Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

HAALBAARHEIDSONDERZOEK
Herbestemming Vasim Nijmegen
September 2013

Inhoudsopgave
Inhoudsopgave

3

1.
1.1
1.2
1.3

Inleiding
Achtergrond en vraagstelling
Uitgangspunten en kaders
Opbouw rapport

5
5
5
6

2.
2.1
2.2
2.3

Profiel
Doelen en ambities
Relevante ontwikkelingen
Procesgang

7
7
8
8

3.
3.1
3.2
3.3
3.4

Object en locatie
Architectuur en historie
Object
Locatie
Bestemmingsplan en vergunningen

10
10
12
14
15

4.
4.1
4.2

Mogelijke functies
Ruimte in de markt
Mogelijke gebruikers

17
17
17

5.

Scenario’s

20

6.

Subsidiemogelijkheden

22

7.
7.1
7.2
7.3

Exploitatiemodellen
Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw
Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw
Financieel overzicht scenario’s

24
24
28
31

8.

Kritische factoren en risico’s

32

9.
9.1
9.2

Conclusies en aanbevelingen
Conclusies
Aanbevelingen

35
35
37

10.

Colofon

38

11.

Over BOEi

39

Overzicht bijlagen

40

3

1.

Inleiding

1.1

Achtergrond en vraagstelling

Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad heeft de
gemeente Nijmegen doen besluiten om in 2002 het Vasim gebouw te verwerven. Op een
gedeelte van deze locatie verrijst de nieuwe stadsbrug. Daarnaast vormt dit gebied de
overgang van zware industrie naar het toekomstig woon-werkgebied van een nieuw
waalfront. Sinds de verwerving is de gemeente Nijmegen op zoek naar een permanente
invulling voor het Vasim gebouw. Doelstelling is om het complex te herbestemmen na
restauratie. Sinds 2002 is het pand tijdelijk verhuurd en vanaf 2010 tot heden in gebruik
gegeven aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, die hier een broedplaats voor de
creatieve sector heeft gecreëerd.
In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek heeft de gemeente Nijmegen de volgende,
inmiddels vervallen, vraagstelling geformuleerd: “te komen tot scenario’s voor de invulling
als een multifunctioneel complex waarin cultuur, kantoren, werkplaatsen, horeca en
museale functies een plek vinden”. Concreet betekent dit een onderzoek naar de
herbestemming met twee (hoofd-)gebruikers; de stichting Museum WOII en stichting
Cultuurspinnerij de Vasim.
Tussen het formuleren van de vraagstelling medio oktober 2012 en de toekenning van de
subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten.
In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de
gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke vestiging
van het Museum in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals
omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak
met de gemeente Nijmegen en De Stichting Cultuurspinnerij de Vasim aangepast. De
nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor
de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een
gezamenlijke huisvesting met het Museum?” Om hiertoe te komen heeft BOEi gedurende
het proces professionele ondersteuning geboden aan de Cultuurspinnerij. De gemeente
Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim zijn gezamenlijk opdrachtgevers voor dit
onderzoek. BOEi heeft het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek in opdracht gekregen
conform de omschreven nieuwe vraagstelling.
1.2

Uitgangspunten en kaders

Uitgangspunt is om te komen tot scenario’s voor de permanente huisvesting van de
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim in het Vasim gebouw gezamenlijk met het Museum. De
gemeente heeft daarbij het uitgangspunt genomen dat het Museum als eerste bepaalt waar
zij zich in het gebouw wil vestigen en hoeveel oppervlak daarvoor nodig is. Het restant aan
ruimte is dan het oppervlak voor de Cultuurspinnerij. Daarnaast wordt ook een alternatief
scenario opgesteld voor als het nieuwe Museum uiteindelijk niet tot stand komt of op een
andere locatie wordt gehuisvest. Dit alternatieve scenario bestaat dan uit een permanente
huisvesting van uitsluitend de huidige Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw.
In dit onderzoek wordt Stichting Cultuurspinnerij De Vasim afgekort tot de naam:
“Cultuurspinnerij”. De naam Stichting Museum WOII / Vrijheidsmuseum WO2 wordt
afgekort tot: “Museum”.

5

1.3

Opbouw rapport

Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is het profiel van het project
beschreven. Er wordt ingegaan op de doelen en ambities van het onderzoek, relevante
ontwikkelingen en de procesgang. Hoofdstuk 3 beschrijft de locatie en het pand. Ook
wordt ingegaan op de architectuur, historie en het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 gaat in
op de mogelijke toekomstige functies voor het gebouw, ook is een omschrijving van de
markt en mogelijke gebruikers opgenomen. In hoofdstuk 5 worden twee scenario’s
beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een omschrijving van actuele subsidies. In hoofdstuk 7 zijn
per scenario de verschillende exploitatieberekeningen te vinden. Hoofdstuk 8 gaat in op de
kritische factoren en risico’s van het project. In hoofdstuk 9 worden de conclusies en
aanbevelingen gegeven. Hoofdstuk 10 is de colofon weergegeven en in hoofdstuk 11
wordt een korte omschrijving gegeven van BOEi.

6

2.

Profiel

2.1

Doelen en ambities

Gemeente Nijmegen
De gemeente Nijmegen heeft het Vasim gebouw al meer dan 10 jaar in eigendom (zie
bijlage 1: foto’s). Sinds 2002 verhuurt zij het pand tijdelijk aan Stichting Cultuurspinnerij
De Vasim. De gemeente is op zoek naar een permanente functie voor het gebouw en
daarmee naar een duurzame herbestemming. In de afgelopen 10 jaar zijn meerdere
prijsvragen uitgeschreven met als doel een geschikte permanente functie te vinden. In
2008 wonnen Standvast Wonen en de Cultuurspinnerij nog de publieksprijs voor een
gezamenlijk plan. Standvast Wonen heeft zich later teruggetrokken waardoor het plan geen
doorgang heeft gevonden. In 2012 ontstond het idee voor de vestiging van het Museum in
het Vasim gebouw. Het gemeentebestuur en de
-raad stemden in met een onderzoek naar de gezamenlijke huisvesting van het Museum en
de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en hopen hiermee een duurzame herbestemming
tot stand te brengen.
Vrijheidsmuseum WO2
Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945
en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in
een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum
WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de
bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen
voor Europa en de wereld vertelt.
De voorkeur is uitgesproken voor Nijmegen omdat deze stad centraal ligt ten opzichte van
de drie bestaande musea en midden in het gebied dat een belangrijke rol speelde in de
laatste twee oorlogsjaren. Specifiek heeft men de voorkeur uitgesproken voor het Vasim
gebouw te Nijmegen.
Cultuurspinnerij De Vasim
Talentvol, jong of oud, ambachtelijk, beginnend of ervaren: de Cultuurspinnerij is een plek
waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met
elkaar aangaan. De Cultuurspinnerij is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap
die zich in 2002 vestigde in het Vasim gebouw. Vanaf het begin is het doel van de
Cultuurspinnerij geweest om er een permanente broedplaats voor de creatieve sector van
te maken. Anno 2013 biedt het imposante gebouw onderdak aan ruim 40 kunstenaars en
culturele bedrijven met verschillende achtergronden. Allen hebben in het Vasim gebouw
een inspirerende plek gevonden om te werken. Afgelopen jaar bezochten 24.000 bezoekers
de Cultuurspinnerij voor één van de vele activiteiten. De Cultuurspinnerij heeft als missie
een centrum te zijn voor creëren, leren en beleven, waar talent ontwikkeld wordt en ruimte
is voor experimenten. Het volgende citaat geeft een treffende beschrijving van de
Cultuurspinnerij: “De schilders, de bouwers, de dansers, de denkers, de scheppers, de
ondernemers, de spelers: ze krijgen de ruimte om trends te zetten. Om cultuur te maken, te
beleven en te leren in de culturele waardeketen waar coproductie en ondernemerschap
voorop staan. De Cultuurspinnerij heeft op het Vasim terrein daarmee een krachtig
economisch fundament gelegd voor kunst en cultuur in Nijmegen”.
Doelen en Ambities voor het Vasim Gebouw
Voor het duurzaam herbestemmen van het Vasim gebouw is het vinden van een
permanente functie van groot belang.

7

Een dergelijke herbestemming zorgt er voor dat het gebouw voor de lange termijn
behouden blijft. Op korte termijn zal de noodzakelijke restauratie van het casco en
inbouwpakket worden uitgevoerd.
2.2

Relevante ontwikkelingen

De Cultuurspinnerij is sinds 2002 de tijdelijke gebruiker van het Vasim gebouw. Het
streven van de Cultuurspinnerij is om het tijdelijk gebruik van de afgelopen 11 jaar om te
zetten naar een permanent gebruik. Bij voorkeur neemt zij het gehele gebouw en het
omliggend terrein in gebruik. Een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim
gebouw is bespreekbaar maar heeft niet de voorkeur van de Cultuurspinnerij.
Het Museum wil een zogenaamd ‘moedermuseum’ realiseren. Hiervoor heeft men het
Vasim gebouw op het oog. Hiervoor moet nog wel het Museum als organisatie worden
opgericht en de benodigde (subsidie)middelen worden aangevraagd. Tegelijk geniet de
stichting die dit initiatief draagt bestuurlijke steun van de gemeente Nijmegen en een
belangrijke geldschieter: het V-Fonds. De daadwerkelijke toekenning van een deel van de
aangevraagde subsidies is voor enkele partijen zoals de gemeenteraad en de provincie
Gelderland nog punt van discussie.
De Cultuurspinnerij en het Museum zijn, met de gemeente als intermediair, in gesprek om
te bezien of en hoe beide functies op een goede manier gezamenlijk in het Vasim gebouw
permanent gehuisvest kunnen worden. BOEi adviseert daarbij de Cultuurspinnerij in dit
proces.
2.3

