1. ‫האגודה לזכויות האזרח בישראל • האגודה לצדק‬
‫חלוקתי • במקום – מתכננים למען זכויות תכנון •‬
‫הקליניקה לזכויות אדם בחברה באוניברסיטת חיפה •‬
‫המעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון • התנועה לחיים‬
‫בכבוד • איתך מעכי • המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי‬
‫• סיכוי – לשוויון אזרחי • שתי"ל • בלוג:‬
‫‪http://israelaffordablehousing.blogspot.com‬‬
‫9 באוגוסט, 1102‬ ‫לכבוד‬
‫חברי מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫ח"כ אריאל אטיאס‬
‫באמצעות גב' רחלי הלפרין‬ ‫שר הבינוי והשיכון‬
‫מזכירת מועצת מקרקעי ישראל‬ ‫יו"ר מועצת מקרקעי ישראל‬
‫רשות מקרקעי ישראל‬ ‫‪U‬‬ ‫משרד הבינוי והשיכון‬
‫‪U‬‬ ‫‪U‬‬
‫בפקס: 5148026-20‬ ‫‪U‬‬ ‫בפקס: 1114285-20‬
‫‪U‬‬ ‫‪U‬‬
‫שלום רב,‬
‫הנדון: עמדת הקואליציה לדיור בר השגה על הצעות החלטה 833, 933 ו-043‬ ‫‪U‬‬
‫בשם הקואליציה לדיור בר השגה, הכוללת ארגונים חברתיים וארגונים אקדמיים, מוגש בזאת נייר‬
‫עמדה על הצעות החלטה שמועצת מקרקעי ישראל עומדת לדון בהן ביום ד' הקרוב, 11.8.01.‬
‫ההחלטות המוצעות הן ללא ספק חשובות ותקדימיות, ויש לברך על הנכונות לפעול להקצאת קרקע‬
‫למטרה של הקמת שכונות בתמהיל של אוכלוסייה, בתמהיל של מחירים וגדלים, ותוך נכונות להוזיל‬
‫את מחירי הקרקע לצורך קידום מטרות חברתיות.‬
‫אולם דווקא בשל חשיבותן, אין מקום להעבירן בחטף. לכן בפתח הדברים נבקש לדחות את הדיון‬
‫בהצעות ולאפשר לציבור זמן נאות להתייחס אליהן. בשעה שבה אנו כותבים חוות דעת זו, לא נמסר‬
‫לציבור מלוא המידע על הקריטריונים ועל המטרות החברתיות בבסיס ההחלטות. גם לא מפורט מהו‬
‫המחיר המפוקח שבו יושכרו הדירות בפרויקטים להשכרה ופרטים מהותיים נוספים, המפורטים‬
‫להלן. לכן ההצעות אינן בשלות לגיבוש עמדה מושכלת בנסיבות אלו, ולוח הזמנים אינו מאפשר‬
‫התעמקות.‬
‫לאור הזמן הדחוק, נעביר עתה רק כמה מההערות שיש לנו, אף שאינן ממצות :‬
‫כללי:‬ ‫‪U‬‬
‫1. בשלושת ההצעות על סדר היום אין דיון מספק במטרות החברתיות הרצויות. הקריטריונים,‬
‫הקובעים מי זכאי להתגורר במתחמים שייבנו ואת התמהיל הרצוי, אינם מפורטים דיים. אין‬
‫דיון מספק בסדר עדיפויות מבחינת רמת הכנסה או צרכים ייחודיים של קבוצות שונות, וכן‬
‫במיקומם הרצוי של הפרויקטים וביעדים כמותיים.‬
‫הצעת החלטה 933 - הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה :‬ ‫‪U‬‬
‫2. אנו מברכים על ההחלטה העקרונית להקצות קרקע להשכרה ועל העיקרון הנכון של בניית‬
‫שכונה בתמהיל, כאשר חלק מהדירות נמכרות או מושכרות במחיר שוק, וחלק במחיר מפוקח,‬
‫לצורך שמירה על מגוון אוכלוסיות.‬

2. ‫2‬
‫3. על פי ההצעה, ההחלטה מבקשת לאפשר שיווק קרקעות למטרת דיור להשכרה. השיווק יעשה‬
‫בשני מסלולים, כאשר מוצע כי השימוש בקרקע למטרת השכרה לא יפחת מ - 01 שנים במסלול‬
‫א', ובמסלול ב' תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ -02 שנים.‬
‫4. התחשיב הכלכלי לפיו נקבעו תקופות אלו אינו מוסבר בהחלטות ויש מקום לקיים דיון מעמיק‬
‫בנושא, ולבחון מודלים שונים שיאריכו את התקופה בה ייהנה הציבור מהפרויקט. על פניו, ותוך‬
‫זהירות, שכן המודל הכלכלי לא פורט, נראה לנו שהתקופות שנבחרו הן קצרות למדי, וכי ישנם‬
‫מודלים כלכליים אחרים, שמאפשרים להאריך את תקופת ההשכרה, בי לפגוע בכדאיות‬
