1. BAIL entre FORMTEXT (“Locateur”) et FORMTEXT (“Locataire”) TABLE DES MATIÈRES Cette table des matières n’est fournie que pour plus de commodité et ne fait pas partie du présent bail. TOC
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ARTICLE 1.Definitions PAGEREF _Toc250030582 3 ARTICLE 2.Lieux Loués PAGEREF _Toc250030583 4 ARTICLE 3.Terme PAGEREF _Toc250030584 4 ARTICLE 4.Loyer Net Net PAGEREF _Toc250030585 4 ARTICLE 5.SOMMES Payables Par le Locataire PAGEREF _Toc250030586 5 ARTICLE 6.Usage des Lieux PAGEREF _Toc250030587 8 ARTICLE 7.Changements au Centre d’Achats PAGEREF _Toc250030588 9 ARTICLE 8.Services Publics et Autres PAGEREF _Toc250030589 10 ARTICLE 9.Réparations, Changements, Additions et Améliorations PAGEREF _Toc250030590 10 ARTICLE 10.Obligations et Responsabilités du Locataire PAGEREF _Toc250030591 12 ARTICLE 11.Abandon et Restitution PAGEREF _Toc250030592 13 ARTICLE 12.Cession, Sous-location, et Changement de Contrôle PAGEREF _Toc250030593 13 ARTICLE 13.Incendie et Destruction des Lieux PAGEREF _Toc250030594 15 ARTICLE 14.Non-responsabilité du Locateur PAGEREF _Toc250030595 16 ARTICLE 15.Droit D’Entrée PAGEREF _Toc250030596 17 ARTICLE 16.Observance de la Loi PAGEREF _Toc250030597 17 ARTICLE 17.Exigences en Matière d’Assurance PAGEREF _Toc250030598 17 ARTICLE 18.Hypothèques et Subordination PAGEREF _Toc250030599 18 ARTICLE 19.Expropriation PAGEREF _Toc250030600 19 ARTICLE 20.Renonciation PAGEREF _Toc250030601 19 ARTICLE 21.Avis et Mises en Demeure PAGEREF _Toc250030602 19 ARTICLE 22.Domicile PAGEREF _Toc250030603 19 ARTICLE 23.Locateur et Locataire PAGEREF _Toc250030604 19 ARTICLE 24.Frais de Courtage PAGEREF _Toc250030605 20 ARTICLE 25.Garantie PAGEREF _Toc250030606 20 ARTICLE 26.Expiration du Bail PAGEREF _Toc250030607 20 ARTICLE 27.Force Majeure PAGEREF _Toc250030608 20 ARTICLE 28.Lois Régissant ce Bail PAGEREF _Toc250030609 20 ARTICLE 29.Dispositions Diverses PAGEREF _Toc250030610 20 ARTICLE 30.Ententes Antérieures PAGEREF _Toc250030611 21 ARTICLE 31.Règlements PAGEREF _Toc250030612 21 ARTICLE 32.Défaut du Locataire PAGEREF _Toc250030613 22 ARTICLE 33.Acceptation des Lieux Loués PAGEREF _Toc250030614 24 ARTICLE 34.Recours Alternatifs PAGEREF _Toc250030615 24 ARTICLE 35.Deux Locataires PAGEREF _Toc250030616 24 ARTICLE 36.Enregistrement du Bail PAGEREF _Toc250030617 24 ARTICLE 37.Offre PAGEREF _Toc250030618 24 ARTICLE 38.En-têtes PAGEREF _Toc250030619 24 ARTICLE 39.Interprétation PAGEREF _Toc250030620 24 ARTICLE 40.Successeurs, etc. PAGEREF _Toc250030621 24 ARTICLE 41.Dépôt PAGEREF _Toc250030622 25 ARTICLE 42.Cessation de la Construction du Centre d’Achats PAGEREF _Toc250030623 25 ARTICLE 43.Dispositions Finales PAGEREF _Toc250030624 25 ANNEXE A.Plan PAGEREF _Toc250030625 27 ANNEXE B.Garantie PAGEREF _Toc250030626 28 ANNEXE C. PAGEREF _Toc250030627 29 ANNEXE D.Paiements PrĖ-autorisĖ PAGEREF _Toc250030628 30 ANNEXE E.Association des Marchands PAGEREF _Toc250030629 31 BAIL Entre: FORMTEXT , une compagnie dûment constituée et dont le siège social est situé à Montréal, Province de Québec, représentée aux présentes par FORMTEXT , dûment autorisé à cette fin, ci-après désignée comme “Locateur” ou “Propriétaire” et: FORMTEXT , ciaprès désignée comme “Locataire” Definitions Dans ce bail – Y compris dans cet REF _Ref249243111 ARTICLE 1, à moins que le contexte n’exige une interprétation différente, les parties conviennent des définitions suivantes: “Architecte”, “Ingénieur” — L’Architecte ou l’Ingénieur nommé de temps à autre par le Locateur; quant au certificat d’Architecte ou d’Ingénieur mentionné dans ce Bail, la décision de l’Architecte ou de l’Ingénieur sera sans appel et ce certificat liera toutes les parties aux présentes. “Année de Bail” — La première Année de Bail débutera le premier jour du Terme et durera pour une période de douze (12) mois consécutifs; par la suite chaque Année de Bail consistera en une période de douze (12) mois de calendrier consécutifs. Si, toutefois, le Locateur l’estimait nécessaire ou pratique pour les fins de sa comptabilité, le Locateur pourra en tout temps et de temps à autre, sur avis écrit au Locataire, fixer une date annuelle à compter de laquelle chaque Année de Bail subséquente commencera, et, dans une telle éventualité, l’Année de Bail alors en cours se terminera le jour précédant le commencement d’une telle nouvelle Année de Bail. La dernière Année de Bail du Terme se terminera à l’expiration de ce Bail ou, le cas échéant, lors de sa terminaison plus hâtive. “Bail” — Ce contrat, toutes ses annexes, tous ses avenants ou renouvellements écrits, les certificats d’Architecte et d’Ingénieur du Locateur, et les règlements faits de temps à autre sous ce Bail. “Banque du Centre d’Achats” – La principale banque du Locateur. “Centre d’Achats” — L’Édifice, les bâtiments et les Sections Communes se trouvant à un moment donné sur le Site et le Site. “Changements” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref240786396 7.1. “L’Édifice” ou “L’Immeuble” – L’Immeuble existant ou à être construit sur les terrains bornés FORMTEXT , abritant les lieux commerciaux, et situé sur le Site. “Frais d’Exploitation” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref240773782 5.5. “Lieux Loués” ou “Lieux” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref249247783 2.1. “Loyer Minimum” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref240772342 5.1. “Modifications” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref240787600 9.7. “Proportion” — Le rapport de la Superficie des Lieux Loués sur la Superficie Locative Totale, égale à FORMTEXT pour cent ( FORMTEXT %). Si la Superficie Locative Totale de l’Édifice est modifiée, ce pourcentage sera corrigé en conséquence de la façon déterminée par le Locateur, et attesté par l’Architecte. Si, toutefois, il se produisait un changement dans la proportion au cours d’une Année de Bail, ce changement n’entrera en vigueur que le premier jour de l’Année de Bail suivante. “Sections Communes” — Les lieux de stationnement, routes, trottoirs, jardins, plazas, promenades intérieures et extérieures, arrière-cour de camions, aires communes de chargement, allées d’entrée et de sortie, les systèmes électriques et ceux de diffusion de musique et de haut-parleurs, les appareils et installations de chauffage, ventilation, climatisation, plomberie et égouts qui sont de temps à autre destinés pour l’usage des locataires du Centre d’Achats et qui ne sont pas destinés pour l’usage exclusif ou spécifique du Locataire, de même que les constructions les abritant, le filage électrique commun, les enseignes communes et le matériel d’entretien, ainsi que toutes les autres aires communes et/ou services et/ou équipement et/ou installations sur le Site qui y sont placés de temps à autre par le Locateur à la disposition du Locataire, de ses employés, clients ou autres invités pour usage commun avec toutes autres personnes ayant droit de s’en servir ou d’en bénéficier de la manière et aux fins permises par ce Bail. “Services Publics” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref249262195 8.1. “Site” — La propriété sur laquelle l’Immeuble est érigé et dont l’emplacement est plus particulièrement désigné comme: FORMTEXT “Superficie des Lieux Loués” — En pieds carrés, la Superficie des Lieux Loués mesurée à partir de la face extérieure des murs, portes et fenêtres et à partir de la ligne médiane de tous les murs intérieurs séparant les Lieux Loués des locaux voisins. Quand une devanture ou l’entrée d’un magasin est en retrait du mur extérieur de l’Édifice, la superficie dudit retrait sera considérée comme faisant partie des Lieux Loués. Aux cas de tout différend quant à la Superficie des Lieux, il est convenu que tel différend sera réglé par le calcul de telle Superficie par Architecte. “Superficie Locative Totale” — À la date à laquelle les calculs sont faits, l’ensemble des superficies des lieux à louer du Centre d’Achats. “Taxes Foncières” a le sens qui lui est attribué dans la section REF _Ref249247930 5.4.1. “Terme” — La période citée à l’ REF _Ref249243210 ARTICLE 3 de ce Bail, aussi bien que tout renouvellement et prolongement dudit Terme. Lieux Loués Lieux Loués. TC
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Lieux Loués.
3 Le Locateur par les présentes loue au Locataire, présent et qui accepte pour le Terme du Bail, un magasin vacant d’une superficie approximative de FORMTEXT situé dans l’Édifice (ci-après désigné les “Lieux Loués” ou “Lieux”), le tout conformément à un plan annexé aux présentes, et qui a été signé par les parties pour fins d’identification, ledit plan étant intitulé REF _Ref249342424 ANNEXE A. Nonobstant les stipulations du Code Civil du Québec, le Locateur peut effectuer les changements raisonnables dans les Lieux Loués sans droit aux dommages-intérêts et lesdits changements n’annuleront pas ce Bail. En aucun cas, ce paragraphe et ledit plan REF _Ref249342395 ANNEXE A ne doivent être interprétés comme étant une restriction au droit du Locateur de construire plus ou moins de magasins ou de structures dans le Centre d’Achats. Droits aux Sections Communes. TC
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Droits aux Sections Communes.
3 De concert avec tous les autres locataires et suivant les dispositions contenues aux présentes, le Locataire aura le droit de se servir en tout temps des Sections Communes mises à sa disposition aux fins de l’exploitation de son commerce. Terme Terme. Le terme de ce Bail commencera à compter du premier à survenir parmi les événements suivants: la date à laquelle le Locataire ouvre les Lieux Loués pour affaires; et FORMTEXT et se terminera FORMTEXT à moins qu’il ne soit résilié plus tôt en vertu des dispositions des présentes. Le Locateur avertira le Locataire par écrit de la date de commencement du Bail, selon les termes de cet Article, laquelle date sera la date de commencement de ce Bail et sera finale et liera le Locataire. Si le Locataire entre dans les locaux avant la date d’entrée en vigueur du Bail, il sera soumis à toutes les dispositions, ententes et conditions de celui-ci, sauf celles se rapportant au paiement du loyer ou d’un loyer additionnel. Loyer Net Net Loyer Net Net. TC
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Loyer Net Net.
2 Il est convenu entre les parties aux présentes que le Locateur doit percevoir un loyer net net en vertu du Bail et qu’en conséquence le Locataire devra payer de ses propres deniers et à la complète exonération du Locateur tous les frais et toutes les dépenses pertinentes aux Lieux Loués, et dans l’exercice du commerce qui y sera opéré, et a la responsabilité d’effectuer à ses propres frais toutes réparations, remplacements et/ou reconstructions requises sauf pour ce qui est expressément prévu dans le Bail. SOMMES Payables Par le Locataire Loyer Minimum. TC
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Loyer Minimum.