Procesgang

Gedurende het haalbaarheidsonderzoek heeft het projectteam meerdere keren overleg
gevoerd. Ook vond er in verschillende samenstellingen overleg plaats tussen de betrokken
partijen: gemeente Nijmegen, Museum, Cultuurspinnerij en BOEi. De gemeente werd
vertegenwoordigd door een projectmanager, het Museum door een externe
projectmanager, de Cultuurspinnerij door de voorzitter en BOEi door een projectmanager.
De betrokken partijen zijn zo nu en dan bijgestaan door collega’s of adviseurs. Een
vertegenwoordiger uit museumbestuur is eenmalig aanwezig geweest bij een
projectteamoverleg. De gesprekken die tussen de genoemde partijen hebben
plaatsgevonden zijn van constructieve aard geweest en waren erop gericht om de
haalbaarheid van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij te
bespreken. Tot op heden is er echter een aantal vragen onbeantwoord gebleven, zoals
blijkt uit een recente brief van de Cultuurspinnerij aan de gemeente en de reactie van de
gemeente daarop, zie bijlage 2 voor deze brieven. Hieronder volgt een korte uiteenzetting
van hetgeen besproken in de projectteamoverleggen.
De onderwerpen waar de gemeente en het Museum zich voornamelijk op hebben gericht
waren de indeling van het gebouw voor de functies Museum en Cultuurspinnerij. Daarbij is
veel gesproken over de consequenties van de indeling en de ligging van de functies in het
gebouw.
De gemeente en het Museum bleken vooraf al te hebben bepaald hoe de indeling en
oriëntatie van de functies in het Vasim gebouw moest worden. De Cultuurspinnerij was
hierin niet gekend.
Tevens is er enkele malen vanuit de Cultuurspinnerij aangedrongen op inhoudelijk overleg
over de samenwerking en synergie tussen Museum en Cultuurspinnerij. Het zou namelijk
zeer wenselijk zijn geweest om dit in een vroeg stadium te doen.
8

Het Museum gaf echter aan daar nog niet aan toe te zijn. Ook is op hoofdlijnen gesproken
over de juridische en financiële consequenties, maar onvoldoende om een hierover een
duidelijk beeld te kunnen schetsen.
Naast het overleg met het projectteam hebben ook enkele gesprekken met de betrokken
wethouders H. Kunst en H. Beerten plaatsgevonden. In deze gespreken is het belang van
de Cultuurspinnerij voor Nijmegen en de permanente huisvesting in het Vasim gebouw
besproken. De Cultuurspinnerij heeft de afgelopen 10 jaar een wezenlijke rol gespeeld voor
de creatieve sector en op gebied van kunst en cultuur in Nijmegen. Deze rol wordt heden
ten dagen nog steeds vervuld door de Cultuurspinnerij. Mocht het Museum uiteindelijk geen
onderdak vinden in het Vasim gebouw dan is de gemeente bereid mee te denken over een
permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. De
programmering van de multifunctionele ruimte/de evenementenhal is ook uitgebreid met de
wethouders besproken. De gemeente wil concurrentie met de overige cultuurpodia in de
stad voorkomen. In overleg met de betrokken ambtenaren, de cultuurpodia en de
Cultuurspinnerij heeft afstemming plaatsgevonden over de programmering. Dit heeft niet
geleid tot klachten over of aanpassingen van de programmering van de Cultuurspinnerij.
Ook het onderscheidend vermogen van het Vasim gebouw, door het industriële karakter
maakt de locatie uniek en onderscheidend voor Nijmegen en omgeving. Het Vasim gebouw
is daarom geen concurrent voor de overige cultuurpodia.

9

3.

Object en locatie

3.1

Architectuur en historie

Aan de Waaldijk ten westen van Nijmegen bevindt zich een groot industriegebied, waar
zich in het interbellum diverse fabrieken en de elektrische centrale van Nijmegen-Weurt
vestigden. Eén van deze bedrijven is de voormalige NV Kunstzijdespinnerij NYMA. Deze
spinnerij werd in 1928 opgericht door een groep Twentse textielfabrikanten. De ligging van
de fabriek direct aan de rivier zorgde voor goede aan- en afvoermogelijkheden van
grondstoffen en eindproducten. Bovendien leverde de rivier het water voor het
productieproces van de kunstzijde. De NYMA was jarenlang de grootste werkgever van
Nijmegen en telde in 1955 meer dan 2.000 werknemers. In de jaren zestig ging het
bergafwaarts met het bedrijf en in 1969 kwam het einde met het faillissement en een
massaontslag. Een kleine groep werknemers maakte een doorstart en begon met de
fabricage van carboxmethylcellulose (CMC), een toeslagmiddel dat wordt gebruikt bij zeep,
verf en voedingsmiddelen. Anno 2013 zijn alle industriële bedrijfsactiviteiten beëindigd. Een
van de markante onderdelen van het NYMA-complex is de ronde betonnen
fabriekswatertoren, waarop in grote letters de fabrieksnaam 'NYMA’ is aangebracht. Deze
architectonisch bijzonder vormgegeven fabriekswatertoren uit 1928 is al jaren buiten
gebruik en ook nog steeds aanwezig.

Foto: NYMA-complex na 1948

Tegenover het NYMA-complex werd in 1948 aan de Wisselingseweg een compleet nieuwe
continuespinnerij gebouwd, de VASIM. Dit bijzondere voorbeeld van industriële
wederopbouwarchitectuur werd met Marshallhulp gerealiseerd. Het bedrijf kreeg voorrang
bij de toewijzing van de schaarse middelen, en werd licentiehouder voor het in de
Verenigde Staten ontwikkelde continue spinprocedé. Het gebouw deed dienst als continuespinnerij waar met behulp van machines effectief kunstzijde gesponnen kon worden. Het
nieuwe productieproces vereiste dat de fabriekshal voortdurend werd voorzien van frisse
lucht. Hiertoe werden de twee betonnen schoorsteenachtige constructies gebouwd die het
fabrieksgebouw een markant uiterlijk gaven.
10

Met grote ventilatoren werd de perslucht getransporteerd door perskanalen die tussen de
betonnen schaaldaken lagen. Met de betonnen schaaldakconstructie konden
overspanningen van 20 meter worden overbrugd. De continuspinnerij werd in 1950
officieel door Prins Bernhard in gebruik gesteld. Later volgde nog een uitbreiding met een
fabriekshal waar rayonbandengarens werden geproduceerd.
Het fabriekscomplex werd gebouwd naar een ontwerp van het Amsterdamse
architectenbureau Zandstra, Giesen en Sijmons, dat bekend stond om zijn
functionalistische architectuur. Door de teruglopende vraag naar kunstzijde voor textiel sluit
de Nyma in 1969 haar deuren. In 1970 wordt met de productie van
carboxymethylcellulose (CMC) in het hoofdgebouw een doorstart gemaakt; aanvankelijk als
Noviant, later als CP Kelco. Het gebouw van de continuespinnerij raakte hierbij in onbruik.

Foto: links de Vasim en rechts NYMA fabriek uit 1928 met betonnen fabriekswatertoren

In 1985 kreeg het gebouw een nieuwe functie toen sinterfabriek De Vasim zich in het pand
vestigde. De naam van De Vasim komt van VliegAsSInterMaatschappij. In de fabriek werd
vliegas door verhitting omgezet in vliegaskorrels, die in grote hopen in de betonnen
compartimenten op het terrein werden opgeslagen. Deze opslag veroorzaakte veel
stofoverlast in de omliggende woonwijken. Na jarenlange protesten uit de buurt stopte het
bedrijf in 2000.
Na enkele jaren leegstand trekt tentenmakerij De Markies in 2002 in het Vasim gebouw.
Eigenaar Hans Glaudemans neemt bevriende kunstenaars mee en er komen ateliers,
kantoren en werkplaatsen in de lege fabriekshal. Dit vormt het begin van de kunstzinnige
Cultuurspinnerij De Vasim. Thans, in 2013, biedt de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw
ruimte aan meer dan veertig huurders: individuele kunstenaars, theatergroepen en facilitair
ondersteunende bedrijven. De Cultuurspinnerij beschikt over een multifunctionele ruimte
bedoeld voor zowel de gebruikers van De Cultuurspinnerij als initiatieven van buitenaf.
Door de jaren heen heeft deze ruimte dienst gedaan als theaterzaal, expositiehal,
concertpodium, workshopruimte en feestruimte.
Het complex is medio 2002 aangekocht door de gemeente Nijmegen. Bij een toekomstige
nieuwe functie zal uitgegaan moeten worden van de nog aanwezige bijzondere architectuur
en uitstraling van het gebouw.
11

Het gebouw heeft op dit moment geen monumentale status maar is wel
monumentwaardig, een goed voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur uit 1948.
Het industriële complex is door haar functie in haar eerste jaren van groot belang geweest
voor de werkgelegenheid in de regio Nijmegen. Het gebouw is ontworpen als een machine
en heeft ook op deze wijze gefunctioneerd. Daarnaast heeft het Vasim gebouw als
inspiratie gediend voor de naastgelegen nieuwe stadsbrug de Oversteek (gebouwd in
2013). De gebogen vormen en het metselwerk van deze stadsbrug refereren naar de
schaaldaken en het metselwerk van het Vasim gebouw. Tot op heden heeft het Vasim
gebouw nog geen rijksmonumentale status toegewezen gekregen maar zou hier mogelijk
wel voor in aanmerking kunnen komen.
(Bron: Federatie Industrieel Erfgoed Nederland en www.bouwhistorienederland.nl).

Architecten
Het gebouw is ontworpen door de architecten Zandstra, Giesen & Sijmons. Het werk van
deze architecten wordt gekenmerkt door de combinatie van zakelijke architectuur en
kunstzinnige elementen, waarvoor Le Corbusier en de klassieke oudheid als voorbeeld
dienen. Karakteristiek voor hun bouwwerken zijn gebogen muren en kromme lijnen, die ook
te zien zijn in het Vasimgebouw.
Zandstra, Giesen en Sijmons behoorden tot de architectenvereniging Groep '32. De
opvattingen van deze groep architecten kwamen in de beginjaren erg overeen met die van
de in 1927 opgerichte architectenvereniging De 8. In 1934 fuseerden beide groepen maar
de periode die daarop volgde verliep niet vlekkeloos. Met name de jonge architecten
ondervonden in de jaren dertig de gevolgen van de economische crisis en hadden
moeilijkheden met het verwerven van opdrachten, mede door de beperkte markt voor het
Nieuwe Bouwen. Ook was de concurrentie met ervaren architecten groot.
In de loop der jaren werden de verschillen tussen Groep '32 en De 8 steeds groter. Groep
'32 zag in Le Corbusier een groot voorbeeld, in tegenstelling tot De 8, en distantieerde zich
hoe langer hoe meer van de strenge Nieuwe Zakelijkheid. De meningen liepen sterk uiteen
over de verhouding tussen kunst en architectuur en het toepassen van ornamenten.
Zandstra zei hierover: 'Voor de oude generatie functionalisten was architectuur een
kwestie van ontwerpen van zuivere constructies voor zuivere functies. Wij vonden dat ook
de schoonheid van de vorm belangrijk was en “Form follows function” is waar, maar niet
helemaal waar'.
De onenigheden leidden uiteindelijk tot een breuk en architecten als Zandstra, Giesen en
Sijmons verlieten De 8. Zij gingen zich richten op een minder zuiver functionalistische
architectuur, een richting die volgens hen meer voldeed aan de (woon-)wensen van de
mens, waarbij zij teruggrepen op traditionele architectonische middelen. Sommigen sloegen
(tijdelijk) een barokke weg in.
(Bron: www.archined.nl).

