Aplusrealty Real Estate Market Trend Monthly(2010 07)

본 자료는 참고 자료이며 투자 결과에 대하여 책임지지 않습니다.

A+리얼티 부동산중개법인 리서치센터

주 소 | 서울시 강남구 삼성2동 143-40 현대스위스타워 19층
전 화 | 02-569-8248 | 팩 스 | 02-6455-4882
홈페이지 | www.aplusbudongsan.com

Market Trend ▪ 아파트 가격 동향
- 매매 / 젂세
- 거래량 / 지가
- 공급시장
▪ 오피스 부문
▪ 경매 부문

Issue Focus ▪ 소형주택 시장점검
“도시형 생활주택으로
현명한 부동산투자하기”

부동산 Plus ▪ 알쏭달쏭 부동산 Q&A
▪ 알고보면 쉬운 경매, Q&A

Realty information ▪ 리얼티 파트너!
함께 하는 중개업소 소개마당
재개발 전문, 용산 가나공인

Market
부동산 시장 동향 – 아파트 부문 Trend

부동산 침체 장기화, 부동산 가격 하락예상… 부동산 시장을 둘러싸고 시장이 암울하다.
이사를 가기 위해 내놓은 물건에 찾는 이가 없어 이러지도 저러지도 못한 상태다.
‘불 꺼진 아파트’는 늘고 기준금리까지 인상돼 대출 낀 매수자들은 이자 부담에 시름이
깊다. 주택 거래 활성화 대책을 발표하겠다던 정부는 부처간 이견과 시장의 파급 효과를
더 세밀하게 분석하고자 대책 발표를 연기해 시장이 더욱 혼란스럽다.
매매시장
• 정부, 주택대책 연기에 부동산 시장 `싸늘해짐.
• 총부채상환비율(DTI)를 비롯한 금융규제 완화 여부가 미궁에 빠지며
부동산시장의 불확실성은 더욱 커짐.
• 대형 주택 보유에 따른 부담이 커지면서 중소형 아파트 높아짐.
• 젊은 층의 경우‘내 집’이라는 명분보다 실속에 더 무게를 두는 추세
: 부동산114 설문결과 이사할 경우 자가가 아닌 ‘전세’를 선택한 응답자
20대 52%, 30대 49%로 2명 중 1명 꼴로 집계됨.
• 한국주택금융공사에 따르면 6월 주택연금 신규 가입은 191건으로 07년
7월 상품 시판 이후 월 최고치를 기록. 6월까지는 모두 849건으로 지난해
같은 기간보다 34% 증가함. 현재 시점에서 집의 가치가 결정되기 때문에
집값이 더 떨어지기 전에 서둘러 가입하려는 경우가 늘고 있는 것.

전세시장
• 기준금리가 인상되면서 가을 이사철 전세난이 예년보다 빨리 나타날 조짐
• 부동산 침체기가 지속될 것이란 전망 때문에 주택구입 대신 전세로 눌러
앉는 수요자가 늘면서 세입자들은 서두르는 분위기
• 서울 송파, 성북, 은평 및 경기 양주, 고양, 김포, 용인 등 신규 입주 물량
많고 손 바뀜 물량 집중되는 지역을 중심으로 전세금 하락세
• 매매가는 떨어지고 전세가는 강세를 보임에 따라 매매가 대비 전세가 비율
높아지고 있음.
• 경남, 전부, 부산, 대전 등 지방 광역시는 수급불균형으로 전세금 상승
A+REALTY Monthly Market Report (2010.06)

Market
시장 동향 – 아파트 거래량&지가 Trend

팔지도 사지도 못하는 주택시장이다. 거래량은 급감하고 가격은 뚝뚝 떨어지고 있다.
팔려고 내놓고 있긴하나 요즘 같은 때에는 마땅히 사려고 나서는 사람이 없어 거래가 될
거라는 기대도 반쯤 접은 상태. 아파트 값은 연일 하락하는데 기준 금리는 올라 선뜻 매수
에 나설 수 없는 것이다. A+리얼티에 접수된 거래 의뢰의 약 74% 이상이 매각 의뢰이다.
다주택자나 신규 아파트 입주를 위해 매각을 서두르는 고객이 많지만 매수세는 내 집 마련
시기를 늦추고 투자심리가 꽁꽁 얼어붙어 실제 거래량은 매우 적은 수준이다.

아파트 거래량

• 6월 신고된 전국 아파트 거래 건수 3만 454건으로 전월 대비 5.2% 감소
• 강남 3개구의 아파트 거래량이 지난해 약 20% 수준으로 대폭 감소함.
• 분당·일산 등 5개 1기 신도시는 602건으로 지난해 대비 74%,
전국적으로 지난 동기간 대비 약 36% 감소한 수준임.
• 주택거래 중단사태가 점점 심각해 지고 있는 상황임.

아파트 실거래가
• 거래 줄면서 급매물 위주 거래돼 가격 하락세
• 서울 강남구 대치동 은마아파트(77㎡)의 경우 지난달 8억7000만~8억
9000만원 선에서 거래되다 6월에는 8억6000만원에 거래
• 송파구 시영(41㎡)의 경우 전달보다 15,000만~2,000만원 가량 가격이
내린 4억 7000만원에 거래됨.

