4. PREFACE
De tous temps, l'investissement dans « la pierre » a été le placement préféré des français.
Beaucoup moins sensible aux cycles économiques ou financiers que la bourse (même si
un tassement des prix ou une mini - crise temporaire apparaît de façon récurrente tous les
20 ans environ), bien plus porteur de plus-values potentielles que l'assurance-vie, soutenu
par une demande toujours supérieure à l'offre à cause des retards accumulés dans la
construction, mais également à cause de la démographie et de l'élévation du niveau de vie
de la population, l'immobilier bénéficie en outre d'une fiscalité avantageuse.
Ce sont sans doute les raisons pour lesquelles les actifs immobiliers représentent, en
France, près de 57 % de la totalité des avoirs détenus par les ménages. Valeur refuge par
excellence, l'immobilier traverse le temps et les époques sans rien perdre de son attrait et
l'envolée des prix constatée depuis quelques années ne peut que conforter cette position.
Ainsi, l'indice des coûts de la construction publié par l'INSEE, à partir d'une base 100 au
4ème trimestre 1953, dépasse 1500 à la fin de 2007 et, depuis l'an 2000, les prix du
marché ont largement surperformé ces indices.
Et, au nom du vieil adage « quand le bâtiment va, tout va », le pouvoir politique, dès
qu'apparaît le moindre nuage sur ce secteur d'activité, s'empresse de relancer la machine
par des interventions fiscales incitatives.
C'est ainsi que, depuis 20 ans, on ne compte plus les lois qui se sont succédées pour
favoriser les achats de biens immobiliers neufs, de biens anciens, en métropole, dans les
DOM-TOM, chaque nouveau ministre ayant à cœur de laisser sa trace dans l'Histoire...
L'acquéreur potentiel n'a donc que l'embarras du choix pour profiter, au mieux de ses
intérêts, de ces opportunités légales et optimiser son investissement.
6. à la qualité du bien (entrée de gamme, standard, standing,
luxe,...)
à l’origine du bien (neuf ou ancien)
à la situation géographique (région, ville, quartier, zone urbaine ou rurale, ...)
au type de bien (appartement, maison individuelle, commerce,...)
Tous ces critères, auxquels il faut ajouter des caractéristiques
intrinsèques comme l’accès, l’exposition, la vue, la vétusté, la
qualité du voisinage,...) comptent dans l’évaluation du bien.
1.1.1.2 La législation
La vente d’un bien immobilier est strictement encadrée sur le plan
juridique : le législateur s’est efforcé de protéger à la fois ses propres
intérêts (il perçoit des impôts sur chaque vente) et ceux de
l’acquéreur.
C’est ainsi que le vendeur devra fournir notamment :
- les titres de propriété du bien vendu
- une situation des servitudes éventuelles susceptibles de grever ce
bien
- un certificat d’urbanisme
- une situation hypothécaire
- un certificat attestant de la superficie nette (loi Carrez) – non requis pour une maison
individuelle
- un état du bien au regard de la réglementation :
. sur l’amiante
. sur le saturnisme
. sur les termites
. sur les risques technologiques et naturels majeurs
. sur le degré d’isolation thermique
Tous les documents qui précèdent vont se révéler extrêmement
précieux pour votre information et la sécurisation de votre acquisition.
1.1.2 Agir
1.1.2.1 Rechercher
Préalablement à toute recherche, l’acquéreur devra définir avec
précision les critères qui vont fonder son choix.
Il devra ensuite les hiérarchiser car il est peu probable qu’il puisse
trouver exactement ce qu’il souhaite et des arbitrages s’avéreront
8. rapidement.
d) Économie : il est courant de penser que "passer par agence
"pour acheter ou vendre un bien immobilier représente un
sacrifice financier (que certains font pour bénéficier d’autres
avantages) ; mais en approfondissant cette idée, on s’aperçoit
qu’il s’agit dans bon nombre de cas, d’une réelle économie :
certes les agences immobilières perçoivent une rémunération
supportée par l’acheteur, le vendeur, le bailleur, le
locataire,…mais leurs interventions auprès de chaque partie
permet bien souvent une transaction réalisable et plus rapide
(économie du prix que représente l’immobilisation d’un capital ou
réduction de la durée d’une situation intermédiaire coûteuse…).
e) Connaissance du marché : l’agent immobilier, par une
estimation fondée sur son expérience et la connaissance du
marché actuel et local, permet une adéquation entre le prix du
bien et celui du marché, augmentant ainsi les possibilités de
transactions. Les "super affaires" sont donc assez rares dans
les agences, mais vous éviterez probablement, les très
mauvaises.
