Dự án căn hộ

CỘNG HÒAXÃ HỘICHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độclập– Tự do–Hạnhphúc
---------------------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP
DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC
CHỦ ĐẦU TƢ: CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢN
ĐẤTPHƢƠNG NAM
ĐỊA ĐIỂM: Phƣờng Trƣờng Thọ, Quận Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh
Tp.HồChí Minh- Tháng 9 năm2017

CỘNG HÒAXÃ HỘICHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độclập– Tự do–Hạnhphúc
---------------------
THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU CHUNG CƢ CAO TẦNG KẾT HỢP
DỊCH VỤ VĂN PHÒNG THỦ ĐỨC
CHỦ ĐẦU TƢ
CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT
PHƢƠNG NAM
TRẦN NHƢ DƢƠNG
ĐƠN VỊ TƢ VẤN
CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ
DỰ ÁN VIỆT
NGUYỄN BÌNH MINH
Tp.HồChí Minh- Tháng 9năm2017

Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ Đức
MỤC LỤC
CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN ............................................................ 3
I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ.................................................................................................................. 3
I.2. Mô tả sơ bộ dự án....................................................................................................................... 3
I.3. Căn cứ pháp lý ............................................................................................................................ 3
CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH................................... 5
II.1. Tình hình kinh tế....................................................................................................................... 5
II.2.Tình hình xã hội ......................................................................................................................... 7
II.3. Thị trƣờng bất động sản ........................................................................................................... 8
CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ....................................................................... 14
III.1. Mục tiêu của dự án................................................................................................................ 14
III.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ ........................................................................................................ 14
CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ........................................................... 16
IV.1. Vị trí địa lý ............................................................................................................................. 16
IV.2. Địa hình .................................................................................................................................. 17
IV.3. Dân cƣ..................................................................................................................................... 17
IV.4. Giao thông.............................................................................................................................. 18
CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG......................................................... 19
V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng............................................................................................... 19
V.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ...................................................................................... 20
V.3. Kết luận.................................................................................................................................... 24
CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN......................................................................... 25
VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ................................................................................................... 25
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ.................................................................................................... 25
CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN PHƢƠNG ÁN TÀI CHÍNH............ 26
VII.1. Khái toán tổng mức đầu tƣ của dự án. .............................................................................. 26
VII.2. Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ của dự án. ............................................................................... 28
CHƢƠNG VIII :HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN ...........31
VIII.1. Doanh thu dự kiến dự án ................................................................................................... 31
VIII.2. Bảng Hiệu Quả Tài Chính................................................................................................. 36
VIII.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ................................................................................... 58
CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................ 59

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ
 Tên công ty :Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất
Phƣơng Nam
 Địachỉ : 56/12/2 Linh Đông, Khu phố 7, Phƣờng Linh Đông, Quận Thủ Đức, Tp.
HồChí Minh, ViệtNam.
 Mãsốthuế :0313973529
 Đại diệnphápluật : TrầnNhƣ Dƣơng
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Têndự án :Khu Cao ốc thƣơng mại, Vănphòngcho thuê và Căn hô ̣chung cƣ
ThủĐức.
 Địađiểm xâydựng :PhƣờngTrƣờngThọ, quận ThủĐức, TpHồ Chí Minh.
 Hìnhthức đầutƣ :Đầutƣ xâydựngmới.
I.3. Căn cứ pháp lý
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN ViệtNam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày29 tháng11 năm 2013củaQuốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đầutƣ số 67/2014/QH13 ngày26 tháng11 năm 2014 củaQuốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN ViệtNam;
 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN ViệtNam;
 Luật Kinh doanh Bất độngsản66/2014/QH13 ngày 25 tháng11 năm 2014 của Quốc Hội
nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật Nhà ở 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN ViệtNam;

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
28B Mai Thị Lự u,
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Website: www.duanviet.com.vn
Email:tuvan@duanviet.com.vn
 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tƣ xây dựng;
 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lƣợng và bảo trì công trình xây dựng;
 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tƣ xây dựng;
 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình;
 Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng;

CHƢƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƢỜNG TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
II.1. Tình hình kinh tế
Công nghiệp
Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) ƣớc tháng 8 tăng 0,81% so tháng trƣớc. Kết quả sản
xuất 4 ngành công nghiệp trọng điểm: ƣớc tháng 8 tăng 0,1% so với tháng trƣớc; tăng
2,8% so với tháng 8/2015. Tính chung 8 tháng tăng 7,1%, trong đó: ngành chế biến lƣơng
thực, thực phẩm tăng 12,1%; sản xuất hàng điện tử tăng 8,7%; hóa dƣợc cao su tăng 0,9%
và cơ khí chế tạo tăng 4,4%.
Chỉ số tiêu thụ toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tháng 7 tăng 3,1% so với tháng
trƣớc, tính chung 7 tháng đầu năm tăng 4,9%. Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng cao so
cùng kỳ: sản xuất sản phẩm điện tử; sản xuất máy móc, thiết bị khác; sản xuất đồ uống;
sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại…Một số ngành có chỉ số tiêu thụ tăng thấp: sản
xuất thuốc lá; dệt; da; xe có động cơ…
Chỉ số tồn kho toàn ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tại thời điểm 01/8 tăng 29,2% so
với cùng thời điểm năm trƣớc. Một số ngành có chỉ số tồn kho tăng: sản xuất giấy; in ấn;
sản xuất hóa chất; sản xuất thiết bị điện… Một số ngành có chỉ số tồn kho giảm: sản xuất
da; sản xuất sản phẩm từ khoáng phi kim loại; sản xuất sản phẩm từ kim loại đúc sẵn…
Vốn Đầu Tƣ
Tổng vốn đầu tƣ xây dựng cơ bản trên địa bàn thành phố 8 tháng ƣớc thực hiện 151.317 tỷ
đồng, tăng khá (9,6%) so với cùng kỳ năm trƣớc (8 tháng năm 2015 tăng 7,5%). Trong
đó:
Vốn đầu tƣ xây dựng thuộc ngân sách thành phố ƣớc thực hiện 10.689,8 tỷ đồng, tăng
1,8% so với cùng kỳ năm trƣớc (8 tháng năm 2015 tăng 4,6%). Cấp thành phố ƣớc thực
hiện 6.508,2 tỷ đồng, chiếm 60,9%; cấp quận huyện ƣớc thực hiện 4.181,6 tỷ đồng, chiếm
39,1%.
Tình hìnhcấpphépxâydựng nhà ở hộ dâncƣ

