Este documento presenta un estudio prospectivo de las empresas de construcción de edificaciones en el área metropolitana de Medellín para los próximos 15 años. El estudio utiliza métodos como entrevistas a expertos, el ábaco de Regnier y el análisis estructural para identificar las variables clave y posibles escenarios futuros. El objetivo es articular la reflexión sobre tendencias y desafíos del sector con el diseño de estrategias que puedan implementarse.

1. Prospectiva de las Empresas de Construcción de Edificaciones del Área Metropolitana David Alonso Cardona García. I. Civil [email_address] Héctor Alonso Álvarez Vélez. I. Administrador [email_address] Universidad Nacional de Colombia Sede Medell í n U NIVERSIDAD N ACIONAL DE C OLOMBIA S E D E M E D E L L Í N F A C U L T A D D E M I N A S

2. Confidencial Esta presentación es un material de exclusivo apoyo a la conferencia del mismo nombre y en modo alguno suple el contenido de ésta. Se preservan todos los derechos de los materiales usados y citados en este sitio y se espera un trato equivalente para con los mismos. Se aspira así, a contribuir con el conocimiento de una cultura fundamentada y objetiva del desarrollo y gestión de los contenidos para las audiencias globales que con respeto y atinencia a los derechos y garantías que corresponden a los contenidos digitales de conformidad con las normas y regulaciones internacionales, deseen hacer uso de los mismos. El Autor All Rights Preserved by The blUElIzArd OpEn rOUnd tAblE Group 2008

3. Articular la Reflexión a la Acción Construcción de escenarios que den cuenta de la evolución y tendencias de orden estructural y gerencial de las Empresas de Construcción de Edificación (ECEs) en el horizonte de quince años a partir de 2003 All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez blUElIzArd Group

4. “ La meta no es especular con lo que pueda suceder sino imaginar lo que podamos hacer que suceda.” Gary Hamel David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

5. Articular la Reflexión a la Acción

6. “ El management es el arte de hacer generalizaciones significativas a partir de hechos insuficientes” Stanley Teele David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

7. OBJETIVOS ESPECÍFICOS blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

8. METODOLOGÍA blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

9. FLUJOGRAMA blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Modelación Invalor

10. TEMÁTICA GENERAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Introducción. 1. Generalidades. 1.1. El negocio y la empresa como unidad corporativa básica y funcional. 1.2. Prospectiva y estrategia. 2. Las empresas de construcción de edificaciones del Área Metropolitana: Tipología, esquema gerencial y de operación, productos y servicios, recursos y clientes. 3. Variables clave del sistema. 4. Análisis retrospectivo. 5. Actores y objetivos estratégicos. 6. Escenarios a futuro. 7. Estrategias posibles. 8. Investigación del Valor 9. Presentación del Modelo Dinámico 10. La empresa a futuro. Ensayo prospectivo. 11. Consideraciones finales y conclusiones del estudio. 12. Apéndice metodológico. Bibliografía.

11. El punto de partida David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

12. “ Todo nuestro conocimiento tiene que ver con el pasado y todas nuestras decisiones con el futuro.” Ian Wilson David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

13. Algunos Indicadores de Actualidad (Expocamacol, 2002, [en línea]) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

14. Algunos Indicadores de Actualidad (Expocamacol, 2002, [en línea]) (2) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

15. Del y hacia el pensamiento sistémico David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

16. De la Reflexión a la Acción Sistema (Variables Caracterizadoras) Un enfoque sistémico Reflexión Acción Variables clave Imaginarios (Asuntos importantes) Realidad (Constituyentes ECE) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

17. La Vivienda en el Área Metropolitana Distribución porcentual de la actividad edificadora (M2) Fuente: Expocamacol, 2003 [en línea] David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group 91% 3% 4% 2% 1% Bodegas Educativo y Cultural Locales comerciales Entidades públicas Vivienda

18. La ECE como objeto de estudio corporativo y/o sectorial David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

19. “ La organización es aquella unidad en la que las personas comunes obtienen resultados excepcionales por su contribución” Peter Drucker David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

21. Representación Cartográfica de la ECE Ambiente social Ambiente macroeconómico Ambiente tecnológico Ambiente demográfico Ambiente político y legal El Gremio Adaptación David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

24. Lo importante sobre lo intrascendente Entrevistas, Ábaco de Regnier y Análisis Estructural David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

25. La entrevista como recurso para el diálogo y la reflexión blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

28. El Ábaco de Regnier como herramienta de consenso y jerarquización blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

29. Ábaco de 38 variables blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

30. Ábaco de 28 variables All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez blUElIzArd Group

31. Comparativo entre ábacos All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez blUElIzArd Group Estrategia empresarial Situación económica 8 Situación económica (alcanza el 25%) Integración horizontal 7 Inseguridad Jurídica Gestión tecnológica (alcanza el 25%) 6 Sistema de financiación Sistema de financiación 5 Integración horizontal (posteriormente sería acogida dentro de Estrategia empresarial. Estrategia empresarial 4 Gestión gremial Gestión gremial 3 Gerencia de proyectos Gerencia de proyectos 2 Políticas públicas de vivienda Políticas públicas de vivienda 1 Variables 2º Ábaco o de verificación del 2º taller. Variables 1er Ábaco del 2º taller N