‫הפרויקט.‬
‫5. כמו כן, ע"מ לשמר את מאגר הדירות להשכרה, צריך לקבוע זכות קדימה למשרד הבינוי‬
‫והשיכון לרכישת הדירות שהושכרו ע"פ ההחלטה דנא, ואשר יוצעו למכירה.‬
‫6. לעניין הזכאים – הקריטריון של תעודת זכאות הוא בעייתי ואנכרוניסטי. הוא למשל, קובע‬
‫שצעירים עד גיל 03 יכולים לממש את הזכאות רק באזורי עדיפות לאומית, הוא מדבר על זוגות‬
‫נשואים, כאשר ישנם היום משקי בית רבים של זוגות שאינן נשואים וכדומה. אנו מסכימים כי‬
‫יש לקבוע הגבלה של היעדר בעלות על דירה, אף שההגבלה המקובלת, לפיה לא הייתה לזכאי‬
‫דירה או חלק מדירה משנת 1791 היא דרקונית מדי. אנו סבורים כי יש להתחשב גם במבחן‬
‫הכנסה, ומבחן אמצעים שיכלול גם הצהרת הון.‬
‫7. אנו מציעים שאת הקריטריונים תנסח ועדה מקצועית המשותפת למשרדי ממשלה שונים בליווי‬
‫מומחים בתחום. כמו כן, יש מקום להיוועץ עם הרשות המקומית על קריטריונים נוספים‬
‫שישקפו צרכים מקומיים ותרבותיים שונים, ובלבד שהקריטריונים הם עניינים ושוויוניים‬
‫)בכלל זה – גם שקילת העדפה מתקנת במקרה הצורך(. לצורך הגברת השקיפות הציבורית , אנו‬
‫מציעים כי הקריטריונים יעברו לאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.‬
‫8. על מנת להבטיח תמהיל אוכלוסיה ולענות גם על צרכיהן של כלל האוכלוסיות אנו סבורים כי יש‬
‫להבטיח בשני המסלולים כי %01 מהדירות שהמחיר שלהן מפוקח ייועדו אך ורק למי שעומד‬
‫בתנאי הזכאות לסיוע בשכר דירה.‬
‫9. כמו כן, יש לחייב כי חלק מהדירות, ובמיוחד אלו שבקומת קרקע ייבנו מראש כדירות נגישות‬
‫לאנשים עם מוגבלויות, וכי תינתן קדימות לזכאים עם מוגבלות להתגורר בהן. דירות אלו ייתנו‬
‫מענה גם לאנשים מבוגרים.‬
‫01. הסנקציה הקבועה בסעיף 3 להצעת ההחלטה, לפיה הפרת ההסכם תגרור תשלום זעום השווה‬
‫ל%02 בלבד מערך הקרקע על פי הערכת השמאי במועד הזכייה, אין בה די לדעתנו כדי להרתיע‬
‫בעלי זכויות החכירה מהפרת החוזה, ובמקרים מסוימים אף עלול להוות תמריץ, הלכה למעשה,‬
‫ליזמים להפר את ההסכם, במיוחד לאור המחירים הנמוכים שהם משלמים תמורת הקרקעות.‬
‫זאת, כאשר סך התשלומים שהזוכה משלם תמורת הקרקע + התשלום בגין ההפרה, נמוך‬
‫משמעותית ממחיר הקרקע המלא.‬
‫רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40‬
‫6545558-4-279 ‪104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax‬‬
‫‪Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il‬‬

3. ‫3‬
‫11. אנו סבורים כי הפרת ההסכם מחייבת השבת הקרקע למדינה או לרשות המקומית הרלוונטית,‬
‫וכך גם בעת מכירת הזכויות יש להבטיח שהמדינה תהנה מזכות קדימה. כמו כן, יש לשקול‬
‫להוסיף סעיף, אשר יחסום התמודדות עתידית במכרזי קרקע של רמ"י במקרה של הפרת תנאי‬
‫המכרז או הונאה. לבסוף – הערבות הנדרשת מהיזם להבטחת קיום הוראות המכרז נראית לנו‬
‫נמוכה מאוד.‬
‫21. לבסוף – על רמ"י לצרף חוזה שכירות הוגן כנספח למכרז, אשר יקבע את תנאי השכירות‬
‫המקובלים ותנאי הפינוי ויאסור תנאים מקפחים ואפליה מכל סוג. כמו כן, יש לאסור שכירות‬
‫משנה, אלא באישור מיוחד, כדי למנוע ספסור בזכאות.‬
‫הצעת החלטה 043 - שיווק קרקעות לבנייה למגורים בשיטת "מחיר למשתכן" :‬ ‫‪U‬‬
‫31. הצעת ההחלטה מאפשרת שיווק קרקע בשיטת "מחיר למשתכן", בהתאם להחלטה מחיר‬
