合作住宅理念與發展願景
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就台灣可理解的角度，說明合作住宅理念、特質，以及在台灣推展的潛力與課題
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合作住宅理念與發展願景
- 2. 什麼是合作住宅？
- 3. 合作住宅的緣起 合作住宅（Cohousing）是 20 世紀60 年代最早出現在 丹麥的一種新型居住模式。 居民參與住宅設計與管理， 並透過定期舉行公共活動以 加強成員之間的交流。是一 種強調鄰里間“社區感”的 創新居住方案。 其後拓展至歐洲（北歐、德 國等）、美洲（美國、加拿 大）、亞太（澳洲、日、韓） 等，並持續發展中。 3 國際公認起源於 1960年代的丹麥，在1967年，50個丹 麥家庭自發組建了現代的第一個合作住宅社區 Sættedammen。
- 4. 合作住宅之多重意涵 概念 內涵 “Co”operating 合作社 • 採行合作社組織型態興辦的 住宅社區 “Co”llaborative 協力 • 強調住戶在住宅生產過程中 的共同協力，如集資、營建、 營運等。 “Co”mmunity oriented 社區導向 • 強調住宅的社區導向特質， 營造居住特色與社區共感。 “Co”llective 集體 • 強調居住的集體意識，如成 員、生活樣態、營運管理等。 “Co”mmon 共同 • 強調居住的共同分享，如空 間設施、相互照護。 Co-housing在學術上並沒有 統一定義，在各國經驗實踐 中，被賦予多重的意涵，如 • Cooperative 合作社 • Collaborative 協力 • other forms of resident- led housing，co-llective、 co-mmom 將Co-housing翻譯為「合作 住宅」，乃視「合作」為其 中共通之價值！（共居住宅、 共同住宅、共同居住..） 4
- 6. 不同的建造組織反映合作住宅的性質和特色社會定位。 就組織 構成之目標群體角度，最常見有兩類型態： 住宅合作社（Housing Co-op Association） 主要針對著重穩定居住而非產權擁有的群體。由住宅合作社建 造租賃房並確保社區長期運營，有意願者加入合作社以獲得居 住資格。 建房共同體（Building Community） 主要針對經濟相對寬裕，且以獲得房屋產權為主要目的人群。 成立建房共同體以取代開發商，與其它參與者共同建造心儀的 住宅是他們最主要的目的。 補充：不同的組織/產權型態
- 9. 補充：合作住宅興辦過程 階段名稱 主要工作內容 發起階段 （1）徵求成員（通過網路、報刊、會議、參觀社區等途徑,尋找對的人） （2）確立團體組織； （3）確定組織結構和決策機制； （4）商定社區建設目標,原則和預期資金。 規劃設計 階段(1) （1）挑選顧問，建築師、財務顧問、律師等；（2）尋找、確認有潛在可能的 場地；（3）制定開發策略；（5）評估融資方式；（6）制定初步規劃設計方 案構想；（7）為夥伴關係或合資約定起草法律協定；（8）徵購土地； （9）確立專案日程。 規劃設計 階段(2) （1）完成設計；（2）確保資金；（3）完成施工圖；（4）獲得建築許可； （5）選擇承包商；（6）完成施工合同、貸款和日程表。 建造階段 （1）監督承包工作；（2）確保抵押貸款；（3）完成居民區建設工作。 入住階段 （1）訂定入住公約 ；（2）確認營運管理組織分工機制
- 11. 幾個觀點釐清 11
