen zithoek en geen eigen vergadertafel. Eind 2011 zal kantorenlocaties zijn wél grote kortingen te verwachten.bijna de helft van het personeel werken volgens het nieuwe Gebruikers zijn moeilijk vast te houden op dezewerkplekconcept, rond 2013 alle medewerkers. De bank-verzekeraar geeft locaties. Zij trekken in toenemende mate weg naaraan dat de arbeidsproductiviteit en medewerkertevredenheid sterk zijn locaties met een stedelijke verankering en van eengestegen. Ook worden kostenbesparingen op de huisvesting gerealiseerd. betere kwaliteit.Het bedrijf geeft aan ongeveer 40% minder ruimte nodig te hebben. SNSREAAL gaat uit van een werkplekfactor van 0,6. Dit betekent dat vooriedere 100 medewerkers er 60 werkplekken aanwezig zijn op kantoor.
  10. 10. 11 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’Minpunt: prijs per vierkante meter neemt toe door Mythbusting:hogere inrichtingskosten Is het mogelijk een Winning Workplace te creëren metDe inrichtingskosten per vierkante meter nemen toe. slechts weinig investeringen? En hoe snel is erDe verbetering en flexibiliteit van de ICT-infrastructuur resultaat te boeken? Vier waarheden overen inrichting hebben invloed op de totale werkplekstrategie.huisvesitngslasten. Opslagen tot 25% liggen in de lijnder verwachting, afhankelijk van het gestelde 1. Directe impact is mogelijkambitieniveau. Een hoogwaardige uitvoering met Het hoeft niet lang te duren voordat nieuwewarme en duurzame materialen brengt ook een hoger werkplekconcepten financiële resultaten opleveren.kostenniveau mee. Naast de huuropslag drukt het Door het identificeren van ‘quick wins’ kan eenmeubilair doorgaans ook zwaarder op het budget van strategie worden bepaald die op korte termijn alkantoorgebruikers. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de rendement oplevert. Een terugverdientijd van slechtsaanschaf van in hoogte verstelbaar meubilair, 18 tot 24 maanden is dan haalbaar.loungebanken, coffee corners etc. 2. Hoge kosten zijn te vermijden De implementatie van een werkplekstrategie hoeftPluspunt: mobiliteitskosten nemen af geen aanzienlijke investeringen te vergen. Begin metBedrijven zullen doorgaans voor beter bereikbare een mobiele werkplek om grote infrastructurelelocaties kiezen. Gemiddeld genomen betekent dit een kosten te vermijden. Technologische ondersteuningafname van de vervoerskosten van het personeel. vraagt weliswaar om een aanvangsinvestering, maarDoordat werknemers minder gebruikmaken van zorgt wel voor een betere implementatie en hogerevervuilend vervoer, kan een organisatie bovendien tevredenheid bij medewerkers.sneller en beter voldoen aan ambities op het gebied 3. Het draait om meer dan flexibiliteitvan duurzaamheid. Een flexibele arbeidsregeling is niet hetzelfde als een werkplekconcept met HNW als uitgangspunt.Minpunt: hogere druk op installaties Stem de werkplekstrategie af met de HR-afdeling,Als gevolg van een hogere bezettingsgraad ontstaat er anders blijven medewerkers hun kantoor gebruikeneen toenemende druk op voorzieningen en installaties. en ontvangen ze daarnaast een vergoeding voorEen hogere bezettingsgraad leidt immers tot extra thuiswerken. Dit kost de organisatie uiteindelijk meerinterne warmtelast en vraagt meer koel- en geld.ventilatiecapaciteit. Ook stijgt het energieverbruik per 4. Werkplekstrategieën zijn nooit echt ‘af’vierkante meter. Bovendien worden werkplekken Het creëren van een Winning Workplace is geenintensiever gebruikt, waardoor er eerder slijtage project met specifieke begin- en einddatum.optreedt. Implementatie van duurzame Werkplekstrategieën ontwikkelen zich voortdurendenergiemaatregelen en gebruik van duurzame en vereisen monitoring en voortdurende verfijning.materialen zijn daarom belangrijke aspecten bij het Stem ze continu af op het evoluerendecreëren van Winning Workplaces. personeelsbestand en opkomende technologieën. Terwijl het bedrijf verandert, moet ook de werkplekstrategie veranderen.