지가 동향

• 전국 지가 상승률 둔화세
• 16개 광역 시.도 중 서울은 유일하게 하락세로 반전
• 서울 강남구 3개월 연속 하락률 1위, 서초(-0.04%), 송파(-0.04%),
양천(-0.02%), 성북(-0.06%), 동대문(-0.05%)등 다른 지역도 하락
• 보금자리주택지구인 경기 시흥(0.296%)·하남(0.25%) 상승세
• 충남 당진(0.27%), 인천 옹진(0.24%) 상승세 지속됨.

Market
부동산 시장 동향 – 그래픽 정보 Trend

서울지역 월별 아파트거래량 추이 (출처:국토해양부) 잠실주공5&은마APT 실거래가추이 (출처:국토해앙부)

(건수) (%)

9,000 140,000
8,000 그외서울 130,000
7,000 강남3구 120,000
6,000
110,000
5,000
100,000
4,000
90,000
3,000
80,000
2,000
70,000 잠실주공5단지 77㎡ 은마 77㎡
1,000
0 60,000

6월
8월
10월
12월
2월
4월
6월
8월
10월
12월
2월
4월
6월
1월2월3월4월5월6월7월8월9월10월 12월1월2월3월4월5월6월
11월

2009 2010
2008 2009 2010

월별 지가 변동률 추이 (출처:국토해양부) 주택연금 공급현황 (신규가입건수)(출처:주택금융공사)

(%) (%)

0.700 250

0.600 전국 서울 부산 200

0.500
150
0.400
100
0.300

0.200 50

0.100 0
1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5
0.000
6월 8월 10월 12월 2월 4월 6월 2008 2009 2010
-0.100


Market
부동산 시장 동향 – 아파트 공급 부문 Trend

수도권에 불 꺼진 아파트가 늘고 있다. 고양, 용인, 파주 등 ‘밀어내기식’ 분양으로
인해 일시에 공급이 집중되고 있기 때문이다. 수도권을 중심으로 입주 물량이 대거 대기
중으로 당분간 가격 약세가 지속될 전망이다. 실수요자 입장에선 저렴한 물건이 풍부해진
만큼 선택의 폭이 넓어질 것으로 예상된다. 하지만 매수 수요 자체가 얼어붙은 상황이라
공급 증가는 시장 가격을 더욱 하락시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다.
시장 침체로 분양시장도 극도로 얼어붙었다. 7월 23일 기준 전국 9500여 가구가 분양됐
을 뿐이다. 그 중 52%는 임대로 민간 분양 물량은 4500여 가구에 그쳤다.

입주시장

• 오는 8월 서울 지역 3800여 가구, 경기 9800여 가구 입주 예정
• 은평(1332가구) 성북(1217), 동대문(725)가구로 강북권 집중
• 고양(2532가구), 안성(1866가구), 파주 (1835가구)화성(1356가구) 등
• 신규 입주 물량 일부 지역에 집중되어 쏟아져…실수요자라면 이들 지역을
중심으로 거래 우선 순위를 둔다면 가격 조정 유리 할 듯
• 경남, 전라 일대 8월 신규 입주 없이 한산, 가을께 신규 입주 물량 공급

분양시장

• 미분양 우려, 입주 못한 단지 수두룩..분양시장 썰렁
• 집값 하락으로 미분양 아파트가 쌓이고 준공 후의 미입주 아파트까지 늘
면서 분양 성공 어려운 상황. 업체 분양 연기 속출
• 분양시장 중도금 대출도 어려운 상황
: 시장 상황 악화로 분양이 잘 안될 가능성이 크고 그런 경우 대출금 회수가
어려워진다는 불안감과 보증을 서는 건설사들의 자금사정 또한 믿지
못하면서 분양 시장에 대출 비상이 걸린 상황
• 7월 분양 절반은 임대 물량으로 실제 민간 분양 공급은 급감함.
• 국토부 발표 기준, 5월말 기준 수도권 미분양 늘고 지방은 줄어드는 추세
로 지역간 양극화 현상 뚜렷

Market

도시별 8월 입주(예정)물량 (출처:부동산114 Reps) 8월 주요 입주(예정)물량 (출처:부동산114 Reps)

(%) (%)

3,000
12,000
2,532
10,000 2,500

2,000 1,866 1,835
8,000

1,500 1,356 1,332 1,306
6,000 1,253

4,000 1,000

2,000 500

0 0
경기 서울 충남 부산 강원 대전 경북 울산 충북 대구 고양 안성 파주 화성 은평 부산 대전

지역별 미분양 아파트 추이 (출처:국토해양부) 월별 분양 물량 수준 (출처:부동산114 Reps)

(%) (호)

160,000 35,000 30,000
수원 일대
140,000 임대 분양 대규모 분양
30,000 25,000
120,000
25,000
100,000 20,000
20,000
80,000
15,000 15,000
60,000
10,000 임대 52%
40,000 10,000
지 방
20,000 5,000
수도권 5,000
0 0
2010.1월
1월
3월
5월
7월
9월
11월

10.03
10.05

0
2010.02 2010.03 2010.04 2010.05 2010.06 2010.07


Market

8월 서울 경기 입주 예정 단지 (출처:부동산114 Reps)

