SlideShare ist ein Scribd-Unternehmen logo

Vuosikatsaus 2015

•
•
T
TurunTeknologiakiinteistot

Turun Teknologiakiinteistöjen vuosikautsaus 2015

Immobilien
1 von 92
Downloaden Sie, um offline zu lesen
2015vuosikatsaus
32 14 40 36 26 08 22 sisällys 01 Työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa 02 Toimitusjohtajan katsaus 04 Avainluvut 08 Näistä vuosi 2015 muistetaan 14 Merkittävimmät vuokraukset 20 Strategia 21 Arvot 22 Markkinakatsaus 26 Tapahtumat 28 Vastuullista liiketoimintaa 32 Werstas avautui 36 Tulevat hankkeet 40 Riskienhallinta ja sisäinen valvonta 42 Hallitus 44 Henkilöstö 48 Hallituksen toiminta- kertomus ja konserni- tilinpäätös 2015
työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa töissä on mukavampaa, jos seinät, kalusteet ja maisema eivät harmita. Olipa kyse sitten ensikontaktista uuden asiakkaan kanssa, saneerauksen suunnittelusta, Turku Science Parkin palvelutarjonnasta tai Teknologiakiinteistöjen järjestämistä tapahtumista, palautuu Teknologiakiin- teistöjen toiminta yhä uudelleen samoihin aiheisiin ja kysymyksiin. Mistä ihmiset pitävät? Mikä inspiroi ja saa viihtymään? Kuinka lisätä työhyvinvointia? Voiko ympäristö lisätä tehokkuutta ja tuottavuutta? Miksi tar- jota asiakkaille muutakin kuin seiniä? Koska töissä on mukavampaa, jos työpaikan seinät, ka- lusteet ja maisema eivät harmita vaan saavat ehkä jopa viihtymään. Jos lounas maistuu hyvältä ja mieluiten vieläpä hyvässä seurassa. Jos ympärillä on kiinnostavia ihmisiä ja tapahtumia, joita ehtii seuraamaan joskus itsekin. Jos töihin kulkeminen onnistuu melko vaivatto- masti ja ennen kotiinlähtöä voi vaikka käydä kaupassa. Viihtyvyys ei ole pelkkiä viherkasveja tai kakkukahveja. Se on myös sairaspoissaolojen vähentymisestä säästy- neitä euroja, uusia ideoita liiketoiminnan kehittämiseen sekä nappirekrytointeja. Se on huolella suunniteltu toimisto, jossa ei ole ylimääräisiä neliöitä, käytäväsu- pinoiden muuttumista aidoksi yhteisöllisyydeksi sekä yhteistyökumppani, joka ilmestyy paikalle juuri kun sitä eniten tarvitaan. Se on työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa, koska töissä vaan on niin kivaa. 01
toimitusjohtajan katsaus tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja investoimme vahvasti. Yrityksen vuosikatsaus peilaa yhtiön toimintaa sekä toi- mintaympäristöä usein – jos ei jopa aina – markkinoi- den, yhtiön tuloksen sekä muiden talouteen liittyvien muutosten kautta. Lisäksi toimintakertomus kuvaa yhtiön tulevaisuut- ta peilaten sitä taloustermeihin kuten makrotalous, mikromarkkina ja korkoympäristö sekä vertaa ja arvi- oi parhaimmillaan toimintaa suhteessa Japanin kes- kuspankin korkopolitiikkaan, Kiinan tuotantokustan- nuksiin tai Yhdysvaltojen ostoindeksiin, Putinista ja energianhinnasta puhumattakaan. Valitettavasti Turun Teknologiakiinteistöjen osalta näiden merkitys arjen tekemiseen on sama kuin Kauppalehden lukeminen ruokatunnilla. Suomi on taantumassa, jopa lamassa, Eurooppa kyn- tää ja pakolaiskriisi vie loputkin tuhkat pesästä. Mutta hetkinen, meillä Turun Teknologiakiinteistöissä menee hyvin. Tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja in- vestoimme vahvasti. Vuoden 2015 uusina vuokralaisina aloittivat muun muassa Rolls Royce, LG, Qualcomm 02
sekä kymmenet Werstaan toimijat. Itse asiassa teimme uusia tai uudelleen järjestimme vuokrasopimuksia 77 kappaletta eli reilun 9300 neliömetrin osalta. Taitaa Turullakin mennä hyvin. Esimerkiksi telakka, lää- ketehtaat, väestönkehitys sekä vetovoimaan liittyvät mielipiteet kertovat kaikki positiivisesta muutoksesta alueen ilmapiirissä. Miksi, mitä, koska – hei tämähän on mennyt minulta kokonaan ohi! Mitä jos hyvä ilma- piiri ja yhteinen näkemys maailmasta viekin asioita eteenpäin? Ehkä yksittäinen ja niinkin yksinkertainen asia kuin me-henki onkin kaiken ydin. Tällöin pitää arvi- oida ihmisiä tekemisen taustalla, eikä tekijöitä, joihin ei pysty vaikuttamaan. Samalla tavoin kuin urheilujoukku- eet pelaavat kaikki samoilla säännöillä samassa ympä- ristössä, mutta vain yksi kruunataan kauden päätteeksi mestariksi. Meillä menee hyvin, koska meillä työskentelevät ihmi- set viihtyvät yhdessä ja tekevät asioita joista pitävät. Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme, ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään pon- nistamaan kohti tavoitteita. Työympäristö ei ole kuiten- kaan onnela, jossa hymyillen kaikki on aina fantsua. Työympäristö on kuin parisuhde: välillä hymyillään ja nauretaan, kun taas välillä tapellaan ja murjotetaan, mutta aina luotetaan. Olemme Teknologiakiinteistöis- sä kärsineet kasvukivuista ja liiasta innostumisesta, ja tulemme varmasti tulevaisuudessakin kärsimään ja in- nostumaan, mutta tulemme myös huolehtimaan, että olemme aina oikeudenmukaisia ja luotamme sekä tu- emme toisiamme. Nyt ja tulevaisuudessa, riippumatta siitä miten makrotalouden ennusteet menevät. Mikko Lehtinen Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään ponnistamaan kohti tavoitteita. 03
avainluvut OmistajatKonsernirakenne Turun kaupunki 48,21 % Turun Seudun Osuuspankki 28,02 % Eläkevakuutus- yhtiö Veritas 17,00 % Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 % Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 % TScP Kehi- tys Oy KOy Puolalan- katu 5 KOy Datakulma KOy ElectroCity Eskelin Pysäköinti- laitos Oy KOy Puutarha- katu 1 KOy TriviumCity KOy BioCity KOy Kupittaan Paviljonki Cudos Oy KOy DataCity KOy ICT-City Turun Teknologiakiinteistöt Oy vuonna 2015 yhtiö jatkoi vakaalla kasvu-uralla. Erinomainen käyttöaste ja tehdyt investoinnit heijastu- vat vuoden 2015 luvuissa liikevaihdon, kannattavuuden ja pinta-alan kasvuna. Vuokrasopimusten maturiteetti piteni, kun sopimuskautensa lopulla olevia sopimuksia neuvoteltiin uusiksi. Tällä oli myös positiivinen vaikutuk- sensa kiinteistökannan markkina-arvoon. 04
Liikevaihto Liikevoitto Tilikauden tulos Käyttökate 2012 2012 2012 20122013 2013 2013 201320152014 2014 2015 20152014 2014 20152011 2011 2011 2011 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 –500 –1 000 –1 500 –2 000 –2 500 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1000 € 1000 € 1000 € 1000 € 05
Omavaraisuusaste Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Investoinnit 2012 2012 2012 20122013 2013 2013 20132015 2015 2015 20152014 2014 2014 20142011 2011 2011 2011 40 30 20 10 0 –10 250 200 150 100 50 0 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % Milj. € m2 Milj. € oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja Vuokrattava pinta-ala 06
2012 2012 2013 2013 2015 2015 2014 2014 2011 2011 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 v KÄYTTÖaste Julkisia yhteisöjä vuokralaisista vuokralaisten määrä Maturiteetti 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % Julkiset yhteisöt 70 % Yksityisomisteiset yhtiöt 30 % 165 kpl 2012 2013 201520142011 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 €/m2 Keskimääräinen neliövuokra 07
näistä vuosi 2015 muistetaan uudisinvestointeja, aurinkovoimaa ja startupeja. Vuonna 2015 ElectroCity syntyi uudelleen, Teknologia- kiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen ja startup- yhteisö SparkUp avautui. electrocityn saneeraus Tammikuussa alkoi Turun Teknologiakiinteistöjen his- torian suurin saneeraushanke, kun 10 miljoonaa euroa maksava ElectroCityn korjausurakka alkoi. Saneeraus aloitettiin ElectroCityn Tykistökadun puoleisesta B-por- taasta, jonne rakennettiin tilat muun muassa startup- yhteisö SparkUpille sekä Werstaalle. Samalla myös portaat pinnoitettiin uudelleen ja portaikon etusei- nämä avattiin atriumiin päin. Värikkyyttä ja täysin uu- denlaista ilmettä ElectroCityyn tuovat nopiksi kutsutut neuvottelukuutiot, jotka työntyvät kiinteistön rungosta ulos kohti atriumia. Käytännöllisyyttä puolestaan lisää Tykistökadun puoleisten ulko-ovien vaihtuminen pyörö­ oveen, mikä myös parantaa merkittävästi kiinteistön energiatehokkuutta. ElectroCityn saneerauksen ensimmäiset 4000 neliö- metriä valmistuivat marraskuussa, johon mennessä myös kaikki saneeratut tilat oli jo vuokrattu asiakkaille. Työt kiinteistössä kuitenkin jatkuvat kesään 2016 asti. Merkittävimpiä toisessa vaiheessa toteutettavia tiloja ovat katutasossa sijaitsevan ravintolan saneeraus sekä aulapalvelupisteen rakentaminen. 08
09
10
yrityskehityspalvelukeskus potkuri ict-cityyn Alkavan ja toimivan yrittäjän neuvontaa ja konsultointia tarjoava yrityspalvelukeskus Potkuri muutti heinäkuus- sa ICT-Cityyn. Potkurin 400 neliömetrin tilat sijaitse- vat ICT-Cityn katutasossa ja ne täydentävät hienosti SparkU­pin,TurunSeudunKehittämiskeskuksenjaTurku Science Park Oy:n tarjoamia yrityskehityspalveluita Turku Science Parkissa. ideakilpailu vierailu- ja innovaatiokeskuksesta Turkulaisille arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kil- pailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaa- tiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin ytimeen. Arkkitehtejä pyydettiin visioimaan, mil- lainen vierailukeskus on tilana ja miten se sitoo alueen rakennukset luontevasti yhteen. Myös vierailukeskuk- sen muuntojoustavuutta ja toteuttamiskelpoisuutta korostettiin. Kahdeksan työn joukosta valittiin voittajaksi Vesa Arosuo Arkkitehtien idea, jonka sanottiin huomiovan parhaiten kestävän kehityksen, alueella jo olemassa oleva rakennuskannan sekä tilan muunneltavuuden. Myös alueen sisäisten kulkuyhteyksien parantaminen korostui parhaiten Arosuon ideassa, ja tilan muotokieli miellytti raatia eniten. aulapalvelut arkean hoidettaviksi Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat mar- raskuussa 2015 sopimuksen, jolla päätettiin siirtää Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä tarjotta- vat aulapalvelut Turun Teknologiakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Turun Teknologia­ kiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaik- kia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vieraiden vastaan­ ottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huolehtimista. verohallinnon saneeraus valmistui Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2013 kymme- nen vuoden vuokrasopimuksen verohallinnon kanssa, joka koski Varsinais-Suomen verohallinnon muuttoa vaiheittain Turku Science Parkiin. Verohallintoa varten saneerattiin kahden vuoden aikana 7 200 neliömetrin tilat DataCityyn. Saneerauksen viimeinen, viides vaihe valmistui kesäkuun 2015 lopussa, jolloin tilat luovutet- tiin verohallinnon käyttöön. u u u 11
u u u datacityn opetusravintola uudistui DataCityn katutasossa sijaitseva ammatti-instituutin ravintola koki kesän 2015 aikana ison muutoksen. Sa- neerauksessa uusittiin kaikki ravintolasalin pinnat, kokoustilat, vastaanotto kassatiskeineen sekä tilaa ylöspäin rajaava kattorakennelma. Tilat olivat olleet alkuperäisessä, 1980-luvun asussaan koko toiminta- aikansa, joten tarve uudistuksille oli polttava. Uudistuk- sen yhteydessä myös opetusravintolan nimi muutettiin Alabamasta Taidoksi. startup-yhteisö sparkup avautui Marraskuussa avautui ElectroCityyn startup-yhteisö SparkUp, joka keräsi yhteen kolme startupeille kehitys- palveluita tarjoavaa organisaatiota: Turku Science Park Oy:n, opiskelijavetoisen Boost Turku ry:n sekä luovien alojen yrityskehityspalvelu Creven. SparkUpille sanee- rattiin ElectroCityn ensimmäiseen ja toiseen kerrok- seen yhteensä 750 neliömetrin tilat, joissa on työtiloja niin startupeille kuin palveluita tarjoaville organisaati- oillekin, neuvottelutiloja sekä upea kahden kerroksen korkuinen tapahtumatila. aurinkovoimaa turku science parkiin Elokuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt ja Turku Energia solmivat sopimuksen aurinkopaneelien sijoitta- misesta ICT-Cityn katolle. Voimalan rakennustyöt aloite- taan maalis-huhtikuussa 2016. Voimalasta voi vuokrata oman aurinkopaneelin, jonka tuotanto hyvitetään säh- kölaskulla. Paneelien vuokraus alkoi elokuussa 2015, ja kysyntä on ollut erittäin suurta, sillä kaikki 170 paneelia ovat jo loppuunvarattuja. Sekä Teknologiakiinteistöt että Turku Energia haluavat tukea uusiutuvaa sähköntuotan- toa, ja oman paneelin vuokraamalla jokainen voi osallis- tua ympäristöystävälliseen sähköntuotantoon sekä sen lisäämiseen Suomessa. teknologiakiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen Marraskuussa Turun Teknologiakiinteistöt valittiin Tur- kuun rakennettavan uuden palloiluhallin toteuttajaksi. Kilpailun järjesti Turun kaupunki, joka tulee rakennet- tavan palloiluhallin vuokralaiseksi. Palloiluhalli raken- netaan TriviumCityn tontille Lemminkäisen­kadulle. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea, jolloin se mah- dollistaa kansainvälisten lentopallopelien pelaamisen Turussa. Hallin katsomokapasiteetti tulee olemaan 2 500 henkeä. Turun Teknologiakiinteistöt antoi kilpailun halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa eu- roa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailukri- teeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtaisia kelpoisuusvaatimuksia. Palloiluhallin tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama. 12
13
14
merkittävimmät vuokraukset uusia kansanvälisiä yrityksiä muutti turkuun. Vuosi 2015 oli kiireistä aikaa tilojen uudelleenjärjes- telyjen ja vuokrausten osalta. Turku Science Parkiin muutti useita uusia toimijoita, jotka hyödyntävät Turun seudulta löytyvää osaamista ja edistävät koko seudun elinvoimaisuutta. silanna avasi suomen ensimmäisen toimistonsa datacityyn Australialainen elektronisten komponenttien tutkimuk- seen, kehittämiseen ja markkinointiin erikoistunut Si- lanna Semiconductor (nykyinen Qualcomm Switch) avasi tammikuussa 2015 Suomen ensimmäisen toimis- tonsa DataCityyn. DataCityn kuudennessa kerroksessa sijaitsevassa toimistossa on 340 neliömetriä ja siellä ja vuoden 2016 vaihteessa siellä työskenteli kahdeksan ihmistä. u u u 15
u u u lg turkuun Etelä-Korealainen viihde-elektroniikan, kodintekniikan sekä langattoman viestinnän ratkaisujen toimittaja LG Electronics avasi heinäkuussa tutkimus- ja tuotekehi- tyskeskuksen Turku Science Parkiin. Uusi tutkimuskes- kus keskittyy 5G-radiotekniikan ratkaisuihin ja niihin soveltuvien integroitujen radiopiirien suunnittelemi- seen. Keskus tekee tutkimusta myös muilla kasvavilla teknologia-alueilla, kuten esineiden internet ja älykodit. LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainnik- si, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantun- tijuutta radiotekniikassa ja siellä on jo pitkään toiminut langattomaan tiedonsiirtoon erikoistunutta teollisuut- ta. ElectroCityyn perustettu tutkimus- ja kehityskeskus on kooltaan vajaat 1 000 neliömetriä ja siellä työskente- lee noin 70 henkilöä. Kyseessä oli Turun Teknologiakiin- teistöjen vuoden 2015 suurin vuokraus. rolls royce triviumiin Brittiläinen pörssiyhtiö Rolls Royce laajensi elokuussa toimintaansa Turkuun avaamalla 127 neliömetrin suun- nittelutoimiston TriviumCityyn Lemminkäisenkadulle. Rolls Royce suunnittelee ja valmistaa muun muassa lentokone- ja laivamoottoreita, propulsiojärjestelmiä, lai- van sähkö- ja automaatiojärjestelmiä sekä erilaisia kan- sikonejärjestelmiä erityyppisiin aluksiin. Suomessa Rolls Roycella on tehtaat Raumalla ja Kokkolassa. TriviumCityn katutasossa sijaitsevaa tilaa saneerattiin ennen Rolls Roycen muuttoa vastaamaan väriensä puolesta yhtiön ilmettä. Tilasta poistettiin myös seiniä, jotta siitä saatiin paremmin yhtiön tarpeita vastaavaa avotilaa. Rolls Roycen Turun toimistossa työskentelee 10 henki- löä. Toimiston avaaminen Turkuun oli merkittävä asia, sillä se vahvistaa bio- ja life sciences -alojen keskukse- na pidetyn Turku Science Parkin laaja-alaisuutta korke- an osaamisen keskittymänä. 16
valmet automotive avasi toimiston triviumcityyn Uudessakaupungissa toimiva autonvalmistaja Val- met Automotive avasi lokakuussa toimipisteen Turku Science Parkiin. TriviumCityn katutasoon perustetulla toimistolla pilotoidaan mahdollisuutta tarjota etätyö- tiloja Valmet Automotiven työntekijöille, joista yli 200 henkilöä liikennöi Turun seudun ja Uudenkaupungin autotehtaan väliä päivittäin. 160 neliömetrin toimisto tarjoaa erinomaiset puitteet etätyönä tehtäviin asian- tuntijatöihin sekä asiakastapaamisiin. Turun toimipiste on osa Valmet Automotiven aktiivista pyrkimystä kehittää henkilöstön työhyvinvointia. Uuden toimipisteen myötä useat toimihenkilöt voivat jatkossa tehdä etätyötä Turussa työmatkaliikennettä vähentäen ja aikaa säästäen. Toimipistettä tullaan hyödyntämään monipuolisesti erilaisissa toimistotöissä ja suunnitte- lupuolen tehtävissä, ja se tarjoaa muun muassa mah- dollisuuden videoneuvotteluihin ja suunnittelupalvelui- den ohjelmistojen käyttöön. LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainniksi, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantuntijuutta radiotekniikassa. biovian laajensi tilojaan biocityssä Turun Teknologiakiinteistöjen suurin yritysasiakas Biovian Oy laajensi marraskuussa toimintaansa ja vuokrasi 340 neliömetriä lisätilaa BioCityn seitsemän- nestä kerroksesta. Laajennuksen jälkeen Biovianilla on käytössään yhteensä 2 400 neliömetriä tilaa, josta osa on lääketehtaan toimitiloja ja osa superpuhtaita tuotantohuoneita. u u u 17
