Estudio de grupos_empresariales_2007

Estudio de
Grupos
Empresariales
sectores comercio y servicios

ESTUDIO DE GRUPOS EMPRESARIALES
SECTORES COMERCIO Y SERVICIOS

Periodo de información: 2007
Publicación única.
Fecha de Publicación: 29 de mayo de 2009
Año de inicio: 2008

Instituto Nacional de Estadísticas
Subdirección Técnica
Departamento de Estudios Económicos Estructurales
Departamento de Imagen Corporativa

Profesionales responsables:
Sergio Fontalva Urrutia, Jefe Departamento de Estudios
Económicos Estructurales; sergio.fontalva@ine.cl
Silvana Oliva Vicencio, Investigadora Departamento de Estudios
Económicos Estructurales; silvana.oliva@ine.cl
Pablo Farias Rubio, Investigador Departamento de Estudios
Económicos Estructurales; pablo.farias@ine.cl

Avenida Presidente Bulnes 418
Fono (56-2) 3667777 fax 6712169
Casilla de correo 498-correo-3
Sitio web: www.ine.cl
E-mail: ine@ine.cl
Santiago-Chile

ISBN: 978-956-323-023-9

ESTUDIO DE GRUPOS EMPRESARIALES • SECTORES COMERCIO Y SERVICIOS

ÍNDICE
PRESENTACIÓN ___________________________________________________________________________________________ 5
1. INTRODUCCIÓN_________________________________________________________________________________________ 9
2. ANTECEDENTES GENERALES Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO_ ____________________________________________________ 11
_
2.1. CONCEPTOS UTILIZADOS EN EL ESTUDIO___________________________________________________________ 13
2.1.1. Conceptos utilizados en la elaboración de estadísticas económicas_________________________________ 13
2.1.2. ��
Conceptos d��
e aplicación particular al estudio___________________________________________________ 14
2.2. MEDICIONES ECONÓMICAS ESTRUCTURALES_______________________________________________________ 17
2.2.1. Elaboración de estadísticas económicas estructurales_ ___________________________________________ 17
2.2.2. Situación de las estadísticas de comercio y servicios; el problema de la organización industrial_________ 18
2.3. OBJETIVOS DEL ESTUDIO_________________________________________________________________________ 18
2.3.1. Objetivo general_ __________________________________________________________________________ 18
2.3.2. Objetivos específicos_ ______________________________________________________________________ 18
2.4. COBERTURA DEL ESTUDIO_ ______________________________________________________________________ 19
_
3. METODOLOGÍA DE TRABAJO EMPLEADA EN LA INVESTIGACIÓN______________________________________________ 21
3.1. RECOPILACIÓN DE ANTECEDENTES________________________________________________________________ 23
3.1.1. Fuentes de información_ ____________________________________________________________________ 24
_
3.1.2. Consideraciones de la recopilación de antecedentes _____________________________________________ 25
3.2. ORGANIZACIÓN DE ANTECEDENTES_______________________________________________________________ 26
3.2.1. Diseño de organigramas_ ___________________________________________________________________ 26
_
3.2.2. Clasificación de las empresas por actividad_____________________________________________________ 26
3.2.3. Diseño de fichas técnicas____________________________________________________________________ 26
3.2.4. Diseño de una Base de Datos estructurada_____________________________________________________ 28
3.3. LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN_______________________________________________________________ 28
3.3.1. Diseño de formulario para entrevista__________________________________________________________ 28
3.3.2. Diseño y envío de carta invitación_ ___________________________________________________________ 29
3.3.3. Seguimiento de carta de invitación ___________________________________________________________ 29
3.3.4. Entrevistas________________________________________________________________________________ 29
3.4. PROCESAMIENTO DE INFORMACIÓN_______________________________________________________________ 30
4. PRINCIPALES RESULTADOS CONCEPTUALES Y CUANTITATIVOS _______________________________________________ 31
4.1. ESTRATEGIAS EMPRESARIALES____________________________________________________________________ 33
4.2. MODELOS DE NEGOCIO__________________________________________________________________________ 35
4.2.1. Modelo de negocio inmobiliario______________________________________________________________ 36
4.2.1.1. Modelo inmobiliario - Viviendas________________________________________________________ 36
4.2.1.2. Modelo inmobiliario - Cementerios Parque_ _____________________________________________ 42
_
4.2.1.3. Modelo inmobiliario - Centros Comerciales_ _____________________________________________ 44
4.2.2. Modelo de negocio automotriz_ _____________________________________________________________ 47
4.2.3. Modelo de negocio de retail_________________________________________________________________ 50
4.2.3.1. Modelo de retail - Supermercado_ _____________________________________________________ 52
4.2.3.2. Modelo de retail - Tiendas por departamento____________________________________________ 56
4.2.3.3. Modelos de retail - Farmacias_________________________________________________________ 60


4.2.4. Modelo de negocio - Maquinaria_____________________________________________________________ 62
4.2.5. Modelo de negocio - Servicios informáticos____________________________________________________ 65
4.2.6. Modelo de negocio - Servicios Sanitarios_ _____________________________________________________ 67
4.3. RESULTADOS DEL ESTUDIO EN CIFRAS_ ____________________________________________________________ 69
5. CONSIDERACIONES y discusiones finales_ ______________________________________________________________ 73
5.1. ACERCA DE LA MEDICIÓN ECONÓMICA Y LA UTILIZACIÓN DE UNIDADES ESTADÍSTICAS APROPIADAS__________ 75
5.1.1. Unidad de análisis apropiada_________________________________________________________________ 75
5.1.2. Modelo de negocios y tratamiento de grandes grupos___________________________________________ 76
5.1.3. Estadísticas continuas de conglomerados y holding______________________________________________ 77
5.1.4. Enfoque empresa__________________________________________________________________________ 77
5.2. SOBRE LA GESTIÓN DE LA CARGA ESTADÍSTICA_____________________________________________________ 78
5.2.1. El Ejecutivo de Gestión Estadística_____________________________________________________________ 78
6. ANEXOS __________________________________________________________________________________________ 79


PRESENTACIÓN

L
a constante evolución de la economía mundial respecto de los inter-
cambios económicos y financieros, ha hecho variar el funcionamiento
de los mercados obligando a las empresas a adoptar nuevas formas de
organización.
Este dinamismo ha derivado en una estrategia de continuos cambios que
se manifiestan en la diversidad de sus actividades y en los procesos de in-
tegración configurando complejas estructuras jurídicas tales como Grupos
Económicos, Conglomerados y Holding. Nuestra realidad empresarial no esca-
pa a este fenómeno.
La publicación del Estudio Especial de Grupos y Conglomerados Empre-
sariales de los Sectores Comercio y Servicios, realizado por el Departamento de
Estudios Económicos Estructurales del INE, ofrece nuevos antecedentes para
abordar de mejor manera la problemática que plantea la organización indus-
trial en la medición económica y la producción de estadísticas básicas sectoria-
les, generadas por el Instituto Nacional de Estadísticas.

Mariana Schkolnik Chamudes
Directora Nacional
Instituto Nacional de Estadísticas


I. INTRODUCCIÓN


L
a constante evolución del intercambio económico y financiero mundial, ha obli-
gado a mercados y empresas a adoptar nuevas formas de organización. Este
dinamismo deriva en constantes cambios de estrategias que se manifiestan en
la diversificación de las actividades y los procesos de integración, llegando a configurar
complejas estructuras jurídicas conocidas como grupos económicos, conglomerados y
holding.
Esta realidad en continuo movimiento –a la que Chile no es ajeno– configura una
nueva forma de abordar las estadísticas de medición de las actividades económicas por-
que los supuestos en que se basa la actual medición, dejaron de ser apropiados.
Este “Estudio Especial de Grupos y Conglomerados Empresariales de los Sectores
Comercio y Servicios”, realizado por el Departamento de Estudios Económicos
Estructurales del INE –con información del ejercicio contable 2007– es un intento por
abordar este problema a través del análisis de las nuevas formas de organización y pro-
ducción por tipos de actividad económica, en las áreas mencionadas. En este contexto,
se llevó a cabo un estudio exploratorio para analizar el comportamiento de una selec-
ción de grupos empresariales y holding vinculados a los sectores de comercio y servicios,
a partir de diversa fuentes de información: Medios de acceso público, entrevistas perso-
nalizadas e información INE.
Es necesario destacar que esta investigación –que incluye conceptos, definiciones y
metodología de trabajo– sólo busca establecer vínculos entre el dinamismo de la orga-
nización industrial en un sector económico específico y su forma de abordarlo estadísti-
camente, para la producción de estadísticas económicas sectoriales. Por tanto, el estudio
no profundiza en los motivos que llevan a los agentes privados a adoptar determinadas
formas de organización.
Por tratarse de fines estadísticos, la información capturada está sujeta a las Normas
de Secreto Estadístico, de modo que los resultados no hacen referencia expresa a las em-
presas que facilitaron información.