- 15. 補充：台灣住宅合作社的經驗教訓 萌芽(日治-46)、發展(46-57)、震 盪(57-70)到衰退沒落(71-迄今)。 最高峰時期(民國71年)有68家，累 計興辦約1萬戶住宅。如今，僅基 隆市第一住宅公用合作社持續運作。 過去曾有法令與政策機制協助，目 前皆已廢止。主要原因： • 興辦後產權私有化（無合作社之實）， 或衍生諸多弊端，導致政府支持意願 趨向保守。 • 民間建商崛起(預售、合建)，住宅供給 更有效率，受政府青睞. 經驗教訓：住戶組成、參與過程、 產權私有化 面相 機制 法令 住宅公用合作社推進辦法 興建國民住宅貸款條例 土地 無 融資 住宅公用合作社社員購建自 用住宅貸款(合作金庫) 補貼 建材 (委託台灣省住宅聯合社執行) 住宅公用合作社興辦機制(皆已停止) 15
- 16. 經濟負擔 合作程度 出售 Cohousing ? 社 宅 出 租 16 放在台灣的居住脈絡來看，就「社區運作」與「居住價值」 來看，我們極度欠缺合作住宅的思維取向與實踐經驗。 台灣有合作住宅嗎？
- 18. 發展潛力 1.降低居住負擔 • 合作住宅省去中介者利潤，可降低 取得成本 • 市場取得（高房價）與社會住宅 （數量有限、租期有限）以外的另 一種選擇 布魯塞爾–希望之家，在城市爭取居住權，以生態建 築與土地信託模式，為弱勢打造可負擔居所 2.新居住價值取向 • 回歸居住、共享經濟 • 使用者導向（參與式規劃），生 產「合用、好用、會用」的空間 • 社群共感的鄰里網絡（社區營造） 哥本哈根–居民自主典範：「楚德之林」社區 從 1970年代營運至今 不斷世代交替 18
- 19. 單身家戶共住 • 家庭結構改變，單身家戶持續增 長(33%，2018) • 回應孤獨疏，意向型社群打造共 享空間與共住互助社區 3.因應居住新需求：高齡共老 • 高齡少子化已成為趨勢 (戰後嬰兒潮、養兒防老不再) • 從「血緣」到「社群」關係，打造 互助共老社區 維也納–女子共居住宅[ro*sa]22住宅組 織，解決單身家戶的共居課題 斯德哥爾摩–中高齡集合住宅：「須盡歡」 老年公寓 一周共餐五次 19
- 20. 價值面 • 民眾：居住價值的改變（意向型社群組成） • 政府：政策思維改變（鼓勵支持的必要性與正當性） 機制面 • 土地（房舍）取得 • 財務機制（融資、租稅) • 配套專業協助（法律、設計、營造…) 歸結：民間量能＋政策思維?＋法令機制? 20 面對的課題
- 21. 自有住宅 租賃住宅 自我組織住宅 政策 定位 合理居住品質、可負擔住 宅價格 健全租賃市場，保障租賃權益 無 模式 政府供給 （已停止） 市場供給 政府供給 市場供給 無 協助 機制 國民住宅、 眷村改建、 合宜住宅 融資貸款體 系、購屋貸 款利息補貼、 修繕貸款利 息補貼 社會住宅， 預計於 2024年達 成12萬戶。 租金補貼， 自2020年 起每年12 萬戶。 包租代 管，預 計於 2024年 達成8萬 戶。 無 法令 依據 住宅法（含子法、相關行 政規則與法規命令） 住宅法、租賃專法 無 21 補充：住宅政策中的「合作住宅」？ 21
- 22. 面對台灣的房產市場結構、住宅政策量能、以及社會主流價值。我 們認為，當前推動合作住宅之策略定位，要緊扣消費者賦權與社群 共善兩組基調，以利在僵化制度重圍中獲得較多的善意與彈性。Ex ：土地、融資、稅.. • 消費者賦權（消極面）—相較於市場購屋的投機性，對比社會住 宅的依賴性，主張合作住宅是一種應被支持鼓勵的居住選擇，是 住宅消費者的自我賦權(Empowerment) ； • 社群共善（積極面）– 強調合作住宅在經濟面（可負擔性）、社 會面（可持續性）、文化面（自明性）的社群共善(Common good)效益，引領台灣居住價值與文化創新。 22 策略定位
- 24. Q ＆ A