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物业发展建议培训

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物业发展建议培训

  1. 1. 物业发展建议培训
  2. 2. • 概述 • 内容 • 注意事项 主要内容
  3. 3. 概 述
  4. 4. 概述 • 项目策划流程 市场调研市场调研 项目定位项目定位 物业发展建议物业发展建议 营销策略营销策略 销售执行销售执行
  5. 5. 概述 • 物业发展建议 • 项目开发建议 • 产品建议书 • 目的 • 使项目定位落实到产品中; • 用以指导或引导规划设计,使设计更接近于市场; • 为后期营销提供具有竞争力的卖点。 • 角色 • 不是设计师,应在设计师与目标客户之间架起一座桥梁; • 不可过于追求技术细节。
  6. 6. 概述 • 原则 • 市场主导 • 大胆设想,小心求证,适度超前 • 符合项目定位要求,建立产品核心竞争优势 • 标准化,规范化 • MECE 原则(完整性 / 独立性)
  7. 7. 报告内容解释
  8. 8. 基本框架 1 、 目 要点及原项 规划设计 则 2 、 目 模式项 开发 3 、 目整体 思项 构 4 、建筑空 合间组 5 、景 与 境 建观 环 设计 议 6 、道路系 与交通统 组织 7 、公建与配套 施(非商 )设 业 8 、商 建业规划 议 9 、建筑 体及 格建单 风 议 10 、 型建户 议 11 、装修 准标 12 、 及 施建结构 设备设 议 13 、 部亮点 造细 营 14 、分期 建开发 议 15 、物 管理建业 议 整体思路 专业建议 细节建议 实施与管理
  9. 9. 规划设计要点及原则 • 规划设计要点,一般由当地规划行政主管部门提出要求。包括: 总用地面积 计容积率用地面积 总建筑面积 其中:住宅、商业 容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑限高 建筑退后红线要求 日照间距 车户比(车位数) 其他要求
  10. 10. 规划设计要点及原则 • 关键指标解释 • 覆盖率=建筑基地面积 / 总用地面积 • 绿地率 = 内各类绿地面积 / 总用地面积 (新区不低于 30% ,旧区改建不低于 25% ) • 容积率 = 总建筑面积 / 总用地面积 • 居住区分级: • 强度指标:容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑面积 • 环境指标:绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、 人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间 距 居住区 小区 组团 户数( 户) 10000- 16000 3000- 5000 300- 1000 人口( 人) 30000- 50000 10000- 15000 1000- 3000
  11. 11. 规划设计要点及原则 • 深圳市居住用地强度控制指标 住宅层数 建筑密度 容积率 小区 组团 小区 组团 独立式住宅 ≦12% ≦16 % ≦0.3 ≦0.3 低层( 1-3 层) ≦30 % ≦35 % ≦0.8 ≦1.0 多层( 4-6 层) ≦25 % ≦32 % ≦1.5 ≦1.8 中高层( 7-9 层) ≦23 % ≦30 % ≦2.0 ≦2.4 高层( 10 层以上) ≦22 % ≦22 % ≦2.8 ≦3.2
  12. 12. 规划设计要点及原则 • 规划设计原则 (一般原则) 效益最大化原则(地块价值最大化、商业价值最大化) 以人为本原则 适度超前原则 品质优先原则 与周边环境相协调原则 景观均好性原则 景观价值最大化原则 可持续发展原则 (特性原则) 弹性原则 公共资源私有化原则 公众参与原则
  13. 13. 项目开发模式 • 特定要求下,尤其是大盘、都市综合体、商业、旧城改造等项目需 要对开发模式加以说明。 • 案例一:中航格澜郡—— PUD 开发模式 PUD 即 planned unit development ,是 指“计划单元综合开发”模式,是国外房 地产开发常用的模式,即通过一个总体 的规划来控制几年甚至几十年的开发。 PUD 意味着一块土地规划成一个单一的 单元,而不是一些单独小地块的集合体 。 (国外案例:马利纳沙 —— 低密度高尔夫社区 )
  14. 14. • 案例二:奥林匹克花园——大盘开发模式 项目开发模式 • 复合地产———体育 + 地产 • 城市营运 • 品牌输出
  15. 15. 项目开发模式 • 奥林匹克花园——大盘开发模式 • A1 模式(控股型项目) • A2 模式(控股型项目) • B 模式(参股型项目或加盟型项目) • C 模式(示范型项目)
  16. 16. 项目开发模式 • 案例三:万达商业城——“订单式”商业地产开发模式 零售商 市 场 调 研 开发商 获 取 土 地 开发 招商 销售 套现获利 租金收益出租 后 期 经 营
  17. 17. 项目整体构思 • 规划理念——开发建设主题 • 具体分类: 人文类——历史文化、地域文化、城市文化等 景观类——江景、湖景、海景、水景、山景等 生活理念类—— SOHO 、 SOLO 、闲适生活、健康生态社区等 风情模拟类——澳洲风情、西班牙风情、巴厘岛风情等 案例:坂田万科城——西班牙风情 中海阳光棕榈园——阳光暖暖,日子散散
  18. 18. 项目整体构思 • 项目功能布局 • 一般情况下,项目主要用地功能包括: 住宅 商业 公共服务设施 绿地 道路 • 功能布局主要原则: • 方便生活,有利安全防卫和物业管理; • 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心,方便经营、使用和社 会化服务; • 合理组织人流、车流和车辆停放,创造安全、安静、方便的居住环 境; • 满足项目定位对社区功能的特定要求。
