ANALISI COSTI-BENEFICI PER QUATTRO DIVERSI SCENARI DI TRASFORMAZIONE DELL’EX EDIFICIO EDISON A MARGHERA

SCUOLA DI MUSICASCUOLA DI MUSICA
CONTRIBUTI SPAZICONTRIBUTI SPAZI
ENERGIA
ELETTRICA
ENERGIA
ELETTRICA
RISCALDAMENTORISCALDAMENTO
MANUTENZIONEMANUTENZIONE
PULIZIAPULIZIA
CONTRIBUTI
ASSOCIAZIONI
CONTRIBUTI
ASSOCIAZIONI
AGO E FILO’AGO E FILO’
PARKOURPARKOUR
VALORE IMMOBILIAREVALORE IMMOBILIARE
FONDAZIONE
GIANNI
PELLICANI
ANALISI COSTI - BENEFICI
PER QUATTRO DIVERSI
SCENARI DI TRASFORMAZIONE
DELL’EX EDIFICIO EDISON
A MARGHERA
A cura di:
A. Vendramini, T. Sarria, G. Saccà,
G. Pirrioni, N. Pavan, C. Pavan

FONDAZIONE GIANNI PELLICANI
Analisi costi-benefici per quattro diversi scenari di
trasformazione dell'ex Edificio Edison a Marghera
Analisi costi-benefici di 4 differenti scenari per l'ex Edison
Lo studio, realizzato dalla Fondazione Pellicani nell'ambito della collaborazione con il progetto G124,
si propone di analizzare, dal punto di vista dell'opportunità dell'investimento, il progetto di
inserimento delle associazioni della rete ORMA - Officina Riuso MArghera nell'edificio Ex Edison a
Marghera; sono stati quindi valutati quattro differenti scenari di trasformazione:
− Scenario 1/Protrarsi della condizione attuale. Attualmente alcuni locali dell'edificio ospitano i
dormitori della Caritas, la Protezione Civile, l'ufficio immigrazione della Prefettura e i corsi
dell’associazione sportiva Giants A.S.D, ma di fatto si tratta di un edificio sottoutilizzato: un’ala è
in stato di completo abbandono, un'altra parte è sempre non utilizzata ma accessibile e in
condizioni migliori. La copertura dell’intero stabile è in amianto ed è quindi necessaria la bonifica.
− Scenario 2/Assegnazione alla rete ORMA. L’edificio continua ad ospitare le realtà già presenti, ma
i locali non utilizzati che non necessitano di grandi lavori di manutenzione vengono assegnati dal
Comune alla rete di associazione ORMA, che si prende l’onere di riattivare gli spazi, ad eccezione
della bonifica della copertura in amianto. Rimangono in stato di abbandono gli spazi più
degradati.
− Scenario 3/Progetto del gruppo G124. Si prevede il recupero completo dell'intero edificio. Le
realtà già presenti vengono ricollocate all’interno dell’edificio, spesso in locali più ampi. I nuovi
spazi ospitano ulteriori attività dell'associazione sportiva Giants, il coro dell'istituto Sinopoli e le
attività della rete di associazioni ORMA. È previsto l'inserimento di un punto di ristorazione e la
riqualificazione dello spazio antistante, aperto a tutta la cittadinanza.
− Scenario 4/Archivi dell’Economato. L'edificio continua ad ospitare le realtà già presenti e l'ala in
degrado rimane inutilizzata, ma il Comune effettua i lavori necessari per inserire negli spazi già
accessibili l'archivio dell’economato.
Lo strumento adottato per la valutazione è l'analisi costi-benefici, che è stata condotta per ogni
scenario attraverso una stima di massima dei costi e dei benefici diretti e indiretti.
Da un lato abbiamo quindi i costi: manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria, gestione
dell'immobile (utenze, pulizia, ecc.), ottenuti parametrizzando i costi sulla base di fonti documentali,
esperienze e casi simili nel comune di Venezia (vedi appendice per la descrizione completa).
Dall’altro invece valutiamo il valore economico delle attività che si svolgono all’interno, anticipando il
valore aggiunto sociale dato dall’operato delle associazioni e usando ad esempio: i posti di lavoro
equivalenti, l’utenza raggiunta, l'aumento di valore degli immobili del quartiere. Per ottenere questo
risultato utilizzeremo come punto di partenza la metodologia e i relativi strumenti messi a punto con
MapIn1
per calcolare il valore economico prodotto dal lavoro volontaristico delle associazioni e
1
Mapin è un progetto della Fondazione Gianni Pellicani nato nel 2009 con il sostegno della Fondazione di
Venezia su base comunale, che, grazie alla collaborazione avviata con il CoGe (Comitato di Gestione del Fondo
Versione finale A. Vendramini, T. Sarria, G. Pirrioni
20 nov 2016 Pagina 1 C. Pavan, N. Pavan, G. Saccà

