Reuse of Empty Spaces. Lecture at TUT research incubator, 27. March 2013. Presentation by Hella Hernberg, Design Exchange Programme / Ministry of the Environment. Read more about the project at: www.insidejob.fi

1. tyhjät
tilat
TTY tutkimushautomo 27.3.2013
Hella Hernberg, ympäristöministeriö / Design Exchange Programme

2. ILMIÖ:
Eri puolilla Suomea on runsaasti tilaa tai
rakennuksia tyhjillään tai vajaakäytössä.
Tyhjentyneet toimistotalot ovat iso ongelma
pääkaupunkiseudulla.
Kuntaliitokset jättävät tyhjilleen virastotaloja ja
palvelurakennuksia.
Kouluja suljetaan ikäluokkien pienentymisen ja
muuttoliikkeen takia.
Käytöstä poistuvat teollisuusalueet ja varuskunnat
ovat alueita, joiden uusi käyttö jää ratkaistavaksi.

3. hankkeen TavoitE: Lainsäädäntö:
Pullonkaulojen
purkaminen
säädöksissä ja
niiden tulkinnoissa
lISÄTÄ EDELLYTYKSIÄ
TYHJÄKSI SIDOSRYHMÄT:
Perinteisten ja uusien
JÄÄVIEN TILOJEN toimijoiden tuominen
kehittämiselle yhteen, yhteisten
ja kÄYTÖLLE etujen löytäminen,
käyttäjälähtöisyys
RAKENNUKSEN
ELINKAAREN
LOPPUUN ASTI. KESKUSTELU:
Havahduttaminen,
arvokeskustelu,
kansalaisten
aktivoiminen

4. aiheeseen kytkeytyviä hankkeita
ympäristöministeriössä:
ilmastota-
voitteita
toteuttava
Kevennnettyjen
kuntakaa-
kaava- ja raken-
voitus
tamismääräysten
kokeilulaki
MRL:n koko-
naisarviointi
korjausrakenta-
misen ohjeet ja tyhjien ti-
neuvonta lojen uu-
kulttuu-
diskäyttö riympäris-
töstrate-
gia
korjausrakenta-
misen energiate-
hokkuus
ryhmäraken-
rakentami- nuttamisen
sen materi- edellytysten
aalitehok- parantami-
kuus nen

5. MIKSI HYÖDYNTÄÄ TYHJIÄ TILOJA?
Rakennus säilyy parhaiten käytössä. Kestävä
rakennettu ympäristö elää ja sopeutuu ajan tuomiin
muutoksiin.
Rakennukset muodostavat yli puolet
kansallisvarallisuudestamme. Olemassaolevan
rakennuskannan hyödyntäminen on
resurssiviisautta.
Vanhaa uudistamalla voidaan kehittää
omaleimaisia ympäristöjä, luoda edellytyksiä
yrittämiselle ja kulttuuritoiminnalle ja lisätä
kansalaisten aktiivisuutta elinympäristönsä
kehittämiseen.

6. MITÄ TEHDÄÄN TILOILLE, JOIDEN KÄYTTÖ LOPPUU?
tyypilliset vaihtoehdot
Alkuperäinen käyttö tila TYHJILLÄÄN PURKU
Alkuperäinen
käyttö PÄÄTTYY
Alkuperäinen käyttö tila TYHJILLÄÄN korjaus/ uusi käyttö tai vanhan käytön
muutostyö jatkuminen
Alkuperäinen
käyttö PÄÄTTYY
tavoite
Alkuperäinen käyttö tilapäiskäyttö korjaus/ uusi käyttö tai vanhan käytön
muutostyö jatkuminen
suunnittelu
kaava / lupaprosessi
rahoitus jne

7. kolme KIINNOSTAVAA talotyyppiä:
TOIMISTOTALO
VARUSKUNTA
VIRASTOTALO

8. Toimistotaloja kalasatamassa 2013. kuva:hella hernberg

9. Catella, markkinakatsaus 01/2013

10. Vajaakäyttöiset toimistotILAt
Pääkaupunkiseudulla on n. 950 000 m2 tyhjää
toimistotilaa.
- Vajaakäyttöaste Espoossa 16.7 %
- Pääkaupunkiseudulla vajaakäyttöaste
keskimäärin 11%
- Uusia toimistotaloja rakennetaan ja yritykset
tehostavat tilankäyttöään: Uusi toimistotila
vapauttaa käytöstä tuplasti vanhaa tilaa.
tilastot: Catella, 01/2013

11. “Kaupungit muuttuvat,
ja tietyt alueet
ovat väistymässä
toimistokäytöstä.
Voisiko toimistotaloja
muuttamalla hillitä
asuntopulaa?” *
*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehdyistä haastatteluista.