II. ANTECEDENTES
GENERALES


2. ANTECEDENTES GENERALES Y OBJETIVOS DEL ESTUDIO
El dinamismo de los mercados y los avances tecnológicos han provocado transfor-
maciones fundamentales en los intercambios económicos y las relaciones productivas,
con gran impacto en el modo de medir la producción o comportamiento de las activida-
des económicas, lo que se manifiesta en la manera de organizar y realizar los negocios.
Fenómenos como la amplitud de actividades que una empresa puede abarcar o
procesos de integración que determinan extensos holdings y conglomerados empresaria-
les, son elementos de alto impacto en la forma de elaborar estadísticas sectoriales para la
construcción de indicadores económicos. Estos nos invitan a investigar, y posteriormente
a sistematizar, el impacto que tiene la Organización Industrial en el desarrollo de las es-
tadísticas económicas.

 2.1. CONCEPTOS UTILIZADOS EN EL ESTUDIO

A continuación se definen y desarrollan algunos conceptos que ayudan a la com-
prensión del documento.

• 2.1.1. Conceptos utilizados en la elaboración de estadísticas económicas.

 Actividad Económica
Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo
de bienes y servicios generados, para satisfacer necesidades materiales y sociales. Para
clasificar la actividad económica existen diferentes taxonomías entre las cuales destaca-
mos la Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las actividades económi-
cas, CIIU, aprobada y publicada por la Comisión de Estadística de las Naciones Unidas. /
 Empresa
Se define empresa como la entidad jurídica dedicada a la producción de bienes o
servicios, identificada solamente por un RUT. Se refiere a la combinación más pequeña
de unidades jurídicas que constituyen una unidad organizativa de producción de bienes
y servicios que disfruta de cierta autonomía de decisión, principalmente a la hora de em-
plear los recursos de que dispone. /
En el Sistema de Cuentas Nacionales el término empresas se utiliza para designar a
una unidad institucional, en su condición de productor de bienes y servicios. Por tanto,
una empresa puede ser cualquiera de las clases de unidades de producción siguientes:
Sociedad o cuasisociedad, empresa no constituida en sociedad, o institución sin fines de
lucro. /
 Unidad Local
Se define como una empresa o parte de una empresa, que se dedica a una activi-
dad productiva en o desde una localización dada. /
 Establecimiento
El establecimiento se define como una empresa o parte de una empresa, situa-
da en un único emplazamiento y en el que se realiza sólo una actividad productiva (no

Microdatos Industriales y Normas sobre secreto estadístico ENIA 2001-2005, pag. 10.
Clasificador Chileno de Actividades Económicas, CIIU.CL 2007, pag. 15
Manual de Sistema de Cuentas Nacionales 1993. Cap. V, párrafo 5.17

13


auxiliar), o en el que la actividad productiva principal representa la mayor parte del va-
lor agregado. /
 Comercio
Actividad económica intermediaria, consistente en reventa (venta sin transforma-
ción) habitual de bienes a otros comerciantes, productores o público en general. /
 Servicio
Es aquella actividad económica donde la venta corresponde a una prestación de de-
sarrollo intelectual o bienes intangibles. /
Más ampliamente, un servicio es un conjunto de actividades que busca satisfacer las
necesidades de un cliente, a través de proveer habilidad intelectual y experiencia desde
una actividad catalogada como oficio, hasta la provista por un profesional.

• 2.1.2. Conceptos de aplicación particular al estudio

 Estructura societaria
Se entenderá al conjunto de firmas administradas por una empresa controladora o
matriz. Estas empresas poseen relaciones de dependencia entre ellas, con estructuras si-
milares a los organigramas tradicionales.
 Empresa controladora o empresa matriz
Según el Art. 97 de la Ley 18045 de Mercado de Valores “Es controlador de una
sociedad toda persona o grupo de personas con acuerdo de actuación conjunta que, di-
rectamente o a través de otras personas naturales o jurídicas, participa en su propiedad
y tiene poder para realizar alguna de las siguientes actuaciones:
a) segurar la mayoría de votos en las juntas de accionistas y elegir a la mayoría de
A
los directores tratándose de sociedades anónimas, o asegurar la mayoría de vo-
tos en las asambleas o reuniones de sus miembros y designar al administrador o
representante legal o a la mayoría de ellos, en otro tipo de sociedades, o
b) Influir decisivamente en la administración de la sociedad.
C
uando un grupo de personas tiene acuerdo de actuación conjunta para ejercer al-
guno de los poderes señalados en las letras anteriores, cada una de ellas se deno-
minará miembro del controlador”

Figura 1 Empresa Controladora

2 2
1 3 1 3
15% 65% 20% 33,3% 33,3% 33,3%

4 4

A B

Encuesta de Comercio 2008
Encuesta de Servicio 2008

14


Según la Figura 1A, la empresa “2” es controladora de la empresa “4”, teniendo
más de 50% de su propiedad. Por otra parte, la empresa “4” es la controladora del hol-
ding.
En la Figura 1B la empresa “2” es controladora de la empresa “4” controladora del
holding. Por acuerdo de las partes, “1”, “2” y “3” tienen el mismo porcentaje de pro-
piedad sobre la empresa “4”.

 Empresa Filial Figura 2 Empresas Filiales
“Es sociedad filial de otra que se de-
A
nomina matriz, aquella en la que ésta
65% 55%
controla directamente o a través de otra
persona natural o jurídica más de 50% de
su capital con derecho a voto o del capi-
tal”. / B C

Como lo muestra la Figura 2, la empresa controladora A, posee las empresas filia-
les B y C.

 Empresa Coligada Figura 3 Empresa Coligada
“Es sociedad coligada de otra que
se denomina coligante, aquella que no es A
controlada y en la cual la empresa coligan- 80% 15%
te posee directamente o a través de otra
persona natural o jurídica 10% o más de
su capital con derecho a voto o del capi-
B C
tal.”/

En la Figura 3, la controladora A posee la filial B y la empresa coligada C (Fig.3)

 Holding
Se entenderá por holding al conjunto de empresas organizadas en torno a una so-
ciedad (empresa controladora o matriz del holding), que administra y controla la totali-
dad o una parte significativa de la propiedad de ellas, como muestra la figura 4.

Figura 4 Holding

Matriz
Controladora

Grupo de empresas
controladas por la
empresa matriz
los que pueden ser
otros holdings o
grupos de empresas

Art. 86 Título VIII - Ley 18046 “Ley Sobre Sociedades Anónimas”
Art. 87 Título VIII - Ley 18046 “Ley Sobre Sociedades Anónimas”

15


 Grupo de empresas o grupos empresariales
Se entenderá por el conjunto de empresas que pueden o no, tener relaciones pro-
ductivas entre ellas. Se diferencian del holding porque no poseen una matriz controlado-
ra que administre al conjunto. Como lo muestra la Figura 5, la propiedad generalmente
corresponde a una persona natural.

Figura 5 Grupo de Empresas

Persona Natural

 Grupos económicos o conglomerados
Conjunto de holding y/o grupos de empresas que participan en dos o más nego-
cios independientes, para diversificar sus operaciones y fuentes de ingresos. Son consi-
derados una forma de integración empresarial que surge cuando un grupo de inversio-
nistas adquiere propiedades y empresas diversas, buscando simplemente la rentabilidad
de cada una y no la integración de sus actividades.

