1018 - Ação de Indenização danos morais e materiais

XXX XX XXXXXXX
Assessoria Jurídica Online
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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA
_ VARA CÍVEL DA COMARCA DE ................................................../SP.
XXXXXX XXXX XXXX XX XXXXXXX, brasileiro, casado,
XXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, portador da Carteira de Identidade
n° 00.000.000-0 -SSP/SP, residente e domiciliado na Rua xxxxxxxx xxxxxx nº 00, no Estado de
Paulo, CEP XXXXXXX e XXXXXX XX XXX XXXX, brasileira, casada, XXXXXXXXXXX, inscrita
no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, portador da Carteira de Identidade n° 00.000.000-00 -
SSP/SP, residente e domiciliada na Rua XXXXXX XXXXX nº 00, no Estado de Paulo, CEP
XXXXXXX, por meio de seu procurador XXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, OAB/XX nº
XXXXXXX, com escritório na Rua XXXXXXXXXXXXX, com fundamento nos artigos 5°, inciso V
da Constituição Federal, 159 do Código Civil, e artigos 6º, III, V, VI, VIII, 14, 20, 34, do Código de
Defesa do Consumidor, vem, com o devido respeito ante à honrosa presença de Vossa
Excelência, apresentar a presente
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
E MATERIAIS
em face de XXXXXXX XX XXXXX XXXXX,, brasileira, solteira, Corretora de Imóveis, inscrita no
CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, portadora da Carteira de Identidade n° 00.000.000-00 -
SSP/SP, residente e domiciliada na Rua XXXX XXXX Aptº nº 00, na cidade de XXXXXX/SP,
CEP XXXXXXX, em razão das justificativas de ordem fática e de direito adiante delineadas.

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(1) – BREVE RELATO DOS FATOS
A Requerida intermediou a venda de um imóvel residencial,
localizado na Rua do XXXXX 00, XXX XX XXXX, Bairro XXXX, na Cidade XXXX XX XXXXX, no
Estado de São Paulo, pelo valor de R$ 000.000,00 (xxxxxxx e xxxxxxxxx mil reais), pagos nas
seguintes condições: R$ 00.000,00 (xxxxxx mil reais), de sinal, pagos através do Cheque nº
000000, Banco 000, Agência 0000, Conta Corrente nº 00000-0, a ser compensado no dia
00/00/0000; R$ 000.000,00 (xxxxxxxxxxx e xxxxx mil reais) com recursos de financiamento
bancário junto a Caixa Econômica Federal, a serem obtidos em até 60 (sessenta) dias da
assinatura do contrato de compromisso de compra e venda,firmado no dia 00/00/0000,sob pena
de perda do valor pago como sinal da transação. Além destes valores acima, ficou pactuado
também o pagamento de R$ 00.000,00 (xxxxx mil reais) a título de comissão pela intermediação
da venda a serem pagos diretamente a requerida.
A Requerida intermediou a negociação com o proprietário e o
financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal. Porém, por meio de inúmeros
contatos, conversas e promessas realizas por meio do aplicativo WhatsApp, a venda não foi
concluída, porque o proprietário aguardou os depósitos dos valores do sinal, devido diversas
falhas administrativas ocorridas pela condução do negócio pela corretora o financiamento
bancário não ocorreu.
Desta forma, o imóvel objeto para outra pessoa também interessado
contrato de promessa de compra e venda foi vendido a outra pessoa que estava interessada. O
Requerente solicitou a devolução dos valores depositados em conta conforme exigência da
corretora para entrada do imóvel bem como os valores pagos a título de intermediação e todos
outros encargos pagos para o financiamento do imóvel, nas seguintes condições:

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“Valores depositados em conta:
00/00/0000 - XXXXXXX - R$ 0.000,00
00/00/0000 - XXXXXX - R$ 0.000,00
00/00/0000 - XXXX XXX e XXXX - R$0.000,00
00/00/0000 - XXXX XXXXX - R$ 00.000,00
00/00/0000 - XXXXXX - R$ 0.000,00
00/00/0000 - XXXX XXXX - R$ 00.000,00
00/00/0000 - XXXX XXXXXX - R$ 000.000,00
CHEQUES:
00/00/0000 - XXXXX XXXX R$ 000.000,00
00/00/0000 - XXX XXXXX - R$ 00.000,00
Totalizando o valor pago de R$ 000.000,00”
Até o momento, nenhum desses valores acima foram devolvidos.
Portanto, diante de irregularidades cometidas pela Requerida, que levou a não finalização da da
comprova do imóvel, nada mais justo que esta assuma todos os prejuízos causados aos
requeridos a título de danos morais, no valor de R$ XXXXXXXXXXXXXX, bem como a
devolução dos valores a título de danos materiais no valor de R$ 00.000,00 (XXXXXX e XXXX
mil e XXXXXXXXXXXX XXXXX reais) devidamente corrigidos.
Ocorre Excelência, que ao ser firmado este contrato os Requerentes
cumpriram com sua obrigação efetuando os pagamentos do sinal e corretagem e todos os
encargos para o financiamento do imóvel, conforme documentos em anexo.
Mas em contrapartida, a Requerida não diligenciou adequadamente
para finalização do negócio pactuado, os Requerente depararam com a pior das situações pois

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haviam inúmeras irregularidadescometidas pela mesma,o que impediu os Requerentes de obter
a carta de crédito junto a Instituição Financeira, e o imóvel ser vendido a outra pessoa.
Ao indagarjunto à Requerida,esta limitou-se a dizer que nada podia
fazer, o que denota que ela deixou de cumprir com o básico de sua profissão, que é de fornecer
todos os documentos solicitação pelo Banco para finalizar o financiamento.
Eis a síntese dos fatos, narrada.
(2) – DOS DANOS MORAIS E MATERIAIS
A prática da profissão do corretor, fez com que alguns costumes
viessem se estabelecendo ao longo dos anos. Assim é que compete ao corretor aproximar as
partes e colher de todos a concordância na compra e venda do imóvel, como também
assessorá-las no sentido de fazer com que a negociação chegue a bom final, prestando a
assistência necessária para tanto.
Como se sabe, em grande parte das vezes, principalmente
relativamente a pessoas sem preparo jurídico específico, o corretor transforma-se em
conselheiro e orientador do negócio, especificamente no que diz respeito a documentação.
Em outras palavras, o leigo que quer vender ou comprar um imóvel
vê no corretor aquela pessoa quetrará o outro contratante e que auxiliará até que o negócio seja
formalizado, com a efetiva compra e venda.
Aliás, a própria Lei 6530/78 diz no artigo 3º, in fine, que pode o
corretor “opinar quanto à comercialização imobiliária”. Esta opinião evidentemente diz

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também respeito à assistência que deve prestar a seus clientes, equiparados a consumidores,
sobre a possibilidade de efetiva comercialização.
Ao corretor compete, antes de aproximar as partes, examinar a
documentação apresentada pelo vendedor e comprador para saber se aquele imóvel tem
condições jurídicas (documentais) de ser vendido, bem como prestar todas as informações e
documentações necessárias para a efetivação do negócio.
Em casos como o presente,o corretor deveria buscartodos os meios
necessários e informações hábeis, prestando o necessário auxílio para que o negócio se
concluísse nos termos propostos.Ou seja, se o corretor após aproximaras partes,não diligencia
para a finalização do negócio, por falhas administrativas, parece claro que terá culpa se o
negócio vier a se tornar impossível.
Estando o corretor a prestar serviços de intermediação para pessoas
físicas, que não contam com assistência jurídica regular, não basta a aproximação das partes e
a concordância de comprador e vendedor; é necessário ainda que o negócio não se torne
inviável por óbice que o corretor deveria, porforça de sua profissão, já conhecer e comunicar ao
vendedor e ao comprador.
E, estando essa prestação de serviços subordinada ainda aos
preceitos do Código de Defesa do Consumidor(por preencher os requisitos de seus artigos 2º e
3º), parece correto e justo que responda o corretor negligente e imprudente pela reparação dos
danos a que deu causa pela má qualidade na prestação de serviços e pela ausência de
assessoria condizente com o negócio que se pretendia realizar (artigos 6º, III, V, VI, VIII, 14, 20,
34, 39, V, 46, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).
Como, nesse caso, a corretora foi negligente na prestação de seus
serviços e deve responder pelas perdas e danos.

