巢運講堂。講者：林旺根（消基會房屋委員會委員）

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如何完善住宅資訊與
管理問題
講師：林旺根
中華民國消費者文教基金會房屋委員
德霖技術學院不動產經營系兼任副教授
中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長
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簡報重點
一.住宅法對於住宅資訊
二.實價登錄的資訊
三.房屋屋況的資訊

2. 2011/3/28
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住宅資訊，
無牙的老虎
住宅法 第四章
建立資訊平台
一.為了解住宅市場供需情形、住宅品質狀況、
住宅滿意度等相關住宅資訊，爰明定為引
導住宅市場健全發展，中央及市、縣主管
機關應定期蒐集、分析住宅供給、需求、
用地、金融、市場、交易價格及其他相關
資訊
二.並定期公布住宅與動產統計數據及指數等
資訊（住宅39Ⅰ），作為政府決策、民眾
購屋、業者投資、銀行授信及學界研究之
參考。

3. 2011/3/28
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建立資訊平台
一.住宅資訊之蒐集，各級政府機關、金融、
住宅投資、生產、交易及使用等相關產業
公會及團體，應配合提供相關統計資訊
（住宅39Ⅱ）；資料蒐集、運用及發布，
應遵守相關法令之規定（住宅39Ⅲ）
二.地方政府應揭露之資訊：市、縣主管機關
應建置社會住宅相關資訊，並公開於網際
網路（住宅41）
調節市場之機制
一.各級主管機關為穩定住宅市場，經依規定分析住
宅市場供給、需求資訊，得就有嚴重住宅供需失
衡之地區，視實際情形採取必要之市場調節措施
（住宅40）。
二.為提升租屋市場健全發展，各級主管機關應研擬
住宅租賃發展政策，針對租賃相關制度及專業服
務，研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、
媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關
服務（住宅44Ⅰ）
三.服務之提供得以自行或輔導、獎勵民間成立租屋
服務平台方式辦理（住宅44Ⅱ）輔導、獎勵辦法，
由中央目的事業主管機關定之（住宅44Ⅲ）

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公會應配合提供相關統計資訊
一.產業公會及團體應配合事項：住宅資訊之蒐集，
各級政府機關、金融、住宅投資、生產、交易及
使用等相關產業公會及團體，應配合提供相關統
計資訊（住宅39Ⅱ）。並設鼓勵之規定「非營利
組織、學術機構提供非營利性之住宅相關資訊服
務，政府得予獎勵」（住宅39Ⅳ）。
二.相關產業，指建築開發業、營造業、不動產經紀
業、不動產估價師、公寓大廈管理服務人等產業。
金融相關產業公會，係指銀行公會等；金融相關
團體，係指財團法人金融聯合徵信中心等。
公會應配合提供相關統計資訊
三.建商應配合事項：從事住宅興建之公司，應於
取得建造執照申報開工時，將第39條所定應配
合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之
建築相關產業公會(住宅43)。
四.各級主管機關應鼓勵法人或個人，對無自有住
宅或住宅條件亟待改善之具特殊情形或身分者，
提供承租或購置適當住宅之市場資訊(住宅42)。
未設強制要求業者提供房地產交易資訊