  19. 19. 项目功能布局案例——华润积玉桥 商 业 中心园林 住宅区 公建配套
  20. 20. 项目整体构思 • 概念规划方案 —— 突出规划理念 —— 表现建设开发主题 —— 体现项目规划设计原则 • 以水岸新城为例 —— 湖滨富人生活区 —— 公共资源私有化
  21. 21. 概念规划案例——水岸星城方案一 IDEA1—— 水晶之岛 水晶岛 社区中心 此方案提出由 商在开发 沙湖建一小 ——水晶岛 ,在 上建一类似自岛 岛 由女神像的 志性雕塑标 或 境小品,形成武环 汉 特有的地理 志。社区标 通 一条穿越城市公过 园 的私家道路与 接该岛连 起来,使 成 本社该岛 为 区的“私 ”,无形之中岛 将沙湖水岸、城市公园 入社区 域内, “纳 领 实现 公共 源私有化”。资
  22. 22. 概念规划案例——水岸星城方案二 IDEA3—— 都市之心 高档独立别墅 此方案提出在 目地项 块 内建一人工湖,并与沙 湖 接起来(表面上的连 接, 上是独立的连 实际 循 水系,保 人工湖环 证 水 的清洁且不受沙湖质 水的 染),在人工湖污 上 置湖心 , 上设 岛 岛 开 墅。 湖心发顶级别 这样 成 本 目最出色的岛 为 项 景 。整个社区也因此观 成 武 城市中心的中为 汉 心。
  23. 23. 概念规划案例——水岸星城方案三 IDEA3—— 乌托邦之梦 此方案提出在地 中块 设 一条内河,将大部分计 社区( 墅、 排 墅别 联 别 、多 洋房区)与城市层 有机隔离 来,形成一开 个相 独立的“理想王国”对 —— 托邦——一个独乌 立的富人社区;同 从时 整个地 区域来看,“内块 河”看上去似乎与沙湖连 一体,形成 格局为 岛屿 , 一步将社区 域进 领 扩 大,将水景特色 至发挥 最大化。
  24. 24. • 开发蓝本 项目开发蓝本源于: • 项目形象定位 • 项目开发理念 • 项目整体(建筑、园林)风格 • 开发条件的相似性 项目整体构思
  25. 25. 开发蓝本(一)——水岸星城 日内瓦( Lac Leman 蕾梦湖) 湖滨风情社区 “ 城市中心 · 湖 富人区”的 目定位,滨 项 寻 求 建 本的依据点在于:开发 设蓝 • 城市中心内湖 • 富人区 • 独特水景景观 • 体 城市的繁 与自然 境的融合现 华 环 • 未来 的可延展性(富人区聚居理营销 念) 据此以日内瓦湖畔(蕾梦湖)的渡假小 镇 Montreux (或 Geneva 、 Morges 、 Laussane 、 Ve vey 、 Nyon )作 建 本。为 设开发蓝 日内瓦风光
  26. 26. 开发蓝本(二) ——华侨城波托菲诺 • Portofino 原本是地中海沿岸一 个天然的小港口,后来 了经历 一段 的原住居民替 程时间 换过 ,成了欧洲上流社会人士的度 假 地。胜
  27. 27. 建筑空间组合 自由式 复合式 行列式 围合式 建筑空间组合常见的几种方式
  28. 28. 建筑空间组合(一)——行列式
  29. 29. 建筑空间组合(二)——围合式
  30. 30. 建筑空间组合(三)——自由式
  31. 31. 建筑空间组合(四)——复合式
  32. 32. 建筑空间组合——评价 / 建议 价评 得分 价评 得分 价评 得分 价评 得分 D A B C 总体评价户型 道路交 通组织 方案 环境 指标 住宅朝向/ 通风/日照 户型对环 境景观的 利用 开发 强度 建筑空间 组合方式 整体效果
  33. 33. 建筑空间组合相关建议 • 建筑朝向 • 建筑朝向主要考 当地气候因素的影响,包括日照、主 向,虑 导风 足自然通 采光的基本要求,并防止冬季寒冷地区和多沙暴地满 风 区 害的侵 。高 建筑的布局, 避免形成高 和 口;风 袭 层 应 压风带 风 • 同 考 消 者生活 的要求,在某 情况下,景 朝向 得时 虑 费 习惯 种 观 显 更 重要。为 • 建筑布局 根据噪声源的位置、方向和强度, 在建筑功能分区应 应 、道路布置、建筑朝向、距离及地形、 化和建筑物的屏障作用绿 等方面采取 合措施,以防止或 少 境噪声。综 减 环
  34. 34. 建筑空间组合相关建议 • 建筑间距 • 住宅建筑 距分正面 距和 面 距 个方面。凡泛称的住宅 距,系指正间 间 侧 间 两 间 面 距。决定住宅建筑 距的因素很多,根据我国所 地理位置与气候状况间 间 处 ,以及我国居住区 践, 明 大多数地区只要 足日照要求,其它要规划实 说 绝 满 求基本都能 到。达 • 住宅 距, 以 足日照要求 基 , 合考 采光、通 、消防、防灾、间 应 满 为 础 综 虑 风 管 埋 、 生等要求 定。正面 距可按日照 准 定的不同方位的线 设 视觉卫 确 间 标 确 日照数控制。 • 住宅日照 准 符合一定的 定, 于特定情况 符合下列 定:标 应 规 对 还应 规 ( 1) 老年人居住建筑不 低于冬至日日照应 2 小 的 准;时 标 ( 2) 在原 建筑外增加 施不 使相 住宅原有日照 准降低;设计 设 应 邻 标 ( 3) 旧区改建的 目内新建住宅日照 准可酌情降低,但不 低于大寒日项 标 应 日照 1 小 的 准。时 标 • 住宅 面 距, 符合下列 定:侧 间 应 规 ( 1 )条式住宅,多 之 不宜小于层 间 6m ;高 与各 数住宅之 不宜小层 种层 间 于 13m; ( 2 )高 塔式住宅、多 和中高 点式住宅与 面有窗的各 数住宅之层 层 层 侧 种层 考 生因素,适当加大 距。间应 虑视觉卫 间
