Andrea Mennillo
Il Real Estate tra investimenti, innovazione, performance
Articolo
30 gennaio 2023
www.andreamennillo.org

2
L’immobiliare, come suggerisce il nome, è tipicamente un settore a velocità molto ridotta, perché
progettare, costruire, ristrutturare una casa o anche solo portare a termine una semplice
compravendita richiede tempo. Una lentezza che riguarda non solo l’aspetto meramente
operativo legato alla realizzazione di un intervento edilizio, ma che riguarda anche tutto il mondo
che ruota intorno agli immobili, in primis l’aspetto finanziario.
Realizzare un intervento immobiliare, di qualunque tipo, di solito richiede capitali importanti, che
vanno finanziati. Premessa per ogni operazione in ambito real estate, è infatti la definizione di
un piano finanziario strutturato secondo schemi e modalità differenti, aventi una durata
necessariamente pluriennale. Che si tratti di autofinanziamento in proprio, ricorso a fondi di
investimento privati e forme di partenariato pubblico/privato, i tempi tecnici per avviare
un’operazione e per avere dei ritorni sugli investimenti non sono trascurabili.
Una lentezza di sicuro in controtendenza con la velocità del mondo globale e che, magari anche
solo in termini di percezione, mal si concilia anche con il passo di investitori importanti, come
possono essere i fondi di private equity, in generale abituati a pensare e a muoversi sui mercati
con estrema rapidità per cogliere le opportunità laddove si presentano. Anche in ambito
immobiliare.
Negli ultimi tempi vedo però che anche il settore del Real Estate sta vivendo un momento di
grande fermento, cercando di cogliere il treno dell’innovazione sotto molteplici punti di vista.
Stanno infatti prendendo piede non solo nuovi concetti di abitare e vivere, che si riflettono in
edifici di nuova concezione e in nuovi modelli di business, come ad esempio la crescita di
interesse per il mercato del Build to Rent, in contrapposizione al più tradizionale Build to Sell.
Stiamo assistendo anche al rinnovamento dell’edilizia in ottica green e zero emissioni, che
catalizzerà investimenti importanti nei prossimi anni a livello globale. E stiamo assistendo anche
all’ingresso della tecnologia, sia a livello di servizi abitativi, sia a livello di filiera di mercato.
Mi riferisco, in particolar modo, alla tecnologia blockchain che è pronta ad entrare nel mondo
immobiliare e per il cui utilizzo stanno già nascendo realtà attive nel cosiddetto settore proptech.
Dal momento che la blockchain permette di garantire la sicurezza delle transazioni, in ambito
real estate potrebbe, ad esempio, migliorare il tracciamento dei processi finanziari, velocizzare di
molto le compravendite e gli smart contract, cioè quei contratti la cui esecuzione diventa
automatica al verificarsi di determinate condizioni pattuite. Sull’onda lunga della blockchain,

3
stiamo assistendo anche al nuovo fenomeno di transazioni immobiliari che avvengono
direttamente in criptovalute, istantaneamente e in totale sicurezza.
Tutto lascia pensare che modalità sempre più veloci di gestire transazioni immobiliari o di
semplificare processi complessi grazie alla tecnologia troveranno spazio nella nostra quotidianità,
rendendo il settore più rapido, più sicuro, più trasparente e più scalabile. E quindi, più attrattivo
per investitori alla ricerca di opportunità in ambito real estate e proptech. La stessa applicazione
su larga scala di nuovi strumenti digitali richiederà un grande impegno di capitali per infrastrutture
dedicate, sicurezza e competenze, aprendo a nuovi filoni di investimento.
Mi chiedo se in futuro arriveremo a trattare gli edifici come una commodity.
Una riflessione decisamente acerba, ma anche molto suggestiva. I tempi di costruzione di edifici
e infrastrutture, per ovvi motivi tecnici, non potranno essere più di tanto ridotti, ma per chi ha
accantonato il settore per i suoi tempi lunghi, è forse arrivato il momento di ricredersi, perchè
oggi il Real Estate può certamente offrire interessanti prospettive ed opportunità di innovazione.
Andrea Mennillo
Fondatore e Direttore Generale, International Development Advisory
Presidente Fordham University London Centre Advisory Board