"רעידות אדמה ותמ"א 38 "מהומלס פוטנציאלי למליונר אורגנלי

1. ‫רעידות אדמה ותמ"א 38‬
‫"מהומלס פוטנציאלי למיליונר אורגינלי"‬
‫מאת גיא קלינבוים, עו"ד - גלזר ושות' משרד עורכי דין‬
‫ר‬
‫עידת אדמה קטלנית בישראל היא רק עניין של זמן, כך אומרים כל המומחים בתחום. על פי דו"ח מבקר המדינה שעסק‬
‫בנושא, בתרחיש של רעידת אדמה קטלנית צפויים נזקים כבדים לתשתיות בכל רחבי הארץ אשר יכללו הרס כליל של כ-‬
‫111,10 בניני מגורים ונזק בלתי הפיך לכ- 111,10 נוספים.‬
‫על פי הערכות מחודשות שנעשו לקראת תרגיל העורף המפורסם 'נקודת מפנה 6', אשר נערך בחודש אוקטובר 0010,‬
‫בתרחיש של רעידת אדמה קטלנית רק בגוש דן צפויים לקרוס כ-111,00 מבנים ועל פי אותן הערכות כ- %10 מהמבנים בגוש‬
‫דן אינם עומדים בתקן לרעידות אדמה.‬
‫המשמעות של נתונים אלו היא כי צפויה פגיעה עצומה בנפש וברכוש, הערכות מדברות על כ- 1110 הרוגים ועשרות אלפי‬
‫פצועים.‬
‫המסקנה החד משמעית מנתונים אלו היא כי במידה ותרחיש האימים יתגשם, אלו שלא יפגעו בגופם יפגעו ברכושם - עשרות‬
‫אלפי בתי אב צפויים לאבד את דירותיהם ולהפוך לחסרי בית ("הומלסים").‬
‫אם כך מה ניתן לעשות?‬
‫כמובן שבראש ובראשונה חשוב להיערך למצב לצאת מהשאננות להתכונן נפשית לתרגל ולהישמע להנחיות פיקוד העורף‬
‫והרשויות כי לצערנו כמה שנתכחש וכמה שנתפלל זה בסוף יקרה.‬
‫במאמרנו זה נסביר על דרך נוספת להערכות, דרך מצילת חיים, מצילת רכוש ולא פחות חשוב משביחת רכוש - תמ"א 38,‬
‫תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.‬
‫מטרתה של תמ"א 38 היא ליצור תמריצים לחיזוק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1300 ולפיכך אינם עומדים בתקן 803,‬
‫התקן הישראלי המגדיר דרישות תכן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה.‬
‫תמ"א 38 והחוקים המשלימים אותה, מקנים תמריצים למבנים ישנים המבקשים לבצע חיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה‬
‫(בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), הנחות במיסוי וקיצור הליכים סטטוטוריים.‬
‫מכירתן של זכויות הבניה הנוספות מממנת את חיזוק המבנה בהתאם לתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, את שיפוץ המבנה‬
‫(חזיתות, לובי כניסה וחדר מדרגות, מעלית, חצר ועוד) ובמקרים מסוימים את הרחבתן של הדירות הקיימות.‬
‫"ההזדמנות" האמתית שתמ"א 38 יוצרת היא מניעת קריסת הבניין ודירותיו בתרחיש של רעידת אדמה ולהגן בכך על רכוש‬
‫ונפש. לצד "הזדמנות" זו תמ"א 38 משביחה את הבניין, משפרת את איכות החיים של דייריו ומעלה את ערך הדירות בבניין‬
‫באחוזים משמעותיים .‬
‫אז מה בעצם מביא להשבחת הנכס?‬
‫במסגרת פרויקט תמ"א 38 באזור גוש דן (בכפוף כמובן למשתנים דוגמת הבניין ומצב הזכויות בו, המגרש בו ממקום הבניין,‬
‫שווי זכויות הבניה הנוספות ועוד) יזכו בעלי הדירות, לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ חיצוני של הבניין, שיפוץ‬
‫לובי הכניסה וחדר המדרגות, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת תשתיות מים, ביוב וחשמל‬
‫ציבוריות, תוספת חניה, שיפוץ כולל של החצר וכיו"ב' עבודות שיפוץ נוספות אשר בסיומן עתיד הבניין לשנות את חזותו‬
‫ולהפוך לבניין מודרני ועכשווי.‬
‫לפעמים מסיבות שונות, לרבות סיבות הנדסיות, מסיבות הקשורות לתוכניות של הרשות המקומית או סיבות כלכליות,‬
‫הוספת דירות על גבי גג הבניין הקיים אינה אפשרית, בתמ"א 38 יש פתרון גם למצבים אלו. התיקון השני לתמ"א 38‬
‫מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש במקומו - מעין פרויקט פינוי בינוי.‬