stimare il suo ritorno per la comunità e altre fonti dati specificate in seguito e nell'appendice allo
studio.
L'analisi costi benefici si sostanzia sulla valutazione dei flussi di cassa (entrate ed uscite) derivanti sia
da costi e ricavi reali, sia da benefici sociali e ambientali a cui non corrisponderà un effettiva
transazione di denaro. Per fare questo, ai benefici per la collettività vengono assegnati dei valori
economici equivalenti attraverso - ad esempio - la valutazione della disponibilità a pagare un
determinato servizio o la valutazione del costo evitato alla collettività per eventi conseguenti alla non
attuazione del progetto.
I flussi di cassa così ottenuti vengono distribuiti per ogni anno incluso nella valutazione, suddivisi per
appunto costi (uscite), ricavi (entrate) e benefici (entrate fittizie corrispondenti a benefici o impatti
negativi per la collettività dovuti all'attuazione del progetto). Questi flussi economici, se cumulati,
danno vita ad una linea che ci mostra quando l'investimento iniziale sarà ripagato.
Gli scenari verranno valutati, in modo semplificato, inoltre attraverso due ulteriori indicatori:
− il VAN (Valore Attuale Netto) Ci restituisce i valori dei flussi di cassa attualizzati al momento
dell'investimento iniziale. In poche parole è un indicatore che ci fa capire se lo scenario è
conveniente nei confronti di altri investimenti che presenterebbero - nella nostra analisi - un
tasso di interesse del 2% annuo. Questo tasso di interesse è relativamente basso, come da
consuetudine per la valutazione degli investimenti pubblici che normalmente non richiedono un
tempo di ritorno particolarmente basso, ma nei quali entrano in gioco diverse variabili non
necessariamente valutabili dal punto di vista strettamente economico.
In breve l'investimento sarà tanto più conveniente quanto più alto sarà questo valore
− il TIR (Tasso Interno di Rendimento dell'investimento) Rappresenta il tasso di redditività
dell'investimento. Viene definito anche come il tasso di sconto che rende nullo il VAN, e così
viene calcolato. In breve l'investimento sarà tanto più conveniente quanto più alto sarà anche
questo valore.
speciale regionale per il volontariato), si è allargato a tutto l'ambito provinciale. Il progetto parte dall’idea di
osservare le dinamiche associative della Provincia di Venezia e di offrire uno strumento agile per conoscere e
censire la ricca realtà dell’universo associazionistico presente nel territorio. Dalla ricerca, curata da Davide
Conte, emerge il ruolo strategico che l'associazionismo riveste nel territorio: un settore capace di coinvolgere
più di 10.000 volontari e di produrre un valore quantificabile economicamente in quasi 40 milioni di Euro.
Il progetto è consultabile al sito http://www.mapin.eu/

Scenario 1 - Protrarsi della condizione attuale
Descrizione sintetica
L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione civile, l'ufficio immigrazione della Prefettura e
la palestra dell’associazione Giants.
Si tratta, eccetto le attività sportive dei Giants, di funzioni che hanno uno scarso ritorno sociale ed
economico per la comunità: non sono sufficienti a garantire un vero presidio della zona - a causa
degli orari d’ufficio o per il bacino d’utenza che richiama - e non offrono servizi che possano
contribuire a migliorare le relazioni sociali o il livello socio-culturale.
Non ci sono sostanziali modifiche alla configurazione attuale dell'edificio.
La copertura in amianto non viene sostituita, ma sottoposta a revisione annuale.
Punti di forza e opportunità
Lo stato attuale di abbandono dell'immobile ha consentito il catalizzarsi dell'attenzione del vicinato e
il costituirsi di una rete di interesse verso il suo recupero. Ciò ha visto il suo utilizzo temporaneo in
varie manifestazioni e la pulizia di alcuni degli spazi interni ed esterni.
Punti di debolezza e minacce
Al contrario, il protrarsi dello stato di abbandono di gran parte dell’edificio contribuisce al degrado
della zona e aumenta il costo che la comunità dovrà affrontare per il ripristino delle strutture,
indipendentemente dalle funzioni che ospiterà in futuro.
Analisi costi-benefici
È evidente la scarsissima convenienza di mantenere un immobile in tale posizione abbandonato con
costi di vigilanza e perdita costante di valore dell'area e del quartiere.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
-500
migliaia di euro
anni
-300
-100
100
300
500
700
900Legenda
Totale ricavi
Totale stima
impatto sociale
Totale ricavi
Flusso di cassa
cumulato

Figura 1: Analisi dei flussi di cassa generati dal modello di studio.
Tempo di ritorno nd VAN -€ 379 824.40 TIR n.d.
Tabella 1: Dati economici dello scenario .