12. Keuruun varuskunta 2010. Kuva: Rainer Liimatainen / Keskisuomalainen

13. VaRUSKUNNAT
Senaatti-kiinteistöt myy useita lakkautettuja tai
lakkautettavia varuskunta-alueita, esim:
- Keuruun varuskunta-alue 57 ha / 54 000 m2
- Kauhavan lentosotakoulun alue 129 ha / 44 000 m2
- Jämsän halli, Ilmavoimien teknillisen koulun alue 77
ha /31 000 m2
- Yhteensä myytävänä n. 270 000 m2 / 580 ha tiloja,
jotka poistuvat käytöstä 2013-14.
- Osa kohteista on kulttuurihistoriallisesti merkittäviä
- Monien sijainti on haastava sekä tilapäiskäyttöä että
pysyvää uudiskäyttöä ajatellen.

14. “Korpivaruskuntaan
tutustuminen on masentava
kokemus. Mitä uutta
käyttöä voisi keksiä
metsän keskellä sijaitseville
rakennuksille?”
*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehdyistä haastatteluista.

15. Tornion virastotalo. Kuva: www.senaattimyy.fi

16. VIRASTOTALOT
Kuntaliitosten yhteydessä pienten kuntien
keskustoista vapautuu virastotaloja:
- Valtion rakennukset, kuten poliisi, oikeustalo,
verottaja jne.
- Kunnan virastotaloja ja palvelurakennuksia:
sairaaloita, terveyskeskuksia jne.
Monet kohteista ovat keskeisellä paikalla, mutta
toimistokäytölle ei usein ole enää tarvetta, kun
kunnan tai valtion toiminnot siirtyvät muualle.

17. “Ikääntyvät haluavat
asua keskustoissa
palveluiden lähellä.
Löytyisikö näille
virastotaloille
uutta käyttöä
vaikka ikääntyvien
palveluasuntoina?”
*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehdyistä haastatteluista.

18. näkökulmia:
Miksi uudiskäyttö on tärkeää?

19. ENERGIA- JA MATERIAALITEHOKKUUSNÄKÖKULMA:
Tyhjillään ja vajaakäytössä olevat lämmitetyt tilat
ovat energianhukkaa ja hyödyntämätön resurssi.
Vajaakäyttöisten tilojen tehokkaampi käyttö
hyödyntää paremmin rakennuskantaan sitoutuneen
energian ja materiaalit.
Rakentamisen olennaisimpia energia-
kysymyksiä:
Miten olemassa olevia rakennuksia
käytetään ja miten olemassa co2 + m3
olevat rakennukset korvaavat
+ kWh + §
uudisrakentamisen tarvetta?

20. Uudisrakentamisen hiilipiikki
vs. käytön aikainen energiankulutus
co2
vs.
co2
Heinonen J, Säynäjoki A, Junnila S (2011): A Longitudinal Study on the Carbon Emissions of a New Residential
Development. Aalto University School of Engineering

21. RAKENNUSPERINNÖN NÄKÖKULMA:
nYKYÄÄN MITÄTTÖMÄKSI KOETTU PAIKKA
VOI OLLA HUOMISEN ARVOKASTA
KULTTUURIYMPÄRISTÖÄ.
KÄYTTÖ ON RAKENNUKSEN PARASTA
SUOJELUA.
♥ €
Tampella, tampere. Kuva:rakennusperinto.blogspot.com

22. KAUPUNKIKULTTUURIN NÄKÖKULMA:
KAUPUNKILAISTEN IDEOIDEN JA UUDEN
TOIMINNAN KAUTTA VOIDAAN LÖYTÄÄ
UUSIA RATKAISUJA TYHJÄKSI JÄÄVILLE
RAKENNUKSILLE.
tILAPÄISKÄYTTÖ MAHDOLLISTAA UUSIEN
YRITYSTEN, KULTTUURIN JA NAAPURUSTOJEN
TOIMINTAA.
♥ €
Ravintola kääntöpöytä pasilan veturitalleilla 2011.
Kuva: Timo Santala.

23. USEIN KUULTU mantrA:
“Korjaaminen on hankalaa ja kallista.”
“Euro on se, mikä määrää.”
“Huonoa ei kannata korjata.”
€/♥
*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehdyistä haastatteluista.

