O documento discute a história da regularização fundiária no Brasil desde o período colonial, com a implementação do sistema de sesmarias, até as leis atuais. Também aborda a importância da regularização para assentamentos precários, como garantir cidadania, segurança jurídica e melhoria da qualidade de vida. A regularização fundiária é essencial para promover desenvolvimento econômico e social de forma inclusiva.

1. REGULARIZAÇÃO
FUNDIÁRIA
NO PROCESSO DE
URBANIZAÇÃO DE
ASSENTAMENTOS
PRECÁRIOS
Candelária Reyes

2. Um Pouco de História
 Descobrimento
 Capitanias Hereditárias
 Sesmarias
 Lei de Terras
 Entre os anos de 1534 e 1536 o rei de Portugal D. João III resolveu
dividir a terra brasileira em faixas, que partiam do litoral até a linha
imaginária do Tratado de Tordesilhas. Estas enormes faixas de
terras, foram doadas para nobres e pessoas de confiança do rei.
Estes, chamados de donatários, tinham a função de administrar,
colonizar, proteger e desenvolver a região.

3. Mapa das Capitanias
Hereditárias
implantadas no
Brasil em 1534.

4. Um Pouco de História
 O donatário, recebedor da capitania hereditária, tinha entre outros
direitos, realizar a doação de sesmarias para os demais
colonizadores. Tendo em vista as grandes dimensões do espaço
colonial brasileiro, a possibilidade de realizar a doação de
sesmarias era bem relevante.
 Sesmaria foi um instituto jurídico português que normatizava a
distribuição de terras destinadas à produção.
 A distribuição de terras a sesmeiros passa a ser uma prioridade,
pois é a sesmaria que vai garantir a instalação da lavoura
açucareira na colônia.

5. Um Pouco de História
 As sesmarias foram validadas em registros públicos efetivados junto
às paróquias locais, unidas nesta época ao Estado em caráter
oficial.
 Assim sendo, quem subscrevia os registros de terras ou certidões –
nascimento, casamento, entre outras – eram os vigários ou párocos
das igrejas.

6. Um Pouco de História
 Nem tudo era perfeito, havia vários problemas a serem sanados,
entre eles pode-se citar a atitude dos sesmeiros diante da
obrigatoriedade de se cultivar a terra, isso levou muitos deles a
locar suas terras a pequenos lavradores – dando origem aos
posseiros. Estes cultivavam as terras, porém não tinham direitos
sobre elas, eram “donos” de terra adquirida de forma ilegal,
muitas vezes pagando para ficar com elas e cultivá-las, prática
ilegal no sistema de doação de sesmarias.

8. Um Pouco de História
 O sistema sesmarial perdurou no Brasil até 17 de julho de 1822,
quando a Resolução 76, atribuída a José Bonifácio de Andrade e
Silva, pôs termo a este regime de apropriação de terras. A partir daí
a posse passou a campear livremente no país, estendendo-se esta
situação até a promulgação da lei de terras, que reconheceu as
sesmarias antigas, ratificou formalmente o regime das posses,
e instituiu a compra como a única forma de obtenção de terras.

9. Um Pouco de História
 Lei de Terras - Lei nº 601 de 18 de setembro de 1850, regulamentada pelo
Decreto nº 1318, de 30 de janeiro de 1854, foi a primeira iniciativa no sentido de
organizar a propriedade privada no Brasil.
 Ficou estabelecido, a partir desta data, que só poderiam adquirir terras por
compra e venda ou por doação do Estado. Não seria mais permitido obter
terras por meio de posse. Aqueles que já ocupavam algum lote receberam o título
de proprietário. A única exigência era residir e produzir nesta localidade.
(critério estabelecido até hoje para outorga de concessões e legitimação)
 Promulgada por D. Pedro II, esta Lei contribuiu para preservar a péssima
estrutura fundiária no país e privilegiar velhos fazendeiros. As maiores e
melhores terras ficaram concentradas nas mãos dos antigos proprietários e
passaram às outras gerações como herança de família.
 Curiosidade: Foi a provada no mesmo ano que a Lei Eusébio Queirós que previa
o fim do tráfico negreiro que sinalizava o fim da escravidão.

