Construção Civil Residencial

BBS – Brazilian Business School

Construção Civil

Contabilidade
Prof. Hong Yuh Ching

Ana Paula A. Teraoka
Christiane Castro
Janna Rabba
Maria Gabriela G. Pereira
Veronica M. Andrade

Maio de 2008

1. Características do Setor

O Padrão de classificação dos imóveis pelo mercado é subdividido nas seguintes classes:

• Médio-Baixo Padrão: imóveis com valores de lançamento de até R$ 150 mil;
• Médio Padrão: lançamentos entre R$ 150 mil e R$ 250 mil;
• Médio-Alto Padrão: imóveis de lançamento entre R$ 250 mil e R$ 500 mil; e,
• Alto Padrão: imóveis lançados acima de R$ 500 mil.

Já as construtoras avaliam seus projetos de lançamento por um índice denominado de VGV,
ou seja, Valor Geral de Venda. Por exemplo, se o VGV de um empreendimento for de R$ 10
milhões, o custo da obra será de R$ 5.000,00. Além disso, o investimento em marketing é
de 3% a 6% do VGV.

1.1. Análise Setorial

A indústria de construção civil brasileira possui diversos ramos e empresas de diversos
portes. Por isso, esta análise se restringe a alguns índices de suas respectivas
demonstrações financeiras. Dentre estas diversas empresas, especificaremos mais tarde
algumas delas.
No momento em que o mercado imobiliário mira com mais atenção o segmento das classes
C e D, outras companhias ainda mantêm o interesse na área de imóveis de médio-alto e alto
padrão, como a incorporadora imobiliária Cyrela e a PDG Realty, apoiadas na expectativa de
crescimento de 15% do setor em 2008.
Além disso, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a Grande
São Paulo tem representado com maior fidelidade o boom imobiliário dos últimos anos. A
região recebeu o maior número de lançamentos desde 1990, foram 564 empreendimentos
anunciados. Somados, esses imóveis têm potencial para gerar US$ 9,6 bilhões de valor geral
de vendas (VGV).
A Cyrela é uma das que pretendem explorar esse potencial da capital paulista e contou, com
exclusividade ao DCI, que vai lançar em São Paulo cinco empreendimentos residenciais
neste mês, com VGV total de R$ 508,5 milhões. Quatro desses são voltados para a fatia
mais abonada da população, e a empresa promete mais cinco projetos à alta classe até o
meio do ano.
A PDG, por sua vez, comprou a Adolpho Lindenberg, uma das mais tradicionais empresas do
segmento de luxo. A aquisição foi feita pela subsidiária da PDG, a Lindencorp.
A Cyrela utilizou algumas parcerias para anunciar os empreendimentos prometidos para este
mês. No caso do Soberano Parque Ipiranga, a companhia firmou parceria com a construtora
MAC para erguer as duas torres de 112 unidades no bairro do Ipiranga, na capital paulista.
O lançamento será feito depois de amanhã e o VGV é de R$ 90 milhões.
No caso do Praça das Águas, que será construído no bairro do Tatuapé, a parceira da Cyrela
é a Lúcio Engenharia e o projeto inclui quatro torres residenciais, totalizando 288 unidades e
apartamentos de até 242 m². O VGV total está em torno de R$ 150 milhões. “A Cyrela, na
região metropolitana da capital paulista, continuará crescendo fortemente. Nossa intenção é
incrementar em 15% os negócios na região”, contou o diretor-geral da Cyrela de São Paulo,
Ubirajara Spessotto.
A companhia também antecipou o lançamento de três outros empreendimentos na capital,
ainda em abril. O Place Royale, no bairro de Perdizes, terá VGV de R$ 130 milhões. O Pódio
Vila Leopoldina, no bairro de mesmo nome, terá 400 unidades e VGV de R$ 130 milhões. O
único projeto previsto para este mês que foge da aposta da Cyrela é o Fiori Hortênsia, na