24. Mikä esteenä? - Uudiskäytön Pullonkauloja:
Kaavoitus? Asenteet? säädökset JA
“Kaavoittaja on “Huonoa ei kannata tulkinnat?
pahin jarru.” korjata.” “Rakentamismääräyk-
”Kuntien käytännöt “Purkaminen ja set pakottavat käyttö-
esim kaavoitus- uuden rakentaminen tarkoituksen muutok-
maksujen suhteen on helpompaa.” set uudisrakentamisen
vaihtelevat liikaa.” muottiin.”
SUOJELU? ”Asuisin mielelläni
“Suojelu estää toimiston nurkassa
Rakennuksen ilman mukavuuksia,
käytön.”
ominaisuudet mutta Suomessa se ei
“Runkosyvyys on ole laillista.”
toimistotalojen Sijainti?
yleisin rajoite.” “Korvessa sijaitsevalle
talolle on vaikea löytää Kustannukset?
”Mitä tehdä
uutta käyttöä.” “Uudisrakentamisesta
myrkyille?”
“Toimistoalueen saa paremman
sisälle ei voi rakentaa katteen.”
asuntoja.”
*esityksessä käytetyt lainaukset ovat otteita hankeessa tehdyistä haastatteluista.

25. Yhtälö?
co2 + m + €
3
+ kWh + § + ♥
=?

26. KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOS
TOIMIJOIDEN MUODOSTAMANA
SYSTEEMINÄ?

27. !
Kiinteistön-
omistaja
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä

28. Kaavoitus
s et
uk s i-
om yk
iv vs
to n u
ne t
lei en e
y n
i
ty
kaavamuutoksen
Kiinteistön-
hyväksyminen
reunaehdot
omistaja
su
un
hy ni
vä tel
mi
ks en
ym
in
en
rakennus-
valvonta
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä

29. SE SSIN KES
RO TO
P
?
Kaavoitus
s et
uk s i- Kuntapo-
om yk
iv vs litiikka
to
reuna-
n u
ne t
ehdot
lei en e
y n
i
ty
T
Kiinteistön-
SE
K
, T OTTU M U
suun-
omistaja nitteli-
ja
lainsää-
EN
N
MI
T
SE SO
V ELTA däntö
K
, T OTTU M U
toteut-
taja
TULKINTAut
u
EN
t
SO MI
N
v as
V ELTA
TOTTUMUKSET
rakennus-
valvonta
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä

30. SIJAINTI
tulevaisuudennäkymät
ALUEEN halutut TOIMINNOT
SE SSIN KES
RO TO Uuden toiminnan edellytykset
P
? alueella
sijoit- VIIHTYVYYS, MELU jne
liikenne, PYSÄKÖINTI
tajat KAAVOITUKSEEN LIITTYVÄT
MAKSUT
Kaavoitus
s et
uk s i- Kuntapo-
om yk
iv vs litiikka
to
reuna-
n u
ne t
ehdot
lei en e
y n
i
ty
T
Kiinteistön-
SE
K
, T OTTU M U
suun-
omistaja nitteli-
ja
lainsää-
EN
N
MI
T
SE SO
V ELTA däntö
K
, T OTTU M U
toteut-
ODOTTELUAIKANA?
taja
TILAPÄISKÄYTTÖ
TULKINTAut
u
EN
t
SO MI
N
v as
V ELTA
TOTTUMUKSET
T?
EA
ID
ET
JA rakennus-
IVE
JÄ
N TO valvonta
YTTÄ
käyt- KÄ
rakennuksen ominaisuudet
täjät SOVELTUVUUS UUTEEN KÄYTTÖÖN
UUDEN KÄYTTÖTARKOITUKSEN
EDELLYTYKSET
ENERGIATEHOKKUUS
KÄYTTÄ TERVEELLISYYS + TURVALLISUUS
JÄN Tarpeet vs standardi?
ALKUPERÄISEN RAKENTAMISAJAN
NORMEIHIN SOVELTAMINEN
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä KUSTANNUSVAIKUTUKSET

31. SIJAINTI
tulevaisuudennäkymät
ALUEEN halutut TOIMINNOT
SE SSIN KES
RO TO Uuden toiminnan edellytykset
P
? alueella
sijoit- VIIHTYVYYS, MELU jne
liikenne, PYSÄKÖINTI
tajat KAAVOITUKSEEN LIITTYVÄT
MAKSUT
Kaavoitus
tuotto-
odotukset
laskenta-
mallit s et
uk s i- Kuntapo-
om yk
iv vs litiikka
to
reuna-
n u
ne t
ehdot
lei en e
y n
i
ty
T
Kiinteistön-
SE
K
, T OTTU M U
suun-
omistaja nitteli-
ja
lainsää-
EN
N
MI
T
SE SO
uudet V ELTA däntö
K
, T OTTU M U
toiminta- toteut-
ODOTTELUAIKANA?
mallit?
taja
TILAPÄISKÄYTTÖ
AGENTIT
TULKINTAut
u
EN
PALVELUT JNE t
SO MI
N
v as
V ELTA
TOTTUMUKSET
T?
EA
ID
ET
JA rakennus-
IVE
JÄ
N TO valvonta
YTTÄ
käyt- KÄ
rakennuksen ominaisuudet
täjät SOVELTUVUUS UUTEEN KÄYTTÖÖN
UUDEN KÄYTTÖTARKOITUKSEN
EDELLYTYKSET
ENERGIATEHOKKUUS
KÄYTTÄ TERVEELLISYYS + TURVALLISUUS
JÄN Tarpeet vs standardi?
ALKUPERÄISEN RAKENTAMISAJAN
NORMEIHIN SOVELTAMINEN
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä KUSTANNUSVAIKUTUKSET