10. Alguns dispositivos da Lei
 “Art. 1º – Ficam proibidas as aquisições de terras devolutas (terras do
Estado) por outro título que não seja o de compra. Excetuam-se as terras
situadas nos limites do Império com países estrangeiros em uma zona de
10 léguas, as quais poderão ser concedidas gratuitamente.”
 “Art. 12 – O Governo reservará das terras devolutas as que julgar
necessárias para a colonização dos indígenas; para a fundação de
povoações, abertura de estradas, e quaisquer outras servidões, e assento
de estabelecimentos públicos; para a construção naval.”

11. O Parcelamento do solo
 Código Civil de 1916, já determinada diversos atos sobre bens imóveis
(alienação, imóvel como dote, usucapião)
 Após a lei de terras temos um salto significativo com o Decreto-lei 58/37
que instituiu o parcelamento urbano e rural.
 O foco era a segurança jurídica do adquirente em detrimento do
urbanístico, contudo, estavam presentes algumas obrigações inéditas.

12. O texto do Decreto
 O PRESIDENTE DA RPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição
que lhe confere o artigo 180 da Constituição:
 CONSIDERANDO o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda
mediante o pagamento do preço em prestações;
 CONSIDERANDO que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao
comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-
se antes de assinada a escritura da compra e venda;
 CONSIDERANDO que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos
compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a
solvabilidade das empresas vendedoras;
 CONSIDERANDO que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de
compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra futuras
alienações ou onerações dos lotes comprometidos;
 CONSIDERANDO ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera
frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de
propriedade dos vendedores;

13. O texto do Decreto
 Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-
los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações
sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registo
de imóveis da circunscrição respectiva:
I - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo :
a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;
b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da natureza e data
de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos títulos e prova de que se
acham devidamente transcritos ;
c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de
aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a qualidade das terras,
águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância de sede do município e das estações
de transporte de acesso mais fácil;
II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a mediação e o
loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as dimensões e a
numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação e espaços livres,
as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação;
III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;
...
§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser previamente
aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito, as autoridades
sanitárias e militares.

14. A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
 A partir da 6766/79 o parcelador passa a ter obrigações
urbanísticas, além das contratuais
 O parcelamento irregular passa a ser considerado crime (art. 50, da
lei 6766/79)
 O parcelamento passa a ter um caráter público

15. A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
 A art. 40 da lei 6766/79, atribui ao Município a possibilidade de
efetuar a regularização urbanística do parcelamento.
 O município poderá se ressarcir ingressando com Ação Judicial em
face do parcelador, além de ter a possibilidade de cobrar os devidos
tributos após a aprovação do parcelamento .
 O domínio (da gleba ou dos lotes) não passa para a Municipalidade.

16. A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
 Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura
de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
 Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em
que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica
ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos
públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das
rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros
de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes
ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do
Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que
incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de
aproveitamento.

17. A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim
definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),
salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

18. Surgimento das favelas
e loteamentos irregulares
 Industrialização e êxodo rural
 Crescimento acelerado das cidades
 Descompasso da produção habitacional
 Alto custo da terra urbanizada (Lei 6766/79)
 A luta dos movimentos populares de moradia
 Projeto de Lei 3057/2000 (parcelamento do Solo para fins Urbanos
 O Estatuto da Cidade – Lei 10.257/01 (ZEIS)
 A MP 2.220/01(Direito à Concessão de Uso)
 O grande marco da regularização – Lei 11.977/09 (MP 459/09)
 Novo marco legal – Lei 13.465 de 11 de julho de 2017.

19. Por que regularizar?
 Aspectos sociais, ambientais e econômicos
 Garantir cidadania (acesso a endereço oficial e serviços públicos);
 Garantir a segurança jurídica;
 Evitar a ocorrência de desastres (escorregamentos, inundações, etc)
 Promover a melhoria dos serviços públicos essenciais;
 Melhorar a qualidade das águas (cursos d’ água, mananciais, permeabilidade);
 Melhorar a saúde pública;
 Melhorar a segurança pública (acesso e contenção de novos processos de ocupação
irregular)
 Viabilizar o acesso ao credito;
 Promover a circulação de riquezas;
 Promover a valorização do patrimônio pessoal;
 Melhorar a arrecadação de tributos Municipais;