u u u Laajennuksen suunnittelussa hyödynnettiin Turun Teknologiakiinteistöjen toimitilojen sisustuspalettia, johon arkkitehtitoimisto Sigge on koonnut erilaisia si- sustusmateriaalikokonaisuuksia, jotka helpottavat niin toimitila-asiakkaiden päätöksentekoa kuin erilaisten sa- neerausvaihtoehtojen esittelyäkin. Biovian on vuonna 2003 perustettu turkulainen biotek- nologiayritys, joka tarjoaa asiakkailleen lääkeaineiden- ja valmisteiden sopimusvalmistusta, analysointia, pro- sessikehitystä ja skaalausta. Yrityksessä työskentelee 50 henkilöä ja yli 80 prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee vientiprojekteista. superanalytics ja qem software electrocityyn ElectroCityn saneerauksen ensimmäisen vaiheen val- mistuttua marraskuussa 2015 pääsivät ensimmäiset yritykset muuttamaan täysin uusittuihin tiloihinsa ElectroCityyn. Eräs muuttajista oli digimarkkinoinnin analysointi- ja konsultointiyritys SuperAnalytics, jol- le saneerattiin yrityksen toiveiden mukainen vajaan 260 neliömetrin pääosin avotilasta koostuva toimisto ElectroCityn kolmanteen kerrokseen. Toinen ensim- mäisistä muuttajista oli Turku Science Parkissa jo pit- kään toiminut ohjelmistoyritys QEM Software, jonka uudet värikkäät 240 neliömetrin tilat suunniteltiin Teknologiakiinteistöjen toimistojen sisustuskonseptia hyödyntäen. 18
19
strategia turun teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen lisäarvoa tuottavia palveluita. Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoima- tekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nosta- vat kiinteistöjen arvoa. Turun Teknologiakiinteistöjen visiona on olla houkutte- leva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin. Yhtiö ha- luaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tila- ratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jot- ta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa. 20
arvot toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus. Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asi- oita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille. Vastuullisuus tarkoittaa kaikkea sähkön säästöstä LEED-ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimis- tista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua kes- kittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen. Avoimuus tarkoittaa läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Se on myös helppoa saa- vutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnos- tusta kaikkien mielipiteitä kohtaan. 21
22
markkinakatsaus turku science parkin vetovoima kasvaa edelleen. Turku Science Parkin alueesta on tullut yksi kaupungin kärkihankkeista, mikä näkyy aktiivisuuden lisääntymi- senä. Alueella tehtiin ennätysmäärä uusia sopimuksia ja vuokrausaste on edelleen erittäin korkea millä mitta- rilla tahansa. Talouselämän synkät tunnelmat niin koko Suomessa kuin Turun alueella eivät näkyneet Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnassa. Toimitiloja tiedusteltiin vuoden 2015 aikana 38 000 ne- liömetrin verran. Pienten ja keskisuurten toimitilojen kysyntä pysyi vakaana kun taas suuret, huomattavasti satunnaisemmat tilakyselyt vähenivät vuodesta 2014, jolloin tiloja tiedusteltiin poikkeuksellisen paljon, noin 55 000 neliömetrin edestä. Vuonna 2015 alueelle tuli paljon uusia yrityksiä sekä muutama kansainvälinen iso yritys, jotka parantavat Turku Science Parkin ima- goa ja lisäävät alueen vetovoimaa huomattavasti. u u u 23
u u u Turun Teknologiakiinteistöjen vuokrausaste oli vuo- den 2015 lopussa 98,2 prosenttia koko Turun alueen vuokrausasteen ollessa 90,7 prosenttia. Teknologiakiin- teistöjen keskivuokra Turku Science Parkin alueella oli 16,06 €/m² kun taas alueen kaikkien toimistojen keski- vuokra oli 14,05 €/m². tulevat hankkeet Turun Teknologiakiinteistöjen valinta Turkuun raken- nettavan palloiluhallin toteuttajaksi oli vuoden 2015 merkittävin yksittäinen tapahtuma Turku Science Par- kin ja Kupittaan alueella. Palloiluhallilla ei kuitenkaan ole vaikutusta alueen toimistomarkkinaan, toisin kuin Turku Science Parkiin suunnitellulla Turun ammatti- korkeakoulun Kampuksella, joka yhdistää lähes kaikki ammattikorkeakoulun toiminnot Turku Science Par- kiin. Uudisinvestointina se tulee nostamaan alueen keskivuokraa ja käyttöastetta sekä tiivistämään alueen rakennetta. Turun Teknologiakiinteistöjen alkuvuodesta 2015 aloit- tama ElectroCityn uudistaminen on edennyt puoleen väliin ja on osoittautunut menestykseksi. Hankkeen rakentaminen päättyy kesäkuussa 2016. Lähes uudisin- vestointia vastaava 10 miljoonan euron hanke vaikuttaa merkittävästi Turun Teknologiakiinteistöjen keskivuok- raan, jonka lisäksi se myös monipuolistaa Turun Tekno- logiakiinteistöjen tilakantaa. teknologiakiinteistöt ui vastavirtaan Varman omistamassa PharmaCityssä Turku Science Par- kissa jäi tyhjilleen vuonna 2015 noin 2000 neliömetriä toimistoja, kun Turun yliopisto supisti tilojaan. Niin ikään Varman omistamassa Old Millissa on tyhjänä noin 4000 neliömetriä toimistotilaa, mikä johtuu paitsi asiakkaiden muutoista myös erään suuren toimijan supistuksista. 24
Turun Teknologiakiinteistöt on Suomen heikosta ta- loudellisesta tilanteesta huolimatta menestynyt erin- omaisesti, mikä johtuu paitsi hyvästä sijainnista ja joustavasta tavasta toimia myös panostuksista tiloihin, niiden teknisiin ominaisuuksiin sekä palveluihin. Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen haluttuihin, hyvällä paikalla sijait- seviin uusiin tai saneerattuihin tiloihin sekä tyhjyyt- tään ammottaviin, puutteellisten liikenneyhteyksien päässä sijaitseviin ja suuria investointeja edellyttäviin tiloihin. kaksi merkittävää kauppaa Vuoden 2015 aikana Turku Science Parkin alueella teh- tiin vain yksi kiinteistökauppa, kun Varma myi NEO sai- raalarakennuksen hoivatiloihin sijoittavalle rahastolle. Helmikuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt myi Itä- harjulla osoitteessa Kalevantie 12 sijaitsevan kiinteistön kehitettäväksi kahdelle turkulaiselle sijoittajalle. Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen. 25
tapahtumat tarjolla osaamista, kontakteja ja mukavia hetkiä. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2015 aika- na lähes 20 tapahtumaa asiakkailleen, yhteistyökump- paneilleen ja sidosryhmilleen. Tapahtumat tarjosivat uusia kontakteja ja verkottumismahdollisuuksia sekä lisäsivät yhtiön ja koko Turku Science Parkin alueen tunnettuutta. aamiaista ja urheilua Vuoden 2015 aikana järjestettiin kolme Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumia järjestetään jo kol- matta vuotta, ja ne ovatkin vakiinnuttaneet paikkansa asiakkaiden ja yhteistyökumppanien keskuudessa. Ta- pahtumien aiheina vuonna 2015 olivat inspiroivat mo- nitilatoimistot, työn tuottavuuden parantaminen sekä patentit ja IPR-oikeudet. Yhteistyö turkulaisten urheiluseurojen kanssa jatkui myös vuonna 2015. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaniensa TUTO Hockeyn ja FC Interin kanssa Sporttia parhaalla paikalla -otteluennakkota- 26
Joulupuuro- ja glögitapahtuma keräsi lähes 200 asiakasta ja yhteistyökumppania toimistolle. pahtumat toukokuussa ja lokakuussa. Tapahtumat al- koivat seurojen pelaajien ja valmentajien haastatteluilla sekä tarjoiluilla Ravintola Maunossa, ja huipentuivat otteluihin Marli Areenalla sekä Veritas Stadionilla. Turun Teknologiakiinteistöt jatkoi vuonna 2015 yh- teistyösopimuksiaan TUTO Hockeyn, FC Interin, FC TPS:n, HC TPS:n sekä TPS salibandyn kanssa. Yhteis- työn tavoitteena on lisätä Turku Science Parkin ja Ku- pittaan alueen tunnettuutta ja vetovoimaa sekä luoda verkottumismahdollisuuksia. tavataan toimistolla Turun Teknologiakiinteistöt muisti asiakkaitaan myös vappuna, kun toimistolla oli tarjolla vappusimaa ja munkkeja. Myös perinteinen joulupuuro- ja glögitapah- tuma keräsi melkein 200 asiakasta ja yhteistyökump- pania toimistolle vaihtamaan kuulumisia. Joulukuussa toimistolla järjestettiin myös TedXTurku -tapahtuman satelliittikatsomo. muut tapahtumat Helmikuussa vietettiin laskiaista Kupittaan luisteluma- dolla. Paikalle oli saapunut melkein 100 kävijää ulkoile- maan ja luistelemaan sekä nauttimaan hernekeitosta ja laskiaispullasta. Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2015 yhteistyötä Tri- viumCityssä toimivan kuntokeskuksen SATS Triviumin kanssa. Yhteistyössä järjestettiin mm. yritysliikunta- viikko sekä taukojumppaa BioCityn aulassa. Joulukuun alussa alkoivat Aurajoogan joogatunnit ElectroCityn harrastetilassa. Coworking-tila Werstas valmistui marraskuun alussa, jolloin juhlittiin avajaisia. Lokakuussa ennen tilojen valmistumista järjestettiin ElectroCityn työmaakierros, jossa käytiin myös katsomassa Werstaan valmistuvia tiloja. 27
vastuullista liiketoimintaa toiminnan keskiössä kannattavuus, avoimuus ja energiatehokkuus. Vastuullisuus voidaan jakaa taloudelliseen, sosiaa- liseen ja ympäristöön liittyvään vastuullisuuteen. Perus­ajatuksena on toimia taloudellisesti ja kannat- tavasti, mikä lisää samalla ihmisten hyvinvointia ja minimoi ympäristöhaittoja. taloudellinen vastuullisuus Turun Teknologiakiinteistöt tarjoaa omistajilleen ta- saista tuottoa ja kasvattaa merkittävästi omistamansa kiinteistömassan arvoa. Yhtiön strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia ja omistamiaan kiinteistöjä. Taloudellinen vas- tuu tarkoittaa yhtiölle kasvua, lisäarvon tuottamista ja kiinnostavuutta sijoituskohteena. Taloudellisten lukujen seuranta on Turun Teknologia- kiinteistöille päivittäistä. u u u 28
29
u u u Yhtiön raportointijärjestelmiä ja seurantatyökaluja in- vestointien ja hankkeiden seurantaa varten kehitetään koko ajan. Tärkeimpiä tunnuslukuja ovat käyttökate, ne- liömääräinen vuokratuotto ja käyttöaste. Henkilökunta on läheisesti mukana luomassa yhti- ön taloudellista tulosta. Budjettivastuulliset vastaavat omalta osaltaan taloudellisista tavoitteista ja estimaatit päivitetään koko henkilökunnan toimesta kaksi kertaa vuodessa. Henkilökuntaa sitoutetaan taloudelliseen vastuuseen tulokseen sidotuin palkkioin. sosiaalinen vastuu Turun Teknologiakiinteistöjen sosiaalinen vastuu kul- minoituu avoimuuteen. Yhtiöllä on useita sidosryhmiä, joista tärkeimpiä ovat asiakkaat, henkilöstö ja yhteistyö- kumppanit. Kaikkea yhteistyötä leimaa avoin kommu- nikaatio ja viestintä ajankohtaisista aiheista. Teknolo- giakiinteistöt kokee vastuuta myös muita sidosryhmiä kohtaan muun muassa tukemalla lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo positiivisia asi- oita kaikille tärkeille yhteistyökumppaneille. Myös alihankkijoiden kanssa lähtökohtana on avoi- muus, luottamus ja yhteiset tavoitteet. Teknologiakiin- teistöt pyrkii pitkäaikaisiin kaikkia osapuolia hyödyttä- viinkumppanuussuhteisiin,joidenpositiivinenvaikutus näkyy yrityksissä, yhteisöissä ja yhteiskunnassa. Tärkeitä tiedon lähteitä Teknologiakiinteistöjen toimin- taa kehitettäessä ovat asiakaspalaute ja asiakastyytyväi- syyskyselyt. Asiakastyytyväisyyskyselyjä tehdään kaikis- sa yhtiön omistamissa kiinteistöissä syksyisin ja yhtiön tavoitteet on sidottu osittain myös asiakastyytyväisyy- den kasvuun. Sosiaalinen vastuu liittyy myös henkilöstöstä huoleh- timiseen: Teknologiakiinteistöt tarjoaa kilpailukykyiset 30
työsuhde-edut ja panostaa työhyvinvointiin. Työergono- miaa sekä työntekijän fyysistä ja psyykkistä hyvinvointia tuetaan, ja työntekijöiden hyvinvoinnista huolehtimi- nen otetaan vakavasti. Avoimuus kantaa myös sisäises- sä viestinnässä; informaation jatkuva jakaminen avo- konttorissa on luontevaa ja osa arkea. ympäristövastuu Kiinteistökehitysyhtiönä Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövai- kutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Esimerkiksi kaikissa Teknologiakiinteistöjen omista- missa kiinteistöissä sähkönä käytetään vihreää sähköä. Energiatehokkuuden kasvattamisen lisäksi tavoitteena on pyrkiä tuottamaan mahdollisimman paljon käytet- tävästä energiasta paikallisesti hyödyntäen aurinko-, maa- ja tuulienergiaa. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Erilaiset kestävät ja taloudelliset ratkaisut ohjaavat Teknologiakiinteistöjen rakentamisen ja tilojen käytön suunnittelua. Uudisinvestoinneissa ja peruskorjauksis- sa materiaalivalinnat ja ekologisuus ovat ykkösasioita. Teknologiakiinteistöt on sitoutunut siihen, että toteu- tettaville rakennushankkeille on mahdollista hakea ym- päristösertifiointia. Myös peruskorjauksen ratkaisut on mietitty mahdollista sertifiointia silmällä pitäen. Energian- ja vedenkulutuksia sekä päästöjen ja jättei- den määriä seurataan kuukausitasolla. Näiden mini- moiminen tulevien vuosien aikana on yksi Teknolo- giakiinteistöjen suurimmista tavoitteista. Yhtiö pyrkii myös kasvattamaan kiinteistöjen käyttäjien keskuu- dessa tietoutta energiasäästökeinoista. Ympäristöys- tävällisyys vaikuttaa oleellisesti myös alihankkijoiden valintaan. Teknologiakiinteistöjen tilojen siivouksesta ja ylläpidosta vastaavat kumppanit ovat jo omissa asia- kaslupauksissaan sitoutuneet ekologisten työtapojen kehittämiseen ja toteuttamiseen. 31
werstas avautui electrocitystä löytyy suomen suurin yhteisöllinen työtila. Turku Science Parkiin avautui marraskuun alussa uusi coworking-tila Werstas. ElectroCityssä sijaitseva Werstas on uuden ajan toimistohotelli, jossa on työ- huoneiden lisäksi laajat ja näyttävät yhteiset tilat siellä työskentelevien ihmisten kohtaamiseen, asiakastilai- suuksien järjestämiseen sekä työskentelyyn. jäsenyyksiä erilaisiin tarpeisiin Werstaassa on tarjolla perinteisten työhuoneiden lisäk- si työpöytä- ja mobiilijäsenyyksiä, jotka mahdollistavat työtilan vuokraamisen ilman kokonaista huonetta ja madaltavat siten niin aloittavien yritysten, freelancerien kuin etätyöntekijöidenkin kynnystä vuokrata toimitila kotona työskentelyn sijaan. Myös sopimusten jousta- vuudessa on ajateltu Werstaan toimijoiden vaihtuvia tarpeita: sopimukset tehdään kuukauden irtisanomis- ajalla ja tulevaisuudessa tiloja vuokrataan myös tunti- perusteisesti, mikä palvelee etenkin eri kaupungeissa liikkuvia ihmisiä. u u u 32
33
34
u u u tila, joka yllättää kävijänsä Marraskuussa avautuneessa Werstaassa on noin 2 000 neliömetriä tilaa kahdessa kerroksessa. Kesällä 2016 Werstas laajenee vielä 1 000 neliömetrillä, jolloin siitä tulee Suomen suurin yhteisöllinen työtila. Koska kyse on Turun ja koko Suomenkin mittakaavassa erityises- tä tilasta, haluttiin myös tilojen sisustuksen poikke- avan totutusta ja erottuvan toimistomarkkinoiden tarjonnasta. Werstaan 4. kerroksen sisustuksen teemaksi valittiin paratiisi, mikä näkyy niin suurikuvioisissa tapeteissa, valaisimissa kuin yleisessä värimaailmassakin. 5. ker- roksen tilat rautatynnyreineen ovat puolestaan post- apokalyptisestä maailmasta ja kesällä 2016 valmistuva laajennusosa on teemaltaan jääkausi. kahvia ja videoneuvotteluja Werstaassa toimivien yritysten ja yhteisöjen toimintaa tukevat erilaiset palvelut postituksesta videoneuvotte- luihin, edustustiloihin ja hiljaisiin huoneisiin. Werstas- laiset saavat myös käyttää maksutta ElectroCityn kella- rikerrokseen vuonna 2015 valmistunutta harrastetilaa saunoineen ja suihkuineen. Werstaan konseptiin kuulu- vat myös muun muassa aulapalvelut, kahvilat ja kulun- valvonta. Ideana on, että Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut ja hiukan enemmänkin. kontakteja ja yhteistyötä Tärkeä osa Werstaan toimintaa ovat sosiaaliset kon- taktit ja Werstaassa toimivien yritysten yhteistyö. Yh- teisöllisyyttä ja toisiin ihmisiin tutustumista edistävät viikoittaiset Werstastreffit sekä werstaslaisten oma Facebook-ryhmä. Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut – ja hiukan enemmänkin. 35
tulevat hankkeet turku science parkiin tulee palloiluhalli, vierailukeskus ja ammattikorkeakoulun kampus. Turku Science Parkin tulevaisuuden suunnitelmat ot- tivat vuonna 2015 merkittävän askeleen, kun päätös palloiluhallin rakentamisesta Kupittaalle tehtiin. Myös vierailu- ja innovaatiokeskuksen ideakilpailun tuotokset toivat konkreettisia näkemyksiä alueen kehittämiseen. palloiluhalli Merkittävä askel Turku Science Parkin kehittämisessä on uuden palloiluhallin rakentaminen alueelle. Vuonna 2018 Lemminkäisenkadulle valmistuva laivan muotoinen hal- li yhdistää eri sisäpalloilulajit ja vahvistaa Turku Science Parkin ja Kupittaan aluetta monipuolisena urheilupalve- lujen ja elämysten tarjoajana. Hallin toteuttaa Turun Tek- nologiakiinteistöt, joka vuokraa sen Turun kaupungille. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea ja sinne val- mistuu 2 500 hengen katsomo. Lisäksi palloiluhalliin rakennetaan aitioita, ravintola sekä M&M Kuntotalon kuntosali, joka tulee palvelemaan paitsi ammattiur- heilijoita myös harrastajia. Hallin autopaikoitus toteu- 36
tetaan ohjaamalla autoilijat Turun Teknologiakiinteis- töjen muiden kiinteistöjen pihoilla tai alla sijaitseville paikoitusalueille, mikä mahdollistaa jopa 200 henkilö- auton vieraspysäköinnin palloiluhallin lähettyvillä. Palloiluhallin on suunnitellut Teemu Palo arkkitehtitoi- misto Artto Palo Rossi Tikasta. Sama toimisto on myös suunnitellut palloiluhallin naapurissa sijaitsevan Tri- viumCityn. Hallin rakentaa Lemminkäinen Oy. vierailukeskus Turku Science Parkiin suunnitellaan avautuvaksi vuonna 2017 pohjoismaiden ensimmäinen vierailukeskus, joka tarjoaa yrityksille uudenlaisen mahdollisuuden tuottei- densa ja innovaatioidensa esittelyyn. Hankkeen lopulli- nen toteuttamispäätös edellyttää riittävää määrää kump- paneita. Uuden vierailukeskuksen myötä kaikenkokoisilla yrityksillä on mahdollisuus hyödyntää aikaisemmin vain suurten yritysten, yliopistojen tai kaupunkien yksinoikeu­ deksi miellettyä konseptia toimintansa tai tuotteiden- sa esittelyyn. Uusi vierailu- ja innovaatiokeskus aukeaa Turun elinkeinoelämän ja tutkimuksen ytimeen Turku Science Parkiin, tarjoten yrityksille oman vierailukeskuk- sen hyödyt ja puitteet ilman oman vierailukeskuksen kustannuksia. Vierailu- ja innovaatiokeskukseen tulee showroom, jon- ne yritykset voivat rakentaa oman elämyksellisen maa- ilmansa, johdattaa vierailijan tuotantoprosessiinsa tai lanseerata näyttävästi tuotteitaan. Showroomin lisäksi vierailukeskukseen tulee kaupunkisuunnittelutila, jossa esitellään erilaisia kaupungissa toteutettavia hankkeita sekä turkulaisia yliopistoja ja niiden huippututkimusta. Arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kilpailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaatiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin yti- meen. Vierailukeskuksen voittajaksi valittiin Vesa Aro- suo Arkkitehtien pyöreä ja sisätiloiltaan muunneltava lasipaviljonki, joka huomio kestävän kehityksen, alueen rakennuskannan ja parantaa Turku Science Parkin si- säisiä kulkuyhteyksiä. u u u 37