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Tính đến ngày 31/7, toàn thành phố đã cấp 32.921 giấy phép xây dựng và sửa chữa lớn, với diện
tích sàn 7.144 ngàn m2. Trong đó cấp cho xây dựng mới 32.538 giấy phép, với diện tích 7.108,3
ngànm2 và383 giấyphépsửachữalớn, với diện tích33,7 ngànm2.
So với cùng kỳ tăng 7% về giấy phép (+ 2.059 giấy phép) và tăng 16% về diện tích (+ 962 ngàn
m2).
Tình hìnhcấpphépđầutƣ nƣớc ngoài
Từ đầu năm đến ngày 15/8, 508 dự án có vốn nƣớc ngoài đƣợc cấp giấy chứng nhận đầu tƣ với
tổng vốnđăng kýđạt 708,9 triệuUSD. Trongđó, 100% vốn nƣớc ngoài 403 dự án, vốnđầutƣ đạt
346,4triệuUSD;liêndoanh99 dự án, vốnđầutƣđạt355,8triệuUSD.
Chiatheo lĩnh vực đầutƣ: ngành kinhdoanh bất độngsảndẫnđầu về vốnđăngkýđầutƣ với 15 dự
án, số vốn đạt 318,9 triệu USD (chiếm 45%); kế đến là ngành thƣơng nghiệp với 192 dự án, vốn
đầu tƣ 198,4 triệu USD (chiếm 28%); công nghiệp 27 dự án, vốn đầu tƣ 71 triệu USD (chiếm
10%);thôngtin vàtruyềnthông70 dự án, vốnđầutƣ 38,5 triệuUSD; hoạt độngchuyên môn khoa
học công nghệ 100 dự án, vốn đầu tƣ 25,2 triệu USD; xây dựng 21 dự án, vốn đầu tƣ 16,3 triệu
USD…
Chỉ sốgiá
Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 8 tháng đầu năm 2016 so cùng kỳ năm 2015 tăng 1,22% (năm
2013:2,98%; năm 2014:4,93%;năm 2015:0,66%).
Mức biếnđộnggiácụthể mộtsố nhóm hàngcóthayđổisothángtrƣớc:
 Nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống giảm -0,19% so tháng trƣớc, trong đó: nhóm
lƣơng thực không biến động, nhóm thực phẩm giảm -0,37%
 Nhóm giao thông giảm 2,40 % so tháng trƣớc, chủ yếu do tác động của hai lần giảm
giá xăng dầu ngày 20/7 và ngày 04/8, theo đó qua hai lần giảm giá bình quân giá
xăng và dầu diezel giảm 4,07%.
 Nhóm nhà ở, điện nƣớc, chất đốt, VLXD tăng 0,18% so tháng trƣớc, đây là nhóm có
chỉ số tăng nhẹ trong tháng, trong đó: xi măng tăng bình quân khoảng 10%, cát xây
dựng, đá xây dựng, sơn… tăng nhẹ; Giá nhà thuê bình quân tăng 0,71% so kỳ trƣớc;
giá nƣớc sinh hoạt tăng nhẹ 0,14%, còn lại các mặt hàng nhƣ sắt thép xây dựng, gạch

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
xây giảm nhẹ; Gas giảm bình quân 3,10%; Dầu hỏa giảm 0,64%; Điện sinh hoạt
giảm 1,65%..
 Nhóm giáo dục tăng 0,18% so tháng trƣớc, trong tháng 8/2016 một số trƣờng dân lập
đã điều chỉnh khung học phí mới cho khối phổ thông cơ sở và phổ thông trung học.
Dự kiến tháng 9, tháng 10 khi chính thức bƣớc vào năm học mới 2016 - 2017, học
phí mẫu giáo, học phí học nghề, trung cấp cao đẳng, đại học cũng sẽ đƣợc tiếp tục
điều chỉnh.
Tài Chính -NgânHàng
Tài chính:
Tổngthu cân đối ngânsách Nhà nƣớc 8 thángƣớc thực hiện197.792 tỷđồng, đạt 66,3% dự toán,
tăng9,9%socùngkỳ.
Tổngchi ngânsáchđịaphƣơng(trừ tạm ứng) 8 thángƣớc thực hiện30.172 tỷđồng, đạt 47,3% dự
toán,tăng10,7%socùngkỳ.
Chi đầutƣ xuyên17.486 tỷđồng, đạt 50,5% dự toán, tăng4,9% so cùngkỳ;trongđó, chi sự nghiệp
kinhtế2.327tỷđồng,đạt47,5% dựtoán,tăng27,7%;chisự nghiệpgiáo dụcđàotạo4.951tỷđồng,
đạt 53,9% dự toán, tăng 0,8%; chi sự nghiệp y tế 1.572 tỷ đồng, đạt 58,8% dự toán, giảm 10,2%;
chi quảnlýhànhchính3.167tỷđồng,đạt61,7% dựtoán.
Tíndụng ngânhàng
Tổng vốn huyđộngtrên địa bànthành phố đếnđầutháng8 đạt 1.678,7 ngàn tỷđồng, giảm 0,7%
so tháng trƣớc (chỉ số này của tháng trƣớc: +2,7%) và tăng 18% so với tháng cùng kỳ. Vốn huy
động của các Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần chiếm 54,7% tổng vốn huy động, tăng 16,3% so
tháng cùng kỳ. Vốn huy động bằng ngoại tệ chiếm 12,7%, giảm 2% so tháng cùng kỳ. Vốn huy
động VNĐ chiếm 87,3% tổng vốn huyđộng, tăng21,6% so thángcùng kỳ. Trongđó, tiền gửi tiết
kiệmchiếm53,7%tổngvốnhuyđộng,tăng14,0% so với thángcùngkỳ.
II.2.Tình hình xã hội
 Tội phạm kinh tế: Trong tháng đã phát hiện 99 vụ vi phạm kinh tế trong đó bao
gồm: buôn bán, vận chuyển hàng ngoại nhập lậu (09 vụ); mua bán hàng cấm
(39 vụ); kinh doanh hàng giả, vi phạm sở hữu công nghiệp (10 vụ); kinh doanh
hàng hóa không có hóa đơn chứng từ (22 vụ); kinh doanh trái phép, trốn thuế
(19 vụ. Thu giữ nhiều loại hàng hóa trị giá khoảng 7,4 tỷ đồng.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
 Trên lĩnh vực tội phạm môi trƣờng, đã lập biên bản xử lý 42 vụ vi phạm về gây
ô nhiễm môi trƣờng, xử phạt hành chính 15 vụ thu khoảng 1,2 tỷ đồng.
 Tội phạm hình sự: Công tác đấu tranh chống phạm pháp hình sự có 14/24 quận,
huyện đƣợc kéo giảm, trong đó có 07 loại án đƣợc kéo giảm gồm: giết ngƣời 03
vụ, cƣớp tài sản 08 vụ, giao cấu với trẻ em 03 vụ, cƣớp giật tài sản 67 vụ, chống
ngƣời thi hành công vụ 05, cƣỡng đoạt tài sản 03 vụ và phạm pháp khác 08 vụ.
Giải quyếtviệclàm
Trongtháng8/2016, hệ thốngđơn vị dịch vụ việc làm, các thành phầnkinhtế đãthu hút 24.792 lao
động đƣợc giải quyết việc làm, giảm 1,34% so với tháng trƣớc đó, số chỗ việc làm mới tạo ra là
10.205chỗlàm,tăng3,97%so vớithángtrƣớc.
Trong 8 tháng đầu năm 2016, số lƣợt lao động giải quyết việc làm là 220.034 lƣợt lao động đạt,
81,49%so với kế hoạch,sốchỗ việclàm mới tạo ralà87.681chỗlàm, đạt 70,14%so với kế hoạch.
Bảo hiểm thất nghiệp:
- Từ ngày01/7đến31/7,trênđịabànthànhphố có12.806laođộngđếnTrungtâm dịchvụ việclàm
thànhphố nộp hồ sơ hƣởngtrợ cấpthất nghiệp, số ngƣời nhận quyết định hƣởngtrợ cấpthất nghiệp
là11.638 ngƣời, số ngƣời đƣợc tƣ vấn - giới thiệu việc làm là13.062 ngƣời, số ngƣời đƣợc hỗ trợ
họcnghềlà2.003 ngƣời.
II.3. Thị trƣờng bất động sản
Theo Báo cáo của Savills, thị trƣờng bất độngsản TP.HCM trong quý 3/2016 khả quan ở hầu hết
các phân khúc. Trongđó, nổi bật tại phân khúc biệt thự và nhàliềnkề với lƣợng giao dịchđạt mức
kỷlục,tăng193%theo năm.
Nhucầutăng mạnhtạicácdựánhạngsang
Tổngmặt bằngchothuê khoảng1,160,000m2,tăng10% theoquý(QoQ) và22%theo năm(YoY)
docóthêm131,500m2 nguồncungmới vàkhoảng26,500m2 giảm từ các dự án dừng hoạtđộng.
Giáthuê trungbìnhtăng4% theo quý, chủ yếulà do hoạt độngtốt củaSaigon Centre vừamở lại và
dự ánmới AeonMall Bình Tân. Côngsuất thuê trung bình khoảng93%, ổnđịnhtheo quý và năm
trong đó trung tâm thƣơng mại công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý, khối đế bán lẻ giảm 3
điểmphầntrămcòntrungtâm báchhóa ổnđịnh.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Nguồn cung mới ở trung tâm đƣợc hấp thụ tốt mặc dù giá cao, phản ánh nhu cầu thực thuê trong
những dự ánhạngsangmới. Việc UnionSquare – một dự áncao cấptạm dừng hoạt độnglại phản
ánhtìnhhìnhcạnhtranhkhốcliệttại trungtâm.
Giaodịchđạt kỷlụctại phânkhúc biệtthự vànhàliềnkề
Theo đó, nguồncungsơ cấptại phân khúc nàyđạt khoảng3,800 căn, tăng19% theo quý và128%
theo năm. Cụ thể, 6 dự ánbiệt thự/nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cungcấp
thêm cho thị trƣờngsơ cấp khoảng1,100 căn. Lƣợng giao dịch tăng49% theo quý và 193% theo
năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới. Nhà liền kề chiếm 71% tổng lƣợng giao
dịch. Tỉ lệ hấpthụđạt32%, tăng7 điểm phầntrăm theo quý và8điểm phầntrămtheonăm.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Trong đó, quận 2 và 9 tiếp tục đạt tình hình hoạt động tốt nhất trong quý này, chiếm 51% tổng
lƣợng giao dịch. Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô thị tốt đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu
Đông. Những dự áncó chủđầutƣ uytín, giábánsảnphẩm hợplí vàđa dạngtiệních vẫnlànhững
yếutốchínhthuhút ngƣờimua.
Cùng với đó, lƣợng giao dịch về căn hộ hạng C cũngtăngđáng kể với tổng nguồncungsơ cấpđạt
hơn40,300 căn hộ trongtất cảcác phânkhúc. Mƣời một dự ánmới và giai đoạntiếptheo củamột
dự án hiện hữuđƣợc mở bán, cungcấphơn4,600 căn, giảm mạnh47% theo quý. Lƣợng giao dịch
đạt 7,500 căn, tăng7% theo quý và43% theo năm. Tỉ lệ hấp thụđạt 19%, tăng2 điểm phầntrăm
theo quý vàtheo năm nhờ vào tìnhhìnhhoạt độngtốt củaphânkhúc hạng A và hạngC. Hạng Acó
tỉ lệ hấpthụcao nhất với 34 phầntrăm. Lƣợng giao dịchcủaphânkhúc hạng C tăngmạnhkhoảng
15% theo quý. Trong quý 3/2016, lƣợng giao dịch của hạng B giảm 12% sau khi tăng 6 quý liên
tiếp.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Đƣợc biết thêm, từ quý 4/2016 đến năm 2018, dự kiến sẽ có hơn 50,000 căn hộ sẽ gia nhập thị
trƣờng.
Lƣợng khách quốc tế tăng trong mùa mƣa là câu chuyện tại phân khúc khách sạn, dẫn đến tổng
nguồncungđạt hơn15,400 phòngtừ 125 dự án, ổnđịnhtheo quý vàtăng8% theo năm. Đƣợc biết,
trongquý3/2016, một kháchsạn3 sao với 72 phòngtrở lại thị trƣờngsau khi hoàntất nângcấpsửa
chữa, trongkhi đó, một kháchsạn3 sao khác sửachữa54 phòng. Côngsuất cho thuê phòngxấpxỉ
65%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê phòng trung bình
xấp xỉ 1,829,000 đồng/phòng/đêm (82 USD/phòng/đêm), tăng9% theo năm nhƣng giảm 2% theo
quýdo giáthuêtrungbìnhcủa5sao giảm 2%theoquý.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Đặc biệt, trong8 thángđầu năm 2016, TP.HCM đón hơn3.1 triệulƣợt khách quốc tế, tăng26.5%
theo năm và chiếm 49% tổnglƣợng khách quốc tế đến Việt Nam. Từ quý 4/2016 đếnnăm 2018,
hơn2,800 phòng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhậpthị trƣờng. Trongđó, gần 600 phòngtừ 5 dự án
kháchsạn từ 3 đến4 sao đã hoạt độngtrong9 thángđầu năm 2016 vàđang xinchứng nhận hạng
sao.
Mặt bằngkhanhiếm đẩygiáthuê vănphòngtăng
Trong quý 3/2016, một dự án hạng C gia nhậpthị trƣờng và một tòa nhà hạng B tạm ngừng hoạt
động để nâng cấp sửa chữa. Tổng nguồn cung văn phòng đạt 1,580,000 m2, ổn định theo quý và
ngàycàng khanhiếm.
Nhìn chung, tình hình hoạt động tiếp tục tiến triển tốt do sự thiếu hụt nguồn cung mới. Công suất
trung bình tăng1 điểm phầntrăm theo quý và 5 điểm phầntrăm theo năm, đạt 98 phầntrăm. Giá
thuê trung bìnhtăng1% theo quý và5% theo năm. Trongđó, lƣợngtiêuthụchủ yếuđếntừ các dự
án hạng B và C, chiếm 97% tổng lƣợng tiêu thụ mới trong quý. Văn phòng hạng A có tình hình
hoạt động tốt nhất với giá thuê tăng 4% theo quý, đạt 1,070,000 đồng/m2/tháng (48
USD/m2/tháng).