3.2

Object

Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder worden van
het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continuespinprocédé.
Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op
dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw bestaande uit een voorgebouw
(ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een
onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines.
Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij
voor Havenwerken N.V. te Amsterdam.

12

Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen
schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weefgoederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg
te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman).
Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem ZeissDywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel
ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door het
betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen
betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later
ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de
krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonschalen die in het
Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Querschnitt’ heten en
daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste
die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot
hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten
betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespinnerij in voorkomt.
De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek
officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld. De plannen voor een uitbreiding waren toen
al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met
nog vier tonschalen (schaaldaken). De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de
continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden,
maar daar is het verder nooit toe gekomen.
Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en
luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij
lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke
deel prijkten. Grote elektromotoren dreven de airconditioning aan en de lucht werdi met
ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om
de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig.
De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd
geleverd door de architectencombinatie Zandstra, Giesen en Sijmons P. Zandstra (19052003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel
Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombinatie.
De door hen ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de
Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn het meest bekende werk. In de
oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in betonconstructies. Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de
continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem
ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56) en kerken te
Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en
Zaandam (1958).
Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederopbouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaangevende
fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAFfabriek te Eindhoven (1948-’55).
Zie bijlage 3 voor uitgebreide bouwhistorische verkenning kunstzijdespinnerij NYMA van
BBA. Zie bijlage 4 tekeningen bestaande situatie.
(Bron: www.bouwhistorienederland.nl).

13

Afmeting gebouw: circa 40 meter x 110 meter.
Bruto oppervlak Vasim gebouw
Begane grond
Eerste verdieping
Tweede verdieping
Derde verdieping (Installatie zone / kanalen)
Vierde verdieping
Totaal
Kadastrale gegevens
Kadastrale gemeente
Sectie
Nummer
Grootte
Eigendom

3.3

4.700 m2 BVO
4.700 m2 BVO
450 m2 BVO
450 m2 BVO
10.300 m2 Bruto vloeroppervlak

Neerbosch
G
990
3 ha 60 a 70 ca
Gemeente Nijmegen

Locatie

Het Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41, 6541 AH te Nijmegen.
De locatie is direct gelegen in aan de nieuwe stadsbrug De Oversteek (wordt momenteel
gerealiseerd), en daardoor makkelijk bereikbaar voor bezoekers uit het westen (A15),
noorden (A325), zuiden en oosten (A73 en A325). Omdat het Vasim gebouw direct naast
De Oversteek lig is het een goede zichtlocatie.

14

3.4

Bestemmingsplan en vergunningen

Voorschriften
Het bestemmingsplan “Haven- en industriegebied Nijmegen West 1979-xxxx” is van
kracht. Het betreft een ouder bestemmingsplan. Het omliggende industrieterrein is in een
nieuw bestemmingsplan (2012) opgenomen. Als gevolg van onduidelijkheid over de nieuwe
definitieve bestemming voor het Vasim gebouw is deze buiten het nieuwe
bestemmingsplan gehouden. Zodra er duidelijkheid is over de nieuwe bestemming wil de
gemeente een nieuwe bestemmingsplan opstellen voor het Vasim gebouw.
De huidige bestemming voor De Vasim is Bedrijfsdoeleinden.
Bedrijfsdoeleinden (BV)
1. De gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor 'Bedrijfsdoeleinden' (BV), zijn
bestemd voor bedrijven, waaronder bedrijven tot vervaardiging en afzet van
sinterproducten, met bijbehorende parkeervoorzieningen en ontsluitingsstructuur.
Uitgezonderd zijn:
- garagebedrijven;
- detailhandelsbedrijven;
- bedrijven als genoemd in de bij deze voorschriften gevoegde en daarvan onderdeel
uitmakende 'Staat van bedrijfsactiviteiten';
- inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit
milieubeheer d.d. 5 januari 1993, Staatblad.
2. Op deze gronden zijn toegelaten:
a. gebouwen;
b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
15

c. verhardingen, waaronder ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen
ten diensten van de gegeven bestemming;
d. groenvoorzieningen, erven en tuinen;
e. andere bijbehorende voorzieningen, zoals bouwwerken voor energie- en
nutsvoorzieningen.
3. Voor het oprichten van bebouwing gelden de volgende bepalingen:
a. de bebouwing mag uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven
bebouwingsgrenzen worden opgericht, met dien verstande:
- de bebouwingsgrenzen tot maximaal 1.50 meter mogen worden overschreden
met ingangspartijen, laadperrons en luifels alsmede andere ondergeschikte
bouwdelen;
b. het op de kaart aangegeven bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen
geheel worden bebouwd;
c. de maximum goot- en nokhoogte van de bebouwing is vastgesteld op het
aantal meters als op de kaart is aangegeven.
Huidige gebruik
De volgende functies zijn momenteel onder de noemer van de Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw gevestigd en passen niet in het bestemmingsplan, hetgeen gedoogd wordt door de
gemeente:
-

Ateliers / Oefenruimte
Werkplaatsen
Kantoren
Horeca (evenementenhal, cateraars)
Opslag

Huidige vergunningen
Ondanks dat het gebruik van het Vasim gebouw door de Cultuurspinnerij gedoogd wordt
binnen het bestemmingsplan zijn wel de benodigde vergunningen aanwezig. Zo is een
permanente horecavergunning en gebruiksvergunning tot 240 personen vergund. Per
evenement dient daarnaast bij de gemeente een evenementvergunning te worden
aangevraagd. Bij evenementen groter dan 240 personen is melding hiervan bij brandweer
vereist.
Het Vasim gebouw is in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek niet getoetst op het
bouwbesluit. De gemeente heeft de huidige functies toegestaan en daarmee in de tijdelijke
situatie gerechtvaardigd.

16

4.

Mogelijke functies

4.1

Ruimte in de markt

De ruimte in de markt, oftewel de opname van bedrijfsvastgoed door de markt, is in
algemene zin beperkter dan enkele jaren geleden, als gevolg van de landelijke crisis waarin
Nederland zich momenteel bevindt. Dit heeft invloed op de vraag (minder behoefte) en
aanbod (meer aanbod) in de markt met een daling van verhuurprijzen als gevolg. Ook
Nijmegen en omliggende gemeenten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen hebben te maken
met de toenemende leegstand van gebouwen. Als gevolg hiervan dalen ook de huur- en
verkoopprijzen van deze gebouwen. Hierna volgen enkele actuele cijfers uit de stadsregio.
“De uitgifte van bedrijventerreinen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een dieptepunt
bereikt. In 2012 is de uitgifte gehalveerd ten opzichte van 2011(8,1 ha.). Er is in 2012 ca.
3,4 ha. uitgegeven. De daling van de uitgifte geldt voor ieder deelgebied in de stadsregio”.
“Het aanbod bedrijfsruimten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is fors toegenomen. In
2011 werd er ca. 424.000 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. In 2012 is het
aanbod met ca. 29% toegenomen tot 547.000 vierkante meter”.
“De bedrijfsruimteratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en de opname van
bedrijfsmatig vastgoed. Alle opnames van het jaar worden bij elkaar opgeteld en gedeeld
door het aanbod aan het eind van het jaar. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een
ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. De bedrijfsruimtemarktratio is in 2012
uitgekomen op 34%”.
(Bron: www.devastgoedrapportage.nl).

In de directe nabijheid van het Vasim gebouw heeft enige tijd geleden de gemeente het
Honigcomplex gekocht ten behoeve van de ontwikkeling van het Waalfront. Voor deze
locatie staat hoofdzakelijk woningbouw gepland. Als gevolg van de stagnerende
woningmarkt heeft de gemeente ervoor gekozen om de locatie tijdelijk te herbestemmen
voor een periode van 5-10 jaar. In totaal gaat het om 33.000 vierkante meter bruto
vloeroppervlak (BVO), welke per juni 2013 te huur zijn. De gemeente denkt daarbij aan een
mix van commerciële en kleinschalige bedrijvigheid - zoals zakelijke dienstverlening,
maakbedrijven, horeca, pop-up stores, winkels- en culturele en niet-commerciële
activiteiten te realiseren. Met bijvoorbeeld Urban Sports, Urban Farming, evenementen,
tijdelijk wonen en recreëren. Om dit tot stand te brengen is ‘Kwartiermaker tijdelijk
gebruik’ Arie-Willem Bijl ingeschakeld door de gemeente. De huurprijzen variëren van € 25
tot € 75 per m2. De functies die een plek hebben in het Vasim gebouw onder de noemer
van Cultuurspinnerij zijn daarmee ook voorzien in het Honigcomplex waardoor de kans
bestaat dat op termijn onderlinge concurrentie ontstaat. Van invloed hierop is het
onderscheidend vermogen van beide gebouwen. Het Vasim gebouw is kleiner dan het
Honigcomplex maar heeft een duidelijke hoge architectonische industriële uitstraling. Het
Honigcomplex heeft dit nauwelijks, maar is wel drie keer groter dan het Vasim gebouw.
4.2

