Thẩm định dự án đầu tư - Capital budgeting

1. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Nguồn:
- Internet
Capital budgeting
Cập nhật: 08/03/2017 – V0

2. Tài chính & quản trị 2www.facebook.com/F4managers
- Khi có ý tưởng đầu tư & lập dự án để đầu tư
- Khi có đầu ra cho sản phẩm/dịch vụ
- Khi có nguồn vốn để đầu tư
- Câu hỏi đặt ra: Liệu dự án có hiệu quả không?
Hiệu quả tới mức nào, có nên đầu tư không ?

3. Tài chính & quản trị 3www.facebook.com/F4managers
Tại sao lỗ mà không lo lắng? Đơn giản khoản lỗ này
đã được tính toán cẩn thận, lỗ theo kế hoạch, và
việc này đã được thực hiện qua cái gọi là “thẩm
định dự án đầu tư”

4. Tài chính & quản trị 4www.facebook.com/F4managers
Tại sao phải thẩm định
Dự án tạo ra tiền Xay tiền
1. Nếu không tính toán cẩn thận thì rất khó
xác định chính xác hiệu quả, đặc biệt với
các dự án có tỉ lệ lợi nhuận thấp.
2. Thẩm định để loại bỏ các dự án ngay từ
đầu đã rõ ràng là không hiệu quả, chưa cần
thực hiện cũng đã biết, tránh các thiệt hại
không cần thiết.
3. Thẩm định là cơ sở để lựa chọn dự án phù
hợp nhất để đầu tư khi có nhiều lựa chọn
khác nhau và nguồn lực có hạn.
4. Thẩm định là một thủ tục bắt buộc đối với
các dự án phải vay vốn từ các tổ chức tín
dụng.
HAY

5. Tài chính & quản trị 5www.facebook.com/F4managers
Nguyên lý chung
Tiền vào
+
Tiền vào
+
Tiền vào
+
Tiền vào
+
Tiền vào
-
Dòng tiền vào
-
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Kết thúc dự ánBắt đầu dự án
Tiền thu về, có
tính đến yếu tố
thời điểm
Tiền đầu tư ban đầu
cho dự án, có thể
giải ngân nhiều năm
Mục tiêu:
Tiền thu về so với khoản
đầu tư phải lớn hơn với
một tỉ lệ lợi nhuận nào đó
Những năm đầu dòng tiền
có thể bị âm khi trong giai
đoạn lắp đặt, chạy thử

6. Tài chính & quản trị 6www.facebook.com/F4managers
Tại sao dùng
dòng tiền thay
vì lợi nhuận ?
Diễn giải Lợi nhuận Dòng tiền Ghi chú
Doanh thu 100,000 60,000 Cho khách hàng nợ 40,000
Giá vốn (50,000) (50,000) Mua trả tiền ngay
Lãi vay (1,000) (1,000)
Trả nợ - (9,000)
Giá trị 49,000 -
1. Bán có lời chưa chắc có tiền vì có thể cho khách hàng
nợ và chưa chắc đã thu được tiền.
2. Lợi nhuận không phản ánh sự khác biệt về thời điểm
thu tiền (bán thu tiền ngay hay cho nợ 6 tháng, một
năm không có gì khác biệt), trong khi dòng tiền có sự
khác biệt này, 1 đồng hôm nay sẽ khác với 1 đồng
trong tương lai (ví dụ 1 tháng sau).
3. Lợi nhuận kế toán có thể “chế biến” tăng giảm được,
tuy nhiên tiền mặt là thực, tiền không thể nói dối.
Không có lợi nhuận nhưng có tiền, công ty có thể
sống được trong một khoảng thời gian nào đó, ngược
lại sẽ không đúng.
4. Về lý thuyết, lợi nhuận và dòng tiền là một vào thời
điểm kết thúc dự án (trả hết nợ, thanh lý hết tài sản)
nhưng thực tế lại khác xa nhau về mặt thời điểm.
Ví dụ:
Có lợi
nhuận,
không có
tiền
Có lợi nhuận, không có tiền vì một số lý do phổ biến:
1. Bán trả chậm, cho nợ lâu, thậm chí không thu được nợ (nợ xấu)
2. Bán trả chậm, mua đầu vào lại trả nợ nhanh, trả sớm
3. Trả tiền nợ ngân hàng, trả tiền mua máy móc thiết bị
4. Dùng vốn lưu động (vốn ngắn hạn) để đầu tư dài hạn
5. Chia cổ tức, cổ đông rút vốn
Có tiền nhưng không phải từ lợi nhuận:
1. Cổ đông góp vốn vào thêm
2. Đầu tư từ tổ chức, cá nhân bên ngoài vào công ty
3. Vay nợ ngân hàng, các tổ chức tài chính, vay cá nhân
4. Bán tài sản (máy móc thiết bị, nhà xưởng…)
5. Tiền đền bù, bồi thường
Nguyên lý chung

7. Tài chính & quản trị 7www.facebook.com/F4managers
Diễn giải Số tiền
Nguồn vốn
Vốn tự có 3,400,000,000
Vay ngân hàng 6,600,000,000
Cộng 10,000,000,000
Phân bổ vốn
TSCĐ (máy móc, nhà xưởng) 9,000,000,000
Vốn lưu động (NPL, nhân công, điện nước…) 1,000,000,000
Cộng 10,000,000,000
Phân bổ vốn lưu động
Tự có 400,000,000
Vay ngân hàng 600,000,000
Cộng 1,000,000,000
Nguồn vốn đầu tư
1. Phải xác định được tổng nguồn vốn cần
thiết, gồm vốn đầu tư nhà xưởng, máy
móc thiết bị và vốn lưu động dùng trong
sản xuất kinh doanh.
2. Xác định mức tối đa ngân hàng có thể cho
vay (vay đầu tư ban đầu và vay để vận
hành tức vốn lưu động). Thông thường
ngân hàng sẽ cho vay với tỉ lệ 6/4 hoặc 7/3
nếu công ty đã có quá trình hoạt động và
hệ thống quản trị, báo cáo tài chính minh
bạch, dự án có tính khả thi cao về mặt
triển khai thực hiện và hiệu quả tốt.
Ví dụ minh họa