Scenario 2 - Assegnazione alla rete Orma
L’edificio ospita il dormitorio di Caritas, la protezione Civile, l'Ufficio immigrazione della Prefettura, la
palestra dell’associazione Giants e le attività della rete di associazioni ORMA (corsi di Parkour, attività
di doposcuola, studio di registrazione, Ago&Filò, corsi di musica dell’associazione Nino Bocolo, ecc.).
L’edificio continua a ospitare i servizi attuali, mentre gli spazi dell’edificio abbandonati ma ancora in
buono stato di conservazione vengono assegnati in comodato d’uso gratuito o a canone calmierato
alla rete di associazioni ORMA, lasciando invece nello stato attuale l’ala più degradata. È previsto un
investimento iniziale di 50 mila euro per i materiali necessari per la sistemazione degli spazi e l'avvio
delle attività e la rimozione della copertura in amianto.
L’inserimento delle attività e degli eventi organizzata dalla rete di associazioni avvia il processo di
riqualificazione della zona, creando uno spazio virtuoso in cui le associazioni - ma pure i singoli
cittadini - possono contribuire al benessere della comunità. La partecipazione diretta della comunità
porta a una nuova coscienza degli spazi, contribuendo a diminuire il degrado.
I benefici per la comunità si ottengono a fronte di un costo minimo: i lavori di manutenzione sono
realizzati in autocostruzione con un contributo del comune di 40€/mq.
Parte delle attività in previsione delle associazioni non può essere avviata per mancanza di spazio.
Inoltre il permanere di parte dell'edificio abbandonato crea alcune problematicità di percezione di
sicurezza per i residenti e gli utenti delle associazioni.
I pur bassi costi di gestione non sono coperti dalle quote associative e il basso appeal dell'immobile
dovuto al parziale abbandono scoraggia potenziali conduttori degli spazi, quali enti di formazione e
cooperative.
Lo scenario è sicuramente positivo. A fronte di un risibile investimento iniziale l'immobile comincia a
produrre subito benefici sociali grazie all'operato delle associazioni. L'investimento si ripaga intorno
al quinto anno, un tempo indubbiamente breve.
Nota negativa dello scenario resta a nostro avviso la difficoltà stimata delle sole associazioni a coprire
sia i costi di autocostruzione che i contributi per i costi di gestione dell'immobile (utenze). A fronte di
quasi 30 000 euro annui necessari a coprire le spese di riscaldamento ed energia elettrica, abbiamo
stimato circa 15 000 euro di ricavi ottenuti dai contributi per l’uso degli spazi. Ricordiamo che a
fronte di un eventuale aumento dei canoni di contributo, non aumenterebbero i servizi resi (pulizie,
vigilanza ecc.), che sarebbero comunque sostenuti in forma autonoma dalle associazioni e dai loro
associati.


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-500
migliaia di euro
anni
-300
-100
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300
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900Legenda
Totale ricavi
Totale stima
impatto sociale
Totale ricavi
Flusso di cassa
cumulato

Tempo di ritorno
investimento
5 anni VAN € 255 665.41

TIR 28%

Scenario 3 | Progetto del gruppo G124
palestra dell’associazione Giants e altri spazi a loro disposizione per nuovi corsi, il coro dell’Istituto
Sinopoli, le attività della rete di associazioni ORMA (corsi di Parkour, attività di doposcuola, studio di
registrazione, Ago&Filò, corsi di musica dell’associazione Nino Bocolo, ecc.), un punto di ristorazione.
L’edificio continua a ospitare i servizi attuali, ma si arricchisce di funzioni che possono avere un ruolo
di primo piano nella riattivazione sociale ed economica della zona, sia per tipologia sia per orario di
fruizione. È previsto un investimento iniziale per la riqualificazione dell’ edificio e degli spazi esterni e
la sostituzione della copertura in amianto, ma la sistemazione degli interni viene comunque portata a
termine con interventi di autocostruzione per contenere i costi.
Il cortile aperto al pubblico e il punto di ristorazione garantiscono il presidio della zona per la maggior
parte del giorno e le attività rivolte principalmente alla fascia giovane della popolazione e a quella più
debole contribuiscono a eliminare il degrado e ad accrescere lo sviluppo socio-culturale. La varietà di
servizi offerti rende la zona più appetibile per il mercato immobiliare, con un aumento del valore
delle proprietà.
Il progetto inoltre potrebbe contribuire alla creazione di circa dieci posti di lavoro conteggiando le
associazioni, la gestione del bar da parte di una cooperativa e le attività di coordinamento e
promozione degli spazi.
Le criticità sono legate alla gestione della struttura. Il saldo tra i costi e ricavi lascia un piccolo
margine che potrebbe costituire un rimborso spese per l'attività di gestione, cruciale per garantire il
funzionamento del progetto.
L'analisi costi benefici è stata svolta computando solo parte dei benefici che questo scenario
potrebbe prevedibilmente generare.
Più evidente tra tutti i benefici legati alle agevolazioni che le associazioni avranno potendo sfruttare
una sede comune e adatta ad ampliare loro attività. I benefici risiedono ovviamente nelle economie
di scala e nelle maggiori interazioni che si possono instaurare tra di loro. Queste potrebbero portare
a progetti innovativi o semplicemente espandere le attività in un’ottica di cooperazione e
collaborazione. Inoltre il vivere un ambiente stimolante grazie ad eccellenze nel panorama
associativo locale potrebbe attirare altre realtà interessate a condividere il progetto espandendone
quindi le potenzialità.
Nonostante le limitazioni date dalla difficoltà oggettiva di stimare questi benefici, l'analisi ha
mostrato un ottimo grado di sostenibilità economica dell'intervento, che si ripagherebbe dopo
appena 6 anni e con un tasso di redditività interna molto alto.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
-500
migliaia di euro
anni
-300
-100
100
300
500
700
900Legenda
Totale ricavi
Totale stima
impatto sociale
Totale ricavi
Flusso di cassa
cumulato