  35. 35. 景观与环境设计建议 • 园林景观主题 • 决定因素: • 项目整体形象定位和整体风格 • 目标客户喜好 • 项目地块及周边条件 • 项目开发理念 • 开发蓝本满足的条件 • 举例:水岸星城景观主题 目 主 定位, 定本 目 林景 主 :围绕项 开发 题 确 项 园 观 题为 城市中央 · 湖滨公园 其内涵: —— 突出 目自身最突出的 :城市中心(一 以内)、沙湖湖景 源;项 优势 环线 资 —— 城市中央的湖 公 具稀缺性, 使得本 目在市 上更具 争力;滨 园极 这样 项 场 竞 —— 富人区 自然水景的重 决定了本 目一定要做好“水文章”;对 视 项 ——“ 湖 公 ”既是 原始自然和生 的尊重,又是 城市文脉的 承,它强滨 园 对 态 对 继 了社区的 与周 境的 一致。调 开发 围环 协调
  36. 36. 景观与环境设计建议 • 常见的园林风格(风情) • 地域类:澳洲 情、新加坡 情、西班牙 情、地中海 情、江南 情风 风 风 风 风 等。 • 设计风格类。欧式皇家 林(古典 林)、中式皇家 林、江南 林、园 园 园 园 南 林等。岭 园 • 流派类。世界四大流派:中国自然山水 、意大利台地式 墅 、法国园 别 园 廷式花 、英国自然 致式 林( 林史称三大流派:欧洲、西 、宫 园 风 园 园 亚 中国)
  37. 37. 景观与环境设计建议 • 景观系统示意图
  38. 38. 景观与环境设计建议 • 景观空间分析(景观节点建议) 中 心 林 示 意园 图 林 示意园 视觉轴线 局部景 点示意观节 图
  39. 39. 景观与环境设计建议 • 绿化景观及植物配置 植被的布置 体 以下原 :应 现 则 —— 美化主体景 ,体 地方特色;观 现 —— 造社区自然生 境;营 态环 —— 表 四季 幻 景,充 生机与活力;现 变 场 满 —— 方便物 管理,便于保 ;业 养 —— 既可 ,又可 近。观赏 亲
  40. 40. 景观与环境设计建议 • 环境设计示意
  41. 41. 道路系统与交通组织 次入口 • 道路交通系统示意图 图示内容包括:人行系统、车 行系统、主次出入口等
  42. 42. 道路规划 居住区的道路规划,应遵循下列原则: 1 、根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行 方式,应选择经济,便捷的道路系统和道路断面形式; 2 、小区内应避免过境车辆的穿行,道路通而不畅,避免往返迂回,并适于消防车、救 护车、商店货车和垃圾车等的通行; 3 、有利于居住区内各类用地的划分和有机联系,以及建筑物布置的多样化; 4 、当公共交通线路引入居住区组阁,应减少交通噪声对居民的干扰; 5 、 在地震烈度不低于六度的地区,应考虑防灾救灾要求; 6 、 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求; 7 、城市旧城区改造,其道路系统应充分考虑原有道路特点,保留各利用有历史文化价 值的街道; 8 、 应便于居民汽车的通行; 居住区道路可分为:居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄,应符合下 列规定: 居住区道路:红线宽度不宜小于 20m ; 小区路:路面宽 6m-9m ,建筑控制线之间的宽度,需敷设供热管线的不宜小于 14m ; 无供热管线的不宜小于 10m; 组团路:路面宽 3m-5m ;建筑控制线之间的宽度,需敷设供热管线的不宜小于 10m ; 无供热管线的不宜小于 8m ; 宅间小路:路面宽不宜小于 2.5m ;
  43. 43. 道路系统与交通组织 • 出入口设置 小区内主要道路至少 有 个出人口;居住区内主要道路至应 两 少 有 个方向与外 道路相 ;机 道 外出人口 距应 两 围 连 动车 对 间 不 小于应 150m 。沿街建筑物 度超长 过 150m , 不小时 应设 于 4m×4m 的消防 通道。人行出口 距不宜超车 间 过 80m , 当建筑物 度超长 过 80m , 在底 加 人行通道。时 应 层 设
  44. 44. 道路系统与交通组织 • 停车场 • 确定项目车位数的方法 1 )、市场调研同类楼盘车户比; 2 )、消费者调查对车位的需求; 3 )、技术规范要求。 • 停车场设计建议 • 生态停车场 • 半地下停车场 • 机械停车场 单位 自行车 机动车 公共中心 车位/ 100㎡建 筑面积 大于或等于7. 5 大于或等于0. 45 商业中心 车位/ 100㎡营 业面积 大于或等于7. 5 大于或等于0. 45 集贸市场 车位/ 100㎡营 业场地 大于或等于7. 5 大于或等于0. 30 饮食店 车位/ 100㎡营 业面积 大于或等于3. 6 大于或等于0. 30 医院、门诊 所 车位/ 100㎡建 筑场地 大于或等于1. 5 大于或等于0. 30 配建公共停车场( 库) 停车位控制指标       表6. 0. 5 按《城市居住区规划设计规范》:(标准当 量) 生 停 示意态 车场
  45. 45. 停车位 • 车户比 = 停车位 / 总户数 • 停车位指标 编 号 用途 分 类 具体指标 1 住宅 单元式住宅、单身宿舍 0.6—1.0/ 100 ㎡ 独立式住宅 ≧1.0 / 100 ㎡ 2 办公 行政办公楼 0.4 — 2.0/100 ㎡ 公共交通发达中心区取 0.4 — 0.8 / 100 ㎡ 其他办公楼 0.3 — 1.0/100 ㎡ 公共交通发达中心区取 0.3 — 0.5 / 100 ㎡ 3 商业 商业区 ≦2000 ㎡ ,取 2.0 /100 ㎡ ; >2000 ㎡ ,取 0.4-1.5/100 ㎡ 独立购物中心、专业批发市场 0.8 — 2.0 /100 ㎡ 公共交通发达中心区取 0.8 — 1.2 /100 ㎡ 酒店、餐厅 0.2 — 0.5 车位 / 客房, 0.8 — 2.0/10 座 公共交通发达中心区、商业区, 0.2 — 0.3 车位 / 客房 , 0.8 — 1.0/10 座