2 Le Locataire consent à payer au Locateur comme loyer minimum (“Loyer Minimum”) pour les Lieux Loués pendant tout le Terme du présent Bail sans diminution, compensation, ni déduction aucune, un loyer annuel et mensuel comme suit : Loyer annuelVersement mensuelPar pied carré1ère année FORMTEXT FORMTEXT FORMTEXT 2ième année FORMTEXT FORMTEXT FORMTEXT 3ième année FORMTEXT FORMTEXT FORMTEXT 4ième année FORMTEXT FORMTEXT FORMTEXT 5ième année FORMTEXT FORMTEXT FORMTEXT Lesdits versements mensuels, et toutes les sommes payables en vertu du Bail par le Locataire, seront payables en monnaie valable du Canada et en versements mensuels consécutifs égaux et tel qu’indiqué cidessus, payables à l’avance, le premier jour de chaque mois, pour tout le Terme, ledit loyer étant payable aux bureaux du Locateur ou à tout autre endroit ou à toute autre personne qui pourraient être indiqués par avis écrit du Locateur et ceci sans qu’il soit nécessaire de demander le paiement du loyer. Advenant le cas où le Bail entrerait en vigueur après le premier jour d’un mois, ou s’il se termine un autre jour que le dernier jour du mois, le loyer, et toutes les sommes payables en vertu du présent Bail par le Locataire, pour le mois en question sera ajusté proportionnellement selon le nombre de jours restant dans le mois. Loyer à Pourcentage. TC
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Loyer à Pourcentage.
2 En plus du Loyer Minimum, le Locataire s’engage et convient de payer au Locateur, un loyer à pourcentage (ciaprès appelé le “Loyer à Pourcentage”) égal au montant par lequel pour cent (%), des ventes brutes (telles que ciaprès définies) effectuées par le Locataire dans le Lieux ou depuis les Lieux pendant chaque Année de Bail, excédant le Loyer Minimum payé par le Locataire à l’égard de l’année en question, moins la ou les portions de Loyer Minimum imputables à la période ou aux périodes, s’il y a lieu, au cours desquelles le Locataire aura négligé ou refusé de garder son commerce ouvert pendant les heures ou de la manière stipulées ci-après; ce Loyer à Pourcentage sera calculé et payé de la façon prévue ci-après. Le Loyer à Pourcentage sera calculé et payé comme suit: Au plus tard le dixième jour de chaque mois de calendrier de chaque Année de Bail et ceci vaut également pour le mois suivant l’expiration ou la résiliation anticipée du présent Bail, le Locataire remettra au Locateur un relevé détaillé (et dont la forme sera approuvée par le Locateur) écrit, signé et attesté par le Locataire (mais qu’il n’aura pas à soumettre à un vérificateur) de ses ventes brutes du mois de calendrier écoulé. Toutefois, le premier de ces relevés devra porter sur la période allant de l’entrée en vigueur du présent Bail jusqu’à la fin du premier mois de calendrier. Lors de la remise de chacun des relevés mensuels mentionnés au5.2.1(i), le Locataire paiera au Locateur, à titre de Loyer à Pourcentage, une somme égale au montant par lequel pour cent ( %) de ses ventes brutes pour le mois visé par ce relevé excède le Loyer Minimum payé par le Locataire au Locateur pour le mois en question. Dans les trente jours de l’expiration de chaque Année de Bail, le Locataire remettra au Locateur un relevé écrit, signé et attesté par le Locataire et certifié par le vérificateur du Locataire (qui sera un comptable agréé acceptable par le Locateur) établissant avec suffisamment de détails et de précisions les ventes brutes du Locataire pour l’Année de Bail en question, et le loyer payable pour ladite année de location. Le Locataire fournira au Locateur ou au représentant du Locateur, sur demande, des rapports quotidiens des ventes brutes, lesdits rapports devant être remis hebdomadairement au Locateur ou au représentant du Locateur le ou avant le mardi de chaque semaine, pour la semaine se terminant le samedi précédent. Lorsque le Locataire a un sous-locataire, un détenteur de permis ou un concessionnaire, ou une combinaison de ceuxci, approuvés par le Locateur, le Locataire exigera que chacun d’eux fournisse au Locataire des rapports semblables à ceux exigés du Locataire et dans les mêmes délais qui sont prévus en vertu des paragraphes 5.2.1(i) et 5.2.1(iii) et dès lors le Locataire remettra immédiatement lesdits rapports au Locateur. Si le total du Loyer à Pourcentage payé en regard de l’Année de Bail en question conformément au paragraphe 5.2.1 (ii) est inférieur au Loyer à Pourcentage exigible pour cette même Année de Bail d’après le relevé certifié, le Locataire devra, lors de la remise dudit relevé, payer au Locateur le montant de la différence. Inversement, si le total du Loyer à Pourcentage payé en regard de l’Année de Bail en question conformément au paragraphe 5.2.1(ii) excède la somme du Loyer à Pourcentage exigible pour cette même Année de Bail d’après le relevé certifié, le Locateur devra rembourser au Locataire le montant de cet excédant dans les trente jours de la remise de ce relevé certifié. L’expression “Ventes Brutes” utilisée aux présentes signifie la somme du prix de vente de toutes les marchandises ou de tous les services vendus en gros ou au détail, comptant ou à crédit ou pour toute autre considération, par le Locataire sur les Lieux ou depuis les Lieux, ou par le personnel sur les Lieux, ainsi que toute autre recette que ce soit provenant de tout commerce exercé sur les Lieux, y compris tous les dépôts non remboursés à l’acheteur, les commandes prises sur les Lieux ou depuis les Lieux même si elles sont complétées ailleurs ou les recettes de distributrices automatiques et autres appareils incluant les téléphones publics, les ventes faites par tout sous-locataire ou concessionnaire ou un détenteur de licence ou autrement sur les Lieux ou depuis les Lieux. Chaque vente à tempérament sera traitée comme une vente au comptant au prix entier de la vente à tempérament au moment même de la vente sans tenir compte de la date à laquelle le paiement (total ou partiel) sera reçu. Aucune déduction pour créance non recouvrée ou irrécouvrable n’est permise dans le calcul des Ventes Brutes. On pourra toutefois en déduire le montant des remboursements pour retour de marchandises vendues sur les Lieux ou depuis les Lieux, ainsi que les taxes de vente ou autres taxes directes perçues par le Locataire de ses clients pour des ventes effectuées sur les Lieux ou depuis les Lieux pour le compte du Locataire et actuellement payées directement par ce dernier aux autorités imposant la taxe et également omettre les marchandises transférées des Lieux à une ou plusieurs autres succursales du Locataire pour la commodité du Locataire mais non pour priver le Locateur d’un profit sur une vente effectuée sur les Lieux ou depuis les Lieux. Aucune franchise ou taxe sur le capital-actions et aucun impôt sur le revenu ou imposition similaire basé sur le revenu ou les profits du Locataire ne sera déduit des Ventes Brutes. Les montants payables à titre de loyer additionnel conformément à quelque disposition du présent Bail ne pourront être déduits ni pris en considération dans le calcul du Loyer à Pourcentage. Afin de permettre la vérification du montant payable à titre de Loyer à Pourcentage, le Locataire convient de préparer et de conserver sur les Lieux ou en tout autre endroit qui sera accepté par écrit par le Locateur, pendant une période d’au moins trois (3) ans après l’expiration de chaque Année de Bail, des livres et registres adéquats dans lesquels seront consignés les inventaires et les réceptions de marchandises dans les Lieux, toutes les ventes et toutes les charges portées sur des factures numérotées en série et les recettes quotidiennes de toutes les ventes et autres transactions effectuées sur les Lieux ou depuis les Lieux par le Locataire et toute autre personne exerçant un commerce quelconque sur les Lieux ou depuis les Lieux. Le Locataire et toutes les autres personnes exerçant leur commerce sur les Lieux ou depuis les Lieux consigneront au fur et à mesure toutes les recettes des ventes ou autres transactions au comptant ou à crédit sur une ou plusieurs caisses enregistreuses munies de totalisateurs cumulatifs non réglables et de compteurs de reports. Le Locataire convient de plus de conserver sur les Lieux ou à son siège social, pendant au moins trois (3) ans suivant l’expiration de chaque Année de Bail, tous ses rapports de taxe de vente pour les Années de Bail en question et tous les originaux de ses registres de vente. Les originaux de ces registres de vente incluront, sans restriction: les rubans de caisses enregistreuses, incluant ceux des totalisatrices permanentes ou temporaires; les factures de ventes numérotées en série; les originaux de toutes les commandes postales reçues sur les Lieux ou destinées aux Lieux; les originaux de toutes les commandes téléphoniques reçues sur les Lieux ou destinées aux Lieux; les rapports de règlement de transactions avec les sous-locataires et les concessionnaires; les originaux des archives indiquant que les marchandises retournées par les clients avaient bien été achetées sur les Lieux par ces mêmes clients; les bordereaux et autres factures de ventes à l’essai; toutes les autres archives de vente, s’il y a lieu, accessibles normalement à un comptable indépendant au cours de la vérification des ventes faites par le Locataire conformément aux principes de comptabilité reconnus; tous les documents énumérés aux alinéas (a) à (h) ci-dessus des sous-locataires, cessionnaires ou concessionnaires; tous les rapports additionnels, renseignements, et autres éléments d’information à l’appui, relatifs aux Ventes Brutes que le Locateur pourra exiger de temps à autre. Lorsque le Locataire a un sous-locataire, un détenteur de permis ou un concessionnaire, ou une combinaison de ceuxci, approuvés par le Locateur, le Locataire exigera que chacun d’eux maintienne des registres et fournisse au Locataire des rapports, renseignements et éléments d’information semblables à ceux qui sont exigés du Locataire en vertu de ce paragraphe 5.2.1(x), et dès lors le Locataire remettra immédiatement lesdits rapports, renseignements et éléments d’information au Locateur. Le Locateur et ses représentants autorisés auront le droit d’examiner les dossiers du Locataire énumérés ci-dessus pendant les heures normales d’affaires et d’assigner sur les Lieux une personne chargée de vérifier et de compiler les Ventes Brutes. Il est expressément convenu qu’en acceptant un relevé (vérifié ou non) présenté par le Locataire ou un paiement établi d’après un tel relevé, le Locateur ne renonce pas pour autant aux droits qui lui sont conférés par les présentes. Le Locateur aura le droit de faire vérifier à quelque moment que ce soit les livres du Locataire par un comptable agréé de son choix. Si cette vérification démontre que le montant des ventes brutes du Locataire pour la période visée par cette vérification spéciale est supérieur de deux pour cent (2 %) au montant indiqué dans le ou les relevés remis par le Locataire ou son aviseur légal, son agent, son préposé ou son employé à l’égard de cette même période, le Locataire devra assumer les frais de la vérification. Dans le cas contraire, le Locateur les assumera. Le rapport du comptable agrée choisi par le Locateur sera final et liera le Locateur et le Locataire. Sur réception de ce rapport, le Locateur remboursera au Locataire tout paiement excédentaire que le Locataire aura pu faire, et le Locataire paiera tout montant déficitaire sur demande du Locateur, selon le cas. Si on découvre au cours d’une vérification spéciale effectuée par le Locateur conformément au paragraphe 5.2.1(x) que le montant de Loyer à Pourcentage payable par le Locataire à l’égard de toute période visée par cette vérification spéciale excède d’au moins deux pour cent (2%) le montant réellement payé, cette découverte constituera un cas de défaut de la part du Locataire, et le Locateur pourra, à son gré, mettre fin au présent Bail de la façon prévue à l’ARTICLE 32. Sans pour autant restreindre la portée générale de ce qui précède, le Locataire devra de plus payer immédiatement au Locateur, à titre de loyer additionnel, un montant équivalent aux taux d’un pour cent (1%) par