Tempo di ritorno
investimento
6 anni VAN € 616 664.94

TIR 21%

Scenario 4 | Archivi dell’Economato
palestra dell’associazione Giants e l'archivio dell’Economato
Rimangono quindi i servizi attuali, ma l'ala in migliore stato di conservazione viene restaurata, e la
copertura in amianto bonificata, per accogliere gli archivi dell’Economato del Comune di Venezia.
Viene stimato un beneficio per l'evitato affitto di altro spazio da destinare agli archivi dell'economato
dato che l'immobile è utilizzabile con poche lavorazioni di manutenzione straordinaria ed è già nelle
disponibilità del Comune di Venezia.
Dal punto di vista della comunità locale questo scenario non offre funzioni di grande impatto sociale
ed economico. Va segnalata anche la scarsa appetibilità di occupare un immobile in posizione
strategica per le periferie con una funzione di deposito che grazie alle tecnologie più all'avanguardia,
in un'ottica di dematerializzazione, potrebbe tranquillamente essere collocato in una zona molto più
periferica.
Permangono inoltre le condizioni non ottimali già descritte nello scenario 1 per quanto riguarda il
presidio e la riqualificazione urbana, permanendo una parte dell'edificio in stato di abbandono.
L'analisi costi benefici evidenzia un tempo di ritorno dell'investimento abbastanza lungo, nonostante
il costo relativamente elevato dell'evitato affitto di un locale di deposito alternativo.
L'investimento si ripagherebbe in circa 16 anni, mostrandone la scarsa convenienza anche dal punto
di vista economico.


1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
-500
migliaia di euro
anni
-300
-100
100
300
500
700
900Legenda
Totale ricavi
Totale stima
impatto sociale
Totale ricavi
Flusso di cassa
cumulato


Tempo di ritorno
investimento
16 anni VAN -€ 389 957.36

TIR n.d.

Considerazioni finali
Gli scenari analizzati hanno evidenziato risultati molto diversi in relazione alle condizioni di
sostenibilità economica dell'intervento. Gli scenari 2 e 3 risultano rappresentare i progetti di
trasformazione più efficaci grazie ai benefici sociali portati dall'operato delle associazioni culturali,
mentre gli scenari 1 e 4 evidenziano come non ci sia nessuna/scarsa convenienza nel non mettere in
atto strategie di riqualificazione dell'area o a non inserire funzioni con una valenza sociale in un
immobile che si presta assolutamente a supportarle data la sua localizzazione e le sue caratteristiche
morfologiche e costruttive.
Nonostante lo scenario 2 mostri un tempo di ritorno minore dell'investimento, lo scenario 3 presenta
- a nostro avviso - un netto miglioramento delle condizioni ambientali, architettoniche e sociali
dell'area ex Edison e sia da considerarsi perciò un investimento più sicuro per il maggiore appeal nei
confronti delle associazioni ad ora disposte ad insediarsi, ma soprattutto nel lungo periodo grazie alle
maggiori possiibilità di attrarre nuove realtà ad alto potenziale sociale.

Nota sui dati utilizzati
Di seguito una breve nota sui dati utilizzati all'interno dell'analisi. È a disposizione in allegato una
tabella esaustiva che elenca gli stessi con la loro declinazione per scenario ed i parametri economici
associati.

I Costi di costruzione/ristrutturazione sono valutati sulla base delle porzioni di edificio interessate
dall'intervento, valutando le diverse configurazioni e tipologie di finitura previste; la bonifica della
copertura in amianto è considerata necessaria per tutti gli scenari di trasformazione eccetto il primo:
essa è stata valutata sulla base delle indicazioni del Comune di Venezia, considerando che parte
dell'intervento di bonifica possa essere finanziata dal Ministero per l'Ambiente (vedi appendice).
Ultimo ma non meno importante componente di valutazione degli scenari è stato il contributo che
potrebbe dare la rete di associazioni a diminuire i costi di costruzione con processi di autocostruzione
soprattutto nelle fasi di opere di finitura e lavorazioni semplici.

I costi di gestione valutati comprendono riscaldamento ed energia elettrica per le utenze, pulizie,
sorveglianza e costi di manutenzione ordinaria. Anche per quanto riguarda i costi di gestione è stata
valutata la responsabilizzazione delle associazioni insediate che potrebbero portare a termine piccoli
compiti di manutenzione ordinaria dell'immobile diminuendo conseguentemente i costi di
manutenzione o evitare costi di pulizie e di vigilanza sull'immobile.

Per quanto riguarda i ricavi, essi costituiscono i flussi di cassa positivi che si potrebbero
effettivamente conseguire con l'investimento; in particolare sono stati stimati come 1 contributi
versati dalle singole associazioni per l'uso degli spazi e per contribuire ai costi di gestione e 2 affitti
degli spazi per altre attività di soggetti non appartenenti alla rete Orma con i canoni previsti per
l'affitto di spazi comunali opportunamente corretti; questi potranno essere enti di formazione,
laboratori di produzione e riparazione oggetti, associazioni, cooperative o altri soggetti interessati
all'utilizzo degli spazi.

Oltre agli effettivi flussi di cassa stimati nei paragrafi precedenti, l'analisi costi benefici cerca di
attribuire un valore economico ai servizi di cui la comunità beneficia e agli impatti generati dal
progetto e che non hanno un effettivo corrispettivo monetario, ma sono determinanti nel valutare
l'opportunità dell'investimento.

I più evidenti sono i benefici sociali prodotti dal lavoro delle associazioni: sono legati in primo luogo ai
servizi resi dalle associazioni, valutati direttamente attraversola quota di iscrizione per quei servizi
(come la scuola di musica) che si possono monetizzare, o indirettamente attraverso i costi evitati alla
società per le attività svolte con cittadini che potrebbero generare costi legati all'intervento dei
servizi socio-sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per la salute,
sicurezza o illegali. Le stime sono legate all'aumento degli iscritti e alla maggiore propensione di
alcune attività ad essere svolte nel contesto di progetto, come dichiarato dalle associazioni stesse.