Mogelijke gebruikers

Vrijheidsmuseum WO2
en het Airborne Museum Hartenstein willen gaan samenwerken in een overkoepelend
museum “Vrijheidsmuseum WO2”.
17

en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in
een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum
WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de
bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen
voor Europa en de wereld vertelt.
Het Museum gaat uit van een totaal oppervlakte van circa 6.900 m2 BVO en wordt
ingevuld met de volgende functies:
 Museum
 Horeca (restaurant/café)
 Programmeerbare ruimte (evenementen/congressen)
 Kantoor (kantoor en vergaderzalen)
 Winkel
 Depot en opslag
 Filmhuis
Cultuurspinnerij De Vasim
Sinds 2002 biedt het Vasim gebouw onderdak aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim
waar ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden
onderdeel van uit maken. Allemaal hebben ze in het Vasim gebouw een inspirerende plek
gevonden om te werken, zo stellen zij. Daarnaast worden in de multifunctionele
evenementenhal verschillende (publieke)activiteiten georganiseerd. In totaal heeft de
huidige Cultuurspinnerij een oppervlak van circa 7.500 m2 BVO. In gebruik met de
volgende functies:
 Atelier
 Werkplaats
 Kantoor
 Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)
 Opslag
In de periode van 2006 tot en met 2010 was een huurovereenkomst tussen de gemeente
en de Cultuurspinnerij voor het Vasim Gebouw gesloten. Aan het einde van deze periode
was de huurprijs na jaarlijkse indexatie circa € 80.000 exclusief BTW exclusief
servicekosten. Na de beëindiging van de huurovereenkomst in 2010 is een
gebruiksovereenkomst afgesloten welke begin 2013 is verlopen. Sinds 2010 betaalt de
Cultuurspinnerij geen huur, maar neemt zij de onderhoudskosten voor haar rekening. De
huurders van de Cultuurspinnerij betalen nog wel huur.
In verband met de studie naar het gezamenlijk huisvesten van de Cultuurspinnerij met het
Museum in het Vasim gebouw is voor de Cultuurspinnerij een programma van eisen
opgesteld, zie bijlage 5.
Onderdeel van het programma van eisen is een oppervlaktestaat, waarbij het uitgangspunt
de gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw is. Grondslag voor de Cultuurspinnerij is
een minimaal oppervlak van 4.800 m2 BVO bij gezamenlijke huisvesting met het Museum.
Een minimum van oppervlakte is benodigd voor de Cultuurspinnerij om hun concept
voldoende uit te kunnen blijven dragen.
Bij gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw,
is voor de Cultuurspinnerij een oppervlak beschikbaar van 10.300 m2 – 6.900 m2 =
3.400 m2 BVO indien het programma van het museum als uitgangspunt wordt genomen.
Dat is 30% lager dan in het programma van eisen van de Cultuurspinnerij is geformuleerd.
Als gevolg van de gezamenlijke huisvesting wordt de Cultuurspinnerij in totaal circa 65%
kleiner dan in de huidige situatie en dat heeft consequenties voor met name de functie
opslag en in mindere mate voor werkplaatsen en ateliers.
18

Een alternatieve locatie voor de functies waarvoor geen ruimte meer is in het Vasim
gebouw zouden volgens de Cultuurspinnerij in de directe omgeving van het Vasim gebouw
geherhuisvest moeten worden. De Cultuurspinnerij wordt bij een gezamenlijke huisvesting
in het Vasim gebouw in afgeslankte vorm ingevuld met de volgende functies:
 Atelier
 Werkplaats
 Kantoor
 Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)
In onderstaande tabel 1 is een overzicht te vinden van de oppervlakte per partij.
Huidig Vasim gebouw

Oppervlak m2 BVO

Cultuurspinnerij (huidig)

7.500

Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw
Cultuurspinnerij de Vasim
VrijheidsMuseum WO2
Totaal
Tabel 1: Overzicht oppervlakte per partij

3.400
6.900
10.300

19

5.

Scenario’s

In totaal lijken drie scenario’s het meest voor de hand te liggen. Scenario 1 bestaat uit de
gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en
is verder uitgewerkt. Scenario 2 is een alternatief op scenario 1 en bestaat uit de
permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, indien het Museum
niet door gaat of kiest voor een andere locatie. Scenario 3 bestaat uit de huisvesting van
het Museum zonder de Cultuurspinnerij en is niet nader uitgewerkt omdat het onderzoek
zich heeft gericht op de gezamenlijke huisvesting. Als gevolg hiervan heeft geen nader
onderzoek plaatsgevonden naar alternatieve functies (3.400 m2 BVO) die aansluiten bij het
Museum indien de Cultuurspinnerij geen intrek neemt in een vernieuwde Vasim. Zowel het
Museum en de gemeente hebben geen overige partijen benoemd als potentiele partijen die
naast het Museum in het Vasim gebouw zouden kunnen trekken
Scenario 1
Dit scenario gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het nog op te richten Museum dient als
moedermuseum dat het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de
wereld vertelt. Naast de museale functie komt er een Boulevard van de Vrijheid, bestaande
uit: expositieruimte, museumwinkel, restaurant/café en programmeerbare ruimte
(evenementen/congressen).
Tevens wordt het Museum versterkt met een filmhuis, kantoren en vergaderzalen. Door de
gezamenlijke huisvesting dient de huidige Cultuurspinnerij circa 65 procent te verkleinen,
waarbij hoofdzakelijk opslagfuncties verdwijnen, maar ook het aantal werkplaatsen en
ateliers wordt gereduceerd. Wat resteert is een afgeslankte Cultuurspinnerij met
werkplaatsen, ateliers, horeca (evenementenhal, catering, oefenruimte) en kantoren. De
praktische synergie die gevonden kan worden tussen het Museum en de Cultuurspinnerij is
het gezamenlijk gebruik maken van de programmeerbare ruimte in de boulevard van de
vrijheid en het gezamenlijk organiseren van (culturele)evenementen. Inhoudelijke synergie is
niet uitgewerkt alhoewel daar wel kansen voor liggen. Partijen zijn elkaar nog niet zo ver
genaderd dat dit uitgewerkt kan worden.
In tabel 2 zijn de oppervlaktes van dit scenario weergegeven. In bijlage 6 is een
vlekkenplan opgenomen van dit scenario. Het vlekkenplan zou nog nader onderzocht
moeten worden om te komen tot de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en
functies in het Vasim gebouw. Dit in het kader van gebruik met aandacht voor onder meer
de bereikbaarheid, logistiek en geluidsproductie.
Cultuurspinnerij
Oppervlak
m2 3.400
B.V.O.
(BVO/1,2=VVO)*
Tabel 2: oppervlakte scenario 1

Museum
6.900

Totaal m2 BVO
10.300

Scenario 2
Dit scenario is een alternatief op scenario 1 en gaat uit van de permanente huisvesting van
de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw indien het Museum hier niet wordt gevestigd. De
Cultuurspinnerij blijft daarmee onderdak bieden aan ruim 40 kunstenaars en culturele
bedrijven. Door de permanente huisvesting kan de huidige Cultuurspinnerij gehandhaafd
blijven en binnen het huidige gebouw verder worden uitgebreid. Dit door onbenutte ruimte
verhuurbaar te maken en het efficiënter gebruiken van de bestaande ruimte.

20

De volgende functies zullen in de permanente Cultuurspinnerij aanwezig zijn: werkplaatsen,
ateliers, evenementenhal (horeca) en kantoren. In tabel 3 is de oppervlakte van dit scenario
opgenomen.
Cultuurspinnerij permanent in de Vasim
Oppervlak m2 B.V.O.
(BVO/1,2=VVO)*
Tabel 3: oppervlakte scenario 2

Totaal m2 BVO
10.300

21

6.

Subsidiemogelijkheden

Het merendeel van onderstaande subsidies zijn alleen te verkrijgen als het gebouw de
status van Rijksmonument heeft. Ondanks dat het Vasim gebouw deze status (nog) niet
heeft, wordt toch een omschrijving gegeven van deze subsidies.
De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim)
De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) is gebaseerd op het Besluit
rijkssubsidiëring instandhouding monumenten 2013 (Brim 2013). Het Brim 2013 is een
‘kapstok’-regeling met een paar definities en uitgangspunten en de Sim bevat het grootste
deel van de bepalingen over de verstrekking van meerjarige onderhoudssubsidie. Besluit
rijkssubsidiering instandhouding monumenten (Brim-regeling).
Voor de Brim-regeling kan subsidie of een lening aangevraagd worden bij de Rijksdienst
voor het Cultureel Erfgoed. De subsidie of lening, waarvoor het Nationaal Restauratiefonds
het loket is, is bestemd voor onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument of
voor werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een beschermd monument te herstellen. De
belangstelling en het aantal aanvragen voor BRIM subsidies is de afgelopen jaren groot
geweest, waardoor de regeling ruim is overtekend. Op basis hiervan is in 2013 de
instandhoudingsregeling aangepast op basis van de evaluatie van de afgelopen zes jaar.
Twee groepen krijgen dit jaar voorrang in de behandeling van nieuwe aanvragen:



allereerst de aanvragen van eigenaren van molens, kastelen en andere monumenten die
in 2006 instandhoudingssubsidie ontvingen;
daarna de niet gehonoreerde Brim-aanvragen uit 2011. Ook werelderfgoed en
professionele behoudsorganisaties, zoals BOEi, krijgen voorrang.

Voor een Brim aanvraag geldt, net als voorheen, als eerste criterium: ‘Wie het eerst komt,
die het eerst maalt’ , ook voor de voorrangsgroepen. Daarbij telt de datum van indienen.
Om zoveel mogelijk aanvragen te kunnen honoreren worden de maximale subsidiabele
kosten verlaagd. Restauraties en grootschalige plannen vallen af: voor restauraties komen
nieuwe subsidiemogelijkheden waarvoor de provincies verdeelloket zijn.
Ten aanzien van de Brim-regeling kan tenslotte gesteld worden dat ook laagrentende
financiering, te verkrijgen via het Restauratiefonds, tot de mogelijkheden behoort. De
onderhoudskosten kunnen dan laagrentend mét aflossing gefinancierd worden, indien er
sprake is van een “erkende monumentenbeherende instelling” die het eigendom bezit. BOEi
is bijvoorbeeld zo´n instelling. Het is daarom zaak om na te gaan of de Vasim het predicaat
rijksmonument kan krijgen. In het kader van de selectie van Wederopbouwmonumenten zijn
recent door de minister 100 objecten aangewezen. De Vasim maakt hier geen deel van uit,
maar desondanks is een overleg met de minister (RCE) aanbevelingswaardig. Daarbij moet
goed onderbouwd worden waarom de Vasim alsnog aangewezen dient te worden.
Restauratiefondsplus-hypotheek
Jaarlijks gaat 17 miljoen Euro naar
Restauratiefonds. Hieruit worden
rijksmonumenten verstrekt. Deze
monumenten. Deze groep eigenaren
aflossing van een laagrentende lening

het zogenoemde Revolving Fund van het Nationaal
laagrentende leningen voor restauraties voor
mogelijkheid is bestemd voor alle ‘rendabele’
heeft voldoende financiële draagkracht om rente en
te betalen.