지역 아파트 총가구수 건설사명
동대문구 답십리동 청계한싞休플러스 725 한싞공영(주)
돈암동 코아루더클래식 192 (주)순영종합건설
성북구
서 종암동 래미안종암3차 1,025 삼성물산(주)
울 용문동 브라운스톤용산 195 이수건설(주)
용산구
효창동 효창파크푸르지오 307 (주)대우건설
은평구 불광동 북한산힐스테이트(3구역) 1,332 현대건설(주)
식사동 읷산자이위시티(1B) 1,244 GS건설(주)
고양시
식사동 읷산자이위시티(4B) 1,288 GS건설(주)
고촊읍 청구지벤 347 (주)청구
김포시
양촊면 휴먼시아3단지 345 한국토지주택공사
수원시 망포동 임광그대家2단지 270 임광토건(주)
공도읍 벽산블루밍디자읶시티 1,378 벽산건설(주)
안성시
미양면 경동(공공임대) 488 (주)경동건설
경
용읶시 영덕동 힐스테이트 570 현대건설(주)
기
벽산/한라 1,145 벽산건설㈜,한라건설(주)
파주시 교하읍
남양휴튺 690 남양건설(주)
평택시 청북면 우미린 306 우미건설(주)
블루밍더클래식 220 벽산건설(주)
하남시 싞장동
두산위브파크 189 두산중공업(주)
메타폴리스(10B) 649 (주)포스코건설,싞동아건설㈜
화성시 반송동
메타폴리스(11B) 617 (주)포스코건설,싞동아건설㈜

8월 주요 분양 예정 단지 (출처:부동산114 Reps)

지역 아파트 총가구수 건설사
서초구 반포동 삼호가든1,2차재건축 1,119 대림산업(주),삼성물산㈜
대림산업(주), 삼성물산(주),
성동구 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 1,148
현대산업개발(주),GS건설㈜
서울
성동구 옥수동 래미안(옥수12구역) 1,821 삼성물산(주)
송파구 마천동 마천지구1단지 812 SH공사
송파구 마천동 마천지구2단지 889 SH공사
부천시 약대동 약대I`PARK 1,634 현대산업개발(주)
호매실동 수원호매실A-2블록(국민임대) 1,270 한국토지주택공사
경기 수원시
호매실동 수원호매실A-3블록(국민임대) 980 한국토지주택공사
안양시 관양동 휴먼시아(B1) 1,042 한국토지주택공사
계양구 귤현동 계양센트레빌 1,425 동부건설(주)
읶천
서구 경서동 읶천청라A25블록(국민임대) 1,255 한국토지주택공사
광주 광산구 수완동 광주수완7(국민임대) 1,215 한국토지주택공사
울산 동구 방어동 울산방어(국민임대) 918 한국토지주택공사
전북 익산시 모현동1가 익산모현e편한세상 1,550 삼호건설(주)


Market
부동산 시장 동향 – 오피스 부문 Trend

오피스 시장 동향

• 서울, 오피스 공실률 여전히 높은 상황이며 지역별 편차가 커지고 있음.
• 2008년 금융위기 영향으로 공실 증가가 현재까지 이어지고 있음.
• 향후 5년 이내 서울권역에 약 650만㎡에 이르는 오피스가 신규로 공급
될 예정이라 상당기간 약세를 유지할 것으로 예상됨.
• 지난 6월 25일 금융감독원은 건설사 16곳(시행사 17곳), 조선업 3곳,
대기업 45곳, 해운사 1곳 등 총 65곳의 구조조정 업체 명단 발표함.
• 국민·우리은행을 비롯해 대우 관련 계열사, 현대·쌍용·신성건설, 하
이닉스 등 각 업계에서 M&A와 구조조정이 일어나고 있음.
• 구조조정 대상 기업들의 자산 매각 및 M&A를 통한 사무실 이전으로 매
물이 출시되고 신규 수요도 늘어날 것으로 예상됨.

오피스 임대 시장 동향
CBD : 정동빌딩, 페럼타워 등 신규 공급으로 공실 증가. Rent-Free제공,
주차장 혜택 등 임대가 인하와 더불어 다양한 방안으로 마케팅
KBD : 기업이전과 신규 빌딩 공급으로 공실 늘어남. 기준임대가 인하와
Rent-Free 등 임차인 유치 시도. 사무실 확장을 하는 보험 및
증권사 수요로 신규 계약 사례 늘고 있음.
YBD : 서울 3대 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지하며 안정적인 흐름을
보임. 공실 감소로 임대료 상승 나타남.
증권사, 금융기관 및 유관기업의 밀집이라는 특수성을 가지고 가장
안정적인 임대시장 유지하고 있음. 마포권은 올 하반기부터 내년
상반기 대형 공급물량 예정되어 공실 및 임대료 변동 예상됨.


Market
부동산 시장 동향 – 오피스 부문 Trend

오피스 거래 시장

대형 빌딩 거래 시장 꿈틀

• 유진투자증권빌딩(여의도/12,233평/지하6층~지상20층): 매매가
1814억원(3.3㎡당 1483만원)에 지방행정공제회와 매매계약 체결.
여의도 권역의 대체적인 평균 수준보다 높게 형성된 가격으로
우량 물건에 대한 경쟁 치열
• 삼성제일빌딩(강남 테헤란로/5845평/지하1층~지상10층):
매매가 707억원에 신한BNP파리바자산운용이 매입
• 게이트웨이타워(용산/12,303평/지하6층~지상24층):
1397억원에 동부화재 매입함
• 하이투자증권빌딩(여의도/4,034평/지하4층~지상14층):
국내 제조업체가 548억원에 매입
• 현대약품사옥(강서 화곡/1,269평), 시공빌딩(강남 삼성/1,302평)등
소형빌딩의 매수자는 오피스 빌딩이 가격이 낮아진 상황에서
투자 및 사옥용으로 매입하는 추세임.


