Una panoramica aggiornata e redatta dall'"Osservatorio Immobiliare Ungheria" di ITL Real Estate. Completa di dati macroeconomici e fiscali, la presentazione valuta la situazione del mercato degli investimenti del mercato residenziale e Commerciale con riferimento all'Ungheria. Il rapporto fornisce inoltre informazioni generali sull'investimento per i cittadini europei e prende in esame gli aspetti fiscali dell'investimento sul territorio ungherese.

1. OSSERVATORIO IMMOBILIARE
UNGHERIA
Aspetti macroeconomici e fiscali
Aggiornato al 31 Marzo 2016

2. Situazione macroeconomica
● La recessione in Ungheria ha avuto inizio prima del 2007 e ha portato a 5 anni di diminuzione importante
del GDP pari al -7% nel periodo 2007-2012, ma da allora é iniziata una costante ripresa, evidenziata dagli
indicatori economici che mostrano il mantenimento di una progressione positiva.
● Il 2014 si é chiuso con un incremento del 3.6% e i dati del 2015 indicati da Banca Nazionale Ungherese
evidenziano una chiusura di +2.9%
● Tutti gli indicatori economici ungheresi sono positivi:
• Incremento GDP aspettato nel 2016 al 2.4% (Cushman&Wakefield)
• Inflazione al -0,1% per il 2015, mentre quella di Dicembre registra un +0,9%
comparata con Dicembre 2014 (KSH). In merito al 2016 ci si attende un tasso di
circa 1,7%.
• Tasso di rifinanziamento Banca Centrale 1,20% (abbassato dal 1,35% il 22/03/2016)
dopo che Banca Nazionale ha annunciato la ripresa di politica monetaria espansiva.
• Standard & Poor’s, in data 18/03/2016, ha confermato il rating Ungherese a BB+
con outlook stabile. Moody’s ha portato da stabile a positivo la valutazione del debito
sovrano ungherese il 06/11/2015, mantenendo il rating a Ba1. Della stessa veduta
Fitch che, il 20/11/2015, ha confermato il rating al livello BB+ con outlook positivo, e
manca solo uno step per riportare l’Ungheria, nuovamente, tra i mercati dove é
consigliato investire. Le nuove valutazioni sul debito sovrano ungherese verranno
rese note nel secondo trimestre 2016.

3. Situazione del mercato degli investimenti del mercato
residenziale e Commerciale / Ristorazione 1/2
●
Sul mercato sono disponibili numerosi portafogli immobiliari bancari nascenti da debiti non performanti che
le banche hanno riacquisito e che adesso, dopo alcuni anni, vengono ripresentati sul mercato a prezzi
competitivi. Inoltre, dal 04/03/2016, é stata resa operativa, con autorizzazione della Commissione Europea,
la Mark Bank, prima Bad Bank nazionale il cui scopo é quello di acquistare debiti inesigibili garantiti da
ipoteche dai maggiori istituti finanziari. Per approfondimenti vedi in fondo alla pubblicazione.
●
I prezzi degli immobili dopo anni di stallo, hanno iniziato a crescere, il che indica dall’ultimo trimestre 2015,
é in atto il passaggio da un mercato spinto dall’offerta verso un mercato spinto dalla domanda. Inoltre, i
primi mesi del 2016, stanno facendo registrare un`ulteriore crescita, supportato dalla spinta di manovre del
Governo Ungherese volte a incentivare le nuove costruzioni, sia tramite l`abbassamento dell`IVA al 5%
(vendita di immobili per civile abitazione di nuova costruzione), che tramite il CSOK, il quale fornisce
sovvenzioni e prestiti alle famiglie con figli che intendono acquistare nuove abitazioni.
●
Interessanti prospettive per opportunità nelle zone fuori Budapest ad alto investimento dell'industria
automobilistica tedesca (zona limitrofa al confine austriaco – Győr - e zona centromeridionale – Kecskemét
- ).
●
Gli ultimi dati del settore (Duna House Barometer e dati Otthon Centrum) indicano che il mercato del 2015
ha raggiunto su tutto il paese un numero di transazioni di oltre 135.000 unità che rappresenta il valore più
alto dal 2008 con un incremento del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I primi mesi del
2016 indicano prospettive di ulteriore incremento delle transazioni, con stime che prevedono livelli di
compra vendite oscillanti tra 150.000/155.000 unità. Inoltre, dato che l`offerta non sarà in grado di reggere
l`aumento della domanda, si prevede un incremento dei prezzi dal 5% al 25%, ritornando a valori sia di
vendita che di prezzo pre-crisi