22

Restauratiesubsidie via Provincies
Voor monumenten waarvoor deze Restauratiefondsplus-hypotheek geen haalbare kaart is,
komt er jaarlijks € 20 miljoen beschikbaar. Het is de bedoeling dit geld te verdelen via de
provincies, die hiernaast eigen middelen zullen inzetten. De provincie Gelderland heeft hier
een regeling uitgewerkt waarvoor thans de eerste procedures open gesteld c.q. al gesloten
zijn.
Subsidie Provincie/gemeente
De gemeente Nijmegen ontvangt van de provincie Gelderland subsidiegelden in het kader
van het Grote Stedenbeleid. Dit betreffen grote projecten in de gemeente Nijmegen. In het
kader van deze subsidie heeft de gemeente Nijmegen aangegeven bereid te zijn € 1.8
miljoen te willen investeren in het gebouw de Vasim. Tevens heeft de gemeente circa €
2.5 miljoen gereserveerd voor de inrichting van het omliggende buitenterrein van de
stadsbrug inclusief het terrein rondom het Vasim gebouw.

23

7.

Exploitatiemodellen

In dit hoofdstuk worden de exploitatiemodellen per scenario uiteengezet, waarbij binnen de
scenario’s ook een aantal varianten zijn doorgerekend. Voor de cascorestauratie van het
Vasim gebouw is een Schets Ontwerp(SO)-raming opgesteld. De SO-raming voor de
inbouw van de Cultuurspinnerij in de gehele Vasim is ook doorgerekend. Beide SOramingen zijn door Metron Bouwadvies opgesteld in samenwerking met BOEi en dienen als
basis voor de doorrekening van de scenario’s. In verband met het ondertekenen van een
geheimhoudingsverklaring en het ontbreken van exploitatiecijfers, is het niet mogelijk om
de cijfers die namens het Museum zijn opgesteld in dit rapport te verwerken. Het Museum
komt daarom alleen in Scenario 1A voor samen met de Cultuurspinnerij en is doorgerekend
op basis van casco huurprijzen. Scenario’s 1B, 1C en 1D betreffen alleen de doorrekening
van de Cultuurspinnerij met als uitgangspunt gezamenlijke huisvesting met het Museum in
het Vasim gebouw. Scenario 2A tot en met 2D bestaat uit de Cultuurspinnerij alleen in het
gehele Vasim gebouw.
7.1

Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw

Scenario 1A Museum en Cultuurspinnerij Casco
Uit het exploitatiemodel scenario 1A “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, volgt een investering van circa € 2,72 miljoen voor het gehele Vasim gebouw
uitgaande van alleen de cascorestauratie. Om deze investering kostendekkend te maken
dient een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden
gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar
omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een
ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij
een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en
aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per
jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2
verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco
huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Onderverdeeld naar de beoogde functies ontstaat een cascohuur per jaar voor het Museum
van circa € 87.000 exclusief BTW bij circa 5.725 m2 VVO (2/3 deel) en voor de
Cultuurspinnerij van circa € 43.000 exclusief BTW bij circa 2.825 m2 VVO (1/3 deel).
Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen naast de kosten voor de cascorestauratie
rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten ten behoeve van de inbouw
met onder andere de installaties en inbouw van functies. In scenario’s 1B, 1C en 1D wordt
hier voor de Cultuurspinnerij verder op ingegaan.
Nadere toelichting kosten
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is om deze eenvoudig maar duurzaam uit te voeren,
zodat het Vasim gebouw de komende 50 jaar, bij blijvende uitvoering van onderhoud, goed
kan doorstaan. Onder casco wordt verstaan de buitenschil van het gebouw inclusief
constructie.

24

Dus de gevels, daken en (binnen-)constructie van het gebouw. Voor de cascorestauratie
van het Vasim gebouw worden zoveel als mogelijk de aanwezige ramen en kozijnen naar
het originele ontwerp teruggebracht, met uitzondering van de dichtgemetselde ramen op de
begane grond. De bouwkundige staat van het gebouw is redelijk en op diverse plaatsen
slecht. Slecht zijn de glazen bouwstenen in de getoogde ramen, de dakbedekking op de
gebogen schaaldaken en de staat van diverse houten kozijnen, zo blijkt uit inspectie door
bouwkundigen van BOEi.
De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden
voor de cascorestauratie: de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen
en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie, meerlaagse bitumineuze
dakbedekking, de metselwerkgevels worden gereinigd en de voegen gedeeltelijk hersteld,
de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen
ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen
worden waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden vervangen
door stalen kozijnen, ventilatieroosters in de gevel worden vervangen, de toegangstrap
buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen, diverse overige buitentrappen
worden vervangen of geschilderd, de roldeuren worden vervangen, vluchtopeningen
worden aangebracht en betonreparatie aan het schaaldaken interieur wordt uitgevoerd. Bij
de doorrekening van de cascorestauratie is geen rekening gehouden met het realiseren van
een gevelpui met ramen en deur op de begane grond ten behoeve van de onderverdeling
van de achterliggende ruimte. Rekening dient te worden gehouden met een totaalprijs voor
het slopen, leveren en aanbrengen van deze gevelpui à € 19.000 per puideel exclusief
BTW.
De totale kosten van restauratie inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele
Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.724.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter
komen de cascorestauratiekosten uit op circa € 265/m2 exclusief BTW, uitgaande van een
bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het
Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9.
De inrichting van het Vasim terrein is niet opgenomen in de exploitatiemodellen. Het Vasim
terrein maakt onderdeel uit van een groter gebied, waarvoor de gemeente een
terreinontwerp heeft gemaakt. Voor de realisatie van het terreinontwerp is door de
gemeente € 2,5 miljoen gereserveerd.
Nadere toelichting opbrengsten
De huuropbrengsten worden bepaald door de te verhuren vierkante meters vloeroppervlak,
te weten circa 8.500 m2 VVO. Met een gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2
VVO exclusief BTW en servicekosten komt dit neer op een totale casco huur per jaar van
€ 130.000 exclusief BTW exclusief servicekosten, bij een bezettingsgraad van 100%
verhuurd oppervlak. Uitgangspunt voor de doorrekening is een bezettingsgraad van 90%,
hetgeen resulteert in een casco jaarhuur van € 115.000 exclusief BTW exclusief
servicekosten. Deze bezettingsgraad is gehanteerd omdat de huurders al bekend zijn, maar
als gevolg van mutaties de ruimtes nooit 100% verhuurd zijn. Algemeen uitgangspunt is
met BTW belaste verhuur, wat bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de
BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in
de huurprijs een compensatie opgenomen ter dekking van de extra kosten van de
verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW.
Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij
Het exploitatiemodel scenario 1B “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de
Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen zonder subsidie.

25

Hieruit volgt een investering van circa € 2,76 miljoen voor alleen het deel van de
Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Om deze investering
(nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 355.000
exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het derde
jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e
jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een
ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij
een inzet van eigen vermogen van 40% à circa € 1,1 miljoen. Hierbij is uitgegaan van geen
subsidiebijdrage voor het Vasim gebouw en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd
in het Vasim gebouw is circa € 395.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze
verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa
€ 140 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten”
onder Scenario 1A. Onder het inbouwpakket verstaan we alle werkzaamheden die, naast
de cascorestauratie, in het gebouw moeten plaats vinden om de beoogde functies volledig
in te bouwen. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde
werkzaamheden voor het inbouwpakket: de ventilatie en verwarmingsinstallaties, de
elektrische installatie, sanitaire en catering voorzieningen, het inbouwen van de functies
evenementenhal,
ateliers,
kantoren,
werkplaatsen
en
oefenruimte
bandjes,
e
vluchtvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen (onder andere 3 gevel voor alle
getoogde ramen op de eerste verdieping) ten behoeve van geluid producerende functies
zoals evenementenhal, ateliers en werkplaatsen en het met 250 mm verhogen (in verband
met kwelwater) van de begane grondvloer door een nieuwe geïsoleerde betonvloer te
storten. Het opleveringsniveau voor het gehele inbouwpakket is sober en functioneel.
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten
voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.757.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 810/m2 BVO
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming
van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9.
Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook
het geval is. Indien bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn
van huur vrij van BTW waarbij in de huurprijs een compensatie wordt opgenomen ter
dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de
huurprijs exclusief BTW.
Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met
Subsidie
Het exploitatiemodel scenario 1C “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”,
bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de
Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen en ten opzichte van scenario
1B wel subsidie in te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 2,71 miljoen voor
alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een
inbouwpakket, hetgeen lager uitpakt dan in scenario 1B; als gevolg van het verkrijgen van
subsidie ontstaat een lagere voorfinancieringsrente. Om deze investering (nagenoeg)
kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per
jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt.
26

Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de
gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model
voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van
eigen vermogen van 40% a circa € 0,37 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en
De verwachte huursom voor het deel van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw (1/3e) is
bij een verhuurpercentage van 100% circa € 115.000 exclusief BTW per jaar. Als we dit
bedrag delen door het aantal vierkante meters verhuurbaar oppervlak (2.820 m2), dan
resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 45 per m2 VVO exclusief
BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere
toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.
voor het deel(1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 8.
Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten
scenario 1B.
Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met
Subsidie en maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 1D “Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”,
bijlage 7, wordt ten opzichte van Scenario 1B als uitgangspunt genomen een jaarhuur van
€ 65.000 exclusief BTW, omgerekend een verdubbeling van het huidig huurniveau van de
Cultuurspinnerij. Om de investering met het huurniveau (nagenoeg) kostendekkend te
maken dient de subsidie te worden verhoogd, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar
positief wordt. Hieruit volgt een investering van circa € 2,7 miljoen voor alleen het deel van
de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Hiervoor is een
totale subsidie benodigd van € 2,2 miljoen. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad
van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat
niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering
is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,2 miljoen. Hierbij is
uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim
gebouw van € 1,8 miljoen, een overige subsidiebijdrage van € 0,4 miljoen en een
De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd
in het Vasim gebouw is circa € 70.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze
verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar
vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa
€ 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere

27

voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa
€ 2.690.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800 m2 BVO
van de cascorestauratie is te vinden in bijlage 9.
scenario 1B.
7.2

Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco
Uit het exploitatiemodel scenario 2A (casco) “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8,
volgt eveneens eenzelfde een investering zoals bij scenario 1A van circa € 2.73 miljoen
voor het Vasim gebouw uitgaande van de cascorestauratie en ook onder dezelfde
voorwaarden als in scenario 1A. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken
dient, evenals bij Scenario 1A, een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief
BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van
90% omdat dit overeenkomt met scenario 1A en daarmee de scenario’s beter te
vergelijken zijn. Een ingroei huur zou hier meer voor de hand liggen omdat nog maar
maximaal 70% van de (bestaande) huurders aanwezig zijn. De marktconforme financiering
is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij
is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van €
1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per
jaar, wanneer we verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2
verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco
huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten.
De Cultuurspinnerij dient naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met
aanzienlijke extra investeringskosten, onder andere ten behoeve van de installaties en
inbouw van functies. In scenario 2B, 2C en 2D wordt hier verder op in gegaan.
Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten”
onder Scenario 1A.
scenario 1B.
Scenario 2B Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket met subsidie
Het exploitatiemodel scenario 2B “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, gaat ten
opzichte van Scenario 2A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele
Vasim gebouw door naast de volledige cascorestauratie ook het inbouwpakket door te
rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 6,56 miljoen. Om deze investering
(nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 780.000
exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd waarbij de totale exploitatie na het tweede
jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad
van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk
90%.
28

De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40%
circa € 1,9 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor
het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100%
verhuurd is circa € 1.110.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren
over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan
Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere
De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en
adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 6.554.000,exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 640m2 BVO exclusief BTW,
uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de
cascorestauratie en het inbouwpakket van het Vasim gebouw zijn te vinden in bijlage 9.
scenario 1B.

Scenario 2C Cultuurspinnerij Casco gefaseerd + Inbouwpakket gefaseerd op basis van
subsidie en maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 2C “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt
ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt genomen dat alleen de meest noodzakelijke
investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket worden gedaan, die ook
grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid worden gedekt. De huur is dan financieel
haalbaar voor de Cultuurspinnerij. Het restant van de benodigde investeringen in
cascorestauratie en inbouwpakket worden nadien fasegewijs uitgevoerd op het moment
dat hiervoor voldoende financiële middelen aanwezig zijn.
Uit het exploitatiemodel scenario 2C volgt een investering van circa € 2,9 miljoen. Daarbij
dient een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW te worden gegenereerd, zodat de
totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Daarbij is rekening is gehouden met een
ingroeimodel. In de eerste twee jaar is de bezettingsgraad 70% en die loopt vervolgens met
5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4,8% met
daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% van het totaal à circa € 0,43 miljoen.
Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw
van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachte huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuur
is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar. Wanneer we dit verdisconteren over het totaal
aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in
een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en
exclusief servicekosten.

29

voor de gedeeltelijke cascorestauratie (let op, niet de volledige cascorestauratie wordt
uitgevoerd!): de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken
worden voorzien van dampremmer-isolatie- meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de
getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen
ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen
wordt waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden gedeeltelijk
vervangen door stalen kozijnen, de toegangstrap buiten aan de westgevel
(evenementenhal) wordt vervangen en een deel van de overige buitentrappen worden
vervangen of geschilderd.
voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de
elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen.
De totale kosten van de gedeeltelijke restauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief
begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO.
scenario 1B.
Scenario 2D Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en
maximale jaarhuur
In het exploitatiemodel scenario 2D “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt
ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt is genomen dezelfde jaarhuur als scenario
2C van € 150.000 exclusief BTW en het volledig uitvoeren van de cascorestauratie en
gedeeltelijk het inbouwpakket. De realisatie van het inbouwpakket zal fasegewijs
plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Hieruit volgt een
investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief
wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening
is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme
financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,43
miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid
voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en
een aankoopbedrag voor het pand van € 1.
De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100%
verhuurd is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over
het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan
voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de
elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen.

30

De totale kosten van de cascorestauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief
begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa
exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO.
scenario 1B.
7.3

Financieel overzicht scenario’s

In onderstaand tabel 4 is een financieel overzicht van de scenario’s weergegeven. Scenario
1A gaat uit van gezamenlijke huisvesting Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw. In de scenario’s 1B, 1C en 1D wordt alleen de investering van de Cultuurspinnerij
weergegeven uitgaande van een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim
gebouw. De scenario’s onder 2 gaan uit van Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw.
Scenario

investering
subsidie
m2 BVO € /m2 huur 100% verhuur VVO
m2
(bouwk.+
BVO
bijkomende
kosten)
1A Casco
€ 2.724.000 € 1.800.000
10.300 € 264 €
130.000
8.550
1B Casco + inbouw
€ 2.757.000 €
3.400 € 811 €
395.000
2.820
1C Casco + inbouw + subsidie
€ 2.711.000 € 1.800.000
3.400 € 797 €
125.000
2.820
1D Casco + inbouw + subsidie
€ 2.701.000 € 2.200.000
3.400 € 794 €
70.000
2.820
2A Casco
€ 2.726.000 € 1.800.000
10.300 € 265 €
130.000
8.550
2B Casco + inbouw + subsidie
€ 6.554.000 € 1.800.000
10.300 € 636 € 1.111.000
8.550
2C Casco ged. + ged. Inbouw + subsidie 2.881.000 € 1.800.000
€
10.300 € 280 €
215.000
8.550
2D Casco. + ged. Inbouw + subsidie € 3.888.000 € 2.600.000
10.300 € 377 €
215.000
8.550
BVO = brutto vloeroppervlak, VVO = verhuurbaar vloeroppervlak
rest. = restauratie casco, ged. = gedeeltelijk, bouwk. = bouwkosten

huur 100%
€ /m2 VVO

€
€
€
€
€
€
€
€

Tabel 4: financieel overzicht scenario’s.

31

15
140
45
25
15
130
25
25

8.

Kritische factoren en risico’s

Het uitganspunt is om het Vasim gebouw duurzaam te herbestemmen. Om dit te kunnen
verwezenlijken dient het casco van het gebouw gerestaureerd te worden, de installaties te
worden vernieuwd en de nieuwe functies te worden ingebouwd. Belangrijk daarbij is wie
de nieuwe huurders worden. Is dit het Museum samen met de Cultuurspinnerij of alleen het
Museum of wordt het alleen de Cultuurspinnerij? In alle gevallen is subsidie benodigd om
een duurzame herbestemming tot stand te brengen, dat is in lijn met financiële analyses die
intern door BOEi gemaakt zijn, maar ook extern vergeleken met andere objecten; zie
daarvoor ook www.Herbestemming.nu (onderdeel van de RCE) voor een studie die
uitgevoerd is door de RCE, het Nationaal Restauratiefonds en BOEi. Daarnaast dienen
voldoende huurinkomsten te worden gegenereerd om de exploitatiekosten te kunnen
dekken. De volgende kritische factoren en risico’s benoemen we nader.
Asbest
Het uitvoeren van een onderzoek naar asbest in het gebouw maakt geen onderdeel uit van
dit onderzoek.
Afstemming functies en evenementen; programmering
Bij gezamenlijke huisvesting: afstemming van ligging van functies tussen Museum en
Cultuurspinnerij en tijdstippen evenementen om (geluid)overlast te voorkomen.
Bestemmingsplan
De gemeente dient haar medewerking te verlenen aan de wijziging van het
bestemmingsplan voor de functies die nu niet binnen de huidige bestemming passen. Risico
bestaat op bezwaren van omwonenden en/of belanghebbenden.
Bodemonderzoek
Het onderzoeken van de gesteldheid van de bodem of
bodemonderzoeken maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.

het

uitvoeren

van

BTW belaste verhuur
Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook
het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur
vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen om de extra
kosten van de verhuurder te dekken. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief
BTW.
Cascorestauratie
Het casco dient te worden gerestaureerd omdat het gebouw op een aantal belangrijke
punten in slechte staat verkeert, met name de daken, de glazen bouwstenen en diverse
kozijnen. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud, waaronder het schilderwerk en
schade aan diverse betonwerken. Inherent aan restauraties is dat verborgen gebreken zich
gedurende het werk aandienen. Daartoe dient in de begroting rekening gehouden te worden
en zal de aanbesteding van het werk dusdanig plaats moeten vinden dat de opdrachtgever
de kosten goed kan bewaken. De wijze van directievoering luistert om die reden nauw.
Concurrentie
Interne concurrentie kan ontstaan tussen de aanvullende commerciële functies van het
Museum in relatie tot de activiteiten rondom de evenementenhal van de Cultuurspinnerij.

32

Concurrentie kan ook ontstaan tussen het Honigcomplex en de aanvullende functies van
Museum en de gehele Cultuurspinnerij.
Cultuurspinnerij haalbaar
Haalbaarheid voor de Cultuurspinnerij van het scenario gezamenlijke huisvesting met het
Museum. Daarbij spelen onder andere de krimp van de huidige Cultuurspinnerij met 65% en
de stijging van de huurprijs mee.
Eigendomssituatie en vergoeding
Hoe de gemeente wenst om te gaan met de eigendomssituatie. Wordt het gebouw
verkocht, verhuurd of in erfpacht uitgegeven en welke vergoeding moet hier tegenover
staan?
Geluidproductie
Aandachtspunt is de geluidsproductie van de diverse functies in het Vasim gebouw, of
deze naast elkaar kunnen plaatsvinden en welke (bouwkundige)voorzieningen hiervoor
getroffen dienen te worden.
Inbouwpakket
Rekening dient te worden gehouden met een hogere huurprijs dan alleen de casco huurprijs
als gevolg van het te realiseren inbouwpakket bestaande uit onder andere installaties en
het inbouwen van functies.
Museum definitief
Onduidelijkheid bestaat nog over of het Museum zich wel of niet definitief gaat vestigen in
het Vasim gebouw.
Oppervlak
De omschreven Bruto vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbaar Vloeroppervlak(VVO) zijn een
inschatting op basis van een nader te bepalen indeling. Oppervlak kan als gevolg van de
nader te bepalen indeling wijzigen.
Onderzoeksbudget
Om de herbestemming van het Vasim gebouw tot stand te brengen dient
onderzoeksbudget aanwezig te zijn om dit verder te kunnen uitwerken. Dit geldt voor
zowel het Museum, de Cultuurspinnerij en de gemeente Nijmegen.
Planning
Het, bij gezamenlijke huisvesting, afstemmen van gelijktijdig in gebruik nemen van het
Vasim gebouw. Ter voorkoming van hinder tijdens de (in)bouw.
Samenwerking
Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen nog af te tasten op welke wijze zij samen
kunnen gaan werken. Hetgeen van invloed is op de haalbaarheid van gezamenlijke
huisvesting in het Vasim gebouw.
Servicekosten
Servicekosten zijn verplicht voor de huurders en wordt naast de huur in rekening gebracht.
Deze dienen nog nader in beeld te worden gebracht. Uitgangspunt is met BTW belaste
servicekosten.