. les organismes d’entremise entre particuliers. Ils sont
intéressants surtout pour un vendeur puisqu’ils ne prennent pas
ou peu de commissions pour leur prestation.
. les sites internet. Ils sont très nombreux et constituent le
moyen le plus simple (pas de déplacement), le plus rapide (à
partir des critères que vous avez défini, il vous sera proposé des
centaines de produits), le plus précis (les photos vous
informeront mieux que n’importe quel descriptif). Le site vous
permettra d’entrer en contact avec le vendeur ou son
intermédiaire.
La visite des lieux va s’organiser et, si vous êtes intéressés, la
phase de négociation peut débuter.
1.1.2.2 Conclure
La négociation s’avère parfois longue et difficile car les intérêts des
parties sont contradictoires : le vendeur aura une propension naturelle
à surestimer la valeur de son bien tandis que l’acquéreur, qui signe le
chèque, aura tendance à le minimiser.
Si la négociation aboutit, cela donne lieu à la rédaction d’un document
provisoire pour matérialiser l’accord et geler l’affaire : c’est le
compromis de vente.
Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les
10. L’éventail d’évasion est donc très large.
1.2.1 Connaître
1.2.1.1 Le marché
La diversité des situations rend le marché de la résidence secondaire
extrêmement atomisé.
Si l’achat d’une résidence principale obéit toujours à des impératifs
rationnels (proximité des commerces, des écoles, du lieu de travail, ...)
qui uniformisent ce marché, celui de la résidence secondaire est, au
contraire, beaucoup plus diversifié car il doit répondre à des
demandes multiples et parfois opposées.
Il n’y a en effet rien de commun entre le rêve de solitude du citadin
épuisé par le bruit permanent de la ville, à la recherche d’un chalet
isolé en haute montagne, et celui d’un jeune provincial, habitant une
petite ville, qui souhaite des vacances plus dynamiques et sera à la
recherche d’un appartement en front de mer dans une station
balnéaire à la mode, ou entre la ferme en ruines, héritée d’un
grand-oncle, et le château à restaurer acheté par le cadre supérieur
pour des raisons essentiellement fiscales et de standing social.
La multipropriété constitue également un autre volet de la résidence
secondaire. Appelée aussi ( improprement ) propriété à temps partagé
(time sharing ), c’est une solution apparemment séduisante :
constatant qu’une résidence secondaire n’est pas occupée plus de
quelques semaines par an, cette formule permet de n’acheter que le
temps d’occupation réel que vous envisagez d’utiliser, par exemple
trois semaines. Les quarante neuf autres semaines pourront être
vendues à d’autres clients, générant ainsi une baisse relative de coût
pour chaque période.
Signalons enfin l’engouement de plus en plus prononcé pour des
résidences mobiles, même si elles nécessitent un lieu fixe de
stationnement hors période d’utilisation : le mobile home et le bateau.
1.2.2.2 La fiscalité
Quelles que soient les motivations premières de son achat,
investissement loisir ou investissement locatif, une résidence
12. 1.2.2.1 Objectifs
Avant toute démarche d’achat d’une résidence secondaire, il convient
d’analyser clairement les objectifs que vous vous fixez en procèdent à
une telle acquisition.
Une fois définis vos choix subjectifs (mer ou montagne, appartement
ou maison individuelle, région ensoleillée ou non, budget maximal
avec ou sans emprunt,...), il y a lieu de s’interroger sur les critères
objectifs :
- s’agit-il d’un investissement de loisir ?
- destiné à votre seul usage ou envisagez-vous une location pendant
les périodes d’inoccupation ?
- prévoyez-vous une revente à une échéance prévisible ?
- s’agit-il au contraire d’un investissement locatif ?
