מצגת מאת דורית גבאי

1. ‫כאשר‬‫יש‬‫פער‬‫גדול‬‫בין‬‫שטח‬‫בית‬‫הבנוי‬‫בפועל‬
‫לשטח‬‫המגרש‬‫עליו‬‫והזכויות‬‫הניתנות‬‫לבנייה‬,
‫רשאי‬‫מס‬‫שבח‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫למגרש‬
‫בית‬‫המשפט‬‫קורא‬‫לבחון‬‫מחדש‬‫את‬‫הלכת‬
‫נאסל‬
‫מאת‬:‫גבאי‬ ‫דורית‬,‫רו‬"‫ח‬

2. ‫ועדת‬‫ערר‬‫שוורץ‬‫ואחרים‬‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬‫חיפה‬(1)‫דנה‬‫בעריכת‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫של‬
‫מגרש‬‫עם‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬,‫כאשר‬‫ישנו‬‫פער‬
‫חריג‬‫בין‬‫גודל‬‫הבית‬‫לגודל‬‫המגרש‬.‫העוררים‬‫ביקשו‬
‫ממס‬‫שבח‬‫למסות‬‫את‬‫הנכס‬‫כיחידה‬‫אחת‬,‫מבלי‬
‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬",‫אולם‬‫לשם‬‫כך‬,‫היה‬‫עליהם‬
‫להציג‬‫ראיות‬‫לכך‬‫ששטח‬‫המגרש‬‫משמש‬‫באופן‬
‫סביר‬‫את‬‫בית‬‫המגורים‬.
‫מבוא‬

3. ‫העוררים‬‫מכרו‬‫באוקטובר‬2014‫את‬‫זכויותיהם‬‫בחלקה‬,
‫בשטח‬1,015‫מ‬"‫ר‬,‫שבה‬‫בית‬‫בשטח‬75‫מ‬"‫ר‬‫וחצר‬,‫תמורת‬
1,900,000‫ש‬"‫ח‬.
‫לפי‬‫תכנית‬‫בניין‬‫עיר‬‫החלה‬‫על‬‫האזור‬,‫ניתן‬‫לפצל‬‫את‬
‫החלקה‬‫לשתי‬‫יחידות‬‫דיור‬,‫עם‬35%‫שטח‬‫בנייה‬‫עיקרי‬.
‫העוררים‬‫ביקשו‬‫לחשב‬‫את‬‫המס‬,‫לפי‬‫סעיף‬49‫ז‬‫לחוק‬
‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫העוסק‬‫במכירת‬‫דירה‬‫שמחירה‬‫מושפע‬
‫מזכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬.
‫בהחלטה‬‫בהשגה‬,‫ערך‬‫המשיב‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫לשני‬‫מגרשים‬,
‫והפעיל‬‫את‬‫סעיף‬49‫ז‬‫רק‬‫על‬‫המגרש‬‫שעליו‬‫בנוי‬‫הבית‬.
‫העובדות‬

4. ‫בית‬‫המשפט‬‫מתמקד‬‫בשאלה‬‫המשפטית‬:
‫האם‬‫רשאי‬‫היה‬‫המשיב‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫בטרם‬‫הפעיל‬‫את‬
‫סעיף‬49‫ז‬,‫או‬‫שהיה‬‫עליו‬‫להחיל‬‫את‬‫סעיף‬49‫ז‬‫על‬‫כל‬‫החלקה‬
‫הנמכרת‬?
‫המחלוקת‬ ‫גדר‬

5. ‫שטח‬‫החלקה‬‫משמש‬‫לבית‬‫המגורים‬‫כגינה‬‫וכחצר‬.‫הפיצול‬‫נוגד‬
‫את‬‫החלטת‬‫בית‬‫המשפט‬‫העליון‬‫בעניין‬‫נאסל‬(2),‫משנת‬1994,
‫לפיה‬‫אין‬‫רלוונטיות‬‫לשאלה‬‫כמה‬‫מבנים‬‫אפשר‬‫לבנות‬‫על‬
‫החלקה‬,‫ויש‬‫להבחין‬‫בין‬‫אזורים‬‫עירוניים‬‫שבהם‬‫ניתן‬‫לייחס‬‫שטח‬
‫של‬‫דונם‬‫אחד‬‫לבית‬‫מגורים‬,‫ובין‬‫אזורים‬‫כפריים‬‫שבהם‬‫ניתן‬‫לייחס‬
‫לבית‬‫המגורים‬‫שטח‬‫גדול‬‫יותר‬.‫לכן‬‫יש‬‫להתייחס‬‫לכל‬‫הממכר‬,
‫כאל‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬‫אחת‬‫עם‬‫זכויות‬‫בנייה‬‫נוספות‬.
‫העוררים‬‫טוענים‬