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Cuối cùng, về phân khúc căn hộ dịch vụ trong quý 3 cũng rất khả quan với tổng nguồn cung đạt
khoảng4,540 căntừ 83 dự án, tƣơngđối ổnđịnhtheo quý, cụthể có 5 cănhộ từ một dự án hạngC
tại quậnPhúNhuậntrởlạithịtrƣờng. Đồngthời, nguồncungtăng4%theonăm.
Nhƣ vậy, cả ba phân khúc đều có tình hình hoạt động cải thiện so với quý trƣớc. Công suất thuê
trung bìnhtăng3 điểm phầntrăm theo quý và2 điểm phần trăm theo năm lên mức 84%, trong đó
hạngA và Blàhai phânkhúccócôngsuất tăngmạnhnhất.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Theo nhận định của Savills, giá thuê trung bình cải thiện kể từ quý 1/2016, đánh dấu sự hồi phục
sau banăm suy giảm liêntục. Giáthuê trung bìnhđạt 529,000 đồng/m2/tháng(24 USD/m2/tháng),
tƣơngđốiổnđịnhtheo quýnhƣngtăng2% theo năm.
Biệtthự và nhàliềnkề
Sáu dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của năm dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị
trƣờngsơ cấpkhoảng1.100 căn. Nguồncungsơ cấpđạt khoảng3.800 căn, tăng19% theo quý và
128% theo năm. Lƣợng giao dịchtăng 49% theo quý và 193% theo năm nhờ tình hình hoạt động
tốt củanhữngdự ánmới. Nhàliềnkề chiếm 71% tổnglƣợnggiao dịch. Tỉ lệ hấpthụđạt 32%, tăng
7 điểm phầntrăm theo quý và 8 điểm phầntrăm theo năm. Quận2 và 9 tiếptục đạt tìnhhình hoạt
độngtốt nhất trong quý này, chiếm 51% tổnglƣợng giao dịch. Hạ tầng phát triển và qui hoạch đô
thị tốt đã hỗ trợ tình hình bán hàng tại khu Đông. Những dự án có chủ đầu tƣ uy tín, giá bán sản
phẩm hợplí vàđadạngtiệníchvẫnlà nhữngyếutốchínhthuhút ngƣời mua
CHƢƠNG III: SỰ CẦN THIẾTPHẢI ĐẦU TƢ
III.1. Mục tiêu của dự án
Nhằm hòachung vào xuhƣớng phát triểnkinhtế vàthực hiệnchínhsáchcủaỦybanNhân
dân Quận Thủ Đức nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ
Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Namđãđẩy mạnh đầutƣ xây dựng khu nhàở
nhằm đónđầu nhucầuthị trƣờng và nhất là hƣớngtới những mục tiêuxã hội tốt đẹp. Công Ty Cổ
Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam luôn mong muốntạo nên
nhiềutổ ấm cho mọi ngƣời với vẻ đẹp sangtrọng, hiện đại. Khi dự ánđi vào khai thác sẽ đáp ứng
nhucầunhàở củangƣời dân vàsẽ gópphầnlàm đồngbộ hóaQuận ThủĐức. Songsongđó, dự án
cònđemlại nhiềulợi nhuậnchocôngty vàcơ hội việclàmchorất nhiều ngƣời.
Vì vậycó thể khẳngđịnhCông TyCổ PhầnĐầu Tƣ Xây DựngKinh DoanhBất Động Sản
Đất Phƣơng Nam thực hiện dự án khôngchỉ vì yếutố kinhtế màcònluôn hƣớng tới những mục
tiêucóýnghĩaxã hộithiếtthực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tƣ
Trong nhiều năm qua, nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng. Đặc
biệt, tại Tp. Hồ Chí Minh, nhucầu về nhàở đanglà vấnđề rất bức thiết của ngƣời dân. Với dânsố