  46. 46. 停车位 • 车位面积 地面停车场用地面积,每个停车位宜为 25-30m2 ;停车楼和地下停车 库的建筑面积,每个停车位宜为 30-35m2 。摩托车停车场用地面积 ,每个停车位宜为 2.5-2.7m2 。自行车公共停车场用地面积,每个停 车位宜为 1.5-1.8m2 。
  47. 47. 公共服务设施(非商业) • 公共服务设施标准建议(功能 / 内容 / 规模) • 公共服务设施(也称配套公建),应包括:教育、医疗卫生、文化 体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其 他八类设施; • 各类公共服务设施的规模可参考《城市居住区规划设计规范》 (2002 年版 ) 之 6.0.3.1 条“公共服务设施控制指标”确定; • 实际操作中,由于商业部分非常重要且内容较多,一般另列专题。 • 各类公共服务设施在功能上可以合并集中布局,并非所有类别缺一 不可,应根据项目具体情况确定; • 本部分内容应重点突出会所、小学、幼儿园等方面的相关建议。
  48. 48. 公共服务设施指标 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 1668~3293 2172~5559 968~2397 1091~3835 362~856 488~1058 ( 2228~ 4213) ( 2762~ 6329) ( 1338~ 2977) ( 1491~ 4585) ( 703~1356) ( 868~1578) 教育 600~1200 1000~2400 330~1200 708~2400 160~400 300~500 78~198 138~378 ( 178~398) ( 298~548) 文体 125~245 225~645 45~75 65~105 18~24 40~60 商业服务 708~910 600~940 450~570 100~600 150~370 100~400 社区服务 59~464 76~668 59~292 76~328 19~32 16~28 20~30 ( 60~80) 40~150 70~360 30~140 50~140 9~10 20~30 ( 460~820) ( 500~960) ( 400~720) ( 450~760) ( 350~510) ( 400~550) 行政管理其它 46~96 37~72 - - - - - - - - 市政公用( 含居民 存车处)  公共服务设施控制指标( ㎡/ 千人)    表6. 0. 3 其中 6~20 12~40 金融邮电( 含银行 、邮电局) 25~50 16~22 22~34 - - - - 总指标 医疗卫生( 含医 院) 38~98 78~228 居住区 小区 组团
  49. 49. 公共服务设施(非商业) • 公建与配套设施分布 售楼处 幼儿园 社区商业中心 主题会所 (含社区服务中心)
  50. 50. 公共服务设施(非商业) • 会所 • 会所主题拟定:生活会所、商务会所、休闲景观会所 案例:华润积玉桥项目会所主题——都市文化交流会所 • 会所功能及面积: 3000M2 • 会所形式建议
  51. 51. 公共服务设施(非商业) • 教育设施——小学、幼儿园 • 规模 • 配置 • 建筑形式建议(图示) 建筑面积 ( ㎡) 用地面积 ( ㎡) (1) 设于阳光充足,接近公共绿地,便于家长接 送的地段 4班:≥ 1200 (2) 托儿所每班按25座计;幼儿园每班按30座计 6班:≥ 1400 (3) 服务半径不宜大于300m;层数不宜高于3层 8班:≥ 1600 (4) 三班和三班以下的托、幼园所、可混合设 置,也可附设于其它建筑,但应有独立院落和出 入口,四班和四班以上的托,幼园所均应独立设 置 (5) 八班和八班以上的托、幼园所,其用地应分 别按每座不小于7㎡或9㎡计 4班:≥ 1500 (6) 托、幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物的背 风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2h的日 照标准 6班:≥ 2000 (7) 活动场地应有不少于1/ 2的活动面积在标准的 建筑日照阴影线之外 8班:≥ 2400 (1) 学生上下学穿越城市道路时,应有相应的安 全措施 12班:≥ 6000 (2) 服务半径不宜大于500m 18班:≥ 7080 (3) 教学楼应满足冬至日不小于2h的日照标准 24班:≥ 8000 (1) 应符合现行国家标准《中小学校建筑设计规 范》的规定 18班:≥ 11000 (2) 在拥有3所或3所以上中学的居住区或居住地 区内,应有一所设置400m环形跑道的运动场 24班:≥ 12000 (3) 服务半径不宜大于1000m 30班:≥ 14000 (4) 教学楼应满足冬至日不小于2x的日照标准 每处一般规模 ( 1)托儿所 保教小于3周 岁儿童 - - 项目名称 服务内容 设置规定 ( 4)中学 12~18周岁 青少年入学 - - ( 2)幼儿园 保教学龄前 儿童 - - ( 3)小学 6~12周岁儿 童入学 - -
  52. 52. 商业规划建议 • 项目商业定位概述 根据定位报告总结陈述: • 目标客户定位 • 业态 / 业种定位 • 商业功能定位 • 商业经营主题 • 商业经营档次 • 商业形象定位
  53. 53. 商业规划建议 • 商业功能描述 项目整体项目整体 商业功能商业功能 休闲功能休闲功能 文化功能文化功能 娱乐功能娱乐功能 保健功能保健功能 餐饮功能餐饮功能 社区公共社区公共 服务功能服务功能 购物功能购物功能