20. Por que regularizar?
- Teoria de Hernando de Soto
 As dificuldades que o Terceiro Mundo encontra hoje para integrar seus
setores ilegais à formalidade são similares ao que viveu o Ocidente no
século XIX. É crucial para se construir esta ponte que as elites e os
governos compreendam que as leis devem ser criadas de baixo para
cima, ou seja, precisam atender às realidades do povo. Não adianta
colocar em papel coisas que ninguém irá seguir. A grande maioria das
pessoas prefere seguir na legalidade, mas estará sempre comparando as
vantagens e desvantagens disso.
 O que cria capital, possibilitando avanços sociais, econômicos e culturais,
não são os bens físicos em si, mas como estes são utilizados. Como os
direitos à propriedade dos bens são definidos torna-se fundamental para o
progresso. Um modelo simplificado, aceito pela maioria, numa espécie de
“contrato social” obtido naturalmente, e não imposto por uma minoria,
possibilita esta transformação de ativos físicos em capital.

21.  Segundo estimativas do autor, 67% da população das Filipinas
vivem em propriedades fora do regime legal, ou 81% no Peru, 83%
no Egito, e por aí vai. Pelos cálculos de sua equipe, existem cerca
de US$ 9,3 trilhões em propriedades ilegais no Terceiro Mundo,
ativos impossibilitados de se transformar em capital. Para se
compreender a gravidade disso, basta mencionar que a principal
fonte de financiamento para empreendimentos nos Estados Unidos
são justamente as hipotecas, cuja garantia é o direito de
propriedade destes ativos. Uma residência americana é capital,
enquanto que uma casa na favela é um ativo morto.
 No Brasil, uma estimativa muito modesta, indica que entre 50 e 70
% dos imóveis urbanos são irregulares.

22. Regularização Fundiária - Conceito
 A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas,
urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de
assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo
a garantir o direito social de moradia, o pleno desenvolvimento das
funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente
ecologicamente equilibrado (11.977/09) (revogado)
 Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos
aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange
medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a
incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento
territorial urbano e à titulação de seus ocupantes (Lei 13.465/17).

23. Dimensão Social
Regularização
urbanística e ambiental
• execução de projetos e
obras para a implantação
de infra-estrutura,
pavimentação, drenagem,
eliminação de situações de
risco, produção de UH’s
Regularização jurídica/administrativa
• equacionamento da base fundiária e legalização da posse/
propriedade dos ocupantes, proporcionando seu ingresso
e trânsito no registro de imóveis
• designação e oficialização de logradouros, inscrição dos
imóveis e de seus titulares nos cadastros municipais,
definição de normas urbanístico-edilícias específicas
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
 Compreende as dimensões urbanística, ambiental, social e jurídica
que concorrem para a integração de áreas ocupadas irregularmente
ao contexto formal da cidade:

24. Novos rumos da regularização Fundiária
 Portaria nº 326, de 18 de julho de 2016- Ministério das Cidades –
 O Ministro da Cidades no uso de suas atribuições resolve instituir no
âmbito do Ministério das Cidades, o Grupo de Trabalho denominado "
Rumos da Política Nacional de Regularização Fundiária" que tem por
finalidade:
 Debater propostas de alteração do marco legal da regularização fundiária
e;
 Definir diretrizes e metas para a Politica Nacional de Regularização
Fundiária.
 Com o processo da MP 759, de 22 de dezembro de 2016, se obs erva o
contorno uma alteração legislativa de grandes proporções, impactando no
processo atualmente estabelecido.

25. O Processo da
regularização :
- da obra ao registro –
- do registro à obra -

26. O que devemos pensar
no projeto de urbanização
 Projeto Urbanístico como protagonista da Regularização Fundiária –
Interface com as demais áreas – Equipe Multidiciplinar
 Lotes e imóveis em situação de risco
 Imóveis em condições de insalubridade
 Lotes com acesso por área particular
 Situados em faixas não edificáveis
 Sobre rede coletora de esgoto, águas pluviais, adutoras etc.
 Construções adensadas e ou sobre viário
 Lotes localizados em áreas de futura implantação da infra-estrutura ou
manutenção da mesma
 Áreas sujeitas a inundações
 Vielas menores do que 1,20m

