Finanssiala ry:n pääakonomisti Veli-Matti Mattilan tilannekatsaus asuntoluottomarkkinoille.

1. MIKÄ ON ASUNTOLUOTOTUKSEN TILANNE?
Veli-Matti Mattila
Toimittajien finanssiseminaari 7. – 8.9.2017
#finanssiala

2. Kotitalouksien asuntovelat

3. -
2,5
0,0
2,5
5,0
7,5
10,0
12,5
15,0
17,5
2,0
4,8
2,1
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Asuntolainat Kulutusluotot Muut lainat kotitalouksille
Lähde: Macrobond
Asuntolainakannan kasvu hidasta
Kasvu vuoden takaa, %

4. Asuntolainojen korot ennätysalhaalla
0,0
2,5
5,0
7,5
10,0
12,5
15,0
1,07
1,03
1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Asuntolainakannan keskikorko Uudet nostetut asuntolainat, keskikorko
Lähde: Macrobond
%

5. Suurimmat asuntolainat pk-seudulla
asuvilla akateemisilla lapsiperheillä
Lähteet: FA:n Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat –tutkimus 2017

6. Lainamäärät nousevat tulotason mukana
Asuntolainan määrä euroina (uudet lainat)
Kotitalouden
vuositulot
Lähde: FA:n Säästäminen, luotonkäyttö ja maksutavat –tutkimus 2017

7. Lainanhoitojoustojen käyttö talousvaikeuksien
vuoksi vähäistä Suomessa
Lähde: European Banking Authority, Risk Dashboard Q4 2016
EU-maiden
pankkien
painotettu
keskiarvo
Taloudellisten vaikeuksien vuoksi tapahtuva joustojen käyttö (forbearance)

8. Asuntolainojen takaisinmaksuajat
Suomessa Pohjoismaiden lyhimmät
19,0
23,5
41,0
27,2
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Suomi Norja Ruotsi Tanska
vuotta
Asuntolaina-
kanta
Asuntolaina-
kanta
Uudet
asuntolainat
Uudet
asuntolainat
Lähde: ESRB 2015 (SE, DK) ja Suomen Pankki 2016 (FI), Finanstilsynet 2016 (NO)

9. 40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Asuntojen hinnat suhteessa kuluttajahintoihin
Asuntojen hinnat suhteessa vuokriin (vuokrat €/neliömetri)
Asuntojen hinnat suhteessa palkansaajien ansiotasoon
Lähde: Macrobond
Asuntojen hintakehitys vakaata
Indeksi 1/1988=100

10. Makrovakausvälineistö

11. Mitä makrovakauspolitiikka on?
• Mikrovakauspolitiikka: tavoitteena
pienentää todennäköisyyttä, että
yksittäinen pankki joutuu
vaikeuksiin
• Makrovakauspolitiikka:
tavoitteena pienentää
rahoitusjärjestelmäkriisien
todennäköisyyttä
• Makrovakausvälineiden käyttö voi
olla suhdanneluonteista tai
rakenteellista
• HUOM. Euroalueen maissa
makrovakauspolitiikka on osin
kansallisen rahapolitiikan korvike
Makrovakauspäätös:
Finanssivalvonta ei korota
pankkeihin sovellettavaa
muuttuvaa lisäpääomavaatimusta
ja jatkaa valmistelua
asuntolainojen riskipainojen
nostamiseksi
Suomen rahoitusjärjestelmän suhdannesidonnaiset järjestelmäriskit ovat
kokonaisuudessaan pysyneet ennallaan. Valmistelua sisäisten mallien
menetelmää käyttävien pankkien keskimääräisten asuntolainojen
riskipainojen nostamiseksi jatketaan. Lue lisää

12. Suomessa monipuolinen
makrovakaustyökalupakki
Makrovakausväline Päätöksenteon frekvenssi
Vastasyklinen pääomapuskuri Neljännesvuosittain
Enimmäisluototussuhde (”lainakatto”) Neljännesvuosittain
Kiinteistövakuudellisten lainojen riskipainojen
sääntely
Kerran vuodessa
Kansalliset erityistoimet
(CRR-asetuksen artikla 458)
Erityistilanteissa
Systeemiriskin kannalta merkittävien globaalien
pankkien lisäpääomapuskuri (G-SII-puskuri)
Edellytykset arvioidaan
vuosittain
Systeemiriskin kannalta merkittävien kansallisten
pankkien lisäpääomapuskuri (O-SII-puskuri)
Edellytykset arvioidaan
vuosittain
• Lisäksi valvoja voi käyttää pankkikohtaisia ns. pilari II –vaatimuksia
• Myös maksuvalmius- ja asiakasvastuurajoituksia voidaan räätälöidä
makrovakaustarkoituksiin
Lähde: Raskassarja

13. Suomessa monipuolinen
makrovakaustyökalupakki
Makrovakausväline Päätöksenteon frekvenssi
Vastasyklinen pääomapuskuri Neljännesvuosittain
Enimmäisluototussuhde (”lainakatto”) Neljännesvuosittain
Kiinteistövakuudellisten lainojen riskipainojen
sääntely
Kerran vuodessa
Kansalliset erityistoimet
(CRR-asetuksen artikla 458)
Erityistilanteissa
Systeemiriskin kannalta merkittävien globaalien
pankkien lisäpääomapuskuri (G-SII-puskuri)
Edellytykset arvioidaan
vuosittain
Systeemiriskin kannalta merkittävien kansallisten
pankkien lisäpääomapuskuri (O-SII-puskuri)
Edellytykset arvioidaan
vuosittain
• Lisäksi valvoja voi käyttää pankkikohtaisia ns. pilari II –vaatimuksia
• Myös maksuvalmius- ja asiakasvastuurajoituksia voidaan räätälöidä
makrovakaustarkoituksiin
Lähde: Raskassarja
Käyttöön 1.7.2016
IRBA-pankkien asuntolaina-
salkkujen riskipainolattia
käyttöön 1.1.2018
Käyttöön 7.1.2016