Vila Ema, que tem apartamentos de 65 m², ou seja, de médio padrão, e VGV de R$ 25,5
milhões.
Para 2008, a meta da companhia é atingir R$ 7 bilhões. No ano passado, os lançamentos
somaram R$ 5,4 bilhões, incluindo as joint ventures. Destes, cerca de R$ 3,65 bilhões,
divididos por 39 empreendimentos, foram relativos aos segmentos de médio-alto padrão e
de luxo - quase 65% do total. A empresa registrou lucro líquido de R$ 422,1 milhões, 74,2%
superior aos R$ 242,3 milhões de 2006.
Outra grande do setor que também está apostando nesse segmento é a PDG Realty. Ela
anunciou na última sexta-feira que a sua subsidiária Lindencorp, da qual detém 15,9%,
comprou o controle acionário da construtora Adolpho Lindenberg, uma das maiores no
segmento de luxo. O valor ficou em R$ 7,88 milhões, e dará à Lindencorp 88,28% do capital
votante e 48% do capital total da Adolpho Lindenberg. Esse segmento, entretanto, não é o
foco da PDG, que ampliou, em 2007, a atuação no mercado voltado às classes mais baixas
da população, principalmente após aumentar a participação na Goldfarb e na CHL e a
parceria com a Terrano Empreendimentos Imobiliários.
Segundo a PDG, a aquisição da Lindenberg dará à Lindencorp um complemento ao portfólio
de produtos e fortalecerá seu posicionamento no mercado, em especial nos segmentos de
médio-alto, alto e altíssimo padrão. Ano passado, apenas 15,4% dos lançamentos da
companhia foram desses segmentos, enquanto 67,1% do VGV lançado destinaram-se ao
segmento econômico e 14% ao de médio padrão.
Além dessa aquisição, a PDG anunciou no final do mês passado a parceria com a Habiarte
Barc Construtores Associados, uma das maiores construtoras e incorporadoras de Ribeirão
Preto. A estratégia reforça ainda mais a aposta da PGD nos segmentos de alta classe,
especialidade da Habiarte. A parceria foi constituída para o desenvolvimento em conjunto de
projetos imobiliários residenciais de média renda e comerciais, já iniciando com 4 projetos
contratados cujo VGV (da PDG Realty) alcança R$ 140 milhões. Desse total,
aproximadamente R$ 100 milhões serão lançados ainda em 2008.
Entretanto, a empresa não revelou qual fatia pretende destinar aos projetos de alto nível,
mas anunciou a revisão da meta de lançamentos de R$ 2,1 bilhões em VGV para até R$ 2,6
bilhões.
Enquanto o mercado imobiliário aposta no segmento das classes C e D, outras companhias
ainda mantêm o interesse no médio-alto e no alto padrão, como a Cyrela e a PDG Realty.

2. Empresas Analisadas

As análises de cada uma das empresas escolhidas referem-se aos demonstrativos
financeiros consolidados dos anos de 2006 e 2007, publicados na página da Internet da
BOVESPA (ITR).

2. 1. Gafisa

Durante seus mais de 50 anos de história, a Gafisa tem se mantido focada principalmente
no desenvolvimento e construção no seguimento residencial no Brasil. A empresa é
provavelmente a construtora mais diversificada em termos geográficos, embora ainda se
mantenha muito presente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro. A Gafisa já construiu e
vendeu mais de 800 empreendimentos através de sua existência, consolidando-se como a
marca mais conhecida dentre as construtoras civis.

Em 2006, a Gafisa planejava um VGV de R$ 880 milhões e registrou um VGV de R$ 1 bilhão.
Para 2007, a empresa planejava um VGV de R$ 1,65 bilhão.

GAFISA
Papel GFSA3 Cotação 32,12
Tipo ON Min 52 sem 22,5
Empresa GAFISA Max 52 sem 38,26
Setor Construção e Engenharia Nro. Ações 132.588.000
Subsetor Construção Civil Vol $ méd (2m) 34.085.900
Valor de mercado 4.258.730.000 Últ balanço processado 31/3/2008

Indicadores fundamentalistas
P/L 25,38 P/Cap. Giro 2,34
P/VP 2,71 P/Ativos 1,18
P/EBIT 21,29 P/Ativ Circ Liq 2,95
PSR 3,36 Giro Ativos 0,35
VPA 11,86 Div Br/ Patrim 0,69
LPA 1,27 Liquidez Corr 3,54
Marg. Bruta 32,70% ROIC 7,20%
Marg. EBIT 15,80% ROE 10,70%
Marg. Líquida 14,10% EBIT / Ativo 5,50%
Cres. Rec (5a) 29,30% Div. Yield 0,60%
Dados Balanço Patrimonial
Ativo 2.950.493.000 Dív. Bruta 1.090.970.000
Disponibilidades 514.447.000 Dív. Líquida 368.582.000
Ativo Circulante 1.961.940.000 Patrim. Líq 1.530.763.000