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修法建議
一.增住宅資訊項目:包括居住品質狀況、住宅環
境風險、居住滿意度、特殊情形或身分者之居
住需求、住宅補貼政策成效(39Ⅰ)。
二.遏止投機炒作:對交易頻繁、價格波動劇烈或
有人為炒作、哄抬致供需失衡之地區，得予公
告警示區域，必要時得採取金融管制、交易許
可、暫停核發建照與執照等市場調節措施(40後
段)。
三.增列罰則:對於公會、建築業或代銷業者未於
限期內提供資訊者；應處罰緩。
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實價登錄，
聊備一格
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先進國家揭露資訊充分
一.成約物件資訊：包括過去6個月以内已簽訂委
託仲介交易的成約物件之委託交易價格、土
地及建物評價額、所在地、交易日時、建物
・土地面積、建築年、不動産課税額等之詳
細資訊、照片
二.交易價格資訊：包括6個月以内周邊已完成住
宅交易價格及可供比較的周辺交易價格
三.售出物件資訊：如買賣價格、土地及建物評
價額、所在地、交易日時、建物・土地面積
、建築年、課税額等詳細資訊、照片
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先進國家揭露資訊充分
四.區域資訊，如區域歴史、氣候、統計資訊（
如人口、年収）等、住宅價格等相關数値資
料與分布（Averagehomeprice,AveragePricePerSq.foot／
AverageOwner-OccupiedDwellings／MedianYearsinResidence等）
、生活水平、公園分布、學區與各校之學準
等級等詳細資料、犯罪発生状況（窃盗、暴
力）等資訊；
五.其他（住宅貸款資訊、搬家資訊、室內裝修
、整建等相関資訊之網頁連結）
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日
本
房
地
資
訊
所在地 東京都千代田区六番町
最寄駅
名称 四ツ谷
距離 5分
取引総額 6,300万円
専有部分
間取り １ＬＤＫ
面積 55m²
用途 住宅
今後の利用目的 住宅
建物
建築年 平成13年
構造 ＳＲＣ
都市計画 第１種住居地域
建ぺい率 60％
容積率 400％
取引時期 平成26年第３四半期
備考 未改装を購入
周辺の地価公示 2,960,000(円/m²)
周辺の地価調査 2,880,000 (円/m²)
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我國實價
登錄資訊
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土地區段位置 土地移轉面積 使用分區或編定
府中段 5.42坪 都市：住
府中段 3.61坪 都市：住
府中段 3.48坪 都市：住
屋齡
建物
移轉面積
主要
用途
主要
建材
建築
完成年月
總樓層
數
建物分
層
1 96.89坪
見其
他登
記事
項
鋼骨
鋼筋
混凝
土造
104/05 二十九層
二十六
層
1 20.27坪 104/05 二十九層
1 7.11坪 104/05 二十九層
1 33.04坪 104/05 二十九層
序號 車位類別 車位價格 車位面積
01 坡道平面 2,600,000元 7.51坪
02 坡道平面 2,600,000元 7.51坪
標的： 房地(土地+建
物)+車位
年月： 105年4月
交總價： 104,810,000
單價約： 700,003
移轉總面積： 157.31坪
筆棟 土地3筆 建物1戶 車位2
門牌：縣民大道一段271~300號
型態：住宅大樓(11層含以上有電梯)
現況
格局：
車位 5,200,000 有管理組織
屋齡: 1 年

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實價登錄三法的缺漏
一.權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三
十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交
案件實際資訊(均47Ⅱ)。
二.買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申
報登錄成交案件實際資訊(Ⅲ)：
1. 買賣案件委託地政士申請登記者，應由
地政士申報登錄。
2. 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理
成交，除依前款規定委託地政士申請登
記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
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打折後的實價登錄
三.受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關
得委任所屬機關、委託機構、團體辦理(均
47Ⅳ、地26-1Ⅱ、經24-1Ⅲ)。
四.登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府
機關利用並以區段化、去識別化方式提供查
詢(均47Ⅴ、地26-1Ⅲ、經24-1Ⅳ)。
五.已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套
措施未完全建立並完成立法前，不得作為課
稅依據(均47Ⅵ、地26-1Ⅳ、經24-1Ⅴ)
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9. 2011/3/28
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一.申報義務不明確，應確認委任代理關係
二.登錄資訊不及時:建議併同登記案件申報登錄
，俾可即時獲得資訊
三.截頭去尾模糊化:建議取消區段化、去識別化
之揭露方式，期使資訊更加透明。
四.自我棄甲難勾稽:刪除不得作為課稅依據之規
定，建立實價登錄資料與房地合一課稅資料勾
稽管道，以增加價格資訊之正確性
五.罰則欠缺衡平性(逾期與不實罰則相同)，對於刻意高
報或低報者並應嚴予處罰
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五大漏洞，應速修法
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房屋屋況資訊
瞎子摸象
2016/6/212016/6/21 18成屋買賣契約

