Support de présentation de la 1ère édition des matinales de l'Immobilier d'Entreprise au Maroc.
#matinalesie
Evénement organisé par Business Realties, Le Centre Regional d'Investissement à Casablanca et Green Archangel.
3. Les
Ma?nales
de
l’Immobilier
d’Entreprise
Le
Concept
Ma#nées
qui
couvrent
une
théma#que
intéressant
les
professionnels
de
l’immobilier
au
Maroc.
Les
mots
clés
sont:
• Interac#vité
• Partage
d’expérience
• Convivialité
Avec
à
chaque
fois,
un
panel
d’intervenants
mêlant
théorie
et
pra#que
sur
un
domaine
par#culier.
La
1ère
édi#on
sous
le
thème
«
Le
Bail
commercial
»
4. Les
intervenants
Mr.
Mohamed
Charif
Houachmi
Directeur
Associé
à
Business
Real#es
5. Les
intervenants
Mr.
Mohamed
El
Ouagari
Docteur
en
Sciences
Juridiques
Directeur
de
l’ICH
Rabat
Professeur
en
enseignement
supérieur
à
l’INAU
Président
de
l’Associa#on
ICH-‐Plus
Maroc
8. Par?cularités
du
bail
commercial
• Le
«
bail
commercial
»
est
u#lisé
dans
un
sens
général
comme
s’appliquant
aux
immeubles
ou
locaux
abritant
un
commerce,
mais
également
à
une
industrie
ou
à
une
entreprise
ar#sanale.
• Le
droit
des
baux
commerciaux
(Dahir
du
24
mai
1955)
laisse
subsister
les
disposi#ons
de
droit
commun
(D.O.C.)
rela#ves
aux
baux
qui
ne
sont
point
contraires
à
ses
règles.
• Ce
droit
des
baux
commerciaux
pose
des
règles
d’ordre
public,
mais
laisse
à
la
liberté
contractuelle
un
champ
considérable.
• Le
Dahir
de
1955
a
été
conçu
pour
protéger
le
fonds
de
commerce.
Toutefois,
le
bénéfice
de
ce]e
protec#on
profite
à
certaines
entreprises
publiques
ou
privées
qui
ne
cons#tuent
pas
un
fonds
de
commerce,
9. Champ
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
Condi'ons
de
l’art.
1er
du
Dahir
de
1955
Un
immeuble
ou
un
local
Un
bail
U n
f o n d s
c o m m e r c i a l ,
i n d u s t r i e l
o u
ar'sanal
11. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Le
bail
est
celui
répondant
à
la
défini#on
de
l’art.
627
du
D.O.C.
• Conven#ons
loca#ves
exclues
du
statut
des
baux
commerciaux.
§ L’emphytéose;
§ Immeubles
ou
locaux
cons#tués
en
Habous;
§ Baux
d’une
durée
inférieure
à
la
durée
légale
de
l’art.
5;
§ Le
crédit-‐bail
(Art.
434
du
C.
de
Com.);
§ La
loca#on
–
gérance.
13. Ques?on
1:
Pour
quels
types
de
bien,
le
bail
commercial
s'applique-‐t-‐il?
14. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Immeuble
ou
local
:
Construc#on
immobilière
présentant
un
caractère
de
Solidité,
de
fixité
et
cons#tuée
d’un
volume;
• Local
principal
:
En
général,
«Siège
de
l’entreprise,
le
lieu
où
est
reçue
la
clientèle
et/ou
dans
lequel
sont
accomplis
les
actes
de
commerce;
• Extension
aux
locaux
accessoires
dépendant
du
fonds
et
indispensables
à
l’exploita#on
commerciale
(entrepôts
…);
• Terrains
loués
nus
et
bâ?s
par
le
preneur
(Art.
1er
al.
2
et
3).
16. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Un
fonds
commercial,
industriel
ou
ar?sanal
§ Qualité
de
commerçant
/
Actes
de
commerce
(Art.
6
du
C.
de
Com.);
§ Exploita?on
d’un
fonds
Ø
Auquel
la
clientèle
est
a]achée
de
manière
autonome;
Ø
Sans
autonomie
de
ges#on
(liberté
et
indépendance
d’accès,
liberté
de
fixa#on
d’horaires
d’ouverture
par
ex.)
il
n’y
a
pas
de
fonds
de
commerce.
17. Champs
d’applica?on
du
statut
des
baux
commerciaux
• Extension
par
analogie
du
domaine
d’applica?on
du
Dahir
de
1955
:
§ Baux
consen#s
à
l’Etat,
C.
L.
et
E.
P.
exploités
en
régie;
§ Etablissements
d’enseignement;
§ Baux
consen#s
sur
des
immeubles
ou
locaux
appartenant
au
domaine
privé
de
l’Etat
(aux
condi#ons
de
l’art.
40
du
D.
de
1955).
30. Ques?on
2:
A
qui
revient
le
droit
au
renouvellement
d'un
contrat
de
bail
commercial?
31. Révision
et
droit
au
renouvellement
• La
révision
du
bail
est
réglementée
par
la
loi
n°07-‐03
(Dahir
du
30
novembre
2007).
• Le
droit
au
renouvellement:
§ Le
bail
commercial
ne
cesse
pas
par
l’arrivée
du
terme
contractuel;
§ Si
aucune
des
par?es
ne
se
manifeste,
le
bail
se
poursuit
au-‐delà
de
son
terme
(Art.
6,
al.