  54. 54. 商业规划建议 • 商业主题概念(规划理念) 案例:中航 · 格澜郡 初始概念: 生 物之旅观澜 态购 (Green Walk) —— 利用周 境(如 河、世 广 ), 造生 休 的商边环 观澜 纪 场 营 态 闲 所;业场 —— 本 目以商 步行街 主,体 生 物概念;项 业 为 现 态购 —— 将外部 林系 引入商 街之中,形成步步有景、景随步移园 统 业 的舒适 物 境;购 环 —— 室外 休 与室内的 物休 等功能有机 合,形成 厚娱乐 闲 购 闲 结 浓 的商 氛 。业 围 最终概念: 格 情苏 澜风 · 生 休态 闲 · 街坊商 街区业
  55. 55. 商业规划建议 • 商业业态 / 业种规模——以中航 · 格澜郡为例 服饰 家居用品/ 日用品 3734 692 3000 692 10651 10488 总面积 896 400 500 0 定性分析调整后的本项目各 业态的合理面积 3692 3000 2000 896 1167 887 0 按系数(0. 56)调整后的本 项目街铺各业态合理面积 4426 2337 938 项目 零售类 餐饮类 休闲娱 乐类 服务类 文化类 医疗保 健类 生产用 品类
  56. 56. 商业规划建议 • 商业业态 / 业种布局——以中航 · 格澜郡为例 人流主入口 人流次入口 人流主入口 主休憩广场 人流次入口 一楼街铺业态 / 业种分区 A B D C 人流流转路线 B 区业态分析: 1 、位于流转式内街两旁,目的性消费人流 容易汇集,易于营造商业氛围; 2 、适合针对性较弱的目的性消费; 3 、适合盈利能力较强的业态。 确定为中档服饰类 D 区业态分析: 1 、围绕本项目商业区周围,毗邻人流主入口,相 对独立,商铺面积较大; 2 、适合针对性较强的目的性消费; 3 、适合盈利能力强的业态。 确定为大型品牌餐饮、服饰类的大型品牌专卖店 C 区业态分析: 1 、环绕主景观带 / 休憩点,休闲氛围强,人流集 中且滞留时间长; 2 、适合针对性较弱的目的性消费; 3 、适合盈利能力强的业态。 确定为中高档、高档服饰类和休闲娱乐类 A 区业态分析: 1 、毗邻世纪广场和滨河公园,是本项目商业的主要展 示面,随机性人流量大; 2 、适合随机性消费; 3 、适合盈利能力强的业态。 确定为选择家居用品 / 日用品类、服务类、服饰类
  57. 57. 商业规划建议 • 商业业态 / 业种布局——以中航 · 格澜郡为例 二楼街铺业态 / 业种分区 人流主入口 核心主力店二楼出口 人流次入口 人流主入口 二楼休憩广场 二楼观景平台 人流流 转路线 E G F H F 区业态分析: 1 、距离东、西端人流主入口有一定距离,但位于 西端主入口到天虹的主通道旁,人流量较大;该部 分商铺相对其它商铺较独立,面积较大,双向开门 ; 2 、适合针对性较强的目的性消费; 3 、适合盈利能力较强的业态。 确定为休闲娱乐类、服务类 G 区业态分析: 1 、与核心主力店二楼出口及人流主入口稍有距 离,有人流次入口,所汇集的人流较 E 区略少; 有部分内廊; 2 、适合针对性较强的目的性消费; 3 、适合盈利能力中等的业态。 确定为文化类、医疗保健类 H 区业态分析: 1 、与西端人流主入口距离较近,位于二楼北侧 商铺的必经之路,毗邻观景露台,人流量较大 (较 E 区略小),与大型餐饮的距离较近; 2 、适合针对性较强的目的性消费; 3 、适合盈利能力较强的业态。 确定为休闲娱乐类 E 区业态分析: 1 、毗邻核心主力店二楼出口及东端的人流主入口(室外 扶梯),能从核心主力店和人流主入口所汇集的人流中较 多地获益;毗邻二楼的景观平台,人流滞留时间长; 2 、适合针对性较弱的目的性消费; 3 、适合盈利能力强的业态。 确定为家居用品 / 日用品类,中高档、高档服饰类
  58. 58. 商业规划建议 商家示例商家示例 通常面积要求 (使用面积,单 位:㎡) 天虹、万佳 16000-20000 中档服饰 堡狮龙休闲服、伊丹女装、百丽鞋业、黑眼睛饰 品、高登眼镜、千色店 30-50 中高档、 高档服饰 Esprit休闲服、on&on女装、皮尔卡丹男装、NIKE 运动系列、Avon化妆品、老人头鞋业 50-100 雅兰床上用品、7-Eleven日用品连锁、SONY数 码产品、Nokia手机专卖、联想电脑、巴比伦面包 50-100 大型餐饮 海港城、食通天、客家王、丹桂轩、西湖春天 2000-4000 小型餐饮 KFC、麦当劳、面点王、五月花、元绿寿司、味 千拉面 100-300 大型休闲 娱乐系列 中航健身会、康琪健美俱乐部、足浴/桑拿中心 300以上 小型休闲 娱乐系列 品尚品咖啡厅、本色酒吧、天一阁茶艺馆、BoBo 巴西烤肉店 150-300 名流发廊、自然美美容馆、文苑影楼、银行、电 信服务 100-300 小型书店、音像专卖、书画廊、陶艺专卖店 30-200 万泽医药、保健器材专卖、专业门诊 100-200 休闲娱乐类 服务类 文化类 医疗保健类 零售类 服饰 餐饮类 业态/业种 核心主力店 家居用品/日用品
  59. 59. 商业规划建议 • 商铺面积划分、面宽与进深建议 如融科智地三阳路项目 —— 根据市 ,大多数正在 的商 面 在场调查 营业 铺 积 15-300M2 之 ,其间 中最常 的有见 15 、 18 、 20 、 30 、 45 、 50 、 60 、 80 、 100 、 150 、 200 、 300 M2 等几类,其中在售 目中以项 30-50 M2 最好 ;销 —— 根据 想的商 合,大多数设 户组 为 60-150 M2 之 ,因此 要考间 设计时 可拼合的可能,即考 出租使用的要求;虑 虑 —— 足 位商 价尽可能低的原 ,降低投 ;满 单 铺总 则 资门槛 —— 商 建筑 范要求。业 设计规