32. SIJAINTI
tulevaisuudennäkymät
ALUEEN halutut TOIMINNOT
SSIN KES
Arvot P RO
SE TO
?
Uuden toiminnan edellytykset
alueella
sijoit- VIIHTYVYYS, MELU jne
liikenne, PYSÄKÖINTI
tajat KAAVOITUKSEEN LIITTYVÄT
MAKSUT
Kaavoitus
tuotto-
odotukset
laskenta-
mallit s et
uk s i- Kuntapo-
om yk
iv vs litiikka
to
reuna-
n u
ne t
ehdot
lei en e
y n
i
ty
T
Kiinteistön-
SE
K
, T OTTU M U
suun-
omistaja nitteli-
ja
lainsää-
EN
N
MI
T
SE SO
uudet V ELTA däntö
K
, T OTTU M U
toiminta- toteut-
ODOTTELUAIKANA?
mallit?
taja
TILAPÄISKÄYTTÖ
AGENTIT
TULKINTAut
u
EN
PALVELUT JNE t
SO MI
N
v as
V ELTA
TOTTUMUKSET
T?
EA
ID
ET
JA rakennus-
IVE
JÄ
N TO valvonta
YTTÄ
käyt- KÄ
rakennuksen ominaisuudet
täjät SOVELTUVUUS UUTEEN KÄYTTÖÖN
UUDEN KÄYTTÖTARKOITUKSEN
EDELLYTYKSET
ENERGIATEHOKKUUS
KÄYTTÄ TERVEELLISYYS + TURVALLISUUS
JÄN Tarpeet vs standardi?
ALKUPERÄISEN RAKENTAMISAJAN
NORMEIHIN SOVELTAMINEN
Käyttötarkoituksen muutos toimijoiden systeeminä KUSTANNUSVAIKUTUKSET

33. Arvot kustan-
nusvaiku-
Keskustelu, tukset?
synergiat
TULKIN-
uudet NAT
lainsää-
toiminta-
mallit däntö
sovellet-
tavuus?

34. Käyttäjälähtöisen kehittämisen mahdollisuuksia?
toimintamallien benchmarkkaus
- tilapäiskäyttö ja vaiheittainen kehittäminen
- ryhmärakennuttaminen
- joukkorahoitus
- talkoot ja säästävä korjaaminen
- tilanvuokrausta helpottavat palvelut
- arkkitehti rakennuttajana

35. L3 makasiini, helsinki:
itseorganisoitunut tilapäiskäyttö
imagonluojana ja uusien käyttötarkoituksien
ideoinnin työkaluna?
L3 makasiini 2009. kuva: hella Hernberg

36. L3 makasiini, työyhteisön viljelytalkoot 2010. kuvat: katja hagelstam

37. jätkäsaaren joulumakasiini 2011

38. makasiini täytyy gallerioista ja näyttelyistä, 2012-2013

39. Portland works: tehtaan korjaaminen joukkorahoituksen turvin
www.portlandworks.co.uk

40. axa-teatteri: onnistuuko joukkorahoitus?
axa-teatteri: https://holvi.com/shop/AXA-ry

41. oranssi asunnot oy: talkoovoimalla ja säästäen korjaamista
itä-helsingin uutiset 4.6.1997

42. roomforit.com - tuleva toimistotilojen airbnb?
Palvelu kehitteillä www.roomforit.com

43. poseidon helsinki - arkkitehti ja rakennuttaja samassa firmassa
Apteekkarien kivennäisvesitehtaan muutos asunnoiksi: www.poseidonhki.fi

44. tulevaisuuden yhtälö?
unelmat
joustavat pelisäännöt
kerroksellinen
ja kiinnostava,
tulevaisuuteen suuntaava = resurssiviisas
talousajattelu rakennettu
ympäristö
ennakkoluulottomuus
hedelmällinen yhteistyö

45. Kiitos!
Hella Hernberg
Erikoissuunnittelija
Rakennetun ympäristön osasto
Ympäristöministeriö
hella.hernberg@ymparisto.fi
040 757 2273
Design Exchange -ohjelman blogi:
www.insidejob.fi