Market
부동산 시장 동향 – 경매 부문 Trend

주거용 부동산 경매 시장

떨어지는 아파트 가격, 경매 낙찰가율도 하락으로 돌아서
서울 및 수도권 낙찰가율, 08년 외홖위기 시젃과 비슷한 수준

• 주택 시장의 장기 침체화 예상과 향후 부동산의 가격 상승에 자체에 대한
기대가 하락하면서 경매 시장에서도 부동산 투자 심리가 주춤한 상황임.
• 수도권은 부동산 거래가 워낙 없어 가격이 하락하고 있는 추세라
‚경매가=시세‛로 자리 잡히는 분위기
• 지난 7월 9일 한국은행의 기준금리 인상 조치 이후 투자 심리 더욱 약화
• 금리인상 조치와 정부의 부동산 대책 발표의 무기한 연기 등 전반적으로
부동산 시장의 침체가 장기화 예상됨에 따라 부동산 자체의 관심도 저하
• 서울 수도권 경매 시장에서의 낙찰가율은 하락세 보임.
• 반면 부산의 경우 낙찰가율이 97%수준으로 매우 높은 상황. 신규 아파트
공급 줄면서 경매 시장 낙찰가율도 높아짐.
• 실거주용의 주거용 상품의 경우 수요자는
2회 유찰 등 보다 더 저렴한 가격에 매입할
수 있는 방안을 모색함.
• 가격이 더 떨어질 때까지 기다려 유찰사례
2회 이상 되어야 솔깃한 상황.
• '입주 쇼크’현상을 보이는 고양·용인시 등
일부 지역은 반값에 낙찰.
• 경매시장의 실수요자 발길은 꾸준할 것으로
예상되나 경매 낙찰가율은 다소 낮아질 가능
성 있음.


Market
부동산 시장 동향 – 경매 부문 Trend

전국 경매 접수 건수 (출처: 대법원 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr)

13,000

12,000

11,000

10,000

9,000

8,000

7,000

6,000
10월

12월
10월
11월
12월

11월
12월

10월
11월
7월
1월
2월
3월
4월
5월
6월

8월
9월

1월
2월
3월
4월
5월
6월
7월
8월
9월

1월
2월
3월
4월
5월
6월
7월
8월
9월

1월
2월
3월
4월
5월
2007 2008 2009 2010

전국 아파트 경매 매각가율 추이 (출처: 대법원 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr)

90
87.3

85 83.7

80 78.6

75

70

65
'04.01~'04.06 '05.01~'05.06 '06.01~'06.06 '07.01~'07.06 '08.01~'08.06 '09.01~'09.06 '10.01~'10.06


에이플러스 리얼티와 함께하는
현명한 부동산 투자 이야기
도시형 생활주택 으로 안정적이고 높은 수익 누리기

문의번호

소형주택 시장 점검 ISSUE
FOCUS

도시형 생활주택으로 현명한 투자하기

도시형 생활주택
 1~2인 가구 증가와 도심 내 소형 주택 수요 증가에 발맞춘 상품으로
주택 수요자들에게 큰 관심을 끌고 있음.
 안정적인 수익을 누릴 수 있는 수익형 상품으로 투자자들의 관심 매우 높은
상황
 개발업체, 건설사들도 주택시장의 틈새 상품으로 주목하고 있음.
 하지만 실제 공급은 크게 미치지 못하고 있는 상황임.
 높은 지가, 낮은 사업성으로 대기업에서 실제 사업에 착수하기 어려운 상황
 하지만 국내 주택시장의 패러다임 변화와 소형주택 시장의 성장이 예상됨에
따라 소형주택 시장은 다양한 형태로 새로운 사업 영역을 만들어 갈 것으로
전망됨.

 도시형 생활주택으로 현명한 투자를 할 수 있는 방법은 무엇인가?
 에이플러스 리얼티는 기존 부동산을 매입 및 임차를 통해 소형 주택으로
변모시켜 투자자에게 높은 수익률을 달성할 수 있는 상품으로 개발 중임.

세대종류별 가구수 및 가구원수 연령대별 1인가구 구성비 추이

그래프 자료: 하나금융경영연구소

FOCUS


도시형 생활주택의 도입배경

1. 1~2인 가구 증가
• 고령화, 결혼관 변화에 따른 가구 구성의 변화로 1~2인 소규모 가구
의 증가세 나타남.
• 소형가구(1~2인 가구)는 2010년 현재 총 608만가구로 전체가구의
35.4%를 차지함.
• 2020년에 39.3%, 2030년에 44.4%를 차지할 것으로 예측됨.
• 소형 가구의 빠른 중가는 소형 주택 수요 증가로 이어질 것.

2. 대규모 개발 사업으로 인한 이주 수요 증가
• 수도권 중심으로 대규모 재개발 및 재건축 등 사업으로 소형 주택이
멸실되고 중대형 아파트 선호 현상으로 소형 주택 건설 비중이 감소
추세를 보임
• 수익성 악화로 신규 공급이 위축된 상황이 지속되어 향후 소형주택
공급 부족 우려

도시형 생활주택 사업승인 현황 (단위:호) (출처: 국토해양부, 생보신탁)
500

400

300

200

100

0
'09.7 '09.8 '09.9 '09.10 '09.11 '09.12 10.1 10.2 10.3


FOCUS


도시형 생활주택 공급이 부진한 이유
 도심 주요 지역의 부지 매입 어려움과 낮은 수익성
: 높은 지가 및 적정 부지 선정의 어려움으로 인해 사업 부진
 까다로운 기금대출
: 사업지에 담보설정 불가, 주택사업 경력 또는 시행사 및 건설사와의
공동 사업
주거시장의 트렌드 변화로 소형 주택 공급을 늘리기 위한 정부의 지원 및 완화
책에도 불구하고 실제 공급이 늘지는 못했으나 지난 4월 보다 주택법 개정으로
개인의 투자가 보다 쉬워짐에 따라 실질적인 사업 추진에 빠른 속도가 기대됨.