  60. 60. 商业规划建议——商铺设计要求 单位商铺 面积划分 (M 2 ) ,单层铺 留 生 管道预 卫 间 可改 式 ,为复 铺 留 生 管道预 卫 间 底 4. 2M,层 2 3. 6M层 底层 4.2 M, 2 3. 6M层 格 生活文化调 物区购 解放大道 45-75 4. 8 功能分区 所在道路名 称 建筑要求 层高(M) 温馨社区公共 服 区务 解放南路 30-50 5. 7 超市 三 路阳 可 分划 为 15 - 30平米 的 权 位产 铺 按超市要求设计 感地动 带娱乐 休 区闲 京 大道汉 可 分划 为 100-150 平米 的独立 位铺 (上下通) 上下二 ,按休层 闲娱 或餐 施要求乐 饮设 进 行 , 生 ,设计 设卫 间 预 留厨房管道及排烟道
  61. 61. 商业规划建议 • 商业流线布局 ——人流动线规划
  62. 62. 商业规划建议 • 商业流线布局 ——车流、货流动线规划
  63. 63. 商业规划建议 • 商业建筑风格建议 简约现代的建筑风格 代 的商 街外立面现 简约 业 京 大道外立面示意汉 解放大道外立面示意:商 与住宅建筑 格既保持一致性,又有 化业 风 变
  64. 64. 商业规划建议 • 商业建筑风格建议 苏格澜风情建筑风格
  65. 65. 建筑单体及风格建议 • 建筑风格建议 • 建筑风格及流派: 巴洛克建筑   法国古典主义建筑   哥特式建筑   功能主义建筑   古典复兴建筑 古罗马建筑   浪漫主义建筑   罗曼建筑   洛克克风格   文艺复兴建筑   现代主义建筑 后现代主义建筑   有机建筑   折衷主义建筑
  66. 66. 建筑风格简介 • 巴洛克建筑 • 巴洛克建筑是 17 ~ 18 世 在意大利文纪 艺 建筑基 上 展复兴 础 发 起来的一 建筑和装种 格。其特点是外饰风 形自由,追求 ,动态 喜好富 的装 和雕丽 饰 刻、强烈的色彩,常 用穿插的曲面和椭圆 形空 。间
  67. 67. 建筑风格简介 • 法国古典主义建筑 • 法国在十七世 到十纪 八世 初的路易十三纪 和路易十四 制王权专 盛 期, 始竭力极 时 开 崇尚古典主 建筑义 风 格,建造了很多古典 主 格的建筑。古义风 典主 建筑造型义 严谨 ,普遍 用古典柱式应 ,内部装 丰富多彩。饰 • 法国古典主 建筑义 的代表作是 模巨大规 、造型雄 的 廷建伟 宫 筑和 念性的广 建纪 场 筑群。 • 功能主义建筑 • 功能主 建筑是义 认 建筑的形式为 应该 服从它的功能的建 筑流派。自古以来 多建筑都是注重许 功能的,但到了十 九世 后期,欧美纪 有些建筑 了反师为 学院派追求形式对 、不 功能的讲 设计 思想,探求新建筑 的道路,又把建筑 的功能作用突出地 强 起来。调
  68. 68. 建筑风格简介 • 哥特式建筑 • 哥特式建筑是 11 世纪 下半叶起源于法 国, 13 ~ 15 世 流纪 行于欧洲的一 建筑种 格。主要 于天主风 见 教堂,也影响到世俗 建筑。
  69. 69. 建筑风格简介 • 古典复兴建筑 • 古典 建筑是十复兴 八世纪 60 年代到 十九世 流行于欧纪 美一些国家的,采 用 的古希腊、严谨 古 形式的建筑罗马 ,又称新古典主义 建筑 。
  70. 70. 建筑风格简介 • 古罗马建筑 • 古 建筑是古 人沿罗马 罗马 平 半 上伊特 里习亚 宁 岛 鲁 人的建筑技 , 承古亚 术 继 希腊建筑成就,在建筑形 制、技 和 方面广泛术 艺术 新 的一 建筑 格。创 种 风 • 古 建筑的类型很多。罗马 有 万神庙、 斯和罗马 维纳 庙 ,以及巴尔 克罗马 贝 太 神庙等宗教建筑,也阳 有皇 、 角斗 、浴宫 剧场 场 以及广 和巴西利卡场 场 ( 方形会堂长 ) 等公共建 筑。居住建筑有内庭式住 宅、内庭式与 柱式院相围 合的住宅, 有四、五结 还 公寓式住宅。层 • •
  71. 71. 建筑风格简介 • 浪漫主义建筑 • 漫主 建筑是义 18 世纪 下半叶到 19 世 下半纪 叶,欧美一些国家在 文学 中的浪漫主艺术 思潮影响下流行的义 一 建筑 格。种 风 • 浪漫主 在 上义 艺术 强 个性,提倡自然调 主 ,主 用中世义 张 纪 的 格与学院派艺术风 的古典主 相抗义艺术 衡。 思潮在建筑这种 上表 追求超 脱现为 尘 俗的趣味和 国情异 调 。
  72. 72. 建筑风格简介 • 罗曼建筑  • 曼建筑是罗 10 ~ 12 世 ,欧洲基督教流纪 行地区的一 建筑种 风 格。 曼建筑原意罗 为 建筑 格的建筑罗马 风 ,又 作 建筑译 罗马风 、 式建筑、似罗马 罗 建筑等。 曼建筑马 罗 格多 于修道院和风 见 教堂。 • 曼建筑的典型特罗 征是: 体巨大而厚墙 , 面用 列小券实 墙 连 , 宙洞口用同心多门 小 券,以 少层 圆 减 沉 重感。
  73. 73. 建筑风格简介 • 洛克克风格 • 洛可可 格是一 建风 种 筑 格,主要表 在风 现 室内装 上。饰 18 世纪 20 年代 生于法国,产 是在巴洛克建筑的基 上 展起来的。础 发 • 洛可可 格的特点风 是:室内 用明快的应 色彩和 巧的装 ,纤 饰 家具也非常精致而偏 于繁 ,不像巴洛克琐 格那 色彩强烈,风 样 装 。德国南部饰浓艳 和奥地利洛可可建筑 的内部空 非常间 复杂 。
  74. 74. 建筑风格简介 • 文艺复兴建筑 • 文 建筑是欧洲建筑艺复兴 史上 哥特式建筑之后出继 的一 建筑 格。十五现 种 风 世 生于意大利,后纪产 传 播到欧洲其它地区,形成 了有各自特点的各国带 文 建筑。意大利文艺复兴 建筑在文 建艺复兴 艺复兴 筑中占有最重要的位置。 • 一方面采用古典柱式,一 方面又 活 通,大胆灵 变 创 新,甚至将各个地区的建 筑 格同古典柱式融合一风 起。
  75. 75. 建筑风格简介 • 现代主义建筑 • 代主 建筑是指二现 义 十世 中叶,在西方纪 建筑界居主 地位的导 一 建筑思想。种 这种 建筑的代表人物主张 :建筑 要 脱师 摆 传统 建筑形式的束 ,大缚 胆 造适 于工 化创 应 业 社会的条件、要求的 新建筑。因此具有崭 明的理性主 和激鲜 义 主 的色彩,又称进 义 代派建筑。为现