Abbiamo inoltre valutato i possibili Benefici sull'immediato intorno urbano dovuti alla riqualificazione
dell'area che versa in questo momento abbandonata e oggetto di scorribande ed incursioni di
soggetti ai margini della legalità. Tali benefici sono valutati ipotizzando la disponibilità a pagare un
incremento dell'affitto medio, per un aumento del valore dell'alloggio conseguente alla
riqualificazione dell'Ex Edison. Il valore indicato (tra i -5 e i 10 € al mese) è chiaramente sottostimato
per cui il beneficio attualmente calcolato risulta nettamente inferiore a quello potenziale
raggiungibile.

Altri impatti sono quelli derivati dalla perdita di valore dell'immobile conseguente al decadimento
per mancanza di manutenzione. Sono stimati come incidenza sulla vita utile

Non sono stati valutati nell'analisi, che risulta per diversi fattori cautelativa nei confronti della stima
delle esternalità positive, i benefici derivati dalla generazione di un'economia e di nuovi posti di
lavoro legati alle attività delle associazioni o di cooperative che potrebbero gestire gli spazi. derivati
dalla generazione di un'economia e di nuovi posti di lavoro legati alle attività delle associazioni o di
cooperative che potrebbero gestire gli spazi.

Infine lo scenario 4, che corrisponde alla riqualificazione dell'edificio e all'insediamento degli archivi
dell'economato, si differenzia dagli altri per l'introduzione di una ulteriore variabile che caratterizza
solo questo scenario: l'economato appunto. Per meglio valutare i costi e i benefici che l'insediamento
di questa funzione comporta, è stato computato, solo in questo scenario, come costo evitato, l'affitto
di equivalenti spazi in edificio industriale.


Appendice

Descrizione breve
Dati generali
Superficie totale Ex‐Edison compresi uffici già in
funzione5272mq5272mq5272mq5272mq
Superficie di trasformazione di progetto0mq1723mq3655mq1723mq
Parte dell'edificio che rimarrebbe abbandonata3655mq1932mq0mq1932mq
Investimento iniziale
Costi di ristrutturazione
Parametri utilizzati
Valori indicativi0euro30€/mq140€/mq
circa
150€/mq
Distribuzione dell'investimento0anni2anni3anni1anno
Bonifica della copertura in amianto
Permane la condizione attuale:
l'edificio è in stato di abbandono.
L'amministrazione affida la parte di
edificio in migliore stato di
conservazione alla rete di
Associazioni Orma che effettua
piccoli interventi di manutenzione
straordinaria.
Progetto G124: l'amministrazione
investe nella creazine di un Hub
sociale. I lavori di ristrutturazione
dell'edificio consentono
l'insediamento di Orma e di generare
nuove attività ad impatto sociale.
Parte dell'edificio viene ristrutturato
per collocare l'archivio
dell'economato del Comune di
Venezia. La restante parte rimane
abbandonata
Costo di ristrutturazione fornito da
G124 valutato sulla base del progetto
di trasformazione. Investimento
pubblico + autocostruzione
Costo di ristrutturazione
parametrizzato sui metri quadrati
del nuovo economato (1723)
Nessun costo di ristrutturazione:
l'edificio viene lasciato abbandonato
Minimi costi di ristrutturazione: con
la sola assegnazione saranno le
associazioni a farsi carico delle
minime trasformazioni
Flussi di cassa negativi
Scenari | Comparazione e fonti dati utilizzate
Scenario 1Scenario 2Scenario 3Scenario 4
la variabile costituita dalla copertura in amianto si pù declinare in due possibili alternative:
1 ‐ La copertura viene revisionata con sopralluogo annuale per verificare l'integrità e lo stato di conservazione e mantenuta fino al presentarsi di
fenomeni di degrado. Costo ipotizzato 1500 €/anno (scenario 1)
2 ‐ La copertura viene bonificata con un costo stimato fornito dal Comune di Venezia di 200 000,00 euro dei quali tra il 50% e il 100% potrebbero essere
coperto da contributi del Ministero dell'Ambiente. Stimando una copertura del 65%, ipotizziamo un investimento iniziale di 70 000,00 euro (scenari 2, 3
e 4).