  11. 11. 12 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Omgevingen die geschikt zijn voor diverse Een stappenplan voor gebruiksfuncties, zoals samenwerkingsruimten, aanlandplekken, stilteruimten, coffee corners, de kantoorgebruiker brainstormkamers, projectruimten, loungeplekken, vergaderruimten en informele ontmoetingsruimten, faciliteren diverse functies en leeftijdsgroepen. Bovendien kunnen ook ruimten buiten kantoor als onderdeel van de werkplek worden beschouwd. Werkgewoonten: De manier van werken verschilt per organisatie en daarbinnen ook per generatie en functie. Het is belangrijk om deze verschillende vormen van aanpak duidelijk te definiëren, anders kunnen er misverstanden ontstaan die impact Jones Lang LaSalle heeft een hebben op zowel output als productiviteit. Werk stappenplan ontwikkeld voor daarom samen met teamleiders en de HR-afdeling kantoorgebruikers. Per stap is om protocollen op te stellen en te delen, die gaan over samenwerking, het nemen van beslissingen, aangegeven hoe een gebruiker een het organiseren van bijeenkomsten, de Winning Workplace kan maken van toegankelijkheid van medewerkers en managers, het huidige kantoor. performance management en mentorschap. Technologie: Zelfs technologische voorkeuren Bij het creëren van een Winning Workplace is het zijn generatieafhankelijk. De jongere generaties belangrijk om een doordacht proces te volgen. Hierna prefereren tools als ‘instant messaging’ en sms die volgt een samenvatting van de belangrijkste stappen meer flexibiliteit en mobiliteit bieden, terwijl oudere om tot een geïntegreerde en strategische oplossing te generaties liever de telefoon gebruiken om het komen. persoonlijke en directe contact. Werk dus samen met de ICT-afdeling om technologische 1. Creëer ‘empowerment’ mogelijkheden en richtlijnen te definiëren en aan Empowerment is het geheel van maatregelen om te bieden. Op die manier is het mogelijk om de medewerkers te stimuleren zelf verantwoordelijkheid te meest geschikte hulpmiddelen per medewerker te dragen. Winning Workplaces worden gekenmerkt door identificeren voor het uitvoeren van specifieke een optimale combinatie op het gebied van werkplek, activiteiten in een bepaalde omgeving. werkgewoonten en technologie. Samenwerking tussen Facility Management-, HR- en ICT-afdelingen is daarbij 2. Begrijp de werkbehoeften essentieel. Een geïntegreerde benadering garandeert Een goed begrip van de behoeften en wensen van het creëren van succesvolle strategieën per generatie. medewerkers helpt elementen te identificeren die Hier volgt per gebied een passende benadering: samenwerken stimuleren. Binnen elke organisatie zijn Werkplek: De werkplek verandert in een er, al dan niet leeftijdsgebonden, verschillende visies verzameling van middelen en symboliseert niet op het gebied van samenwerken, de werkomgeving, langer een hiërarchische status. Kantoren zijn werken op afstand en de inrichting van de werkplek. minder gesloten, de inrichting is meer flexibel en Begrijp de medewerkers en hun visie. Focus op samenwerkingsruimten worden de norm. Het benodigdheden, ‘business goals’ en werkprocessen aanbieden van keuzes garandeert dat er tegemoet van de medewerkers. Pas onderzoeksmethoden toe, wordt gekomen aan de voorkeuren van zoals enquêtes, focusgroepen en interviews, en put verschillende generaties. daarbij uit diverse bronnen, zoals onderzoek naar werkstijlen en bezettingsgraadstudies. Plaats deze in een analytisch model dat kan worden gebruikt bij deStappenplan voor het creëren van Winning Workplaces ontwikkeling van een strategisch werkplekplan. 1. Creëer 2. Begrijp de 3. Volg de ‘best 4. Formuleer visie empowerment werkbehoeften practices voor de toekomstBron: Jones Lang LaSalle (2011)
  12. 12. 13 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’3. Volg de ‘best practices’ 4. Formuleer een toekomstvisieBij het creëren van een Winning Workplace is het Om een Winning Workplace ook voor de toekomstbelangrijk om een nauwgezet implementatieproces te goed te positioneren, is het belangrijk om te anticiperenvolgen. Hierna volgt een samenvatting van de op de ontwikkeling in samenstelling van hetbelangrijkste stappen om tot een geïntegreerde en personeelsbestand. Maak een generatiekaart van destrategische oplossing te komen. organisatie en projecteer hierop de veranderingen in de komende vijf, tien en vijftien jaar. Op basis van dezeIdentificeer en communiceer