4. ● Stabilmente oltre il 45% delle transazioni sul mercato di Budapest é stato fatto per fini di
investimento rispetto al 33% del mese precedente ( + 36%) e il valore medio delle transazioni
é salito a 25.700.000 HUF di Fiorini (ca 83.000 €) per 67 mq di media superficie rispetto ai
21.000.000 HUF (ca 68.000 €) per 67 mq del trimestre precedente, che fa segnare un +23%.
● Le zone del centro di Budapest (V distretto) evidenziano prezzi al mq di 655.000 HUF
in media con ca 103 giorni di vendita. Questa velocitá nella vendita, considerando
anche il prezzo elevato, é caratterizzata da una preferenza del 13.8% tra tutti i
distretti interessanti per gli investitori. Questo dovrebbe portare ad un incremento
del prezzo medio dato che sono sempre meno gli immobili disponibili.
● Il mercato degli acquirenti si caratterizza da: Top management che rappresenta il 3% del
mercato acquista immobili di ca 77 mq in media con un prezzo di 35.117.000 HUF (ca
114.000 €) e il gruppo degli acquirenti tra 30 e 50 anni rappresenta il 52% del mercato.
● In media tra offerta e prezzo finale il mercato sconta ca il 4 % a Budapest e fino al 7% nelle
zone del nord Ungheria
● I pensionati rappresentano nel secondo semestre 2015 il 23% dei venditori ad un
prezzo di ca 20.845.000 HUF (ca 67.000 €) per ca 73 mq.
(Fonte DH Barometer).
Situazione del mercato degli investimenti in ambito residenziale
e Commerciale / Ristorazione 2/2

5. Sviluppi immobiliari nei sottotetti
Negli ultimi tre mesi ITL Group Real Estate ha avuto esperienza diretta di un incremento importante di progetti di
sviluppo delle superfici dei sottotetti di numerosi palazzi nel V, VI, VII, VIII, IX e XIII distretto, supportato anche
da un incremento delle concessioni edilizie di questo tipo di investimenti.
Questo tipo di investimento aveva raggiunto il suo apice nel momento pre-crisi, e moltissimi studi di fattibilità
sono di fatto disponibili nelle mani degli amministratori di condominio.
L` esperienza di ITL Group Real Estate ha riscontrato che l`operazione si svolge secondo questi criteri:
1. Il condominio approva l`idea di vendere il diritto di superficie del sottotetto e pretende come controvalore il
restauro di tutte le parti comuni (facciata, atrio, vano scale e ascensore).
2. L`investitore fa il progetto di massima dello sviluppo volumetrico nel sottotetto e chiede l`approvazione al
condominio.
3. L`approvazione viene deliberata nel verbale dove viene chiarito il momento del passaggio di proprietà (o al
momento di concessione dell’abitabilità del nuovo volume o vendita diretta del diritto di superficie).
4. L`investitore chiede con progetto esecutivo il diritto a costruire ai vari uffici competenti.
5. L`operazione si chiude con la concessione di abitabilità e la successiva o vendita o messa al reddito.
Nel portafoglio delle opportunità di investimento di ITL Group Real Estate i
prezzi di questi sottotetti variano tra gli 60000 ft al mq con progetto da
approvare da parte del comune fino a 130/150000 ft con rischio urbanistico
eliminato, cioè con approvazione da parte degli enti competenti alla
costruzione. Valori che indicano il prezzo del diritto di superficie, di fatto
costi di restauro delle parti comuni.

6. Informazioni generali sull'investimento per
cittadini europei
Acquisto immobili ad uso abitativo, commerciale e industriale libera da vincoli ed
acquisibile da soggetti persone fisiche o giuridiche ungheresi o straniere
Acquisto terreni agricoli é libera per persone fisiche, gli stranieri potranno acquisire a
partire dal giugno 2014 salvo una serie di prelazioni e condizioni molto stringenti. Le
persone giuridiche non possono comprare terreni agricoli
Le procedure d'acquisto sono relativamente semplici e possono essere fatte anche da
un avvocato che nel caso specifico rappresenta lo stato, controlla la congruenza
della documentazione e funge da notaio
Il mercato degli affitti molto dinamico porta a rendimenti interessanti
sopratutto se analizzati in un ottica di comparazione del risultato al netto
delle imposte sull'investimento rispetto all'Italia