Costi di gestione
Utenze
Riscaldamento
parametro utlizzato0
kWh/mq  anno  per tutti gli
spazi riscaldati
40
spazi riscaldati
35
spazi riscaldati
35
Elettricità
parametro utlizzato
kWh/ anno  per illuminazione
spazi esterni
1000
spazi illuminati
40
spazi illuminati
40
spazi illuminati
40
Altre spese
Pulizie
descrizione
parametro utilizzatoore a settimana0ore a settimana0ore a settimana30ore a settimana25
€/ora15€/ora15€/ora15€/ora15
Per tutti i dati sulle utenze, fonte: ENEA REPORT RSE/2009/119‐ Ricerca Sistema Elettrico ‐ F.Bianchi, M. Altomonte, M. E. Cannata, G. Fasano ‐
Definizione degli indici e livelli di fabbisogno dei vari centri di consumo energetico degli edifici adibiti a scuole ‐ consumi energetici delle scuole primarie e
secondarie ‐ Zone climatiche D e E)
Nessuna spesaNessuna spesa in quanto coperte
dalle associazioni
18 ore per un passaggio di pulizia
completo a settimana + 2 ore al giorno
per pulizie dei bagni
Nessuna spesa
Spesa minima data dal solo impinato
di illuminazione delle aree esterne
A fronte di un consumo medio da
dati ENEA di 20 kW/mq anno, per
scuole secondarie superiori,
consideriamo un consumo doppio
per la frequenza di utilizzo
A fronte di un consumo medio da dati
ENEA di 20 kW/mq anno, per scuole
secondarie superiori, consideriamo un
consumo doppio per la frequenza di
utilizzo
consideriamo un consumo di una
volta e mezza per la frequenza di
utilizzo degli uffici
consideriamo un consumo doppio
per la frequenza di utilizzo
A fronte di un consumo medio da dati
ENEA di 20 kW/mq anno, per scuole
secondarie superiori, consideriamo un
consumo doppio per la frequenza di
utilizzo
consideriamo un consumo di una
volta e mezza per la frequenza di
utilizzo degli uffici
le altre spese e utenze sono tralasciate ipotizzando la loro scarsa incidenza sull'analisi
10 ore per un passaggio di pulizia
completo due volte a settimana + 1
ore al giorno per pulizie dei bagni

Sorveglianza
€/mese500€/mese500€/mese500€/mese750
Manutenzione ordinaria
Descrizione
€/mq anno0€/mq anno0€/mq anno2€/mq anno3
fonte
La mancanza di manutenzione porterà al
deteriorarsi dell'edificio?
Fonte: Valutato sul costo medio della sorveglianza per immobili simili del Comune di Venezia
In parte: Stimato come scenario 1
sulla porzione su cui il progetto non
interviene.
NoIn parte: Stimato come scenario 1
sulla porzione su cui il progetto non
interviene.
Allo stato attuale non risulta che
sull'immobile venga effettuata
manutenzione ordinaria, si ipotizza il
protrarsi della situazione
Le associazioni si faranno carico della
manutenzione ordinaria
Stimando a ribasso un costo di
costruzione di 500 euro/mq, e una
durata media utile dell'edificio
scolastico pari a 100 anni, stimiamo
il deterioramento annuale in
assenza di manutenzione pari a
1/100 del costo di costruzione
iniziale
6 000 € il primo anno, poi si assume
che la sorveglianza non sia più
necessaria grazie al presidio
dell'edificio
6000 €/anno
ipotizzando un costo della
sorveglianza di 500 €/mese
La manutenzione ordinaria è a carico
del comune con un parametro di 2
euro/mq annui sui TOT mq dell'edificio
restaurato, considerato la
manodopera delle manutenzioni a
carico delle associazioni
La manutenzione ordinaria è a
carico del comune con un
parametro di 3 euro/mq annui sui
TOT mq dell'edificio restaurato
considerando la frequenza di uso e
le possibili manutenzioni
9000 €/anno
ipotizzando un costo della
sorveglianza di 750 €/mese, e
assistenza immediata per allarme
antincendio
6 000 € il primo anno, poi si assume
che la sorveglianza non sia più
necessaria grazie al presidio
dell'edificio
Fonte: Provincia di Torino, 2014, La gestione manutentiva degli edifici provinciali)

Entrate effettive
Contributi per l'uso degli spazi
Spazio < 55 mq / turno (2h)n° di spazi3n° di spazi6
€/turno20€/turno30
n° turni mensili (a regime dal
4° anno)12
4° anno)16
Spazio > 55 mq / turno (2h)n° di spazi2n° di spazi4
€/turno30€/turno50
4° anno)10
4° anno)14
Auditorium / turno (2h)n.d.€/turno80
n° turni settimanali a regime
(dal 4° anno)3
Note
Contributi spazi singole associazioni
Note
Scuola di Musica€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0
Bar/Ristorante€/mese0€/mese500€/mese1000€/mese0
Giants€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0
Parkour€/mese0€/mese250€/mese500€/mese0
Laboratori€/mese0€/mese125€/mese250€/mese0
Nessun contributoLe associazioni si prendono in carico
la ristrutturazione degli spazi e per
questo i loro contributi saranno
limitati fino al 10° anno
Le associazioni di orma versano un
contributo per l'uso degli spazi.
Nessun contributo
Flussi di cassa positivi
Nessun contributofonte: Tariffe 2016 Affitto occasionale di
spazi di proprietà del Comune di Venezia.
Diminuiti arbitrariamente per tenere
conto delle finalità sociali dello scenario
fonte: Tariffe 2016 Affitto occasionale di
spazi di proprietà del Comune di Venezia.
Diminuiti arbitrariamente a vantaggio della
sicurezza della stima
Nessun contributo