Figura 6 Grupo Económico

B
Grupo de
A C empresas
15% 65% 20%

Conglomerado
Empresa D Comercial
Matriz

100%
57%
GRUPO ECONÓMICO

70% 100%
E F G H

12% 20%

15%
Conglomerado
Industrial

Holding de
Servicios

En la Figura 6 podemos observar cómo el grupo económico controlado por la em-
presa B está compuesto de cinco holding (D, E, F, G, H). Estos holding a su vez, se en-
cuentran controlados por la empresa D quien las enmarca a todas bajo su gestión. Es así
que el grupo se compone por los holding E, F, G y H controlados por D que, a su vez,
posee empresas filiales (unidas por línea continua) y empresas coligadas (unidas por lí-
nea punteadas).

16


A modo de ejemplo, la figura anterior podría estar compuesta por distintos grupos
de holding o empresas tales como: Conglomerado industrial, conglomerado comercial,
holding de servicios y grupo de empresas.

 2.2. Mediciones Económicas Estructurales

Una medición económica de carácter estructural busca hacer una caracterización
detallada en un momento determinado del fenómeno de la producción, con objeto de
determinar un Valor Agregado por tipo de actividad económica realizada. Es decir, una
desagregación de la función de producción en una determinada actividad que permi-
ta medir - en términos de flujos y stock - los inputs, procesos (factores productivos) y
outputs, y con ellos sus respectivos precios y cantidades (Fig. 7).

Figura 7 Función de Producción

•Materias Primas y •Empleo •Producción y Ventas
Materiales
•Remuneraciones •Exportaciones
•Importaciones
•Bienes de Capital •Stock
•Stocks

inputs pro cesos out puts
(K ,L)

P xQ W xL P xQ P xQ

Consumo Intermedio Pago de Factores Producción Bruta
(CI) Productivos (VBP)
(REM, CKF, Ex)

(1) VBP - CI = VALOR AGREGADO
(2) VALOR AGREGADO = REM + CKF+ Ex

La utilización de esta estructura es la base para la caracterización económica en un
momento determinado, facilitando la comparabilidad temporal y el seguimiento de la ac-
tividad económica, en el corto plazo.
Este tipo de medición es insumo principal para la construcción de estadísticas estruc-
turales tales como las estadísticas sectoriales básicas, usadas en el Sistema de Cuentas
Nacionales.

• 2.2.1. Elaboración de estadísticas económicas estructurales
Básicamente, comprende la definición de sujetos de análisis, herramientas y proce-
sos necesarios para la recopilación de información, que reflejen la estructura productiva
de una determinada actividad, en un determinado momento. Más en detalle:
➥ ujeto de análisis: Se entiende por la unidad capaz de entregar información apro-
S
piada para una caracterización estructural. Generalmente es un establecimiento
o empresa, agrupado en un “Directorio”. Lo recomendable es utilizar una unidad
de producción homogénea, que entregue información suficientemente desagre-
gada para obtener un cálculo del valor agregado, por tipo actividad.
➥ erramientas utilizadas: Conjunto de instrumentos que permitan capturar y or-
H
denar la información: Formularios (encuestas), directorios de empresas y esta-
blecimientos, clasificadores de actividades y productos, y soportes informáticos
(servidores, bases de datos, etc.), entre otros.
➥ Procesos aplicados: Son las acciones emprendidas, desde la planificación hasta la
publicación de información, pasando por actividades de levantamiento de informa-
ción, digitación de registros, validación de datos y producción de bases de datos.

17


En síntesis, podemos decir que el procedimiento regular para la elaboración de es-
tas estadísticas es utilizar la información registrada en los directorios de empresas y es-
tablecimientos. Normalmente esta información cuenta con una clasificación de actividad
previa y atributos relativos a la unidad - como ventas y tamaño - según ocupación o valor
de sus activos, lo que permite la elaboración de marcos y muestras estadísticas.
Una vez constituido el marco de unidades a analizar, se procede al levantamiento
o aplicación de un formulario (encuesta) que el informante debe responder. Este instru-
mento es capturado mediante algún medio (correo postal, correo electrónico, encuesta-
dores, ventanilla electrónica, etc.) para, posteriormente, dar inicio al análisis y validación
de datos, digitación y procesamiento de bases de datos, hasta contar con información
apropiada para la elaboración de indicadores económicos.

• 2.2.2. Situación de las estadísticas de comercio y servicio. El problema de la
Organización Industrial.
En el caso particular de las estadísticas económicas elaboradas por el INE para los
sectores Comercio y Servicios, se utiliza un enfoque clásico. Es decir, considera que el
agente productivo identificado como empresa (RUT) adquiere bienes de capital, contra-
ta mano de obra, compra insumos y realiza en el mercado el resultado de su única ac-
tividad.
De esta forma, se obtiene información de producción a través del análisis de la em-
presa considerada como la unidad de producción homogénea, a la cual se le asignan atri-
butos como clasificación de actividad CIIU y márgenes de comercio.
Al analizar de qué manera el continuo dinamismo de la economía incide en la for-
ma en que las empresas organizan sus actividades y estructuras jurídicas, resulta cada
vez más habitual encontrar empresas que realizan múltiples actividades económicas,
así como conjuntos de empresas vinculadas que desarrollan una actividad encubierta.
Debido a esto, la cuantificación o medición estadística se hace cada vez más compleja ya
que no da cuenta de la realidad que involucra el fenómeno de la producción.
En términos concretos, la unidad empresa –como sujeto de análisis- es cada vez me-
nos precisa para obtener la información de la función producción ya que, generalmente,
alberga más de una actividad económica, es decir, distintas funciones de producción. Por
otra parte, es común que en holding y grupos de empresa la función de producción esté
fragmentada en las distintas empresas que conforman el conglomerado constituyendo,
individualmente, cada empresa una actividad distinta a la que desarrollarían como con-
junto.
En consecuencia, cada vez es más relevante considerar tanto la precisión de las es-
tadísticas sectoriales, como la repercusión que el dinamismo de la economía tiene en los
supuestos que sustentan los mecanismos de medición. Más aún si afectan a empresas
que concentran volúmenes importantes de transacciones o ventas.
Con la finalidad de investigar en profundidad lo descrito, se plantearon objetivos
generales y específicos para obtener una visión amplia de esta problemática y establecer
y/o recomendar tratamientos estadísticos adecuados a esta realidad.

 2.3. OBJETIVOS DEL ESTUDIO

• 2.3.1. Objetivo general
Conocer en forma detallada las formas de organización y estructuras utilizadas por
los grupos empresariales en estudio, y visualizar cómo estas configuraciones influyen en
las mediciones de estadísticas sectoriales en términos de actividades, procesos y relacio-
nes productivas, productos y establecimientos.

• 2.3.2. Objetivos específicos
■ Identificar las estructuras de organización empresarial, es decir, agen-
tes propietarios y de participación, productos, procesos productivos y
competencia de los principales conglomerados y holding que operan en

18


los sectores que enmarcan el estudio.
■ Identificar y clasificar las actividades económicas y establecimientos de los prin-
cipales conglomerados y holding sujetos de la investigación. Se usará como
marco conceptual la clasificación CIIU Rev.3 /10 CIIU.CL /11, CPC/12, las indicaciones
del SCN-9313 y las recomendaciones de la Organización para la Cooperación y
el Desarrollo Económico (OCDE).
■ Realizar una aproximación de las magnitudes y/o proporciones de venta, em-
pleo y establecimientos, según las actividades económicas identificadas y clasi-
ficadas en el objetivo anterior, utilizando información 2007.
■ Recomendar y sugerir metodologías y procedimientos adecuados para la me-
dición de actividades económicas asociados a conglomerados y holding, de
acuerdo a su organización industrial.