2)
pour
une
durée
indéterminée
aux
condi?ons
précédentes;
32. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Renouvellement
ini?é
par
le
bailleur
:
• Délivrance
d’un
congé
avec
offre
de
renouvellement;
• N’est
pas
obligatoire,
mais
lui
permet
de
formaliser
sa
demande
avec
augmenta?on
de
loyer.
33. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Renouvellement
sur
demande
du
locataire
:
• Effectué
dans
les
formes
prévues
par
le
C.P.P.
ou
par
lere
recommandée
avec
accusé
de
récep?on
+
reproduc?on
de
l’art.
8
du
Dahir
de
1955;
• Dans
les
3
mois
de
la
significa?on,
le
bailleur
doit
faire
connaître
ses
inten?ons
:
accepta?on
+
condi?ons
ou
refus
+
mo?fs
+
reproduc?on
de
l’art.
27;
• Caractère
d’ordre
public
du
renouvellement
(Art.
36,
D.
1955);
• Procédure
visant
la
protec?on
du
droit
au
bail
:
procédure
de
concilia?on
/
ac?on
de
l’art.
32.
34. Révision
et
droit
au
renouvellement
• Le
refus
de
renouvellement
:
§ Refus
de
renouvellement
avec
paiement
de
l’indemnité
d’évic?on
(Art.
10);
§ Refus
de
renouvellement
sans
indemnité
d’évic?on
:
Ø Congé
pour
mo?f
grave
et
légi?me
(Art.
11);
Ø Immeubles
insalubres
ou
dangereux
(Art.
11);
§ Refus
de
renouvellement
avec
indemnité
par?elle
:
Ø Démoli?on
et
reconstruc?on
de
l’immeuble
où
sont
situées
les
lieux
loués
(Art.
12);
Ø Pour
suréléva?on
de
l’immeuble
(Art.
15);
Ø Pour
l’habita?on
(Art.
16);
Ø Pour
reconstruc?on
sur
terrain
loué
nu
(Art.
17).
38. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Le
bailleur
n’a
pas
le
droit
d’interdire
la
cession
du
bail
à
l’acquéreur
du
fonds
de
commerce
exploité;
• Toute
conven?on
tendant
à
l’interdire
est
nulle
(Art.
37)
«
règle
d’ordre
public
»;
• Possibilité
de
restric?on
de
ce
droit
par
de
simples
clauses
limita?ves
ou
restric?ves
(Jurisprudence
française
et
marocaine).
39. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Exemples
de
clauses
autorisées
• L’agrément
du
bailleur
(C.A.R.
1959,
GTM,
du
25
mars
1957);
• Clause
de
l’accord
exprès
du
bailleur
(C.A.R.
1959,
GTM,
du
25
janvier
1960,
p.7);
• Clause
de
la
présence
effec?ve
du
bailleur
à
la
cession
(Arrêt
n°
1875
du
14
janvier
1983,
dossier
civil
n°940026,
non
publié);
•
Dans
ces
cas,
le
bailleur
est
appelé
à
l’acte
de
cession,
mais
il
ne
peut
pas
refuser
la
cession
sans
mo?f
légi?me
et
jus?fié.
40. Cession
de
bail
avec
le
fonds
de
commerce
• Formalités
à
remplir
vis-‐à-‐vis
du
bailleur:
§ Pour
rendre
la
cession
du
bail
opposable
au
bailleur,
il
est
nécessaire
qu’elle
lui
soit
signifiée
ou
qu’il
l’ait
acceptée
dans
un
acte
à
date
certaine
(Art.
673
et
195
du
D.O.C.);
§ Le
but
est
de
l’informer
et
non
pas
d’avoir
son
accord
(C.A.R.
Arrêt
du
4
mars
1960,
GTM
du
25
novembre
1961,
p.105);
§ Sanc?ons
de
l’absence
de
significa?on:
Ø Le
locataire
cédant
est
tenu
de
toutes
les
obliga?ons
du
bail;
Ø Le
cessionnaire
est
occupant
sans
droit
ni
?tre
(C.S.
Arrêt
du
13
mars
1985,
Revue
de
la
Jurisprudence
de
la
Cour
Suprême
n°39,
nov.
1985,
p.24).
41. Cession
de
bail
sans
le
fonds
de
commerce
•
Art.
668
du
D.O.C.
:
liberté
de
cession
du
bail
s’il
n’y
a
pas
de
clause
contraire
dans
le
contrat
du
bail;
•
Il
est
d’usage
d’interdire,
dans
les
baux
commerciaux,
la
cession
du
bail
seul
(sous
toute
forme
de
muta?on,
de
dona?on
ou
d’apport
en
Société)
↔
clause
fréquente
≠
mais
négociable.
43. La
sous-‐loca?on
•
Art.
22
du
D.
de
1955
:
«
Par
déroga?on
à
l’ar?cle
668
du
D.O.C.
toute
sous-‐loca?on
totale
ou
par?elle
est
interdite
sauf
s?pula?on
contraire
du
bail
ou
accord
du
bailleur…
»;
§ Condi?ons
de
la
sous-‐loca?on
régulière
Ø L’autorisa?on
du
bailleur
(expresse
et
écrite,
art.
23);
Ø Concours
du
bailleur
à
l’acte.
47. Save
the
date
•
Retenez
la
date
du
22
Mai
2015
pour
le
séminaire
ICH
• Retenez
la
date
du
4
Juin
2015
pour
la
2ème
édi?on
des
ma?nales
de
l’Immobilier
d’Entreprise
sous
le
thème
«
l’Immobilier
Industriel
»