  76. 76. 建筑风格简介 • 后现代主义建筑  • 20 世纪 60 年代以来 ,在美国和西欧出现 的反 或修正 代主对 现 建筑的思潮。义 • 美国建筑 斯特恩提师 出后 代主 建筑有现 义 三个特征:采用装饰 ;具有象征性或隐喻 性;与 有 境融合现 环 。
  77. 77. 建筑风格简介 • 有机建筑  • 每个建筑的形式、它 的 成,以及与之有构 的各 的解决关 种问题 ,都要依据各自的内 在因素来思考,力求 合情合理。 • 思想的核心是“道这种 法自然”,就是要求依 照大自然所 示的道启 理行事,而不是模仿 自然。自然界是有机 的,因而取名 “有机为 建筑”。
  78. 78. 建筑风格简介 • 折衷主义建筑 • 折衷主 建筑是十九义 世 上半叶至二十世纪 初,在欧美一些国纪 家流行的一 建筑种 风 格。折衷主 建筑义 师 任意模仿 史上各历 种 建筑 格,或自由风 组 合各 建筑形式,他种 不 求固定的法式们 讲 ,只 求比例均衡,讲 注重 形式美。纯
  79. 79. 建筑单体及风格建议 • 建筑外观设计要求(单体创新)
  80. 80. 建筑单体及风格建议 • 入口与大堂、电梯间等公共空间建议 生态景观住宅大堂 生 景 大堂外景态 观
  81. 81. 建筑单体及风格建议 • 灰色空间建议 • 建筑中的灰度空间指那些不属于 使用面 的空 ,有室内和室外积 间 情况;一般意 上指 渡空两种 义 过 ,它 空 的 渡与渗透功间 实现 间 过 能—— 放-半 放- 私。开 开 隐
  82. 82. 户型建议 • 户型定位概述 型类 、比例(面户 别 积 / 套数)、功能等,及定位 告中的 型定位。报 户 • 户型概念(理念) 如:中信 湾“空中院 ”红树 馆 万科城“ 景宽 HOUSE” 等
  83. 83. 户型建议 • 户型创新 宽景 TOWNHOUSE
  84. 84. 户型建议 • 户型创新 中信红树湾 空中院所
  85. 85. 在 坂 田 万 科 城 的 小 高 中 , 采 用层 了 透 天 小 高 层设 手 法 , 即 奇 数计 的 三 房 与 偶 数层 的 二 房 上 下层 对 , 奇 数 的 客应 层 占 用 空厅 两 层 间 , 偶 数 相 地层 应 少 一 个 房 , 具减 有 一 个 横 , 如厅 所 示 。图 这 种 户 型 一 推 出 , 十经 分 。 可 以 在畅销 高 住 宅 中 加 以层 借 。鉴 户型建议 •户型创新 透天小高层
  86. 86. 装修标准 根据建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修 一次到位材料、部品技术要点》(详见建设部相关网站),结合项 目实际情况,确定装修标准基本原则和具体的装修配置标准: • 符合项目的项目档次定位;采用高出普通项目的材料和装修水准; • 体现项目的品质感,制造本项目卖点; • 体现开发商的人性化的服务意识和雄厚实力; • 可向住户提供精装修菜单。
  87. 87. 结构及设备设施建议 • 包括建筑结构结及给排水、采暖、空调、智能化系统、安防系统、 电梯等设备设施方面的建议。 • 一般情况下,须提供智能化方面的建议。 如:海尔家居自动化系统 家居智能化示意
  88. 88. 细部亮点营造——产品细节 • 阳台 具有品 感的 台质 阳 不同 的 景 台通层 观 阳 过 直 条形成 一整体,线 统 建筑立面富于 化变 花 式 台园 阳 不同的 台形式使建筑 次分明阳 层
  89. 89. 细部亮点营造 • 窗户 通 窗体丰富使建筑立面更过 加活跃 窗与 台、 体 ,增强建筑美感阳 墙 协调设计
  90. 90. 细部亮点营造 • 玻璃 建筑玻璃的恰当 用增强建筑的美感和 感应 质
  91. 91. 细部亮点营造 • 建筑底部和勒脚 金壁 煌的底部 理辉 处 使建筑具有尊 感贵 石材体 建筑 感现 质
  92. 92. 细部亮点营造 • 屋顶 洁而富于 化的屋 理简 变 顶处
  93. 93. 细部亮点营造 • 贴饰 具有文化味的 体墙 贴饰 洁大气的 条装简 线 饰
  94. 94. 分期开发建议 • 分期开发分析及策略 ——以融科智地三阳路项目为例 • 根据 目 量及片区市 消化量,按照 一 、分期项 开发 场 统 规划 开 的原 ,发 则 在项目可持续发展的基础上保证每期地块相对完 整性,同时应考虑市场风险,控制现金流,保 目 健地证项 稳 。开发经营 • 按上述原 ,建 本 目分三期 。则 议 项 开发 • 第一期( 2004-2005 年), 解放大道沿 地 ,以开发 线 块 树形 象、造声势、形成市场热度 主要目的, 量 小, 探为 开发 较 试 市 反 ;场 应 • 第二期( 2005-2006 年), 南部地 ,以开发东 块 回笼资金为 主要目的,以保证第三期工程的顺利进行; • 第三期( 2006-2007 年),开发东北部地块,以创造利润和 建立项目品牌为主要目的,完成项目开发的利润指标并建立 企业市场形象。
  95. 95. 分期开发建议 • 分期开发图及各期指标——以融科智地三阳路项目为例 住宅 商业 第一期 1年(2004 年—2005 年) 3. 7 住宅、商 (解放业 大道)、 中学、幼 儿 、会园 所、中心 林部分园 8 0. 34 第二期 1年(2005 年—2006 年) 3. 6 住宅、商 (新业 马 路、解放 南路)、 中心 林园 部分 14 0. 34 第三期 1年(2006 年—2007 年) 4. 6 住宅、商 (京业 汉 大道部分 、三阳 路) 18 1. 7 合计 11. 9 40 2. 38 可售面积(估)( 万平 方米)开发期 开发周期 开发地块占地面 积(含道路面 积,但不包括代 征道路面积) 开发内容