 2.4. COBERTURA DEL ESTUDIO

(
a) Cobertura de grupos empresariales, holding y empresas con cobertura aproxi-
mada de 150 - 180 RUT, con la siguiente distribución:

Actividad N° de Firmas
Comercio 100
Servicio 80

(
b) Cobertura actual de actividades según Clasificación CIIU Encuestas
Estructurales:

CATEGORÍA DIVISIÓN GRUPO DESCRIPCIÓN DE ACTIVIDAD

50 Venta, mantenimiento y reparación de vehículos automotores y motocicletas; venta al por menor de combustible para
automotores. 2/
501 Venta de vehículos automotores.
502 Mantenimiento y reparación de vehículos automotores.
503 Venta de partes, piezas y accesorios de vehículos automotores.
505 Venta al por menor de combustible para automotores
51 Comercio al por mayor y en comisión, excepto el comercio de vehículos automotores y motocicletas.
511 Venta al por mayor a cambio de una retribución o por contrata
512 Venta al por mayor de materias primas agropecuarias, animales vivos, alimentos, bebidas y tabaco.
513 Venta al por mayor de enseres domésticos.
G
514 Venta al por mayor de productos intermedios, desperdicios y desechos no agropecuarios.
515 Venta al por mayor de maquinaria, equipo y materiales.
52 Comercio al por menor, excepto el comercio de vehículos automotores y motocicletas; reparación de efectos personales y enseres
domésticos.
521 Comercio al por menor no especializado.
522 Venta al por menor de alimentos, bebidas y tabaco en almacenes especializados.
523 Comercio al por menor de otros productos nuevos en almacenes especializados.
524 Venta al por menor en almacenes de artículos usados.
525 Comercio al por menor no realizado en almacenes.
526 Reparación de efectos personales y enseres domésticos.
55 Hoteles y restaurantes.
H 551 Hoteles; campamentos y otros tipos de hospedaje temporal.
552 Restaurantes, bares y cantinas.
60 Transporte, Almacenamiento y Comunicaciones
602 Otros tipos de transporte vía terrestre.
I
Solo se recolecta. Transporte interurbano de pasajeros por carretera
Transporte de carga por carretera

10 Clasificador Industrial Uniforme de todas las Actividades Económicas en su revisión 3.
11 Clasificador Industrial Uniforme, adaptación chilena.
12 Clasificador Central de Productos
13 Sistema de Cuentas Nacionales 1993

19


70 Actividades inmobiliarias.
701 Actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o alquilados.
702 Actividades inmobiliarias realizadas a cambio de una retribución o por contrata.
71 Alquiler de maquinaria y equipo sin operarios y de efectos personales y enseres domésticos.
711 Alquiler de equipo de transporte.
712 Alquiler de otros tipos de maquinaria y equipos.
713 Alquiler de efectos personales y enseres domésticos n.c.p.
72 Informática y actividades conexas.
721 Consultores en equipo de informática.1/
722 Consultores en programas de informática y suministro de programas de informática.
K
723 Procesamiento de datos.
724 Actividades relacionadas con bases de datos.
725 Mantenimiento y reparación de maquinaria de oficina, contabilidad e informática.1/
729 Otras actividades de informática.1/
74 Otras Actividades empresariales.
741 Actividades jurídicas y de contabilidad, teneduría de libros y auditoria; asesoramientos en materia de impuestos; estudio de
mercados y realización de encuestas de opinión pública; asesoramiento empresarial y en materia de gestión.
742 Actividades de arquitectura e ingeniería y otras actividades técnicas.
743 Publicidad.
749 Actividades empresariales n.c.p.
90 Eliminación de desperdicios y de aguas residuales, saneamiento y actividades similares.
900 Eliminación de desperdicios y de aguas residuales, saneamiento y actividades similares.
91 Actividades de asociaciones n.c.p.
911 Actividades de organizaciones empresariales, profesionales y de empleadores.
912 Actividades de sindicatos.
919 Actividades de otras asociaciones.
O 92 Actividades de esparcimiento y actividades culturales y deportivas.
921 Actividades de cinematografía, radio y televisión y otras actividades de entretenimiento.
922 Actividades de agencias de noticias.
923 Actividades de bibliotecas, archivos y museos y otras actividades culturales.
924 Actividades deportivas y otras actividades de esparcimiento.
93 Otras actividades de tipo servicio.
930 Otras actividades de tipo servicio.

20


III. METODOLOGÍA
de TRABAJO


3. METODOLOGÍA DE TRABAJO EMPLEADA EN LA INVESTIGACIÓN
Este punto describe, detalladamente, las actividades realizadas para obtener infor-
mación de holding y grupos de empresas identificados en la Figura 8. Estas etapas, se-
cuenciales y no excluyentes, se inician con la recopilación de antecedentes y análisis de
las distintas empresas y grupos en forma paralela, por lo que la investigación pudo en-
contrarse en distintas fases para los distintos sujetos de estudio ( Fig.8).

Figura 8 Metodología de Trabajo

Recopilación de Organización de Levantamiento de Procesamiento de
Antecedentes Antecedentes Información Información

 3.1. Recopilación de antecedentes

Se realizó una compilación preliminar de información, con la finalidad de identifi-
car empresas y grupos que respondieran a las características establecidas en el estudio.
Como lo explica la Figura 9, se analizaron datos en dos sentidos:
• e Empresas ➝ Conglomerados y Holding: Análisis de listados para identificar
D
empresas correspondientes a las clasificaciones por grupos y luego se investiga su
vinculación con algún conglomerado.
• e Conglomerados y Holding ➝ Empresas: Estudio de grupos empresariales o
D
conglomerados conocidos dividiéndolos en unidades menores hasta llegar a las
empresas que los componen, y así clasificarlos.
Esta recopilación sirvió para seleccionar las empresas que interesan a este estudio,
y como estrategia para tener una visión primaria de la estructura económica de las acti-
vidades en que participan ( Fig.9).

23


Figura 9 Recopilación de Antecedentes

Holding 1

Listados y Directorios de
Empresas

E1 E2 E3

Fig.9 Recopilación de Antecedentes
Nuevo listado Empresas

E4 E5
E1 E2 E4

E6
E6 E3 E5

Grupo 1
E7 E8 E9
Holding 2
Listados de Grupos de Empresas E11 E12
y Holdings E10
E7

E13
E8

E9 E10

Empresas sujeto de estudio
en lista

Empresas sujeto de estudio
E11 E12 descubiertos en Holdings o Grupos

Empresas que no son sujeto de
estudio
E13

Holdings
Grupo 2

Grupos de empresas o
conglomerados

• 3.1.1. Fuentes de Información
Esta investigación se realizó, inicialmente, con fuentes de información interna.
• irectorios utilizados en las Encuestas Estructurales de Comercio y Servicios
D
(ECOM /14, ESERV /15, ESAAT/16) del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

14 Encuesta Estructural de Comercio
15 Encuesta Estructural de Servicios
16 Encuesta Estructural de Servicios de Alimentación y Alojamiento Turístico

24


Fuentes públicas.
• Memorias de empresas
• FECUs /17
• Informes de Clasificación de Riesgos
• Páginas Web
• Revistas y diarios (Capital, Diario Financiero, Diario Estrategia y otros).
• ases de datos e información disponible en Internet (Portal del Servicio de
B
Impuestos Internos (SII), Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), Directorios
Comerciales, entre otros.
• Consultas telefónicas a empresas.
• Conocimiento propio.
De esta forma se inició la identificación preliminar de los modelos de negocio que
serán abordados más adelante como, por ejemplo, el sector inmobiliario o retail.

• 3.1.2. Consideraciones de la Recopilación de Antecedentes
La identificación de empresas no fue tarea fácil. Si bien muchas empresas de con-
glomerados y holding participaron en el estudio, algunas presentaron las siguientes si-
tuaciones:
• Información Pública
➥ lgunos grupos empresariales y holding describen su estructura societaria en
A
las memorias, en forma bastante clara y detallada.
➥ tras describen la matriz y sus filiales con información parcial, pero útil en esta
O
etapa.
➥ n muchos casos las empresas no disponen de información pública.
E
• Detalle de la Información: Se observa que la información pública es insuficiente
para comenzar la recopilación de antecedentes. En las empresas filiales no se
individualiza la información jurídica y productiva, esencial para el entendimien-
to de los modelos de negocios involucrados.
• Solicitud de Información Adicional: Como mucha información generalmente
pertenece a la matriz controladora del grupo empresarial, es posible identificar
en FECUs /18 y memorias de las filiales directas e indirectas de dicha matriz, pero
no la correspondencia de control y participación. Por ello fue necesario contac-
tar a los Investor Relation /19 de los grandes grupos.
La entrevista informal buscó una primera aproximación a la estructura societaria.
Sin embargo, al contrastar la información investigada se tuvo variados resultados:
➥ l entrevistado no contaba con antecedentes sobre las dimensiones y la magni-
E
tud del grupo o conglomerado.
➥ n holding o grandes conglomerados, generalmente, respondieron la infor-
E
mación debía ser solicitada por conducto regular a las gerencias o jefaturas.
Incluso, en más de una ocasión, los contactados declararon que la información
era confidencial y estratégica. Los representantes de grupos pequeños no te-
nían inconvenientes en responder.
➥ n grupos de empresas y no holding, el tema fue más complejo. La información
E
fue notoriamente insuficiente ya que, generalmente, están compuestos por em-
presas cuyos dueños son personas naturales y no empresas, lo que dificultó la ob-
tención de información relevante, por falta de una empresa matriz que los contro-
lara. Si bien no están relacionadas jurídicamente, tienen funcionamiento grupal.