7. Aspetti fiscali generali dell'investimento 1/2
ASPETTI GENERALI PER IMMOBILI A DESTINAZIONE COMMERCIALE, INDUSTRIALE E RESIDENZIALE (NON AGRICOLO O TERRENI AGRICOLI)
• Imposta di registro
– Pari al 4 % del valore dell'immobile da contratto che non viene pagata al momento del rogito ma
in una fase successiva dopo la comunicazione dell'ispettorato delle finanze ungherese. Il valore
scende al 2% se l’immobile é acquistato ai fini della rivendita entro 1 anno
• Imposte sugli immobili
– A seconda dei comuni può arrivare fino a 1772 Fiorini al mq da corrispondere ogni anno in due
rate ogni 15 di marzo e settembre, nella generalità dei casi, se l`immobile produce reddito.
Esistono comunque delle eccezioni che dipendono dalla libera decisione di ciascun distretto.
• Imposta IVA (2
– A seconda del momento della vendita e della destinazione dell'immobile ci sono limitazioni nel
recupero dell'IVA. Nel caso in cui si ha diritto al recupero la liquidazione da parte dello stato é di
ca 60 giorni (previo controllo accurato della documentazione comprovante il diritto). Assume
particolare importanza la destinazione e la rivendita dell’immobile ai fini dell’obbligo di versamento
e/o rimborso dell’Iva nel caso in cui l’immobile comprato ai fini dell’attività d’impresa (non legata
alla compravendita immobiliare) dovesse essere rivenduto.
– Novità di recente introdotta dal governo é l`abbassamento dell`IVA al 5% sull’acquisto di nuove
abitazioni, che riguardano principalmente appartamenti condominiali di massimo 150 mq o case
indipendenti di massimo 300 mq. Queste aliquote si applicano anche alle abitazioni che
riceveranno l’abitabilità nel 2016 anche se costruite nell`anno precedente.

8. Aspetti fiscali generali dell'investimento 2/2
• Imposte sul reddito
– Persone fisiche
• Se l'immobile é rivenduto nei 5 anni si paga il 16% sul differenziale
tra acquisto e vendita e questa base diminuisce del 20% per ogni
anno a partire dal primo fino ad essere 0 il quinto anno.
• Nel caso di affitti da immobili si paga il 16% e se l'affitto totalmente
percepito nell'anno supera 1.000.000 di fiorini (ca. 3400 euro) inoltre
si deve versare un’ulteriore imposta sanitaria del 14% sul percepito
fino ad un massimo di 450.000 HUF annui
– Persone giuridiche
• Imposta del 10 % sull'utile fino a 500.000.000 di fiorini (1.600.000 €)
Sopra questo limite l'aliquota é del 19%)
• A questa si aggiunge l‘imposta comunale sulle attività economiche
che ha la base imponibile equivalente a quella italiana (vecchia IRES)
con un'aliquota del 2%

9. Redditività media di mercato
Si presume che la redditività possa rimanere agli stessi livelli, sebbene i prezzi
stiano subendo una spinta verso l`alto nel medio periodo, dovuta al fatto che
stanno arrivando sul mercato gli investimenti effettuati nell’ultimo anno. Difatti
arriveranno sul mercato immobili che colmeranno la lacuna che si era creata nel
mercato degli immobili di medio alto livello, immobili particolarmente ricercati
dal management straniero o dal Top management locale.
La redditività degli investimenti é favorita comunque dalla presenza sul mercato di
società specializzate che affittano a seconda delle zone a mercati diversi.
Mediamente il rendimento netto oscilla tra il 5 e il 7%
Gli investimenti sono sopratutto in appartamenti di piccolo e medio taglio e in
superfici commerciali nelle zone di maggior flusso turistico
Nelle zone top di mercato i rendimenti sono più bassi perché il prezzo medio/mq
subisce una spinta verso l’alto mentre il valore di affitto medio/mq dovuto alla
crisi degli anni scorsi non ha seguito lo stesso effetto. Questa situazione é
particolarmente presente nei valori degli immobili in posizioni considerate Prime
(Andrássy út o Váci utca).