도시형 생활주택 규제 완화 및 지원 내용

주요 내용

건설 ▪ 건설공급기준 완화
규제 - 건설 가구수 제한 300가구 미만으로 확대
완화 ▪ 건설공급젃차 갂소화
- 사업승인 대상 30가구 이상으로 완화
- 30세대 미만 사업은 건축허가로 가능, 개인도 사업시행 가능
- 상업지역 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 원룸․기숙사형 주택을
주택외의 시설과 복합용도로 건설하는 경우 건축허가로 젃차를 갂소화
- 주택기금을 지원받아 도시형 생홗주택을 건설하여 임대하는 경우,
임대사업자의 의무중 표준임대조건, 임대보증금 보증가입,
부기등기 등 임차인 보호를 위한 규정만 적용

사업자 ▪ 소규모 사업 홗성화를 위해 주택기금 대출 확대
지원 - 민갂업체에 대한 건설자금 지원 총액을 확대(0.3조원 → 1조원)
- 업체당 자금지원 한도도 확대(1,000억원 → 1,500억원)

FOCUS


도시형 생활주택 수요자는?
• 도시형 생활주택 성격상 장기거주 보다 일시 거주가 보편적이며
실거주자는 소유 목적이 아닌 임차인임.
• 따라서 도시형 생활주택의 수급 차원에서의 수요자는 실거주자가
아닌 투자자임. 은퇴를 앞둔 수요층에게 적합한 수익형 상품임.
• 최근 단독주택이나 공실률이 높은 상가 등을 허물고 소규모 도시형
생활주택을 지으려는 투자자들의 상담이 늘어나고 있는 추세임.
• 무엇보다 도시형 생활주택의 활성화를 위해선 안정적인 운영과 수익
두 가지 모두를 만족시킬 수 있어야 함.

안정적인 운영과 높은 수익을 누릴 수 있는 투자 방법은?
 에이플러스리얼티는 부동산 매매 혹은 경매를 통한 상품 매입 후
도시형 생활주택으로 개량하거나 임대를 통한 수익률 극대화 등
다양한 방법을 통해 부동산의 가치를 상승시킴.
 꼼꼼한 지역 및 상권분석과 수요 분석, 소요 자금 등 다각적인
금융 비용을 조사해 정확한 수지 분석을 통해 적정성 여부를 평가 후
사업시행에 나섬.
 임대 및 건물 관리까지 ONE-STOP
서비스가 가능해 안정적인 운영이
보다 쉬운 장점이 있음.


FOCUS


A+리얼티, 부동산 가치 상승 실전 사례 – ① 단독주택을 고시원으로 개량한 경우
최근 구리에서 진행된 사업으로 부동산 가치 상승을 이뤄낸 사례입니다.
분석 보고서 내용 읷부를 발췌했습니다.
<대상 부동산>

토지 소재지 구리시 수택동 ***-*번지

면 적 약 266㎡

2,060,000 원/㎡
공시지가
1,700,000 원/㎡

<사업 개요 분석>

기존 건축물을 철거, 멸실하고
원룸, 고시원으로 구성하여 수익을 실현하는데 목적이 있음

수택동 상업지역은 최근 건축허가제한이 풀린 지역으로
원룸, 고시원, 오피스텔 공급이 원활하지 못한 지역임.

원룸 신축 시 오피스텔과 일반 원룸 사이의 마감 수준을 적용하면,
현지 수준의 원룸 가격보다 높은 가격대를 형성할 수 있음.

이를 활용하여, 높은 수익률과 낮은 공실율로 성공적인 사업
진행이 가능할 것으로 판단됨.
1층 당 6개
고시원(원룸)
총 10층54개
(필로티 포함)


FOCUS


<지역 분석>

구리역

돌다리사거리

*사업대상지 인근 1km 이내 임대가격 조사

1. 오피스텔 분포도가 매우 적은 지역임.
우측 지도 1번에 1개, 2번에 2개의 오피스텔이 운영 중임.
임대가격 : 전세기준 6500만원~8000만원 까지 형성
월세기준1000만원/55만원 = 전세 6500만원 수준
2. 일반 원룸 분포도 많은 지역은 아니며 공급이 원활하지 못하고 낙후된 것들이 다수
임대가격: 전세기준 3500만~4500만원 까지 형성
(비교적 시설이 양호한 원룸은 4000만~4500만원 대)


FOCUS


<수익성 분석>
임대소득 발생 내역 (단위:천원)

보증금 원룸54개 5,000 (1가구) 270,000
월 세 원룸54개 380 (1가구) 20,520/월 246,240/년
공사비 내역
설계비용 344.85평 80 27,588
공사비용 344.85평 3,400/평당 1,172,490 옵션비용 포함
대출비용 784,829 년이자7.5% 58,862/년 4,905/월
수익률 산정
보증금제외 투 이자제외 임대
공사 총 금액 임대료 / 년 수익률
입비용 수입
1,821,462 1,551,462 246,2400 187,378 12.08%

단독주택을 개량하는 사업으로 초기 건축비 등 소요 자금 큰 편임.