- pour des raisons fiscales (économie d’impôts) ou de prévoyance
(retraite) ?
- s’il le but est fiscal, par le biais de quel mécanisme ? Ce dernier est-il
réellement le mieux adapté à votre cas personnel ?
- la rentabilité que vous en attendez est-elle certaine ou aléatoire ?
Est-elle pérenne ?
- Avez-vous mesuré toutes les conséquences financières en cas
d’imprévu ?
Se poser toutes ces questions, et y répondre avec lucidité, va vous
guider plus sûrement dans votre démarche et peut vous éviter de gros
soucis en cas d’incident fortuit.
1.2.1.2 Moyens
L’achat de votre résidence secondaire va mobiliser des moyens
financiers que vous possédez, ou que vous ne possédez pas.
Si vous disposez de liquidités suffisantes pour effectuer un paiement
au comptant, il peut néanmoins s’avérer judicieux de s’interroger sur la
pertinence de ce mode de financement.
N’est-il pas plus rentable, par exemple, de placer cet argent à un taux
supérieur à celui du crédit correspondant ? Le calcul doit naturellement
s’effectuer après impôts.
N’est-il pas préférable, même si la rentabilité nette est moindre, de
garder cette somme liquide pour faire face à un imprévu ou profiter
d’une opportunité financière plutôt que de l’immobiliser pour une
14. le pouvaient pas; autrement dit les propriétaires et les locataires.
Les 2 marchés, achat et location, ont toujours coexisté car il est impossible à l'un de
vivre sans l’autre.
Les régimes politiques qui ont tenté d'abolir la propriété privée ont tous
lamentablement échoué et ont dû revenir à des solutions plus naturelles et
pragmatiques.
Quant aux régimes qui prônent, encore aujourd'hui, la propriété pour tous, c'est un
vœu pieux qui ne résiste pas à la réalité des faits : il y a toujours eu, et il y aura
toujours, une frange de la population qui ne peut ou ne veut pas être propriétaire,
soit par manque de moyens financiers ( étudiants, jeunes travailleurs, retraités
modestes, ... ) soit en raison d'une mobilité professionnelle importante ( cadres, ... )
soit par choix personnel ( idéologie, refus d'engagements à long terme, ...) .
Cette proportion de locataires varie d'un pays à l’autre. Inférieure à 20 % de la
population en Espagne, elle s'établit à 30 % en Angleterre et à 43 % en France.
La plupart des experts considèrent que, compte-tenu de tous les paramètres
financiers, sociaux, structurels qui prévalent dans notre pays, le taux de 40 % de
locataires représente un seuil incompressible.
Le marché de l'investissement locatif, où la demande dépasse l'offre, est et
demeurera donc considérable.
Il est toutefois très différent de l'investissement immobilier à usage personnel. Ici,
pas d'achat coup de cœur, ce serait le fiasco assuré. L'investissement doit être
rationnel, réalisé en fonction des seuls critères financiers que vous aurez définis
après avoir étudié la législation et la fiscalité qui s'y rattachent.
2.1.1. Connaître
2.1.1.1 La législation
L'Etat a toujours été interventionniste dans le domaine du logement
locatif, soit pour des raisons sociales de régulation du marché, soit
pour des raisons économiques par le biais des incitations fiscales.
Sans remonter trop loin dans l'Histoire, la loi de 1948, encore en
vigueur à ce jour, a règlementé les baux et les loyers pour éviter une
crise immobilière majeure résultant des destructions de la seconde
guerre mondiale.
Depuis lors, les lois se sont succédées au gré de la couleur politique
des gouvernements et les connaître en détail relève de la
performance d'autant que certaines lois en suppriment ou en modifient
d’autres. Avec les lois de défiscalisation immobilières Borloo et
Robien, un amortissement du logement sur les loyers permettait une
16. Ces revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus et sont donc
frappés du même taux d'imposition.
Fort heureusement, sur le revenu brut perçu, vous avez la possibilité
d'opérer de nombreuses réductions avant d'arriver au revenu net
imposable que vous devez déclarer.