6. ‫ייעוד‬‫החלקה‬‫הוא‬‫לשתי‬‫יחידות‬,‫ולכן‬‫יש‬‫לערוך‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"‫לשני‬‫מגרשים‬:
‫להעניק‬‫פטור‬‫ממס‬‫בסך‬1,500,000‫ש‬"‫ח‬‫לבית‬‫המגורים‬‫במצבו‬,‫ולאחר‬‫ייחוס‬
‫שטח‬‫קרקע‬‫מינימלי‬‫ומקובל‬‫לבית‬‫הקיים‬,‫ולמסות‬‫את‬‫יתרת‬‫הכסף‬-‫בסך‬‫של‬
400,000₪‫כקרקע‬.
‫בעניין‬‫נסל‬,‫נקבע‬‫כי‬:"‫את‬‫הפטור‬‫ממס‬‫יש‬‫להעניק‬‫רק‬‫לנכס‬‫שהוא‬'‫דירת‬‫מגורים‬'
‫בלבד‬...‫הפטור‬‫לדירת‬‫מגורים‬‫אינו‬‫יכול‬‫להתפשט‬‫גם‬‫על‬‫הנכס‬‫האחר‬...".
‫מנגד‬,‫המשיב‬ ‫טענות‬

7. ‫במקרה‬‫נאסל‬,‫רשם‬‫השופט‬‫כי‬‫בהסתמך‬‫על‬‫הפסיקה‬
‫בראשגולד‬‫שם‬‫נקבע‬‫כי‬:"‫המבחנים‬‫באשר‬‫להיקפה‬‫של‬
‫דירת‬‫המגורים‬‫הם‬‫מבחנים‬‫גמישים‬.‫אמת‬‫המידה‬‫היא‬
‫השטח‬‫אשר‬‫משמש‬‫להנאה‬‫סבירה‬‫מהבית‬.‫הנאה‬‫זו‬
‫היא‬‫מסקנה‬‫שתוסק‬‫מן‬‫הנתונים‬"‫על‬‫פי‬‫מבחני‬
‫ההיגיון‬‫והשכר‬‫הישר‬".‫שם‬‫היו‬‫העוררים‬‫בעלי‬‫זכות‬
‫חכירה‬‫במגרש‬‫בשטח‬762‫מ‬"‫ר‬,‫שעליו‬‫דירת‬‫מגורים‬‫בשטח‬
116‫מ‬"‫ר‬.
‫העוררים‬‫לא‬‫הוכיחו‬‫כי‬‫המגרש‬‫כולו‬‫משמש‬‫את‬‫דירת‬
‫המגורים‬,‫ולפיכך‬‫פיצל‬‫המשיב‬‫כדין‬‫את‬‫הזכויות‬"‫פיצול‬‫פיזי‬"
‫כאמור‬.
‫חברי‬‫הוועדה‬‫העירו‬‫גם‬‫כי‬‫בשנים‬‫שחלפו‬‫מאז‬‫מקרה‬‫נאסל‬,
‫חלו‬‫תמורות‬‫בכל‬‫הנוגע‬‫לגודל‬‫קרקע‬‫ליחידת‬‫תכנון‬,
‫ושייתכן‬‫שיש‬‫מקום‬‫לשקול‬‫מחדש‬‫את‬‫הלכת‬‫נאסל‬.
‫ההכרעה‬

8. ‫נפסק‬‫כי‬‫העוררים‬‫ישאו‬‫בהוצאות‬‫בסך‬10,000‫ש‬"‫ח‬.
‫הערר‬‫נדחה‬.‫ניתן‬‫ביום‬7.11.2016

9. ‫מבחן‬‫השימוש‬‫הוא‬‫המבחן‬‫לבחינת‬‫הפיצול‬‫הפיזי‬.‫ככל‬
‫שהחצר‬‫שימשה‬‫את‬‫בית‬‫המגורים‬,‫המגרש‬‫כולו‬‫הוא‬
‫דירת‬‫המגורים‬,‫ואז‬‫יש‬‫לערוך‬‫את‬‫הפיצול‬–‫בכסף‬,‫לפי‬
‫סעיף‬49‫ז‬.‫משלא‬‫עמדו‬‫המוכרים‬‫בנטל‬‫להוכיח‬‫כי‬
‫השימוש‬‫היה‬‫בכל‬‫החצר‬,‫קבע‬‫המנהל‬‫את‬‫אשר‬‫קבע‬,
‫וכך‬‫גם‬‫בית‬‫המשפט‬.‫המוכרים‬‫לא‬‫הגיעו‬‫מוכנים‬‫לדיונים‬.
‫המחברת‬ ‫דעת‬

10. (1)‫ו‬"‫ע‬48871-12-15‫שוורץ‬‫ואח‬'‫נגד‬‫מנהל‬‫מיסוי‬
‫מקרקעין‬‫חיפה‬
(2)‫ע‬"‫א‬2191/92‫חיפה‬ ‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫מנהלך‬ ‫נגד‬ ‫נסל‬
‫המאמר‬‫נכתב‬‫ביום‬6.2.2017
©‫כל‬‫הזכויות‬‫שמורות‬‫לדורית‬‫גבאי‬2017
‫שוליים‬ ‫הערות‬