8. Tài chính & quản trị 8www.facebook.com/F4managers
Tiến độ dự án
Tự có Vay Cộng
Năm 0 (hiện tại)
Năm 1 3,000,000,000 5,000,000,000 8,000,000,000 Xây dựng, mua sắm
Năm 2 1,000,000,000 1,000,000,000 Xây dựng, mua sắm
Năm 3 400,000,000 600,000,000 1,000,000,000 Vốn lưu động
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
Năm 9
Năm 10 -
Cộng 3,400,000,000 6,600,000,000 10,000,000,000
Tiền giải ngân & nguồn - tiền ra
Ghi chúThời điểm cần vốn
1. Vốn đầu tư thông thường sẽ được giải
ngân từ từ theo tiến độ xây dựng, mua
sắm máy móc thiết bị.
2. Vốn lưu động chỉ bắt đầu dùng khi công
ty bắt đầu mua NPL và các trang thiết bị,
công cụ dụng cụ nhỏ dùng trong sản xuất,
chỉ trả nhân công, điện nước...
3. Nếu dự án có thời hạn nhất định, ví dụ 10
năm thì vào cuối thời điểm đầu tư
thường phát sinh các khoản:
a. Thanh lý TSCĐ, thu được 1 khoản
tiền (sau thuế nếu có).
b. Vốn lưu động không tiếp tục sử
dụng nữa sẽ thu hồi được.
c. Chi phí dọn dẹp mặt bằng, trả lại
nguyên trạng ban đầu.

9. Tài chính & quản trị 9www.facebook.com/F4managers
Kế hoạch trả nợ
Tiến độ dự án
Dư nợ đầu Trả nợ gốc Dư nợ cuối
Năm 0 (hiện tại)
Năm 1 5,000,000,000 - 5,000,000,000 500,000,000
Năm 2 6,000,000,000 1,000,000,000 5,000,000,000 600,000,000
Năm 3 5,000,000,000 1,000,000,000 4,000,000,000 500,000,000
Năm 4 4,000,000,000 1,000,000,000 3,000,000,000 400,000,000
Năm 5 3,000,000,000 1,000,000,000 2,000,000,000 300,000,000
Năm 6 2,000,000,000 1,000,000,000 1,000,000,000 200,000,000
Năm 7 1,000,000,000 1,000,000,000 - 100,000,000
Năm 8
Năm 9
Năm 10
Cộng 6,000,000,000 2,600,000,000
Tiền lãi tính
theo thời
điểm vay và
số dư thực tế,
thường tính
theo quý,
minh hoạ số
đơn giản cho
dễ hình dung
Kế hoạch trả nợ trung hạn (6 năm) - tiền ra Tiền lãi
(10%/năm)
Ghi chú
1. Sau khi giải ngân một thời gian,
người vay bắt đầu phải trả nợ phần
vốn trung, dài hạn này. Phổ biến là
cho ân hạn 1 năm kể từ ngày giải
ngân (tức sẽ bắt đầu trả vốn gốc kể
từ khi vay khoản đầu tiên 1 năm). Trả
nợ gốc thường trả theo quý, phần lớn
sẽ trả mỗi lần đều bằng nhau (tùy
thuộc thoả thuận với ngân hàng).
2. Doanh nghiệp cần hoạch định việc
này, nếu không sẽ không có nguồn
trả nợ. Thông thường sẽ lấy nguồn từ
khấu hao và lợi nhuận để trả nợ.
3. Đối với vốn lưu động, kỳ hạn vay
thông thường từ 3-6 tháng, vay rồi
trả rồi vay (luân chuyển) nên không
tính ở đây.

10. Tài chính & quản trị 10www.facebook.com/F4managers
Doanh thu & chi phí
Đây là 2 vấn đề quan
trọng bậc nhất của
bất kỳ dự án nào
Kênh GT Kênh MT
Năm 1 - - -
Năm 2 - - -
Năm 3 5,000,000,000 1,000,000,000 6,000,000,000
Năm 4 10,000,000,000 5,000,000,000 15,000,000,000
Năm 5 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Năm 6 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Năm 7 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Năm 8 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Năm 9 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Năm 10 12,000,000,000 5,000,000,000 17,000,000,000
Cộng 87,000,000,000 36,000,000,000 123,000,000,000
NPL (50%) Nhân công (9%) Điện nước 4% Quản lý chung (3%)
Năm 1 - - -
Năm 2 - - -
Năm 3 3,000,000,000 540,000,000 240,000,000 180,000,000 3,960,000,000
Năm 4 7,500,000,000 1,350,000,000 600,000,000 450,000,000 9,900,000,000
Năm 5 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Năm 6 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Năm 7 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Năm 8 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Năm 9 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Năm 10 8,500,000,000 1,530,000,000 680,000,000 510,000,000 11,220,000,000
Cộng 61,500,000,000 11,070,000,000 4,920,000,000 3,690,000,000 81,180,000,000
Tiến độ
dự án
Kế hoạch doanh thu
Tổng cộng
Kế hoạch chi phí sản xuất (% doanh thu) Tổng cộng
(66%)
Tiến độ
dự án