27. A regularização fundiária nas áreas públicas municipais e
particulares são apoiadas nas seguintes leis:
 Constituição Federal de 1988 - (Estabelece a competência do município
na definição e execução da política de desenvolvimento urbano)
 Estatuto da Cidade Lei 10.257/01- (Define diretrizes, instrumentos da
concessão de uso e de direito real de uso).
 Medida Provisória 2.220/01- (Define critérios que os moradores tem que
atender – áreas públicas).
 Lei 11.977/09 – (Regularização Fundiária)em transição.
 Lei 13.465, de 11 de julho de 2017.
Legislação Municipal
 Lei Orgânica
 Plano Diretor - (ZEIS)
 Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo - Zoneamento
 Leis Municipais Específicas – Regularização Fundiária / Zeis

28. REMOÇÕES

29. SISTEMA VIÁRIO E
CIRC. PEDESTRES
ABERTURA DE CAIXA

30. URBANISMO
REVITALIZAÇÃO
FACHADAS

31. CANTINHO DO
CÉU - MANANCIAL

32. EDIFICAÇÃO

33. JANDIRA – VILA
DOLORES
PASCHOALIN

34. JANDIRA – VILA
DOLORES
ASCHOALIN

35. JANDIRA – RUA
ALVORADA
Urbanização - Bica

36. JANDIRA – RUA
ALVORADA

37. As áreas municipais são
desafetadas e/ ou
destinadas à finalidade
específica da
regularização fundiária
/ areas particulares
Proprietário Notificado
Projeto Urbanístico
Executado
Os Levantamentos
Planialtimétricos
Cadastrais (LEPAC’s)
são executados
O perímetros das áreas
objeto de
intervenção são
definidos
Os assentamentos
são pré-selecionados
Os assentamentos
são selecionados
A pesquisa fundiária
no registro de
imóveis é executada
A selagem dos imóveis
é executada
O Plano de Massas é
elaborado
O parcelamento é
consolidado
O cadastramento
socioeconômico dos
moradores é executado
e a documentação,
coletada
Os títulos são
outorgados
As matrículas
aa área e lotes
São abertas
Os logradouros
são oficializados
O cadastramento
fiscal é executado
Executivo
Executivo/ Legislativo
Executivo/ Beneficiários
Beneficiários/ CRI’s
Executivo/ CRI’s
Os assentamentos
são indicados
Os títulos são
registrados
A pesquisa fundiária
nos arquivos da
Prefeitura é
executada
Regularização Urbanística
Regularização Administrativa
Regularização Jurídica
Pré-regularização
Pós-regularização
Fluxograma Simplificadoda de Regularização

38. ESTUDO FUNDIÁRIO
LEPAC
SELAGEM
ANÁLISE TÉCNICA
CADASTRAMENTO
ABERTURA DE MATRÍCULA
ENTREGA DE TÍTULOS
Passo a Passo
da Regularização

39. Estudo Fundiário baseia-se
 Em órgãos municipais
 Cópia da planta de loteamento (AU, ARR, DIS...)
 Ficha cadastral do loteamento
 Cópia planta do Índice de Arruamento;
 Informações sobre oficialização de logradouros da área;
 Pesquisa à existência de decreto de desapropriações na área (DIS / DUP);
 Pesquisa sobre eventual existência de córrego e de melhoramento viário na
área;
 No Cartório de registro de Imóveis
 Cópia da planta de loteamento da área,
 Certidão da área pública e
 Cópia da matrícula e/ ou transcrição dos lotes confrontantes
(Cartório de origem e Cartório atual);

40. Estudo Fundiário baseia-se
 SABESP– Pesquisa sobre à existência de adutora ou galeria d'água;
 ELETROPAULO – É consultado quando existe linha de transmissão;
 PETROBRAS – Pesquisa sobre adutoras
 ANÁLISE JURÍDICA - Finaliza a pesquisa indicando ainda os possíveis
instrumentos para a regularização

41. Certidão de Dados Cadastrais / SLC

42. Sara Brasil
Levantamento Aerofotogramétrico da década de 30

43. Nasa

44. Gegran

45. MDC – Mapa Digital da Cidade

46. Títulos

47. Vistoria

48. Diretrizes Proj/Siurb/PMSP

49. Navolato

50. ZEIS 1
Balapapesp IIIÁREA FORA DE ZEIS
BALAPAPESP III - FORA DE ZEIS

51. Foto de 1958 Foto de 2009
MARCONI/ CURUÇA - Leito de Rio

52. Estudo de Domínio - Nossa Senhora da Aparecida

53. Recanto dos Humildes

54. método (restituição aerofotogramétrica/ teto x topografia/ chão); área de abrangência
Levantamento Planialtimétrico Cadastral

