Dokumen tersebut membahas tentang Peraturan Zonasi yang merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah. Peraturan Zonasi mencakup aturan-aturan mengenai penggunaan lahan dan bangunan, intensitas pemanfaatan ruang, tata massa bangunan, prasarana minimum, dan pengendalian. Tahapan penyusunan Peraturan Zonasi meliputi penyusunan klasifikasi zon

1. BAHAN PELATIHAN ONLINE ZONING REGULATION

2. KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI RTRK / RTBL RDTRK RTRW Kota Peraturan Zonasi Dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang: Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah, Peraturan Zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola pemanfaatan ruang suatu wilayah. Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK. Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).

3. Peraturan Zonasi pada prinsipnya mencakup aturan-aturan mengenai: Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan bersyarat, penggunaan dengan pengecualian khusus, penggunaan yang dilarang); Intensitas pemanfaatan ruang atau kepadatan pembangunan (KDB, KLB, KDH, bangunan/Ha); Tata massa bangunan (tinggi bangunan, garis sempadan bangunan, jarak antarbangunan, luas minimum persil, dll); Prasarana, ketentuan mnimum eksterior, serta standar-standarnya; Pengendalian (eksternalitas negatif , insentif dan disinsentif, perijinan, pengawasan, penertiban); dan Adminstrasi (kelembagaan, prosedur, dan penetapan peraturan daerah). CAKUPAN PERATURAN ZONASI

4. BerdasarkankomponendancakupanPeraturanZonasi, makafungsiPeraturanZonasiadalah: Sebagaiperangkatpengendalianpembangunan. Sebagaipedomanpenyusunanrencanaoperasional. Sebagaipanduanteknispengembangantapak/pemanfaatanlahan. FUNGSI PERATURAN ZONASI

5. PenyusunanPeraturanZonasisedikitnyameliputitahapansebagaiberikut: Penyusunan klasifikasi zonasi Penyusunan daftar kegiatan Penetapan/delineasi blok peruntukan Penyusunan aturan teknis zonasi Penyusunanstandarteknis Pemilihan teknik pengaturan zonasi Penyusunan peta zonasi Penyusunan aturan pelaksanaan Penyusunanperhitungandampak Peran serta masyarakat Penyusunan aturan administrasizonasi TAHAPAN PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

6. Fungsiutamaperuntukankawasanberdasarkan PP No. 47 tahun 1997 tentang RTRWN adalah: KawasanLindung Kawasan yang memberikanperlindungankawasanbawahannya; Kawasanperlindungansetempat; Kawasansuakaalam; Kawasanpelestarianalam; Kawasancagarbudaya; Kawasanrawanbencanaalam; Kawasanlindunglainnya. KawasanBudidaya Kawasanhutanproduksi; Kawasanhutanrakyat; Kawasanpertanian; Kawasanpertambangan; Kawasanindustri; Kawasanpariwisata; Kawasanpermukiman; KLASIFIKASI FUNGSI ZONA

7. Daftarkegiatanadalahsuatudaftar yang berisirinciankegiatan yang ada, mungkinada, atauprospektifdikembangkanpadasuatuzona yang ditetapkan. Daftarkegiatankawasanperkotaanmeliputi: Perumahan Komersial Industri Pertambangan Fasilitaspelayanan Pemerintahandanpertahanankeamanan Pertanian Transportasi Hutan RTH Campuran DAFTAR KEGIATAN

8. Blok peruntukanadalahsebidanglahan yang dibatasisekurang-kurangnyaolehbatasanfisik yang nyatamaupun yang belumnyata Delineasiblokperuntukan: Blok peruntukan dibatasi oleh batasanfisik yang nyatamaupun yang belumnyata. Batasanfisik yang nyatadapatberupa: jaringanjalan, sungai, selokan, saluranirigasi, saluranudarategangan (ekstra) tinggi, garispantai, dll. Batas blokperuntukan yang belumnyatadapatberupa: rencanajaringanjalan, rencanajaringanprasarana lain yang sejenissesuaidenganrencanakota, danrencanasektorallainnya. DELINEASI BLOK PERUNTUKAN