11. Tài chính & quản trị 11www.facebook.com/F4managers
Doanh thu & chi phí
Lợi nhuận
Doanh thu Giá vốn Khấu hao Chí bán hàng Chi phí lãi vay Chi phí quản lý sau chuyển lỗ
Năm 1 - 500,000,000 200,000,000 (700,000,000) (700,000,000) - (700,000,000)
Năm 2 - 600,000,000 300,000,000 (900,000,000) (1,600,000,000) - (900,000,000)
Năm 3 6,000,000,000 3,960,000,000 1,285,714,000 300,000,000 542,000,000 500,000,000 (587,714,000) (2,187,714,000) - (587,714,000)
Năm 4 15,000,000,000 9,900,000,000 1,285,714,000 500,000,000 442,000,000 500,000,000 2,372,286,000 184,572,000 36,914,400 2,335,371,600
Năm 5 17,000,000,000 11,220,000,000 1,285,714,000 850,000,000 342,000,000 500,000,000 2,802,286,000 2,986,858,000 597,371,600 2,204,914,400
Năm 6 17,000,000,000 11,220,000,000 1,285,714,000 850,000,000 242,000,000 500,000,000 2,902,286,000 2,902,286,000 580,457,200 2,321,828,800
Năm 7 17,000,000,000 11,220,000,000 1,285,714,000 850,000,000 142,000,000 500,000,000 3,002,286,000 3,002,286,000 600,457,200 2,401,828,800
Năm 8 17,000,000,000 11,220,000,000 1,285,714,000 850,000,000 42,000,000 500,000,000 3,102,286,000 3,102,286,000 620,457,200 2,481,828,800
Năm 9 17,000,000,000 11,220,000,000 1,285,716,000 850,000,000 42,000,000 500,000,000 3,102,284,000 3,102,284,000 620,456,800 2,481,827,200
Năm 10 17,000,000,000 11,220,000,000 - 850,000,000 42,000,000 500,000,000 4,388,000,000 4,388,000,000 877,600,000 3,510,400,000
Cộng 123,000,000,000 81,180,000,000 9,000,000,000 5,900,000,000 2,936,000,000 4,500,000,000 19,484,000,000 3,933,714,400 15,550,285,600
Tiến độ
dự án
Thuế TNDN
(20%)
LN sau thuế
Chi phí trong sản xuất Chi phí ngoài sản xuất
Lợi nhuận gộp
Các khoản lỗ sẽ được chuyển
tối đa 5 năm, do đó có thể
thấy năm thứ 4 bắt đầu có lãi
nhiều nhưng thuế TNDN phải
đóng ít.

12. Tài chính & quản trị 12www.facebook.com/F4managers
Tổng tiền ra
Lợi nhuận Khấu hao Thanh lý TSCĐ Thu hồi VLĐ Tổng tiền vào (trả nợ)
Năm 0
Năm 1 (700,000,000) - (700,000,000) - (700,000,000)
Năm 2 (900,000,000) - (900,000,000) 1,000,000,000 (1,900,000,000)
Năm 3 (587,714,000) 1,285,714,000 698,000,000 1,000,000,000 (302,000,000)
Năm 4 2,335,371,600 1,285,714,000 3,621,085,600 1,000,000,000 2,621,085,600
Năm 5 2,204,914,400 1,285,714,000 3,490,628,400 1,000,000,000 2,490,628,400
Năm 6 2,321,828,800 1,285,714,000 3,607,542,800 1,000,000,000 2,607,542,800
Năm 7 2,401,828,800 1,285,714,000 3,687,542,800 1,000,000,000 2,687,542,800
Năm 8 2,481,828,800 1,285,714,000 3,767,542,800 - 3,767,542,800
Năm 9 2,481,827,200 1,285,716,000 3,767,543,200 - 3,767,543,200
Năm 10 3,510,400,000 - 900,000,000 1,000,000,000 5,410,400,000 - 5,410,400,000
Cộng 15,550,285,600 9,000,000,000 900,000,000 1,000,000,000 26,450,285,600 6,000,000,000 20,450,285,600
Tiến độ
dự án
Tổng tiền vào Dòng tiền thuần
từ HĐ kinh doanh
Sau
thuế
Dòng tiền
Xem trang 8
(Xem tỉ suất chiết khấu, NPV, IRR là gì ở phần sau)
Xem bảng trên
Tỉ suất chiết khấu: 10%
Năm
Dòng tiền ra - đầu tư (1)
Dòng tiền vào - thu (2)
Dòng tiền thuần (2-1)
NPV (Net pressent value)
(Giá trị hiện tại thuần)
IRR
(2,397) (978) 1,790
2,608 2,688
1,472 1,379
5,410(8,700) (2,900) (1,302) 2,621 2,491
2,491 2,608 2,688 3,768 3,768(700) (1,900) (302) 2,621
1,758 1,598 2,086
6 7 8 9 10
5,410
3,768 3,768
5
10.6%
0 1 2 3 4
8,000 1,000 1,000
1,546345 (7,909)

13. Tài chính & quản trị 13www.facebook.com/F4managers
Thẩm định dự án đầu tư
Tính dòng tiền Xác định % chiết khấu Tính NPV, IRR & kết luận
Dòng tiền được tính từ tiền
đầu tư, doanh thu, chi phí,
khấu hao:
1. Dòng tiền ra
2. Dòng tiền vào
3. Dòng tiền vào thời điểm
cuối cùng của dự án. Đối
với nhà đầu tư, họ sẽ
tính giá trị thu được vào
thời điểm thoái vốn.
Tỉ suất chiết khấu được xác
định bằng nhiều phương
pháp khác nhau, chủ yếu
dựa vào:
1. Lợi nhuận kỳ vọng (dựa
trên mức rủi ro của dự
án)
2. Tỉ lệ vốn vay và lãi vay
3. Tính ra WACC
Có dòng tiền, tỉ suất chiết
khấu sẽ tính ra được NPV và
IRR. Nếu kết quả chưa đáp
ứng được yêu cầu đầu tư,
cần xem xét điều chỉnh:
1. Tăng doanh thu
2. Giảm chi phí
3. Tỉ suất chiết khấu
4. Tối ưu thuế