mois sur ce montant excédentaire (ou sur tout solde débiteur) depuis la date où il aurait dû être payé jusqu’au moment de son paiement réel. Si les registres et les méthodes comptables du Locataire que le Locateur peut inspecter ne sont pas suffisants pour permettre de déterminer les Ventes Brutes d’une période quelconque, le Locateur peut par la suite remettre au Locataire son propre estimé des Ventes Brutes de cette même période et du montant déficitaire du Loyer à Pourcentage. (Cet estimé sera établi sur les renseignements accessibles au Locateur et jugés dignes de foi par ce dernier, le commerce apparemment effectué sur les Lieux ou depuis les Lieux d’origine de tels dossiers du Locataire mis à sa disposition compte tenu des erreurs et des inexactitudes qu’ils peuvent contenir.) Le Locataire devra immédiatement payer au Locateur tout montant déficitaire de Loyer à Pourcentage indiqué dans cet estimé. Le Locataire sera lié par un tel estimé jusqu’au moment et dans la mesure où il en aura prouvé l’inexactitude, et il ne pourra le contester après une période d’un an. Le Locataire devra fournir au Locateur dans les trois (3) jours ouvrables suivant une demande de ce dernier à cet effet, un relevé indiquant ses Ventes Brutes d’une ou de plusieurs journées prises individuellement dans les 90 jours précédents. Taxes D’eau, D’affaires et Taxes D’améliorations Le Locataire sera responsable de toutes taxes d’eau, incluant sans limite les taxes se rapportant à toute usine de filtration d’eau ou à des utilités semblables, de vidanges, d’affaires et d’occupation des Lieux (incluant surtaxe sur les immeubles non-résidentiels) et de toutes taxes présentement ou ultérieurement imposées sur les Lieux ou sur le commerce qui y est exercé et sur la propriété personnelle, le mobilier commercial ou autre propriété placée par le Locataire ou avec sa connaissance ou son consentement dans, sur ou autour des Lieux Loués. Si une quelconque de ces taxes était levée sur le Locateur ou sur sa propriété et si le Locateur payait — (ce que le Locateur aura le droit de faire sans tenir compte de la validité d’une telle imposition) — ou si l’évaluation de la propriété du Locateur était majorée par suite d’inclusion de valeur placée sur cette propriété ou du mobilier commercial du Locataire placé dans ou autour des Lieux Loués par le Locataire ou avec sa connaissance ou son consentement ou si elle était majorée à cause des altérations, additions, améliorations dans lesdits Lieux Loués, qui auront reçu au préalable le consentement du Locateur selon l’ARTICLE 9 ci-après mentionné, et si le Locateur payait des taxes basées sur une telle augmentation d’évaluation (ce que le Locateur aura le droit de faire sans tenir compte de la validité d’une telle évaluation) le Locataire, sur demande, selon le cas, paiera de telles taxes ou la proportion de telles taxes résultant de l’augmentation d’évaluation. Si une loi ou un règlement venait à exiger que les taxes d’eau, d’affaires ou autres taxes et contributions semblables ou les taxes d’améliorations soient payées par les locateurs ou par les propriétaires, ou si le mode de perception de ces taxes était changé de telle façon que le Locateur soit responsable de leur paiement au lieu du Locataire, le Locataire remboursera au Locateur, dans les sept jours suivant demande au Locataire à cet effet, le montant des charges imposées au Locateur en raison d’un tel changement, et devra mettre le Locateur à couvert de tous les frais et dépenses pouvant s’y rapporter. Taxes foncières Aux fins du présent Article, l’expression “Taxes Foncières” signifie toutes les taxes foncières, incluant les taxes municipales, taxes de la communauté urbaine, taxes scolaires, impositions pour améliorations locales, taxes d’eau et d’égout, taxes d’affaires (incluant surtaxes sur les immeubles non-résidentiels), taxes de déneigement, cotisations extraordinaires et spéciales, et toutes autres impositions, contributions, cotisations, charge levées, quelles soient ou non de la nature de celles qui précèdent, qui peuvent être levées, confirmées, imposées ou cotisées par les autorités ayant pouvoir légal de taxer sur l’immeuble, le Site, les meubles et accessoires, l’équipement et toutes autres améliorations dans le Centre d’Achats contre ou sur les loyers payables par les locataires au Locateur (à l’exception des impôts sur le revenu du Locateur sur iceux). Si le système de taxation foncière est changé ou modifié et si une nouvelle taxe ou contribution quelconque est perçue ou imposée sur l’Immeuble et/ou sur le Site et/ou sur les revenus en découlant et/ou imposés au Locateur en remplacement et/ou en sus des Taxes Foncières présentement perçues ou imposées sur les biens immobiliers dans la cité, la ville ou la municipalité où sont situés l’Édifice et le Site, alors toute telle nouvelle taxe ou contribution sera comprise dans l’expression “Taxes Foncières” et les dispositions de la présente section 5.4 s’appliqueront mutatis mutandis. Le montant des Taxes Foncières réputé avoir été perçu ou imposé sur l’Immeuble et sur le Site sera le montant que l’autorité légale qui impose les Taxes Foncières aura imputé à l’Immeuble et au Site respectif, ou en l’absence d’une telle imputation, ou si l’autorité légale inclut d’autres biens immobiliers que l’Immeuble et le Site en imposant lesdites Taxes Foncières, tel montant que le Locateur pourra établir selon son jugement raisonnable. Même si le Locateur n’est pas tenu de contester la perception des Taxes Foncières ou toute évaluation dressée à cet égard, toutes les dépenses engagées par le Locateur dans le but d’obtenir ou de s’efforcer d’obtenir une réduction des Taxes Foncières sont ajoutées au calcul des Taxes Foncières et y sont incluses. Le Locataire devra payer pendant le Terme à titre de loyer additionnel en regard de chaque Année de Bail la Proportion des Taxes Foncières attribuables à l’Année de Bail en question et ce au plus tard à la date à laquelle la taxe est exigible ou à la date que le Locateur pourra indiquer par avis écrit au Locataire. Lorsqu’un montant quelconque devient payable au Locateur en vertu des présentes, en plus dudit montant, les versements de loyer subséquents seront augmentés d’un montant égal au douzième dudit montant et lesdits montants mensuels payés au Locateur constitueront (sans intérêt) un crédit imputable sur les obligations subséquentes du Locataire envers le Locateur en vertu du présent Article 5.4. Le Locateur remettra au Locataire, à la demande expresse et écrite de ce dernier, copie de tous les avis de cotisation et d’évaluation ainsi que de tous les comptes de taxes reçus par le Locateur. Le Locataire paiera au Locateur, à titre de loyer additionnel, la Proportion de toutes dépenses incluant les dépenses administratives et les frais généraux encourus par le Locateur du fait d’avoir obtenu ou tenté d’obtenir une réduction de toute Taxe Foncière. Les Taxes Foncières faisant l’objet d’une contestation par le Locateur seront néanmoins incluses dans le calcul des exigibilités du Locataire en vertu de la section 5.4.2. Cependant, si le Locataire a payé le montant de toute augmentation de loyer selon la présente section 5.4 et si le Locateur a par la suite reçu un remboursement d’une portion quelconque des Taxes Foncières ayant servi de base à ce paiement, le Locateur remettra au Locataire la portion appropriée de tel remboursement après en avoir déduit le montant des dépenses susmentionnées. Le Locateur ne sera pas tenu de s’opposer à la levée ou l’imposition de Taxes Foncières, ni de les mettre en litige, ni de les contester. Il pourra, à sa discrétion, régler les Taxes Foncières par compromis ou autrement, ou y consentir, y renoncer ou en disposer autrement, sans qu’il lui soit nécessaire d’en donner avis au Locataire, ni d’en obtenir le consentement ou l’approbation. Aucune stipulation du présent Article 5.4 ne sera interprétée à quelque moment que ce soit de façon à réduire les versements mensuels de loyer payables en vertu des présentes à un montant inférieur à celui stipulé à la section 5.1. L’obligation du Locataire en vertu de la présente section 5.4 de payer pour la période finale de ce Bail continuera après l’expiration du présent Bail. Frais d’exploitation Aux fins du présent Article, l’expression “Frais d’Exploitation” signifie toutes et chacune des dépenses suivantes encourues par le Locateur, en raison du fonctionnement, de l’entretien, de la réparation, du remplacement, de l’assurance, de la gestion ou de l’administration de l’Édifice et du Site, des constructions et des améliorations érigées sur le Site incluant, sans limiter la généralité de ce qui précède, ce qui suit : salaires, gages, avantages médicaux et chirurgicaux, les indemnités de bien-être (y compris l’assurance-vie de groupe) et les paiements pour pensions des employés du Locateur affectés au fonctionnement, à l’entretien et à la réparation du Centre d’Achats, ainsi qu’aux constructions et améliorations à y apporter, les taxes sur les salaires, les versements à la Commission de la santé et de la sécurité du travail; l’électricité (sauf à la charge des locataires), la vapeur, les taxes de services publics, l’eau, les réparations, l’opération, l’entretien, les fournitures pour immeubles et nettoyage, le nettoyage des fenêtres et du mur-rideau extérieur; l’enlèvement de la neige, le nettoyage, la réparation et l’entretien du Site, les dépenses de capital reliées au Site et/ou au Centre d’Achats (sans limiter la généralité de ce qui précède, incluant ceux qui sont reliées au toit, aux pans de murs extérieurs, aux éléments structurels extérieurs et intérieurs et aux murs porteurs), la réparation et l’entretien des ascenseurs le cas échéant, le remplacement du pavage, des bords de trottoirs, des voies pour piétons, d’aménagement paysager, du drainage et de l’éclairage; les enseignes et panneaux d’affichage, planter, replanter et replacer les fleurs, les bouquets et plantes; les contrats pour le service ou l’administration, la dépréciation de l’équipement utilisé pour l’Édifice et le Site, les frais généraux, le téléphone, le télécopieur, le télégraphe, le scanneur, et la papeterie; tous les coûts et dépenses de réparation, d’éclairage, de chauffage, de ventilation et de climatisation, d’enlèvement des ordures, de décoration, de surveillance, de sécurité, de police, de remplacement, de dégarnissement, de location de programmes musicaux et de systèmes de son le cas échéant, ainsi que les coûts des permis et droits, et les taxes d’affaires et les impôts gouvernementaux sur le Centre d’Achats qui ne sont pas autrement chargés au Locataire. Nonobstant ce qui précède, lorsque l’Édifice est un bâtiment à plusieurs étages, si les Lieux Loués se trouvent au rez-de-chaussée, les Frais d'Exploitation ne comprennent pas les dépenses liées à la partie des Sections Communes dont les Lieux Loués en aucun cas ne bénéficient (par exemple: les couloirs, les toilettes communes, les ascenseurs, les escaliers, etc.). Le coût réel de toutes les assurances prises par le Locateur à l’égard de l’immeuble et du Site ou s’y rapportant y compris, sans restriction, l’assurance contre l’incendie et autres sinistres ainsi que l’assurance de responsabilité civile, l’assurance couvrant la perte de revenus de loyers ou les bénéfices tirés du Centre d’Achats. Des frais d’administration équivalant à quinze pour-cent (15%) de tous les frais encourus aux alinéas (i) et (ii) ci-dessus, et des taxes mentionnées aux Articles 5.3 et 5.4. Intérêt au taux de base de la Banque du Centre d’Achats plus 2% sur le coût du capital non amorti sur l’équipement d’entretien et de nettoyage. Au cours de chaque année du Terme de ce Bail, le Locataire paiera au Locateur, à titre de loyer additionnel, la Proportion des Frais d’Exploitation. Avant ou au début de chaque Année de Bail, le Locateur évaluera le montant de la Proportion des Frais d’Exploitation payables par le Locataire et en facturera à l’avance le Locataire par mensualités égales que le Locataire devra payer le premier jour de chaque mois calendrier de l’Année de Bail. À la fin de chaque Année de Bail du Terme de