met de belangrijkste kennis is het makkelijker om te anticiperen opstakeholders: demografische verschuivingen en een Winning Begrijp de bedrijfscultuur; Workplace te creëren die ook aan de toekomstige eisen voldoet. Een werkplek die overdracht van kennis en Bepaal zakelijke doelstellingen en strategieën; mentorschap aanmoedigt, draagt bij aan de Word het eens over de gewenste processen en ondersteuning door medewerkers van de resultaten (zoals het verbeteren van de financiële bedrijfsdoelstellingen. performance en het verlagen van de kosten); De werkplek van vandaag kan niet langer worden Bepaal de meetmethode; gedefinieerd als ‘one size fits all’. Organisaties moeten Maak een langetermijnvisie. een werkomgeving creëren waar diverse generaties en medewerkers met verschillende behoeften en functiesOnderzoek werkstijlen en -patronen: succesvol kunnen samenwerken. Winning Workplaces Verbind de verschillende generaties aan versterken de kernwaarden van de organisatie en kenmerken voor wat betreft mobiliteit, technologie, stimuleren juist verandering. Door te kiezen voor waarden, verwachtingen en betrokkenheid; diversiteit en open te staan voor veranderingen, staan organisaties sterk bij het behouden en aantrekken van Voer observatieonderzoek uit om de talent. samenwerkingspatronen en -processen te identificeren en inventariseer de pijnpunten; Lanceer focusgroepen om bevindingen te Kansen identificeren: valideren en potentiële maatregelen uit te breiden. Waarnaar te kijken? Enkele vragen die gesteld kunnenAanpassing van de werkplekstrategie: worden om te komen tot een Winning Workplace- Ontwikkel een strategie voor het ondersteunen strategie. van flexibel werken, interorganisatorische Wat is de bezettingsgraad van de werkplek (leeg samenwerking, crossculturele samenwerking, vanwege mobiliteit, lage bezettingsgraad, wordt de projectteamleiderschap en technologie voor werkplek gedeeld)? samenwerking. Het opnemen van deze elementen zorgt ervoor dat de strategie voldoet aan de Voor welk soort werkzaamheden wordt de werkplek behoeften van alle generaties; gebruikt (verbeteren productiviteit of ontwikkelen innovaties)? Zorg voor een scala aan werkplekken die zo nodig ook toekomstige businessstrategieën en - Hoe worden de huisvestingskosten beheerd processen kunnen ondersteunen. Dit zorgt voor (proactief of niet)? flexibiliteit bij toekomstige veranderingen en komt Hoe reflecteert de werkplek de beoogde ‘branding’, tegemoet aan de zich ontwikkelende behoeften inclusief duurzaamheidsdoelstellingen? van de verschillende generaties. Hoe ondersteunt de werkplek het soort werk dat erEvolueer mee met de verschillende generaties: wordt gedaan of gedaan zou moeten worden? Wees voorbereid op verschuivingen: de generatie die nu in de meerderheid is, is dat in de toekomst waarschijnlijk niet meer; Vraag regelmatig om input en feedback van medewerkers; Verfijn continu de werkplekstrategie.
  13. 13. 14 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Dit zorgt, naast verschillen binnen generaties, voorResumé: creëren van een toenemende diversiteit wat betreft werkgewoonten en -behoeften. Een cruciale factorWinning Workplaces in het binden van medewerkers aan de organisatie is het creëren van Winning Workplaces: flexibele, meer inspirerende omgevingen met toegang tot faciliteiten die zijn gericht op een optimale work-life balance. Kantoorgebruikers hebben een grotere behoefte aan flexibiliteit in zowel werkplekinrichting als de contractuele huurtermijn. Meer dan de helft van de ondervraagde kantoorgebruikers geeft de voorkeur aan flexibelere huurovereenkomsten met een“De mens is de maat der dingen” looptijd korter dan vijf jaar. In veel gevallen is dit in de huidige markt nog niet mogelijk.Protagoras van Abdera – Griekse filosoof Wij verwachten dat een deel van de kantoorgebruikersDe meeste kantoorgebruikers willen hun zal kiezen voor het creëren van Winning Workplaces inkantoorgebouw binnen vijf jaar aanpassen aan HNW nieuwbouw op centrale locaties in de binnensteden enen de bezettingsgraad van werkplekken verhogen. op vervoersknooppunten. Een ander deel zal in staatGecombineerd met de eerder geconstateerde stijgende blijken deze te realiseren door het huidige kantoorbehoefte aan duurzame huisvesting, heeft dit een (grondig) aan te passen of te verbouwen. Een volgenderevolutie op de kantorenmarkt tot gevolg. Deze groep zal kiezen voor locaties die