14. Tài chính & quản trị 14www.facebook.com/F4managers
Đối với các dự án có xây dựng nhà xưởng (nhiều hạng mục), mua sắm máy móc thiết bị, việc tách chi phí sẽ rất
quan trọng, cần làm tốt ngay từ ban đầu do:
- Từng loại tài sản, chi phí có tính chất khác nhau, ví dụ TSCĐ có thời gian sử dụng dài, phân bổ nhiều năm, công
cụ dụng cụ có thời gian hữu dụng và thời gian phân bổ ngắn (ví dụ tối đa 3 năm).
- Để hình thành tài sản thì các chi phí phải tách riêng được cho từng hạng mục, nếu không theo dõi riêng khi hoàn
thành sẽ không tách ra được  không thể hình thành tài sản và không đưa vào chi phí (khấu hao) được, đây là
vấn đề rất nhiều công ty mắc phải, gây nhiều khó khăn sau này, kể cả công ty lớn do cách làm tùy tiện.
Tập hợp chi phí

15. TỈ SUẤT CHIẾT KHẤU, NPV, IRR &
GIÁ TRỊ TIỀN TỆ THEO THỜI GIAN

16. Tài chính & quản trị 16www.facebook.com/F4managers
Tỉ suất chiết khấu là gì
Là chủ doanh nghiệp, bạn mong
muốn khoản tiền đầu tư của
mình mang lại ít nhất 40% lợi
nhuận (tức tỉ suất sinh lợi 40%),
nếu không đạt thì không làm.
Bạn chỉ có 30% vốn cần thiết
cho dự án  70% còn lại phải
vay ngân hàng.
Đối với các khoản cho vay trung
hạn (tối đa 7 năm), và dự án đạt
yêu cầu cho vay, lãi suất cho vay
tối thiểu là 10%/năm.
Ngân hàng cho vay tối đa 70%
vốn đầu tư của dự án.
Nhận xét
1. Khi bỏ tiền ra kinh doanh, mỗi người có mong đợi (kỳ vọng) khác
nhau về lợi nhuận mang lại. Người trẻ thường chấp nhận rủi ro cao
vì thất bại có thể làm lại, người lớn tuổi thường chấp nhận rủi ro
thấp, không còn nhiều thời gian, sức lực để làm lại.
2. Thông thường các dự án có độ rủi ro cao thì lợi nhuận phải lớn và
ngược lại. Có nghĩa là nếu thành công thì thu lời rất lớn nhưng cũng
có khả năng mất vốn hoàn toàn (Deca.vn, Lingo.vn).
3. Nguồn vốn thường đến từ 2 nguồn chủ yếu là vốn tự có và vốn đi
vay. 2 nguồn này có yêu cầu về tỉ lệ sinh lợi khác nhau. Dự án được
xem là thành công khi nguồn lợi (lợi nhuận) mang lại đáp ứng được
2 đối tượng này.
4. Tỉ lệ sinh lợi yêu cầu nói trên được gọi theo chuyên môn là “chi phí
sử dụng vốn”. Vì từ 2 nguồn với giá trị khác nhau và tỉ lệ yêu cầu
khác nhau nên phải tính trung bình theo trọng số, gọi là chi phí sử
dụng vốn trung bình (Weighted Average Cost of Capital - WACC).
Diễn giải Số tiền Tỉ trọng % sinh lợi yêu cầu Trung bình
(1) (2) (3)=(1) x (2)
Vốn tự có 300,000,000 30% 40% 12%
Vốn vay ngân hàng 700,000,000 70% 10% 7%
Tổng cộng 1,000,000,000 100% 19%
Cách tính trung
bình này sai vì lãi
vay được tính
vào chi phí
Trong ngữ cảnh này, WACC là tỉ suất chiết khấu

17. Tài chính & quản trị 17www.facebook.com/F4managers
Tỉ suất chiết khấu là gì
Số thuế TNDN
phải đóng ít đi,
thuật ngữ gọi là
lá chắn thuế
WACC = (30% x 40%) + {70% x 10% x (1-20%)} = 17.6%
Diễn giải Số tiền Tỉ trọng % sinh lợi yêu cầu Trung bình
(1) (2)
Vốn tự có 300,000,000 30% 40% 12%
Vốn vay ngân hàng 700,000,000 70% 10% 5.6%
Tổng cộng 1,000,000,000 100% 17.6%
Lá chắn thuế (tiết kiệm thuế) =
Lãi vay x % thuế TNDN =
70,000,000 x 20% = 14,000,000
Kết luận rút ra:
1. Nếu sử dụng 100% vốn tự có (1 tỉ trong ví dụ này), với lợi
nhuận yêu cầu 40%/năm tức lợi nhuận sau thuế phải
đạt: 1,000,000,000 x 40% = 400,000,000, tức ROE = 40%.
2. Trong ví dụ này (trường hợp 2), lợi nhuận chỉ đạt 20%,
tức không đúng kỳ vọng.
3. Tuy nhiên nhờ sử dụng vốn vay, nên tỉ suất lợi nhuận đạt
tới 48% tức cao hơn kỳ vọng 8%.
4. Có thể thấy lợi nhuận yêu cầu của dự án này chỉ là 17.6%
khi có sử dụng vốn vay, mà không phải là 40%.
5. Sử dụng vốn vay sẽ có ROE cao (khuếch đại ROE) nếu
kinh doanh tốt, nếu lợi nhuận kém thì ROE lại sụt giảm
mạnh, đây là con dao 2 lưỡi, dùng cẩn trọng.
Nguồn vốn Trường hợp 1 Trường hợp 2
Vốn tự có 300,000,000 1,000,000,000
Vốn vay ngân hàng 700,000,000
Cộng 1,000,000,000 1,000,000,000
Diễn giải Vay 0.7 tỉ, 10%/năm Không vay
Doanh thu 2,000,000,000 2,000,000,000
Giá vốn 1,500,000,000 1,500,000,000
Lợi nhuận gộp 500,000,000 500,000,000
Chi phí bán hàng, quản lý 250,000,000 250,000,000
Chi phí lãi vay 70,000,000
Lợi nhuận trước thuế 180,000,000 250,000,000
Thuế TNDN 20% 36,000,000 50,000,000
Lợi nhuận sau thuế 144,000,000 200,000,000
Lợi nhuận/vốn cổ phần (vốn tự có) 48% 20%
(ROE - return on equity)
Thuế
TNDN