55. Definição do Perímetro/ Desafetação
 é o perímetro da
ocupação, que pode
comportar diversas
origens (caso da Vila
Prudente); situação
de fato x situação de
registro (comissão de
peritos); medida entre
ousado e conservador
(limite dos
confrontantes,
perfeitamente
identificados);
desafetação

56. LEPAC
 Levantamento Planialtimétrico Cadastral
 define os limites exatos das áreas publicas
 identifica os imóveis
 demarca os lotes

57. selagem dos imóveis
 unidade de cadastro/ titulação (domicílio x lote);
composse (no mesmo título, mais de um título,
em frações não especificadas); amarração com
cadastramento social
(“sentir a área”)

58. Individual Coletiva Mista
Adensadas Túnel ou VoadorasComplexas
Vários Tipos de Ocupação

59. Análise Técnica
Mandiocal Parque Regina

60. Vila Nilo

61. LEPAC
Áreas Reservadas
 São áreas que necessitam de
intervenções futuras de
urbanização por parte da
Prefeitura.
No Município de São Paulo
esses lotes recebem a
Declaração de preenchimento
de requisitos que é a garantia
de serem atendidos.

62. Cadastramento Socioeconômico
 definição da titularidade (mulher); casos de conflito
(aluguel, assessoria jurídica); desvinculação entre
cadastro e requerimento; coleta da documentação

63. Entrega de Títulos
 No Título estão descritas as medidas do lote e as condições que devem ser
obedecidas depois da regularização do imóvel.

64. Diretrizes Proj/Siurb/PMSP

65. Tipos de irregularidade
recorrentes em parcelamentos do solo
 Quando há aprovação de projeto de parcelamento:
 Implantação em desacordo;
 Ausência de registro (ou inscrição) no SRI da aprovação do parcelamento no
título da gleba;
 Impossibilidade de registro dos títulos individuais;
 Reparcelamento dos lotes;
 Ocupação das áreas verdes ou institucionais.
 Quando não há aprovação de projeto de parcelamento:
 Inscrição no SRI do “projeto” de arruamento no título da gleba;
 Depósito da planta junto ao SRI;
 Completamente irregular, sem qualquer providência registrária.

66. Etapas da regularização em áreas particulares
 Técnica: Intervenção física nas áreas, seja pelo responsável
parcelador, seja pela Municipalidade face a ausência daquele,
resultando na emissão do auto de regularização técnica,
documento expedido por CRF que atesta a aceitação administrativa
do parcelamento com base nos parâmetros legais consolidados.
 Registrária: Registro da regularização do parcelamento junto ao
título de domínio (Matrícula ou Transcrição) da gleba, possibilitando
a abertura de título específico para as áreas públicas e, se o caso,
para as unidades resultantes do parcelamento (lotes).

67. •
Alternativas quando
da impossibilidade do registro
individualizado dos lotes
 Usucapião: Artigo 183 – Constituição Federal; Artigos 1.238 a
1.244 – Código Civil; Artigos 9º a 14 – Lei Federal nº 10.257/01
(Estatuto da Cidade)
 Demarcação Urbanística, Projeto Urbanístico e posterior
outorga de título de Legitimação Fundiária : Lei Federal nº
13.465/17
 Em áreas da COHAB – termo de quitação – registro do título

68. O caso do Conjunto Residencial Novo Horizonte
 Este loteamento, uma vez que preenche os requisitos que
caracterizam a regularização fundiária de interesse social e
devido à existência de pendência registrária, foi escolhido como
projeto piloto para a aplicação do instrumento da demarcação
urbanística com posterior emissão dos respectivos títulos de
legitimação de posse.
 Assim, em 03/09/10, foi objeto da 1ª demarcação urbanística do
Estado de São Paulo, com base nos arts. 56, 57 e 58 da Lei Federal
11.977/09.
 O loteamento em questão integrou o Programa Lote Legal, e teve
sua regularização técnica deferida em 22/11/04.