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
trên8 triệu ngƣời, việc đáp ứngđƣợc quỹ nhà ở cho toàn bộ dâncƣ đô thị không phải là việc đơn
giản.
Trƣớc tìnhhìnhđó, cầnthiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạnchế sự giatăng dân
số, đặc biệt làgiatăngdânsố cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấutrúc vàtái bố trí dâncƣ hợplý, đi
đôivới việccảitạo xây dựng hệthốnghạtầngkỹthuật đểđápứngđƣợc nhucầucủaxãhội.
Vì vậy, việc đầu tƣ xây dựng Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ
chung cư Thủ Đứccủa Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất
Phƣơng Nam là một trong những định hƣớng đầu tƣ đúng đắn, đáp ứng đƣợc nhu cầu của thị
trƣờng.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
CHƢƠNG IV: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNGĐẦU TƢ
IV.1. Vị trí địa lý
Khu Cao ốc thƣơng mại, Văn phòng cho thuê và Căn hô ̣chung cƣ Thủ Đức đƣợc xây dựng tại
phƣờngTrƣờngThọ, quậnThủ Đức, TpHCM.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Hình:Bảnđồ Quận ThủĐức(Thànhphố Hồ Chí Minh)
IV.2. Địa hình
TPHCM nằm trong vùng chuyển tiếp từ vùng đồi núi Đông Bắc đến vùng đồng bằng sông Cửu
Long. Căn cứ vào bản đồ địa hình của TPHCM, nhìn chung, TP có địa hình tƣơng đối phẳng và
thấp với một số gò triền phía Tây Bắc vàĐông Bắc, cao độ mặt đất có khuynh hƣớnggiảm dầntừ
phía TâyBắc về phíaNam và ĐôngNam.
Khu vực địa hình dạng gò triền lƣợnsóng phânbố phần lớnở các huyện Củ Chi, Hóc Môn, quận
12, phíaBắc quận Thủ Đức, quận9, phíaBắc huyện BìnhChánh. Cao độ mặt đất thayđổi 4- 32m;
trongđó, vùngcócaođộ4-10mchiếm khoảng19% tổngdiệntíchtự nhiên; vùngcócaođộtrên10
mchiếm11%tổngdiệntíchtự nhiên.
Khu vực địahình dạngphẳngthấpphân bố ở các quậnnội thànhhiệnhữu, phầnđất củahuyện Hóc
Môn, quận 12 và quận Thủ Đức nằm dọc theo sông Sài Gòn và phần đất phía Nam huyện Bình
Chánh. Caođộmặtđấtthayđổi2-4m;chiếm khoảng15%tổng diệntíchtự nhiên.
IV.3. Dân cƣ
Dân số: 48 455.899
Mật độ dân số: 9.546 ngƣời/km2
Việc phân bốdâncƣtrênđịabànquậnThủĐứcchiathành5 khu ởtậptrung:
o Khu ở 1: phía Đông Bắc gồm phƣờng Linh Xuân, phƣờng Linh Chiểu và
phƣờng Linh Trung. Khu dân cƣ này tập trung chủ yếu là dân cƣ hiện hữu thấp
tầng. Định hƣớng xen cài chung cƣ trung - cao tầng dọc theo tuyến metro.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Khuyến khích phát triển các khu phức hợp thƣơng mại dịch vụ - văn phòng kết
hợp căn hộ tại các khu đất chuyển đổi chức năng công nghiệp. Quy mô diện tích
1234,38 ha (kể cả Đại học Quốc gia), dân số dự kiến 140.000 ngƣời.
o Khu ở 2: phía Đông Nam gồm phƣờng Trƣờng Thọ và phƣờng Bình Thọ, gồm
khu biệt thự thấp tầng hiện hữu cải tạo trong khu làng Báo chí cũ. Định hƣớng
chuyển đổi chức năng phức hợp thƣơng mại dịch vụ - căn hộ hiện đại dọc theo
xa lộ Hà Nội và đƣờng vành đai phía Đông. Diện tích 620,5 ha, dân số dự kiến
90.000 ngƣời.
o Khu ở 3: phía Tây Nam gồm phƣờng Hiệp Bình Chánh và phƣờng Hiệp Bình
Phƣớc. Khu dân cƣ này chủ yếu đƣợc quy hoạch xây dựng mới, đa dạng chức
năng ở: thấp tầng phía trong và cao tầng phía bờ sông Sài Gòn. Diện tích 1412,3
ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 110.000 ngƣời.
o Khu ở 4: phía Tây Bắc gồm phƣờng Bình Chiểu và phƣờng Tam Bình, chủ yếu
khu dân cƣ thấp tầng, có thể xen cài chung cƣ cao đến 12 tầng dọc Tỉnh lộ 43,
diện tích 758,7 ha (kể cả sông Sài Gòn), dân số dự kiến 105.000 ngƣời.
o Khu ở 5: khu trung tâm gồm các phƣờng Linh Tây, phƣờng Linh Đông và
phƣờng Tam Phú. Khu vực này gồm dân cƣ hiện hữu phía Bắc tập trung chủ
yếu nhà thấp tầng và khu dân cƣ mới phía Nam có thể xen cài chung cƣ cao
tầng. Diện tích 739 ha, dân số dự kiến 100.000 ngƣời.
IV.4. Giao thông
- Các tuyến đƣờng chính trên Quận Thủ Ðức là: Quốc lộ 1A, Xa Lộ Hà Nội, Quốc lộ
13, Quốc Lô 1K, Võ Văn Ngân, Kha Vạn Cân, Ðặng Văn Bi, Tỉnh Lộ 43, Linh Ðông,
Ngô Chí Quốc, Lê Thị Hoa, Hoàng Diệu 2.....
Đƣờng sắt quốc gia chạy qua quận Thủ Đức đang đƣợc nâng cấp, kể cả ga Bình Triệu, ga Sóng
Thần, tạocho ThủĐứcthêm mộtlợithế quantrọngđểpháttriểnkinhtế– xãhội.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG
V.1. Đánh giá tác động môi trƣờng
V.1.1. Giới thiệu chung
Mục đíchcủacôngtác đánh giátác động môi trƣờngKhu nhà ở vàchungcƣ Thành Thủy
làxem xét đánh giá nhữngyếutố tíchcực vàtiêucực ảnh hƣởngđến môi trƣờngtrong khucănhộ
và khu vực lâncận, để từ đó đƣaracác giải pháp khắc phục, giảm thiểuô nhiễm để nâng cao chất
lƣợng môi trƣờng hạnchế những tác độngrủi ro cho môi trƣờng vàcho chính Thành Thủy khi dự
ánđƣợc thựcthi,đáp ứngđƣợc các yêucầu về tiêuchuẩnmôitrƣờng.
V.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quyđịnhvàhƣớng dẫnsauđƣợc dùng đểtham khảo
- Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005.
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trƣờng;
- Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày
18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động
môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.
- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng
khu công nghiệp.
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trƣờng bắt buộc áp dụng.
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
- Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005.
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi
trƣờng.
V.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng
Việcthựcthi dự ánsẽ ảnhhƣởngnhấtđịnhđếnmôitruờngxungquanhkhunhà ở vàchung
cƣ Thành Thủycũng nhƣ khu vực lâncận, tác động trực tiếp đến môi trƣờngsống của ngƣời dân
trong khucănhộ này. Chúngta có thể dự báo đƣợc những nguồntác động đếnmôi trƣờngcó khả
năngxảyratrongcác giai đoạnkhác nhau:
V.2.1. Giai đoạnxâydựng dự án
Nguồngốcônhiễm
+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu
xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị
cũng nhƣ các phƣơng tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trƣờng sẽ gây ra tiếng
ồn.
+ Tác động của nƣớc thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nƣớc thải sinh hoạt của công nhân
xây dựng. Lƣợng nƣớc thải này tuy không nhiều nhƣng cũng cần phải đƣợc kiểm soát
chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nƣớc mặt, nƣớc ngầm.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá
trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh
trong giai đoạn này nếu không đƣợc quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi
theo nƣớc mƣa gây tắc nghẽn đƣờng thoát nƣớc và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở
đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ đƣợc tái sử dụng làm vật liệu
san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lƣợng công nhân không nhiều cũng sẽ đƣợc thu
gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay.
Các biện phápnhằmgiảm thiểuô nhiễm