Dados demonstrativos de resultados
Últimos 12 meses Últimos 3 meses
Receita Líquida 1.172.174.000 Receita Líquida 319.482.000
EBIT 141.044.000 EBIT 51.777.000
Lucro Líquido 113.603.000 Lucro Líquido 41.646.000

2.2. Rossi

A Rossi Residencial é uma das maiores construtoras residenciais no Brasil. A empresa
mantém escritórios regionais em São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Campinas, Belo
Horizonte e Salvador e opera ativamente em 37 cidades no país. Seu foco está no segmento
residencial de médio / médio-baixo padrão, já responsável por 75% de suas receitas.

A Rossi Residencial (Bovespa: RSID3), uma das maiores construtoras e incorporadoras do
Brasil, anuncia que atingiu um VGV lançado da ordem de R$ 492,9 milhões ao final do 2T07,
dos quais R$ 401,1 milhões correspondem à parcela Rossi dos lançamentos. Foram lançados
13 novos empreendimentos no período, nas cidades de São Paulo, Campinas, São Carlos,
Ribeirão Preto, Guarujá, Santos, Valinhos, Vitória e Rio de Janeiro. Assim, encerraram o 1º
semestre de 2007 com um VGV total lançado da ordem de R$ 952,6 milhões, cuja parcela
Rossi deste total atingiu R$ 811,0 milhões.

ROSSI
Papel RSID3 Cotação 16,2
Tipo ON N1 Min 52 sem 13,85
Empresa ROSSI RESIDENCIAL Max 52 sem 29,4

P/L 22,02 P/Cap. Giro 3,31
Marg. EBIT 13,50% ROE 10,70%
Ativo 2.223.778.000 Dív. Bruta 480.782.000

Receita Líquida 732.877.000 Receita Líquida 189.044.000
EBIT 132.945.000 EBIT -2.594.000

2.3. Cyrela

A Cyrela Brazil Realty é resultado de uma fusão entre a Cyrela Vancouver e a Brazil Realty.
Fundada em 1961, a Cyrela é uma das maiores empresas no desenvolvimento imobiliário,
focada principalmente nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro. A companhia está
engajada em desenvolver residências luxuosas e em unidades comerciais, focada nos
segmentos de médio-alto e alto padrão.

Para o fim deste ano, a Cyrela aumentou sua expectativa de VGV de R$ 4 bilhões para R$
4,6 bilhões e a de vendas contratadas de R$ 2,86 bilhões para R$ 3,4 bilhões. Daí para
frente, ela espera aumentos para o VGV de 15% entre 2007 e 2008 e de 25% entre o ano
que vem e 2009. No caso das vendas contratadas, a meta é crescer 30% entre este ano e o
ano que vem e mais 25% entre 2008 e 2009.

CYRELA
Papel CYRE3 Cotação 25,75
Tipo PN Min 52 sem 17,4
Empresa CYRELA BRAZIL REALTY Max 52 sem 30,5

Indicadores Fundamentalistas
P/L 20,3 P/Cap. Giro 3,81
Marg. EBIT 21,60% ROE 20,90%
Ativo 4.723.567.000 Dív. Bruta 1.420.230.000

Dados Demonstrativo de Resultados
Receita Líquida 1.707.309.000 Receita Líquida 518.932.000
EBIT 480.210.000 EBIT 116.938.000

2.4. Tecnisa

Tecnisa é uma construtora e incorporadora de imóveis localizada na cidade de São Paulo,
Brasil. Especializada em imóveis de alto padrão, a Tecnisa constrói edifícios
residenciais,condomínios de casas, flats e prédios comerciais. No total, são mais de
1.600.000 metros quadrados construídos.
A empresa foi fundada em 1977, e entregou seu primeiro empreendimento em 1981, o
edifício Porto Vecchio, na Avenida Arruda Botelho, Alto de Pinheiros. Atualmente, a
construtora Tecnisa conta com 72 imóveis finalizados na cidade de São Paulo, um
condomínio de casas em Campos do Jordão e outro em Juquehy – litoral norte do estado de
São Paulo.