Ces déductions se divisent en 2 catégories:
. les charges déductibles
. débours et honoraires du syndic
. taxe foncière sur les propriétés bâties
. frais de concierge
. indemnités d'éviction
. prime d'assurance pour loyers impayés
. travaux d'amélioration, d'entretien, de réparation s'ils apportent un
confort nouveau au logement
. la CSG et la CRDS applicables à vos revenus financiers
. les abattements forfaitaires
. déduction de 14 % pour frais d'administration générale
. déduction forfaitaire selon le barème fiscal choisi (de 26 % à 46 % et
même 71 % en micro BIC)
. amortissement du capital (de 50 à 65 % en fonction du modèle fiscal
choisi)
. déduction des déficits fonciers (hors intérêts d'emprunt), limitée
cependant à 10700 €
par an. Mais la partie de déficit supérieure à 10700 € peut être reportée,
suivant le même mécanisme, chaque année pendant 10 ans à
condition de louer le logement 3 ans après l'imputation du dernier
déficit.
Signalons enfin qu'il existe d'autres solutions de défiscalisation
immobilière: ce sont les logements éligibles au dispositif MALRAUX
(immeubles anciens classés monument historique ou inscrit à
l'inventaire supplémentaire, puis restaurés), les investissements dans
les DOM-TOM (GIRARDIN) ou les loueurs en meublé non
professionnels (LMNP).
Si vous venez de réaliser des travaux dans un logement que vous
mettez en location, les peintures, parquets et divers consommables
sont aussi déductibles des revenus fonciers tout comme le matériel
servant à faire les travaux mais il faut garder les factures avec la TVA
payée.
Il existe un guide 2011 pour déclarer ses revenus locatifs. Le
Particulier vient de publier un ouvrage pour aider le contribuable
dans sa déclaration.
18. Réaliser une bonne opération immobilière.
Pour cela, il convient:
- de répondre aux besoins du marché, pas à vos goûts
personnels. En d'autres termes, oubliez le coup de cœur
et faîtes plutôt fonctionner la machine à calculer.
- de privilégier l'emplacement du bien par rapport à tous
les autres critères, c'est une valeur sûre qui ne pourra
qu'augmenter avec le temps.
- de faire attention au prix. Trop d'investisseurs,
obnubilés par la défiscalisation (et la publicité habile de
certains promoteurs) achètent trop cher, ce qui pèsera
sur le rendement futur.
- d'acheter ce qui sera le plus facile à louer (en
s'assurant de la pérennité de la demande) et le plus sûr
dans l'encaissement des loyers (maison plutôt
qu'appartement, 3 pièces plutôt que studio, ...)
- de ne pas oublier que, un jour ou l'autre, ce bien
immobilier devra être revendu. Cet aspect doit être intégré
dans votre décision d'achat.
Trouver un bon financement.
Après avoir évalué votre capacité d'endettement, en n'omettant
pas de prendre une marge de sécurité pour éviter un coup dur
en cas d'imprévu, faîtes le tour des prêts bon marché,
règlementés ou non.
Les prêts règlementés sont définis par les pouvoirs publics pour
leurs conditions d'accès, taux et règles de fonctionnement. Ces
prêts seront donc identiques quel que soit l'organisme financier
qui le propose.
Les prêts non règlementés permettent de faire jouer la
concurrence entre les sociétés de financement, non seulement
sur les taux (ce qui restera marginal ou dépendra de votre crédit
personnel auprès du banquier) mais surtout sur les frais
annexes (dossier, assurances, indemnités de remboursement
anticipé, ...).lorsque l'on examine de près le montant de ces
frais, la somme à économiser est loin d'être négligeable.
Pour finir, souvenez-vous qu'il existe également de nombreux
prêts pour financer des travaux de rénovation ou d'amélioration
de l'habitat.
2.2 L'investissement de valorisation.
Traditionnellement le rendement locatif n'est pas très élevé en France par comparaison
avec certains pays étrangers, sauf éventuellement le cas particulier de l'immobilier
commercial. Il peut même arriver que le rendement net, après fiscalité, entretien et
20. Ce placement immobilier rassemble 3 parties prenantes, à savoir le promoteur, la société
d'exploitation (souvent filiale du promoteur) et l'investisseur. Le propriétaire bailleur,
signe un bail commercial avec l'exploitant d'une durée comprise de 9 et 11 ans. Il confie
son bien à l'exploitant de l’établissement. L'exploitant conclut un bail de sous-location avec
le senior.