ce Bail, le Locateur remettra au Locataire un relevé du montant brut réel des Frais d’Exploitation de l’Année de Bail écoulée et du montant de la Proportion payable par le Locataire conformément au présent Article 5.5 fournissant les renseignements suffisamment détaillés ayant servi au calcul et à la détermination de ces montants. Si le montant est supérieur ou inférieur aux paiements faits par le Locataire à cet égard conformément au paragraphe 5.5.3, l’ajustement approprié sera fait dans les quatorze (14) jours suivant la remise de ce relevé. Si ce Bail entre en vigueur ou se termine à un autre moment qu’au commencement ou à la fin d’une Année de Bail, les Frais d’Exploitation d’Année de Bail partielle seront ajustés de façon proportionnelle à la date d’entrée en vigueur ou d’expiration du Bail. Les obligations des parties contractantes quant aux ajustements prévus à l’Article 5.5.3 des présentes survivront à l’expiration de ce Bail. Paiements Chèques postdatés — Pendant tout le Terme du Bail et au début de chaque Année de Bail, le Locataire devra remettre au Locateur une série de chèques mensuels postdatés couvrant la période de l’Année de Bail. Les montants correspondront aux montants de loyer stipulés payables en vertu des dispositions des Articles 5.1 et 5.5.3. Nonobstant ce qui précède, le Locateur se réserve le droit d'exiger que le Locataire participe à un système de paiements préautorisés en vertu duquel le Locateur est autorisé à débiter du compte de banque du Locataire, chaque mois durant le Terme, les montants de loyer stipulés payables en vertu des présentes, et le Locataire s’engage à signer tout document ou formulaire nécessaire pour ces fins. Le Locataire devra payer intérêt au taux préférentiel de la Banque du Centre d’Achats augmenté de trois pour cent (3%) l’an, à compter de la date à laquelle tels paiements étaient dus jusqu’à celle du remboursement, sur tous les montants recouvrables à titre de loyer en vertu des conditions du présent Bail, aussi bien que sur des sommes déboursées par le Locateur pour le Locataire, à compter de la date à laquelle le paiement aura été effectué par le Locateur jusqu’à celle du remboursement. Le Locataire renonce par les présentes à toute réclamation ou demande de diminution ou de compensation, présente ou future, contre tout loyer ou autre montant dû en vertu des présentes et il convient de payer tel loyer et autre montant nonobstant toute réclamation, déduction ou compensation revendiquée par le Locataire ou pour son compte. Tous montants payables par le Locataire au Locateur aux termes de ce Bail et tous montants qui sont payables par le Locataire en vertu des présentes et qui sont payés par le Locateur, qu’on y réfère ou non à titre de loyer, seront présumés être et seront à toutes fins du loyer, et le Locateur, advenant défaut dans leur paiement, aura droit d’exécuter tous les recours ouverts aux cas de non-paiement de loyer. Tout montant payable en vertu de ce Bail, moins que les présentes n’y pourvoient autrement, devient dû avec le versement de Loyer Minimum suivant. Le Locataire convient que le Locateur peut, à son choix, imputer toutes les sommes reçues du Locataire ou dues au Locataire aux montants dus et payables aux termes des présentes de la façon qui sera jugée appropriée par le Locateur sans égard à quelque désignation ou instruction contraire. Toutes sommes devenant dues dans ce Bail seront payées à la date énoncée aux présentes sans la nécessité d’un avis, déclaration ou rappel par le Locateur. Nonobstant les dispositions de ce Bail, si le Locataire fait défaut de payer le loyer ou autres charges lorsque ceux-ci deviennent dus selon les termes contenus aux présentes, le Locataire devra payer au Locateur un montant additionnel, à titre de pénalité, égal à dix pour cent (10%) du montant non payé à l’échéance (“Montant Additionnel”) et le montant impayé, l’intérêt payable en vertu de paragraphe 5.6.2, ainsi que le Montant Additionnel seront payés immédiatement par le Locataire à la demande du Locateur. Usage des Lieux Le Locataire exercera son commerce dans les Lieux pendant toute la durée du présent Bail sous la raison sociale FORMTEXT et sous aucun autre nom ou raison sociale. Dans la publicité qu’il fera au sujet du commerce qu’il exerce dans les Lieux, le Locataire devra mentionner le nom de FORMTEXT et ne l’utiliser qu’en rapport avec le commerce qu’il exerce dans les Lieux pendant la durée des présentes. Le Locataire devra effectuer tous enregistrements de nom ou de raison sociale requis de lui aux termes de la Loi sur la publicité légale des entreprises individuelles, des sociétés et des personnes morales du Québec, les règlements connexes ou tout autre statut qui leur succèdera et devra fournir au Locateur copies de tels enregistrements démontrant les détails de l’enregistrement. Le Locataire n’utilisera et n’occupera les Lieux et ne permettra ou tolérera que d’autres ne les occupent que pour les fins de FORMTEXT . Le Locataire représente et garantie que cette utilisation est permise par toute loi et tout règlement applicable, et qu’il aura obtenu les permis nécessaires à ladite exploitation avant le début du Terme. Le Locateur aura le droit d’exiger du Locataire qu’il discontinue la vente de tout article, de toute marchandise et/ou de toute denrée, la fourniture de tout service et/ou l’exercice de tout commerce qui, au seul jugement du Locateur et tel que précédemment dit, ne correspondent pas à l’usage et à l’occupation normaux des Lieux par le Locataire. Le Locataire devra, dès l’entrée en vigueur de ce Bail et pendant toute sa durée, ouvrir son commerce avec un personnel et un assortiment de marchandises adéquats et des agencements de première qualité, et mener ses affaires de façon continue, active et diligente dans la totalité des Lieux selon des techniques modernes, de bonne classe et honorables pour le bénéfice de l’Édifice dont les Lieux font partie. De temps à autre et/ou sur demande du Locateur, le Locataire devra renouveler, refinir ou redécorer les améliorations, les agencements, le mobilier, les biens meubles et les éléments décoratifs dans la mesure nécessaire pour satisfaire les normes d’exploitation précités. Le Locataire devra en toute bonne foi exercer son commerce sur les Lieux pendant telles heures, tels jours et tels soirs que le Locateur pourra de temps à autre exiger et de manière à assurer qu’un volume maximum d’affaires soit effectué dans les Lieux ou depuis les Lieux. Il n’y a rien au présent Article qui exige du Locataire qu’il exerce son commerce pendant toute période interdite par la loi ou par les règlements régissant les heures d’affaires normales. Le Locataire convient de ne pas appuyer l’adoption ou la réadoption d’une telle loi ou d’un tel règlement. Le Locataire devra immédiatement discontinuer, à la demande du Locateur, toute pratique ou manœuvre commerciale annoncée, exercée ou maintenue par le Locataire que ce soit sous forme de publicité, de méthodes de vente ou autrement, qui de l’avis du Locateur nuit ou tend à nuire aux affaires ou à la réputation du Locateur ou se reflète ou tend à se refléter de façon défavorable sur l’Édifice, le Locateur ou sur les autres locataires des lieux de l’Édifice, ou qui peut jeter de la confusion dans l’esprit du public le tromper ou le frauder. Non-concurrence - Le Locataire reconnaît que l’Édifice est un centre commercial qui attire une clientèle d’une vaste région et que sa réussite et le revenu que le Locateur en retire dépendent de facteurs concurrentiels affectant le volume des ventes et les Loyers à Pourcentage. Par conséquent, le Locataire (i) convient avec le Locateur qu’à compter de la signature des présentes et pendant toute la durée de ce Bail, de ses renouvellements et de ses prolongations, ni lui ni aucune personne ayant des liens avec lui, ne pourra sans avoir obtenu préalablement le consentement écrit du Locateur, avoir quelque participation ou intérêt que ce soit, directement ou indirectement, (seul ou conjointement, à titre de propriétaire, pour son compte, à titre d’employé, d’actionnaire, d’associé, de fiduciaire, d’obligataire, de concédant, d’agent, de mandataire ou autrement) dans quelque affaire ou entreprise située ou exercée en totalité ou en partie dans un rayon de huit (8) kilomètres de l’Édifice et faisant concurrence de près ou de loin aux affaires et aux entreprises permises par la section 6.2. et de ne fournir aucune aide financière ou autre, aucun avis, service ou appui et de ne pas permettre que sa raison sociale et ses marques de commerce ou que des raisons sociales ou des marques de commerce similaires soient utilisées en rapport avec de telles affaires ou entreprises, et (ii) il convient avec le Locateur que pendant douze mois après avoir cessé d’occuper les Lieux, le Locataire continuera à observer et à se conformer à l’engagement et aux restrictions stipulés à l’alinéa (i) de la présente section 6.4. La présente section 6.4 ne s’appliquera pas toutefois aux entreprises commerciales du Locataire qui sont opérantes à la date de signature du présent Bail. Le Locataire convient que le fait pour lui de passer le présent Bail ne constitue pas une infraction ni un bris d’une convention restrictive similaire le liant à une autre partie. Toute infraction à un quelconque des engagements contenus aux présentes donnera immédiatement droit au Locateur, sous réserve de tous ses autres recours, à une réparation immédiate. Le Locataire ne devra opérer, être la cause de l’opération ou permettre l’opération d’aucun des commerces suivants sur ou en provenance des Lieux Loués: une Entreprise d’Escomptes; une vente aux enchères publique ou privée; la vente de biens usagés ou de seconde main; une vente en bloc, une liquidation, une vente “abandon des affaires” ou une vente de faillite; la vente de gazoline ou autres propulseurs pour véhicules moteurs ou des produits de pétrole pour véhicules moteurs; ou toutes ventes spéciales ou ventes autres que celles qui sont incidentes à la routine normale de l’entreprise du Locataire avec ses clients réguliers; ou toute activité dérogeant au caractère du Centre d’Achats. “Entreprise d’Escomptes” signifie un établissement de détail qui vend régulièrement la majeure partie de sa marchandise hors prix ou à des prix au-dessous du prix de détail normalement en vigueur ou s’annonce ou se représente au public comme un magasin d’escomptes ou comme un magasin vendant régulièrement à des prix au-dessous des prix de détail normalement en vigueur. Sans limiter la généralité de ce qui précède, le Locataire ne devra pas permettre que quelque partie des Lieux Loués soit utilisée aux fins d’y conduire une entreprise de vente de nourriture préparée si l’usage des Lieux en vertu du présent Article n’est pas pour des fins de restauration, ou soit utilisée pour ou en relation avec un magasin communément appelé magasin de variétés, un “junior department store”, un magasin d’escomptes, ou soit utilisée pour la vente d’articles de surplus de guerre, de stock récupéré par les assurances ou de stock de ventes de feu ou de stock endommagé par le feu, pour une boutique de mise en gage ou pour toute opération dans laquelle le Locataire utilise de la publicité ou des procédures de ventes frauduleuses ou trompeuses. Espace de rangement ou à bureaux — Le Locataire n’utilisera aucune portion des Lieux Loués pour fins d’entreposage ou pour des bureaux, sauf telles portions des Lieux Loués d’importance mineure qui sont raisonnablement requises pour la conduite des affaires du Locataire dans les Lieux Loués. Changements au Centre d’Achats Changements et additions au Centre d’Achats — Nonobstant quelque disposition contenue aux présentes, le Locateur se réserve par les présentes le droit, en tout temps et de temps à autre: d’effectuer tous changements, additions, soustractions, réarrangements ou relocations (lesquels actes, collectivement, sont ci-après appelés les “Changements”) de toute partie du Centre d’Achats incluant sans limitation tous édifices, améliorations et facilités, le Site et les Section Communes qui pourront en tout temps s’y trouver, (incluant sans