‫הקרקע קבוע, והמציעים במכרז מתחרים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר בנוי.‬
‫41. ההצעה אינה מגדירה מי הם הזכאים לשיווק דירה לפי שיטת "מחיר למשתכן". יש צורך‬
‫להגדיר קריטריונים ברורים ושוויוניים לזכאים, ולהבטיח חלוקה צודקת של הדירות‬
‫המשווקות בהתאם לשיטה זו, כדי למנוע הקצאה סקטוריאלית של הדירות. כשנקבל את‬
‫הקריטריונים נוכל להתייחס ביתר פירוט. כבר נאמר, כי מהפרסום של הקריטריונים בכלי‬
‫התקשורת נראה כי יש יחס בלתי פרופורציונאלי בין מספר היחידות ששוריינו למשפחות גדולות‬
‫מאוד לבין משקלן באוכלוסייה.‬
‫51. אנו סבורים כי יש לדרוש כי %01 מהדירות לפחות, בכל פרויקט מחיר למשתכן, יימסרו למשרד‬
‫הבינוי והשיכון או לגוף מטעמו ונוהלו כדיור ציבורי לזכאים או לאנשים עם מוגבלות.‬
‫61. גם כאן, המלצתנו היא שאת הקריטריונים תנסח ועדה מקצועית המשותפת למשרדי ממשלה‬
‫שונים בליווי מומחים בתחום. לצורך הגברת השקיפות הציבורית , אנו מציעים כי הקריטריונים‬
‫יעברו לאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.‬
‫71. לבסוף, אנו סבורים כי יש להגביל בצורה משמעותית יותר את היכולת למכור את הדירה או‬
‫להשכירה. הזכאי מקבל הטבה משמעותית, ויש להימנע ממצב של רכישה ספקולטיבית. לכן‬
‫מוצע לקבוע הגבלות קשיחות יותר על האפשרות למכור או להשכיר את הדירה, וכן לתת עדיפות‬
‫למדינה לרכוש את הדירה לפי נוסחא שתיקבע, כדי שתוכל למכור אותה במחיר הנמוך למשפחה‬
‫זכאית אחרת.‬
‫הצעת החלטה 833 – הקצאת קרקע למטרת מעונות לסטודנטים‬ ‫‪U‬‬
‫81. לעמדתנו הנושא דורש חשיבה מעמיקה יותר, לרבות חוות דעת בדבר השפעת צעד כזה מבחינה‬
‫תכנונית וחברתית ומטרות הצעד. האם המטרה היא לעודד סטודנטים לעבור לפריפריה? או‬
‫שהבעיה העיקרית היא דווקא במרכז הארץ. האם נכון לרכז סטודנטים בנקודה אחת בעיר או‬
‫שנכון יותר לעודד מגורים של אוכלוסיית הסטודנטים בשכונות שונות? מה תהיה ההשפעה של‬
‫רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40‬
‫6545558-4-279 ‪104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax‬‬
‫‪Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il‬‬

4. ‫4‬
‫בניית המעונות על שכונות חלשות, שכיום מתגוררים בהם סטודנטים? האם נכון לתת עדיפות‬
‫לסטודנטים ממשפחות עם הכנסה נמוכה או שיש לקבוע הסדר של כל הקודם זוכה. שאלות אלו‬
‫אינן פשוטות, ויש לבחון אותן לעומק בטרם קבלת ההחלטה.‬
‫91. בנוסף, הניסיון ממכרזים דומים מלמד, כי ללא קביעת מחיר, שכר הדירה ליחידת מגורים‬
‫לסטודנטים יקר מידי עבור חלק ניכר מהסטודנטים.‬
‫סיכום‬
‫‪U‬‬
‫אנו קוראים למועצה לדחות את קבלת ההחלטות ולאפשר לציבור להתייחס ברצינות להצעות, לאחר‬
‫חשיפת כל המידע הרלוונטי לרבות הקריטריונים. לנוכח המועד הקצר, אנו מעבירים את הערותינו‬
‫החלקיות בלבד, מבלי שיהווה הדבר ויתור מצדנו על טענות נוספות.‬
‫חברי הקואליציה לדיור בר השגה ישמחו להיפגש עם חברי המועצה ולתרום מניסיונם בנושא.‬
‫בכבוד רב ובברכה,‬
‫גיל גן -מור, עו"ד‬ ‫נורה אשקר, עו"ד‬
‫האגודה לזכויות האזרח‬ ‫האגודה לצדק חלוקתי‬
‫בשם הקואליציה לדיור בר השגה‬
‫רחוב העצמאות 401, חיפה, ת.ד 521 מיקוד 11433 טלפקס: 6545558-40‬
‫6545558-4-279 ‪104 Ha'atzmaut st. Haifa, P.O. Box 125 Zip code 33411 Tel/fax‬‬
‫‪Site: http://adj.org.il E- mail: iadj@iadj.org.il‬‬