L’investissement en résidence pour senior est donc source de revenus complémentaires,
permet de réduire son taux d'imposition avec une rentabilité souvent assurée (entre 4 et
5% par an).
22. 1.2.1 La SCI.
La SCI n'est pas une société commerciale mais une société civile dont l'objet social est
l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier.
Les principaux avantages de la SCI sont les suivants :
- elle permet la détention d'un même bien par plusieurs personnes
- elle facilite la transmission du bien notamment entre associés ou en cas de succession
- elle évite les blocages qui peuvent naître de l'indivision
- elle autorise la déduction de l'endettement éventuel pour calculer la valeur de l'actif net
en cas de mutation
- elle peut être transmise par tranches ce qui permet de limiter voire de supprimer les
droits d'enregistrement du vivant du donateur
- elle offre une protection contre des créanciers personnels
- elle rend possible l'option fiscale de l'impôt sur les sociétés qui permet de déduire les
intérêts des emprunts et de capitaliser les revenus
Mais elle présente aussi quelques inconvénients :
- les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société
- les obligations administratives, comptables et juridiques sont relativement
importantes ce qui entraîne des coûts
en cas de recours à l'emprunt, l'apport initial est sensiblement supérieur à celui qui est
exigé lors d'un achat en nom propre
Le recours à une SCI appelle donc à une réflexion approfondie avant toute
décision.
1.2.2 Les SPI
Acheter un bien immobilier en nom propre ou en SCI, même si c'est la solution la plus
usitée, présente les inconvénients que nous venons d'examiner.
Fort heureusement, il existe des sociétés spécialisées qui libèrent l'investisseur de tous
les problèmes d'acquisition, de gestion et de revente des biens immobiliers : les SPI.
Les Sociétés de Placements Immobiliers, en abrégé SPI, ont pour objet de constituer et de
gérer un parc immobilier locatif avec les capitaux que leur confient des investisseurs. Ces
derniers perçoivent des revenus provenant des loyers et profitent des éventuelles
plus-values sur les immeubles gérés, à due proportion des parts qu'ils détiennent dans la
SPI.
Elles sont intéressantes à plusieurs titres:
- l'investissement est beaucoup plus sûr : le patrimoine de la SPI étant généralement
constitué de plusieurs immeubles, si la valeur de l'un d'eux diminue, elle sera compensée
par la plus-value des autres.
- l'investissement est beaucoup plus liquide : la revente des parts ou des actions est plus
rapide et plus facile qu'une vente en « pierre ».
26. des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers,.....
Micro BIC : Forfait fiscal qui permet aux particuliers exerçant une petite activité
commerciale, sous réserve de réaliser un chiffre d'affaires inférieur à un seuil fixé par
l'administration, d'éviter la gestion et le règlement des impôts directs et indirects.
Minute : en Droit, original d’un acte authentique.
Mutation : changement de propriétaire d’un bien immobilier.
Notaire : officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les
transactions et les autres actes volontaires, et qui leur confère l’authenticité.
Parties : ensemble des signataires d’un contrat.
Risques technologiques : l’état des risques naturels et technologiques ( E R N T ) est
obligatoire depuis le 1/06/2006 et doit dater de moins de 6 mois. Il comprend l’arrêté
préfectoral, les cartes communales, le plan de situation et la liste des risques auxquels est
exposé le bien immobilier.
Saturnisme : le constat de risque d’exposition au plomb ( C R E P ), qui concerne les
immeubles antérieurs au 1/01/1949, a pour but de rechercher des traces de plomb et
traiter des causes d’insalubrité associées.
Servitudes : éléments, publics ou privés, qui affectent et réduisent l’usage d’un bien
immobilier.
Taux fixe. Le taux d’intérêt est défini lors de la proposition de prêt et ne changera plus
pendant toute la durée du prêt (sauf à l’initiative du seul emprunteur en cas de baisse
importante des taux du marché).
Taux variable. Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, à la hausse
comme à la baisse.