► 장점) 신축 건물 소유함으로써 향후 가치상승을 통한 자본이익에 대
한 기대가 있어 월 수입 외 자산가치 증식이 가능함.
► 단점) 초기 건축비 등 소요 자금이 커 접근할 수 있는 수요층이
일정 금액 이상의 현금을 보유한 자에게 적합함.(현금 약 10
억원 이상 소요)
단독주택 소유주의 경우 30% 이상의 수익률 가능함.
도시형 생활주택 및 투자 문의: 이재익 팀장 010-2822-7758


FOCUS


A+리얼티, 부동산 가치 상승 실전 사례 – ② 구분상가건물을 활용한 원룸텔
현재 구리에서 진행하고 있는 사업으로 구분건물을 활용해 안정적읶 수입과
높은 수익률을 달성할 것으로 예상되는 프로젝트 입니다.

구분 건물 매수를 통해 원룸식 구조로 변경

62개실 기준으로 자연 공실률을 감안해 연 23% 의 수익률 달성 예상
월(月) 금융비용을 제외하고 월수입 1600만원 이상 가능.(세전)

► 장점) 투자비용 4억원 내외로 적은 편, 20% 이상의 수익률 달성
► 단점) 자산가치 상승 기대 적음.

구분 건물 매수가 아닌 임차로 들어가는 경우 수익률 30% 이상 가능
( 서울 근교 수도권 기준)

안정적인 노후 준비하는 경우, 해당 부동산의 가치를 높이고자 하는 경우
사업 타당성 조사가 필요하거나 도시형 생활주택을 희망하는 경우
에이플러스 리얼티와의 상담을 통하시면 더 확실하고 구체적인
부동산 관리가 가능합니다.

부동산 가치를 향상시킬 수 있는 방법, 현명한 투자 방법…
에이플러스리얼티와 함께 하세요

도시형 생활주택 및 투자 문의: 이재익 팀장 010-2822-7758


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알쏭달쏭 부동산 Q&A 부동산 Plus

A+리얼티의 실제 상담 내용을 토대로 쉽고 간단하게 여러분의 궁금증을 풀어드립니다.

질문)
소형아파트를 매입해 젂세를 놓을까요, 월세를 놓을까요?

정기예금과 재테크 결과 8000만원 정도의 여윳돈이 생겨서 작은 집을 한 채
장만하려고 합니다. 살 집은 아니고 투자 차원에 집을 사려고 하는데요.
살펴보고 있는 물건은 다음과 같습니다.

- 위치 : 경기도 의정부시 장암동
- 평수 : 53㎡~60 ㎡ (16평~18평형) (10년 이상 되었음)
-시세 : 1억 3000만~1억 4000만원

작은 평수이다 보니 젂세도 젂세지만 월세로도 많이 나가고 있다고 합니다.
대출을 더 받아서 아예 월세가 들어있는 물건을 선택하는 것이 나을까요?
젂세를 끼고 있는 자금에서 조금만 충족해 사는 것이 나을까요??
어렵게 모은 돈인데... 의정부 쪽에 투자를 해도 될지도 고민 입니다.

답변)
의정부 장암동 주공아파트를 보시는 듯 합니다. 전세로 거주하신다면 대출
을 받지 않고 매입을 하실 수 있지만 월세를 사신다면 대출을 받고 세를 놓
아야겠지요.
매매가격을 1억 4000만원, 전세가격 6000만원, 월세의 경우 보증금 1000
만원에 월 45만원으로 놓고 비교해 보겠습니다.
월세를 놓을 경우 간단히 비교한다면 현 자금 8000만원에 보증금 1000만
원을 더하면 대출을 약 5000만원 정도 받으셔야 하겠습니다. 대출을 받을
경우 대출에 따른 이자는 연 6%로 보겠습니다.
이 때, 임대수익률을 보면 약 3%(월임대료 45만*12 - 연 대출이자 300만
원)/(1억4천만-대출금 5천만-월세보증금 1천만)로 임대수익률이 비교적
낮은 편에 속합니다.


알쏭달쏭 부동산 Q&A 부동산 Plus


전세금 6000만원을 예금금리가 연 4%인 은행에 예치해 놓는 것과 같은 셈
입니다. 이럴 경우에는 월세를 놓아 도배 및 장판 등의 비용까지 부담하면서
월세를 놓는 것보다는 전세로 놓는 편이 귀하께 이득일 것으로 보입니다.

의정부 장암동은 서울 도심으로의 접근이 편리하고 소형 면적 실수요자들의
수요가 많은 곳입니다. 다만 의정부의 경우 이미 지난 몇 년에 걸쳐 가격 현
실화가 이뤄졌기 때문에 당분간 급격한 가격상승을 기대하기는 어려울 것으
로 보입니다.

귀하께서 매입한 주택은 부동산 시장변화에 따라 시간이 지날수록 완만한
상승세를 보일 것으로 보입니다만 투자측면에서 매입할 주택은 아니라고 판
단됩니다.

8000만원을 투자하신다면 다른 투자 상품을 알아보시는 것이 기회비용 측
면에서 더 현명할 것입니다.
참고로 수도권 내 괜찮은 오피스텔을 매입한다면 매달 50만원의 월세를 받
을 수 있겠습니다.