u u u kampus Turku Science Parkiin suunnitellaan valmistuvaksi vuo- teen 2019 mennessä Turun ammattikorkeakoulun kam- pus, jonka myötä koko Turun ammattikorkeakoulu Tai- deakatemiaa lukuun ottamatta keskittyy Turku Science Parkin alueelle. Hanke liittyy laajempaan kampussuun- nitelmaan, jossa Turku Science Parkin alueelle keskite- tään yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen toiminnot sekä liike-elämän osaamista, jolloin yhteistyö eri toimi- joiden välillä helpottuu ja synergiaedut lisääntyvät. Uusi kampus rakennetaan Lemminkäisenkadun, Un- tamonkadun ja Joukahaisenkadun väliin sijoittuvaan kortteliin. Tonteille suunnitellaan 18 000 neliömetrin rakennusta, josta noin 4000 neliömetriä tulee olemaan toimistoja. Kampuksesta halutaan moderni ja innovatiivinen opis- kelu- ja tutkimusympäristö, jonka arkkitehtuuri jatkaa naapuritalojen viitoittamaa tietä. Samaan kortteliin sijoittuva ICT-City on kuuluisan Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäen suunnittelema, kun taas Lemminkäisenkadulla sijaitseva DataCity punatiilisine julkisivuineen on paitsi aikansa kuva, edustaa se myös voimakasta arkkitehtuuria, josta Turku Science Park usein muistetaan. itäharju 2029 Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa Turku Science Park on vuoteen 2029 mennessä laajentunut Itäharjul- le, ja entinen teollisuusalue on muuntunut kutsuvak- si kaupunginosaksi, jossa kohoaa moderneja liike- ja toimistorakennuksia. Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda Itäharjusta kutsuva alue, jossa korkeat tornitalot yhdis- tyvät matalaan asuinrakentamiseen ja jossa on toimis- 38
tojen ja asuntojen lisäksi korkeakouluja, ravintoloita ja palveluita. Tiivis ja tehokas kaupunkirakenne mahdol- listaa autoliikenteen ja energiankulutuksen vähentämi- sen sekä palvelujen tehokkaan järjestämisen ja puoltaa entisestään sujuvien liikenneyhteyksien täydentymistä raitiovaunulinjalla. Visiossa koko Turku Science Parkia ympäröi laaja puis- toalue, joka jatkuu aina kiinteistöjen pihoille ja katoille asti. Moottoritien puolestaan ylittää silta, joka yhdistää uuden ja olemassa olevan kaupunkirakenteen toisiinsa. Myös Kupittaan ja pääkaupunkiseudun välimatka lyhe- nee, kun tunnin juna kuljettaa ihmiset nopeasti alueel- ta toiselle. Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa kaikki uudistuk- set toteutetaan kestävän kehityksen periaatteita nou- dattaen, huomioiden ekologiset seikat kaikissa suun- nittelun ja rakentamisen vaiheissa. 39
riskienhallinta ja sisäinen valvonta riskienhallinta ja sisäinen valvonta varmistavat asetettujen tavoitteiden saavuttamisen. Sisäinen valvonta on prosessi, jonka tarkoituksena on varmistaa yhtiölle asetettujen tavoitteiden saavuttami- nen. Sisäisen valvonnan tehtävänä on taata, että yhti- ön toiminta ja omaisuudenhoito on järjestetty tarkoi- tuksenmukaisella tavalla yhtiön strategian mukaisesti, raportointi on luotettavaa ja ajantasaista, ja konsernin toiminta noudattaa kaikkia voimassa olevia lakeja ja määräyksiä. sisäinen valvonta Käytännössä sisäinen valvonta varmistaa konsernin ydinliiketoimintaprosessien sekä tuki- ja johtamis­ prosessien asianmukaisen ja tehokkaan toiminnan. Yhtiön arvot, strategia sekä asetetut tavoitteet luovat viitekehyksen sisäiselle valvonnalle. Lisäksi sisäisen valvonnan tarkoituksena on estää väärinkäytöksiä. Turun Teknologiakiinteistöjen sisäisen valvonnan ta- voitteena on varmistaa yhtiön tuloskehitys, varojen ja omaisuuden turvaaminen, toiminnan laillisuus, asia- 40
Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. kaslupausten toteutuminen sekä riittävät tiedot orga- nisaation toiminnasta ja taloudesta. Sisäinen valvonta on integroitu osaksi konsernin liiketoimintaprosesseja sekä valvonta- ja raportointijärjestelmiä kuuluen osaksi yhtiön jatkuvaa johtamista. Yhtiön hallitus ja johto ovat vastuussa sisäisestä valvonnasta, mutta sitä toteuttaa koko organisaatio. riskienhallinta periaatteessa ja käytännössä Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avul- la tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. Turun Teknologia- kiinteistöjen hallitus on asettanut riskienhallinnan pe- riaatteet riskienhallintapolitiikassa, jonka mukaisesti yhtiön operatiivinen johto toteuttaa riskienhallintaa toiminnassaan. Riskienhallinta on jatkuva prosessi, josta jokainen työntekijä vastaa oman vastuualueensa sisällä. Yhtiö tekee säännöllisesti riskikartoituksen, jossa se uudel- leen arvioi keskeiset riskit ja tarpeen vaatiessa päivittää riskienhallintapolitiikkaansa. merkittävimmät liiketoimintariskit Turun Teknologiakiinteistöjen merkittävimmät liiketoi- mintariskit liittyvät asiakkaisiin sekä rahoitukseen. Yhti- ön viidelle suurimmalle asiakkaalle on vuokrattuna 72 % yhtiön neliöistä. Riskiä alentaa kuitenkin huomattavasti se, että nämä kaikki suurimmat asiakkaat ovat julkisia yhteisöjä. Lisäksi riskiä laskee vuokrasopimusten huo- mattavan pitkä maturiteetti, 8,9 vuotta. Rahoitusriskit sen sijaan liittyvät lähinnä rahoituk- sen saatavuuteen sekä korkotasomuutoksiin. Näi- den riskien minimoiseksi yhtiöllä on kumppaninaan useita pankkeja ja yhtiö on suojautunut korkoriskeiltä koronvaihtosopimuksin. 41
bill anckar KTT, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 26.6.2015 alkaen. Anckar toimii tällä hetkellä Åbo Akademin säätiön kiin- teistöjohtajana. Aikaisemmin hän on toiminut Omena Hotellit Oy:n toimitusjohtajana sekä yliassistenttina ja tutkimusjohtajana Åbo Akademissa. tuomas heikkinen OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihtee- rinä ja apulaislakimiehenä. Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtaja- na toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Juha Sumentola Asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2015 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa. Yhtiön hallitukseen kuuluivat puheenjohtaja Aulis Koh- vakka, varapuheenjohtaja Risto Korpela sekä jäsenet Bill Anckar, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karls- son ja Petteri Rinne. Bill Anckar valittiin uudeksi hallituk- sen jäseneksi 26.6.2015 järjestetyssä ylimääräisessä yh- tiökokouksessa muiden jäsenten jatkaessa hallituksessa edelliseltä vuodelta. aulis kohvakka VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden koke- mus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä ja Aseassa. hallitus 42
henrik karlsson VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Henrik Karlsson toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön varainhoitajana 1.8.2014 alkaen. Aiemmin hän on toi- minut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästö- pankin toimitusjohtajana. peter karlsson DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alka- en. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muas- sa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n halli- tuksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistö- liiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen. risto korpela KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjoh- taja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi en- nen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yh- distysten hallituksien jäsen. petteri rinne KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Petteri Rinne toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varalli­ suudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssi­ alalla 20 vuoden ajan. 43
jani jeromaa, ylläpitopäällikkö Puh. 0400 218 852 Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteis- töpalveluiden laadunvalvonnasta ja riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita tiloihin liittyvissä kysymyksissä. henkilöstö noora kallio, markkinointiasiantuntija Puh. 040 150 9585 Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuot- taa markkinointimateriaalia. Hän myös toimii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosi- aalisten suhteiden luomiseen. janne alho, asiakkuuspäällikkö Puh. 0400 371 389 Janne vastaa yhtiön asiakassuhteiden hoitamisesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän on myös mukana yh­ tiön strategisessa kehittämisessä. jan-peter hautaniemi, rahoituspäällikkö Puh. 040 631 9177 J-P vastaa yhtiön rahoitus- ja transaktiostrategian val- mistelusta ja toteuttamisesta. Tähän kuuluvat mm. yh- teistyö rahoittajien kanssa, transaktioiden läpivienti ja kassanhallinta. 44
hele kaunismäki, asiakasvastaava Puh. 050 5590374 Hele toimii asiakasvastaavana Turku Science Park -alu- een vierailukeskushankkeessa. Vierailukeskus tulee toi- mimaan erilaisten vierasryhmien käyntikohteena ja yri- tystapahtumien näyttämönä. kirsi kilpi, kiinteistösihteeri Puh. 040 575 5904 Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteris- tä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpei- siin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa. mikko lehtinen, toimitusjohtaja Puh. 0400 960 626 Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottele- masta yhtiön tulevaisuudestakin. katja liesilinna, talousasiantuntija Puh. 0400 197 162 Katjan työtehtäviin kuuluu yhtiön taloushallinnossa avustaminen sekä kiinteistö- ja palvelutiimin sekä vuok- raustoimintatiimin tukeminen yhdessä yhtiön muun hal- linnon kanssa. 45
olli rosenberg, kiinteistö- ja palvelupäällikkö Puh. 0400 288 725 Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuuden- hallinnasta ja palvelutuotannosta. Olli auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä, ja hän kuuluu myös yhtiön johtoryhmään. maija nurmio, kirjanpitäjä Puh. 040 674 5080 Maija vastaa konsernin yhtiöiden kirjanpidosta ja tilin­ päätöksistä sekä investointien talousraportoinnista. Hän osallistuu myös taloushallintojärjestelmän kehittämiseen. terhi marin, viestintä- ja yhteiskuntasuhde- päällikkö Puh. 044 907 4151 Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorgani- saatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. marko mäenpää, palveluasiantuntija Puh. 0400 323 086 Marko vastaa erilaisten palveluiden jokapäiväisestä toi- minnasta ja opasteiden päivittämisestä. Hän myös toi- mii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosiaalisten suhteiden luomiseen. 46
ulla sjöblom, talousjohtaja Puh. 040 593 1878 Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja si- säisestä valvonnasta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Häneltä voivat myös asiakkaat kysyä neuvoa taloussuun- nitteluun liittyvissä asioissa. julia teräväinen, asiakasvastaava Puh. 0400 385 748 Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän auttaa asiakkai- ta löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat tilat sekä päivittää kuulumisia heidän kanssaan myös sil- loin kun tilanvaihto ei ole ajankohtaista. leena saario, hallintovastaava Puh. 040 8320 175 Leena vastaa kiinteistöyhtiöiden rekisteröintiasioista ja sopimusten arkistoinnista sekä avustaa talouspäällikköä taloushallinnon tehtävissä. Hän toimii myös johtoryh- män ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä. jari salomaa, palveluvastaava Puh. 040 501 6370 Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluis- ta, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalve- luista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilan- teeseen parhaiten soveltuvat palvelut. 47
48
hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2015 sisällys 50 Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 57 Osakkeet, äänet ja omistussuhteet konsernitilinpäätös 58 Tuloslaskelma 59 Tase 61 Rahoituslaskelma 62 Liitetiedot emoyhtiön tilinpäätös 71 Tuloslaskelma 72 Tase 74 Rahoituslaskelma 75 Liitetiedot 86 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 87 Luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista 88 Vuokravakuudet 49
toimialan kehitys Vuosi 2015 ei tuonut helpotusta yleiseen taloudelliseen tilanteeseen ja vuoden vaihtuessa 2016 puolelle maa- ilmantaloudessa ei ole näkyvissä juurikaan positiivisia merkkejä. Kiinan talouden hidastuminen, öljyn hinnan lasku, yhtiöiden liikevaihtojen supistuminen ja näis- tä johtuva osakemarkkinoiden turbulenssi eivät lupaa myöskään vuodesta 2016 käänteen tekevää. Euroopas- sa tilanne jatkuu niin taloudellisesti kuin poliittisestikin sekavana, eikä Euroopan Keskuspankin likviditeettiel- vytys ole toiminut odotettuna kasvun katalyyttinä. Keskuspankkien pitkittynyt löyhä rahapolitiikka Atlantin molemmin puolin on luonut tilanteen jossa kiinteistöt ovat jälleen nousseet houkuttelevaksi omaisuuslajiksi sijoittajien silmissä. Ylimääräinen likviditeetti on ruok- kinut nousevia osakekursseja jo useamman vuoden, mutta kiinteistöjen arvostus sijoituskohteena on alka- nut kasvaa viime vuosina osakemarkkinoiden volatili- teetin lisäännyttyä. Tämä on näkynyt myös Suomessa, jossa ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet markkinoil- le. Kiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi Suomessa vuoden 2015 aikana 5,3 miljardiin euroon edellisvuoden 4,3 miljardista. Tämä lähenteli jo finanssikriisiä edeltä- nyttä vuotta 2007 jolloin vastaava luku oli 6 miljardia euroa. Välissä on ollut alhaisen volyymin vuosia, alhai- sin taso koettiin vuonna 2009 jolloin kauppoja tehtiin 1,6 miljardin arvosta. Ulkoimaisten osuus vastaa Catel- lan ja Newsecin mukaan puolta viime vuoden sijoituk- sista samalla kun suomalaisten isojen eläkeyhtiöiden katseet ovat kääntyneet Suomen ulkopuolelle. Kiinteistömarkkinat Suomessa ovat jakaantuneet pää- kaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Tuottovaateet pääkaupunkiseudulla ovat jo alkaneet lähentyä huip- puvuosien tasoja, mutta paikallisia ja kohdekohtaisia eroja on paljon. Liikkeellä oleva runsas likviditeetti nä- kyy myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Newsecin mukaan erityisesti Oulussa, Jyväskylässä ja Turussa vo- lyymit ovat lisääntyneet merkittävästi. Sekä Catella että Newcec odottavat vuodesta 2016 edellisen kaltaista kokonaisvolyymimielessä. Turun sisäisessä markkinassa on huomattavia alueelli- sia eroja. Keskustassa on runsaasti mm. tyhjää liiketi- laa, mutta myös toimistoja. Toimistotilojen kysyntä on uusissa/uudistetuissa kohteissa kuten Logomossa ja Kupittaalla säilynyt hyvänä. Asiakkaat arvostavat edel- leen moderneja, yritysten tarpeiden mukaan joustavia tiloja sekä ympärillä saatavilla olevia oheispalveluja. katsaus vuoteen 2015 Vuonna 2015 yhtiön toiminta kehittyi edelleen suunni- tellusti. Aivan vuoden 2014 lopulla yhtiö osti yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kaup- paan sisältyi viisi toimistorakennusta keskusta-alueel- la, yksi ravintola sekä kaksi tonttia. Alkuvuonna nämä kiinteistöt otettiin haltuun myös operatiivisen kiinteis- töhallinnan näkökulmasta. Ostettujen kohteiden sekä vuonna 2013 aloitetun verottajan tilojen valmistuneen remontin myötä liikevaihto jatkoi kasvu-uralla. Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kiinnos- tus yhtiön vuokrattaviin tiloihin pysyi edelleen hyvänä, minkä seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena. Uusia vuokrasopimuksia tehtiin mm. Rolls Roycen, LG:n, Val- metin ja Handelsbankenin kanssa. Alueen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä, joten mahdollisen uudisinves- toinnin tarve alueelle on ilmeinen. ElectroCityyn avautui marraskuun alussa Turun suurin yhteisöllinen työtila, Werstas. Jopa 200 henkilölle työ- hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 50
ja neuvottelutiloja tarjoava Werstas saattaa erilaisia ja erikokoisia yrityksiä yhteen uudenlaisten toimitilarat- kaisujen avulla. Werstaan 3 000 neliömetrin tilat on suunniteltu siten, että ne kannustavat ihmisiä verkos- toitumaan ja löytämään uusia yhteistyösuhteita. Wers- tas on Turun Teknologiakiinteistöjen kehittämä toimiti- la- ja palvelukokonaisuus, josta yritysten on mahdollista vuokrata työhuoneita, työpisteitä tai mobiilijäsenyyksiä, jotka oikeuttavat työskentelyyn Werstaan työkahvilois- sa. Joustavat tilat ja erilaiset tuotteet alentavat kynnys- tä toimitilojen vuokraamiseen ja pienentävät yrityksen kustannusriskiä. Vahvistaakseen edelleen palveluliiketoiminnan osuutta, Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat 3.11. so- pimuksen, jolla Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteis- töissä tarjottavat aulapalvelut siirtyvät Turun Teknolo- giakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Toimintojen siirto aloitetaan asteittain loppuvuoden 2015 ja alkuvuoden 2016 aikana. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Tu- run Teknologiakiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaikkia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vie- raiden vastaanottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huoleh- timista. Aulapalveluhenkilökunta koostuu kielitaitoisis- ta asiakaspalvelijoista. Heidän tukenaan työskentelee Arkean palvelupäällikkö, joka tulee toimimaan täysipäi- väisesti yhteistyössä Turun Teknologiakiinteistön asiak- kaiden ja ulkopuolisten toimijoiden kanssa. Marraskuussa Turun uuden palloiluhallin tarjouskil- pailun voittajaksi valittiin Turun Teknologiakiinteistöt Oy. Tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama. Turun Teknologiakiinteistöt antoi halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa euroa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailu- kriteeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtai- sia kelpoisuusvaatimuksia. Turun kaupunginvaltuusto päätti huhtikuussa palloiluhallin hankkeesta ja mää- ritti tuolloin palloiluhallin tärkeimmät vaatimukset. Katsomokapasiteetin tulee käsittää 2 500 henkeä ja kansainväliset lentopallopelit vaativat halliin 12,5 met- rin korkeuden. Hankkeen rakentaa KVR-sopimuksella Lemminkäinen Oyj. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 12 tytäryhtiötä. Näistä nel- jässä omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 94,59 %. Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n omistus on 99,16 %. Näiden osalta voidaan aloittaa lunastusme- nettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 % ja KOy Turun Puutarhakatu 14:sta 11,73 %. Konsernin omistusosuus jälkimmäisessä on 66,59 %. katsauskauden jälkeiset tapahtumat Ei merkittäviä tapahtumia. tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat edelleen riskejä alkavalle tilikaudelle. Vuoden 2016 liikevaihto ja käyttökate tulevat jäämään hieman vuoden 2015 vastaavista. Syy tähän on meneillään ole- va remontti ElectroCityssä, alkava remontti Eskelin Pysäköintilaitoksessa ja Palloiluhalli-hankkeen käynnis- tyminen. Tilanne normalisoituu jälleen vuodesta 2017 eteenpäin. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittä- viin tulosparannuksiin. 51
Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle muodostavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä näihin tarvittavan rahoituksen hankinta. Alueen kehi- tyksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teolli- suusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti, on nykyi- sen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevai- suuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Ku- pittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittö- mässä läheisyydessä olevan Itäharjun teollisuusalueen kehittäminen. Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö ha- luaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä. Yhtiön hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kas- vua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä. hallinto Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 29.4.2015. Kokouk- sessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 29.4.2015 saakka hallituk- sen puheenjohtajana VTK, rakennusneuvos Aulis Koh- vakka, varapuheenjohtajana ekonomi ja kauppaneuvos Risto Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Petteri Rinne. 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi samat henkilöt jatkamaan yhtiön hallituksessa. 26.6.2015 pidetty yli- määräinen yhtiökokous kasvatti hallituksen jäsenmää- rän kuudesta seitsemään ja samalla seitsemänneksi jäseneksi valittiin Stiftelsen för Åbo Akademin kiinteis- töjohtaja Bill Anckar. Samalla hallituksen sihteeriksi va- littiin asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa. Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Jan-Peter Hautaniemi, Noora Kallio (8/2015 asti), Terhi Marin (9/2015 alkaen), Olli Rosenberg ja Janne Alho. 2015 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 12 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 14. Henkilös- tökulut sivukuluineen vuonna 2015 olivat 1 miljoona euroa. Tilintarkastaja 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi uu- deksi tilintarkastajaksi tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Kimmo Antonen. Yhtiön tilintarkastaja on aiemmin toiminut PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintar- kastajanaan KHT Mika Kaarisalo. talous Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2015 kasvoi 27 prosent- tia ja oli 20,6 miljoonaa euroa (2014: 16,2 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto kasvoi 28 prosenttia 21,0 miljoonaan euroon (2014: 16,4 miljoonaa euroa). Lii- kevaihdon kasvu johtui pääosin vuoden 2014 aikana hankitusta kiinteistöomaisuudesta; syyskuun alussa 2014 Trivium ja aivan vuoden lopulla hankitut Turun kaupungin toimistokiinteistöt. Näiden kohteiden vuok- 52
ratuotot näkyivät liikevaihdossa ensimmäistä kertaa koko 12 kuukauden ajan. Muilta osin liikevaihto kasvoi Datacityn vuokralaisremonttien valmistumisten sekä indeksikorotusten myötä. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 5,5 miljoonaa euroa (2014: 4,7 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tu- lokseksi muodostui 286,5 tuhatta euroa (2014: –15,8 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 7,7 miljoonaa euroa (2014: 5,8 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikau- den voitto oli 42,5 tuhatta euroa (2014: –0,2 miljoonaa euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 220,9 miljoonaa eu- roa (2014: 206,1 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 0,0 euroa johtuen konsernitilijärjestelystä (2014: 1,1 miljoo- naa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 3,7 mil- joonaa euroa (2014: 1,9 miljoonaa euroa). Konsernille myönnetyistä lyhytaikaisista rahoituslimiiteistä oli vuo- den lopussa käytössä 6,3 miljoonaa euroa. Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vie- rasta pääomaa yhteensä 195,8 miljoonaa euroa (2014: 200,2 miljoonaa euroa) koostuen 119,2 miljoonan eu- ron (2014: 123,7 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista, 15,8 miljoonan euron (2014: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä junior-vel- kakirjalainoista ja 60,8 miljoonan euron (2014: 59,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vie- raan pääoman kanssa. Tämä johtuu vuoden 2014 aika- na tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin senior-rahoitus järjestel- lään emoyhtiön taseen kautta. Konsernin vuoden 2014 pitkäaikainen velkamäärä oli siis 123,7 miljoonaa euroa. Sekä konsernin että emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraa- seen pääomaan sisältyy 15,2 miljoonaa euroa pitkäai- kaisten senior-velkojen vuodelle 2016 kohdistuvia ly- hennyksiä (2014: 0 euroa). Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot pantti- kirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintaker- tomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä. Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 16,9 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uusien kiinteistöjen hankinnoista, vuokralaistilojen muutok- sista sekä korjauksista. Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteen- sä n. lähes 200 neliömetriä omaa toimistotilaa. 53
emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut konsernin taloudelliset tunnusluvut vuokraustoiminnan tunnusluvut 3 Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat. 4 Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja. 1 Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 4 477 teur rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. 2 Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat. 2015 2014 Liikevaihto, 1 000 € 20 603 16 201 Liikevoitto, 1 000 € 5 515 4 656 Liikevoitto, % 26,8 28,7 Tulos ennen veroja, 1 000 € 354 −16 Sijoitetun pääoman tuotto, % 1 3,4 3,4 Omavaraisuusaste, % 2 27,3 28,1 Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) 0,2 0,0 Henkilöstön määrä 31.12. 14 10 2015 2014 Liikevaihto, 1 000 € 21 040 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € 764 347 Liikevoitto, 1 000 € 7 655 5 815 Liikevoitto, % 36,4 35,4 Tulos ennen veroja, 1 000 € 140 −341 Sijoitetun pääoman tuotto, % 3,7 3,4 Omavaraisuusaste, % 3 26,4 27,8 Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) −0,8 −0,9 Henkilöstön määrä 31.12. 14 10 2015 2014 Käyttöaste, % 98,2 94,8 Korjausinvestoinnit, 1 000 € 4 15 695 10 135 Keskimääräinen neliövuokra, € 13,8 14,4 Keskimääräiset hoitokulut, € 4,4 4,0 54
hallituksen esitys tuloksen käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tulos oli 286 464,20 euroa, halli- tus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pää- omaan, eikä osinkoa jaeta. riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liitty- vät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraus- toiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jat- kumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustet- tavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimin- taan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakas- riskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toi- mialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asia- kasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopi- musten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryh- mään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvanta- malla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista, Opera- tiivisia riskejä on pyritty vähentämään myös henkilö- kunnan sekä käytössä olevien resurssien määrää kas- vattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitys- tä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiö laajensi rahoit- tajapohjaansa vuoden 2014 aikana. Tämän johdosta yhtiön senior-rahoitusriski on nyt jakaantunut kolmel- le suurelle liikepankille. Samalla uudelleen järjesteltiin senior-lainoja siten, että yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski jakaantuu tasaisemmin tuleville vuosille. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannai- sia hyödyntäen. Senior-lainoista pääosa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoris- kin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakor- kojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla. 55
osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään saman suuruisia. Kaikilla A-osakkeilla on saman suuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 60,8 miljoonan euron suu- ruiset vaihtovelkakirjalainat (2014: 59,2 miljoonaa eu- roa), jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2015 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2014: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 346,9 tuhatta euroa (2014: 60,5 tuhatta euroa). lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja. vakuutukset Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä. turun teknologiakiinteistöt oy hallitus 56
osakkeet, äänet ja omistussuhteet osakkeet yhtiön osakkeenomistajat sarja osakkeita (kpl) äänet (kpl) osakepääoma (€) A 103 509 103 509 103 509 B – – – osakkeenomistaja omistusosuus Turun kaupunki 48,21 % Turun Seudun Osuuspankki 28,02 % Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas 17,00 % Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 % Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 % 26.6.2015 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valtuutti yhtiön hallituksen päättämään yhtiön osakeannista antamalla enintään 51 107 kpl yhtiön uusia A-osakkeita, mikäli hallitus katsoo tämän aiheelliseksi ja mikäli hallitus samassa yhteydessä tai aiemmin päättää vaihtovelkakirjalainojen liikkeellelaskusta. Tämä valtuutus kattaa myös suunnatusta annista päättämisen. Päättäessään osakeannista hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Uusien A-osakkeiden merkinnän edellytyksenä on, että merkitsijä samassa yhteydessä lainoittaa yhtiötä vaihtovelkakirjalainalla, vastaavalla suhteellisella euromäärällä, jolla se merkitsee yhtiön A-osakkeita. Hallituksella on muutoin oikeus päättää osakeannin ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Vaihtovelkakirjalainalla tarkoitetaan velkajärjestelyä, jossa velkojalla on oikeus yhtiölle antamaansa vaihtovelkakirja- lainan takaisin maksamatonta pääomaa vastaan saada yhtiön uusia B-osakkeita enintään 22 727 273 kappaletta. Val- tuutus kattaa myös päätöksen tekemisen vaihtovelkakirjalainan suuntaamisesta vain hallituksen päättämille tahoille. Päättäessään vaihtovelkakirjalainojen liikkeelle laskemisesta hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Muilta osin hallituksella on oikeus päättää liikkeelle laskemisen ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 60 759 930,18 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi. 57
konsernitilinpäätös tuloslaskelma 1 000 € Liite 2015 2014 Liikevaihto 21 040 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot 764 347 Henkilöstökulut 2 –1 032 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –3 875 −3 711 Liiketoiminnan muut kulut 4 –9 242 –6 448 Liikevoitto (-tappio) 7 655 5 815 Rahoitustuotot 5 19 2 Rahoituskulut 5 –7 534 –6 157 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –7 515 –6 155 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 140 –341 Tuloverot –68 5 Laskennallisen verovelan muutos –30 143 Tilikauden voitto (tappio) 42 –192 58
tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 1 735 1 545 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 23 753 18 106 Rakennukset ja rakennelmat 177 785 170 093 Koneet ja kalusto 6 739 7 095 Muut aineelliset hyödykkeet 2 038 2 270 Keskeneräiset hankinnat 1 009 284 Sijoitukset 8 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 101 101 214 787 201 841 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 556 68 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 684 674 Muut saamiset 1 153 1 296 Siirtosaamiset 13 352 Rahat ja pankkisaamiset 3 671 1 857 6 077 4 247 VASTAAVAT YHTEENSÄ 220 865 206 088 59
1 000 € Liite 2015 2014 VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Muut rahastot 18 0 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –1 867 −1 675 Tilikauden voitto (tappio) 42 −192 9 –1 703 −1 764 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennalliset verovelat 1 097 1 067 Vaihtovelkakirjalainat 60 760 59 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 240 123 665 Muut lainat 15 800 17 472 10 196 898 201 374 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 22 417 3 102 Saadut ennakot 15 19 Ostovelat 620 443 Muut velat 992 1 193 Siirtovelat 1 626 1 193 11 25 670 6 478 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 220 865 206 088 tase 60
rahoituslaskelma 1 000 € 2015 2014 Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 140 –341 Oikaisut: Poistot 3 612 2 972 Konserniliikearvon poistot 263 739 Rahoitustuotot ja -kulut 7 515 6 155 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 11 530 9 525 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos 472 –1 675 Lyhytaikaisten velkojen muutos 19 192 3 901 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 31 193 11 751 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista –7 514 –6 155 Maksetut välittömät verot –68 5 Satunnaiset erät 0 0 Liiketoiminnan rahavirta 23 611 5 601 Investointien rahavirrat Käyttöomaisuuden investoinnit ja vähennykset –16 967 –45 617 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla –553 –8 504 Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset 717 –2 351 Investointien rahavirta –16 803 –56 472 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot –488 82 721 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 506 –32 084 Pitkäaikaisten saamisten lisäys 0 –68 Rahoituksen rahavirta –4 994 50 569 Rahavarojen muutos 1 814 –302 61
konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki tytäryhtiöt. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2015 rakennuksissa 4 971 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 prosentin vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on koh- distettu 603 tuhatta euroa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoitumattomat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöstä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistö- osuutta ole eritelty erikseen. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita. 2. henkilöstökulut 2015 2014 Palkat ja palkkiot 865 649 Eläkekulut 33 124 Muut henkilösivukulut 34 20 Yhteensä 1 032 793 Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa 199 199 Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2015 aikana keskimäärin 14 henkilöä. 62
3. poistot 2015 2014 Muut pitkävaikutteiset menot 46 36 Rakennukset ja rakennelmat 1 760 778 Koneet ja kalusto 1 573 1 926 Muut aineelliset hyödykkeet 233 232 Konserniliikearvon poisto 263 739 Yhteensä 3 875 3 711 Poistot sisäisten liiketapahtumien aktivoinneista on eliminoitu konsernissa. 4. liiketoiminnan muut kulut 2015 2014 Toimitilakulut 5 441 4 829 Vuokrat 250 6 Huoneistojen korjaukset 1 636 515 Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot 341 141 Mainos- ja markkinointikulut 331 269 Hallintopalvelut 80 156 Taloushallintopalvelut 174 209 Muut kulut 989 323 Yhteensä 9 242 6 448 5. rahoitustuotot ja -kulut 2015 2014 Rahoitustuotot Muut korkotuotot 15 2 Muut rahoitustuotot 4 0 Yhteensä 19 2 Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille –7 534 –6 157 Yhteensä –7 534 –6 157 63
6. aineettomat hyödykkeet 2015 2014 Konserniliikearvo Hankintameno 1.1. 5 233 5 220 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 −315 Poistot 1.1. –529 −222 Poistot –262 −308 Hankintameno 31.12. 4 442 4 375 Konsernireservi Hankintameno 1.1. 3 753 2 456 Lisäykset 0 875 Vähennykset 0 0 Tuloutukset 1.1. –289 −123 Tuloutukset –188 −167 Hankintameno 31.12. 3 276 3 042 Konserniliikearvo ja -reservi yhteensä 1 166 1 333 Aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. 258 137 Lisäykset 403 121 Hankintameno 31.12. 661 258 Kertyneet poistot 1.1. –46 −10 Poistot –46 −36 Kertyneet poistot 31.12. –92 −46 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 569 212 64