14. Mikä on lainakatto?
• Lainakatto eli enimmäisluototussuhde
kertoo, miten paljon asuntolainaa pankki
saa myöntää suhteessa vakuuksien
käypään arvoon
• Henkilötakauksia ei otetaan huomioon
lainakaton laskennassa
• Lainakatto on normaalioloissa 90 %
(ensiasunnon ostajille 95 %)
• Finanssivalvonta voi alentaa kattoa
enintään 10 prosenttiyksiköllä
”rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien
poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi”
• Lisäksi se voi rajoittaa muiden kuin
esinevakuuksien huomioon ottamista

15. Lainakatto on kaksitoiminen
Hallituksen esitys 39/2014 vp (luottolaitoslaki):
”Ennustettavuuden näkökulmasta olisi perusteltua harkita
enimmäisluototussuhteen pysyvää lakisääteistä rajoittamista.
Tällainen pysyvä rajoitus olisi kuitenkin tarkoituksenmukaista säätää
suhteellisen lieväksi, koska se tulisi sovellettavaksi suhdannetilanteesta
riippumatta.
Pysyvää rajoitusta tulisi kuitenkin voida tiukentaa poikkeuksellisissa
tilanteissa, kun asuntohintojen nousu tai muiden asuntomarkkinoihin
liittyvien riskien kasvu on erityisen voimakasta.” (s. 25)

16. Vähimmäispääomavaatimus 
Mitä uusia välineitä viranomaiset haluavat?
• Hallitus on esittämässä lähiaikoina
harkinnanvaraisen lisäpääoma-
vaatimuksen käyttöönottoa pankeille
(järjestelmäriskipuskuri)
• Puskurilla katettaisiin pankkisektorin
rakenteista aiheutuvia järjestelmäriskejä
• Näitä riskejä ovat pankkisektorin
keskittyneisyys, kytkeytyneisyys,
riippuvuus markkinavarainhankinnasta,
suuri asuntolainakanta sekä pankkien
keskeinen rooli talouden rahoittajana
Järjestelmäriskipuskuri
ja/tai
G-SII- tai O-SII-puskuri 
Kiinteä pääomapuskuri 
Vastasyklinen pääomapuskuri 
Pankkikohtainen
lisäpääomavaatimus (pilari 2)
8 %
(ydinpääomaa 4,5 %)
2,5 % (ydinpääomaa)
0-2,5 %
(ydinpääomaa)
Järj. puskuri 1-5 %
G-SII 1-3,5 %
O-SII 0-2 %
(ydinpääomaa)
%
X %

17. Mitä uusia välineitä viranomaiset haluavat?
• Fiva ja Suomen Pankki esittäneet
uusia keinoja asuntoluototuksen
suitsemiseen
• Asuntolainojen koon rajoittaminen
suhteessa lainanottajan vuosituloihin
• (Asunto-)lainojen hoitomenojen
rajoittaminen suhteessa lainanottajan
kuukausituloihin
• Asuntolainojen enimmäispituuden
rajoittaminen
• Asuntolainojen lyhentämispakko
• Viranomaiset haluavat myös
tiukentaa nykyistä lainakattoa
• Vain ostettava asunto huomioitaisiin
katon laskennassa, ei muita vakuuksia

18. Miten makrovakausvälineet vaikuttavat
pankkien luotonantoon?
• Lisäpääomavaatimukset nostavat
pankkien rahoituskustannuksia, mikä
siirtyy eteenpäin asiakkaille kilpailun
asettamissa puitteissa
• Käytännössä kustannuspaine kohdistuu
pitkälti uuteen luotonantoon
• Lainakannan marginaaleihin ei yleensä
voi puuttua jälkikäteen
• Makrovakausvälineet voivat muuttaa
luotonannon suuntautumista

19. Erilaisilla lainakatoilla voi olla
kauaskantoisia vaikutuksia
• Vuokra-asuntojen kysyntä lisääntyy
• Nousevatko vuokrat edelleen?
• Onnistuuko asuntosäästäminen
vuokranmaksun ohessa?
• Työvoiman liikkuvuus voi heikentyä
• Saavatko kasvavat yritykset
tarpeeksi työvoimaa?
• Miten käy investointien ja
talouskasvun?
• Jatkuuko kaupungistuminen?
• Kotitalouksien eriarvoisuus voi kasvaa
• Alkaako perhetausta vaikuttaa
nykyistä enemmän asumismuodon
ja asuinpaikan valintaan?

20. Katsooko joku asuntopolitiikan
kokonaiskuvaa?
• Viranomaisten päähuomio
kotitalouksien velkaantumisessa
• Käytännössä kyse on asunto-
markkinoiden kysynnän rajoittamisesta
tai sen uudelleensuuntaamisesta
• Katse suunnattava myös
asuntomarkkinoiden tarjontaan
• Onko riittävästi tarjolla erityyppisiä
asuntoja erityisesti kasvukeskuksissa
(omistus/asumisoikeus/vuokra)?

21. Finanssiala – uudistuvan alan ääni
Veli-Matti Mattila
Pääekonomisti
Veli-matti.mattila@finanssiala.fi
+358 50 344 3437
@mattila_veli
WWW.FINANSSIALA.FI
Kuvat: Redi/Shutterstock.com