김정용
A+리얼티 투자자문팀 팀장
(onechair@aplusrealty.co.kr)

저서 「부동산경제학」, 「부동산초보투자자가 꼭 알아야할 101가지」
「전세살면서부동산투자하기」, 「2030출퇴근재테크(공저)」 등


알고보면 쉬운, 경매 Q&A 부동산 Plus


질문) 직접 경매에 참여해 입찰을 하려고 하는 초보자입니다.
경매 관련 책을 보니 ‘세대합가’를 조심하라고 하는데 이건 어떻게 확인
하는지 궁금합니다. 동사무소에서 젂입세대열람을 하면 해당 경매물건에
젂입되어 있는 모든 사람이 조회가 되는 건가요?

답변)
우선 ‘전입세대열람’을 위해서는 열람하려는 본인의 신분증과 경매중임
을 알 수 있는 경매정보지, 열람료 300원만 있으면 가능합니다.
2005. 7. 1부터 신설되어 시행되는 주민등록법 시행규칙 제12조의2(주민
등록 전입세대의 열람) 제1항 단서에 따라 입찰 참가자는 세대주보다 전입
일자가 빠른 모든 세대원등 동거인의 성명과 전입일자를 열람할 수 있어 대
항력의 기준시점을 합법적으로 파악할 수 있게 되었습니다.
하지만 100%신뢰해서는 안 됩니다. 그 이유는 실제로 동거인이 정상적인
임차인으로 존재하여 배당을 받은 경우가 주위에 있었으며, 거주의사가 있
는데도 잘못 말소된 경우 말소자는 소정의 절차를 거쳐 최초 전입일자로 대
항력을 회복한 판례도 있으므로 소유자가 거주한다 하여 안심할 것은 아닙
니다. ‘전입세대열람’은 경매물건을 조사하는 한가지 방법에 지나지 않으
므로, 철저한 조사를 통해 안전한 투자가 되도록 하여야 합니다.

Tip) 세대합가가 무엇읶가요?
한 가족이 특별한 이유로 읶해 세대가 분리되어 있다가 다시 합치는 것을 말함.
예) 세대주 남편 A씨는 지방에서 서울로 이사를 오려고 하는데 자녀의 교육문제로 부읶과
자녀를 먼저 서울의 아파트에 이사하게 되었고, 추후에 남편이 젂입된 상황.
► 2009년 3월 23읷 : 세대주 A씨의 부읶 젂입
► 2009년 4월 15읷 : 등기부(을구) 최초 X은행 근저당 설정
► 2010년 1월 18읷 : 세대주 남편A씨 젂입 (부읶과 세대합가)
이처럼 세대합가가 이뤄지면, 임차읶의 대항력의 기준은 세대주 A씨의 젂입읷이 아닌
부읶이 젂입한 날(2009년 3월 23읷)이므로
말소기준권리읶 X은행보다 앞서게 되어 낙찰자가 읶수해야 되는 권리가 됨.


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질문)
현재 세입자로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔습니다. 주변 부동산에 물어보
니 ‘상계신청’을 이용하여 직접 낙찰받으라고 추천을 합니다.
낙찰을 받아도 될까요?

답변)
가끔 주변 부동산에서 ‘상계신청‘ 관련하여 잘못된 컨설팅을 하는 경우가
종종 있습니다. ‘상계신청’은 입찰에 참여할 물건에 대해 배당 받을 금액
이 있는 자에 한하여 신청을 하여야 합니다.
가령, A라는 부동산의 임차인이 보증금 5천만원으로 거주하고 있는 중에 집
주인의 채무로 경매에 넘어갔다고 가정해봅시다. 여기서 임차인이 직접 입
찰에 참여하여 보증금 5천만원에 기해 ‘상계신청’제도를 이용하고자 합
니다. 이때 중요한 점은 예상 낙찰가를 산정하여 예상 배당표를 작성해봐야
합니다. 예상 배당표를 작성한 결과 임차인이 보증금 5천만원 모두 배당을
받는다면 낙찰대금에서 보증금 5천만원을 상계처리하여 나머지 5천만원만
납부하면 되지만, 만약 보증금 5천만원을 한 푼도 받지 못한다면, 임차인의
총 투자금은 보증금 5천만원 + 낙찰대금이 되므로 큰 손해를 입을 수 있습
니다. 이처럼 주변 공인중개사나 컨설팅회사에서 간혹 상계신청을 오해하여
잘못된 컨설팅을 하는 경우가 종종 있으니, 주의하여 입찰에 참여하시기 바
랍니다.

장현성
A+리얼티 경매팀장
(knson1@aplusrealty.co.kr)
(010-8952-2677)


8월 추천 경매 물건 부동산 Plus

2010타경591 2009타경23157

역삼동 다세대주택(빌라) 성수동1가 한진타운아파트

물건구분 다세대주택(빌라) 물건구분 아파트
매각물건 토지 및 건물 일괄매각 매각물건 토지 및 건물 일괄매각
건물면적 젂용 81.67㎡(24.71평) 젂용84.21㎡ (25.47평)
건물면적
공용109.09㎡(33평)
대지지분 43.32㎡ (13.1평)
대지지분 34.09㎡ (10.31평)
감정가 385,000,000원(100%)
감정가 650,000,000원 (100%)
최저가 308,000,000원 (80%)
입찰기일 2010-08-11 최저가 520,000,000원 (80%)
입찰보증금 30,800,000원 (10%) 입찰기일 2010-08-23
입찰보증금 52,000,000원 (10%)
예상입찰가 308,000,000억원~320,000,000원
예상입찰가 520,000,000원~550,000,000원
• 구조: 방3, 욕실겸화장실2, • 구조: 방3, 욕실겸화장실2,
주방, 발코니 등 발코니, 다용도실 등
• 시세수준
• 시세수준
추천사유 -매매: 3억 5천만원선 추천사유 - 매매: 6억원 선
및 주의사항 및 주의사항
-젂세: 1억 7천만원선
• 서울숲 인근 위치, 쾌적한 홖경
• 2호선 역삼역 도보 10분거리
• 분당선 연장 개통시 초역세권
• 실거주자에게 적합한 물건
으로 가치 상승 기대됨.