‫היתרונות שיש לפרויקט מעין זה ברורים, במקום חיזוק ושיפוץ של הבניין הקיים, הדיירים זוכים לבניין חדש ומודרני עם‬
‫דירות חדשות ובסטנדרט בו נבנות דירות כיום, הכוללות ממ"ד תקני, חניות בחניון תת-קרקעי ועוד.‬
‫זאת ועוד, במהלך תקופת הבניה, בעלי הדירות מקבלים דמי שכירות המאפשרים להם לשכור דירה חלופית או ליהנות‬
‫מהכנסה שוטפת (במקרה בו הבעלים משכיר את דירתו).‬
‫לאחרונה יצא תיקון נוסף לתמ"א 38, תיקון מספר שלוש. תיקון זה בא לפתור סיטואציות בהן לא הייתה כדאיות כלכלית‬
‫לביצוע פרויקט בשל העדר זכויות בניה מספיקות.‬
‫התיקון השלישי מאפשר להוסיף 0.0 קומות לבניין קיים במסגרת עבודות התמ"א 38 ובכך להגדיל את הכדאיות הכלכלית‬
‫לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 גם בבניינים ובאזורים אשר לפני התיקון לא היו כדאיים לביצוע.‬
‫עוד מאפשר התיקון, לבצע בתנאים ובמקרים מסוימים, ניוד של זכויות הבניה המאושרות לאותו בניין הן במסגרת תוכנית‬
‫בניין העיר והן מתוקף התמ"א 38 לשטח אחר באותה רשות.‬
‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬
‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬

2. ‫0‬
‫בכך התיקון מייצר בבניינים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות, כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה ולהגן עליו מפני‬
‫רעידות אדמה.‬
‫כידוע ברוב מרכזי הערים בגוש דן , בנייני המגורים הינם ישנים והייתכן מאוד כי ניתן ליישם עליהם את תוכניות התמ"א‬
‫38 השונות.‬
‫בימים אלו בהם הסכנה הטמונה ברעידות אדמה עולה לידיעת הציבור , בימים אלו בהם טילים ורקטות מהצפון ומהדרום‬
‫יכולים לפגוע בכל נקודה בארצנו, בימים אלו בהם קמות להן מחאות חברתיות בשל מחירי הדיור, אלו הם ימים בהם תמ"א‬
‫38 הינה מתנה שחייבים לנצלה.‬
‫דיירים אשר ישכילו לעשות ולנצל את אשר יש לתמ"א 38 להציע להם משולים למי שמבטחים את הנכס היקר ביותר שלהם‬
‫בפוליסת ביטוח המקנה להם בטחון לרכוש ולגוף במקרה של אסון. לצד זאת, אם יבקשו למכור את דירתם הרי שההשבחה‬
‫תקל עליהם למכור את דירתם ותאפשר להם להשאיר בכיסם כסף נוסף.‬
‫אז החלטתם לנצל את "המתנה" שנותנת לכם תמ"א 38 מה עכשיו?‬
‫פרויקטי תמ"א 38 הינם פרויקטים מורכבים המערבים תחומים שונים של עולם המשפט ודורשים ניסיון ומומחיות‬
‫קודמים.‬
‫על כן חשוב מאוד לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין המתמחה בתחום התמ"א 38 ומכיר היטב פרויקטים מסוג זה הן‬
‫מצד הקבלן/יזם והן מצד בעלי הדירות.‬
‫משרד המתמחה בתחום ילווה את הדיירים בכל שלבי העסקה החל מבחירת היזם/קבלן המו"מ מולו וסיוע בקביעת‬
‫התנאים המסחריים לביצוע העסקה, דרך כל שלבי ביצוע הפרויקט וכלה בסיום הפרויקט בתיקון רישום הבית המשותף.‬
‫חשיבותו של משרד עורכי הדין בפרויקט תמ"א 38 הינה גבוהה ביותר היות והיא זו המייצרת את הסדר והוודאות‬
‫המשפטית של העסקה בין בעלי הדירות לבין היזם/קבלן ומבטיחה את ביצועו המוצלח של הפרויקט.‬
‫בימים אלו של מחאות חברתיות, יוקר מחייה, סכנות ביטחוניות ואסונות טבע, ניתנה לכם על ידי המדינה מתנה, לא‬
‫תיקחו?!‬
‫כותב המאמר, עו"ד גיא קלינבוים, הינו מפקד מחלקה לחילוץ לכודים מהריסות במילואים ועו"ד במשרד גלזר ושות' המתמחה בתחום‬
‫ההתחדשות העירונית (עסקאות תמ"א 38 , פינוי בינוי וכיוצ"ב), המעניק ליווי משפטי צמוד ליזמים/קבלנים ובעלי דירות.‬
‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬
‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