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A conduta omissa e imprudente da corretora é inclusive afronta aos
preceitos do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução COFECI14/78
e alterações posteriores), ferindo principalmente o artigo 4º, I, II e IV, que especificamente
estabelecem que é dever do corretor de imóveis:
“Artigo 4º - Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos
clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio antes de
oferecê-lo.
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente
certos,nunca omitindo detalhes que o depreciem,informando o
cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam
comprometer o negócio.
III - ......
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de
valores ou documentos a ele destinados. ”
E se o corretor de imóveis, como aconteceu no presente caso, não
cumprir os preceitos do artigo 4º, responderá por seus atos, como previsto no artigo 5º do
mesmo estatuto:
“Artigo 5º - O corretor de imóveis responde civil e penalmente
por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado
causa por imperícia, imprudência ou negligência ou infrações
éticas. ”
Data Vênia,nobre Juiz,uma corretora de imóveis tem como princípio
básico,zelarpela boa imagem do seu negócio.Ou seja, zelarpelo seu bom andamento fazendo
com que os contratos firmados com seus clientes sejam fielmente finalizados, em perfeitas
condições, não apenas de aspecto físico, mas sim jurídicos, bem como documentação em
ordem.

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Nota-se, o inaceitável descaso com que a Requerida procedeu no
decorrer do seu trabalho, como pode ser observado em documentos anexos, que por diversas
falhas administrativas na condução do negócio, que se encontrava completamente irregular.
Ilustre Juiz, isso foi exatamente o que ocorreu no caso em tela, pois
devido a imperícia, imprudência e negligência da Requerida,que os Requerentes não finalizaram
o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra,tendo um prejuízo no valor de R$
46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos reais).
Ao desrespeitareste fundamento básico,a Requerida deve reparar o
dano sofrido pelos Requerentes, dano este que vem explicitamente descrito no Código de Ética
do Corretor, em seu artigo 5º “caput”.
Da mesma forma, encontramos o deverde repara o dano, em nosso
Código Civil, em seu artigo 1.056, que diz:
“Não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo
modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e
danos. ”
Para a Ilustre Maria Cristina da Silva Carmignani, em trabalho
publicado na Revista do Advogado nº 49,editada pela conceituada “Associação dos Advogados
de São Paulo”, ensina que:
“(...)a concepção atual da doutrinaorienta-se no sentido de que
a responsabilidade de indenização do agente opera-se por força
do simples fato das violações (danun in re ipsa). Verificado o
evento danoso, surge a necessidade da reparação (...)”.
Digníssimo julgador, a Requerida tinha apenas de diligenciar para
obter e entregar em tempo hábil todas as informações e documentos solicitados pela Caixa

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Econômica Federal,ou ainda procuraros Requerentes para que esses tomassem conhecimento
dos trâmites da negociação.
Não resta dúvida, que com todas as falhas cometidas pela
Requerida,fica muito claro que os Requerentes nunca iriam concluir este negócio, não restando
dúvida, que foi a mesma que levou a todos esses erros. Erros este que lhes causaram danos
materiais e morais, pois desde o pagamento do sinal que os Requerentes vem incansavelmente
tentando obter a devolução dos valores pagos, sem nenhum sucesso.
Este também é o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça, in verbis:
“STJ - AgRg no REsp 1309646 SP 2012/0032432-5 - Data de
publicação: 07/03/2014 - Ementa: AGRAVO REGIMENTAL.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE,
EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE
PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE
IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM
DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE
INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A
EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU
ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA
NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE
SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS
E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de
fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos
autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no
óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. "É inequívoco
que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando
às partes do negócio que intermedeia as informações
relevantes,de modoa evitar a celebraçãode contratosnulos ou
anuláveis,podendo,nesses casos,constatada a sua negligência
quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua
parte, responder por perdas e danos". (REsp 1266937/MG, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido. ”