17 Ficha Estadística Codificada Uniforme
18 Las FECU, no siempre están disponibles, dependiendo de la calidad jurídica que posean las empresas que establece la obligatoriedad
de realizarla, como en el caso de las Sociedad Anónimas Abiertas para las cuales es obligatorio realizarlas y las Soc. Anónimas
Cerradas inscritas en la SVS las que lo realizan en forma voluntaria.
19 Encargado de las relaciones con los inversionistas.

25


El resultado de esta etapa permitió contar con gran cantidad de información, sus-
ceptible de ser organizada y analizada, lo cual se describe en las siguientes etapas.

 3.2. Organización de Antecedentes

Una vez recopilada la información, a través de fuentes primarias, se inició la clasi-
ficación de los antecedentes recabados utilizando fuentes de consulta disponible en el
sitio web del SII, para confirmar RUT y Razón Social, usando como referente la codifica-
ción de actividad entregada por el SII. Cabe destacar que si bien esta información es una
primera aproximación de las actividades que realizan las empresas, permitió asignar la
clasificación CIIU a grupos de actividad. Más adelante, en la etapa de realización de en-
trevista, se verificará, actualizará y registrará la o las actividades principales que realizan
las empresas.
La organización de antecedentes se realizó según la figura 10:

Figura 10 Organización de Antecedentes

Diseño de Clasificación de Diseño de Almacenamiento de
Organigrama Empresas Fichas Técnicas Base de Datos

• 3.2.1. Diseño de Organigramas
Con la información disponible se confeccionaron organigramas que detallan la es-
tructura societaria por holding o grupo de empresas.
Estos organigramas primarios revelan, principalmente, las siguientes característi-
cas:
➥ Grupo de Empresas, no registran controlador aparente, en esta etapa del estu-
dio.
➥ Holding, controlados principalmente por una empresa matriz de carácter nacio-
nal.
➥ Grupo Económico, compuesto por un gran número de holding.

• 3.2.2. Clasificación de Empresas por Actividad
Se clasificaron empresas pertenecientes a holding o conglomerados, identificados
de acuerdo a las actividades principales que realizan, asignándoles el código CIIU corres-
pondiente, a nivel de 3 dígitos (grupo). Es conocido que existen muchas empresas que
son multi-actividad /20, por lo que se identificó una de las actividades como principal, de
forma provisional y las otras actividades se registraron en “observaciones”. Estos datos
serán corroborados y actualizados en la etapa de entrevistas a las empresas, con la fina-
lidad de asignarles el código correcto de la clasificación utilizada.

• 3.2.3. Diseño de Fichas Técnicas
Para agrupar y registrar la información recopilada, con objeto de comprender me-
jor el funcionamiento de estos grupos de empresas y holding, se crearon Fichas Técnicas,
con datos básicos de identificación, gráfico de relaciones productivas, estructura socie-
taria, datos de las empresas que lo comprenden y clasificación CIIU de tres dígitos, con
las actividades principales.
Estas fichas técnicas, se descomponen en grupos de registros claves, construidos
en formato Excel.

20 Microdatos Industriales y Normas sobre Secreto Estadístico. ENIA 2001-2005, Pág. 11

26


Figura 11: Ficha de Datos

La Ficha de Datos registra información básica: Nombre del holding o grupo, direc-
ción, teléfono, fax, dirección Web, actividades principales, contacto, fecha de actualiza-
ción y observaciones. Incluye el isotipo de la empresa.

Figura 12: Estructura Societaria de la Empresa

Este registro grafica la estructura societaria e indica, claramente, la relación jurídica
y de propiedad que da forma al holding y conglomerados.

Figura 13: Esquema de Relación Comercial

Representación gráfica de las relaciones comerciales y productivas de empresas que
componen el holding o grupo de empresas. Indica la clasificación CIIU y actividades.

27


Figura 14 Listado de Empresas

Registro que detalla la estructura societaria del holding y conglomerados, consigna
las actividades por empresa, y su codificación CIIU, por grupos. Además, registra número
de trabajadores, ventas anuales en pesos y número de establecimientos. Se asigna cero
en la columna de las CIIU en actividades de empresas no consideradas en el estudio.

• 3.2.4. Diseño de una Base de Datos Estructurada
Según la organización de la última hoja de la ficha técnica, se diseñó una base de
datos en formato Access, con la finalidad de homologar criterios y registrar la informa-
ción bajo igual estructura ( Fig. 15).
Figura 15 Estructura de Base de Datos

 3.3. Levantamiento de Información

Una vez establecida la estructura de trabajo y los procesos a seguir, el objetivo de
esta etapa fue corroborar y actualizar la información primaria y complementarla con an-
tecedentes más específicos: Datos de ventas, número de empleados, relaciones produc-
tivas entre las empresas, entre otros. Para lograrlo fue necesario contactar directamente
a las empresas, estableciendo un ciclo de trabajo ( Fig.16).

Figura 16 Levantamiento de Información

Diseño y Entrevistas
Diseño de Seguimiento • Personales
Formularios para Envio de Carta de Carta
Invitación • Telefónicas
Entrevistas • Mail

• 3.3.1. Diseño de Formulario para Entrevistas
Una vez ordenada la información hasta ahora recopilada, se creó un formulario es-
tándar para entrevistas, orientado a verificar y completar datos (Anexo 1).

28


• 3.3.2. Diseño y Envío de Carta de Invitación
Se confeccionó carta invitación (Anexo 2) que explica el objetivo de la investiga-
ción y establece que los datos referidos a la empresa están protegidos bajo Secreto
Estadístico /21.
Los destinatarios seleccionados fueron los gerentes generales de conglomerados y
holding.

• 3.3.3. Seguimiento de Carta de Invitación
Se realizó seguimiento telefónico para verificar recepción de la carta y coordinar
entrevista.
Finalmente se concertaron reuniones con gerentes de administración y finanzas,
contadores generales y gerentes de planificación, principalmente.

• 3.3.4. Entrevistas
Una vez agendada cada la reunión, se acuerda el envió de un correo electrónico
con la información recopilada, y se solicita complementar y /o actualizar los datos exis-
tentes.
Se diferenció entre entrevistas personales y a distancia.
➥ Entrevistas Personales
Contrariamente a lo esperado, la carta enviada no ayudó a la comprensión del
proyecto por parte de los contactados en las empresas. Por esta razón, la ma-
yoría de las entrevistas se centraron en explicar nuevamente el objetivo de la
investigación, y verificar las actividades de cada empresa identificada por RUT,
y la relación productiva entre ellas.
En varios casos los datos referidos a ventas, número de empleados y núme-
ro de establecimientos quedaron pendientes, por lo que se envió un correo
electrónico solicitando la información, la que fue recibida por la misma vía.
Dejamos constancia que el acuerdo de envíar información, no siempre se con-
cretó.

➥ ntrevistas a Distancia
E
Se realizaron por teléfono o correo electrónico en empresas ubicadas fuera de
la Región Metropolitana, o cuando los contactos no estaban disponibles para
una entrevista personal.

Consideraciones del Levantamiento de Información
Cabe señalar que en esta etapa de la investigación se presentaron las siguientes di-
ficultades:

• Algunas empresas contactadas declararon no estar al tanto de ser sujeto de
este estudio, aduciendo no haber recibido la carta de invitación.
• Algunas requerían la aprobación de las gerencias generales o de los departa-
mentos legales para entregar información, lo que demoró la concreción de la
entrevista.
• En otros casos, el contacto designado por la empresa no fue el apropiado y se
debió gestionar una nueva reunión con otro ejecutivo.
• Algunas empresas accedieron a coordinar una entrevista y entregar informa-
ción parcial pero, aludiendo a la reserva de información estratégica, no entre-
garon datos referidos a ventas y número de empleados, principalmente.
• Si bien, antes de la reunión se envió una pauta a las personas indicadas, du-

21 Art. 29 de la Ley Nº17374 Orgánica del INE

29


rante la mayoría de las entrevistas quedó información pendiente la que inme-
diatamente después de la entrevista, se solicitó por correo electrónico. No obs-
tante, la respuesta de los entrevistados demoró más de lo esperado (hasta dos
meses), o no la enviaron.