18. Tài chính & quản trị 18www.facebook.com/F4managers
Tỉ suất chiết khấu là gì
Hiểu một cách đơn giản:
1. Trường hợp 1: 100% vốn tự có: Tỉ suất chiết khấu chính là
lợi nhuận mong đợi khi bỏ tiền đầu tư một cái gì đó:
a. Gởi tiền vào ngân hàng: đó chính là lãi tiền gởi
b. Dùng tiền để đầu tư: đó là tỉ lệ lợi nhuận mong đợi
1. Trường hợp 2: vốn đầu tư gồm tự có của mình và vốn vay:
Tỉ suất chiết khấu chính là tỉ lệ lợi nhuận mong đợi theo
trọng số (trọng số là tỉ lệ vốn góp và vốn vay) được điều
chỉnh với tỉ lệ thuế TNDN. Lý do của điều chỉnh này là khi đi
vay thì phải trả lãi và lãi vay được công nhận là chi phí 
giảm đóng thuế TNDN, đây là lá chắn thuế, giúp làm tăng
ROE (tức tỉ lệ lợi nhuận trên vốn tự có cao hơn so với khi sử
dụng 100% vốn của mình trong điều kiện có lãi).

19. Tài chính & quản trị 19www.facebook.com/F4managers
NPV, IRR là gì ?
Tình huống:
Bỏ 100 đồng ra đầu tư với mong muốn mang
lại lợi nhuận 20%/năm, trong 2 năm, sau đó
gom hết tiền đi làm việc khác. Có 2 dự án có
thể làm với số vốn này, số tiền thu được khác
nhau về thời điểm như sau:
Câu hỏi đặt ra:
1. Lợi nhuận mang lại có được như mong
muốn ban đầu không ? Làm sao để biết ?
2. Nên làm dự án nào, tại sao ?
3. Lợi nhuận thực tế mỗi dự án mang lại là
bao nhiêu % ?
Năm 1 Năm 2 Cộng
Dự án A -100 20 120 140
Dự án B -100 35 105 140
Số tiền
đầu tư
Số tiền thu về
Các vấn đề đặt ra:
1. Số 140 là số tổng sau 2 năm có tương đương lãi suất
mong đợi 20%/năm khi đầu tư 100 không?
2. Dù số tổng là 140 nhưng số tiền thu được ở từng năm
là khác nhau ở 2 dự án, có thể đoán dự án B tốt hơn A
do tiền thu được nhiều hơn ở năm đầu
3. Không thể so 140 với 100 được do thời điểm khác
nhau, tiền luôn đẻ ra tiền (sinh lợi nếu gởi ngân hàng).
Muốn so sánh thì phải so tại cùng một gốc thời gian.
a. 20 đồng sau 1 năm tương đương với bao nhiêu
đồng ở thời điểm hiện tại ?
b. 120 đồng sau 2 năm tương đương với bao nhiêu
đồng ở thời điểm hiện tại ?
c. Phải quy 20 và 120 ở 2 thời điểm khác nhau về
thời điểm hiện tại, cộng lại và so sánh với 100 thì
mới thấy sự khác biệt (=, > hoặc <).
d. Lấy giá trị hiện tại (mục c nói trên) trừ đi 100 thì
ra giá trị chênh lệch, gọi là giá trị thuần, hay gọi
cách khác là giá trị hiện tại thuần (Net Present
Value – NPV).
e. Để quy 140 từ tương lai về hiện tại, ta thử làm
ngược lại, quy hiện tại về tương lai, sau đó dùng
quy tắc tam suất để làm ngược lại như ví dụ sau.

20. Tài chính & quản trị 20www.facebook.com/F4managers
Ví dụ
Lãi suất gởi ngân hàng là 10%/năm
- Có 100 đồng đem gởi ngân hàng, sau 1 năm sẽ có:
 100 + (100 x 10% )= 110 đồng hay viết cách khác:
 100 x (1+10%) = 110 đồng
- Nếu không rút tiền lãi ra, tiếp tục gởi ngân hàng, cuối năm 2 có:
 110 + (110 x 10%) = 121 đồng, hay viết cách khác:
 100 x (1+ 10%) x (1+10%) = 100 x (1+10%)2 = 121 đồng
Với mong đợi mức sinh lời 10%/năm thì
 Số tiền 110 một năm sau tương đương với 100 hiện tại, hay
 Ta có 100 x (1+10%) = 110
 quy tắc tam suất: 100 = 110/(1+10%)
 Hoặc 121 sau 2 năm cũng tương đương với 100 đồng hiện tại
 Ta có 100 x (1+10%)2 = 121
 quy tắc tam suất 100 = 121/(1+10%)2
Số tiền 110 hay 121 ở tương lai khi quy về thời điểm hiện tại đã bị
discount (chiết khấu) với tỉ lệ (tỉ suất) 10% chỉ còn 100. Sự khác
biệt giữa số tiền ở hiện tại và tương lai do tỉ lệ sinh lời của tiền
theo thời gian.
Khi nói chiết khấu tức
là giá trị sẽ giảm so với
giá gốc.
Ví dụ món hàng giá
niêm yết 100 đồng,
chiết khấu 50% nghĩa
là chỉ còn 50 đồng
NPV, IRR là gì ?
Cùng tìm hiểu khái
niệm giá trị tiền tệ
theo thời gian