Stima impatto sociale
Benefici social associazioni culturali insediate
Disponibilità a pagare per i servizi della Scuola di
Musica
n°iscritti80n°iscritti150
€/lezione15€/lezione20
Bar/Ristorante/Caffetteria
Giants ‐ Ampliamento delle attività attuali (nuove
quote di iscrizione)
nuovi iscritti10nuovi iscritti60
Quota mensile €50Quota mensile €60
Parkour ‐ L'associazione svolge già le proprie
attività in altra palestra; si tratta di attività di
promozione della salute dei giovani attraverso il
coinvolgimento in attività sportive, attività che, a
giudizio degli associati, avrebbe una portata
maggiore rispetto alla attuale sede.
Laboratori Ago e Filò ‐ L'associazione svolge
attività laboratoriali con donne italiane e straniere
Altre attività laboratoriali
Impatto sociale
Stimato in base ai costi evitati dalla collettività per intervento dei servizi socio‐
sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per
la salute, sicurezza o illegali (50% dei nuovi iscritti). Vedi tabella allegata
Nessun beneficioNessun beneficioconsiderando 100 iscritti potenziali,
per 8 mesi all'anno, per 4 ore al mese
considerando 150 iscritti potenziali,
per 8 mesi all'anno, per 4 ore al mese
Nessun beneficioNessun beneficioNon valutato nell'analisi. I benefici potrebbero essere legati alla creazione di
posti di lavoro e alla possibilità di mettere in atto un progetto di gestione con
valenza sociale.
Nessun beneficio
Nessun beneficioNessun beneficio
Nessun beneficioStimato in base ai costi evitati dalla collettività per intervento dei servizi socio‐
sanitari e giudiziari e delle forze dell'ordine per gestire condotte critiche per
la salute, sicurezza o illegali (50% dei nuovi iscritti). Vedi tabella allegata
Nessun beneficio
Nessun beneficioNessun beneficioL'edificio consentirà l'inserimento di altre attività laboratoriali che non siamo
in questo momento in grado di valutare, ma che cosituiranno un valore
aggiunto alla nostra stima.
Nessun beneficioStimato sull'aumento di iscritti
dovuto ai nuovi spazi per
l'associazione
Stimato sull'aumento di iscritti dovuto
ai nuovi spazi per l'associazione

Benefici derivanti dalla condivisione di attività e
servizi
Impatto sul valore degli immobili nell'immediato
intorno urbano
Ipotesi della disponibilità a pagare per un
aumento del valore dell'alloggio conseguente alla
riqualificazione dell'Ex Edison.
Variazione ipotizzata
sull'affitto medio €/mese
‐5
5
10
5
Perdita di valore dell'immobile per
deterioramento dovuto alla mancata
manutenzione
€/mq per le parti
abbandonate‐5
€/mq per le parti
abbandonate‐5
€/mq per le parti
abbandonate‐5
€/mq per le parti
abbandonate‐5
Costi evitati per l'affitto di altra sede per
l'archivio dell'economato
€/mq di affitto annuo50
Dato un valore di costruzione dell'immobile stimato in 500€/mq e una vita utile di un edificio pubblico di 100 anni, possiamo valutare una diminuzione
annua di valore dell'immobile pari a 5€/mq nel caso non vengano effettuate le manutenzioni necessarie. Tale valore, come è evidente porterebbe a
perdere completamente il valore del bene alla fine del periodo di vita utile.
Dato un costo medio di edifici a magazzino a Marghera di 35€/mq annuo, si è ipotizzato il costo evitato per affitto di altra sede non di proprietà
dell'amministrazione comunale
Le attività provocano una
rivalutazione della zona, ma parte
dell'edificio rimane in condizine di
abbandono
Le attività e la completa
riqualificazione portano ad una
notevole rivalutazione della zona
Il valore indicato è chiaramente sottostimato per cui il beneficio attualmente calcolato risulta nettamente inferiore a quello potenziale raggiungibile.
Valutazione su circa 80 alloggi immediatamente confinanti.
Nessun beneficio, anzi il protrarsi
della situazione di abbandono
provoca un deprezzamento
dell'area.
L'economato provoca una
rivalutazione della zona, ma parte
dell'edificio rimane in condizine di
abbandono

SCENARIO1
Anno1Anno2Anno3Anno4Anno5Anno6Anno7Anno8Anno9Anno10Anno11Anno12Anno13Anno14Anno15Anno16Anno17Anno18Anno19Anno20
COSTI
BonificaCoperturainamianto15001500150015001500150015001500150015001500150015001500150015001500150015001500
Costidicostruzione00000000000000000000
Costidigestione*62006200620062006200620062006200620062006200620062006200620062006200620062006200
Riscaldamento00000000000000000000
EnergiaElettrica200200200200200200200200200200200200200200200200200200200200
Pulizie00000000000000000000
Sorveglianza60006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000
Manutenzioneordinaria00000000000000000000
TOTALECOSTI-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700-7700
RICAVI
Contributiperl'usodeglispazi*00000000000000000000
ContributiSingoleassociazioni*00000000000000000000
TOTALERICAVI00000000000000000000
IMPATTOSOCIALE**
Stimaproduzioneassociazioniinsediate*00000000000000000000
Beneficiderivantidallacondivisionediattivitàe
servizi00000000000000000000
Stimadell'impattosull'intornourbanoconseguenteal
nonintervento-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800-4800
Perditadivaloredell'immobileperdeterioramento
dovutoallamancatamanutenzione-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275-18275
TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075
-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075-23075
SaldoAnnodiriferimento-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775-30775
Flussodicassacumulato-30775-61550-92325-123100-153875-184650-215425-246200-276975-307750-338525-369300-400075-430850-461625-492400-523175-553950-584725-615500
Tassodisconto2.00%
VAN-€379824.40
TIR#DIV/0!
Permanelacondizioneattuale:l'edificioèinstatodiabbandono.
*ivalorisonodistribuitineiprimiannipertenerecontodell'entrataaregimedelprogetto,**Lastimadell'impattosocialedelprogettononcostituisceunflussodicassareale,maunasimulazionedeibeneficichelacomunitàtrarrebbedallamessainregimedelprogetto