9. Aturantekniszonasiadalahaturanpadasuatuzonasi yang berisiketentuanpemanfaatanruang (kegiatanataupenggunaanlahan, intensitaspemanfaatanruang, ketentuantatamassabangunan, ketentuanprasarana minimum yang harusdisediakan, aturan lain yang dianggappenting, danaturankhususuntukkegiatantertentu). Aturankegiatandanpenggunaanlahanadalahaturan yang berisikegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkanbersyarat, diperbolehkanterbatasataudilarangpadasuatuzona. Materi aturan pada setiap penggunaan lahan meliputi: Intensitaspemanfaatanruang; tatamassabangunan; prasarana minimum; aturan lain/tambahan; dan Aturankhusus ATURAN TEKNIS ZONASI

10. Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk. Aturan intensitas pemanfaatan ruang minimum terdiri dari: Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum Koefisien dasar Hijau (KDH) minimum Aturan yang dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang antara lain: Koefisien Tapak Basemen (KTB) maksimum Koefisen Wilayah terbangun (KWT) maksimum Kepadatan bangunan atau unit maksimum Kepadatan penduduk minimum INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

11. Tata massabangunanadalahbentuk, besaran, peletakan, dantampilanbangunanpadasuatupersil/tapak yang dikuasai. Pengaturantatamassabangunanmencakupantara lain: garissempadanbangunan (GSB) minimum; jarakbebasantarbangunan minimum; tinggi bangunan maksimum atau minimum; amplopbangunan; tampilanbangunan (opsional); danaturan lain yang dianggapperlu. TATA MASSA BANGUNAN

12. Prasaranaadalahkelengkapandasarfisiklingkungan yang memungkinkanlingkunganpermukimandapatberfungsisebagaimanamestinya. Cakupan prasarana yang diatur dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana: parkir bongkarmuat dimensijaringanjalandankelengkapannya (streetscape) kelengkapanprasaranalainnya yang dianggapperlu PRASARANA MINIMUM

13. Untukbeberapakegiatan yang diperbolehkan, misalnya: Kegiatanusaha yang diperbolehkan di zona hunian (usaharumahan, warung, salon, dokterpraktek, dll); Laranganpenjualanproduk, tapipenjualanjasadiperbolehkan; Batasanluasataupersentase (%) maksimumdariluaslantai (misalnya: kegiatantambahan -seperti salon, warung, fotokopi- diperbolehkandenganbatastidakmelebihi 25% dari KDB); Aturanperubahanpemanfaatanruang yang diperbolehkan. Sebuah pemanfaatan ruang disebut pemanfaatan yang terbatas (tanda T) adalahsebagai berikut Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu beroperasinya sebuah pemanfaatan ataupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan ruang tersebut untuk kegiatan yang diusulkan. Pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak bebas, ataupun ketinggian bangunan. Pembatasan jumlah pemanfaatan. Pengenaan aturan-aturan tambahan seperti disinsentif, keharusan menyediakan analisis dampak lalulintas, dan sebagainya yang tercantum dalam bagian lain dokumen laporan ini. ATURAN LAIN DAN ATURAN KHUSUS (1)

14. Jikasebuahpemanfaatanruangmemilikitanda B ataumerupakanpemanfaatanbersyarat, berartiuntukmendapatkanijin, diperlukanpersyaratan-persyaratantertentu, antara lain: Penyusunandokumen AMDAL, PenyusunanUpayaPengelolaanLingkungan (UKL) danupayaPemantauanLingkungan (UPL) PenyusunanAnalisisDampakLalu-lintas (ANDALIN) Mengenakanbiayadampakpembangunan (development impact fee), danatauaturandisinsentiflainnya. Contoh aturan kawasan khusus meliputi: Aturan untuk Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) Aturan untuk kawasan cagar budaya Aturan untuk kawasan rawan bencana ATURAN LAIN DAN ATURAN KHUSUS (2)

15. STANDAR TEKNIS Standar Kuantitatif StandarPreskriptif Standar Desain JenisStandar StandarSubyektif StandarKinerja Standar Kualitatif Standar adalah suatu spesifikasi teknis atau sesuatu yang dibakukan, disusun berdasarkan konsensus semua pihak terkait, dengan memperhatikan syarat-syarat kesehatan, keamanan, keselamatan, lingkungan, perkembangan IPTEK, pengalaman, perkembangan masa kini dan mendatang untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya. Pemilihan dan penetapan standar dapat merujuk pada: Standar Nasional Indonesia (SNI) ketentuan – ketentuan sektoral lainnya ketentuan lain yang bersifat lokal.