21. Tài chính & quản trị 21www.facebook.com/F4managers
NPV, IRR là gì ?
Khái quát hóa phương pháp:
1. Muốn đưa một giá trị từ tương lai về hiện
tại thì lấy:
2. Trong đó lũy thừa n lần là số lần tính lãi (ví
dụ 1 năm, 2 năm…)
3. Cộng các giá trị tương lai đã quy về hiện tại
lại với nhau và trừ đi giá trị đầu tư ban đầu
sẽ ra giá trị thuần ở thời điểm hiện tại, tức
NPV.
4. Nếu 2 giá trị này bằng nhau, tức NPV=0,
điều đó có nghĩa là khoản đầu tư đã mang
lại đúng lãi suất mong đợi.
5. Nếu giá trị tương lai quy về hiện tại nhỏ hơn
giá trị đầu tư (tức NPV < 0), khoản đầu tư
mang lại lãi suất thấp hơn mong đợi.
6. Nếu giá trị tương lai quy về hiện tại lớn hơn
giá trị đầu tư (tức NPV > 0), khoản đầu tư
mang lại lãi suất thấp cao hơn mong đợi.
Giá trị tương lai
(1 + lãi suất mong đợi)nGiá trị hiện tại =
Diễn giải
Số tiền đầu tư
ban đầu
(1)
Số thu được
cuối năm 1
(2)
Quy về hiện tại
(3)
Chênh lệch
(4) = (3) - (1)
Ghi chú
Trường hợp 1 100 110 100.0 - Đúng mong đợi
Trường hợp 2 100 109 99.1 (0.91) Dưới mong đợi
Trường hợp 3 100 115 104.5 4.55 Trên mong đợi
(2) là giá trị tương lai được như lãi suất ngân hàng
Giá trị tương lai = (giá trị hiện tại) x (1 + lãi suất)
Có bao nhiêu kỳ tính lãi thì nhân bấy nhiêu lần
(3) Quy về hiện tại chỉ là dùng quy tắc tam suất như đã tính ở trên
Trường hợp 1 =110/(1+10%)^1 =100.0
Trường hợp 2 =109/(1+10%)^1 =99.1
Trường hợp 3 =115/(1+10%)^1 =104.5
Ví dụ khác: đầu tư 100 với lãi suất 10%/năm
Giá trị tương lai
Sau năm 1: 100 x (1+10%) =100 x(1+10%)^1 =110 =110/(1+10%)^1 =100
Sau năm 2: 100 x (1+10%) x (1+10%) =100 x(1+10%)^2 =121 =121/(1+10%)^2 =100
Sau năm 3: 100 x (1+10%) x (1+10%) x (1+10%)=100 x(1+10%)^3 =133 =133/(1+10%)^3 =100
Quy về hiện tại (năm 0)
Quy về hiện tại (năm 0)

22. Tài chính & quản trị 22www.facebook.com/F4managers
NPV, IRR là gì ?
Tính cho dự án A:
1. Đưa 20 và 120 về hiện tại sau 1 năm và 2
năm, lãi suất 20%
- 20/(1+20%)^1 = 16.67
- 120/(1+20%)^2 = 83.33
3. cộng 2 giá trị này lại và so với 100 đầu tư
ban đầu, tức tính NPV:
NPV = (16.67 + 83.33) – 100 = 0
 Kết luận: Giá trị tương lai thu được bằng
đúng giá trị hiện tại, điều đó có nghĩa là dự án
thu được lợi nhuận đúng mong đợi, tức 20%.
Giá trị tương lai
(1 + lãi suất mong đợi)nGiá trị hiện tại =
Tính cho dự án B:
1. Đưa 35 và 105 về hiện tại sau 1 năm và 2
năm, lãi suất 20%
- 35/(1+20%)^1 = 29.17
- 105/(1+20%)^2 = 72.92
3. cộng 2 giá trị này lại và so với 100 đầu tư
ban đầu, tức tính NPV:
NPV = (29.17 + 72.92) – 100 = 2.08
 Kết luận: Giá trị tương lai thu được lớn
hơn giá trị hiện tại, có nghĩa là dự án thu
được lợi nhuận lớn hơn mong đợi, tức > 20%.
Câu hỏi đặt ra: lợi tức (lãi suất) lớn hơn 20%,
vậy bằng bao nhiêu ? Đây chính là lợi tức
thực của dự án, gọi là IRR
IRR: Internal Rate of Return,
tỉ lệ lợi tức của dự án