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Esta luta incansável, vem trazendo aos Requerentes, grandes
transtornos emocionais,pois além de se sentir lesado pela má informação eles estão frustrados,
pois acreditavam piamente, que dentro de pouco tempo estariam morando em seu próprio
apartamento, não tendo aquela preocupação de pagar aluguel todos os meses.
Além de ficarem abalados emocionalmente, eles estão abalados
financeiramente, pois com o desprendimento do sinal de R$ 00.000,00 (XXXXXX mil reais), R$
00.000,00 (XXX mil reais) de corretagem, além de outros encargos para providenciar
documentações para serem apresentadas aos agentes financeiros, que perfizeram um valor de
R$ 000.000,00 (XXXXXXXXXX e XXXX mil e XXXXXX reais), sem perspectiva de realizar novo
negócio.
Não lhe restando outra alternativa senão valer-se do judiciário, para
obter o valor de R$ 00.000,00 (XXXXXXXXX e XXXX mil e XXXXXX reais), bem como uma
indenização pelos danos morais causados aos Requerentes até hoje. Indenização esta no valor
de R$ XXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXX), levando-se em conta todos os transtornos, bem como
a devida punição pela falta prudência da Requerida.
É cristalino a má-fé por parte da Requerida no caso em tela, pois até
hoje demonstra tamanho desinteresse em resolver o problema dos Requerentes, problema este
causado única e exclusivamente por imprudência, imperícia e negligência da Requerida.
Insta trazer à tona, que a jurisprudência já é pacífica no sentido de
considerara acumulação das indenizações por danos morais e matérias, sendo que este já é o
próprio entendimento do STJ em sua Súmula 37, que reza:
“São cumuláveis as indenizações por dano material e dano
moral oriundos do mesmo fato. ”

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Diante dos fatos narrados, Vossa Excelência a de convir, que os
Requerentes sofreram danos matérias e danos morais relativos ao mesmo fato, ou seja, a
imprudência, imperícia e negligência da Requerida.
(3) – DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO
CORRETOR DE IMÓVEIS
O termo responsabilidade,surgiu inicialmente da expressão sponsio,
da figura stipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, esta
garantida mediante uma caução ou responsor. A partir daí surgiu a relação da expressão
“responsabilidade”junto à garantia de pagamento de uma dívida.
Assevera Rui Stoco:
“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto
assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os
insatisfeitos,os injustiçados e os que se danam e se prejudicam
por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não
se comportou ou não ocorreu secundum ius”.
O indivíduo, ao se depararcom qualquersituação em que seja vítima
de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou
não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no
instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.
Na visão de Sérgio Cavalieri Filho:
“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde
deságuam todos os rios do Direito:público ou privado, material

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e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas
jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.
De início cabe destacar a caracterização da responsabilidade do
corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro, que o qualifica de modo amplo em seu
dispositivo 722, que cumpre transcrever:
“Art. 722:Pelo contrato de corretagem,uma pessoa, não ligada
a outra em virtude de mandato,de prestaçãode serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas”
Na dicção do professor Zamprogna sobre o referido artigo:
“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das
partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados
negóciosou informações acerca dos mesmos para a segunda,
denominada comitente, mediante retribuição de natureza
econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do
contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado
entre as partes aproximadas pelo corretor”.
Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação
de serviços, podendo serporprazo determinado ou não,nesse caso o serviço restará concluído
após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.
Neste sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, nas decisões abaixo:
“TJ-SP - APL 00114283120118260248 - Data de publicação:
13/11/2013 - Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL DO
CORRETOR DE IMÓVEIS. Aquisição de imóvel sobre o qual recaiu
penhora trabalhista. Sentença que condena a corretora de imóveis
ao pagamento de danosmateriais e morais no valorde R$20.000,00.

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Dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela da
compradora, que deve investigar a higidez jurídica do negócio que
pretende celebrar. ”
“TJ-SP - Apelação Com Revisão CR 722987006 - Data de
publicação: 07/05/2008 - Ementa: MEDIAÇÃO -
RESPONSABILIDADE CIVIL DA CORRETORA POR TRABALHO
PRESTADO DE FORMA NEGLIGENTE - DECADÊNCIA NÃO
CARACTERIZADA - DEMONSTRAÇÃO DE CULPA
COMPROVADA - INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO VALOR
DO ALUGUEL DO PERÍODO EM QUE PERDUROU O CONTRATO
DE LOCAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - Em pedido de indenização
por prejuízos decorrentes de negligência, não se aplica o prazo
decadencial previsto no artigo 26 do CDC, que diz respeito a vício
aparente. Demonstrada a culpa na prestação de serviços de
corretagem para locação, exercida com negligência e imperícia,
responde a corretora pelos prejuízos daí decorrentes, os quais
correspondem ao valor dos aluguéis e acréscimos contratados, dos
quais nenhum foi pago. A obrigação do corretor é a de executar a
intermediação com a prudência que o negócio requer, sob pena de
responder por perdas e danos. - Recurso não provido, v.u.- .
Nas condições em que não se caracterize consumo ou a
possibilidade de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código
Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsávelporeventuais danos que venha a causar,
nos termos do parágrafo único do artigo 723 do mesmo Diploma, incluído pela Lei nº 12.236/10:
“Art. 723(...)
parágrafo único:Sob pena de responder por perdas e danos, o
corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e
de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência”.
Na lição de Matiello:

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“ (...) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente
sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo
encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na
medida do possível,quanto aos percalços econômicos e legais
que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com
culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo
comitente desde que tenha provada relação com a falta dos
esclarecimentos que deveria prestar(...)”
DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR
Nos eventuais casos em que se configurem relações de consumo
aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.
Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá
reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do
corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a
comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o
nexo de causalidade.
O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem
culpa:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação dos
danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação dos serviços, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre suafruição e riscos”. (grifo
nosso)

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Na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o
ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não
seja possível arcará com a obrigação de indenizar.
É cediço que,no Código Consumerista a oferta se vincula, ou seja, o
que foi ofertado deverá efetivamente ser cumprido mesmo que, nas relações de intermediação,
não tenha sido firmado contrato de corretagem.
Pelo teor do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor,havendo
qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, incorrerá em
vício do serviço, pois a oferta é vinculante para o fornecedor.
Para Rizzato Nunes:
“(...) Entretanto,a Leinão ter tratado expressamente de vício de
quantidade de serviços, há que subsumi-los à norma
consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma
interpretaçãoextensiva,máxime porque as hipóteses arroladas
pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de
garantir e ampliar a proteção do consumidor”.
Os negócios imobiliários movimentam quantias vultuosas que podem
acarretar em eventuais frustrações.
Com relação ao dano, é elemento essencial para a aplicação da
responsabilidade civil, visto que sem um ato danoso a outrem não há o que ressarcir ou ao que
responder.
Conceitua-se,então, o dano como sendo a subtração ou diminuição
de um bem jurídico, qualquerque seja a sua natureza,querse trate de um bem patrimonial, quer

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se trate de um bem integrante da própria personalidade da vítima, como a sua honra, a imagem,
a liberdade etc. Em suma, dano é lesão de um bem jurídico, tanto patrimonial como moral, vindo
daí a conhecida divisão do dano em patrimonial e moral (CAVALIERI FILHO, 2005, apud
CHAMONE, 2009, p. 01).
O dano é então pressuposto para a existência da responsabilidade,
ele representa a lesão a um interesse jurídico tutelado, originado a partir da ação ou omissão do
sujeito. Não importa se o ato foi ilícito, se houve uma conduta negativa, pois se não houve dano
não há como processar alguém civilmente.
O prejuízo não se confunde com a ofensa do direito ou, em geral, da
situação vantajosa. É necessário perceber, que é preciso, para configurar o dano, que haja
algum tipo de prejuízo, que uma das partes tenha sido prejudicada. Sem essa configuração,
reafirma-se, não há responsabilização.
Há, ainda, para concretização da responsabilidade civil, a
necessidade de existência do nexo causal, que não é nada simples, exigindo a evidência de
ligação entre o ato ilícito, a conduta que lesa outrem, com o dano propriamente dito. A ligação
que garante que aquele ato de alguém provocou aquele dano em outrem. “Se há um dano, mas
este se deu, por exemplo, em função de culpa exclusiva da vítima, que agiu com dolo, ou então
por motivo de força maior ou caso fortuito, não há como se responsabilizar, via de regra, o réu”.
O nexo de causalidade é um dos pressupostos da responsabilidade
civil e o primeiro a ser analisado para que se conclua pela responsabilidade jurídica, uma vez
que somente poderemos decidir se o agente agiu ou não com culpa, se através da sua conduta
adveio um resultado. Vale dizer, não basta a prática de um ato ilícito ou ainda a ocorrência de
um evento danoso,mas que entre estes exista a necessária relação de causa e efeito, um liame
em que o ato ilícito seja a causa do dano e que o prejuízo sofrido pela vítima seja resultado
daquele. É necessário que se torne absolutamente certo que, sem determinado fato, o prejuízo