SCENARIO2
COSTI
Riscaldamento013784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784137841378413784
Pulizie00000000000000000000
Sorveglianza60000000000000000000000
TOTALECOSTI-127690-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568-27568
RICAVI
Spazi<55mq02400480072007200720072007200720072007200720072007200720072007200720072007200
Spazi>55mq02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000
Auditorium00000000000000000000
ScuoladiMusica083167250250250250250250500500500500500500500500500500500
Bar/Ristorante016733350050050050050050010001000100010001000100010001000100010001000
Giants083167250250250250250250500500500500500500500500500500500
Parkour083167250250250250250250500500500500500500500500500500500
Laboratori04283125125125125125125250250250250250250250250250250250
TOTALERICAVI0485897171457514575145751457514575145751595015950159501595015950159501595015950159501595015950
IMPATTOSOCIALE**
Scuoladimusica012800256003840038400384003840038400384003840038400384003840038400384003840038400384003840038400
Giants-ampliamentodelleattività01333266740004000400040004000400040004000400040004000400040004000400040004000
Parkour06793135862037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378
Laboratoriagoefilò06793135862037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378203782037820378
Beneficiderivantidallacondivisionediattività
eservizi
Stimadell'aumentodivaloredell'intorno
urbanoconseguenteall'intervento01600320048004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800
deterioramentodovutoallamancata
manutenzione-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660
TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE022526450526757867578675786757867578675786757867578675786757867578675786757867578675786757867578
027384547698215382153821538215382153821538352883528835288352883528835288352883528835288352883528
SaldoAnnodiriferimento-127690-184272015458554585545855458554585545855596055960559605596055960559605596055960559605596055960
Flussodicassacumulato-127690-127874-100673-46088849863083117668172254226839282799338759394720450680506640562600618561674521730481786441842402
Tassodisconto2.00%
VAN€255665.41
TIR28%
L'amministrazioneaffidalapartediedificioinmigliorestatodiconservazioneallaretediAssociazioniOrmacheeffettuapiccoliinterventidimanutenzionestraordinaria.

SCENARIO3
COSTI
Riscaldamento025585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585255852558525585
Pulizie010800216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600216002160021600
Sorveglianza60000000000000000000000
TOTALECOSTI-437400-119655-184435-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735-83735
RICAVI
Spazi<55mq09600192002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800
Spazi>55mq09333186672800028000280002800028000280002800028000280002800028000280002800028000280002800028000
Auditorium0800160024002400240024002400240024002400240024002400240024002400240024002400
ScuoladiMusica02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000
Bar/Ristorante0400080001200012000120001200012000120001200012000120001200012000120001200012000120001200012000
Giants02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000
Parkour02000400060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000
Laboratori01000200030003000300030003000300030003000300030003000300030003000300030003000
TOTALERICAVI030733614679220092200922009220092200922009220092200922009220092200922009220092200922009220092200
IMPATTOSOCIALE**
Scuoladimusica032000640009600096000960009600096000960009600096000960009600096000960009600096000960009600096000
Giants-ampliamentodelleattività09600192002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800288002880028800
Parkour09057181142717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171
Laboratoriagoefilò09057181142717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171271712717127171
Beneficiderivantidallacondivisionediattività
eservizi
Stimadell'aumentodivaloredell'intorno
urbanoconseguenteall'intervento03200640096009600960096009600960096009600960096009600960096009600960096009600
TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE053857107714161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571161571
084590169181253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771253771
SaldoAnnodiriferimento-437400-35065-15254170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036170036
Flussodicassacumulato-437400-472465-487719-317683-14764722389192425362461532497702533872569104260512126411382677155271317227491892785206282122328572402893
Tassodisconto2.00%
VAN€616664.94
TIR21%
ProgettoG124:l'amministrazioneinvestenellacreazinediunHubsociale.Ilavoridiristrutturazionedell'edificioconsentonol'insediamentodiOrmaedigenerarenuoveattivitàadimpattosociale.

SCENARIO4
COSTI
Riscaldamento012061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061120611206112061
Pulizie018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000180001800018000
Sorveglianza90009000900090009000900090009000900090009000900090009000900090009000900090009000
TOTALECOSTI-342619-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014-58014
RICAVI
TOTALERICAVI00000000000000000000
IMPATTOSOCIALE**
Beneficiderivantidallacondivisionediattivitàe
servizi00000000000000000000
Stimadell'impattosull'intornourbanoconseguenteal
nonintervento48004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800480048004800
Perditadivaloredell'immobileperdeterioramento
dovutoallamancatamanutenzione-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660-9660
Costoevitatoperaffittodialtroedificiodadestinare
all'economato086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150861508615086150
TOTALESTIMAIMPATTOSOCIALE-486081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290812908129081290
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Tassodisconto2.00%
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Partedell'edificiovieneristrutturatopercollocarel'archiviodell'economatodelComunediVenezia.Larestanteparterimaneabbandonata

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