33

Terrein
Aandachtspunt is de gezamenlijke afstemming van de herinrichting van het terrein in relatie
tot de nieuwe functies in het Vasim gebouw.

34

9.

Conclusies en aanbevelingen

Tussen het formuleren van de vraagstelling en toekenning van de subsidie voor dit
haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode
heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente
Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar het Museum en vestiging daarvan in
het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte,
bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen
en de Cultuurspinnerij aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de
diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij
in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?”
9.1

Conclusies

Het Vasim gebouw kan succesvol duurzaam worden herbestemd, doordat huurders en
gebruikers het gebouw een nieuwe functie geven. Hierdoor is het mogelijk om het gebouw
te restaureren met daarvoor ondersteuning vanuit een of meerdere subsidie(s). Vervolgens
moet hierdoor op termijn een jaarlijkse huurstroom ontstaat die minimaal gelijk is aan dan
de jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief o.a. beheer en financiering) van het gebouw. Het
gebouw kan hierdoor voor de lange termijn behouden blijven.
Voor de twee scenario’s, met ieder vier varianten, zijn exploitatiemodellen opgesteld. Uit
de exploitatiemodellen blijkt dat niet alle varianten financieel haalbaar zijn voor de
Cultuurspinnerij, zoals zij zelf heeft aangegeven. We omschrijven vervolgens alleen de
varianten binnen de scenario’s die voor de Cultuurspinnerij financieel haalbaar worden
geacht.
Scenario 1 gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij
in het Vasim gebouw. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen
scenario 1D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij, omdat zij hebben aangegeven
niet meer huur te kunnen betalen. Deze conclusie is gebaseerd op het uitgangspunt in dit
scenario dat de huurprijs voor de Cultuurspinnerij in de nieuwe situatie niet hoger is dan
tweemaal de huurprijs in de huidige situatie. Dit resulteert in een (omgerekende) huurprijs
per jaar van circa € 65.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten en komt neer op
gemiddeld € 25 per m2 VVO met een bezettingsgraad van 90% verhuur bij aanvang.
Daarbij is rekening gehouden met een reductie van het huidige oppervlak met 65% tot
3.400 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) en 2.820 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). De
totale investering komt daarbij op € 2,7 miljoen. Het benodigde subsidiebedrag is € 2,2
miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Deze uitgangspunten zorgen tezamen
voor een redelijke exploitatie die na het vijfde jaar positief wordt.
Aandachtspunten bij dit scenario zijn;
- het beschikbare oppervlak van 3.400 m2 BVO is minder is dan het minimale
programma van de Cultuurspinnerij van 4.800 m2 BVO. De vraag is of hierdoor het
concept van de Cultuurspinnerij voldoende intact blijft;
- de huurverhoging voor huidige huurders;
- de benodigde alternatieve locatie in directie omgeving van het Vasim gebouw voor
de resterende achterblijvende functies in de huidige Cultuurspinnerij;
- de verdeling en oriëntatie van de partijen in het Vasim gebouw;
- het verkrijgen van de benodigde subsidie(s).

35

Scenario 2 gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim
gebouw. Het uitgangspunt voor dit scenario voor het totale oppervlak van het Vasim
gebouw is 10.300 m3 BVO en 8.550 VVO. Diverse varianten binnen dit scenario zijn
doorgerekend en alleen scenario’s 2C en 2D worden haalbaar geacht voor de
Cultuurspinnerij. Scenario’s 2A en 2B zijn niet haalbaar als gevolg van het uitgangspunt dat
de huurprijs voor Cultuurspinnerij na herbestemming niet hoger mag zijn dan tweemaal de
huidige huurprijs, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen.
Bij scenario 2C is als uitgangspunt genomen alleen de meest noodzakelijke investeringen
voor de cascorestauratie en het inbouwpakket te doen die ook grotendeels door de subsidie
Grote Stedenbeleid à € 1,8 miljoen worden gedekt met daarbij een financieel haalbare huur
voor de Cultuurspinnerij, omdat ze hebben aangeven niet meer te kunnen betalen. De
cascorestauratie en de realisatie van het inbouwpakket vinden fasegewijs plaats naargelang
voldoende investeringsvermogen aanwezig is. De totale investering komt daarmee uit op
€ 2,9 miljoen met daarbij een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW en exclusief
servicekosten, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Rekening is
gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. Hierbij is uitgegaan van een
subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen en
Aandachtspunten bij dit scenario zijn;
- het fasegewijs realiseren van de cascorestauratie en het inbouwpakket, waarbij de
belangrijkste onderdelen in de eerste fase plaatsvinden;
- de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor meer uitstraling en comfort
wordt geleverd;
- het efficiënter verhuren van de ruimtes;
- het aantrekken van nieuwe huurders.
Ook scenario 2D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. In dit scenario zal de
cascorestauratie volledig en het inbouwpakket gedeeltelijk worden gerealiseerd. De
realisatie van het resterende inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang
voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Bij een maximale huurprijs per jaar van
€ 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, resulteert dit in een investering van
circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als
gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is
gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee
jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De gemiddelde huurprijs
komt daarmee uit op € 25 per m2 VVO exclusief BTW en exclusief servicekosten.
Uitgegaan is van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van
€ 1.8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het
pand van € 1.
Aandachtspunten bij dit scenario zijn; het fasegewijs realiseren van het inbouwpakket
waarbij de belangrijkste onderdelen (installaties) in de eerste fase plaatsvinden, de
huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor wel meer uitstraling en comfort wordt
geleverd, het efficiënter verhuren van de ruimtes en het aantrekken van nieuwe huurders.

36

9.2

Aanbevelingen

Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek doen wij de volgende aanbevelingen:
o

Het verder uitwerken van één van de haalbare scenario’s tot een uitvoerbaar plan.

o

In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om nader onderzoek te
doen naar de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het
Vasim gebouw. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. bereikbaarheid, logistiek, en
geluidproductie.

o

In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de
Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om de wijze van onderlinge
samenwerking en de mogelijkheden om de synergie te vergroten nader te onderzoeken.

o

Subsidiemogelijkheden voor de herbestemming van het Vasim gebouw nader te
onderzoeken en te bespreken met potentiële subsidievertrekkers.

o

Het verder gezamenlijk uitwerken van de inrichting van het omliggende Vasim terrein
met Gemeente.

o

Na te gaan of het Vasim gebouw het predicaat rijksmonument kan krijgen, waardoor
het gebouw in aanmerking komt voor hieraan gelieerde subsidies. Hierover moet in
overleg worden getreden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, waarbij het van
belang is om goed te onderbouwen waarom het Vasim gebouw alsnog aangewezen
dient te worden.

37

10. Colofon
Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Nijmegen en Stichting
Cultuurspinnerij de Vasim.
Auteurs
Arno Boon
Liesbeth Jansen
Ron Spaan
Toon Iding

BOEi
BOEi
BOEi
BOEi

Met dank aan
Ewald van Petersen
Wouter Groote
Hans Glaudemans
Geert Jan v/d Goor

Gemeente Nijmegen
Projectmanager Vrijheidsmuseum WO2
Voorzitter Stichting Cultuurspinnerij De Vasim
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim

Bronnen
www.industrieel-erfgoed.nl (Federatie Industrieel Erfgoed Nederland)
www.archined.nl
www.bouwhistorienederland.nl
www.devastgoedrapportage.nl
www.nijmegen.nl
www.cultureelerfgoed.nl
BOEi
Postbus 2641
3800 GD Amersfoort
Bezoekadres:
Lieve Vrouw ter Eem Klooster
Daam Fockemalaan 22
3818 KG Amersfoort
Tel
E-mail
Bank
KvK
BTW nr.

033 760 0660
info@BOEi.nl
26.58.66.316
08075587
8071.23.298

38

11. Over BOEi

De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed,
kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van
industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als
investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen
kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes,
scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen
herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt
BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het
herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze
gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het
monument de moeite van behouden waard vindt.
Organisatie
BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tegenwoordig
telt BOEi 8 fte in vaste dienst. Daarnaast werken wij op freelance basis met verschillende
projectmanagers, waaronder bouwen restauratiedeskundigen. BOEi is een vennootschap
met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Dudok Wonen, NS Stations, Bank
Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het
bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een
onafhankelijk voorzitter.
De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van
herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop
het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft.
Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en
marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de
aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij
Dagelijkse bedrijfsvoering
De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer
Nederland te Hoevelaken. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen:
Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en
Landschap is een 100% dochter van BOEi.
BOEi
Postbus 2641
3800 GD Amersfoort
033 760 0660
info@BOEi.nl
www.BOEi.nl

39

Bijlagen
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage
Bijlage

1:
2:
3:
4:
5:
6:
7:
8:
9:

Foto’s
Brief vragen Cultuurspinnerij en brief antwoord gemeente
Bouwhistorische verkenning
Tekeningen bestaande situatie
Programma van eisen Cultuurspinnerij
Vlekkenplan
Investerings- en opstalexploitatie scenario 1
Investerings- en opstalexploitatie scenario 2
SO-raming cascorestauratie & SO-raming inbouw Cultuurspinnerij

40

GEMEENTE
Ontwikkelingsbedrijf
Projectontwikkeling

MUmesen
Korte Nieuwstraat 6

651í PP Nijmegen

Telefoon
Stichting Cultuurspinnerij de Vasim
De heer H. Glaudemans
Winselingseweg 41
6541 AH Nijmegen