7. aineelliset hyödykkeet 2015 2014 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 17 503 11 861 Lisäykset 5 646 5 642 Hankintameno 31.12. 23 149 17 503 Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. 604 604 Lisäys 0 0 Hankintameno 31.12. 604 604 Kirjanpitoarvo maa- ja vesialueet 31.12. 23 753 18 106 Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. 167 995 113 795 Lisäykset 8 435 54 200 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 176 430 167 995 Kertyneet poistot 1.1. −1 856 −1 856 Poistot –1 760 −778 Kertyneet poistot 31.12. –3 616 −2 635 Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 25 928 24 477 Lisäys 0 1 325 Hankintameno 31.12. 25 928 25 802 Kertyneet poistot 1.1. –4 221 −2 989 Poistot –1 300 −1 232 Kertyneet poistot 31.12. –5 521 −4 221 Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 18 772 12 279 Lisäys 0 6 968 Hankintameno 31.12. 18 772 19 246 Kertyneet tuloutukset 1.1. –2 398 −1 784 Tuloutukset –939 −614 Kertyneet tuloutukset 31.12. –3 337 −2 398 Kirjanpitoarvo rakennukset ja rakennelmat 31.12. 177 785 170 093 65
2015 2014 Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. 11 391 11 595 Lisäykset 1 216 134 Siirrot 0 −338 Hankintameno 31.12. 12 608 11 391 Kertyneet poistot 1.1. –4 296 −2 370 Poistot –1 573 −1 926 Kertyneet poistot 31.12. –5 869 −4 296 Kirjanpitoarvo koneet ja kalusto 31.12. 6 739 7 095 Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. 2 679 2 687 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 −8 Hankintameno 31.12. 2 679 2 679 Kertyneet poistot 1.1. –408 −176 Poistot –233 −232 Kertyneet poistot 31.12. –641 −408 Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. 2 038 2 270 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 284 170 Lisäykset 725 114 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 1 009 284 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 31.12. 1 009 284 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 211 323 197 849 66
8. sijoitukset 2015 2014 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. 2 346 0 Lisäykset 0 2 346 Vähennykset –717 0 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 1.1. 101 94 Lisäykset 0 7 Osakkeet ja osuudet 31.12. 101 101 Sijoitukset yhteensä 1 730 2 447 9. oma pääoma 2015 2014 Osakepääoma 1.1. 104 104 Lisäykset 0 0 Osakepääoma 31.12. 104 104 Muut rahastot 1.1. 0 0 Muut rahastot sijoitus 18 0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 18 0 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. –1 675 –2 891 Edellisen tilikauden voitto (tappio) –192 1 217 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. 1 867 –1 675 Tilikauden voitto (tappio) 42 –192 Oma pääoma yhteensä –1 703 –1 764 67
10. pitkäaikaiset velat 2015 2014 Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta 1 097 1 067 Velat ulkopuolisilta tahoilta Vaihtovelkakirjalainat 19 160 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 119 240 123 665 Muut velat 5 800 7 472 Laskennalliset verovelat 1 097 1 067 145 298 149 774 Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat 41 600 41 600 Muut velat 10 000 10 000 51 600 51 600 Pitkäaikaiset velat yhteensä 196 898 201 374 11. lyhytaikaiset velat 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta 22 417 3 102 Saadut ennakot 15 19 Ostovelat 620 443 Muut velat 992 1 721 Siirtovelat 1 626 1 193 Lyhytaikaiset velat yhteensä 25 670 6 478 68
– 2020 2021 – Vaihtovelkakirjalainat 0 60 760 Lainat omistusyhteysyrityksiltä 10 000 0 Lainat rahoituslaitoksilta 73 926 59 637 Muut lainat 5 800 0 Yhteensä 89 726 120 397 12. velkojen erääntyminen Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma. 13. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo 2015 2014 Osakepantit emoyhtiö 103 684 103 560 Osakepantit tytäryhtiöt 0 2 185 Osakepantit omistusyhteisyritykset 1 629 0 Emoyhtiön lainoissa 134 395 18 103 Konsernin lainoissa 0 105 560 Velat joiden vakuutena panttaus on 134 395 123 663 Nordea Yleispanttaussitoumus 173311-12202056 Toimisto- ja liiketilan kiinnitys 8 000 5 346 Velka, jonka vakuutena pantti on 17 960 18 560 OP-Pohjola Saamisoikeus, BioCity Oy 1 265 1 265 Saamisoikeus, ICT Oy 49 804 49 804 Velka, jonka vakuutena pantti on 87 000 87 000 Handelsbanken Velka, jonka vakuutena pantti on 26 103 18 103 69
14. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma markkina-arvo 31.12.2015 357632 18 000 −3 783 357637 18 000 −3 679 357649 15 000 −3 303 75241 1 000 −3 304780 (TEKNO4) 18 000 −802 304788 (TEKNO5) 13 000 –25 304679 (TEKNO3) 17 391 −574 388287 50 000 –6301 73011 2 098 –63 304782 49 801 –2 218 73014 987 –3 73013 138 –1 70
emoyhtiön tilinpäätös 1 000 € Liite 2015 2014 Liikevaihto 20 603 16 201 Liiketoiminnan muut tuotot 764 27 Henkilöstökulut 2 –1 005 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –478 –385 Liiketoiminnan muut kulut 4 –14 369 –10 394 Liikevoitto 5 515 4 656 Rahoitustuotot ja -kulut 5 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 481 Muilta 0 2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille –55 –64 Muille –6 748 –5 091 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –5 161 –4 672 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 354 –16 Tuloverot –68 0 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16 tuloslaskelma 71
tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 Aineettomat hyödykkeet 2 3 Aineettomat oikeudet 192 140 194 143 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 7 748 5 252 Koneet ja kalusto 598 351 Muut aineelliset hyödykkeet 1 723 1 956 Keskeneräiset hankinnat 479 67 10 549 7 625 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 104 067 103 560 Osuudet omistusyhteisyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 99 99 105 795 106 005 Pysyvät vastaavat yhteensä 116 538 113 773 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Saamiset konserniyrityksiltä 90 264 86 540 90 264 86 540 Lyhytaikaiset saamiset 10 Myyntisaamiset 553 655 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 15 736 8 609 Muut saamiset 815 6 Siirtosaamiset 7 1 17 110 9 270 Rahat ja pankkisaamiset 0 1 141 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 107 374 96 951 VASTAAVAT YHTEENSÄ 223 912 210 725 72
tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTATTAVAA Oma pääoma 11 Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –43 –27 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16 347 60 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 12 Vaihtovelkakirjalainat 60 670 56 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 238 123 663 Muut lainat 15 800 17 391 Velat saman konsernin yrityksiltä 0 3 100 195 798 203 324 Lyhytaikainen vieras pääoma 13 Lainat rahoituslaitoksilta 17 039 0 Saadut ennakot 6 15 Ostovelat 71 34 Velat saman konsernin yritykseltä 9 338 5 160 Muut velat 113 1 192 Velat saman konsernin yrityksiltä 1 198 938 27 767 7 341 Vieras pääoma yhteensä 223 565 210 664 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 223 912 210 725 73
1 000 € 2015 2014 Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 354 –15 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 478 385 Rahoitustuotot ja -kulut 5 161 4 672 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 5 993 5 041 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos –7 840 −8 690 Lyhytaikaisten velkojen muutos 20 426 3 542 12 586 –5 041 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 18 579 −107 Rahoitustuotot ja -kulut –5 161 −4 672 Maksetut välittömät verot –68 0 Liiketoiminnan rahavirta 13 350 –4 779 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin –3 453 −5 343 Tytäryhtiöiden hankinnat –507 −7 008 Osakkuusyrityshankinnat 717 −2 346 Myönnetyt lainat –3 723 −86 540 Investointien rahavirta –6 966 −101 237 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot 0 136 613 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 425 −32 037 Sisäisten lainojen nostot 0 800 Sisäisten lainojen takaisinmaksut –3 100 0 Rahoituksen rahavirta –7 525 105 377 Rahavarojen muutos –1 141 −639 rahoituslaskelma 74
emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat ovat: • Aineettomat oikeudet 3 − 5 vuoden tasapoisto • Koneet ja kalusto 25 % EVL:n maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. 2. henkilöstökulut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 14 henkilöä. Henkilöstökulut 2015 2014 Palkat ja palkkiot –842 −649 Eläkekulut –130 −124 Muut henkilösivukulut –33 –20 Yhteensä –1 005 –793 Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa 197 192 3. poistot 2015 2014 Aineettomat oikeudet 46 36 Koneet ja kalusto 199 117 Muut aineelliset hyödykkeet 232 232 Yhteensä 478 385 75
4. liiketoiminnan muut kulut 2015 2014 Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet 12 900 8 994 Atk-kulut 80 72 Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot 329 135 Mainos- ja markkinointikulut 331 269 Taloushallintopalvelut 96 145 Muut kulut 634 779 Yhteensä 14 369 10 394 Tilintarkastuspalkkioiden erittely 2015 2014 Tilintarkastuspalkkio 13 16 Muut palkkiot 0 2 5. rahoitustuotot ja -kulut 2015 2014 Rahoitustuotot Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 481 Muut korkotuotot 1 2 Rahoitustuotot yhteensä 1 642 483 Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille 6 748 5 091 Rahoituskulut yhteensä 6 748 5 091 Erittely korko- ja rahoituskuluista konserniyhtiöiden välillä Korkokulut konserniyhtiöille 55 64 76
6. aineettomat hyödykkeet 2015 2014 Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. 188 130 Lisäykset 97 58 Hankintameno 31.12. 286 188 Kertyneet poistot 1.1. –45 −10 Poistot –46 −36 Kertyneet poistot 31.12. –92 −45 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 194 143 77
7. aineelliset hyödykkeet 2015 2014 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 5 252 0 Lisäykset 2 496 5 252 Hankintameno 31.12. 7 748 5 252 Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. 678 641 Lisäykset 447 37 Hankintameno 31.12. 1 125 678 Kertyneet poistot 1.1. –327 –210 Poistot –199 –117 Kertyneet poistot 31.12. –526 –327 Koneet ja kalusto 31.12. 598 351 Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. 2 239 2 239 Lisäykset 0 0 Hankintameno 31.12. 2 239 2 239 Kertyneet poistot 1.1. –284 –52 Poistot –232 –232 Kertyneet poistot 31.12. –516 –284 Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. 1 723 1 956 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 67 170 Lisäykset 479 67 Vähennykset –67 –170 Hankintameno 31.12. 479 67 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 10 549 7 625 78
8. sijoitukset 2015 2014 Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. 103 560 96 553 Lisäykset 507 7 008 Osakkeet ja osuudet 31.12. 104 067 103 560 Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. 2 346 0 Lisäykset 15 2 346 Vähennykset –733 0 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. 99 0 Lisäykset 0 99 Osakkeet ja osuudet 31.12. 99 99 Sijoitukset yhteensä 105 795 106 005 79
9. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Omistukset muissa yrityksissä Konsernin Yhtiö Kotipaikka Omistusosuus omistusosuus Kiinteistö Oy BioCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy DataCity Turku 94,60 % Kiinteistö Oy ICT Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Datakulma Turku 100,00 % Kiinteistö Oy ElectroCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy TriviumCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kalevantie 10 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 Turku 11,73 % 66,59 % Asunto Oy Linnanrinne Turku 14,49 % Eskelin Pysäköintilaitos Oy Turku 99,16 % Cudos Oy Turku 100,00 % TScP Oy Turku 100,00 % 10. saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä 2015 2014 Pitkäaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernilainasaamiset 90 264 86 540 Yhteensä 90 264 86 540 Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset 15 573 8 446 Konsernisaamiset muut 162 162 Yhteensä 15 736 8 609 Saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä yhteensä 105 999 95 149 80
11. oma pääoma 2015 2014 Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1 104 104 Lisäykset 0 0 Osakepääoma 13.12. 104 104 Sidottu oma pääoma yhteensä 104 104 Vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. –27 −22 Edellisen tilikauden voitto (tappio) –16 −5 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. –43 −27 Tilikauden voitto (tappio) 286 −16 Vapaa oma pääoma yhteensä 243 –43 Oma pääoma yhteensä 347 60 Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) –43 −27 Tilikauden voitto (tappio) 286 −16 Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma yhteensä 31.12 243 −43 81
12. pitkäaikainen vieras pääoma 2015 2014 Vaihtovelkakirjalainat 19 160 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 119 238 123 663 Muut velat 5 800 7 391 Yhteensä 144 198 148 624 Velat konserniyrityksille Muut velat 0 3 100 Yhteensä 0 3 100 Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat 41 600 41 600 Muut velat 10 000 10 000 Yhteensä 51 600 51 600 Pitkäaikaiset velat yhteensä 195 798 203 324 13. lyhytaikaiset velat 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta 17 039 0 Saadut ennakot 6 15 Ostovelat 71 34 Muut velat 113 1 192 Siirtovelat 1 198 938 Yhteensä 18 428 2 180 Velat konserniyrityksille Muut velat 9 338 5 160 Yhteensä 9 338 5 160 Lyhytaikaiset velat yhteensä 27 767 7 341 Siirtovelkojen olennaiset erät Korkovelat 721 710 Palkkamenot 93 55 Lomapalkkavelka 166 90 Muut menojäämät 0 0 Muut siirtovelat 218 84 82
Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011 määrältään 44 628 2. 15.12.2011 määrältään 3 182 3. 30.12.2014 määrältään 12 950 Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole eritystä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake. Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta on lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. 14. velkojen erääntyminen Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvien velkojen erääntymisaikataulu. – 2020 2021 – Vaihtovelkakirjalainat 0 60 760 Lainat omistusyhteysyrityksiltä 10 000 0 Lainat rahoituslaitoksilta 73 926 59 637 Muut lainat 5 800 0 Yhteensä 89 726 120 397 83
15. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa 134 395 123 663 Konsernin lainoissa 0 0 Velat yhteensä 134 395 123 663 Muut vastuusitoumukset Osakepantit 103 560 103 560 Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä 51 070 49 804 Yhteensä 154 630 153 365 16. saadut vakuudet ja takuut Rahana olevat vuokravakuudet 59 Muut vuokravakuudet, liitteenä 369 17. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma markkina-arvo 31.12.2015 357632 18 000 −3 783 357637 18 000 −3 679 357649 15 000 −3 303 75241 1 000 −3 304780 (TEKNO4) 18 000 −802 304788 (TEKNO5) 13 000 –25 304679 (TEKNO3) 17 391 −574 388287 50 000 –6 301 73011 2 098 –63 304782 49 801 –2 218 73014 987 –3 73013 138 –1 84
18. arvonlisäverovastuu Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta: vuosi vähennetty alv m2 €/m2 2011 DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston keskeneräinen korjaus 49 1 166 42,44 2012 DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston lopullinen korjaus 67 1 166 54,11 huoneisto tyyppi m2 vähennys 2011 –2012 investoinnista alv-vastuu 1.1.2015 alv-vastuun 1/10 osa alv-vastuu 31.12.2015 715 tsto 173,0 17 12 2 10 716 tsto 117,0 12 8 1 7 717 tsto 237,5 24 17 2 14 718 tsto 250,0 25 17 2 15 719 a tsto 127,5 13 9 1 8 719 b tsto 136,5 14 10 1 8 720 a tsto 61,5 6 4 1 4 720 b tsto 63,0 6 4 1 4 1 166,0 116 81 12 70 Vuoden 2011 investointi: Vastuuvähennys aloitettu vuonna 2012 tilojen valmistuttua. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneet huoneistot: 85
Saariselkä 3. maaliskuuta 2016 Aulis Kohvakka Risto Korpela hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen Tuomas Heikkinen Peter Karlsson hallituksen jäsen hallituksen jäsen Petteri Rinne Henrik Karlsson hallituksen jäsen hallituksen jäsen Bill Anckar hallituksen jäsen Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa 7. Maaliskuuta 2016 KPMG Oy Päävastuullinen tilintarkastaja Kimmo Anttonen tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 86
Sidottu tasekirja Päivä- ja pääkirja atk-tulosteena Vuokrankantokirja atk-tulosteena Käytetyt tositesarjat (säilytetään paperilla) Tositelajit Ostolaskut 210 Ostolaskujen maksut linjalle 232 Ostolaskujen manuaalimaksut 231 Vastikereskontran automaattisuoritukset 132 Vastikereskontran manuaalisuoritukset 133 Ennakkosuoritusten manuaalisuoritukset 134 Tuottotavoitteet 120 Ennakkosuoritusten kohdistukset 140 Ennakoiden palautukset 242 Pääkirja- ja muistiotositteet 460 Tilisiirtomaksut 242 Tilinavaus 460 luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista 87
Maksaja Vakuuslaji Summa Toimitettu Abomics Pantattu tili 1 7.11.2013 Antenna Oy Pantattu tili 5 1.7.2002 ArcDia International Oy Ltd Pantattu tili 50 15.5.2015 Aresman Oy Pantattu tili 3 16.1.2013 Biovian Pantattu tili 88 9.12.2011 Biovian Pantattu tili 97 26.4.2011 Crown CRO Oy Pantattu tili 6 23.1.2014 Data Plaza Oy Säästökirjatili 4 21.2.2001 E-oppi Pantattu tili 1 5.3.2014 Fit Therapy Pantattu tili 2 26.2.2015 Inxon Oy Pantattu tili 1 3.10.2014 La Caffettiera Pantattu tili 3 8.9.2015 Lahtinen & Mantere Säästötili 5 20.12.1996 Lingua FinnoMedica Pantattu tili 1 28.5.2013 Multi-Support Finland Oy Pantattu tili 1 3.7.2014 Net Man Oy Pantattu tili 1 23.5.2013 Nortal Oy Pankkitakaus 27 5.8.2011 Painosalama Pantattu tili 3 4.8.2006 Pyjama Films Oy Pantattu tili 1 15.7.2015 Ravintola Kippis Oy Pantattu tili 24 2.1.2012 SanSai Solutions Pantattu tili 2 10.12.2014 SATS Finland Oy Takaus 10 19.3.2004 SATS Finland Oy Pankkitakaus 28 12.10.2011 Suom. lääkäriseura Duodecim Pantattu tili 1 21.1.2014 Superfysio Pantattu tili 4 2.2.2012 Vaasa Viicon Oy Pantattu tili 1 31.1.2013 Vakuutuskuntoutus VKK Pantattu tili 13.1.2014 369 vuokravakuudet 88
toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi Ympäristömerkitty painotuote