23. Tài chính & quản trị 23www.facebook.com/F4managers
NPV, IRR là gì ? Tính IRR như thế nào ?
Để ý:
1. Khi NPV = 0, lúc đó IRR bằng đúng lãi suất
mong đợi.
2. Điều đó có nghĩa là IRR là lãi suất làm cho
NPV = 0, tức giá trị tương lai = giá trị hiện
tại.
3. Không có phương pháp tính IRR chính xác,
nó được tìm ra bằng cách thử đúng và sai
cho đến khi tìm được đáp án. Có thể thấy rõ
điều này khi tính IRR bằng Excel, nó có một
tham số để gõ vào lãi suất gợi ý, ví dụ khi
tính ra NPV > 0, có thể đoán IRR lớn hơn lãi
suất (tỉ suất chiết khấu) dùng để tính NPV,
đây là cách “giúp” cho máy tính tìm IRR.
4. Đáp án có thể có nhiều IRR và có những con
số vô lý hoặc không có IRR khi dòng tiền
biến động - và + nhiều và máy tính “bó tay”.
Tính IRR Dự án A:
100 = 20/(1+x%)^1 + 120/(1+x%)^2
Chuyển vế: 0 = 20/(1+x%)^1 + 120/(1+x%)^2 – 100
 x = 20%
Và x chính là IRR
Cái này chính là NPV
Tính IRR Dự án B:
100 = 35/(1+x%)^1 + 105/(1+x%)^2
Chuyển vế: 0 = 35/(1+x%)^1 + 105/(1+x%)^2 – 100
 x = 21.45%
IRR = 21.45%
Đúng như dự đoán, IRR > 20%
Cái này chính là NPV

24. Tài chính & quản trị 24www.facebook.com/F4managers
TÍNH NPV & IRR CHO DỰ ÁN
Bước 1: Quy dòng tiền từ các năm về thời điểm hiện tại (năm 0)
Bước 2: Cộng số đầu tư ban đầu (vì là tiền ra nên là dấu -) với các dòng tiền thu được
ở bước 1 sẽ ra NPV
Trong thực tế, người ta dùng
hình ảnh để minh họa việc tính
NPV và IRR như hình (dùng
Excel).
Vì giá trị đầu tư ban đầu bị trừ
trong cách tính NPV và là một
dòng tiền âm (-) khi tính IRR
nên thông thường sẽ được
viết thành số âm để cho dễ
tính toán.
NPV, IRR là gì ?
Ví dụ 1

25. Tài chính & quản trị 25www.facebook.com/F4managers
Dự án với dòng tiền khác nhauVí dụ 2
14,000 14,000 14,000 14,000 14,000
42,000
0
1 2 3 4 5
Cuối năm
Dự án A
28,000
12,000 10,000 10,000 10,000
0
1 2 3 4 5
Cuối năm
Dự án B
42,000
Dự án A Dự án B
Đầu tư ban đầu (42,000) (42,000)
Năm Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh
1 14,000 28,000
2 14,000 12,000
3 14,000 10,000
4 14,000 10,000
5 14,000 10,000
Tính trên Excel
Để ý: số tiền thu được ở những năm đầu càng lớn
thì hiệu quả dự án càng tốt, ở đây dự án B tốt hơn
dự án A dù cả 2 đều đạt yêu cầu đầu tư
NPV, IRR là gì ?

26. THẨM ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG

27. Tài chính & quản trị 27www.facebook.com/F4managers
Góc độ ngân hàng
Đánh giá mức độ rủi ro:
1. Báo cáo tài chính có rõ ràng, minh bạch,
được kiểm toán hay chưa.
2. Có tài sản thế chấp hay không.
3. Danh tiếng của chủ/người điều hành.
Đánh giá tính hiệu quả
1. Dự án được lập có chặt chẽ, có tính khả
thi, hợp lý và thuyết phục không.
2. Dòng tiền có đủ trả nợ không.
3. NPV ≥ 0 với tỉ suất chiết khấu phù hợp
Đánh giá tổng quan
1. Ngành nghề, lãnh vực kinh doanh có tiềm
năng tốt hay không.
2. Sử dụng vốn có đúng mục đích.
Trước khi ra quyết định cho vay, ngân hàng
sẽ thực hiện đánh giá về doanh nghiệp, về
tính khả thi của dự án, đặc biệt là có đủ
“dòng tiền để trả nợ hay không”
“

28. Tài chính & quản trị 28www.facebook.com/F4managers
Góc độ ngân hàng
Doanh thu Chi phí Lập luận Kỹ thuật
1. Khả năng thực hiện kế
hoạch.
2. Cơ cấu sản phẩm
3. Hệ thống bán hàng,
kênh phân phối
4. Đội ngũ bán hàng
1. Cơ cấu chi phí có hợp lý
hay không.
2. Chi phí đã tính đủ chưa
3. Các chi phí dự phòng
cho các tình huống xấu
4. Khả năng kiểm soát chi
phí
1. Kế hoạch, dự án được
lập có logic, có cơ sở
hay không?
2. Mối quan hệ giữa các
yếu tố, từ đầu tư,
nguồn vốn, doanh thu,
chi phí có chặt chẽ,
logic
1. Khả năng quản lý dự
án đúng tiến độ,
đúng kế hoạch.
2. Các thông số dự án
có, cách thức tính
toán có đúng kỹ
thuật hay không
Các ngân hàng sẽ thẩm định dự án, đánh giá của mỗi ngân hàng cho cùng một bản kế
hoạch là khác nhau phụ thuộc vào năng lực, kinh nghiệm và “khẩu vị rủi ro”.