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震災，震醒了建物安全的議題?
一.2016年2月6日台南市維冠金龍大樓在地震中倒塌，
造成114人死亡，引起全國各界關注與熱議，其中
包括土壤液化、建築物結構安全，以及防災都更等
議題。
二.又發生一個插曲，受災戶指控1到4樓燦坤的房東藍
太太涉嫌打掉隔間牆，最後檢察官雖證實是「曾生
殺人」，但也因此讓許多人警覺對於違法拆牆或違
建產生嚴重公共安全的疑慮。
三.許多縣市開始鼓勵並輔導建物的安全檢查；營建署
開始研修建築法建立中間檢查制度；立法強制老舊
建物實施外牆磁磚檢測……
四.這些，是不是五分鐘熱度?
經紀業者應充分揭露的重要資訊
一. 房屋未登記 (或違建)部分
二. 漏水情形
三. 輻射屋檢測
四. 混凝土中水溶性氯離子含量檢測(
例如海砂屋檢測事項)
五. 曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中
毒致死之情事
六. 是否為市縣政府列管之山坡地住宅
社區
應
以
書
面
臚
列
的
重
要
資
訊
：
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11. 2011/3/28
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經紀業調查義務，僅止於此
一.20151001施行的「不動產說明書應記載及不得
記載事項」(成屋)第6項「建物瑕疵情形」
3) 是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，
造成建築物損害及其修繕情形。
4) 是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是
，應敘明危險等級。
5) 樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有，應敘明
位置及裂痕長度、間隙寬度
6) 房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置
二.至於，是否位於斷層帶、土壤液化區等，即可
不負調查義務?
參考日本法制~確保建物品質
一.建築物耐震改修促進法（H7年10月27日法
律第123号）
二.密集市街地防災街区整備促進法（H9年5
月9日法律第49号）
三.住宅品質確保促進法（H11年6月23日法律
第81号）
四.特定住宅瑕疵担保責任履行確保法(H19年
5月30日法律第66号)

12. 2011/3/28
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加速建物耐震化，政府重要課題
一. H25年11月25日修正~考慮病院、店舗、旅館等不特定
多数人利用之建築物及學校、老人住宅等之避難必要
，對於該大規模建築物，應有進行耐震診断之義務。
二. 為便於促進耐震改修，依耐震改修計畫認定基準規定
、如改修之建築，因其工程擴大或採新工法，致其容
積率或建蔽率等建築法規不符者，得予以放寬之特例
。
三. 改修對象為區分所有建築物時，放寬其區分所有權人
會議決議要件（区分所有法における決議要件が3/4以上から1/2超に）
四. 創設有關耐震性能標示制度，以確保耐震改修後之建
築物之耐震性。
住宅品質確保促進法
一. 創設住宅性能表示制度:住宅之性能(包括構造安定性
、災害時之安全性、劣化之減輕、濕熱環境、空氣環
境、光與視覺環境、音環境、高齡者通用設備及其他
災害預防等) 針對新建工法、構造、施行者等，訂定
共通客観的標示方法，由第3者評訂確認後通過予以標
示證書，以期可以安心居住為目的。
二. 住宅紛争處理機制:利用此一性能表示制度，如發生紛
爭時，可申請指定住宅紛争處理機關迅速的解決紛。
三. 物的瑕疵擔保期間:強制規定為十年（H12年4月1日以
後訂立契約者全部適用）；新建住宅(含承攬及買賣契
約)、其擔保責任期間延長為20年(品確法94~97)
四. 特定住宅瑕疵担保責任履行確保法，創設保故保證金
與保故保險制度
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13. 2011/3/28
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身處危樓不自知，強制健檢不宜遲
一.老屋強制健檢:對有安全之虞或使用達一定年
限者，應訂定檢查、檢測與輔導整建或重建更
新計畫；具有安全疑慮者，應強制進行耐震補
強，住戶不得拒絕。
二.新屋強制標示:新建之住宅(除起造人表達不願辦理
外)，應於建築設計時、施工期間及竣工後辦理
住宅性能評估。
三.建立住宅履歷:住宅性能評估報告書，於住宅所
有權為讓與時，應一併交付之。如未辦理住宅
性能評估者，亦應告知繼受人。
簡報結束
敬請指教
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