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não poderia ter lugar. (...) O conceito de nexo de causalidade, portanto não é jurídico, mas
natural. Determina se o resultado surge como consequência natural da conduta perpetrada pelo
agente. Além de pressuposto da responsabilidade civil, tal é indispensável, haja vista ser
impossível termos responsabilidade sem nexo causal, seja qual for o sistema adotado no caso
concreto, subjetivo (da culpa) ou objetivo (do risco).
Portanto, podemos inferir que está devidamente comprovada a
responsabilidade civil da Requerida, no presente caso, possuindo obviamente nexo de
causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.
(4) – DO CONTRATO DE CORRETAGEM NO CÓDIGO CIVIL
O atual Código Civil, objetiva disciplinar o contrato de corretagem
não a profissão dos corretores,que é regulamentado pela Lei6530/78,e o Código Civil que é um
dos principais instrumentos reguladorda vida social e das relações gerais,exerce forte influência
na vida e nos negócios jurídicos do país, já que estes têm que estar dentro do que se estabelece
a lei para o bom funcionamento e para boa execução dos contratos.
Sob o prisma do Código Civil de 1916, os contratos de corretagem
imobiliária funcionavam por muitos anos, embasando seus procedimentos, suas orientações
numa estrutura que porseu tempo de existência já se encontrava enraizada nos seus costumes
e com a qual já se tinha considerável familiaridade.
Todavia, em 2002 a situação mudou. O Código Civil sofreu
modificações que influenciavam o funcionamento dos negócios, especialmente a da
responsabilidade do corretor de imóveis, regulando o contrato de corretagem nos seus artigos
722 a 729.

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Um contrato de corretagem é um contrato escrito pelo qual o corretor
é empregado como um agente para fazer contatos em nome do contratante. Ele irá conter
informações sobre os termos do relacionamento comercialentre ambos.Ao receber a assinatura
de ambas as partes, o contrato de corretagem se torna um documento de trabalho o qual deve
ser respeitado pelos envolvidos. Importante ressaltar que este contrato poderá ser estabelecido
de forma tácita. O corretor geralmente recebe uma comissão pelo resultado do contrato de
corretagem, portanto fica evidenciado que tratar-se de ser um contrato que “contém uma
obrigação de resultado e não de meio”. Não chegando ao objetivo, ou seja, ao resultado, as
O artigo 722 do Código Civil, conforme explica Maria Helena Diniz,
dá o conceito de contrato de corretagem,que não foge aos pressupostos dos contratos em geral,
mas que tornam-se mais especializado em função da sua atividade fim e dos envolvidos, como
bem se observa “o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da
vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções
contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo”.
O artigo 723 do Código Civil trata da importância da integridade do
corretor no negócio gerido pelo contrato, deixando claro que toda a informação pertinente deve
ser dada ao contratante, do contrário configurando dano caso o cliente venha ser prejudicado,
estando,assim, sujeito a indenização.Esta responsabilização ficou ainda maior com a inclusão,
em 2010, do referido artigo 723, no qual anteriormente constavam lacunas que permitiam a
omissão de informações pelos corretores, quando as mesmas não fossem solicitadas pelos
clientes. No atual texto do artigo o corretor é obrigadoa fornecer todae qualquer informação
que possa influenciar o negócio, deixando o contratante completamente a par da situação e
dos riscos aos quais está submetido.
A responsabilidade civil por danos gera direito à indenização. Esta
relaciona-se aos prejuízos causados a outrem e simboliza a sanção.O objetivo da indenização é