29. Tài chính & quản trị 29www.facebook.com/F4managers
Góc độ ngân hàng
Tại sao ngân hàng
lại xét dòng tiền
chứ không phải lợi
nhuận, dòng tiền
tính thế nào ?
Khi đầu tư, ban đầu thường bỏ ra số tiền lớn để xây dựng nhà
xưởng, mua sắm máy móc thiết bị. Các tài sản này được gọi là tài
sản cố định, đây là các chi phí đầu tư và phải đưa chi phí này vào
để tính kết quả kinh doanh (lợi nhuận = doanh thu – chi phí).
Tuy nhiên chi phí này (gọi là khấu hao) không thể đưa hết một
lần vào từng kỳ (ví dụ 1 năm) sản xuất kinh doanh mà đưa vào từ
từ, điều này làm lợi nhuận giảm do chi phí khấu hao, nhưng đây
là chi phí không bằng tiền, do đó dòng tiền sẽ lớn hơn lợi nhuận
(giả sử loại bỏ tác động của mua, bán trả chậm)
Nhận xét:
1. Khấu hao được tính vào chi phí dù không bỏ tiền ra (tiền tươi) vào
năm 1 và năm 2  giảm lợi nhuận.
2. Nếu chỉ tính lợi nhuận thì năm 1 không đủ tiền trả nợ gốc ngân hàng
(80 so với 140), nhưng thực tế dòng tiền đủ. Ngân hàng đánh giá dòng
tiền khi cho vay dù trong vài năm đầu dự án có thể bị lỗ.
Diễn giải Giá trị
Thời gian hữu dụng/
trả nợ (năm)
Khấu hao/
trả nợ hàng năm
Tài sản cố định 1,000,000,000 10 100,000,000
Ngân hàng cho vay 700,000,000 5 140,000,000
Vốn tự có 300,000,000
Ví dụ minh họa
Diễn giải Năm 1 Năm 2
Doanh thu 2,000,000,000 2,800,000,000
Giá vốn 1,600,000,000 2,200,000,000
Chi phí trong sản xuất (75% DT) 1,500,000,000 2,100,000,000
(NPL, điện nước, nhân công…)
Khấu hao TSCĐ 100,000,000 100,000,000
Lợi nhuận gộp 400,000,000 600,000,000
Chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay 300,000,000 420,000,000
Lợi nhuận trước thuế 100,000,000 180,000,000
Thuế TNDN 20% 20,000,000 36,000,000
Lợi nhuận sau thuế 80,000,000 144,000,000
Dòng tiền trả nợ ngân hàng 180,000,000 244,000,000

30. Tài chính & quản trị 30www.facebook.com/F4managers
Góc độ ngân hàng
Debt service coverage ratio (DSCR)
(Chỉ số khả năng trả nợ)
Diễn giải Số tiền Ghi chú
Lợi nhuận sau thuế 100,000
Khấu hao 40,000 Chi phí không bằng tiền, cộng ngược vào
Cộng 140,000
Nợ dài hạn đến hạn trả 100,000
Chênh lệch 40,000 Dư trả nợ
Chỉ số DSCR 1.4
1. Khả năng thanh toán nợ vay trung dài hạn (DSCR) sau khi ACB giải ngân >= 1,1 lần trong hai năm đầu tiên
và >= 1,2 lần kể từ năm thứ ba trở đi.
2. Tỷ lệ giữa Nợ vay trên Vốn chủ sở hữu là <= 3 lần, trong đó, Nợ vay bằng tổng nợ vay ngắn hạn và nợ vay
dài hạn (gồm cả vay dài hạn đến hạn trả).
3. Hệ số thanh toán hiện hành bằng tỷ lệ giữa Tổng giá trị tài sản lưu động trên Tổng nợ ngắn hạn (Tài sản
ngắn hạn/nợ ngắn hạn) >= 1 lần (xét theo báo cáo tài chính từ ngày 30/6/2017); trong đó, tổng tài sảnlưu
động bằng Tiền mặt cộng với giá trị đầu tư ngắn hạn cộng với giá trị khoản phải thu cộng với giá trị hàng
tồn kho.
Chỉ số liên quan đến dòng tiền ngân
hàng thường ràng buộc để đảm bảo
người vay có nguồn để trả nợ. Nguồn
trả nợ từ lợi nhuận sau thuế + khấu hao
Ví dụ điều khoản của ACB

31. Tài chính & quản trị 31www.facebook.com/F4managers
Góc độ ngân hàng
Chỉ tiêu NPV (và IRR) là chỉ tiêu định lượng cuối cùng ngân hàng quan tâm đối với dự án, đây là nơi
“đầu bếp” của doanh nghiệp trổ tài cân chỉnh để làm sao cho NPV ≥ 0. Điều chỉnh thông số này, tăng
giảm doanh thu, chi phí, khấu hao phù hợp để đảm bảo đạt được mục tiêu.
Góc độ nhà đầu tư (người muốn vay) sẽ tìm mọi cách để “vẽ” để “xào nấu” cho các thông số của dự án
đẹp đẽ nhằm được vay vốn; năng lực, bản lĩnh của ngân hàng nếu không cao sẽ bị qua mặt.

32. Các hạn chế
Dự án được thẩm định sẽ cho thấy cái nhìn toàn cảnh của một dự án, tuy nhiên nó tiềm ẩn
nhiều vấn đề về tính chính xác do các nguyên nhân sau:
1. Doanh thu, chi phí, điều kiện kinh tế vĩ mô chỉ là dự báo và dự báo rất xa về tương lai,
và các vấn đề này có thể thay đổi rất nhanh chóng theo thời gian.
2. Dự án được lập bởi người không đủ kinh nghiệm, năng lực dẫn đến các tính toán sai
về bản chất, về phương pháp.
3. Vì mục đích để dự án được phê duyệt, số liệu, thông số, dự báo bị xào nấu nhằm mục
đích để ra NPV hoặc IRR đẹp.
4. Sai sót do vừa sai phương pháp, vừa chế biến số liệu (mục 2 & 3 nói trên).
5. Người lập có thể làm sai, người thẩm định nhiều khi cũng không đủ năng lực để phát
hiện ra các sai sót, hoặc đủ năng lực phát hiện ra sai sót nhưng vì lý do nào đó nhắm
mắt cho qua. Khi gây ra “hậu quả” có thể biện minh là do “năng lực hạn chế” chứ
không phải do cố ý (trách nhiệm nhẹ hơn).