10. Situazione del mercato Uffici, Commercio retail
Le ultime elaborazioni dell'Osservatorio Immobiliare di ITL Group presentano una evoluzione
positiva nell'occupazione delle superfici per uffici di prima categoria. L’ultimo trimestre
del 2015 evidenzia una diminuzione del vacancy rate del 4,1%, attestandosi al 12,1%, il
livello più basso degli ultimi 6 anni. Questo perché non ci sono stati investimenti
importanti nel 2015 e il mercato della ricerca delle posizioni prime ha avuto un
incremento. Il riaffacciarsi degli investitori stranieri porterà ad un incremento dei metri
quadrati disponibili che come conseguenza avrà una diminuzione anche nella redditività
che oggi si é abbassata ad una media del 6.5% ma queste conseguenze non si
sentiranno prima della fine del 2017. (Fonte CBRE)
. Il mercato ha la consuetudine di sottoscrivere contratti di affitto di 5 anni di durata
media con opzione di revisione delle condizioni di affitto in media al terzo anno.
Il commercio retail legato a piccoli negozi, ristorazione e bar ricerca zone ad alta
frequentazione, la durata dei contratti é equivalente a quella del mercato degli uffici
mentre i valori al mq degli affitti variano a seconda della posizione e della superficie. Si
parte da affitti in Vaci utca che possono arrivare a picchi di oltre 90 euro/mq fino ai 30/40
delle zone pedonali secondarie (ad es. Ráday utca – Liszt Tér – V distretto intorno alla
Basilica – Parlamento) che subisce una pressione verso l’alto per l’effetto stagionale. La
redditività in media continua a mantenersi tra il 5,5 e il 6,8%

11. Situazione del mercato pacchetti da investimento sia legati a
NPL che a alienazioni di investitori privati
Il mercato degli immobili legati a pacchetti NPL delle banche potrebbe subire una svolta, grazie
alla costituzione della Mark Bank, prima Bad Bank nazionale il cui scopo é quello di acquistare debiti
inesigibili garantiti da ipoteche dei maggiori istituti finanziari. La Mark Bank, autorizzata ad operare
dalla Commissione Europea in data 04/03/2016, a partire dal 21 marzo sta raccogliendo le adesioni
al suo sistema di acquisto da parte dei principali istituti finanziari ungheresi. A questo fine é stata
dotata di un capitale iniziale di 1 mld di €. Quest’ultimo verrà utilizzato per permettere alle banche di
liberarsi di posizioni incagliate, portando alle stesse maggiore liquidità e all`economia intera una
spinta verso migliori performance. Mark Zrt. Ripresenterà sul mercato gli immobili in pacchetti o
acquistabili come debiti o acquistabili come immobili liberi da ipoteche. Quindi si rivolgerà
presumibilmente ad investitori professionali e/o ad investitori privati. Attualmente l’operatività non é
stata completamente chiarita essendo ancora in fase iniziale.
Il mercato degli immobili alberghieri ha una redditività legata minore rispetto alle altre componenti del
mercato immobiliare, ma risulta essere in crescita. I dati del 2015 fanno registrare 15 nuovi Hotels,
per un totale di 800 nuove stanze. La crescita si nota nei numeri riguardanti il RevPar nella zona di
Budapest, che registra un +21% rispetto all`anno precedente, e nel Trevpar (al livello di 116 €) con un
+ 16% (CBRE). Il tasso di occupazione mostra un livello abbastanza alto, con un valore del 81%.
Questo mercato soffre anche della concorrenza degli appartamenti affittati a giornata che invece é un
mercato molto attivo dal punto di vista dell`investimento speculativo e che può raggiungere redditività
medie del 6% lordo. É allo studio da parte del governo ungherese l’introduzione di
un`imposta di probabili 1500 ft l`anno, se proprietario di almeno tre unità abitativi, se
affitterà tramite circuiti tipo AirBnb.

12. CONTATTI
ITL Group Kft é la società leader della consulenza agli italiani in Ungheria, specializzata
sul mercato magiaro dal 1995.
Nei quasi 20 anni di attività lo studio ha accompagnato oltre 500 società a capitale
italiano ad entrare sul mercato ungherese, sia sotto gli aspetti di
internazionalizzazione della produzione che di investimento produttivo o immobiliare.
A partire da Aprile 2015 sono disponibili sul nostro portale economico
www.economia.hu le elaborazioni del nostro centro studi attraverso l’Osservatorio
degli investimenti immobiliari italiani a Budapest
Per una breve presentazione dei servizi del gruppo prego visitare il nostro sito
www.itlgroup.eu
Per contatti e informazioni sul mercato immobiliare e con la divisione ITL Group Real
Estate
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