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reparar o prejuízo sofrido pela vítima, reintegrá-la ao estado em que se encontrava antes da
prática do ato ilícito. Assim, não deve ser menor nem maior do que o prejuízo causado.
É preciso que haja o princípio da boa-fé em toda a configuração do
contrato para que o corretor não seja responsabilizado civilmente. Esta é defendida pelo Código
Civil que trata não só da boa-fé subjetiva - correspondente, a intenção pura, com ausência de
dolo ou malícia, manifestada com lealdade e sinceridade,de modo a não induzir a outra parte ao
engano ou ao erro, como também da boa-fé objetiva – referente ao comportamento ético.
O trabalho do corretor deve ser realizado de forma diligente e
prudente, buscando este obter informações corretas e analisá-las de forma a tornar o negócio
seguro para o contratante ou permitir que todas as decisões do contratante sobre o negócio
estejam baseadas no conhecimento do real cenário existente.
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
O contrato de corretagem imobiliária contém uma obrigação de
resultado e não de meio. Portanto não é propriamente o serviço prestado pelo corretor de
imóveis, mas sim o resultado desse serviço que interessa ao comitente e tem os seguintes
elementos constitutivos, como nos ensina Maria Helena Diniz:
“1) Bilateralidade, por gerar obrigações ao corretor e ao
comitente.O corretor deverá executar o encargo, e o comitente,
remunerá-lo;
2) Acessoriedade, pois sua existência está ligada a um outro
contrato, que deverá ser concluído;
3) Onerosidade, porque há ônus, vantagens e benefícios
patrimoniais recíprocos;
4) Aleatoriedade,já que o direito do corretor e a obrigação do
comitente dependerão da conclusão do negócio principal,isto é,
de um evento futuro e incerto.

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19
5) Consensualidade,por completar-sepelosimples consenso
das partes, manifestado por qualquer forma, pois não forma
especial prevista em lei para a sua celebração ou validade
podendo ser provado por todos os meios admissíveis em
direito, inclusive a por testemunhas. ”
Portanto, por todo acima exposto restou claramente comprovada a
culpa da Requerida pela não realização do negócio,bem como todos os prejuízos causados aos
Requerentes, impondo assim o dever de ressarcimento por danos materiais no valor de R$
46.500,00 (quarenta e seis mil e quinhentos reais) e no valor de R$ XXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXX) a título de danos morais.
Diante dos fatos narrados, Vossa Excelência a de convir, que os
Requerentes sofreram danos matérias e danos morais relativos ao mesmo fato, ou seja, a
imprudência, imperícia e negligência da Requerida.
(5) – EM CONCLUSÃO
Por todo o exposto, REQUER a procedência da ação nos termos em
que se seguem:
a) A designação de audiência prévia de conciliação, nos termos
do art. 319, VII, do CPC/2015;
b) A citação da requerida por meio postal,nos termos do art. do
NCPC/2015, para, querendo, apresentar contestação, sob
pena de confissão e revelia;
c) Seja deferida a produção de provas por todos os meios em
direito, que desde já ficam expressamente requeridos, em
especial pela juntada, exibição e requisição de documentos,
depoimento das partes e testemunhas e tudo mais que se
faça necessário à fiel comprovação dos fatos aqui narrados;

XXX XX XXXXXXX
20
d) Seja concedida a inversão do ônus da prova, como preceitua
o artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, diante da
manifesta hipossuficiência do Requerente,leigo paraos fatos
aquirelatados,que por força de dever legal deveriam ser de
total sabença da requerida,dada a atividade profissional por
ela desenvolvida e as disposições da legislação federal
atinente a regulamentação da profissão de corretor de
imóveis;
e) Seja julgada procedente a presente ação, com o fim de
condenar a Requerida por sua manifesta culpa e falha na
prestação de serviços a indenizar os danos materiais no valor
de R$ 000.000,00 (XXXXXXXXXX e XXXXX mil e XXXXXXXXX
reais),devidamente corrigidos, assim como indenização por
danos morais no valor de R$ XXXXXXXXX (XXXXXXXXXXX)
injustamente causados aosRequerentes,acrescidodos juros
e correção monetária;
f) Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas e
despesas processuais e dos honorários advocatícios,estes à
base de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação,
com base no NCPC.
Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova
admitidos, em especial, pelos documentos acostados à inicial e novos documentos que se
mostrarem necessários.
Dá-se a causa o valor de R$ XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXX).
Nestes Termos, Pede Deferimento.
XXX XX XXXXXXX /XX, 00 de setembro de 0000.

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XXXXX XXXX XX XXX XXXXXX
OAB/SP 000.000
ADVOGADO SUBSCRITOR 2
OAB/SP 000.000
DOCUMENTOS DE INSTRUÇÃO:
1- Procuração patronal;
2- Cópia das XXXXXX;
3- Cópia do XXXXXXXXXXXXXX;
4-Cópia de RG, CPF e Residência dos autores;
5- Protocolos da XXXXXXXXXXXXX;
6- Outros;

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