Empfohlen

Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekes
 
H1 tulosinfo 21082013
H1 tulosinfo 21082013H1 tulosinfo 21082013
H1 tulosinfo 21082013
Seppo Kuula
 
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
Tero Kalsta
 
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Nordnet Suomi
 
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Teddy Reed
 
The Future Mobile Security
The Future Mobile Security The Future Mobile Security
The Future Mobile Security
Qualcomm Developer Network
 
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto UniversityUpgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded - Health Startup Association of Finland
 
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdfBusiness Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Kari Klossner
 

Empfohlen

Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekesin Näkökulma kärkihankkeisiin
Tekes
 
H1 tulosinfo 21082013
H1 tulosinfo 21082013H1 tulosinfo 21082013
H1 tulosinfo 21082013
Seppo Kuula
 
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
AREX lanseeraus 12.5.2015 @HUB13
Tero Kalsta
 
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Olli Väätäisen esitys Solteq-aamiaiselta 12.9.2017
Nordnet Suomi
 
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Hardware, and Trust Security: Explain it like I’m 5!
Teddy Reed
 
The Future Mobile Security
The Future Mobile Security The Future Mobile Security
The Future Mobile Security
Qualcomm Developer Network
 
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto UniversityUpgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded Life Festival 2015. Martti Mäntylä, Aalto University
Upgraded - Health Startup Association of Finland
 
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdfBusiness Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Business Finland - Krogerus data symposium 25.10.2023.pdf
Kari Klossner
 
UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015
Kimmo Haapea
 
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
Kimmo Haapea
 
Etelä-Savon Uudistuva Teollisuus
Etelä-Savon Uudistuva TeollisuusEtelä-Savon Uudistuva Teollisuus
Etelä-Savon Uudistuva Teollisuus
Kimmo Haapea
 
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina TakalaTaloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
Kiinteistöposti
 
Digitalisaation katekismus
Digitalisaation katekismusDigitalisaation katekismus
Digitalisaation katekismus
Jyrki Kasvi
 
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdollaSuomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
VTT Technical Research Centre of Finland Ltd
 
Turun seudun kuntakierros 2018
Turun seudun kuntakierros 2018 Turun seudun kuntakierros 2018
Turun seudun kuntakierros 2018
Business Turku
 
Panostaja case-ilta, 20.3.2018
Panostaja case-ilta, 20.3.2018Panostaja case-ilta, 20.3.2018
Panostaja case-ilta, 20.3.2018
Nordnet Suomi
 
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekes
 
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
Metso Group
 
Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus
Timo Rainio
 
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
Prizztech
 
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Petri Nykänen
 
ICT2015 - elämä ja teot
ICT2015 - elämä ja teotICT2015 - elämä ja teot
ICT2015 - elämä ja teot
Sitra the Finnish Innovation Fund
 
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessaKasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
Työ- ja elinkeinoministeriö
 
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
Kari Klossner
 
Kehittämistoiminnan rahoitus
Kehittämistoiminnan rahoitusKehittämistoiminnan rahoitus
Kehittämistoiminnan rahoitus
Timo Rainio
 
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ caseGapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
Joakim Back
 
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäenPekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
Valtiokonttori / Statskontoret / State Treasury of Finland
 
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
Business Arena Oy
 

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie Vuosikatsaus 2015

UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015
Kimmo Haapea
 
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekes
 
Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus
Timo Rainio
 
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Petri Nykänen
 

Ähnlich wie Vuosikatsaus 2015 (20)

UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015UTE Esittely Pipe 13112015
UTE Esittely Pipe 13112015
 
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
Teollinen internet, Talous ja Rahoitus seminaari 30.1.2015
 
Etelä-Savon Uudistuva Teollisuus
Etelä-Savon Uudistuva TeollisuusEtelä-Savon Uudistuva Teollisuus
Etelä-Savon Uudistuva Teollisuus
 
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina TakalaTaloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
Taloyhtiöjournalismin tulevaisuuden haasteet / Riina Takala
 
Digitalisaation katekismus
Digitalisaation katekismusDigitalisaation katekismus
Digitalisaation katekismus
 
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdollaSuomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
Suomi nousi painetun älyn teollistajaksi VTT:n johdolla
 
Turun seudun kuntakierros 2018
Turun seudun kuntakierros 2018 Turun seudun kuntakierros 2018
Turun seudun kuntakierros 2018
 
Panostaja case-ilta, 20.3.2018
Panostaja case-ilta, 20.3.2018Panostaja case-ilta, 20.3.2018
Panostaja case-ilta, 20.3.2018
 
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
Tekesin ja innovaatiotoiminnan vaikutukset 2013
 
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
Metso annual review 2013/Vuosiesite 2013
 
Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus Julkinenrahoitus
Julkinenrahoitus
 
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
TE-toimiston palvelut yrityksille ja yhteishankintakoulutus, Raili Åkerström,...
 
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
Miksi tampereen kaupunkiseutu on Suomen vetovoimaisin?
 
ICT2015 - elämä ja teot
ICT2015 - elämä ja teotICT2015 - elämä ja teot
ICT2015 - elämä ja teot
 
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessaKasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
Kasvun ja elinvoiman näkökulma maakuntauudistuksessa
 
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
Kilpailukykyä datasta tapahtuman esitelmä Tampereella helmikuussa 2024
 
Kehittämistoiminnan rahoitus
Kehittämistoiminnan rahoitusKehittämistoiminnan rahoitus
Kehittämistoiminnan rahoitus
 
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ caseGapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
Gapps Solutions event - Rainmaker datawarehouse keynote/ case
 
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäenPekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
Pekka Ala-Pietilä: Yhdessä tekeminen ja oivaltaminen tietotekniikkaa hyödyntäen
 
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
Mistä lisää tehoja kehittämisyhtiöiden palveluihin?
 