limitation leur dimension, location, élévation ou nature, la fermeture de toutes aires ouvertes et l’addition ou la soustraction de toute partie d’icelles au niveau principal); de conférer, modifier et finaliser des servitudes et autres ententes relatives à l’usage et à l’entretien de toutes les Sections Communes ou de partie seulement d’iceux; de fermer la totalité ou partie seulement des Sections Communes dans la mesure que le Locateur le jugera nécessaire, ou suivant l’opinion du conseiller du Locateur, dans la mesure nécessaire pour prévenir l’accumulation de quelque droit à qui que ce soit dans ces endroits, d’effectuer tous changements ou additions aux tuyaux, conduits, services et autres commodités de l’Édifice situés dans les Lieux Loués et qui desservent d’autres endroits du Centre d’Achats; et en exécutant quoi que ce soit de ce qui précède, le Locateur pourra pénétrer dans les Lieux Loués et, sans limiter d’aucune façon la généralité de ce qui précède, pourra effectuer tous Changements aux Lieux Loués conjointement avec des Changements au Centre d’Achats pourvu que: (i) aucun tel Changement ne devra réduire la capacité globale de stationnement du Centre d’Achats à une capacité inférieure à celle alors légalement requise par l’autorité gouvernementale, exception faite d’une construction temporaire s’avérant nécessaire pour compléter tout Changement de façon ordonnée; (ii) le Locateur pourra modifier ou relocaliser les Lieux Loués dans la mesure où le Locateur le jugera nécessaire pour adapter les Lieux Loués aux Changements au Centre d’Achats, pourvu que les Lieux Loués tels que modifiés ou relocalisés à l’intérieur du Centre d’Achats soient substantiellement de même dimension et façade et soient sous tous autres aspects importants raisonnablement comparables aux Lieux Loués tels que définis aux présentes; (iii) le Locataire n’aura pas le droit d’opposer ou d’effectuer une réclamation à raison de l’exercice par le Locateur de ses droits aux termes de cette section 7.1 non plus que le Locataire n’aura droit à quelque rabais de loyer sous ce chef nonobstant tous Changements au Centre d’Achats ou à quelque portion de celui-ci, et nonobstant toute nuisance, inconvénient, perte ou interférence causée au Locataire ou à son entreprise par l’obstruction, l’interruption, le démantèlement ou la suspension de quelque service ou de l’usage des Sections Communes; et (iv) le Locateur devra effectuer tous ces Changements aussi rapidement qu’il en sera raisonnablement possible. Le Locataire devra immédiatement, à la demande du Locateur, souscrire à telles autres garanties, quittances ou documents que le Locateur pourra exiger pour donner effet à chacun des droits du Locateur aux termes de cette section 7.1. Le Locateur peut changer l’usage, l’occupation ou la désignation de tous lieux formant partie du Centre d’Achats et qui ne sont pas loués par le Locataire. Le Locateur se réserve le droit de modifier le pourcentage d’espace dans le Centre d’Achats qui est ou qui servira pour des ventes en gros et au détail ou pour tout autre usage à sa discrétion, pourvu que le Locateur conserve au Centre d’Achats son aspect original en tant que centre commercial de détail. Le Locateur pourra, en relation avec l’une quelconque de ses activités aux termes de cet ARTICLE 7, ériger à l’extérieur des Lieux Loués des échafaudages temporaires et autre objets l’aidant à la construction, pourvu qu’en cela l’accès aux Lieux Loués ne soit pas obstrué. Le Locateur pourra utiliser à son gré les murs de côté ou les murs arrières des Lieux Loués, pourvu que cette utilisation n’empiète pas sur l’intérieur des Lieux Loués. Les érections mentionnées ci-dessus de même que l’entrée, l’installation, l’entretien, l’usage, la réparation ou le remplacement ci-devant mentionnés ne justifieront aucun rabais de loyer. Le Locateur devra exécuter ces travaux aussi rapidement qu’il est raisonnablement possible de le faire. Il ne sera pas permis au Locataire d’entreposer, d’exposer et de vendre des marchandises dans les Sections Communes et les dépendances. Il ne pourra obstruer ces lieux et en occuper aucune partie à moins que le Locateur ne le lui permette et sauf à l’occasion de campagnes publicitaires reconnues et autorisées par Le Locateur. Le Locateur a le droit à tout moment et à l’occasion (y compris, sans limiter la généralité de ce qui précède, avant le début du Terme) de relocaliser le Locataire dans d’autres locaux de l’Édifice ou du Centre d’Achats, aux frais du Locateur, à la condition que les nouveaux locaux aient des dimensions similaires et que le taux du Loyer Minimum demeure inchangé. Si le Locateur avise le Locataire par écrit d’une telle réinstallation après que le Locataire a débuté ou achevé l’installation de ses cloisons ou autres améliorations, le Locateur fournit au Locataire des cloisons et autres améliorations semblables de qualité égale. La réinstallation ne touche aucune des autres dispositions ou conditions du Bail, qui continuent de s’appliquer, avec les adaptations de circonstance. Le Locateur convient de déployer des efforts raisonnables afin de minimiser les inconvénients au Locataire et il exerce son droit de faire réinstaller uniquement pour des motifs commerciaux valables tels que, sans toutefois limiter la généralité de ce qui précède, dans le but d’assurer l’utilisation et occupation optimales de l’Immeuble et de répondre aux besoins des locataires actuels ou futurs. Services Publics et Autres Pendant tout le Terme, le Locataire sera seul responsable des comptes et coûts d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, et de tout autre service public utilisé ou consommé dans les Lieux (les “Services Publics”), et il devra les acquitter promptement. Le Locataire s’engage à signer tout document ou formulaire nécessaire afin d’accepter la responsabilité des comptes et/ou compteurs reliés à tout Service Public. Si le Locateur décide de fournir lui-même tout Service Public utilisé ou consommé dans les Lieux, le Locataire achètera ces Services Publics qu’il paiera sur demande à titre de loyer additionnel à un tarif n’excédant pas celui des fournisseurs de ces mêmes services, s’il y a lieu. La cessation, l’indisponibilité l’interruption ou la suspension à quelque moment que ce soit de l’un ou l’autre de ces Services Publics fournis ou non par le Locateur, n’entraînera aucune obligation ou responsabilité de sa part. Au cas où le Locataire ne paierait pas les montants réclamés pour les Services Publics ou pour les taxes, permis, contributions ou charges qu’il s’est engagé à payer en vertu des présentes et qui grèveront alors les Lieux Loués ou leur contenu, le Locateur pourra, si la situation n’est pas corrigée après avoir donné un avis de dix (10) jours au Locataire, régler lui-même ces montants. Tous les paiements ainsi faits par le Locateur constitueront un loyer payable immédiatement avec intérêt au taux préférentiel de la Banque du Centre d’Achats augmenté de trois pour cent (3%) l’an à compter de la date à laquelle le paiement aura été effectué par le Locateur jusqu’à celle du remboursement, indépendamment du fait que le Locataire conteste le montant de la somme réclamée et le droit de la percevoir. En l’absence de compteurs individuels ou d’appareils servant à mesurer la consommation d’un ou de tous ces services utilisés dans les Lieux par le Locataire, le Locateur répartira raisonnablement le coût de ces services entre les locataires de l’édifice qui les utilisent. Le Locateur fera un estimé raisonnable du taux relatif de consommation de chacun de ces locataires, qui servira à déterminer leur quote-part. La répartition faite par le Locateur sera finale et liera le Locataire qui devra payer sa quote-part sur demande à titre de loyer additionnel. Réparations, Changements, Additions et Améliorations Le Locataire reconnaît que tous les travaux d’amélioration (définis ci-après) seront effectués aux frais du Locataire. Avant de commencer à occuper les Lieux conformément à l’ARTICLE 3 des présentes, et à tout moment durant le Terme, le Locataire remettra au Locateur un jeu complet de plans et devis, préparés par des personnes qualifiées, de tous travaux d’améliorations, de modifications et/ou de changements à être effectuées dans les Lieux par le Locataire, ses employés, mandataires, entrepreneurs, ou prestataires de services. Le Locateur peut plus spécifiquement demander, à sa discrétion, les plans de structure, mécaniques et électriques de tous travaux d’améliorations, de modifications et/ou de changements à être effectuées ou déjà effectuées dans les Lieux par le Locataire, ses employés, mandataires, entrepreneurs ou prestataires de services. Le Locataire n’entreprendra ces travaux d’amélioration qu’après en avoir reçu l’approbation écrite du Locateur et il devra exécuter ou faire exécuter ces travaux de la façon prévue à la section REF _Ref241380968 9.2 ci-après. Lorsque toutes ces améliorations auront été approuvées par le Locateur, elles devront être effectuées par un ou plusieurs entrepreneurs ou sous-traitants choisis par le Locataire et approuvés par le Locateur qui ne devra pas refuser son approbation sans motif sérieux, pourvu toutefois que le Locateur ne soit responsable d’aucun dommage ou autre perte ou défaut résultant ou découlant de ces travaux. Chacun de ces entrepreneurs ou ces sous-traitants sera l’entrepreneur et le sous-traitant du Locataire. Le Locataire convient par les présentes d’éviter tout conflit avec tout syndicat ouvrier ou tout autre contrat dont l’une des parties contractantes pourrait être le Locateur, son ou ses entrepreneurs ou tout sous-traitant. En cas de conflit de cette nature, le Locataire demandera aussitôt à son entrepreneur ou sous-traitant (cause de conflit) de quitter les Lieux. À défaut par le Locataire d’ouvrir pour affaires, dans le délai imparti à l’ REF _Ref249755497 ARTICLE 3, la totalité des Lieux Loués entièrement garnis de meubles et accessoires, équipés et pourvus du personnel requis, le Locateur aura droit, sur demande, en sus du Loyer Minimum et de tous autres montants payables aux termes des présentes, d’exiger un loyer additionnel au taux de trois pour cent (3%) du loyer mensuel par jour pour chaque jour durant lequel le Locataire aura fait défaut de commencer ses affaires comme prévu aux présentes; ce montant est une somme liquidée représentant le montant minimum des dommages que le Locateur sera présumé avoir soufferts pour perte de Loyer à Pourcentage auquel le Locateur pourrait autrement avoir eu droit et est en droit, sans préjudice aux droits du Locateur, de réclamer et de prouver une plus grande somme à titre de dommages ou de se prévaloir de tous autres recours pour bris aux termes des présentes, à condition que le Locateur puisse, à son option, si le Locataire n’a pas ouvert pour affaires tel que mentionné ci-dessus à l’intérieur d’un délai de trente jours après le temps mentionné aux présentes, terminer ce Bail par avis écrit au Locataire, auquel cas le Locataire devra payer au Locateur, en sus de tous autres montants payables aux termes des présentes, le coût de tous travaux ou constructions de toutes sortes, que le Locateur aura effectués ou fait effectuer pour ou au nom du Locataire, avec en plus quinze pour cent (15%) de ce coût pour frais généraux et supervision, à l’égard de tous et chacun desquels la décision de l’architecte sera finale et liera les parties, et le Locateur, en sus de tous autres droits ou recours qui lui incombent, aura droit de retenir toutes sommes d’argent payées jusqu’à cette date par le Locataire ou Locateur, pour être forfaites sous le chef des dommages liquidés. Pendant le Terme du présent Bail ou avant son entrée en vigueur, le Locataire devra en tout temps et à ses frais réparer et entretenir les Lieux Loués, et ainsi réparer et entretenir sans restriction les quais de chargement, les enseignes, les fenêtres et portes conduisant aux Lieux Loués, tout l’équipement et les appareils relatifs au chauffage, à la ventilation, à la climatisation, à la plomberie et à l’électricité se trouvant sur les Lieux Loués et/ou qui desservent les Lieux Loués, ainsi que les