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Phun nƣớc làm ẩm các khu vực gây bụi nhƣ đƣờng đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mƣa, nƣớc chảy tràn, bố trí ở cuối
hƣớng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tƣợng gió cuốn để không ảnh hƣởng toàn
khu vực.
Tận dụng tối đa các phƣơng tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động
gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên.
Cung cấp đầy đủ các phƣơng tiện bảo hộ lao động cho công nhân nhƣ mũ, khẩu
trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hƣởng tiếng ồn tại khu vực công trƣờng xây dựng. Các máy
khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h.
Chủ đầu tƣ đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu
cầu sau:
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh đƣợc xây dựng đủ cho số lƣợng công nhân cần
tập trung trong khu vực.
Rác sinh hoạt đƣợc thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.
Có bộ phận chuyên trách để hƣớng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh
môi trƣờng, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
V.2.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng
Nguồngốcônhiễm:
+ Ô nhiễm không khí:
Khí thải của các phƣơng tiện:
Với qui mô 186 căn hộ các loại, có thể tập trung 950 dân cùng lúc, do đó các
phƣơng tiện vận chuyển ƣớc tính khoảng 370 xe máy các loại. Khí thải của các
phƣơng tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải
lƣợng các chất ô niễm trong không khí.
Khí thải từ quá trình đun nấu bếp gia đình:
Nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải của lò nấu bếp gia đình đƣợc tính trên
cơ sở tải lƣợng các chất ô nhiễm và lƣu lƣợng khí thải. Khu dân cƣ có 186 căn hộ, dân
cƣ đang sinh sống hiện nay ở khu vực này chủ yếu là dùng gas. Trung bình mỗi hộ sử
dụng 1 bình gas 12kg/tháng. Nhƣ vậy, lƣợng gas tiêu thụ khoảng 2,232kg gas/tháng.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi. NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp
phần gây ô nhiễm môi trƣờng không khí.
+ Ô nhiễm tiếng ồn:
Nguồn ồn phát sinh ồn là do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của dân cƣ.
+ Ô nhiễm nƣớc thải:
Nƣớc thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu
cơ, các chất dinh dƣỡng và vi sinh. Nồng độ các chất ô nhiễm trong nƣớc thải sinh
hoạt nhƣ sau:
Nƣớc mƣa chảy tràn: Vào mùa mƣa, nuớc mƣa chảy tràn qua khu vực sân bãi
có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đƣa xuống hệ thống thoát nƣớc,
làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nƣớc tiếp nhận.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn
giản, chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy nhƣ rau quả phế thải, thực phẩm dƣ thừa
và khoảng 40% là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẽo, thủy tinh…). Chất thải rắn sinh
hoạt tính trung bình 0.5 kg/ngƣời/ngày. Khối lƣợng chất thải rắn sinh hoạt tại khu dân
cƣ sẽ khoảng 475kg/ngày.
Chất thải nguy hại: Chất thải nguy hại là các chất thải cần có biện pháp quản lý
đặc biệt. Trong quá trình dân cƣ sinh sống, xe cộ sẽ cần phải bảo trì, thay dầu nhớt. Do
đó nhất thiết phải có một cơ sở sửa chữa xe chuyên nghiệp với biện pháp thu gom,
quản lý triệt để nguồn chất thải này. Tuy nhiên, lƣợng chất thải này có số lƣợng ít và
không thƣờng xuyên, nên có thể thu gom dễ dàng.
Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trƣờng xanh cho khu ở, dự án sẽ
dành... diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ đƣợc trồng trong những vƣờn
chung và dọc các đƣờng phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác
dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trƣờng.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phƣơng tiện vận chuyển:
Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết
kiệm năng lƣợng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối
lƣu tự nhiên có hổ trợ của đối lƣu cƣỡng bức.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hƣớng gió chủ
đạo trong năm, bố trí của theo hƣớng đón gió và của thoát theo hƣớng xuôi gió.
Quá trình thông thoáng cƣỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói
cao. Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai
mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu gia đình:
Đối với hộ gia đình: Các lò đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông
thoáng, các bình gas đƣợc đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất
cẩn gây ra.
Đối với Ban quản lý khu dân cƣ: Cần tuyên truyền giáo dục, thƣờng xuyên nhắc
nhở ngƣời dân cẩn thận khi sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an toàn đối với các bình gas
của đơn vị cung cấp gas cho hộ gia đình.
+ Giảm thiểu tiếng ồn :
Ban quản lý khu dân cƣ sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủ
nghe để khỏi làm phiền lòng mọi ngƣời xung quanh, đồng thời cấm hẳn những hoạt
động vui chơi giải trí gây ồn ào quá 22 giờ.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải:
Nƣớc thải của khu dân cƣ Thành Thủy sẽ đƣợc xử lý từ nƣớc thải nhà vệ sinh
sang bể tự hoại.
Nƣớc thải sau này đƣa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 –
mức I, trƣớc khi thải ra môi trƣờng.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải rắn:
Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời
giảm thiểu tác động xấu đến môi trƣờng, Ban quản lý khu dân cƣ sẽ thực hiện chu đáo
chƣơng trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phƣơng tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất
thải rắn sinh hoạt.
Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ đƣộc tái
sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ đƣợc hợp
đồng các đơn vị khác để xử lý.
Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nƣớc thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp
đồng với Công ty Dịch vụ Môi trƣờng Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý
tập trung.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, đƣợc quản lý và
xử lý theo đúng quy định của Nhà nƣớc, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy
hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tƣớng Chính phủ.
V.3. Kết luận
Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đƣa dự án vào sử
dụng ít nhiều cũng làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng khu vực. Nhƣng Công Ty Cp Đầu
Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam đã cho phân tích nguồn
gốc gây ô nhiễm và đƣa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo
đƣợc môi trƣờng sống của dân cƣ trong vùng dự án đƣợc lành mạnh, thông thoáng và
khẳng định dự án mang tính khả thi về môi trƣờng.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN
VI.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ xây dựng nhà máy đƣợc lập dựa trên các
phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây :
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc
Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008;
 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng;
 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lƣợng công trình xây dựng;
 Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công
trình;
 Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng về việc
công bố Suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2014.
 Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng
dự toán và dự toán công trình.
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ̣
án “Khu Cao ốc thƣơng mại , Văn phòng cho thuê và Căn hô ̣chung cƣ Thủ Đức” , làm
cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.
DiệnTíchKhối ChínhCủaDự Án
PHÂN KHU TRONG TÒA NHÀCHÍNH
1 Khucănhộ
1.1 Ở
1.2 Hànhlang,cầuthangcôngcộng