minder gunstig zijnbehoefte en het daaruit volgende belang om Winning gesitueerd in vergelijking met toplocaties. Dit laatsteWorkplaces te creëren, komt volgens Jones Lang vraagt dan wel samenwerking met beleggers,LaSalle voort uit de volgende ontwikkelingen: ontwikkelaars, gemeenten en andere gebruikers op Kantoorgebruikers stellen onder invloed van HNW kantorenparken. Zij moeten gezamenlijk andere eisen aan hun huisvesting. kantorenlocaties ontwikkelen die goed en multimodaal Tegemoetkomen aan deze eisen wordt onder bereikbaar zijn en die faciliteiten bieden die inspireren meer mogelijk gemaakt door de razendsnelle groei en de work-life balance ondersteunen. Uitgangspunten van ICT-mogelijkheden. Kantoorgebruikers bij het ontwikkelen van deze Winning Workplaces zijn hebben behoefte aan flexwerkplekken, coffee de wensen en behoeften van gebruikers. Zo kunnen corners en loungeplekken, multimodale organisaties nu en in de toekomst talent aantrekken en bereikbaarheid en aanwezigheid van faciliteiten behouden. zoals kinderdagverblijven, sportscholen, horeca en ‘easy shopping’-mogelijkheden. Er is een blijvende druk op kostenbesparingen. Kantoorgebruikers willen daarom de bezettingsgraad verhogen. Uit onderzoek blijkt dat de bezettingsgraad momenteel gemiddeld tussen 50 en 70% ligt. Bij 10% van de gebruikers is deze zelfs lager dan 50%. Het verhogen van de bezettingsgraad en het herinrichten van kantoorruimten kan een enorme besparing op het metrage opleveren. Ook duurzaamheids- maatregelen kunnen leiden tot kostenbesparingen. Er vindt op de arbeidsmarkt een slag om talent plaats. Die strijd om talent zal in sterke mate worden gedreven door demografische veranderingen. Een strijd die de komende jaren vanwege de vergrijzing en ontgroening steeds feller en lastiger wordt en die zorgt voor druk op de arbeidsparticipatie van de totale beroepsbevolking.
  14. 14. 15 • Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Aan de slag: Welke werkplekconcepten zijn er mogelijk om zelf aan de slag te gaan? Hieronder een aantal adviezen over de inrichting van de werkplek en de werkomgeving, het bevorderen van de samenwerking en het stimuleren van werken op afstand. Creëer werkplekken voor verschillende activiteiten, zoals stilteplekken, vergaderruimten, projectruimten en aanlandplekken. Richt bij voorkeur geen, of zo min mogelijk, persoonlijke werkplekken in. Zorg voor flexibele en hoogwaardige ICT-infrastructuur en -faciliteiten (software voor flexibele werkplekken, aanwezigheidscheck, draadloos toegang tot netwerken zoals intranet en internet, voldoende bandbreedte en hoge opslagcapaciteit, VoIP, tele- en videoconferencing, etc.). Bevorder interne communicatie door middel van tools als ‘instant messaging’. Zorg bovendien voor een goede informatievoorziening, bijvoorbeeld door middel van schermen met actuele bedrijfsinformatie. Creëer een gevoel van transparantie en ruimte door toepassing van glas en hoge plafonds. Maak plekken met uitzicht en veel ‘natuurlijk’ licht. Vermijd deuren en wanden. Maak verblijfplekken met veel sfeer, zoals coffee corners, loungeplekken en hoeken met statafels, maar ook ruimten voor creativiteit, sport en ontspanning. Bevorder een ‘actieve’ houding, bijvoorbeeld door het gebruik van vergaderruimten met statafels. Zorg voor grote kantoorvloeren, het liefst op één niveau, aangezien trappen en liften een belemmering vormen voor communicatie en dynamiek onder medewerkers. Verbind eventuele verdiepingen door bijvoorbeeld een atrium dat functioneert als ‘sociaal hart’. Dring de hoeveelheid archiefruimte terug om digitaal archiveren te bevorderen en papiergebruik te verminderen. Gebruik duurzame en natuurlijke materialen. Beschouw ook de buitenruimte als onderdeel van een kantoorgebouw. Richt deze in met groen, bankjes, een terras, vijver of wandelpad.
  15. 15. Business Contacts Eelco Hoet Head of Occupier Business Team +31 (0)20 5 405 405 eelco.hoet@eu.jll.com Report Contacts Ruben Langbroek Head of Research +31 (0)20 5 405 405 ruben.langbroek@eu.jll.com Occupier Special 2011 – Creëren van ‘Winning Workplaces’ Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. Kijk voor meer informatie op www.winningworkplaces.nl of op www.joneslanglasalle.nlCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any meanswithout prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, wecannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

×