améliorations existantes ou à faire. Il devra en outre les maintenir en bon état comme un propriétaire consciencieux le ferait tout en tenant compte de la détérioration due à l’usure normale. Le Locataire s’engage à veiller à cet entretien, à effectuer ces réparations et ces remplacements et à peindre et décorer les Lieux Loués lorsque nécessaire ou lorsque le Locateur le lui demandera. Le Locataire fera effectuer à ses frais toutes les réparations majeures ou mineures, y compris les grosses réparations, (sauf les réparations de structure, toit et murs extérieurs à moins qu’ils ne soient endommagés par le Locataire) ainsi que les réparations et le remplacement de l’équipement et des appareils de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie et les appareils électriques sur les Lieux Loués et/ou qui servent les Lieux Loués. Le Locataire reconnaît et convient que tous les services de téléphone et de télécommunications qu’il désire faire installer seront commandés, utilisés et entretenus entièrement aux frais du Locataire. Le Locateur et tout employé, serviteur, mandataire ou agent de ce dernier, auront le droit en tout temps et de temps à autre d’entrer dans les Lieux Loués et d’examiner l’état dans lequel ces dits lieux sont entretenus, réparés, et le bon ordre dans lequel ils se trouveront et également d’examiner l’équipement et les appareils situés dans les Lieux Loués et toutes les améliorations qui auront pu être apportées aux Lieux Loués. Le Locataire devra, lorsque nécessaire — qu’il ait reçu ou non un avis du Locateur — faire faire à ces frais l’entretien, les réparations, les remplacements ou la décoration qui sont à sa charge en vertu des dispositions de la section 9.4 par des entrepreneurs ou des hommes de métiers approuvés par écrit par le Locateur. Au cas où le Locataire ne se conformerait pas à la demande du Locateur d’effectuer les réparations, les remplacements ou l’entretien dans le délai fixé, ce dernier aura alors le droit de faire faire ces travaux et d’en ajouter le coût au prochain versement de loyer, somme qui pourra être perçue de la même façon que pour des arrérages de loyer. Les améliorations ainsi effectuées ne pourront être enlevées ni avant ni après l’expiration du présent Bail sans le consentement du Locateur. Le Locataire aura le droit en tout temps et de temps à autre de peinturer et de décorer à ses trais l’intérieur des Lieux Loués et d’y faire tels changements ou telles modifications, additions ou améliorations (ciaprès désignés les “Modifications”) qu’il jugera convenir le mieux aux fins de son commerce. Cependant aucune Modification ne pourra être fait à la structure, à tout mur extérieur, à la devanture du magasin, au système de chauffage, à celui de ventilation ou à celui de la climatisation, à la plomberie, à l’équipement électrique et mécanique, au plancher de béton ou au toit sans le consentement écrit du Locateur. Toutes les Modifications, qu’elles concernent ou non la structure, devront être faites conformément aux dispositions des statuts, des directives et des règlements de toute autorité municipale, provinciale ou fédérale. Le Locataire remboursera au Locateur les surprimes d’assurances ou les augmentations de taxes foncières municipales dans la mesure où celles-ci seront dues directement aux travaux mentionnés au présent paragraphe. Le Locataire s’engage également à ce que ces Modifications n’aient pas pour effet d’annuler l’assurance ou de rendre la propriété inassurable. À l’expiration du Bail toutes les améliorations locatives faites ou installées dans les Lieux Loués (à l’exception de l’équipement commercial) et qui sont fixées de quelque façon que ce soit sur ou sous les planchers, murs ou plafonds seront laissées sur place et appartiendront au Locateur et lui seront remises en même temps que les Lieux Loués comme partie d’iceux sans être déplacées, abimées ou endommagées et elles deviendront la propriété absolue du Locateur. À l’expiration du présent Bail, le Locataire doit, si le Locateur l’exige, enlever au complet ou en partie ces installations ci-dessus mentionnées et se faisant doit réparer tous les dommages ainsi causés. L’équipement commercial installé par le Locataire devra être neuf et du type couramment utilisé dans son genre de commerce. Sous réserve des dispositions de la section 9.7 concernant l’obtention de la permission du Locateur, cet équipement devra être installé de la manière usuelle. Cette installation sera faite sans endommager la structure des Lieux Loués ou les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie, d’électricité ou de mécanique de l’immeuble. Nonobstant les dispositions prévues à la section 9.7 et à la condition que le Locataire ait payé le loyer stipulé dans le Bail et rempli toutes les obligations qui lui incombent en vertu de ce Bail, le Locataire aura le droit à l’expiration du Bail d’enlever tel équipement commercial; il devra, cependant, réparer les dommages et les avaries causés aux Lieux Loués du fait de l’installation et de l’enlèvement de cet équipement. Tout branchement ou raccordement d’appareils sur l’installation électrique autre qu’un branchement ou un raccordement sur une prise de courant déjà installée et tout branchement ou raccordement d’appareils sur la tuyauterie et tout branchement ou raccordement sur le dispositif de chauffage et/ou de climatisation sera considéré comme une amélioration visée par le présent ARTICLE 9. Le Locateur aura le droit d’installer et de garder dans les Lieux toute pièce de matériel raisonnable, utile ou nécessaire à l’équipement, à l’usage, et à la commodité de l’Édifice ou d’un autre ou de plusieurs autres locataires et le Locataire n’aura aucun recours contre le Locateur à cet égard, pourvu que la pièce de matériel n’entrave pas sa jouissance des Lieux. Obligations et Responsabilités du Locataire Le Locataire devra en tout temps, à ses propres frais, entretenir les Lieux et s’assurer de leur propreté et de leur bonne condition hygiénique. À moins de dispositions à l’effet contraire contenues aux présentes, le Locataire sera responsable de toutes les réparations y compris le bris de vitrines et la dégradation de la façade. Le Locataire devra notifier promptement par écrit au Locateur tout accident, tout endommagement ou toute défectuosité des conduites d’eau, des tuyaux de vapeur, de l’équipement de chauffage ou de climatisation, de l’éclairage ou des fils électriques, de tout autre service dans quelque partie des Lieux que ce soit ou dans les environs si le service ou l’équipement dessert les Lieux. Le Locataire sera seul responsable de toutes les blessures et de tous les dommages subis par le Locateur et/ou le Locataire et/ou les colocataires ou autres occupants de l’Édifice et par leurs cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, invités, clients et serviteurs respectifs et tout tiers, ainsi que des dégradations ou dommages causés à l’Édifice et/ou aux Lieux et/ou aux modifications et/ou aux améliorations et/ou aux ameublements, agencements, cloisons ou autre équipement ou marchandise (y compris les dommages causés par le débordement, la fuite ou l’échappement d’eau, de vapeur, de gaz, d’électricité ou d’une autre substance ou par la chute de toute substance), si ces dommages ont été causés ou occasionnés par la négligence, l’inattention ou toute autre faute du Locataire ou de ses agents, cadres, dirigeants, employés, mandataires, invités, clients et serviteurs. Le Locateur pourra réparer tous ces dommages, toutes ces dégradations et blessures aux frais du Locataire. Le Locataire ne devra faire, ni permettre que soit fait sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou dans les environs, quoi que ce soit qui puisse porter atteinte ou nuire aux droits du Locateur, des colocataires ou des autres occupants de l’Édifice, ou des propriétaires ou des occupants des propriétés adjacentes ou contiguës; le Locataire ne devra faire, ni permettre que soit fait, ni apporter, ni garder, ni permettre que soit gardé ou apporté, sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou dans les environs, quoi que ce soit qui puisse de quelque façon entraver les règlements des services d’incendie, de police ou de santé ou les lois, codes, règles, directives, permis, règlements ou ordonnances émanant de tout organisme gouvernemental ayant juridiction sur les Lieux et/ou sur l’Édifice et/ou sur le Site. Le Locataire s’engage par les présentes à respecter ce qui précède et à s’y conformer. Le Locataire s’engage spécifiquement à installer et à entretenir à ses propres frais tout équipement de protection contre les incendies incluant, sans restriction, tel éclairage de secours que le Locateur, tout organisme gouvernemental ou les assureurs estimeront raisonnablement nécessaire ou désirable. Si le Locateur ou un organisme gouvernemental ou les assureurs l’exigent, le Locataire devra désigner un surveillant pour assurer la coordination avec le personnel du Locateur et les facilités de protection contre les incendies. Le Locataire ne permettra aucune activité ni aucune démonstration sur les Lieux, dans l’Édifice, sur le Site ou aux environs, qui aurait pour effet, de l’avis discrétionnaire du Locateur, de congestionner indûment un corridor; le Locataire n’exercera non plus aucune autre activité que le Locateur pourrait considérer désagréable ou déplacée. Le Locataire ne posera pas d’écriteau, de panneau-réclame, d’affiche, d’auvent ni d’enseigne électrique, à l’intérieur ou à l’extérieur des Lieux et/ou de l’Édifice et/ou du Site ou aux environs, sauf si le Locateur y a consenti par écrit. Le Locateur aura le droit, à sa discrétion absolue, de pénétrer dans les Lieux, dans l’Édifice ou sur le Site et d’enlever et/ou d’éliminer tout ce qui enfreint les présentes. Le Locataire s’engage à n’attacher ou fixer aucun auvent ou autre genre d’accessoire à une partie quelconque de l’Immeuble, sauf ceux de tels couleur, grandeur et style, et à tel endroit que le Locateur pourra désigner. Si le Locateur juge nécessaire d’effectuer des réparations ou de faire quoi que ce soit qu’il appartient au Locataire de faire en vertu de ce Bail, le Locataire paiera au Locateur comme redevance pour avoir ainsi dirigé les travaux ou rempli les obligations du Locataire, un montant à titre de loyer additionnel égal à quinze pour cent (15%) du coût de ces obligations, réparations ou de tout autre travail effectué directement par le Locateur ou sous sa surveillance: ce montant sera ajouté au coût des travaux et le Locateur pourra l’exiger du Locataire comme s’il s’agissait d’arrérages de loyer. Le Locataire exigera de tout entrepreneur, avant que celui-ci n’entreprenne des travaux sur les Lieux, qu’il remette au Locateur une renonciation à tout privilège ou droit de privilège hypothèque, nantissement, charge ou affectation quelconque, pouvant à ce moment-là ou ultérieurement exister relativement à la fourniture de main-d’œuvre ou de matériaux ou aux travaux effectués en vertu d’un contrat quelconque et les entrepreneurs devront également convenir de remettre au Locateur une renonciation de privilèges ou droits de privilège hypothèque, nantissement, charge ou affectation quelconque, en bonne et due forme de toute personne physique ou morale fournissant de la main-d’œuvre et des matériaux en vertu de tout contrat. Si un tel enregistrement d’un privilège, droit, hypothèque, nantissement, charge ou affection par un entrepreneur ou sous-entrepreneur est effectué, le Locataire s’engage à se charger immédiatement et à ses frais, de l’acquittement. Dans le cas où une hypothèque légale de toute personne qui participait à la construction ou la rénovation du Centre d’Achats est enregistré contre le bâtiment ou une partie de celui-ci en vertu de tout travail effectué par ou sous la direction ou pour le compte du Locataire, alors, en plus de tout autre droit ou recours du Locateur, le Locateur pourrait, mais ne sera pas tenu, à décharger celle-ci en payant le montant réclamé et/ou dû au tribunal ou directement à tout créancier hypothécaire, et la somme ainsi payée par le Locateur et tous les coûts, dépenses, frais judiciaires et