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
2 Khuthƣơngmại dịch vụ
3 Khuhầnxe
Tổngcộng (m²)
Tổng mức đầu tƣ của dự án là 813.505.057 đồng bao gồm: Chi phí xây dựng
và lắp đặt, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây
dựng; Chi phí con giống; Chi phí đất; Chi phí đƣờng dây điện; Dự phòng phí (bao gồm
trả lãi vay trong thời gian xây dựng); và các khoản chi phí khác.
CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ
ÁNPHƢƠNG ÁN TÀI CHÍNH
VII.1. Khái toán tổng mức đầu tƣ của dự án.
STT Nội dung ĐVT Sốlƣợng Đơngiá
Thànhtiền
(1.000đồng)
I Chi phí xâydựng 526.724.100
1 Khối nhàchính m²
2 Nhàbảo vệ m²
3 Trạm biến áp m²
4 Sânđƣờng m²
5 Côngviêncâyxanh m²
6 Cổngvà hàngrào bảo vệ md
II Chi phí thiếtbị

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Thànhtiền
(1.000đồng)
1 Trạm biến áp Trạm 1 684.000
2 Bànghế Banquảntrịchungcƣ Cơ số 1 80.000
III Chi phí quảnlýdự án Gxdtb/1,1*1,266%*1,1
IV
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây
dựng
1
Chi phí khảo sát địa hình TL
1/500
ha 0,959 50.000
2 Chi phílậpdự ánđầutƣ Gxdtb/1,1*0,194%*1,1
3 Chi phíthiết kế bản vẽthicông Gxd/1,1*1,812%*1,1
4 Chi phíthẩm trathiết kế BVTC Gxd/1,1*0,064%*1,1
5
Chi phí thẩm tra dự toán công
trình
Gxd/1,1*0,059%*1,1
6
Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng
Gxd/1,1*0,044%*1,1
7
giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết
bị
Gxd/1,1*0,287%*1,1
8
Chi phí giám sát thi công xây
dựng
Gxd/1,1*0,995%*1,1
9
Chi phí giám sát thi công lắp đặt
thiếtbị
Gxd/1,1*0,675%*1,1
V Chi phí khác

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Thànhtiền
(1.000đồng)
1 Thẩmtraphê duyệt, quyếttoán Gxdtb/1,1*0,228%
2 Kiểmtoán Gxdtb/1,1*0,315%*1,1
3
Chi phí chuyển nhƣợngquyềnsử
dụngđất
m² 9.589 18.000
VI Chi phí dự phòng
1
Dự phòng cho yếu tố phát sinh
(5%)
2
Dự phòng cho yếu tố trƣợt giá
(TT:7%)
Tổngcộng
VII.2. Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ của dự án.
STT Nội dung
Thànhtiền
(1.000đồng)
Nguồn vốn
Tự có Vaytíndụng
I Chi phí xâydựng
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
5 Côngviêncâyxanh

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
STT Nội dung
Thànhtiền
(1.000đồng)
Nguồn vốn
6 Cổngvà hàngrào bảo vệ
1 Trạm biến áp
2 Bànghế Banquảntrịchungcƣ
III Chi phí quảnlýdự án
IV Chi phí tƣ vấnđầutƣ xâydựng
1 Chi phí khảosát địahìnhTL 1/500
2 Chi phílậpdự ánđầutƣ
3 Chi phíthiết kế bản vẽthicông
4 Chi phíthẩm trathiết kế BVTC
5 Chi phíthẩm tradựtoáncôngtrình
6
giá hồ sơ dự thầu thi công xây
dựng
7
giá hồsơ dự thầumuasắmthiết bị
8 Chi phí giám sát thi côngxâydựng
9
Chi phí giám sát thi công lắp đặt
thiếtbị
V Chi phí khác
1 Thẩmtraphê duyệt, quyếttoán

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
STT Nội dung
Thànhtiền
(1.000đồng)
Nguồn vốn
2 Kiểmtoán
3
Chi phí chuyển nhƣợng quyền sử
dụngđất
1
Dự phòng cho yếu tố phát sinh
(5%)
2
Dự phòng cho yếu tố trƣợt giá
(TT:7%)
Tổngcộng
STT Cấutrúc vốn(1.000đồng)
1 Vốntựcó(huy động)
2 Vốnvay Ngânhàng
Tỷtrọngvốnvay
Tỷtrọngvốnchủsởhữu

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
CHƢƠNG VIII :HIỆU QUẢ KINH TẾ TÀI CHÍNH KHI
THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Doanh thu dự kiến dự án
1. Dự kiến nguồn doanh thu của dự án.
 Dự ánchủyếuthutừcác nguồn:từ báncănhộ, chothuê khuthƣơng mại dịchvụ và hầm để
xe.
 Riêngchi phí hoạt độngcủachungcƣ đƣợc cânđối thuchi, dự án khôngđặt yêucầu về lợi
nhuận.
Bảngtổng hợp diệntíchkhốichínhcủadự án
PHÂN KHU TRONG TÒA NHÀCHÍNH
1 Khucănhộ
1.1 Ở
1.2 Hànhlang,cầuthangcôngcộng
2 Khuthƣơngmại dịch vụ
3 Khuhầnxe
Tổngcộng (m²)
 Nămthứ 1:Bán10.659m².
 Nămthứ 4:Bán13324m².
 Nămthứ 5:Bán2.665 m².

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
2. Dự kiến đầu vào của dự án.
Cácchi phí đầuvào củadự án % Khoảnmục
1 Chi phí quảngbásảnphẩm doanhthu
2 Diệntíchcănhộ
m² khucănhộ(đãtrừ hầm xe và
khuthƣơngmại dịchvụ)
3 Diệntíchkhuthƣơngmại dịchvụ m²sànxâydựngkhốichính
4
Diện tích hành lang, công cộng
trongnhà
m² khucănhộ(đãtrừ hầm xe và
khuthƣơngmại dịchvụ)
5 Diệntíchhầm đểxe m²(1tầnghầm)
6 Chi phílãi vay theobảngKế hoạchtrảnợ
7 Lƣơngcánbộtheo dõiđiềuhành
- Quảnlý Chi phí Quảnlýdự án
- Nhânviên Chi phí Quảnlýdự án
8 Doanhsố bánhàngnămthứ 1
11
Chi phí cho thuê khu thƣơng mại -
dịch vụ
Đồng/m²/tháng
12 Chi phíchothuê hầmđể xe Đồng/m²/tháng
Chế độthuế %
1 Thuế TNDN 20%