 3.4. Procesamiento de Información

Con los datos obtenidos en las entrevistas se actualizó y complementó la informa-
ción, y se establecieron clasificaciones más precisas, por actividad.

La ficha técnica se modificó para cada holding o grupo y las empresas que lo com-
ponen, incluyendo:
➥ icha de datos generales
F
➥ structura societaria
E
➥ istado de empresas
L
➥ elación productiva
R

Finalmente, para ordenar y establecer algunas estadísticas, se actualizó la base de
datos.

30


IV. PRINCIPALES
RESULTADOS


4. PRINCIPALES RESULTADOS CONCEPTUALES Y CUANTITATIVOS

 4.1. ESTRATEGIAS EMPRESARIALES

En el transcurso de esta investigación, y al analizar la información recopilada, se de-
tectaron similitudes en la estructura y forma de operar de muchas de las empresas que
participan de un mismo sector. En este contexto surge el concepto Modelo de Negocios,
que se define a continuación, utilizando como marco de referencia algunas nociones de
Organización Industrial.

• Integración de empresas:
Tal como se indicó al inicio del documento, la organización de las empresas ha va-
riado su composición jurídica y sus relaciones productivas, durante las últimas décadas.
Actualmente, la organización industrial es un tema relevante debido a que sus estructu-
ras varían en el corto plazo, lo que se aprecia al comparar las estructuras societarias de
conglomerados y holding, entre un año y otro.
La integración de empresas se desarrolla mediante grupos. Esto se traduce en una
mayor dimensión de las mismas, con objeto de conseguir una posición de mayor com-
petencia.
• Integración Horizontal. Se produce entre empresas del mismo sector, o que
realizan igual proceso de transformación o fabricación.
• Integración Vertical. Es el crecimiento externo por diversificación de productos
y mercados. Se produce mediante la agrupación de empresas que completan
todas las fases del proceso productivo, aumentando la oferta dentro del sector
mediante productos complementarios al principal.
• Integración Conglomeral. Se realiza mediante la diversificación de actividades.
Se lleva a cabo por operaciones de crecimiento externo, en diferentes secto-
res.
En muchas oportunidades algunas de estas transformaciones ocurren dentro de los
mismos conglomerados y holding o fuera de estos, siendo adquiridos por otros conglo-
merados.
Se logra identificar dos conceptos para “crecimiento”. Ambos otorgan diferentes
estructuras a los grupos empresariales, no excluyentes entre sí y que pueden operar so-
los o en conjunto.
• Crecimiento Interno: Puede ocurrir a través del desarrollo de recursos y capaci-
dades de la propia empresa, la creación de nuevas empresas, inversión o rea-
signación de recursos en nuevas actividades o mercados.
• Crecimiento Externo: Es el aprovechamiento de recursos y capacidades de
otras empresas a través de fusiones y/o adquisiciones, como modalidad de
crecimiento de las empresas y conciernen a sus derechos de propiedad.
La Fusión es la unión entre dos o más empresas cuando existe pérdida de perso-
nalidad jurídica de al menos una de las participantes, excepto que acuerden lo contrario
(Figura 17).

33


Figura 17 Fusiones

a B a B

C A

A y B se fusionan A y B se fusionan
y conforman C y A absorve a B

La Adquisición es la operación en que una empresa adquiere control - total o de
una parte significativa - de los derechos de gestión de otra empresa. Normalmente, nin-
guna de las empresas pierde su personalidad jurídica, sólo la transfiere.

De acuerdo a lo expuesto, se puede entender que algunos motivos para crear valor,
mediante estos tipos de crecimiento, son:
• Obtener sinergias operativas en fusiones horizontales.
• Obtener economías de integración vertical.
• Incrementar el poder del mercado
• Mejorar la gestión de las empresas adquiridas
• Aprovechar ventajas fiscales
• Diversificar el riesgo.
• Reducir la competencia
Existe otra motivación para el crecimiento externo empresarial a través de “Acuerdos
Cooperativos”, que se pueden entender como convenios entre empresas o grupos de
empresas que nacen desde la confianza y credibilidad, los objetivos comunes o expecta-
tivas de interacciones.
Estos acuerdos, se pueden generar por:
• Relaciones entre socios (acuerdos proveedor-cliente, competidores directos)
• Naturaleza de las actividades que realizan
• Tipos de contratos. Licencias, franquicias, subcontrataciones, consorcios, entre
otros.
• Acuerdos contractuales o accionarios.
En el modelo aplicado al retail de tiendas por departamento, por ejemplo, los gran-
des conglomerados acordaron la construcción de malls, estableciendo su control y actua-
ción, en conjunto. Estos conglomerados inmobiliarios podrían actuar de igual forma para
la construcción de grandes proyectos.

• Modelo de Negocios
Todo lo ya expuesto, sirve para presentar y explicar de mejor forma uno de los con-
ceptos centrales de este estudio: el Modelo de Negocios.
Se entenderá por modelo de negocios al diseño y la planificación que realiza un holding o
conglomerado, según los beneficios que desea obtener. Esto significa establecer pautas nove-
dosas para atraer clientes, definir su oferta e implementar estrategias publicitarias vinculadas a
la configuración de recursos con que cuenta y proyectar su crecimiento interno y externo.
Las innovaciones en los modelos de negocios son cada vez más frecuentes en la econo-
mía actual, por lo que encontrar el modelo adecuado es una gran ventaja competitiva.

34


Figura 18 Conceptos de Modelo de Negocio

PRODUCTOS Y
SERVICIOS

VÍNCULOS DE FINANCIAMIENTO
GESTIÓN Y CAPITAL
RELACIONES M E RC A DO
INVERSIONES
PRODUCTIVAS

CAPACIDADES
CONOCIMIENTO
TECNOLOGÍAS

Como se observa en la Figura 18, son varios los conceptos que entran en juego al
pronosticar y determinar los modelos de negocios de conglomerados y holding:

■ Uno de vital importancia es la actividad o actividades económicas que realizan,
desagregada por cada una de las empresas que conforman su conjunto (Por
ejemplo, financiamiento, compras, importaciones, manufacturas, tecnología,
comercialización, servicios, entre otras.)

■ Otro concepto es el de las Estructuras Societarias que poseen y proyectan. Este
concepto es esencialmente dinámico y, generalmente, varía en corto plazo.

■ También cabe destacar las Relaciones Productivas, referidas al conjunto de vín-
culos que existen entre las actividades económicas y las estructuras societarias
de conglomerados y holding.

 4.2. MODELOS DE NEGOCIO

En esta parte del informe se reflejarán los modelos de negocio de algunos sectores
que participan en grupos de empresas y holding considerados en el estudio, y las activi-
dades e interrelaciones entre las empresas que los componen para generar -en conjunto-
el negocio propiamente tal. Se abordarán las siguientes áreas de negocio:

• Inmobiliario
o Viviendas
o Centros Comerciales
o Parques Cementerios
• Automotriz
• Retail
o Supermercados
o Grandes Tiendas

35


o Farmacias
• Maquinaria
• Informática
• Aguas y Servicios Sanitarios

• 4.2.1. Modelo de Negocio Inmobiliario
Cuando se habla del sector inmobiliario, generalmente se asocia con proyectos de
construcción y venta de casas, oficinas y departamentos. Sin embargo, existen otros ne-
gocios relacionados al área inmobiliaria como cementerios parques y centros comerciales
(malls), entre otros.
El negocio inmobiliario es más que una actividad económica propiamente tal ya que
puede ser una actividad complementaria, para cualquier modelo de negocio. Encontrar
una empresa inmobiliaria en la estructura jurídica de algún holding y/o grupos de em-
presas no es extraño, y puede deberse a razones de distinta índole. En conglomerados,
holding o grupos de empresas que participan del sector retail, el negocio inmobiliario
es una variable estratégica para la ubicación de sus tiendas o salas de ventas. Los con-
glomerados relacionados a tiendas por departamento, supermercados, tiendas para el
mejoramiento del hogar y farmacias, poseen centros comerciales e infraestructura para
desarrollar sus negocios. Por lo tanto, se puede afirmar que la actividad inmobiliaria es
transversal a otras actividades económicas y modelos de negocio.
A continuación, se analizarán algunas variantes de este tipo de negocio, los respec-
tivos modelos de negocio y las actividades que se relacionan a ellos, así como algunos
ejemplos de acuerdo a la información obtenida de los grupos de empresas y holding es-
tudiados.

