Presentatie over appartementsrechten voor VVE\'s en bestuurders.

2. Cursus appartementsrechten
Door Anne Veelenturf van Van Iersel
Luchtman Advocaten

3. Korte introductie
Van Iersel Luchtman N.V.
- drie vestigingen: Breda, ‘s-Hertogenbosch en Uden
- 42 advocaten
- diverse rechtsgebieden: ondernemingsrecht,
vastgoedrecht, arbeidsrecht, faillissementsrecht,
mededingingsrecht, strafrecht enz.
- werkzaam op sectie vastgoedrecht

4. Plan van aanpak
1. wettelijk kader en regelingen
2. taken van het bestuur van een VVE
3. mogelijkheden bij tekortschietende eigenaar: stappenplan
pauze (ongeveer van 14.45 uur tot 15.00 uur)
4. de in’s en out’s van een gerechtelijke procedure
5. huurders in een appartementsrecht
6. stemmen en het nemen van besluiten
7. concrete vragen
8. overige vragen
einde (ongeveer om 16.30 – 17.00 uur)

5. 1. Wettelijk kader en regelingen
Naar welke wetten en regelingen moet je
kijken?
1. de wet: artikel 5:106 – 5:147 Burgerlijk Wetboek
2. akte van splitsing inclusief splitsingsreglement
(artikel 5:112 BW)
3. huishoudelijk reglement

6. 2. Wat zijn de taken van het bestuur?
artikel 5:131 lid 2 BW
1. middelen beheren
2. uitvoeren besluiten VVE
3. controle op naleving regelgeving

7. 2. Wat zijn de taken van het bestuur?
Jurisprudentie geeft ook handvaten, onder
andere:
- Rb Rotterdam, 2 september 2009: is de controle op
reglement ook bedoeld om toekomstige overlast te
voorkomen?
- Rb ‘s-Hertogenbosch, 19 april 2007: bij controles mag
geen willekeur ontstaan.

8. 3. Mogelijkheden bij tekortschietende
eigenaar
Wat doen jullie nu als een eigenaar zich niet
aan zijn verplichtingen houdt, bijvoorbeeld:
hij/zij betaalt geen bijdrage, pleegt geen
onderhoud of veroorzaakt overlast?

9. 3. Mogelijkheden bij tekortschietende
eigenaar
Stappenplan
Voor welke situaties?
1. verplichtingen uit reglementen
2. onbehoorlijk gedrag
3. ernstige verstoring van de rust
4. komt financiële verplichtingen niet na (ook
alternatief!)
Modelreglement 2006

10. 3. Mogelijkheden bij een tekortschietende
eigenaar
Stappenplan, bijvoorbeeld: overlast
1. dossier opbouwen
2. eigenaar oproepen in vergadering
3. waarschuwing aan eigenaar versturen
4. waarschuwing ook aan hypotheekhouder
versturen
5. besluit tot ontzeggen privé deel

11. 3. Mogelijkheden bij tekortschietende
eigenaar
Stappenplan, bijvoorbeeld: overlast (vervolg)
6. besluit tot ontzegging versturen aan eigenaar
7. besluit ook versturen aan hypotheekhouder
8. wacht een maand!
9. eventueel uitzettingsprocedure in gang
zetten, wel altijd eerst procedure starten

12. 3. Mogelijkheden bij tekortschietende
eigenaar
Stappenplan bij andere Modelreglementen
1972, 1983 en 1992: zet in de waarschuwing
dat een termijn van één jaar geldt
In concreet geval: check altijd het reglement op
bijzondere bepalingen

13. 3. Mogelijkheden bij tekortschietende
eigenaar
Stappenplan bij wanbetaling (doel = betaling)
1. sommatiebrief
geschonden verplichting, redelijke termijn,
consequenties
2. herinnering (conceptdagvaarding)
3. start een procedure
4. beslag leggen?

14. PAUZE
Na de pauze:
4. de in’s en out’s van een gerechtelijke
procedure
5. huurders in een appartementsrecht
6. stemmen en het nemen van besluiten
7. concrete vragen
8. overige vragen

15. 4. De gerechtelijke procedure
Bespreken van een dagvaarding, puntsgewijs
1. datum waarop de deurwaarder de dagvaarding
heeft afgegeven
2. eisende partij
3. gedaagde partij
4. datum van verschijning
5. de bevoegde rechtbank
6. griffierechten
7. de feiten en het geschil tussen eiser en gedaagde
8. de vordering van eiser

16. 4. De gerechtelijke procedure
Aandachtspunten:
- is de VVE verplicht een advocaat in te schakelen?
- heeft het bestuur een machtiging van de VVE nodig?
- griffierechten
- proceskostenveroordeling

17. 4. De gerechtelijke procedure
Het verloop van een procedure
Kortgeding: dagvaarding, zitting, vonnis
(2 tot 3 maanden)
Normale procedure: dagvaarding, conclusie van
antwoord, zitting of 2e schriftelijke ronde, (tussen)vonnis
(1 jaar)
Denk aan hoger beroep en cassatie

18. 5. Huurders in een appartementsrecht
Verhuren mag (artikel 5:120 BW)
Wettelijke uitgangspunten:
- huurder moet zich aan de reglementen houden
- verschil tussen reglementen van voor en van na
aangaan huurovereenkomst
- geen toegang tot vergadering

19. 5. Huurders in een appartementsrecht
Reglement kan afwijken
Voorbeeld (Modelreglement 2006)
1. huurder ondertekent verklaring
2. eigenaar blijft verantwoordelijk
3. huurder stelt zich borg

20. 5. Huurders in een appartementsrecht
Uitvoerige jurisprudentie over huurders
Voorbeelden:
- Rb. Amsterdam, 22 september 2011: verbod tot
gebruik, maar geen gebod tot ontruiming
- Rb. Almelo, 30 augustus 2010: wel gebod tot
ontruiming

21. 6. Stemmen en het nemen van besluiten
Heel belangrijk: volg de procedure uit het
reglement!
- hoeveel stemmen zijn vereist?
- let op bij het stemmen op afstand
- volg ook de vastgestelde bedragen uit het
reglement

22. 7. Concrete vragen
Open haarden: rookkanaal en schoorsteen is
gemeenschappelijk. Wat mag een eigenaar aan een
gemeenschappelijk deel veranderen?
Modelreglementen verschillen.
Opstalverzekering: wat als de VVE niet gezamenlijk een
opstalverzekering wil afsluiten? Modelreglement
verplicht. Risicovol voor de VVE. Taak voor bestuur om
op risico’s te wijzen.

23. 8. Zijn er verder nog vragen?

24. Einde