장현성
A+리얼티 경매팀장 (010-8952-2677)
A+REALTY Monthly Market Report (2010.07) (knson1@aplusrealty.co.kr)

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가나부동산 (부동산이마트)

 연락처 02-798-7900 018-211-2378
 이메일 jc1539@paran.com
 주요 취급 분야
한강변 / 수도권 재개발 (중개 네트워크 운영), 재개발 교육 및 세미나,
재개발 법규 연구회
- 뉴타운, 전략 및 유도 정비구역의 투자 매물 상담 및 투자 알선

 인사말
부동산이란 여러 관점에서 파악이 가능하고 고려되어야 합니다.
먼저 공익성과 사익성의 조화입니다. 또한 개발과 보존의 양면성을 지니고 있
습니다. 이러한 부동산 특성에 따라 투자의 관점도 다양합니다.

여러분의 소중한 투자는 그 목적과
이태원역
용도에 적합해야 합니다. 안전성, 환금
성, 수익성의 요소를 적절히 구성하여
고수익의 자산 포트폴리오 구축에 그
한남역
동안의 경험과 노하우, 전문 지식으로
고객님의 부동산 전도사가 되겠습니다.



가나부동산 (부동산이마트) 추천물건 1

위 치 추천물건 강 점

▪ 주소 : 서울시 용산구 한강로2가
재개발
2-131 205호 ◆ 도시홖경사업으로
(도시
한강로 ▪ 대지 : 8.26 ㎡ (2.3평) 용적률 600~800% 적용
홖경
읷대 ▪ 전용 : 30 ㎡ (9평) ◆사업성 좋음.
정비 ◆ 특별 계획 구역
▪ 임대차 : 6500 만원
사업)
▪ 매매가격: 2억 3000만원

▪ 주소 : 서울시 용산구 한남동 3층
▪ 대지: 31.57 ㎡ (9.55 평)
▪ 전용: 56.72 ㎡ (17.16평)
▪ 임대차 : 1억 3000 만원 ◆ 한남재정비 촉진지구
▪ 매매가격: 5억 7000 만원 (33평 붂양) 2009. 7. 주민공청회 개최
한남 2009. 10. 촉진계획 결정고시
한남동 재촉 2010. 1. 추진위원장 선출
지구 2010. 6. 2,5구역 추진위구성
▪ 주소: 서울시 용산구 보광동 반지층
▪ 대지: 26.44 ㎡ (8 평) - 2015년 - 2017년 입주
▪ 전용 : 36.36 ㎡ (11 평)
▪ 임대차 : 3500 만원
▪ 매매가격: 3억 5000 만원 (23평 붂양)



가나부동산 (부동산이마트) 추천물건 2

위 치 추천물건 강 점

◆ 한강변 르네상스
프로젝트 수혜지역
▪ 주소: 서울시 영등포구 양평동4가 3층 ◆ 유도정비구역중
▪ 대지: 17.62 ㎡ (5.33 평) 지연가능성 적음
한강변 ▪ 전용: 29.79 ㎡ (9.01 평) ◆ 2010년 10월 상세계획
유도 ▪ 임대차 : 9000 만원 발표예정.
정비 ▪ 매매가격: 2억200 만원
당산, 구역 ◆ 한강 조망 100% 확보 및
양평 (도시 용적율 300% 이상
홖경 ▪ 주소: 서울시 영등포구 양평동6가 10-5
정비 ▪ 대지: 18.2 ㎡ (5.5평)
사업) ▪ 전용: 43 ㎡ (13평) ◆ 양평/당산 –
▪ 임대차 : 1억원 도시홖경정비사업,
▪ 매매가격: 2억원 황금 전철 노선(2/9호선)
준공업지역

▪ 주소: 서울시 서초구 반포1동 2층
◆ 서초구청의 핵심 역점
▪ 대지: 27.10 ㎡ (8.2 평)
사업으로 추진중
▪ 전용: 54.67 ㎡ (16.54 평)
◆ 중심지형 재정비촉진지구
▪ 임대차 : 1억 2000 만원
(예정)
재개발 ▪ 매매가격: 3억 5000 만원
◆ 고밀도 복합도시개발
반포 (중심지
◆ 업무, 상업, 금융, 주거 등
1동 형 재촉
◆ 2009년 1월 타당성 검토
지구) ▪ 주소: 서울시 서초구 반포1동 1층
용역 완료
▪ 대지: 17 ㎡ (5 평)
▪ 전용: 26 ㎡ (7 평)
- 2016년 완공 목표
▪ 임대차 : 5500 만원
(3-4년 지연가능성 내포)
▪ 매매가격: 2억 1000 만원

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문의

커머셜팀 팀장 신지민

커머셜팀 과장 구교식

커머셜팀 대리 장명수

하우징팀 팀장 이재익

경·공매팀 장현성

DS본부

Aplusrealty Real Estate Market Trend Monthly(2010 07)

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