• 4.2.1.1. Modelo Inmobiliario - Viviendas
Las actividades inmobiliarias relacionadas a este tipo de negocios, están muy ligadas
a la industria de la construcción. En conjunto generan el negocio inmobiliario de vivien-
das y departamentos. Aunque el mercado se encuentra fuertemente atomizado, existe
una tendencia a la concentración a través de fusiones y/o adquisiciones, entre empresas.
En ocasiones, participan de otros negocios ligados principalmente al área de la construc-
ción y obras de ingeniería, de modo que el área inmobiliaria es una actividad más. Para
el desarrollo y comercialización de este tipo de negocios intervienen actividades propias
del proyecto inmobiliario, de la construcción y servicios profesionales (Fig. 19).

Figura19 Actividades del Modelo Inmobiliario - Viviendas

Servicio de
Arquitectura
Compra de Estudio de
Materiales Mercado

Arriendo de Servicios
Maquinaria Inmobiliarios

Negocio
Inmobiliario

Financiamiento
Constructora

Servicio de Corretaje de
BackOffice Propiedades
Publicidad

36


Los holdings o grupos empresariales que participan en este sector, están integra-
dos de forma vertical, y participan directamente en todas las etapas que involucra este
tipo de negocios: Análisis de mercado y del proyecto, compra de terrenos, diseño arqui-
tectónico y urbano, construcción de la obra, comercialización y venta, así como servicios
de post venta. (Fig.20)

Figura 20 Modelo Inmobiliario - Viviendas

Servicios de Construcción Servicio de
estudios de de edificios y arriendo de
mercado vivienda maquinaria

Financiamiento
(al cliente) NEGOCIO INMOBILIARIO

Servicios de Venta de
publicidad departamentos
INMOBILIARIA CONSTRUCTORA Venta de viviendas
(casas)

Servicio de
BackOffice

Personal Compra y
Servicio de mano de venta de
Arquitectura obra Materiales

Para las empresas relacionadas a este tipo de negocios, la estructura de holding
parece ser la que mejor se acomoda. De acuerdo a lo percibido en las entrevistas, esta
forma de organización permite mayor control en los proyectos que realizan. La estruc-
tura societaria que adoptan varía según las actividades involucradas en el negocio y, de
acuerdo a su propia estrategia, organizan áreas inmobiliarias, de servicios profesionales,
de maquinarias y financieras.
Se identificaron holding organizados por área de negocios y división, en cuyo caso
cuentan con varias razones sociales para las diferentes actividades que, en conjunto, con-
forma el negocio inmobiliario. Existen holdings que se organizan por zona (norte, cen-
tro y sur) y crean filiales en regiones, lo que les permite tener mayor conocimiento de
las necesidades y gustos de los clientes, y mejor control de los proyectos por parte de la
matriz. Otro ejemplo son los holdings que crean para cada proyecto nuevas sociedades,
–��
inmobiliarias, de construcción y de arriendo de maquinaria– las que finalizado el pro-
yecto, ponen término al giro.
Independientemente de la estructura societaria adoptada, por lo general, estos
conglomerados operan bajo una misma marca o nombre de fantasía.
A continuación se presentan ejemplos para esquematizar el modo de operar de las
inmobiliarias:

Ejemplo 1:
El Grupo “X” posee una estructura en la cual las divisiones de las empresas (con-
tabilidad, finanzas, publicidad, estudios de mercado, arquitectura) pasan a ser filiales de
una matriz que controla el grupo. La razón aparente es tener mayor control en la gestión.
El holding se compone de las siguientes empresas (Fig.21)

37


Grupo “X”
Figura 21 Estructura Societaria Modelo Inmobiliario - Viviendas

eMPRESA a

eMPRESA b eMPRESA f

eMPRESA c eMPRESA g

eMPRESA d eMPRESA h

eMPRESA e eMPRESA i

En este caso, la empresa matriz (Empresa A) es la que genera el proyecto inmo-
biliario. Los servicios que requiere los contrata a sus filiales, pagando a la filial que co-
rresponda. Específicamente, lo referido a servicios de estudios de mercado (Empresa
B), de arquitectura y construcción (Empresa D), de publicidad (Empresa E) y constructo-
ra (Empresa G). Esta última, requiere los servicios de la filial que provee mano de obra
(Empresa I) y de la filial que arrienda la maquinaria. (Empresa H). Cabe señalar que esta
empresa sólo presta servicios a las filiales del grupo. La Empresa C presta servicios de
contabilidad y finanzas a todas las filiales del holding. La Empresa F es corretaje de pro-
piedades. El siguiente esquema muestra la forma como opera este holding y las activida-
des que realiza cada empresa (Fig.22)

38


Figura 22 Relación Productiva Modelo Inmobiliario - Viviendas

Empresa B Empresa D Empresa E
Servicio de
Servicio de estudios Servicios de
arquitectura y
de mercado publicidad
construcción

Empresa C Empresa A
Servicios de Venta de
contabilidad Desarrollo de Proyecto Inmobiliario Departamentos
y finanzas

Cliente Final

Empresa G

Construcción del
proyecto Empresa F

Corretaje de
propiedades

Empresa I Empresa H
Arriendo de
Personal de mano
maquinaria para
de obra
la construcción

Ejemplo 2:
La estructura societaria de este conglomerado se organiza en unidades de negocio
independientes entre sí, y reportan directamente al Gerente General de la empresa ma-
triz del grupo (Empresa A). La Empresa F presta servicios de contabilidad y finanzas, a
todas las filiales del grupo (Fig.23).

39


Figura 23 Estructura Societaria del Modelo Inmobiliario - Viviendas

eMPRESA a

eMPRESA B eMPRESA C eMPRESA D eMPRESA E eMPRESA f

eMPRESA g eMPRESA k

eMPRESA h eMPRESA l

eMPRESA i

eMPRESA j

División Geográfica X División Geográfica Y

Las unidades de negocio a las que se hace referencia son:

División Geográfica “X”: Esta unidad abarca los proyectos inmobiliarios rea-
lizados en la zona norte y centro de nuestro país y está compuesta por
las siguientes empresas:
Empresa B: Desarrollo de proyectos inmobiliarios, compra de terrenos y eva-
luación del proyecto.
Empresa G: Desarrollo de estudios de mercado.
Empresa H: Corretaje de propiedades.
Empresa I: Inmobiliaria creada para desarrollo de proyecto inmobiliario espe-
cial.
Empresa J: Planta de agua potable y tratamiento de aguas servidas, creada
para dar servicios a proyecto especial de la unidad de negocio (Empresa
I).
Empresa C: Constructora
División Geográfica “Y”: Esta unidad abarca los proyectos inmobiliarios rea-
lizados en la zona sur de nuestro país y está compuesta por las siguien-
tes empresas:
Empresa D: Desarrollo de proyectos inmobiliarios, compra de terrenos y eva-
luación del proyecto
Empresa K: Desarrollo de estudios de mercado
Empresa L: Corretaje de propiedades
Empresa E. Constructora

Ambas unidades de negocio se componen de cuatro empresas, como mínimo: Una
inmobiliaria, una constructora, una dedicada a estudios de mercado y otra de ventas de
viviendas y departamentos. Sin embargo, operan bajo una misma marca. A continuación

40


se muestra como opera la división geográfica “X”, mencionada previamente. Cabe seña-
lar que la división geográfica “Y” funciona de manera similar pero no posee una empresa
específica para cada proyecto nuevo, ni empresa sanitaria. El presente esquema relaciona
las actividades de cada empresa (Fig.24)

Figura 24 Relación Productiva del Modelo Inmobiliario - Viviendas

Empresa B
Venta de
Desarrollo de Viviendas,
Proyectos Inmobiliarios Departamentos