32. Lo subyacente sobre lo evidente David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

33. El Análisis Estructural como herramienta de consenso y jerarquización blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

34. Matriz de Impactos Cruzados blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

35. Matriz de Impactos Cruzados con Influencias Cuantificadas blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

36. Motricidad-Dependencia por Relaciones Directas blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

37. Relaciones Directas Fuertes y Medias blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

38. Motricidad-Dependencia por Relaciones Indirectas blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

39. Comparativo entre relaciones Directas e Indirectas Estrategia Empresarial Política Estatal (Pública) de Vivienda Situación Económica Competencia internacional y Alca Gerencia de Proyectos Gerencia del Talento Humano Formación Gerencial del Profesional Políticas Fiscales Estructura de las empresas Déficit de Vivienda y Demanda Gestión Gremial blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

41. “ Lo esencial es invisible a los ojos” Antoine de Saint Exupery blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

45. Seguimiento de algunos comportamientos ambientales blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez

46. Demanda, Demografía y Desempleo Proyecciones de población en Medellín y el área metropolitana David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 3.875.260 3.627.837 3.363.957 3.077.070 Valle de Aburrá 2.539.049 2.385.419 2.227.906 2.061.743 Medellín 2.015 2.010 2.005 2.000 Municipio

47. Crecimiento de la Actividad Edificadora Fuente: DANE David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

48. Necesidad de una Política Estatal de Vivienda Evolución del servicio de la deuda en Colombia Fuente: Superintendencia bancaria David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 30,5 (amortizaciones: 18,1%; interés: 12,45%) 1995 11,8% (amortizaciones: 7,6%; interés: 4,2%) 1985 2,16% (amortizaciones: 1,41%; interés: 0,75%) 1975 PORCENTAJE DEL AHORRO PRIVADO AÑO

49. Rentabilidad del Negocio Costos de construcción Vs precios de Venta David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

50. Lenta Recuperación del Negocio Fuente: Dane David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

51. Importancia de la VIS en la Dinámica Actual del Negocio David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

52. Algunos Indicadores de Actualidad (Expocamacol, 2002, [en línea]) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

53. Algunos Indicadores de Actualidad (Expocamacol, 2002, [en línea]) (2) David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

55. Tendencias David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Proyectos más grandes, con menor margen de utilidad por unidad (en especial VIS) Oferta creciente de vivienda usada para la venta y daciones en pago, como sustitutos de la vivienda nueva. Declinación del valor real de la vivienda perdurando al menos en el corto plazo. 1. Consolidación de la globalización como amenaza u oportunidad. 2. Respuesta procíclica de la actividad edificadora ante el crecimiento del PIB. 3. Niveles de desempleo e informalidad creciente y pauperización del ingreso por unidad familiar. 1. Crecimiento demográfico concentrado en la base de la pirámide social. 2. Déficit creciente de vivienda. Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda

56. Invariantes David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Alto poder de negociación de ciertos proveedores de insumos básicos para la construcción. Importancia de la vivienda en el negocio de la construcción de edificaciones y de éste en el de la construcción en general. Carencia de tierras urbanizables. 1. Permanencia del conflicto armado y delincuencia común. 2. Localización mediterránea del Área Metropolitana, lo que representa una desventaja comparativa en un entorno de globalización. 1. Logros y preservación de cubrimiento en servicios públicos e infraestructura para la ejecución de la actividad en Medellín, en comparación con otras zonas del país. 2. Conservación del monopolio de EEPPM en la provisión del servicio de instalación de redes para proyectos de construcción. Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda

57. Algunos Gérmenes de Futuro 1. Fallos de la Corte constitucional respecto al sistema de financiación de vivienda. 2. Utilización de la titularización de deuda hipotecaria como sistema alternativo para la financiación de vivienda. 3. Implementación del seguro de inflación para créditos de vivienda. David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

58. Actores por Variables David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Tiene responsabilidad sobre la misma. Anhela la h omogenización de normas constructivas en los municipios y demanda el control sobre los proveedores. Se le ve como factor de éxito. Se anhela la exploración de mercados en otras regiones del país y en otros países. (Anhelo compartido por los actores del gobierno) Se le tiene como objetivo. Generan empleo y atienden una demanda poco solvente. Impacta como gremio la formulación de políticas. Anhela políticas de Estado más que políticas de gobierno (Anhelo compartido por los usuarios) y la incentivación de la demanda a través de subsidios. Constructores No influye sobre ella. No influye sensiblemente. Tiene un bajo impacto sobre la misma. Impacta en el nivel local con sus políticas de desarrollo. Gestiona las políticas en el ámbito local (Plan de desarrollo, POT y otras reglamentaciones); Anhela la integración del Valle de Aburrá con las subregiones vecinas (Anhelo compartido por los constructores); Alcaldías del Área Metropolitana Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda ACTOR