69.  À época, a Municipalidade não pôde prosseguir na regularização
registrária em virtude de óbices apontados pelo Cartório de Registro de
Imóveis competente (a cadeia sucessória dos titulares de domínio estava
prejudicada).
 Em virtude desta situação, os moradores foram orientados a ingressarem
com ações de usucapião para obterem a propriedade de seus lotes.
 Porém, em levantamento realizado foi verificado que a maioria dos
ocupantes não possuia o título de propriedade de seus lotes, apesar do
grande desejo em obtê-lo, em razão da grande dificuldade de utilização da
citada medida judicial.
 Com a não averbação do loteamento, também a Municipalidade acaba
prejudicada, uma vez que as áreas definidas como públicas não constam
com este caráter no Registro de Imóveis.

70. Conjunto Residencial Novo Horizonte

71. Desmembramento nas matrículas originais

72. Averbação da Demarcação Urbanística

73. Registro da
Regularização do
Parcelamento nas
Matrículas
n° 199.757/18° SRI
e n° 199.758/18°SRI

74.  Importante ressaltar a condição autonômica dos municípios
frente ao planejamento e execução da política de uso do solo,
incluindo habitação e regularização fundiária, conforme delegação
prevista no inciso VIII, art. 30 da CF/88.
 No entanto, boa parte dos municípios, não possuem orçamento
compatível para obras de grandes proporções, não possuem
equipe técnica especializada ou qualificada.
 Dificuldades em gerir processos mais complexos.

75. O bom andamento de qualquer processo de regularização fundiária passa
necessariamente por boas soluções de gestão
Desafios à Implementação
de Ações de Regularização
 Complexidade dos processos
 regularização fundiária exige atuação interdisciplinar
 cada caso em regularização, em algum aspecto, é único
 uma área em regularização pode exigir mais de uma ação de
regularização, compreendendo legislações e procedimentos específicos
 Articulação político-institucional
 o percurso da regularização fundiária envolve diversos atores
(comunidades, órgãos do executivo, nas três esferas de governo,
dependendo do caso; poder legislativo e judiciário; serventias
imobiliárias)

76. conhecer o
problema
definir a
estratégia
conduzir o
processo
Gestão dos Processos de Regularização
 No âmbito do projeto urbanístico
 caso concreto
 No âmbito de regularização jurídica
 conjunto de casos ou problemas de regularização similares proximidade
com o Registro de Imóveis e enquadramento na base legal.
 No âmbito político-institucional
 para enfrentar a questão da escala: ações pontuais nem sempre
repercutem para a necessária transformação positiva do território

77. conhecer o
problema
definir a
estratégia
conduzir o
processo
Gestão dos Processos no Nível do Projeto (caso concreto)
 Importante
 Visão do registro da regularização desde o início da intervenção;
 Aprovação (pela MP regularização) dos novos empreendimentos;
 Regularização da base fundiária durante e não depois;
 Incorporação da dimensão legal nas modificações de projeto;
 Criação de procedimentos para aprovação/ regularização junto ao órgão
municipal, quando houver mais de um tipo de intervenção (construção nova
/urbanização);
 Atuação propositiva – a legislação municipal PODE e certas vezes DEVE ser
modificada ;
 CONDUÇÃO DOS PROCESSOS - conhecimento geral ;
 Há muito a desbravar!

78. Novos rumos da Regularização Fundiária
 Recentemente a Regularização Fundiária volta a cena da política
nacional.
 Não por acaso foi constituído um grupo de trabalho no âmbito do
Ministério das Cidades para aprofundar o tema. Entre outros nomes
ilustres e pensadores dedicados a Regularização fundiária, temos como
destaque a participação do Dr. Renato Góes, ex- secretário de Habitação
de S. J. do rio Preto e atual Coordenador do Programa Cidade Legal;
 Umas das principais linha de defesa do DR. Renato Góes é a defende a
regularização não como uma politica coadjuvante, mas como um
instrumento de retomada do desenvolvimento econômico e social, um
instrumento de mudança.
 A regularização transcende a politica habitacional, pois não objetiva
somente prover habitação.

79. Uma Reflexão
 “A irregularidade jurídica não é visível, mas a pobreza é”. (Renata
Mellles – Publicitária).

82. OBRIGADA!!!!!
candelariareyes@gmail.com

83. Aspectos Gerais do
Novo Marco legal

84. Novo marco legal na regularização fundiária
 Segundo o Ministério das Cidades a nova proposta visa:
 Desburocratizar;
 Simplificar;
 Agilizar;
 Aumentar a segurança jurídica;
 Destravar.