  96. 96. 分期开发建议 • 一期开发要点——以融科智地三阳路项目为例 • 从全局出发,配套先行。建 一期将各类配套如中学、幼儿 、会议 园 所、商 配套一部分与住宅一起 ,形成城市中心社区生活 形。业 开发 雏 虽然 投入 大,但 目后期 展起到了 作用。这样 较 对项 发 关键 • 与后期衔接,持续开发。第一期 后期 留有余地,特开发应给 开发 别 是在 品类型、品 方面 使二、三期有 新和提升的空 ,并在产 质 应 创 间 品定位有一定的 分。产 细 • 重形象展示,出大手笔。一期 的 是形象展示,因此建 一开发 关键 议 期在 林、 境方面不惜代价,做出效果,突出中高档楼 品 。园 环 盘 质 展示效果除 林、 境、配套、展示中心以外,建 在武 率先推园 环 议 汉 出“ 0.5 期”的概念,即在 先建 板区,包括 板房、 板楼现场 样 样 样 、 板景 、 板商 或配套,通 一 穿珠的形式与 中心形样 观 样 业 过 线 营销 成一个大的 板示范空 ,相当于一期 的“样 间 开发 0.5 期”, 使整个这样 目的形象和品 急 得到提升, 大地突出了 目的价 点,体项 质 剧 极 项 值 了城市中心多 化生活的理念。现 样
  97. 97. 物业管理建议 • 物业管理模式 物业管理模式举例 经营型物业管理模式 物 管理从一般 行、 、业 运 维护 管理的 面提升到 物 整层 对 业 体的策 、服 和 的划 务 经营 层 面; 服 从 目前期到专业 务 项 整个使用寿命期。 物开发 业 的潜在功能,提高使用效率 和使用寿命。
  98. 98. 物业管理建议 • “1 拖 N” 管理模式 “1 拖 N” 管理模式,即 定一个区域管理确 中心,作 整个小区的指 中心, 小为 挥 对 区的物 管理 做 一安排。业 运 统 区域管理中心下设 N 个管理 (点),各处 个管理 点 行处 实 “ 4 统 4 分的管理 作运 ” : 工作统一安排,分头实施; 人员统一调度,分点驻守; 管理统一标准,分片服务; 财务统一收支,分别核算。 推行个性化服 , 不同的住务 为 户 提供不同的服 ,体 了物 管理务 现 业 “以人 本为 ”的宗旨。
  99. 99. 物业管理建议 • 新 加 坡 邻 里 中 心 模 式 ( NCMS ) • 新加坡 里中心模式是邻 社区管理的一 先 方法,它种 进 以其新的 服 理念, 社经营 务 为 区居民展示了一个跨世 的社纪 区服 和商用 合的新模务 产业结 式。其特点是:“有序、 范规 、配套”:“有序”是指在社区 一 下,根据社会 展需统 规划 发 求建 里中心, 行区域服设邻 进 的有序布局与功能的合理务 设 置;“ 范”是指全面引 新加规 进 坡的管理模式,来 范 里中规 邻 心的服 与 ;“配套”是指务 经营 涉及居民日常生活所需的服务 目 类 全、 有尽有、配项 门 齐 应 套完整。 里中心模式必邻 须规 范化、系 化,并具有可操作统 性和可借 性。鉴
  100. 100. 物业管理建议 • 物业管理服务内容 1 )、物 使用的管理及 修、 ;业 维 养护 2 )、物 公共 施 及 所的 修 和管理,包括:消防业 设 设备 场 维 养护 施、 梯、中央空 及其它机 、道路、 廊、 房(摩设 电 调 电设备 连 单车 托 房)、 林 地、 、渠、井、池、管道、停 等;车 园 绿 沟 车场 3 )、公共部位的清洁 生;卫 4 )、公共秩序 ;维护 5 )、 范 内的 行 及停泊;红线 围 车辆 驶 6 )、社区文化建 及 相 活 ;设 组织 关 动 7 )、物 及 主的档案 料管理;业 业 资 8 )、小区的安全 ;护卫 9 )、法律法 及 合同 定的其它事 。规 顾问 规 项
  101. 101. • 酒店式服务内容 1 、商 秘 服务 书 务 内容包括:秘 留言、代 机票及 助 先交通安排、代书 购飞 协 预 资讯 送、代定商 旅游手 及酒店 定。传 务 续 预 2 、家政秘 服书 务 内容涵盖医 、健康、教育、家政等方面的 与 工作。另疗 联络 组织 外 包括:天气呵 服 、幼童托管中心、屋苑 援助、还 护 务 车辆 物品 托存、家政培 中心、家居清洁、家 修、代调剂 训 电维 订 日用品及 刊 志、儿童 培 班等。报 杂 专长 训 3 、家居服务 内容包括:代 家教、保姆,代送 花、礼品, 者特 服请 鲜 长 别 , 残人士特 服 ,汽 清洗、代送洗衣物、代接送客务 伤 别 务 车 人、代送餐、代 日用品及食物、看 病人、代 医生、空购 护 请 理服 、家庭 化,盆景造型、代 有 、代调护 务 绿 办 线电视 办电 及煤气 、代 互 网。话 开户 办 联 物业管理建议
  102. 102. 物业管理建议 • 物业管理特色(竞争优势)建议 • 建立客 服 中心及快速反 体系户 务 应 • 建立 的物 管理服专业 业 务团队 • 范的管理制度、 新的服规 创 务设计 • 科技、智能化物 管理业
  103. 103. 注意事项
  104. 104. 关键要点 • 多看楼盘,多比较,多总结 • 建筑、园林和城市规划知识的日常积累 • 利用公司平台及相关资源 • 善于与专业人士的沟通 • 注重细节与执行
  105. 105. 参考范本 / 工具书籍 • 参考范本 • 《中航观澜项目全程策划报告》 • 《水岸新城物业发展建议》 • 《华润置地积玉桥项目产品建议书》 • 《融科智地项目住宅策划报告》 • 常用参考 / 工具书: • 《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(修改本)》 • 《居住区规划设计资料集》 • 全国一级注册建筑师考试辅导用书《建筑设计》 • 全国一级注册建筑师考试辅导用书《设计前期与场地设计》 • 《城市住宅区规划原理》
  106. 106. SHENZHEN RENZ REAL ESTATE CONSULTANT CO .,LTD.

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