Vuosikatsaus 2015

  • 2. 32 14 40 36 26 08 22 sisällys 01 Työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa 02 Toimitusjohtajan katsaus 04 Avainluvut 08 Näistä vuosi 2015 muistetaan 14 Merkittävimmät vuokraukset 20 Strategia 21 Arvot 22 Markkinakatsaus 26 Tapahtumat 28 Vastuullista liiketoimintaa 32 Werstas avautui 36 Tulevat hankkeet 40 Riskienhallinta ja sisäinen valvonta 42 Hallitus 44 Henkilöstö 48 Hallituksen toiminta- kertomus ja konserni- tilinpäätös 2015
  • 3. työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa töissä on mukavampaa, jos seinät, kalusteet ja maisema eivät harmita. Olipa kyse sitten ensikontaktista uuden asiakkaan kanssa, saneerauksen suunnittelusta, Turku Science Parkin palvelutarjonnasta tai Teknologiakiinteistöjen järjestämistä tapahtumista, palautuu Teknologiakiin- teistöjen toiminta yhä uudelleen samoihin aiheisiin ja kysymyksiin. Mistä ihmiset pitävät? Mikä inspiroi ja saa viihtymään? Kuinka lisätä työhyvinvointia? Voiko ympäristö lisätä tehokkuutta ja tuottavuutta? Miksi tar- jota asiakkaille muutakin kuin seiniä? Koska töissä on mukavampaa, jos työpaikan seinät, ka- lusteet ja maisema eivät harmita vaan saavat ehkä jopa viihtymään. Jos lounas maistuu hyvältä ja mieluiten vieläpä hyvässä seurassa. Jos ympärillä on kiinnostavia ihmisiä ja tapahtumia, joita ehtii seuraamaan joskus itsekin. Jos töihin kulkeminen onnistuu melko vaivatto- masti ja ennen kotiinlähtöä voi vaikka käydä kaupassa. Viihtyvyys ei ole pelkkiä viherkasveja tai kakkukahveja. Se on myös sairaspoissaolojen vähentymisestä säästy- neitä euroja, uusia ideoita liiketoiminnan kehittämiseen sekä nappirekrytointeja. Se on huolella suunniteltu toimisto, jossa ei ole ylimääräisiä neliöitä, käytäväsu- pinoiden muuttumista aidoksi yhteisöllisyydeksi sekä yhteistyökumppani, joka ilmestyy paikalle juuri kun sitä eniten tarvitaan. Se on työntekijä, joka haluaa antaa kaikkensa, koska töissä vaan on niin kivaa. 01
  • 4. toimitusjohtajan katsaus tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja investoimme vahvasti. Yrityksen vuosikatsaus peilaa yhtiön toimintaa sekä toi- mintaympäristöä usein – jos ei jopa aina – markkinoi- den, yhtiön tuloksen sekä muiden talouteen liittyvien muutosten kautta. Lisäksi toimintakertomus kuvaa yhtiön tulevaisuut- ta peilaten sitä taloustermeihin kuten makrotalous, mikromarkkina ja korkoympäristö sekä vertaa ja arvi- oi parhaimmillaan toimintaa suhteessa Japanin kes- kuspankin korkopolitiikkaan, Kiinan tuotantokustan- nuksiin tai Yhdysvaltojen ostoindeksiin, Putinista ja energianhinnasta puhumattakaan. Valitettavasti Turun Teknologiakiinteistöjen osalta näiden merkitys arjen tekemiseen on sama kuin Kauppalehden lukeminen ruokatunnilla. Suomi on taantumassa, jopa lamassa, Eurooppa kyn- tää ja pakolaiskriisi vie loputkin tuhkat pesästä. Mutta hetkinen, meillä Turun Teknologiakiinteistöissä menee hyvin. Tilat ovat täynnä, vuokrat tulevat ajallaan ja in- vestoimme vahvasti. Vuoden 2015 uusina vuokralaisina aloittivat muun muassa Rolls Royce, LG, Qualcomm 02
  • 5. sekä kymmenet Werstaan toimijat. Itse asiassa teimme uusia tai uudelleen järjestimme vuokrasopimuksia 77 kappaletta eli reilun 9300 neliömetrin osalta. Taitaa Turullakin mennä hyvin. Esimerkiksi telakka, lää- ketehtaat, väestönkehitys sekä vetovoimaan liittyvät mielipiteet kertovat kaikki positiivisesta muutoksesta alueen ilmapiirissä. Miksi, mitä, koska – hei tämähän on mennyt minulta kokonaan ohi! Mitä jos hyvä ilma- piiri ja yhteinen näkemys maailmasta viekin asioita eteenpäin? Ehkä yksittäinen ja niinkin yksinkertainen asia kuin me-henki onkin kaiken ydin. Tällöin pitää arvi- oida ihmisiä tekemisen taustalla, eikä tekijöitä, joihin ei pysty vaikuttamaan. Samalla tavoin kuin urheilujoukku- eet pelaavat kaikki samoilla säännöillä samassa ympä- ristössä, mutta vain yksi kruunataan kauden päätteeksi mestariksi. Meillä menee hyvin, koska meillä työskentelevät ihmi- set viihtyvät yhdessä ja tekevät asioita joista pitävät. Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme, ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään pon- nistamaan kohti tavoitteita. Työympäristö ei ole kuiten- kaan onnela, jossa hymyillen kaikki on aina fantsua. Työympäristö on kuin parisuhde: välillä hymyillään ja nauretaan, kun taas välillä tapellaan ja murjotetaan, mutta aina luotetaan. Olemme Teknologiakiinteistöis- sä kärsineet kasvukivuista ja liiasta innostumisesta, ja tulemme varmasti tulevaisuudessakin kärsimään ja in- nostumaan, mutta tulemme myös huolehtimaan, että olemme aina oikeudenmukaisia ja luotamme sekä tu- emme toisiamme. Nyt ja tulevaisuudessa, riippumatta siitä miten makrotalouden ennusteet menevät. Mikko Lehtinen Olemme onnistuneet paremmin kuin kuvittelimme ja mikä tärkeintä, luoneet pohjan, josta pystytään ponnistamaan kohti tavoitteita. 03
  • 6. avainluvut OmistajatKonsernirakenne Turun kaupunki 48,21 % Turun Seudun Osuuspankki 28,02 % Eläkevakuutus- yhtiö Veritas 17,00 % Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 % Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 % TScP Kehi- tys Oy KOy Puolalan- katu 5 KOy Datakulma KOy ElectroCity Eskelin Pysäköinti- laitos Oy KOy Puutarha- katu 1 KOy TriviumCity KOy BioCity KOy Kupittaan Paviljonki Cudos Oy KOy DataCity KOy ICT-City Turun Teknologiakiinteistöt Oy vuonna 2015 yhtiö jatkoi vakaalla kasvu-uralla. Erinomainen käyttöaste ja tehdyt investoinnit heijastu- vat vuoden 2015 luvuissa liikevaihdon, kannattavuuden ja pinta-alan kasvuna. Vuokrasopimusten maturiteetti piteni, kun sopimuskautensa lopulla olevia sopimuksia neuvoteltiin uusiksi. Tällä oli myös positiivinen vaikutuk- sensa kiinteistökannan markkina-arvoon. 04
  • 7. Liikevaihto Liikevoitto Tilikauden tulos Käyttökate 2012 2012 2012 20122013 2013 2013 201320152014 2014 2015 20152014 2014 20152011 2011 2011 2011 22 000 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 –500 –1 000 –1 500 –2 000 –2 500 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1000 € 1000 € 1000 € 1000 € 05
  • 8. Omavaraisuusaste Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Investoinnit 2012 2012 2012 20122013 2013 2013 20132015 2015 2015 20152014 2014 2014 20142011 2011 2011 2011 40 30 20 10 0 –10 250 200 150 100 50 0 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % Milj. € m2 Milj. € oma pääoma sis. vaihtovelkakirjat oma pääoma ilman vaihtovelkakirjoja Vuokrattava pinta-ala 06
  • 9. 2012 2012 2013 2013 2015 2015 2014 2014 2011 2011 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 v KÄYTTÖaste Julkisia yhteisöjä vuokralaisista vuokralaisten määrä Maturiteetti 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % Julkiset yhteisöt 70 % Yksityisomisteiset yhtiöt 30 % 165 kpl 2012 2013 201520142011 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 €/m2 Keskimääräinen neliövuokra 07
  • 10. näistä vuosi 2015 muistetaan uudisinvestointeja, aurinkovoimaa ja startupeja. Vuonna 2015 ElectroCity syntyi uudelleen, Teknologia- kiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen ja startup- yhteisö SparkUp avautui. electrocityn saneeraus Tammikuussa alkoi Turun Teknologiakiinteistöjen his- torian suurin saneeraushanke, kun 10 miljoonaa euroa maksava ElectroCityn korjausurakka alkoi. Saneeraus aloitettiin ElectroCityn Tykistökadun puoleisesta B-por- taasta, jonne rakennettiin tilat muun muassa startup- yhteisö SparkUpille sekä Werstaalle. Samalla myös portaat pinnoitettiin uudelleen ja portaikon etusei- nämä avattiin atriumiin päin. Värikkyyttä ja täysin uu- denlaista ilmettä ElectroCityyn tuovat nopiksi kutsutut neuvottelukuutiot, jotka työntyvät kiinteistön rungosta ulos kohti atriumia. Käytännöllisyyttä puolestaan lisää Tykistökadun puoleisten ulko-ovien vaihtuminen pyörö­ oveen, mikä myös parantaa merkittävästi kiinteistön energiatehokkuutta. ElectroCityn saneerauksen ensimmäiset 4000 neliö- metriä valmistuivat marraskuussa, johon mennessä myös kaikki saneeratut tilat oli jo vuokrattu asiakkaille. Työt kiinteistössä kuitenkin jatkuvat kesään 2016 asti. Merkittävimpiä toisessa vaiheessa toteutettavia tiloja ovat katutasossa sijaitsevan ravintolan saneeraus sekä aulapalvelupisteen rakentaminen. 08
  • 11. 09
  • 12. 10
  • 13. yrityskehityspalvelukeskus potkuri ict-cityyn Alkavan ja toimivan yrittäjän neuvontaa ja konsultointia tarjoava yrityspalvelukeskus Potkuri muutti heinäkuus- sa ICT-Cityyn. Potkurin 400 neliömetrin tilat sijaitse- vat ICT-Cityn katutasossa ja ne täydentävät hienosti SparkU­pin,TurunSeudunKehittämiskeskuksenjaTurku Science Park Oy:n tarjoamia yrityskehityspalveluita Turku Science Parkissa. ideakilpailu vierailu- ja innovaatiokeskuksesta Turkulaisille arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kil- pailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaa- tiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin ytimeen. Arkkitehtejä pyydettiin visioimaan, mil- lainen vierailukeskus on tilana ja miten se sitoo alueen rakennukset luontevasti yhteen. Myös vierailukeskuk- sen muuntojoustavuutta ja toteuttamiskelpoisuutta korostettiin. Kahdeksan työn joukosta valittiin voittajaksi Vesa Arosuo Arkkitehtien idea, jonka sanottiin huomiovan parhaiten kestävän kehityksen, alueella jo olemassa oleva rakennuskannan sekä tilan muunneltavuuden. Myös alueen sisäisten kulkuyhteyksien parantaminen korostui parhaiten Arosuon ideassa, ja tilan muotokieli miellytti raatia eniten. aulapalvelut arkean hoidettaviksi Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat mar- raskuussa 2015 sopimuksen, jolla päätettiin siirtää Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteistöissä tarjotta- vat aulapalvelut Turun Teknologiakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Turun Teknologia­ kiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaik- kia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vieraiden vastaan­ ottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huolehtimista. verohallinnon saneeraus valmistui Turun Teknologiakiinteistöt solmi vuonna 2013 kymme- nen vuoden vuokrasopimuksen verohallinnon kanssa, joka koski Varsinais-Suomen verohallinnon muuttoa vaiheittain Turku Science Parkiin. Verohallintoa varten saneerattiin kahden vuoden aikana 7 200 neliömetrin tilat DataCityyn. Saneerauksen viimeinen, viides vaihe valmistui kesäkuun 2015 lopussa, jolloin tilat luovutet- tiin verohallinnon käyttöön. u u u 11
  • 14. u u u datacityn opetusravintola uudistui DataCityn katutasossa sijaitseva ammatti-instituutin ravintola koki kesän 2015 aikana ison muutoksen. Sa- neerauksessa uusittiin kaikki ravintolasalin pinnat, kokoustilat, vastaanotto kassatiskeineen sekä tilaa ylöspäin rajaava kattorakennelma. Tilat olivat olleet alkuperäisessä, 1980-luvun asussaan koko toiminta- aikansa, joten tarve uudistuksille oli polttava. Uudistuk- sen yhteydessä myös opetusravintolan nimi muutettiin Alabamasta Taidoksi. startup-yhteisö sparkup avautui Marraskuussa avautui ElectroCityyn startup-yhteisö SparkUp, joka keräsi yhteen kolme startupeille kehitys- palveluita tarjoavaa organisaatiota: Turku Science Park Oy:n, opiskelijavetoisen Boost Turku ry:n sekä luovien alojen yrityskehityspalvelu Creven. SparkUpille sanee- rattiin ElectroCityn ensimmäiseen ja toiseen kerrok- seen yhteensä 750 neliömetrin tilat, joissa on työtiloja niin startupeille kuin palveluita tarjoaville organisaati- oillekin, neuvottelutiloja sekä upea kahden kerroksen korkuinen tapahtumatila. aurinkovoimaa turku science parkiin Elokuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt ja Turku Energia solmivat sopimuksen aurinkopaneelien sijoitta- misesta ICT-Cityn katolle. Voimalan rakennustyöt aloite- taan maalis-huhtikuussa 2016. Voimalasta voi vuokrata oman aurinkopaneelin, jonka tuotanto hyvitetään säh- kölaskulla. Paneelien vuokraus alkoi elokuussa 2015, ja kysyntä on ollut erittäin suurta, sillä kaikki 170 paneelia ovat jo loppuunvarattuja. Sekä Teknologiakiinteistöt että Turku Energia haluavat tukea uusiutuvaa sähköntuotan- toa, ja oman paneelin vuokraamalla jokainen voi osallis- tua ympäristöystävälliseen sähköntuotantoon sekä sen lisäämiseen Suomessa. teknologiakiinteistöt voitti palloiluhallin kilpailutuksen Marraskuussa Turun Teknologiakiinteistöt valittiin Tur- kuun rakennettavan uuden palloiluhallin toteuttajaksi. Kilpailun järjesti Turun kaupunki, joka tulee rakennet- tavan palloiluhallin vuokralaiseksi. Palloiluhalli raken- netaan TriviumCityn tontille Lemminkäisen­kadulle. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea, jolloin se mah- dollistaa kansainvälisten lentopallopelien pelaamisen Turussa. Hallin katsomokapasiteetti tulee olemaan 2 500 henkeä. Turun Teknologiakiinteistöt antoi kilpailun halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa eu- roa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailukri- teeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtaisia kelpoisuusvaatimuksia. Palloiluhallin tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama. 12
  • 15. 13
  • 16. 14
  • 17. merkittävimmät vuokraukset uusia kansanvälisiä yrityksiä muutti turkuun. Vuosi 2015 oli kiireistä aikaa tilojen uudelleenjärjes- telyjen ja vuokrausten osalta. Turku Science Parkiin muutti useita uusia toimijoita, jotka hyödyntävät Turun seudulta löytyvää osaamista ja edistävät koko seudun elinvoimaisuutta. silanna avasi suomen ensimmäisen toimistonsa datacityyn Australialainen elektronisten komponenttien tutkimuk- seen, kehittämiseen ja markkinointiin erikoistunut Si- lanna Semiconductor (nykyinen Qualcomm Switch) avasi tammikuussa 2015 Suomen ensimmäisen toimis- tonsa DataCityyn. DataCityn kuudennessa kerroksessa sijaitsevassa toimistossa on 340 neliömetriä ja siellä ja vuoden 2016 vaihteessa siellä työskenteli kahdeksan ihmistä. u u u 15
  • 18. u u u lg turkuun Etelä-Korealainen viihde-elektroniikan, kodintekniikan sekä langattoman viestinnän ratkaisujen toimittaja LG Electronics avasi heinäkuussa tutkimus- ja tuotekehi- tyskeskuksen Turku Science Parkiin. Uusi tutkimuskes- kus keskittyy 5G-radiotekniikan ratkaisuihin ja niihin soveltuvien integroitujen radiopiirien suunnittelemi- seen. Keskus tekee tutkimusta myös muilla kasvavilla teknologia-alueilla, kuten esineiden internet ja älykodit. LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainnik- si, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantun- tijuutta radiotekniikassa ja siellä on jo pitkään toiminut langattomaan tiedonsiirtoon erikoistunutta teollisuut- ta. ElectroCityyn perustettu tutkimus- ja kehityskeskus on kooltaan vajaat 1 000 neliömetriä ja siellä työskente- lee noin 70 henkilöä. Kyseessä oli Turun Teknologiakiin- teistöjen vuoden 2015 suurin vuokraus. rolls royce triviumiin Brittiläinen pörssiyhtiö Rolls Royce laajensi elokuussa toimintaansa Turkuun avaamalla 127 neliömetrin suun- nittelutoimiston TriviumCityyn Lemminkäisenkadulle. Rolls Royce suunnittelee ja valmistaa muun muassa lentokone- ja laivamoottoreita, propulsiojärjestelmiä, lai- van sähkö- ja automaatiojärjestelmiä sekä erilaisia kan- sikonejärjestelmiä erityyppisiin aluksiin. Suomessa Rolls Roycella on tehtaat Raumalla ja Kokkolassa. TriviumCityn katutasossa sijaitsevaa tilaa saneerattiin ennen Rolls Roycen muuttoa vastaamaan väriensä puolesta yhtiön ilmettä. Tilasta poistettiin myös seiniä, jotta siitä saatiin paremmin yhtiön tarpeita vastaavaa avotilaa. Rolls Roycen Turun toimistossa työskentelee 10 henki- löä. Toimiston avaaminen Turkuun oli merkittävä asia, sillä se vahvistaa bio- ja life sciences -alojen keskukse- na pidetyn Turku Science Parkin laaja-alaisuutta korke- an osaamisen keskittymänä. 16
  • 19. valmet automotive avasi toimiston triviumcityyn Uudessakaupungissa toimiva autonvalmistaja Val- met Automotive avasi lokakuussa toimipisteen Turku Science Parkiin. TriviumCityn katutasoon perustetulla toimistolla pilotoidaan mahdollisuutta tarjota etätyö- tiloja Valmet Automotiven työntekijöille, joista yli 200 henkilöä liikennöi Turun seudun ja Uudenkaupungin autotehtaan väliä päivittäin. 160 neliömetrin toimisto tarjoaa erinomaiset puitteet etätyönä tehtäviin asian- tuntijatöihin sekä asiakastapaamisiin. Turun toimipiste on osa Valmet Automotiven aktiivista pyrkimystä kehittää henkilöstön työhyvinvointia. Uuden toimipisteen myötä useat toimihenkilöt voivat jatkossa tehdä etätyötä Turussa työmatkaliikennettä vähentäen ja aikaa säästäen. Toimipistettä tullaan hyödyntämään monipuolisesti erilaisissa toimistotöissä ja suunnitte- lupuolen tehtävissä, ja se tarjoaa muun muassa mah- dollisuuden videoneuvotteluihin ja suunnittelupalvelui- den ohjelmistojen käyttöön. LG Electronics valitsi Turun uuden yksikkönsä sijainniksi, koska alueelta löytyy kansainvälisen tason asiantuntijuutta radiotekniikassa. biovian laajensi tilojaan biocityssä Turun Teknologiakiinteistöjen suurin yritysasiakas Biovian Oy laajensi marraskuussa toimintaansa ja vuokrasi 340 neliömetriä lisätilaa BioCityn seitsemän- nestä kerroksesta. Laajennuksen jälkeen Biovianilla on käytössään yhteensä 2 400 neliömetriä tilaa, josta osa on lääketehtaan toimitiloja ja osa superpuhtaita tuotantohuoneita. u u u 17
  • 20. u u u Laajennuksen suunnittelussa hyödynnettiin Turun Teknologiakiinteistöjen toimitilojen sisustuspalettia, johon arkkitehtitoimisto Sigge on koonnut erilaisia si- sustusmateriaalikokonaisuuksia, jotka helpottavat niin toimitila-asiakkaiden päätöksentekoa kuin erilaisten sa- neerausvaihtoehtojen esittelyäkin. Biovian on vuonna 2003 perustettu turkulainen biotek- nologiayritys, joka tarjoaa asiakkailleen lääkeaineiden- ja valmisteiden sopimusvalmistusta, analysointia, pro- sessikehitystä ja skaalausta. Yrityksessä työskentelee 50 henkilöä ja yli 80 prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee vientiprojekteista. superanalytics ja qem software electrocityyn ElectroCityn saneerauksen ensimmäisen vaiheen val- mistuttua marraskuussa 2015 pääsivät ensimmäiset yritykset muuttamaan täysin uusittuihin tiloihinsa ElectroCityyn. Eräs muuttajista oli digimarkkinoinnin analysointi- ja konsultointiyritys SuperAnalytics, jol- le saneerattiin yrityksen toiveiden mukainen vajaan 260 neliömetrin pääosin avotilasta koostuva toimisto ElectroCityn kolmanteen kerrokseen. Toinen ensim- mäisistä muuttajista oli Turku Science Parkissa jo pit- kään toiminut ohjelmistoyritys QEM Software, jonka uudet värikkäät 240 neliömetrin tilat suunniteltiin Teknologiakiinteistöjen toimistojen sisustuskonseptia hyödyntäen. 18
  • 21. 19
  • 22. strategia turun teknologiakiinteistöt haluaa tarjota asiakkailleen lisäarvoa tuottavia palveluita. Turun Teknologiakiinteistöjen strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia sekä yhtiön omistamia kiinteistöjä. Yhtiö haluaa tarjota alueen toimijoille lisäarvoa ja yhteisöllisyyttä tuottavia asiakaslähtöisiä palveluita sekä luoda Turku Science Parkiin uusia kansainvälisesti arvostettuja vetovoima- tekijöitä, jotka lisäävät alueen kiinnostavuutta ja nosta- vat kiinteistöjen arvoa. Turun Teknologiakiinteistöjen visiona on olla houkutte- leva yritys niin asiakkaille kuin omistajillekin. Yhtiö ha- luaa tarjota asiakkailleen Suomen parhaan ympäristön toimia ja kehittyä. Yhtiön toiminta-ajatuksena on tarjota laadukkaita tila- ratkaisuja ja niihin liittyviä asiakaslähtöisiä palveluita sekä kehittää Turku Science Parkin toimintoja, jot- ta siellä toimivat yritykset ja yhteisöt voivat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa. 20