16. Teknikpengaturanzonasiadalahberbagaivariandari zoning konvensional yang dikembangkanuntukmemberikankeluwesanpenerapanaturanzonasi. Alternatifteknikpengaturanzonasi yang dapatditerapkanantara lain: bonus/insentive zoning performance zoning fiscal zoning special zoning exclusionary zoning contract zoning negotiated development dantekniklainnya yang dianggapsesuai TEKNIK PENGATURAN ZONASI

17. Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah didelineasikan sebelumnya. Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam satu blok peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan. Pembagian subblok peruntukan dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan: Kesamaan (homogenitas) karakteristikpemanfaatanruang/lahan. Batasanfisiksepertijalan, gang, sungai, brandgangataubataspersil. OrientasiBangunan. Lapis bangunan. PETA ZONASI

18. Materi aturan pelaksanaan terdiri dari: aturan mengenai variansi yang berkaitan dengan keluwesan/ kelonggaran aturan aturan insneitf dan disinsentif aturan mengenai perubahan pemanfaatan ruang Jenis variansi yang diperkenankan dalam pemanfaatan ruang antara lain: minor variance dan non-conforming dimension non-conforming use interim development interim/temporary use Alternatif bentuk insentif yang dapat diberikan antara lain: Kemudahan izin; Penghargaan; Keringanan pajak; Kompensasi; Imbalan; Pola Pengelolaan; Subsidi prasarana; Bonus/insentif; TDR (Transfer of Development Right, Pengalihan hak Membangun); Ketentuan teknis lainnya. ATURAN PELAKSANAAN (1)

19. Alternatif bentuk disinsentif yang dapat diberikan antara lain: Perpanjang prosedur; Perketat/tambah syarat; Pajak tinggi; Retribusi tinggi; Denda/charge; Pembatasan prasarana; dan lain-lain. Perubahan pemanfaatan lahan dapat terdiri dari: perubahan penggunaan lahan perubahan intensitas pemanfaatan lahan perubahan ketentuan tata massa bangunan perubahan ketentuan prasarana minimum dan perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa menyebabkan perubahan keseluruhan blok/subblok peruntukan (rezoning) ATURAN PELAKSANAAN (2)

20. Tingkat gangguan akibat dampak perubahan pemanfaatan ruang terdiri paling sedikit terdiri dari: intensitas gangguan tinggi intensitas gangguan sedang intensitas gangguan rendah tidak ada gangguan (gangguan diabaikan) Ketentuan teknis pemanfaatan ruang (termasuk ketentuan teknis perubahan pemanfaatan ruang), harus memperhatikan kegiatan ekonomi sebagai berikut: Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota, yang dapat dilihat melalui pertumbuhan ekonomi aktornya (pendapatan masyarakat dan pemerintah serta memberi manfaat pada masyarakat, pemerintah maupun swasta). Semakin banyak aktor yang mendapatkan manfaat semakin baik pula ketentuan yang dibuat untuk pemanfaatan ruang. Antisipasi terhadap pertumbuhan ekonomi perkotaan yang cepat. Pemanfaatan ruang maupun perubahannya diharapkan dapat ikut mendorong pertumbuhan kegiatan ekonomi kota. PERHITUNGAN DAMPAK (1)

21. Dampak sosial berkaitan dengan kegiatan-kegiatan sosial. Pemanfaatan ruang/lahan dan ketentuannya diharapkan: Tidak mengganggu derajat kesehatan. Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan. Pada dasarnya ketentuan pemanfaatan ruang dan perubahannya tidak diperkenankan menurunkan kualitas lingkungan atau mengurangi keselarasan dan keseimbangan lingkungan alam dengan lingkungan binaan. Beberapa komponen yang dapat dilihat dari perubahan kualitas lingkungan adalah dari komponen air, tanah, udara dsb. Dampak lalu lintas berkaitan dengan volume tarikan dan bangkitan yang ditimbulkan oleh kegiatan/pemanfaatan ruang di suatu wilayah kabupaten atau kota, serta dampak lanjutan yang ditimbulkannya. Dampak tersebut pada akhirnya akan mempengaruhi sistem transportasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan. PERHITUNGAN DAMPAK (2)

22. Peran serta masyarakat dalam penyusunan Peraturan Zonasi mencakup: Hak masyarakat; Kewajiban masyarakat; Kelompok peran serta masyarakat; Tata cara peran serta masyarakat; Waktu peran serta masyarakat; Proses pemberdayaanmasyarakat. PERAN SERTA MASYARAKAT

23. GAMBAR 1 TATA CARA PENYUSUNAN RANCANGAN PERDA DAN PENETAPAN PERDA TENTANG PERATURAN ZONASI