14024

Telefax
E-mail

(024) 329 96 10

Postbus
6500

gemeente@nijmegen.nl

91 05

HG Nijmegen

Datum

Ons kenmerk

Contactpersoon

15 juli 201 3

oB10/'13.009431

Ewald van Petersen

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Beantwoording vragen d.d. 19 juni2013

19 juni 2013

(024) 32e2602

Geachte heer Glaudemans,
Op 19 juni ontvingen wij uw brief waarin u een groot aantal vragen sielt over de gezamenlijke
huisvesting van het Vrijheidsmuseum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. ln de
voornoemde brief verwijst u naar uw brief van 28 maart jongsileden waarin u ook een aantal
vragen stelde; u wenste een antwoord op die vragen voordat u een oordeel kon geven over de
haalbaarheid van gezamenlijke huisvesting. In de overleggen met de projectleider van het
Vrijheidsmuseum en ambtenaren in de periode na 28 maart zijn in onze ogen de punten uit uw
brief van 28 maartuitgebreid aan bod gekomen. Een aantalpunten is naarde vervolgfasen
doorgeschoven, een deel is beantwoord en over één punt, de Oost-West oriëntatie, bleven
partijen van mening verschillen. ln een van de laatste ambtelijke overleggen zijn partijen
gezamenlijk met elkaar tot deze conclusie gekomen. In de daarop volgende overleggen is vooral
verder gesproken over de financiële effecten van een mogelijke gezamenlijke huisvesting.
In uw brief van 19 juni komt u ons inziens terug op een aantal zaken die reeds in het
voorafgaande traject meerdere malen besproken zijn. Wij zullen hieronder puntsgewijs ingaan op
uw vragen.
1. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier
urspi nne rij wordt geve stigd (zie aangepaste me mo d.d. 24-0 5-20 1 3)?

Cu ltu

De oriêntatie is een terugkerende vraag; het Vrijheidsmuseum met haar boulevard van de
vrijheid heeft een sterke behoefte aan grote lichte ruimten, de bogen aan de westzijde voldoen
hier zeer goed aan. De oriëntatie naar de ontsluitingszijde met zicht op het grote open "plein"
past daar zeer goed bij. De meer lokale functie van de Cultuurspinnerij past ons inziens goed aan
de stedelijke zijde (oost) van het Vasim gebouw. De gevolgen van deze gebouwverdeling zijn
allen technisch oplosbaar, over deze oplossingen dienen partijen in de vervolg fasen met elkaar
in overleg te treden

wwv.nijmegen.nl

beantwooridng brief 03 jJli 20 1 3.doca

Gemeente Nijmegen
Projectontwikkeling

Vervolgvel

2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het
voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats?
Over deze vraag hebben partijen overleg gevoerd; de conclusie was dat we in de vervolgfase,
wanneer de ontwerpen voor de buitenruimte concreter worden, deze vraag kunnen
beantwoorden.
3. Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de
oostkant te org a n ise re n?

Zievraag2.
4. Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en
haar bezoekers?

Zievraag2.
5. Op welke wijze denken jullie de afsluítbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid
Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?

van

De afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van het gebouw is een verantwoordelijkheid van
de gebruiker, in dit geval de Cultuurspinnerij. Ten aanzien van de buitenruimte kunnen we in
vervolgfase bry meer concretere ontwerpen voor de buitenruimte deze vraag beantwoorden. Wel
is aangeven dat het terrein een open en semi openbaar karakter zal krijgen.
6. Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum
inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities?
Het Vrijheidsmuseum heeft aangeboden om in de vervolgfases met de Cultuurspinnerij

concretere afspraken te maken over het gezamenlijke gebruik van de ruimten in en om de Vasim"
7. Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de
gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat níet hebben?
De Gemeente Nijmegen heeft de cultuurspinnerij verzocht afstemming te zoeken met het
cultuurnetwerk Nijmegen over de programmering in en de profilering van de evenementenhal.

8. ls men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOll af te sluiten, gezien
de voorgenomen programmering?
Nee.

9. Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat Íussen de te realiseren
functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij?
De Gemeente Nijmegen kan en zal dat niet voorkomen.

wvw.nijmegen.nl

beantwooridng brief 03 juli 20'13.docx

Gemeente Nijmegen
Projectontwikkeling

Vervolgvel

2

10. Op welke wijze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen
concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van
evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten?

Zie vraag 9.
11

. Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor
neve ne me nte n word e n oe bru i kt?

b u ite

Zievraag2.
12. Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld
door bronsgieterij de Olifant?

Ons college is in overleg met Bronsgieterij de Olifant over huisvesting in of bij de Vasim. Ook de
ruimte onder de brug in de zogeheten "Olifantenpoot" is hierbij onderwerp van gesprek.
13. Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realíseren,
terwijldeze nu al aanwezig zijn?
Bij de opdeling van het gebouw is, mede op verzoek van de Cultuurspinnerij, het deel van de
Cultuurspinnerij"zo casco mogelijk" gehouden. Hierbijzijn we uitgegaan van de aanleg van
nieuwe installaties door de Cultuurspinnerij en het Vrijheidsmuseum. In de vervolgfasen zullen
partijen over oplossingen met elkaar in overleg treden, mogelijk kunnen delen van de bestaande
installatie door de Cultuurspinnerij worden hergebruikt..
14. Waarom moet Cultuurspinnerijde casco restauratie betalen?
In de overleggen over de uitgangspunten bij de terbeschikkingstelling van het bestaande gebouw
is door ons voorgesteld het gebouw in de huidige staat zowel voor het Vrijheidsmuseum als voor
de Cultuurspinnerij tegen een symbolische "1 euro" ter beschikking te stellen. Dit met de
verplichting het gebouw door de Stichting Museum WO2 te restaureren. In de overleggen is

daarom een deel van de begrote cascorestauratie, verdeeld op basis van de M2 BVO, als
investeringslast aan de Cultuurspinnerij voorgehouden. Deze investeringslast zal dienen als basis
voor de koopsom of een daarvan afgeleide huursom voor de Cultuurspinnerij
15. Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de
cascorestauratie?
Over de wijze van aanwenden van de 1,8 miljoen euro stads- en regiomiddelen is nog geen
besluit genomen.
16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij een
gezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs van
gemiddeld circa €40 per m2 vvo?

Zie vraag 14.

www.nijmegen.nl

beantwoo'idrg br:ef 03 jJ i 20 1 3.docx

Gemeente Nijmegen
Projectontwikkeling

Vervolgvel

3

17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren?
In de overleggen is aangegeven dat het faciliteren van de Gemeente Nijmegen zich vooral
toespitst op het meedenken en waar nodig faciliteren in publieke zin (b.v. door het wijzigen van
een bestemmingsplan). Ambtelijk zijn ook gronden in het Mercuriuspark, onder marktconforme
condities, aangeboden. Aanvullend hebben wij aangegeven graag met u mee te denken over de
vestiging van het logistieke centrum in het voormalige CP Kelco complex.

18. Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definítief zich gaat vestigen
in het Vasim gebouw?
Op basis van de huidige inzichten verwachten wij eind 2013 een go/no go besluit te kunnen
nemen.
19. Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in het
Vasim gebouw? Dit met het oog op programmering en ÍussenÍ4dse investeringen van de
huidige gebruikers.
Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij medio 2014 aanvang in de
bouwwerkzaamheden.

20. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open is
voor publiek?

Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij de opening medio 2015.

Wijveronderstellen u met deze beantwoording afdoende te hebben ge'informeerd. Wij gaan er
vanuit dat u met deze informatie tot een positief oordeel zult komen dat er voldoende
aanknopingspunten zijn om tot een gezamenlijke huisvesting met het Vrijheidsm
WO2 te
komen.

iu,
Stedelijke Ontwikkeling

wtiwv. nijm egen.nl

Wethouder Cultuur

beantwooridng brief 03 juli 201 3.docx

Aan het College van Burgemeester en Wethouders
Gemeente Nijmegen
p/a Korte Nieuwstraat 6
6511 PP Nijmegen
Ons kenmerk: 130619
Betreft: voortgang gezamenlijke huisvesting Cultuurspinnerij De Vasim en Museum WO2
Nijmegen, 19 juni 2013
Geacht College,
In onze brief van 28 maart jongstleden (kenmerk 130328) spraken wij onze bezorgdheid uit over de
vorderingen in het proces rondom de gezamenlijke huisvesting van de Cultuurspinnerij en het
Museum WO2 in het gebouw van De Vasim. Daarin concludeerden wij dat op basis van de op dat
moment beschikbare documenten het voor het bestuur van Cultuurspinnerij De Vasim niet mogelijk
was een oordeel te kunnen geven over de haalbaarheid van de gezamenlijke huisvesting.
Inmiddels zijn we bijna drie maanden en een aantal gesprekken verder waarin een aantal van de
punten uit de brief van 28 maart verhelderd. Helaas moeten wij ook constateren dat er voor de
Cultuurspinnerij nog steeds een aantal zaken onvoldoende uitgewerkt zijn (zie hiervoor ook
bijgevoegde memo van bOEI – herziene versie dd. 24 mei 2013), om te kunnen beoordelen of
gezamenlijke huisvesting haalbaar is. Deze punten zijn samen te vatten in de volgende concrete
vragen waarop wij graag antwoord willen hebben:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.

11.
12.
13.
14.
15.

Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier
Cultuurspinnerij wordt gevestigd (zie aangepaste memo d.d. 24-05-2013)?
Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het
voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats?
Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de
oostkant te organiseren?
Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en
haar bezoekers?
Op welke wijze denken jullie de afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van
Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?
Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum
inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities?
Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de
gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat niet hebben?
Is men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOII af te sluiten, gezien
de voorgenomen programmering?
Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat tussen de te realiseren
functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij?
Op welke wij ze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen
concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van
evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten?
Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor
buitenevenementen worden gebruikt?
Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld
door bronsgieterij de Olifant?
Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realiseren,
terwijl deze nu al aanwezig zijn?
Waarom moet Cultuurspinnerij de casco restauratie betalen?
Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de
cascorestauratie?
Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen
tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:info@devasim.nl URL:www.devasim.nl
Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633

Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Andere mochten auch

Andere mochten auch (6)

Ähnlich wie Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI

Ähnlich wie Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI (20)

Mehr von Geert Elemans

Mehr von Geert Elemans (20)

Vasim haalbaarheidsonderzoek 2013 Gemeente Nijmegen / BOEI