extrajudiciaires encourus par le Locateur à cet égard seront dues et payables par le Locataire au Locateur à titre de loyer supplémentaire sur demande. Le Locataire convient à ne pas permettre l’hypothèque, l’enregistrement d’un privilège, droit ou charge quelconque contre l’inventaire et les meubles des Lieux Loués, pendant le terme de ce Bail, sans le consentement préalable écrit du Locateur. Le Locataire ne mettra pas, ni ne laissera, ni ne permettra que des détritus ou déchets soient déposés en quelque endroit que ce soit du Centre d’Achats à l’extérieur des Lieux Loués sauf aux heures permises par le Locateur pour l’enlèvement des ordures; celles-ci seront alors mises dans des récipients appropriés placés aux endroits indiqués par le Locateur. Le Locataire paiera pour les services d’enlèvement des ordures requis en plus des services municipaux. Les Lieux Loués seront tenus dans un état parfait de propreté et de salubrité aux frais du Locataire et conformément à toutes les ordonnances et directives émanant du service de santé municipal, du chef des pompiers, de l’inspecteur des bâtiments ou de tout autre officier autorisé de la municipalité, ou d’autres organismes ayant juridiction ou des assureurs du Locateur. Au cas où le Locataire ne se conformerait pas aux clauses qui précèdent, le Locateur aura le droit de faire faire les travaux nécessaires pour remédier à la situation et d’en recouvrer les frais comme s’ils étalent des loyers arriérés. Le Locataire n’utilisera pas et ne laissera pas utiliser les Lieux Loués à des fins susceptibles de troubler l’ordre public, de causer des bruits ou des vibrations désagréables ni des odeurs déplaisantes. Le Locataire n’entreposera pas et ne laissera pas entreposer dans les Lieux Loués tout objet d’une nature dangereuse, polluante, contaminant, nuisible à la santé, ou n’importe quoi qui pourrait entraîner l’augmentation de la prime d’assurance du Locateur ou l’annulation d’une telle assurance. Le Locataire devra à l’expiration ou avant l’expiration du Bail ou de son renouvellement ou prolongation, remettre paisiblement au Locateur les Lieux Loués, ainsi que tous les édifices, modifications, additions et améliorations ou constructions qui ont été faites en tout temps pendant la durée du Bail, le tout en bonne et propre condition et en bon état de réparation, sauf pour l’usure normale. Abandon et Restitution Le Locataire s’engage à ne pas laisser inoccupés ou vacants les Lieux Loués (et il ne sera pas nécessaire de restituer les clés pour que les Lieux soient considérés inoccupés ou vacants) pendant le Terme de ce Bail mais devra, pendant tout le Terme du présent Bail et sans interruption, faire et exercer dans les Lieux Loués le genre de commerce pour lequel le Bail a été passé, garder en magasin une variété complète et suffisante de marchandises de façon à répondre à ses besoins de marchand détaillant, garder un personnel de vendeurs suffisant pour servir adéquatement tous les clients, conduire son commerce d’une façon diligente et efficace. Cession, Sous-location, et Changement de Contrôle Le Locataire ne devra pas céder, sous-louer ou se départir des Lieux Loués ou d’aucune portion des Lieux Loués ou en partager la possession sans le consentement écrit et préalable du Locateur, lequel consentement ne pourra être retenu sans raison valable, pourvu que, sans limiter la généralité de ce qui précède, il ne soit pas considéré déraisonnable de la part du Locateur de prendre en considération, entre autres, les facteurs suivants: tous engagements exécutés entre les autres locataires et le Locateur; la capacité financière et les antécédents financiers, l’habileté et l’expérience dans le rayon des affaires du Locataire, la qualité de la marchandise du cessionnaire, du sous-locataire ou de l’occupant proposé, et les antécédents criminels de ces derniers et/ou des personnes ayant le contrôle effectif de ces derniers, en prenant compte également la possibilité de réduction des Ventes Brutes par tel cessionnaire, sous-locataire ou occupant proposé et le fait que le cessionnaire ou le sous-locataire proposé soit déjà un locataire de l’Édifice et/ou que le Locateur dispose à ce moment-là, ou dans les six mois suivants, d’espace à louer lui convenant dans l’Édifice. Le consentement du Locateur en quelque circonstance ne constituera pas une renonciation à la nécessité d’obtenir un tel consentement en toute autre circonstance. Cette prohibition comprend toute sous-location ou toute cession qui pourrait autrement se produire par l’opération de la loi. À condition toutefois qu’avant que ne soit effectuée toute cession, sous-location, abandon ou partage de la possession tel que ci-devant mentionné, le Locataire ait donné avis écrit (avec une copie d’un projet de cession de bail ou de sous-location signée par le cessionnaire ou le sous-locataire seulement) au Locateur de son intention d’agir ainsi, le Locateur devra alors, dans les trente (30) jours qui suivent, aviser le Locataire par écrit de son consentement ou de son refus à la cession, la sous-location ou l’abandon ou le partage de la possession, selon le cas, ou de sa décision de résilier ce Bail de préférence à donner un tel consentement. Le Locateur n’a pas l’obligation de résilier ce Bail en cas de son refus de consentir à une telle cession, sous-location ou abandon. Dans l’éventualité où le Locateur décidait de résilier ce Bail, le Locataire devra aviser le Locateur par écrit dans les quinze (15) jours qui suivent de l’intention du Locataire soit de ne pas effectuer telle cession, sous-location ou abandon ou partage des Lieux Loués ou d’accepter la résiliation de ce Bail. Si le Locataire faisait défaut de livrer un tel avis dans la période susmentionnée ou si le Locataire acceptait la résiliation, ce Bail se terminera à l’expiration de ces quinze (15) jours. Si le Locataire avisait ainsi le Locateur de son intention de ne plus céder, sous-louer, se départir de ou de partager la possession, ce Bail demeurera en vigueur. Advenant que le Locataire reçoive un consentement aux termes de la section 12.1, le Locataire devra immédiatement signer une entente (“Entente”) préparée par le Locateur et qui prévoira que : (i) le Loyer Minimum annuel payable par tel ayant-droit, sous-locataire ou occupant ne sera pas moindre par la suite qu’un montant égal à la moyenne combinée du Loyer Minimum et du Loyer à Pourcentage payables par le Locataire durant les trois Années de Bail de douze mois précédant immédiatement ces cession, sous-location ou abandon de ou partage de la possession (ou la combinaison annuelle la plus élevée du Loyer Minimum et du Loyer à Pourcentage depuis la date de commencement de ce Bail si le Locataire au moment de la cession, de la sous-location, de l’abandon de ou du partage de possession occupait les Lieux Loués depuis moins de trois Années de Bail de douze mois): (ii) toute option ou disposition existante de renouvellement ou de prorogation du présent Bail au-delà de la date d’expiration prévue à la section 3.1 des présentes, sera automatiquement nulle et non avenue et n’aura plus aucune force ni aucun effet, que le Locateur ait ou non reçu du Locataire un avis de son intention d’exercer lesdites options ou dispositions de renouvellement ou de prolongation de ce Bail; (iii) le Locataire garantit le rendement de ce cessionnaire, sous-locataire ou occupant eu égard au nouveau Loyer Minimum annuel et au nouveau Loyer à Pourcentage tels que ci-devant mentionnés, et à tous égards demeurera solidairement et conjointement responsable, sans bénéfice de discussion ou de division, du paiement du loyer et de l’exécution des autres obligations du Locataire en vertu du présent Bail, et (iv) tous et chacun des autres termes, ententes et conditions de ce Bail demeureront tels qu’énoncés aux présentes, incluant, sans limiter la généralité de ce qui précède, les articles de ce Bail relatifs à l’usage des Lieux Loués: pourvu, de plus, que le Locataire fasse en sorte que ce cessionnaire, ce sous-locataire ou cet occupant signe l’Entente et s’engage directement avec le Locateur d’être lié, sujet à ce qui précède, par tous les termes de ce Bail auxquels le Locataire est lié. Absence de charges. Le Locataire ne devra pas vendre, transférer, céder, nantir, hypothéquer ou de quelque façon grever la totalité ou une partie de ses meubles et accessoires ou équipement utilisés dans l’opération de son entreprise sur les Lieux Loués sans avoir obtenu le consentement écrit et préalable du Locateur, mais ceci n’empêchera pas le Locataire, dans le cadre d’une conduite usuelle et raisonnable en affaires, de louer ou de créer des contrats de ventes conditionnelles ou des hypothèques pour garantir une partie du prix de vente des fournitures et des meubles et accessoires de commerce du Locataire ou de créer des garanties sur son inventaire; pourvu que ce qui précède ne préjudicie à ou n’affecte en aucune façon la priorité des droits du Locateur ou les obligations du Locataire quant à ces meubles et accessoires ou fournitures ou inventaires en vertu de tous autres termes de ce Bail et quant à toutes lois relatives à la faillite ou aux privilèges du Locateur. Le Locataire ne devra pas hypothéquer ou autrement grever son intérêt dans ce Bail ou toute sous-location. Si le Locataire est une personne morale ou une société : s’il s’agit d’une personne morale, tout changement de contrôle effectif (légal, de facto ou autrement) par rapport à celui qui existait à la date à laquelle la personne morale a contracté pour la première fois des obligations envers le Locateur en vertu du présent Bail; et dans le cas d’une société, tout changement dans la composition de la société par rapport à celle qui existait à la date où les associés composant initialement la société ont contracté pour la première fois des obligations envers le Locateur en vertu du présent Bail; sera considéré comme une cession pour les fins de la présente REF _Ref249326157 ARTICLE 12, et les dispositions des présentes concernant une cession du Bail s’appliqueront à un changement de contrôle, mutatis mutandis; ou Sujet au paragraphe (i), en cas de tout changement de contrôle du Locataire en vertu de cette section REF _Ref240788438 12.4, alors tant et aussi longtemps qu’un tel changement de contrôle se sera produit, (et si le Locateur n’y a pas encore consenti), le Locataire devra aviser par écrit le Locateur de tout tel changement et le Locateur aura le droit de terminer ce Bail et le Terme, en tout temps après un tel changement de contrôle en donnant au Locataire un préavis de soixante jours de cette terminaison. Le Locataire devra, sur demande du Locateur, remettre à ce dernier pour les inspecter ou les copier ou pour ces deux raisons, tous les livres et registres du Locataire qui, par eux-mêmes ou avec toute autre information, peuvent démontrer que le présent Article est applicable ou non. Si un actionnaire ou associé du Locataire, sur demande du Locateur, refuse ou néglige de fournir au Locateur toute information attestée par un affidavit dudit actionnaire ou associé ou d’une autre personne digne de foi, laquelle information peut, par elle- même ou avec toute autre information, démontrer que cet Article est applicable ou non, le Locateur pourra mettre fin au présent bail par préavis de soixante (60) jours. Cette section 12.4 n’aura aucune application à quelque changement de contrôle par héritage ou legs ni tant et aussi longtemps que le contrôle du Locataire est représenté par des actions listées à une bourse reconnue. En cas de cession du présent Bail ou de sous-location des Lieux, ou en cas de changement de contrôle d’une compagnie ou société locataire, les règles suivantes s’appliqueront : Le cessionnaire, le sous-locataire, les nouveaux propriétaires de la compagnie ou les nouveaux associés selon le cas, devront pendant tout le reste de la duré du Bail payer ou faire payer au Locateur le plus élevé du Loyer Minimum annuel payable en vertu des présentes au moment de cette cession ou de cette sous-location, ou la somme la plus élevée entre : le Loyer à Pourcentage payable et calculé conformément aux dispositions de l’ARTICLE 5 des