85. Novo marco legal na regularização fundiária
 Principais inovações:
 Conceito da Regularização Fundiária Urbana;
 Gratuidade do registro em diversas fases do processo;
 Legitimação Fundiária;
 Ato único de registro;
 CRF;
 Direito de laje;
 Condomínio de Lotes;
 Condomínio Urbano Simples;
 Arrecadação de Imóveis.

86. Novo marco legal na regularização fundiária
 Aspectos relevantes:
 Maior autonomia do Município: processar, analisar, classificar a REURB
e aprovar;
 Dentro do conceito de núcleo urbano : o assentamento humano, com
uso e características urbanas (mesmo que em zona rural); o núcleo
urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi
possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes,
ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou
regularização; núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil
reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das
edificações, a localização das vias de circulação e a presença de
equipamentos públicos, entre outras circunstâncias;

87. Novo marco legal na regularização fundiária
 Aprovação ambiental da regularização fundiária pelo Município –
Licenciamento;
 Ampliação dos legitimados para requerer a REURB (Defensoria Pública
e Ministério Público)
 Estabelecimento de uma conduta ou procedimento para a regularização
– diretrizes básicas do processo administrativo, em todo território
nacional.
 REURB – S e REURB - E

88. Novo marco legal na regularização fundiária
 Infraestrutura essencial X Infraestrutura básica
 Sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
 Sistema de coleta e tratamento de esgotamento sanitário, coletivo ou
individual;
 Rede de energia elétrica domiciliar;
 Soluções de drenagem, quando necessário; e
 Outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em função
das necessidades locais ou características regionais.

89. Fases do procedimento da REURB
 Requerimento dos Legitimados;
 Elaboração do Projeto de regularização Fundiária;
 Processamento administrativo do requerimento, classificação da
modalidade e notificações;
 Analise e saneamento do processo administrativo;
 Decisão da autoridade competente;
 Expedição da Certidão de Regularização Fundiária;
 Registro da CRF e do Projeto perante o Registro de Imóveis;

90. Do projeto de regularização fundiária (art. 35)
 LEPAC com georreferenciamento;
 Planta do perímetro do núcleo com demonstração das matrículas /
transcrições atingidas;
 Estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica,
urbanística e ambiental;
 Projeto urbanístico (art. 36);
 Memoriais descritivos;
 Proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de
reassentamento dos ocupantes;
 Estudo técnico para situação de risco;
 Estudo técnico ambiental;
 Cronograma de serviços e obras de infraestrutura essencial;
 Termo de compromisso assinado pelos responsáveis pelo cumprimento do
cronograma.

91. Aprovação
 CFR – é o ato administrativo de aprovação.
 A CFR deverá estar acompanhado do Projeto Urbanístico e conter
no mínimo:
 o nome do núcleo urbano regularizado;
 a localização;
 a modalidade da regularização;
 as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
 a indicação numérica de cada unidade regularizada, se houver;
 a listagem com nomes ( e qualificação) dos ocupantes que houverem
adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária

92. Registro
 O registro do projeto Reurb aprovado importa:
 a abertura de nova matrícula quando for o caso;
 abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas
resultantes do projeto de regularização aprovado; e
 o registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos
respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.

93. Estudo detalhado
Novo Marco Legal

94. Medida Provisória 759 de 22 de dezembro de
2016 – Projeto de Conversão.
Lei 11.977/09 – Conceito
Art. 46. A regularização fundiária
consiste no conjunto de medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e
sociais que visam à regularização de
assentamentos irregulares e à titulação
de seus ocupantes, de modo a garantir
o direito social à moradia, o pleno
desenvolvimento das funções sociais
da propriedade urbana e o direito ao
meio ambiente ecologicamente
equilibrado.
Projeto de conversão – Conceito
Art. 9º Ficam instituídas normas gerais
e procedimentos aplicáveis, no território
nacional, à Regularização Fundiária
Urbana - Reurb, a qual abrange
medidas jurídicas, urbanísticas,
ambientais e sociais, destinadas à
incorporação dos núcleos urbanos
informais ao ordenamento territorial
urbano e à titulação de seus ocupantes.