Guía para Revisar ANTES DE FIRMAR el Contrato de Compra de un Inmueble Bajo el Esquema de PREVENTA

1. Guía para Revisar ANTES
DE FIRMAR el Contrato de
Compra de un Inmueble
Bajo el Esquema de
PREVENTA
Por Diana Reyes
Comentario previo.
Estimado lector, este documento forma parte de una serie notas presentada
en: Oportunidades Inmobiliarias - El blog de ayuda para su trato directo, a
través de las cuales se pretende orientar a las personas interesadas en adquirir
un inmueble bajo el esquema de preventa de tal manera, que puedan
minimizar los riesgos tomando las decisiones más conveniente de acuerdo con
sus intereses.
Si a usted le interesa saber más sobre cuáles son las ventajas o desventajas
de este tipo de operaciones y conocer algunas recomendaciones prácticas
acerca de cómo lograr una operación exitosa en la adquisición de un bien raíz
no deje de visitarnos en http://OpInmobiliarias.blogspot.com.
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2. Guía para Revisar ANTES DE FIRMAR el Contrato
de Compra de un Inmueble Bajo el Esquema de
PREVENTA
Cuando se ha decidido contratar la compra de un bien raíz bajo el esquema de
preventa, es importante tener presente que el contrato que se firmará es un
documento legal que establece los compromisos entre las partes y que no
podrá ser modificado sin el consentimiento por escrito de quienes en él
intervienen.
Por ello es importante revisarlo previamente con detenimiento para evitarse
sorpresas desagradables y en el caso de requerir algún cambio, establecerse
con anticipación para asegurar una operación exitosa.
A continuación y con la finalidad de ofrecer una guía que facilite la revisión
ANTES DE SU FIRMA de un contrato para la adquisición de un inmueble en
preventa se enlistan los elementos mínimos que debe dicho documento debe
contener.
1. Su registro ante las autoridades competentes.
2. Estar redactado en el idioma del país que corresponda, en México es el
español, esto sin perjuicio de que puedan ser expresado, además, en otro
idioma. En caso de diferencias en el texto o redacción, recuerde que lo
usual es que se considere lo manifestado en el idioma original.
3. Lugar y fecha de celebración del contrato.
4. Datos de identificación como son el nombre, denominación o razón social,
domicilio y registro federal de contribuyentes tanto del comprador como
del vendedor, de conformidad con los ordenamientos legales sobre la
materia que rijan en la localidad de que se trate.
5. La fecha de entrega del bien objeto del contrato.
6. Descripción del inmueble sujeto de la operación.
7. Ubicación.
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3. 8. Características detalladas (Metros cuadrados, áreas comunes y privadas,
calidad de los materiales, acabados, accesorios, distribución, equipo o
mobiliario con que se entregará en su caso, etc.)
9. El precio acordado y la forma de pago, así como las erogaciones
adicionales implicadas que en un momento dado deberán cubrir las
partes, por ejemplo, avalúo, seguro, apertura de cuenta, gastos de
operación, etc. (Es recomendable que esto se fije en moneada nacional).
10.En su caso, las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los
gastos reembolsables y la forma para su aplicación.
11.El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las
implicaciones que se deriven para el proveedor y el consumidor en su
caso, (Por lo general se establece una penalización convencional)
12.Medidas o penalizaciones que se aplicarán en el caso de presentarse
incumplimiento en las obligaciones contraídas ya sea por parte del
comprador o del vendedor, las cuales deberán ser recíprocas y
equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por los ordenamientos legales
aplicables.
a. Es usual que al comprador, de no pagar en las fechas estipuladas se
le aplique el cargo de intereses moratorios hasta por un determinado
tiempo que de excederse, podría ser causa de la pérdida total de sus
derechos.
b. Para el caso de que el vendedor no entregue en la fecha acordada,
comúnmente se le aplica una penalización que corresponde a la
renta que se pagaría por esa propiedad por cada mes de retraso.
c. Al señalar las penalizaciones deben considerarse también que
medidas se tomarán con respecto al vendedor, para el caso de que
el inmueble difiera con respecto a la descripción señalada en el
mismo contrato. Aquí hay que recordar que en el caso de
irregularidades no sólo queda comprometida la entrega de la vivienda
en el periodo de tiempo establecido, sino también el tiempo y dinero
que el consumidor haya invertido hasta ese momento.
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4. d. Tome en cuenta que en México como en muchos otros países, existe
la posibilidad de que el vendedor pudiera quedar exento de la
obligación de entregar en la fecha convenida, si llegara a acreditar
que la entrega no se realizó en la misma por caso fortuito o de fuerza
mayor que le afecte directamente a él o al bien en cuestión,
pudiéndose pactar sin responsabilidad alguna, una nueva fecha de
entrega.
13.La garantía de protección contra defectos o vicios ocultos otorgada por el
proveedor debe expresarse claramente; en México y de acuerdo con la
Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), en el caso de inmuebles
nuevos, ésta no podrá ser inferior a un año contado a partir de la entrega
real de la propiedad, periodo durante el cual el proveedor está obligado a
realizar sin costo alguno para el comprador, cualquier acto tendiente a la
reparación de los defectos o fallas presentados por el bien objeto del
contrato en cuestión.
14.Debe estar previsto el momento y las condiciones en que se gestionará la
escritura correspondiente, tomando en cuenta que para entonces, en el
caso de propiedades en condominio, debe existir el régimen de propiedad
respectivo y las boletas prediales ya deberán estar individualizadas.
15.El contrato deberá contener en los anexos respectivos la siguiente
documentación:
a. Los planos de la construcción y proyecto arquitectónico.
b. Permisos de uso de suelo.
c. Título o escritura que acredite la propiedad del terreno sobre el que
se construye el desarrollo o propiedad.
d. Constancia de no adeudos o hipotecas que comprometan el terreno.
e. Comprobante del pago de los gravámenes correspondientes.
f. Licencia para la construcción.
g. Constancia donde se establezca en su caso, que el desarrollo contará
con los servicios necesarios para el uso habitacional (agua, luz,
drenaje, etc.).
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5. 16.Para el caso de presentarse alguna controversia, el contrato debe señalar
que las partes se someten a la jurisdicción de los tribunales competentes
de la ciudad donde se encuentra la construcción.
17.Verificar que quien firme el contrato sea una persona con la facultad legal
para hacerlo, ya sea acreditándose como el legítimo propietario o como un
representante de la empresa mostrando los poderes notariales para actos
de dominio explícitos que le permitan hacerlo.
Estimado lector, aunque esta nota se hizo más extensa de lo planeado no quise
limitarme en realizar los comentarios que estime necesarios deseando que
pueda serle de utilidad para revisar su contrato en el caso de que decida
comprar a través del esquema de preventa.
Diana Reyes
Editora de Oportunidades Inmobiliarias
México, Enero 2011
Le interesa saber porque:
Los Bienes Raíces en México,
son un buen Negocio...
¡Aprovéchelo!
Este es un documento que aún está en
construcción pero regístrese aquí y…
¡Le avisaremos en cuanto esté listo!
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