présentes ou, un montant égal à la moyenne du Loyer à Pourcentage annuel mentionné plus haut, s’il y à lieu, payable par le Locataire au cours des deux (2) années précédant cette cession, cette sous-location, ou ce changement de contrôle de la compagnie ou société locataire, ou si moins de deux (2) années se sont écoulées depuis l’entrée en vigueur du présent Bail, un montant égal au Loyer à Pourcentage payable durant la période qui se sera écoulée, ajusté sur une période de 12 mois. Le Locateur pourra en tout temps céder, louer, vendre ou autrement aliéner ses droits dans les et aux Lieux Loués, le Centre d’Achats, le Site et/ou le Bail. En cas de vente, de location ou d'autre forme d'aliénation du Centre d’Achats ou d'une partie de celui-ci par le Locateur ou encore en cas de cession par le Locateur du présent Bail ou d'un intérêt du Locateur en vertu du présent Bail, le Locateur sera, dans la mesure où l'acheteur, le locataire ou le cessionnaire assumera les obligations du Locateur en vertu des présentes, ipso facto libéré de toute responsabilité à l'égard de ces obligations, et ce, sans autre entente supplémentaire. Incendie et Destruction des Lieux Advenant que les Lieux soient détruits ou endommagés par l’incendie, la foudre, la tempête ou tout autre sinistre similaire : si les dommages ou la destruction sont tels que les Lieux sont absolument inutilisables ou qu’il serait dangereux ou impossible de les utiliser ou de les occuper, et si dans l’un ou l’autre cas le Locateur est d’avis (qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les trente (30) jours suivant cet endommagement ou cette destruction) que les Lieux ne peuvent être réparés avec diligence dans les cent quatre-vingt (180) jours de la date de la destruction ou de l’incendie, le Locateur ou le Locataire pourra dans les cinq (5) jours de la notification de l’avis précité du Locateur mettre fin au présent Bail par avis écrit à cet effet à l’autre partie. Dans un tel cas, le Bail cessera de courir et prendra fin à compter de la date de cette destruction ou de ce dommage et tous les loyers et les autres paiements dont le Locataire est responsable en vertu des conditions du présent Bail seront ajustés proportionnellement et payés en entier jusqu’à la date de la destruction ou des dommages. Si ni le Locateur ni le Locataire ne met fin au présent Bail de cette façon, le loyer sera suspendu depuis la date des dommages jusqu’à ce que les Lieux aient été suffisamment réparés pour permettre au Locataire de les utiliser et de les occuper; si les dommages sont tels que les Lieux sont absolument inutilisables ou qu’il serait impossible ou dangereux de les utiliser ou de les occuper, et si dans l’un ou l’autre cas le Locateur est d’avis (ce qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les trente (30) jours de la date de cet endommagement) que les Lieux peuvent être réparés avec une diligence raisonnable dans les cent quatre-vingt (180) jours suivant la notification dudit avis, le Locateur seul aura l’alternative de reconstruire les Lieux ou de mettre fin au présent Bail. Si le Locateur décide de mettre fin au Bail, (ce qu’il devra communiquer par écrit au Locataire dans les quatre-vingt-dix (90) jours de la date de cet endommagement) le Locataire n’aura nul recours contre lui. S’il décide de les reconstruire, le loyer sera suspendu depuis la date du sinistre jusqu’à ce que les Lieux soient suffisamment réparés pour permettre au Locataire de les utiliser et de les occuper; si quarante pour cent (40%) ou plus de tout l’espace de plancher loué ou louable des édifices du Centre d’Achats sont à quelque époque détruits ou endommagés par quelque cause que ce soit ou par une démolition que cela aura causé ou rendu nécessaire, alors, tant et aussi souvent que tels événements se produiront et nonobstant le fait que les Lieux Loués puissent ne pas être affectés par tels événements, le Locateur pourra, à son choix, au moyen d’un avis écrit au Locataire dans les quatre-vingt-dix (90) jours suivant immédiatement cet évènement, choisir de résilier et de terminer ce Bail et, advenant un tel choix, le Terme de ce Bail et la location créée par les présentes expireront par l’écoulement du temps le trentième jour après que cet avis aura été donné; les ajustements de loyer et des autres paiements s’effectueront comme en date de cet évènement et le Locataire devra, durant cette période de trente (30) jours, évacuer les Lieux Loués et les rendre au Locateur, le Locateur ayant alors le droit de reprendre la jouissance et la possession des Lieux Loués libres de ce Bail et d’en évacuer toutes les personnes qui s’y trouvent; si de l’avis du Locateur les dommages peuvent être réparés de la façon susdite dans un délai raisonnable de la date de la destruction ou des dommages, et que les dommages sont tels que les Lieux peuvent être utilisés en partie pour les fins auxquelles ils sont loués, alors jusqu’à ce que les dommages aient été réparés le loyer sera diminué proportionnellement à la partie des Lieux rendue inutilisable à cause de ces dommages. Si l’Édifice ou les Lieux sont partiellement ou totalement endommagés ou détruits par l’incendie ou par quelqu’autre sinistre imputable à la négligence ou à la faute du Locataire, de ses cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, serviteurs, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires, alors, sans préjudice des autres droits et recours du Locateur et sans préjudice également de droits de subrogation des assureurs du Locateur : le Locataire sera tenu responsable de tous les frais et dommages-intérêts, les dommages pourront être réparés par le Locateur aux frais du Locataire, le Locataire renoncera à son droit de mettre fin au présent Bail tel que prévu au paragraphe 13.1(i), et le Locataire sera déchu de son droit à toute suspension de loyer prévue à l’Article 13.1 et le loyer ne sera pas suspendu. Si les dommages ou la destruction susdits des lieux ne sont pas imputables à la faute ou à la négligence du Locataire, de ses cadres, dirigeants, agents, mandataires, employés, serviteurs, visiteurs, invités, clients ou concessionnaires, les dommages causés aux Lieux seront réparés par le Locateur à ses propres frais. Le Locateur ne sera nullement tenu de rembourser au Locataire les dommages causés aux meubles et accessoires, aux couvres planchers, à l’ameublement, à l’équipement ou aux améliorations locatives du Locataire, ni de rembourser leur remplacement ou leur réparation. Il est entendu et convenu que rien dans cet article ne peut obliger le Locateur à reconstruire le Centre d’Achats ou n’importe laquelle de ses parties conformément aux plans et aux devis originaux. Non-responsabilité du Locateur Le Locataire n’aura droit à aucune suspension ou réduction du loyer payable en vertu des présentes, ni au paiement par le Locateur de dommages-intérêts, ni au remboursement de frais, pertes ou déboursés nonobstant la raison ou la cause (sauf si cette raison ou cette cause est directement imputable à la faute ou à la négligence du Locateur) en cas d’incendie, de foudre, de tempête ou de tout autre sinistre similaire. Le Locataire n’aura droit à aucune suspension ou réduction de loyer, ni au paiement d’aucun remboursement par le Locateur en cas d’une panne totale ou partielle, ou d’éclairage, d’électricité, d’eau, de tuyauterie, ou d’un service inadéquat d’enlèvement de la neige ou de la glace, d’égout ou de tout autre service, ou causés par la diminution du rendement ou par l’arrêt de ces systèmes ou de tout autre service, ou encore en raison d’inconvénients ou de dommages causés par la présence ou le suintement d’eau, de neige ou de glace sur ou au travers du toit, des puits de lumière, des trappes, des fenêtres, ou autrement, ou en raison d’une défectuosité ou d’une rupture de tout tuyau, réservoir, agencements ou autre objet, ayant pour effet de provoquer un écoulement, une fuite, ou un échappement de vapeur, d’eau, de neige, de fumée ou de gaz dans les Lieux, ou encore en raison d’inconvénients ou de dommages causés par la condition ou la disposition des fils électriques ou autres, ou en raison d’inconvénients ou de dommages résultant d’agissements. d’omissions ou de négligence de colocataires ou d’autres occupants de l’Édifice ou de propriétaires ou d’occupants de propriété adjacentes ou contiguës, ou en raison de l’exécution de modifications, réparations, améliorations ou changements structuraux de l’Édifice et/ou du Site ou de toute chose ou autre service s’y trouvant ou s’y rapportant ou contiguës, pourvu que ces travaux soient faits avec diligence raisonnable. Sans restreindre la portée de ce qui précède, sauf si elles sont causées directement par la négligence du Locateur, le Locateur ne sera nullement responsable des blessures, quelle que soit leur nature, qui pourraient être subies ou causées au Locataire, à l’un de ses employés, agents ou clients, ou à n’importe quelle autre personne qui pourrait se trouver dans les Lieux Loués et appartenant au Locataire, ses employés, ou à n’importe quelle autre personne ou de toute perte ou dommages aux biens appartenant aux susdites personnes alors que ces biens sont sur les Lieux Loués. Nonobstant ce qui précède, la responsabilité du Locateur ne s’étendra en aucun cas à des biens autres que l’ameublement et les agencements ordinairement nécessaires au commerce au détail, expression qui, sans limiter son sens normal, n’inclura pas les valeurs mobilières, les espèces, la papeterie et les archives, les ordinateurs ou les autres machines ou articles semblables. Le Locateur ne sera nullement responsable des dommages subis par le Locataire s’il se produit un délai dans le parachèvement des Lieux qui en retarde ou en gêne l’occupation ou qui retarde ou gêne la jouissance de l’Édifice ou de ses accessoires. Le Locataire convient de protéger le Locateur, ses administrateurs, dirigeants, employés et mandataires, de les mettre à couvert et de les indemniser de toute amende, de tous dommages-intérêts ou de toute charge ou pénalité imposée à la suite de quelque infraction à une loi, à un règlement, à un ordre ou à une ordonnance quelconque par ledit Locataire ou par ses employés, dirigeants, invités, mandataires ou agents; il convient de plus de protéger le Locateur, ses administrateurs, dirigeants, employés et mandataires, de les mettre à couvert et de les indemniser de tous dommages-intérêts ou frais résultant de tout de tout acte, négligence, omission, faute ou défaut du Locataire ou de toute personne dont il est légalement responsable se produisant sur les Lieux ou aux environs et causant des dommages matériels et/ou dommages corporels à toute personne incluant le Locateur (y compris le décès pouvant en résulter) (sauf dans la mesure où le Locateur pourra en être responsable) et de tous dommages-intérêts et frais résultant de tout défaut du Locataire de se conformer aux dispositions et conditions du présent Bail et de les mettre à exécution. Dans un tel cas, le Locataire devra tenir le Locateur indemne et l’indemniser et il devra payer tous les coûts, dépenses et honoraires légaux encourus par le Locateur, relativement audit litige. Le Locataire devra également payer tous les coûts, dépenses et honoraires légaux qui peuvent être encourus ou payer par le Locateur pour faire executer les dispositions, engagements et conditions du présent Bail. Cette clause d’indemnisation survivra à l’expiration du présent Bail, nonobstant toute disposition inconciliable contenue aux présentes. Droit D’Entrée Le Locateur pourra, en tout temps et sans aucune responsabilité envers le Locataire, pénétrer dans les Lieux afin de les examiner ou de les faire visiter, ou afin d’y effectuer des modifications ou des réparations, ou pour toute autre affaire qu’il pourra juger nécessaire au bon fonctionnement ou à l’entretien de l’Édifice ou de son équipement. Durant les douze (12) derniers mois de ce Bail ou de son renouvellement, le Locataire permettra à toute personne désirant louer les Lieux de les visiter pendant les jours ouvrables entre neuf heures (9h) et dix-sept heures (17h). Le Locateur aura le droit, pendant les douze