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
3. Phƣơng án vay.
- Sốtiền :527.408.100.000đồng.
- Thời hạn :05năm (60tháng).
- Ânhạn:khôngânhạn.
- Lãi suất, phí : Tạm tínhlãisuất11%/năm(tùytừngthờiđiểmtheolãisuất ngânhàng).
- Tài sảnbảođảm tíndụng: thếchấptoànbộtàisảnhìnhthànhtừ vốnvay.
Lãi vay, hìnhthứctrảnợ gốc
1 Thời hạntrảnợ vay 05 năm
2 Lãi suất vaycốđịnh 11,0% /năm
3 Chi phísử dụngvốnchủsở hữu(tạmtính) 8% /năm
4 Chi phísử dụngvốnbìnhquânWACC 9,94% /năm
5 Hìnhthức trảnợ: 1
(1:trảgốcđều;2:trảgốc vàlãi đều;3:theo nănglựccủadự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quânđƣợc tính trêncơ sở tỷ trọng vốn vay là 64,83%; tỷtrọng vốn
chủ sở hữu là 35,17%; lãi suất vay trung hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính
8%/năm.
4. Các thông số tài chính của dự án.
a) Kế hoạch hoàntrả vốnvay.
Kết thúc năm đầutiên phải tiếnhànhtrảlãi vay vàtrảnợ gốc thời giantrảnợ trong vòng5 năm
củadự án, trungbìnhmỗi năm trả117-163tỷđồng. Theo phântíchkhảnăngtrảnợ củaphụlụctính
toáncho thấy, khảnăngtrảđƣợc nợ làrất cao, trung bình dự áncó khả năngtrảđƣợc nợ, trung bình
khoảng198,2%trảđƣợc nợ.
b) Khả nănghoànvốnvà thờigianhoànvốngiảnđơn.
Khả năng hoàn vốn giảnđơn: Dự ánsẽ sử dụng nguồnthu nhậpsauthuế và khấu hao cơ bản
củadự ánđể hoàntrảvốnvay.
KN hoànvốn=(LNsauthuế+khấuhao)/Vốnđầutư.

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Theo phântích khả năng hoàn vốn giản đơncủadự án(phần phụlục) thì chỉ số hoàn vốncủa
dự ánlà2,04 lần, chứngtỏ rằngcứ 1 đồng vốnbỏ rasẽ đƣợc đảm bảo bằng2,04 đồngthunhập. Dự
áncóđủkhảnăngtạo vốncaođểthực hiệnviệc hoànvốn.
Thời gianhoàn vốn giảnđơn(T): Theo (Bảngphụlục tínhtoán) tanhậnthấyđếnnăm thứ 3 đã
thu hồi đƣợc vốn vàcó dƣ, do đó cần xác địnhsố thángcủa năm thứ 2 để xác địnhđƣợc thời gian
hoànvốnchínhxác.
Sốtháng=Sốvốnđầutưcònphảithuhồi/thunhậpbìnhquânnămcódư.
Nhƣ vậythời gianhoàn vốncủadự ánlà1 năm9thángkể từ ngàyhoạtđộng.
c) Khả nănghoànvốnvà thờigianhoànvốncóchiếtkhấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốnđƣợc phântích cụ thể ở bảng phụ lục tínhtoáncủa dự
án. Nhƣ vậyPIp =1,58chotathấy,cứ 1đồngvốn bỏrađầutƣsẽđƣợcđảm bảo bằng1,58đồngthu
nhậpcùngquyvề hiện giá,chứngtỏ dự áncóđủkhả năngtạo vốnđểhoàntrả vốn.
Thời gianhoàn vốncóchiết khấu(Tp) (hệsốchiếtkhấu9,94%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 4 đã hoàn đƣợc vốn và có dƣ. Do đó ta cần xác
địnhsốthángcầnthiếtcủanămthứ 3.
Kếtquảtínhtoán: Tp=2 nămtínhtừ ngàyhoạtđộng.
d) Phântíchtheophươngpháp hiệngiáthuần(NPV).
Trongđó:
+ P:Giátrịđầutƣcủadự ántạithờiđiểm đầunăm sảnxuất.
+ CFt : Thu nhậpcủa dự án= lợi nhuậnsauthuế+ khấuhao.
Hệsốchiết khấumongmuốn9,94%/năm.
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
Theo bảng phụ lục tínhtoán NPV = 426.019.507.000 đồng. Nhƣ vậy chỉ trong vòng 10 năm
của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt đƣợc sau khi trừ giá trị đầu tƣ qui về hiện giá thuần là:
426.019.507.000đồng>0chứngtỏdự áncó hiệuquảcao.
e) Phântíchtheotỷsuất hoànvốn nội bộ(IRR).
Theo phân tích đƣợc thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR =
16,94%>9,94% nhƣ vậyđâylàchỉsốlýtƣởng,chứngtỏ dự áncókhảnăngsinhlời.

VIII.2. BẢNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Bảng1: Khấuhao hàng năm củadự án:
TT Chỉ tiêu
Giátrị tài sản
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
1 2
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
1 Trạm biến áp
2
Bàn ghế Ban quản trị
chungcƣ
IV
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ
xâydựng
1
Chi phí khảo sát địa hình
TL 1/500
3
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
4
Chi phí thẩm tra thiết kế
BVTC

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
1 2
5
Chi phí thẩm tra dự toán
côngtrình
6
Chi phí lập hồ sơ mời thầu,
đánh giá hồ sơ dự thầu thi
côngxâydựng
7
đánh giá hồ sơ dự thầu
muasắmthiếtbị
8
Chi phí giám sát thi công
xâydựng
9
lắpđặt thiết bị
V Chi phí khác
1
Thẩm tra phê duyệt, quyết
toán
2 Kiểmtoán
3
Chi phí chuyển nhƣợng
quyềnsử dụngđất
1
Dự phòng cho yếu tố phát
sinh(5%)
2
Dự phòngcho yếutố trƣợt
giá(TT:7%)
Tổngcộng

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
3 4
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
1 Trạm biến áp
2
chungcƣ
IV
xâydựng
1
TL 1/500
3
công
4 Chi phí thẩm tra thiết kế

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
3 4
BVTC
5
côngtrình
6
côngxâydựng
7
muasắmthiếtbị
8
xâydựng
9
V Chi phí khác
1
toán
2 Kiểmtoán
3
1
sinh(5%)
2
giá(TT:7%)

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
3 4
Tổngcộng 813.505.057 110.028.601 110.028.601
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
5 6
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
1 Trạm biến áp
2
chungcƣ
IV
xâydựng
1
TL 1/500

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
5 6
2 Chi phílập dự ánđầutƣ
3
công
4
BVTC
5
côngtrình
6
côngxâydựng
7
muasắmthiếtbị
8
xâydựng
9
V Chi phí khác
1
toán
2 Kiểmtoán
3

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
5 6
1
sinh(5%)
2
giá(TT:7%)
Tổngcộng
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
7 8
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
1 Trạm biến áp

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
7 8
2
chungcƣ
IV
xâydựng
1
TL 1/500
3
công
4
BVTC
5
côngtrình
6
côngxâydựng
7
muasắmthiếtbị
8
xâydựng
9

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
7 8
V Chi phí khác
1
toán
2 Kiểmtoán
3
1
sinh(5%)
2
giá(TT:7%)
Tổngcộng

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
9 10
1 Khối nhàchính
2 Nhàbảo vệ
3 Trạm biến áp
4 Sânđƣờng
1 Trạm biến áp
2
chungcƣ
IV
xâydựng
1
TL 1/500
3
công
4
BVTC

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh
TT Chỉ tiêu
tínhkhấu hao
(1.000đồng)
Năm
khấu
hao
Năm hoạt động
9 10
5
côngtrình
6
côngxâydựng
7
muasắmthiếtbị
8
xâydựng
9
V Chi phí khác
1
toán
2 Kiểmtoán
3
1
sinh(5%)
2
giá(TT:7%)
Tổngcộng

Tel: 028 3910 6009
Phone: 0918 755 356
P.ĐaKao, Q.1,
TP.Hò Chí Minh

Bảng2: Doanhthucủadự án.
TT KHỎAN MỤC Năm
2017 2018 2019 2020 2021
1 2 3 4 5
I Tổng doanhthu hằng năm ngànđồng
1 Thutừ báncănhộ
- Sốlượng m²
- Đơngiá ngànđồng
2
Thu từ cho thuê khu thƣơng mại
-dịch vụ
- Sốlượng m²
3 Thutừchothuê hầm xe
- Sốlượng m²
II Tổngchi phí hằng năm ngànđồng