TECNISA
Papel TCSA3 Cotação 8,96
Tipo ON NM Min 52 sem 6,9
Empresa TECNISA Max 52 sem 14,89
Construção e
Setor Engenharia Nro. Ações 145.435.000

Marg. EBIT 18,20% ROE 10,90%
Cres. Rec (5a) - Div. Yield 0,60%

Ativo 1.121.938.000 Dív. Bruta 136.667.000
Ativo Circulante 646.579.000 Patrim. Líq 1.121.938.000

EBIT 63.490.000 EBIT 14.643.000

2.5. Company

Nos últimos seis anos, a incorporadora e construtora Company Tecnologia de Construções
S/A elevou seu volume de vendas de R$ 30 milhões em 1994 para uma média de R$ 80
milhões a R$100 milhões ao ano. Possui 253 funcionários, entre pessoal do quadro
administrativo, comercial e de engenharia. Em sua carteira tem imóveis nos segmentos
comercial (escritórios) e residencial (edifícios de alto padrão), flats, obras industriais e
hospitalares, loteamentos residenciais e construção para terceiros. Seu portfólio também dá
destaque à participação na construção de habitações populares, num total de 1.600
unidades.

COMPANY
Papel CPNY3 Cotação 12,05
Tipo ON Min 52 sem 11,4
Empresa COMPANY S/A Max 52 sem 23
Construção e
Setor Engenharia Nro. Ações 72.006.100
Valor de mercado 867.673.000 Últ balanço processado 31/3/2008

Marg. EBIT 18,40% ROE 14,50%

Ativo 739.991.000 Dív. Bruta 220.956.000
Ativo Circulante 532.894.000 Patrim. Líq 333.511.000

EBIT 68.053.000 EBIT 15.324.000

3. Conclusão

O mercado imobiliário brasileiro vem passando por uma excelente fase. Depois de passar
por momentos ruins nos últimos anos, ganhou fôlego com o aumento dos investimentos e a
oferta de créditos com juros mais baixos, fatores que impulsionaram o desenvolvimento do
setor. Este crescimento tem atraído investidores estrangeiros ao Brasil, e com isso
demonstrando que seguirá crescendo.
Temos várias razões para que esse crescimento perdure por muito tempo, como o déficit
habitacional de 7,9 milhões de moradias e também a necessidade da construção
permanente de 1,4 milhão de moradias por ano. Através de melhores condições de
financiamento, verificamos recordes de crescimento, que devem passar de 2% para 12% do
PIB em 2014.
Diversas construtoras estão abrindo o seu capital, iniciando a oferta de ações na bolsa de
valores. Iniciativa que provocou aumento no mercado e conseqüentemente os
investimentos. Hoje os investidores estrangeiros têm igual condição e direito a propriedade
como os brasileiros.

Com a grande demanda de jovens que entrarão no mercado de trabalho, ocorrerá um
impacto positivo no mercado imobiliário. Verificamos uma euforia no mercado imobiliário
brasileiro, melhorando com isso a nossa economia. As grandes cidades estão em total
transformação devido ao Boom imobiliário, depois de décadas de paralisação. Não existe um
indicador para medir este crescimento, mas o que sabemos é
que os lançamentos residenciais dispararam este ano. Os lançamentos de edifícios dobraram
em um ano.
As operações de crédito cresceram 71% em comparação a 2006, somando 4 bilhões no
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
Outro dado importante é a valorização da mão de obra especializada, onde engenheiros,
arquitetos e especialistas em marketing estão sendo contratados com ótimos salários.
O mais importante neste momento é saber que este crescimento trouxe excelentes
perspectivas para os investidores nos próximos anos.
Segundo pesquisas o fluxo anual de crédito imobiliário passará dos atuais 16 bilhões para 40
bilhões em 2010. As empresas de créditos estão criando departamentos e também
treinando seus funcionários somente para atender o setor imobiliário. O novo Boom
imobiliário é muito mais sustentável do que vivemos nas décadas de 70 e meados de 80.
Incorporadoras como Cyrela Brazil Realty que atuavam somente nas regiões de São Paulo e
Rio de Janeiro, expandiram-se para mais de sete estados. Um sinal do forte crescimento do
setor imobiliário e da própria economia nacional. Em suma, recomendamos o investimento
da Cyrela.

Bibliografia

Página na Internet do Portal Revista Exame – Editora Abril

Valor Econômico – Análise Setorial – Editora Globo

Página na Internet Fundamentus: http://www.fundamentus.com.br

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