Cliente Final

Empresa F Empresa G Empresa C Empresa H

Servicios de Servicios de estudios Construcción del Corretaje de
contabilidad y finanzas de mercado proyecto propiedades

Empresa I
Venta de
Desarrollo de Viviendas,
Proyectos Inmobiliarios Departamentos

Cliente Final

Empresa J
Servicios sanitarios
(Agua potable y
tratamiento de
aguas servidas)

Como se puede apreciar en este esquema, la empresa de servicios sanitarios pro-
duce y distribuye agua potable y, además, recolecta y trata aguas servidas. Si bien no es
el negocio del conglomerado, creó esta empresa para desarrollar e implementar el pro-
yecto inmobiliario.
Hay casos en que los conglomerados incluyen una empresa inmobiliaria y una
empresa constructora, por proyecto desarrollado. Esta situación dificulta el seguimiento
para fines estadísticos ya que desaparecen, una vez finalizado el proyecto (Figura 25).
La empresa B concentra todos los proyectos inmobiliarios en que participa el grupo;
la empresa C, agrupa a las sociedades constructoras creadas para desarrollar cada pro-
yecto inmobiliario. Por lo tanto, las empresas B1 y C1 están relacionadas al mismo pro-
yecto. Lo mismo las empresas B2 y C2 y las empresas B3 y C3.
Como se mencionó, los conglomerados que participan del negocio inmobiliario
adoptan diferentes estructuras. Los dos ejemplos ya presentados demuestran que, no
obstante realizar las mismas actividades, varían la forma de organización.

41


Figura 25 Estructura Societaria del Modelo Inmobiliario - Viviendas

eMPRESA a


eMPRESA B1 eMPRESA C1



• 4.2.1.2. Modelo Inmobiliario – Cementerios Parque
Los cementerios son otro tipo de negocios relacionado al sector inmobiliario.
Actualmente existen dos conceptos de cementerio: tradicionales con mausoleos y nichos
y cementerios-parque. Estos últimos se caracterizan por tener áreas verdes y sepulturas
bajo el césped. El negocio no se limita sólo a la venta de sepulturas, sino a entregar un
producto integral: servicio funerario, venta de ataúdes, maquillaje para difuntos, velato-
rio, crematorio, entre otros (Fig.26).

Figura 26 Actividades Modelo Inmobiliario – Cementerios Parque

Venta
de
Sepulturas

NEGOCIO
Servicios
Cementerios Cremación
Funerarios
Parque

Administración
y
Mantención
de Cementerios

De acuerdo a las actividades mencionadas el modelo de negocio para los cemente-
rios-parque sería el siguiente (Fig.27)

42


Figura 27 Modelo Inmobiliario – Cementerios Parque

Prestación de servicios
funerarios

Administración NEGOCIO INMOBILIARIO
Venta de sepulturas
y Venta de servicios
mantención de CEMENTERIOS- funerarios
cementerios PARQUE

Prestación de servicios
de cremación

Al igual que en los casos anteriores, el siguiente ejemplo muestra cómo se estruc-
turan y funcionan los holding que participan de este tipo de negocios, dentro del sector
inmobiliario.
La estructura societaria del “Holding X” está compuesta por cinco empresas filiales
como se muestra en el siguiente organigrama (Fig.28)

Holding “X”
Figura 28 Estr. Societaria del Modelo Inmobiliario – Cementerios Parque

eMPRESA a


La Empresa “A” es la matriz del holding y es una sociedad de inversiones. Las
Empresas B y C, son las inmobiliarias propietarias de los cementerios y realizan la venta
de las sepulturas; la Empresa D administra y mantiene el cementerio. Las siguientes dos
empresas están relacionadas con la prestación y venta de servicios funerarios: E vende
servicios y F presta servicios. El siguiente esquema grafica el funcionamiento de este hol-
ding, de acuerdo a las actividades mencionadas (Fig. 29)

43


Figura 29 Relac. Productiva del Modelo Inmobiliario – Cementerios Parque

Empresa B
Inmobiliaria
propietaria de
Empresa D cementerios
Venta
Administración y de
mantención de Empresa C sepulturas
cementerios
Inmobiliaria
propietaria de Cliente Final
cementerios

Empresa F Empresa E
Venta de
Servicios
Prestación de Servicios funerarios
servicios funerarios funerarios

Cliente Final

• 4.2.1.3. Modelo Inmobiliario – Centros Comerciales
Los centros comerciales son negocios inmobiliarios ligados al retail o comercio por
menor. Su objetivo es ofrecer variedad de productos y servicios en un solo lugar, con es-
tacionamientos para clientes. Este sector se ha vuelto más competitivo en los últimos
años como resultado de la expansión urbana y cambio de hábitos de los consumidores,
entre otros. Puede ser dividido en tres categorías /22:

• Mall: “Instalaciones inmobiliarias que reúnen, en calidad de arrendatarias, a
un importante número de tiendas oferentes de un mix de productos, en con-
diciones de entorno atractivas ( tales como grado de seguridad, amplios espa-
cios de circulación, climatización, significativo número de estacionamientos,
actividades de esparcimiento, etc), bajo ciertos rasgos característicos, como
son la existencia de áreas de carga y descarga de productos; administración
centralizada de publicidad y promociones; participación del gestor inmobilia-
rio en los resultados de las operaciones de los locatarios y presencia de, al me-
nos, una tienda ancla (tiendas por departamento y, eventualmente multitien-
da, supermercado o ferretería, tipo homecenter)”.
• Power Center: “Responden a una concepción distinta a la de los los malls
dado que se construyen normalmente en torno a un supermercado, tienda
de departamento o de una tienda de hogar que ocupa la mayor superficie.
La circunstancia de que el supermercado, tienda de departamento o tienda
del hogar se rodee en ocasiones de algunas tiendas adicionales entregadas en
arriendo a terceros, y de ciertos servicios, persigue más bien una mejor utiliza-
ción del espacio (normalmente valioso en los lugares en que se construyen es-
tas estructuras) y aprovechar el importante flujo de clientes que trae aparejada
la existencia del supermercado o tienda del hogar (economías de flujo). Este
tipo de formato no atrae locatarios de moda, ni los clientes los frecuentan con
fines de entretención o paseo”.
• Strip Centers: “ Consisten en agrupaciones de un número muy limitado de
tiendas, normalmente de servicios, acompañadas de un supermercado de ta-
maño medio, tienda del hogar o farmacia, de formato abierto, destinado a
servir necesidades de consumo rápido y de reposición, a personas que valoran
la rapidez en la atención, la buena ubicación y la facilidad de estacionamien-
to. Son pequeños centros comerciales vecinales”.

22 Conceptos extraídos del documento: “Consulta sobre fusión DS y Falabella”, Rol NC Nº 199-2007, Fiscalía Nacional Económica,
República de Chile.

44


El Modelo de Negocios se puede representar de acuerdo al siguiente esquema
(Fig.30).

Figura 30 Modelo Inmobiliario – Centros Comerciales

Construcción
de proyectos
inmobiliarios

NEGOCIO INMOBILIARIO
Desarrollo de Arriendo de locales
proyectos CENTROS comerciales
inmobiliarios COMERCIALES

Servicios de Administración
publicidad y de activos
marketing inmobiliarios

De acuerdo a este esquema, el negocio de los centros comerciales radica en el
arriendo de tiendas o locales comerciales a terceros, aunque reciben ingresos por la ad-
ministración de los centros comerciales a través del cobro de gastos comunes, y un fon-
do de promoción para publicitar al centro comercial. Este último punto es más relevante
en Malls y Power Centers.
Como se mencionó, el negocio de los centros comerciales está ligado al sector re-
tail, específicamente a tiendas por departamento, súper o hipermercados, farmacias y
tiendas para el hogar. Las empresas que participan del retail tienen dos opciones para
desarrollar sus negocios: Arriendo de locales o inversiones inmobiliarias. Los conglome-
rados de este sector cuentan con áreas de negocio orientadas sólo al sector inmobiliario.
Realizan sus inversiones en forma individual, o a través de asociaciones estratégicas con
otros conglomerados del retail. Los clientes de estos centros comerciales son las filiales
del conglomerado, o terceros. (Fig.31)

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