---------------------------------------------------------------------------
Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh
1 Chi phí quảngbásảnphẩm 0,5%
2
Chi phí quảnlýkhu thƣơngmại -
dịch vụ- hầm xe
30%
3 Chi phí bảotrìthiếtbị 5,0%
4 Chi phílãi vay ""
III Lợi nhuậntrƣớcthuế
IV Thuế TNDN
V Lợi nhuậnsauthuế
TT KHỎAN MỤC Năm
2022 2023 2024 2025 2026
I Tổng doanhthu hằng năm ngànđồng
1 Thutừ báncănhộ
- Sốlượng m²

---------------------------------------------------------------------------
2
Thu từ cho thuê khu thƣơng mại
-dịch vụ
- Sốlượng m²
3 Thutừchothuê hầm xe
- Sốlượng m²
II Tổngchi phí hằng năm ngànđồng
1 Chi phí quảngbásảnphẩm 0,5%
2
Chi phí quảnlýkhuthƣơngmại -
dịch vụ- hầm xe
30%
3 Chi phí bảotrìthiếtbị 5,0%
4 Chi phílãi vay ""
III Lợi nhuậntrƣớcthuế
IV Thuế TNDN

---------------------------------------------------------------------------
V Lợi nhuậnsauthuế

Bảng3: Kế hoạchtrảnợ hàng nămcủadự án.
TT Khoảnmụctrảnợ
Mứctrả nợ hàng năm–1.000đồng
1 Dƣ nợ gốcđầukỳ
2 Trảnợ gốchằngnăm
3 Kếhoạchtrả nợlãi vay(11%/năm)
4 Dƣ nợgốccuối kỳ
Bảng4: Mứctrảnợ hàng nămtheo dự án.
TT Khoảnmụctrảnợ
Mứctrả nợhàng nămtheodự án(năm) –1.000 đồng
1 2 3 4 5
I Sốtiềndự ándùngtrảnợ
1 Lợinhuậndùngtrảnợ
2 Khấuhaodùngtrảnợ
II Dƣ nợcuốikỳ

---------------------------------------------------------------------------
III Khảnăngtrảnợ(%)

---------------------------------------------------------------------------
Bảng5:Phântíchkhảnăng hoànvốngiảnđơncủadự án.
Năm
Vốnđầutƣ
(1.000đồng)
LN sauthuế Khấuhao Thunhập Chênhlệch
Thứ1
Thứ2
Thứ3
Thứ4
Thứ5
Thứ6
Thứ7
Thứ8
Thứ9
Thứ10
Cộng

---------------------------------------------------------------------------
Khảnăng hoànvốn=(LN sauthuế+ KHCB)/ Vốnđầutƣ= 2,04
Thời gianhoàn vốn:1 năm 9 tháng
Bảng6:Phântíchkhảnăng hoànvốncóchiếtkhấucủadự án
Năm Vốnđầutƣ LN sauthuế Khấuhao Thunhập
Suấtchiết
khấu
i=9,94%
Hiệngiávốn
đầutƣ
Hiệngiáthu
nhập
Chênhlệch
Thứ1
Thứ2
Thứ3
Thứ4
Thứ5
Thứ6
Thứ7
Thứ8
Thứ9

---------------------------------------------------------------------------
Thứ10
Khảnăng hoànvốncóchiết khấu= 1,58
Thời gianhoàn vốn: 2năm 0,2 tháng.
Bảng7: Tính toánphântíchhiệngiáthuần(NPV)củadự án.
Năm Vốnđầutƣ LN sauthuế Khấuhao Thunhập
Suấtchiếtkhấu
i= Hiệngiávốn
đầutƣ
Hiệngiáthu
nhập
9,94%
Thứ1
Thứ2
Thứ3
Thứ4
Thứ5

---------------------------------------------------------------------------
Thứ6
Thứ7
Thứ8
Thứ9
Thứ10
Cộng
Ghichú: Vốnđầutưbỏravàođầumỗinăm. NPV:
Bảng 8:Phântíchtheotỷsuất hoànvốnnội bộ(IRR)củadự án.
Chỉ tiêu Năm0 Thứ1 Thứ2 Thứ3 Thứ4 Thứ9 Thứ10 T- cộng
Lãi suất chiết
khấu
Hệsố
1. Thunhập

---------------------------------------------------------------------------
Hiện giá thu
nhập
Lũy kế
HGTN
2. Chi phí
XDCB
Hiện giá chi
phí
Lũy kế HG
chi phí
IRR= 16,94 >10,1% Chứng tỏdự áncó hiệuquả.

VIII.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Dự án Khu Cao ốc thương mại , Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư Thủ
Đức có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát
triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng. Nhà
nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh
nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho ngƣời lao động và thu nhập cho chủ đầu tƣ;
Qua phântích về hiệuquảđầutƣ, tínhtoán NPV = 426.019.507.000 đồng. Nhƣ vậychỉ trong
vòng10 năm củathời kỳphântíchdự án, thunhậpđạt đƣợc saukhi trừ giátrị đầutƣ qui về hiệngiá
thuầnlà: 426.019.507.000 đồng> 0 chứngtỏ dự áncó hiệuquảcao. Suất sinhlời nội bộ là: IRR =
16,94%. Điềunàychothấydự ánmanglạilợi nhuậncaochonhàđầutƣ, niềm tinlớnkhi khảnăng
thanhtoán nợ vay cao và thu hồi vốnđầutƣ nhanh. Thêm vào đó, dự áncònđóng góprất lớncho
ngânsáchNhàNƣớc vàgiải quyếtmộtlƣợnglớnlựclƣợnglaođộngchocảnƣớc.
CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Dự án Khu Cao ốc thương mại, Văn phòng cho thuê và Căn hộ chung cư ThủĐứclàdự án
mangtính khảthi về mặt kỹthuật, kiếntrúc, môi trƣờng và tài chính, đồngthời mang lại hiệu quả
kinh tế xã hội rất lớn, phù hợp với định hƣớng của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM và Ủy ban
Nhân dân Quận Thủ Đức.
Những phân tích đánh giá trong thuyết minh cho thấy dự án đầu tƣ này sẽ làm tăng
hiệu quả kinh doanh, nâng cao khả năng cạnh tranh và nhất là sẽ đáp ứng nhu cầu nhà
ở, đem lại một cuộc sống bình yên và nhất là giữ vững uy tín, lòng tin của khách hàng.
Ngoài ra, dự án còn đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nƣớc và tạo ra một tài sản cố
định lớn
Hiện tại khủng hoảng kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam đang dần hồi phục, nhu
cầu nhà ở của ngƣời dân ngày càng lớn làm phân khúc căn hộ, chung cƣ sớm có những
chuyển biến tích cực và tăng mạnh. Do đó, Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh
Bất Động Sản Đất Phƣơng Nam cần nhanh chóng đầu tƣ dự án nhằm xác định các ƣu thế
và đón đầu các cơ hội.

---------------------------------------------------------------------------
Để phát huy đƣợc hiệu quả dự án, Công Ty Cp Đầu Tƣ Xây Dựng Kinh Doanh
Bất Động Sản Đất Phƣơng Namkính trình các Cơ quan ban ngành sớm tiến hành việc
thẩm định và xét duyệt hồ sơ để dự ánKhu Cao ốc thương mại,Văn phòng cho thuê và Căn hộ
chungcư ThủĐức nhanh chóng triển khai các bƣớc tiếp theo.
45
ThủĐức,ngày…tháng…năm2016
Chủ Đầu Tƣ
CÔNG TY CP ĐẦU TƢ XÂY
DỰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẤT PHƢƠNG NAM

Dự án căn hộ

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Dự án căn hộ

Ähnlich wie Dự án căn hộ (20)

Mehr von duan viet

Mehr von duan viet (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (8)

Dự án căn hộ