59. Actores por Variable David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 Condicionan tiempos y costos. Motivan la misma. Afectan la estructura de costos. No influyen sobre ella. No influyen sobre ellas. Proveedores No influyen sobre ésta. No influyen mayormente sobre la misma. Proveen un recurso indispensable. Afectan algunas variables de la misma. Ejercen acción política. Anhela usuarios responsables ante obligaciones financieras contraídas. Entidades financieras Establecen especificaciones. Motivan la misma. Condicionan el negocio a su solvencia. Son afectados. Ejercen acción política como gremio. Anhela un sistema financiero equitativo Usuarios del sistema de financiación de vivienda No influye sobre ella ostensiblemente. No influye sobre ella considerablemente. No tiene un efecto directo sensible. Es responsable del manejo de la política económica. Regula y Vigila. Ejecuta políticas de gobierno y está facultado para emitir políticas de estado; Proyecta la financiación de 400.000 viviendas de interés social en el actual periodo presidencial Gobierno Nacional Gerencia de Proyectos Estrategia Empresarial Rentabilidad del Negocio Situación Económica Políticas Públicas de Vivienda ACTOR

61. “ La prospección exitosa no es la que se lleva a cabo, sino aquella que conduce a la acción” Michel Godet David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

62. blUElIzArd Group

63. El Juego de Actores David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

64. “ El comportamiento es el componente de una actitud. Una intención de comportarse de cierta manera hacia alguien o hacia algo” S. P. Robbins David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

65. PROVEEDORES blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Proveedores Apoyo Posición d & s Presión estratégica

66. CLIENTES blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Redistribución ECE Clientes Apoyo Conocimiento Estudios e Investigaciones

67. ENTORNO EMPRESARIAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Seguridad Jurídica ECE Entorno empresarial Apoyo Conocimiento y control Apoyo

68. Sustitutos (1) Daciones en Pago blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Tiendas inmobiliarias Apoyo Reacción Estudios e Investigaciones Competencia Tributación

69. Sustitutos (2) Prefabricados blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Prefabricados parciales y absolutos Apoyo Reacción Estudios e Investigaciones Competencia Tributación

70. Productos y Servicios Complementarios Sistema financiero blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Regulación ECE Sistema financiero Apoyo Posición D&S Posición pro ablandamiento Coopetencia Tributación

71. NUEVOS COMPETIDORES (1) LOCALES blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Preservación ECE Nuevos competidores Apoyo Conocimiento Gestión del conocimiento Hipercompetencia Tributación

72. NUEVOS COMPETIDORES (2) FORÁNEOS blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Preservación ECE Competencia global Apoyo Conocimiento Gestión del conocimiento

73. ENTORNO EMPRESARIAL blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Lobby Gremio Estado Seguridad Jurídica ECE Entorno empresarial Apoyo Conocimiento y control Apoyo

74. Hacia un modelo dinámico David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

75. “ Revelar a los demás la naturaleza de las cuestiones que uno se plantea y la forma en que son formuladas es descubrir demasiado sobre la propia estrategia…, a no ser que forme parte de la estrategia del sector considerado el hacer jugar precisamente un cierto efecto de anuncio, como en el póquer.” Michel Godet David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

76. La metodología de la Dinámica de Sistemas: 1) Definición del problema 2) Definición de las políticas de aplicación actuales (previo al análisis) 3) Desarrollo de las Hipótesis Dinámicas que explican el problema 4) Modelización de los lazos 5) Prueba del Modelo El proceso se refina en pasos sucesivos. David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

77. DIAGRAMA CAUSAL BÁSICO blUElIzArd Group All rIghts rEsErvEd 2003 David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez Prefabricados Tiendas inmobiliarias ECE Edificación en general Retardo Natural ( técnico) Retardo ambiental (espacio) Producir unidades + + + + + + + + Retardo

78. La investigación del valor blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

79. El desafío del EVA El EVA es una herramienta que permite calcular y evaluar la riqueza generada por la empresa, teniendo en cuenta el nivel de riesgo con que opera. Es un indicador que se orienta a los objetivos rales de la empresa. Se constituye en un indicador que contribuye a una toma de desiciones más ajustada a las expectativas de los actores asociados a la organización. blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

80. Hacia los objetivos reales de la organización blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

81. “ El propósito de todo investigador es determinar aquellos objetivos verdaderos y operacionales” O. Johansen David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003 blUElIzArd Group

82. ¿Qué es el EVA? El importe que queda una vez que se han deducido de los ingresos la totalidad de los gastos, incluidos el costo de oportunidad del capital y los impuestos. Por tanto, el EVA considera la productividad de todos los factores utilizados para desarrollar la actividad empresarial. En otras palabras, el EVA es lo que queda una vez que se han atendido todos los gastos y satisfecho una rentabilidad mínima esperada por parte de los accionistas. En consecuencia, se crea valor en una empresa cuando la rentabilidad generada supera el costo de oportunidad de los accionistas. Oriol Amat blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

86. Seguir adelante blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003

89. “ La prospección exitosa no es la que se lleva a cabo, sino aquella que conduce a la acción” Michel Godet blUElIzArd Group David Alonso Cardona García y Héctor Alonso Álvarez Vélez All rIghts rEsErvEd 2003