  • 23. arvot toimintaa ohjaavat arvot ovat innovatiivisuus, vastuullisuus, positiivisuus ja avoimuus. Innovatiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille luovia ratkaisuja, villejä ideoita sekä uusia tapoja tehdä asi- oita. Se on avoimuutta erilaisille mahdollisuuksille ja herkkiä korvia asiakkaiden toiveille. Vastuullisuus tarkoittaa kaikkea sähkön säästöstä LEED-ympäristösertifikaatin mukaiseen rakentamiseen. Se on tasavertaista kumppanuutta, hyvää hallintoa ja joustavia järjestelyjä. Se on joukkoliikennettä, kestäviä materiaalivalintoja ja hyvää henkilöstöpolitiikkaa. Positiivisuus on Turun Teknologiakiinteistöille optimis- tista asennetta, avarakatseisuutta ja innostusta. Se on luottamusta, rakentavaa suhtautumista sekä halua kes- kittyä ongelmien sijaan niiden ratkaisemiseen. Avoimuus tarkoittaa läpinäkyvää toimintaa, aktiivista tiedotusta sekä kuntalaisten ottamista mukaan Turku Science Parkin kehittämiseen. Se on myös helppoa saa- vutettavuutta, avointa neuvottelukulttuuria ja kiinnos- tusta kaikkien mielipiteitä kohtaan. 21
  • 24. 22
  • 25. markkinakatsaus turku science parkin vetovoima kasvaa edelleen. Turku Science Parkin alueesta on tullut yksi kaupungin kärkihankkeista, mikä näkyy aktiivisuuden lisääntymi- senä. Alueella tehtiin ennätysmäärä uusia sopimuksia ja vuokrausaste on edelleen erittäin korkea millä mitta- rilla tahansa. Talouselämän synkät tunnelmat niin koko Suomessa kuin Turun alueella eivät näkyneet Turun Teknologiakiinteistöjen toiminnassa. Toimitiloja tiedusteltiin vuoden 2015 aikana 38 000 ne- liömetrin verran. Pienten ja keskisuurten toimitilojen kysyntä pysyi vakaana kun taas suuret, huomattavasti satunnaisemmat tilakyselyt vähenivät vuodesta 2014, jolloin tiloja tiedusteltiin poikkeuksellisen paljon, noin 55 000 neliömetrin edestä. Vuonna 2015 alueelle tuli paljon uusia yrityksiä sekä muutama kansainvälinen iso yritys, jotka parantavat Turku Science Parkin ima- goa ja lisäävät alueen vetovoimaa huomattavasti. u u u 23
  • 26. u u u Turun Teknologiakiinteistöjen vuokrausaste oli vuo- den 2015 lopussa 98,2 prosenttia koko Turun alueen vuokrausasteen ollessa 90,7 prosenttia. Teknologiakiin- teistöjen keskivuokra Turku Science Parkin alueella oli 16,06 €/m² kun taas alueen kaikkien toimistojen keski- vuokra oli 14,05 €/m². tulevat hankkeet Turun Teknologiakiinteistöjen valinta Turkuun raken- nettavan palloiluhallin toteuttajaksi oli vuoden 2015 merkittävin yksittäinen tapahtuma Turku Science Par- kin ja Kupittaan alueella. Palloiluhallilla ei kuitenkaan ole vaikutusta alueen toimistomarkkinaan, toisin kuin Turku Science Parkiin suunnitellulla Turun ammatti- korkeakoulun Kampuksella, joka yhdistää lähes kaikki ammattikorkeakoulun toiminnot Turku Science Par- kiin. Uudisinvestointina se tulee nostamaan alueen keskivuokraa ja käyttöastetta sekä tiivistämään alueen rakennetta. Turun Teknologiakiinteistöjen alkuvuodesta 2015 aloit- tama ElectroCityn uudistaminen on edennyt puoleen väliin ja on osoittautunut menestykseksi. Hankkeen rakentaminen päättyy kesäkuussa 2016. Lähes uudisin- vestointia vastaava 10 miljoonan euron hanke vaikuttaa merkittävästi Turun Teknologiakiinteistöjen keskivuok- raan, jonka lisäksi se myös monipuolistaa Turun Tekno- logiakiinteistöjen tilakantaa. teknologiakiinteistöt ui vastavirtaan Varman omistamassa PharmaCityssä Turku Science Par- kissa jäi tyhjilleen vuonna 2015 noin 2000 neliömetriä toimistoja, kun Turun yliopisto supisti tilojaan. Niin ikään Varman omistamassa Old Millissa on tyhjänä noin 4000 neliömetriä toimistotilaa, mikä johtuu paitsi asiakkaiden muutoista myös erään suuren toimijan supistuksista. 24
  • 27. Turun Teknologiakiinteistöt on Suomen heikosta ta- loudellisesta tilanteesta huolimatta menestynyt erin- omaisesti, mikä johtuu paitsi hyvästä sijainnista ja joustavasta tavasta toimia myös panostuksista tiloihin, niiden teknisiin ominaisuuksiin sekä palveluihin. Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen haluttuihin, hyvällä paikalla sijait- seviin uusiin tai saneerattuihin tiloihin sekä tyhjyyt- tään ammottaviin, puutteellisten liikenneyhteyksien päässä sijaitseviin ja suuria investointeja edellyttäviin tiloihin. kaksi merkittävää kauppaa Vuoden 2015 aikana Turku Science Parkin alueella teh- tiin vain yksi kiinteistökauppa, kun Varma myi NEO sai- raalarakennuksen hoivatiloihin sijoittavalle rahastolle. Helmikuussa 2015 Turun Teknologiakiinteistöt myi Itä- harjulla osoitteessa Kalevantie 12 sijaitsevan kiinteistön kehitettäväksi kahdelle turkulaiselle sijoittajalle. Koko Suomen toimitilamarkkinaa leimaa voimakas kahtiajakautuminen. 25
  • 28. tapahtumat tarjolla osaamista, kontakteja ja mukavia hetkiä. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti vuoden 2015 aika- na lähes 20 tapahtumaa asiakkailleen, yhteistyökump- paneilleen ja sidosryhmilleen. Tapahtumat tarjosivat uusia kontakteja ja verkottumismahdollisuuksia sekä lisäsivät yhtiön ja koko Turku Science Parkin alueen tunnettuutta. aamiaista ja urheilua Vuoden 2015 aikana järjestettiin kolme Yritystä kehiin -aamiaistapahtumaa. Tapahtumia järjestetään jo kol- matta vuotta, ja ne ovatkin vakiinnuttaneet paikkansa asiakkaiden ja yhteistyökumppanien keskuudessa. Ta- pahtumien aiheina vuonna 2015 olivat inspiroivat mo- nitilatoimistot, työn tuottavuuden parantaminen sekä patentit ja IPR-oikeudet. Yhteistyö turkulaisten urheiluseurojen kanssa jatkui myös vuonna 2015. Turun Teknologiakiinteistöt järjesti yhteistyökumppaniensa TUTO Hockeyn ja FC Interin kanssa Sporttia parhaalla paikalla -otteluennakkota- 26
  • 29. Joulupuuro- ja glögitapahtuma keräsi lähes 200 asiakasta ja yhteistyökumppania toimistolle. pahtumat toukokuussa ja lokakuussa. Tapahtumat al- koivat seurojen pelaajien ja valmentajien haastatteluilla sekä tarjoiluilla Ravintola Maunossa, ja huipentuivat otteluihin Marli Areenalla sekä Veritas Stadionilla. Turun Teknologiakiinteistöt jatkoi vuonna 2015 yh- teistyösopimuksiaan TUTO Hockeyn, FC Interin, FC TPS:n, HC TPS:n sekä TPS salibandyn kanssa. Yhteis- työn tavoitteena on lisätä Turku Science Parkin ja Ku- pittaan alueen tunnettuutta ja vetovoimaa sekä luoda verkottumismahdollisuuksia. tavataan toimistolla Turun Teknologiakiinteistöt muisti asiakkaitaan myös vappuna, kun toimistolla oli tarjolla vappusimaa ja munkkeja. Myös perinteinen joulupuuro- ja glögitapah- tuma keräsi melkein 200 asiakasta ja yhteistyökump- pania toimistolle vaihtamaan kuulumisia. Joulukuussa toimistolla järjestettiin myös TedXTurku -tapahtuman satelliittikatsomo. muut tapahtumat Helmikuussa vietettiin laskiaista Kupittaan luisteluma- dolla. Paikalle oli saapunut melkein 100 kävijää ulkoile- maan ja luistelemaan sekä nauttimaan hernekeitosta ja laskiaispullasta. Teknologiakiinteistöt teki vuonna 2015 yhteistyötä Tri- viumCityssä toimivan kuntokeskuksen SATS Triviumin kanssa. Yhteistyössä järjestettiin mm. yritysliikunta- viikko sekä taukojumppaa BioCityn aulassa. Joulukuun alussa alkoivat Aurajoogan joogatunnit ElectroCityn harrastetilassa. Coworking-tila Werstas valmistui marraskuun alussa, jolloin juhlittiin avajaisia. Lokakuussa ennen tilojen valmistumista järjestettiin ElectroCityn työmaakierros, jossa käytiin myös katsomassa Werstaan valmistuvia tiloja. 27
  • 30. vastuullista liiketoimintaa toiminnan keskiössä kannattavuus, avoimuus ja energiatehokkuus. Vastuullisuus voidaan jakaa taloudelliseen, sosiaa- liseen ja ympäristöön liittyvään vastuullisuuteen. Perus­ajatuksena on toimia taloudellisesti ja kannat- tavasti, mikä lisää samalla ihmisten hyvinvointia ja minimoi ympäristöhaittoja. taloudellinen vastuullisuus Turun Teknologiakiinteistöt tarjoaa omistajilleen ta- saista tuottoa ja kasvattaa merkittävästi omistamansa kiinteistömassan arvoa. Yhtiön strategiana on kasvaa ja lisätä kannattavuutta kehittämällä Turku Science Parkia ja omistamiaan kiinteistöjä. Taloudellinen vas- tuu tarkoittaa yhtiölle kasvua, lisäarvon tuottamista ja kiinnostavuutta sijoituskohteena. Taloudellisten lukujen seuranta on Turun Teknologia- kiinteistöille päivittäistä. u u u 28
  • 31. 29
  • 32. u u u Yhtiön raportointijärjestelmiä ja seurantatyökaluja in- vestointien ja hankkeiden seurantaa varten kehitetään koko ajan. Tärkeimpiä tunnuslukuja ovat käyttökate, ne- liömääräinen vuokratuotto ja käyttöaste. Henkilökunta on läheisesti mukana luomassa yhti- ön taloudellista tulosta. Budjettivastuulliset vastaavat omalta osaltaan taloudellisista tavoitteista ja estimaatit päivitetään koko henkilökunnan toimesta kaksi kertaa vuodessa. Henkilökuntaa sitoutetaan taloudelliseen vastuuseen tulokseen sidotuin palkkioin. sosiaalinen vastuu Turun Teknologiakiinteistöjen sosiaalinen vastuu kul- minoituu avoimuuteen. Yhtiöllä on useita sidosryhmiä, joista tärkeimpiä ovat asiakkaat, henkilöstö ja yhteistyö- kumppanit. Kaikkea yhteistyötä leimaa avoin kommu- nikaatio ja viestintä ajankohtaisista aiheista. Teknolo- giakiinteistöt kokee vastuuta myös muita sidosryhmiä kohtaan muun muassa tukemalla lähiseudun yrittäjiä, seuroja ja yhdistyksiä. Yhteistyö eri sidosryhmien välillä edistää tavoitteiden toteutumista ja luo positiivisia asi- oita kaikille tärkeille yhteistyökumppaneille. Myös alihankkijoiden kanssa lähtökohtana on avoi- muus, luottamus ja yhteiset tavoitteet. Teknologiakiin- teistöt pyrkii pitkäaikaisiin kaikkia osapuolia hyödyttä- viinkumppanuussuhteisiin,joidenpositiivinenvaikutus näkyy yrityksissä, yhteisöissä ja yhteiskunnassa. Tärkeitä tiedon lähteitä Teknologiakiinteistöjen toimin- taa kehitettäessä ovat asiakaspalaute ja asiakastyytyväi- syyskyselyt. Asiakastyytyväisyyskyselyjä tehdään kaikis- sa yhtiön omistamissa kiinteistöissä syksyisin ja yhtiön tavoitteet on sidottu osittain myös asiakastyytyväisyy- den kasvuun. Sosiaalinen vastuu liittyy myös henkilöstöstä huoleh- timiseen: Teknologiakiinteistöt tarjoaa kilpailukykyiset 30
  • 33. työsuhde-edut ja panostaa työhyvinvointiin. Työergono- miaa sekä työntekijän fyysistä ja psyykkistä hyvinvointia tuetaan, ja työntekijöiden hyvinvoinnista huolehtimi- nen otetaan vakavasti. Avoimuus kantaa myös sisäises- sä viestinnässä; informaation jatkuva jakaminen avo- konttorissa on luontevaa ja osa arkea. ympäristövastuu Kiinteistökehitysyhtiönä Teknologiakiinteistöt edistää merkittävällä tavalla alueen rakennetun ympäristön ja tulevaisuuden rakentamisen kehitystä. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövai- kutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Esimerkiksi kaikissa Teknologiakiinteistöjen omista- missa kiinteistöissä sähkönä käytetään vihreää sähköä. Energiatehokkuuden kasvattamisen lisäksi tavoitteena on pyrkiä tuottamaan mahdollisimman paljon käytet- tävästä energiasta paikallisesti hyödyntäen aurinko-, maa- ja tuulienergiaa. Yhtiö pyrkii kaikessa toiminnassaan huomioimaan ympäristövaikutukset ja minimoimaan ympäristöä rasittavat tekijät. Erilaiset kestävät ja taloudelliset ratkaisut ohjaavat Teknologiakiinteistöjen rakentamisen ja tilojen käytön suunnittelua. Uudisinvestoinneissa ja peruskorjauksis- sa materiaalivalinnat ja ekologisuus ovat ykkösasioita. Teknologiakiinteistöt on sitoutunut siihen, että toteu- tettaville rakennushankkeille on mahdollista hakea ym- päristösertifiointia. Myös peruskorjauksen ratkaisut on mietitty mahdollista sertifiointia silmällä pitäen. Energian- ja vedenkulutuksia sekä päästöjen ja jättei- den määriä seurataan kuukausitasolla. Näiden mini- moiminen tulevien vuosien aikana on yksi Teknolo- giakiinteistöjen suurimmista tavoitteista. Yhtiö pyrkii myös kasvattamaan kiinteistöjen käyttäjien keskuu- dessa tietoutta energiasäästökeinoista. Ympäristöys- tävällisyys vaikuttaa oleellisesti myös alihankkijoiden valintaan. Teknologiakiinteistöjen tilojen siivouksesta ja ylläpidosta vastaavat kumppanit ovat jo omissa asia- kaslupauksissaan sitoutuneet ekologisten työtapojen kehittämiseen ja toteuttamiseen. 31
  • 34. werstas avautui electrocitystä löytyy suomen suurin yhteisöllinen työtila. Turku Science Parkiin avautui marraskuun alussa uusi coworking-tila Werstas. ElectroCityssä sijaitseva Werstas on uuden ajan toimistohotelli, jossa on työ- huoneiden lisäksi laajat ja näyttävät yhteiset tilat siellä työskentelevien ihmisten kohtaamiseen, asiakastilai- suuksien järjestämiseen sekä työskentelyyn. jäsenyyksiä erilaisiin tarpeisiin Werstaassa on tarjolla perinteisten työhuoneiden lisäk- si työpöytä- ja mobiilijäsenyyksiä, jotka mahdollistavat työtilan vuokraamisen ilman kokonaista huonetta ja madaltavat siten niin aloittavien yritysten, freelancerien kuin etätyöntekijöidenkin kynnystä vuokrata toimitila kotona työskentelyn sijaan. Myös sopimusten jousta- vuudessa on ajateltu Werstaan toimijoiden vaihtuvia tarpeita: sopimukset tehdään kuukauden irtisanomis- ajalla ja tulevaisuudessa tiloja vuokrataan myös tunti- perusteisesti, mikä palvelee etenkin eri kaupungeissa liikkuvia ihmisiä. u u u 32
  • 35. 33
  • 36. 34
  • 37. u u u tila, joka yllättää kävijänsä Marraskuussa avautuneessa Werstaassa on noin 2 000 neliömetriä tilaa kahdessa kerroksessa. Kesällä 2016 Werstas laajenee vielä 1 000 neliömetrillä, jolloin siitä tulee Suomen suurin yhteisöllinen työtila. Koska kyse on Turun ja koko Suomenkin mittakaavassa erityises- tä tilasta, haluttiin myös tilojen sisustuksen poikke- avan totutusta ja erottuvan toimistomarkkinoiden tarjonnasta. Werstaan 4. kerroksen sisustuksen teemaksi valittiin paratiisi, mikä näkyy niin suurikuvioisissa tapeteissa, valaisimissa kuin yleisessä värimaailmassakin. 5. ker- roksen tilat rautatynnyreineen ovat puolestaan post- apokalyptisestä maailmasta ja kesällä 2016 valmistuva laajennusosa on teemaltaan jääkausi. kahvia ja videoneuvotteluja Werstaassa toimivien yritysten ja yhteisöjen toimintaa tukevat erilaiset palvelut postituksesta videoneuvotte- luihin, edustustiloihin ja hiljaisiin huoneisiin. Werstas- laiset saavat myös käyttää maksutta ElectroCityn kella- rikerrokseen vuonna 2015 valmistunutta harrastetilaa saunoineen ja suihkuineen. Werstaan konseptiin kuulu- vat myös muun muassa aulapalvelut, kahvilat ja kulun- valvonta. Ideana on, että Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut ja hiukan enemmänkin. kontakteja ja yhteistyötä Tärkeä osa Werstaan toimintaa ovat sosiaaliset kon- taktit ja Werstaassa toimivien yritysten yhteistyö. Yh- teisöllisyyttä ja toisiin ihmisiin tutustumista edistävät viikoittaiset Werstastreffit sekä werstaslaisten oma Facebook-ryhmä. Werstaassa on tarjolla kaikki yritysten tarvitsemat palvelut – ja hiukan enemmänkin. 35
  • 38. tulevat hankkeet turku science parkiin tulee palloiluhalli, vierailukeskus ja ammattikorkeakoulun kampus. Turku Science Parkin tulevaisuuden suunnitelmat ot- tivat vuonna 2015 merkittävän askeleen, kun päätös palloiluhallin rakentamisesta Kupittaalle tehtiin. Myös vierailu- ja innovaatiokeskuksen ideakilpailun tuotokset toivat konkreettisia näkemyksiä alueen kehittämiseen. palloiluhalli Merkittävä askel Turku Science Parkin kehittämisessä on uuden palloiluhallin rakentaminen alueelle. Vuonna 2018 Lemminkäisenkadulle valmistuva laivan muotoinen hal- li yhdistää eri sisäpalloilulajit ja vahvistaa Turku Science Parkin ja Kupittaan aluetta monipuolisena urheilupalve- lujen ja elämysten tarjoajana. Hallin toteuttaa Turun Tek- nologiakiinteistöt, joka vuokraa sen Turun kaupungille. Palloiluhallista tulee 12,5 metriä korkea ja sinne val- mistuu 2 500 hengen katsomo. Lisäksi palloiluhalliin rakennetaan aitioita, ravintola sekä M&M Kuntotalon kuntosali, joka tulee palvelemaan paitsi ammattiur- heilijoita myös harrastajia. Hallin autopaikoitus toteu- 36
  • 39. tetaan ohjaamalla autoilijat Turun Teknologiakiinteis- töjen muiden kiinteistöjen pihoilla tai alla sijaitseville paikoitusalueille, mikä mahdollistaa jopa 200 henkilö- auton vieraspysäköinnin palloiluhallin lähettyvillä. Palloiluhallin on suunnitellut Teemu Palo arkkitehtitoi- misto Artto Palo Rossi Tikasta. Sama toimisto on myös suunnitellut palloiluhallin naapurissa sijaitsevan Tri- viumCityn. Hallin rakentaa Lemminkäinen Oy. vierailukeskus Turku Science Parkiin suunnitellaan avautuvaksi vuonna 2017 pohjoismaiden ensimmäinen vierailukeskus, joka tarjoaa yrityksille uudenlaisen mahdollisuuden tuottei- densa ja innovaatioidensa esittelyyn. Hankkeen lopulli- nen toteuttamispäätös edellyttää riittävää määrää kump- paneita. Uuden vierailukeskuksen myötä kaikenkokoisilla yrityksillä on mahdollisuus hyödyntää aikaisemmin vain suurten yritysten, yliopistojen tai kaupunkien yksinoikeu­ deksi miellettyä konseptia toimintansa tai tuotteiden- sa esittelyyn. Uusi vierailu- ja innovaatiokeskus aukeaa Turun elinkeinoelämän ja tutkimuksen ytimeen Turku Science Parkiin, tarjoten yrityksille oman vierailukeskuk- sen hyödyt ja puitteet ilman oman vierailukeskuksen kustannuksia. Vierailu- ja innovaatiokeskukseen tulee showroom, jon- ne yritykset voivat rakentaa oman elämyksellisen maa- ilmansa, johdattaa vierailijan tuotantoprosessiinsa tai lanseerata näyttävästi tuotteitaan. Showroomin lisäksi vierailukeskukseen tulee kaupunkisuunnittelutila, jossa esitellään erilaisia kaupungissa toteutettavia hankkeita sekä turkulaisia yliopistoja ja niiden huippututkimusta. Arkkitehdeille järjestettiin kesällä 2015 kilpailu, jossa pyydettiin ideoimaan vierailu- ja innovaatiokeskuksen arkkitehtuurista toteutusta Turku Science Parkin yti- meen. Vierailukeskuksen voittajaksi valittiin Vesa Aro- suo Arkkitehtien pyöreä ja sisätiloiltaan muunneltava lasipaviljonki, joka huomio kestävän kehityksen, alueen rakennuskannan ja parantaa Turku Science Parkin si- säisiä kulkuyhteyksiä. u u u 37
  • 40. u u u kampus Turku Science Parkiin suunnitellaan valmistuvaksi vuo- teen 2019 mennessä Turun ammattikorkeakoulun kam- pus, jonka myötä koko Turun ammattikorkeakoulu Tai- deakatemiaa lukuun ottamatta keskittyy Turku Science Parkin alueelle. Hanke liittyy laajempaan kampussuun- nitelmaan, jossa Turku Science Parkin alueelle keskite- tään yliopistojen ja ammattikorkeakoulujen toiminnot sekä liike-elämän osaamista, jolloin yhteistyö eri toimi- joiden välillä helpottuu ja synergiaedut lisääntyvät. Uusi kampus rakennetaan Lemminkäisenkadun, Un- tamonkadun ja Joukahaisenkadun väliin sijoittuvaan kortteliin. Tonteille suunnitellaan 18 000 neliömetrin rakennusta, josta noin 4000 neliömetriä tulee olemaan toimistoja. Kampuksesta halutaan moderni ja innovatiivinen opis- kelu- ja tutkimusympäristö, jonka arkkitehtuuri jatkaa naapuritalojen viitoittamaa tietä. Samaan kortteliin sijoittuva ICT-City on kuuluisan Arkkitehtitoimisto Lahdelma & Mahlamäen suunnittelema, kun taas Lemminkäisenkadulla sijaitseva DataCity punatiilisine julkisivuineen on paitsi aikansa kuva, edustaa se myös voimakasta arkkitehtuuria, josta Turku Science Park usein muistetaan. itäharju 2029 Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa Turku Science Park on vuoteen 2029 mennessä laajentunut Itäharjul- le, ja entinen teollisuusalue on muuntunut kutsuvak- si kaupunginosaksi, jossa kohoaa moderneja liike- ja toimistorakennuksia. Turun Teknologiakiinteistöjen tavoitteena on luoda Itäharjusta kutsuva alue, jossa korkeat tornitalot yhdis- tyvät matalaan asuinrakentamiseen ja jossa on toimis- 38
  • 41. tojen ja asuntojen lisäksi korkeakouluja, ravintoloita ja palveluita. Tiivis ja tehokas kaupunkirakenne mahdol- listaa autoliikenteen ja energiankulutuksen vähentämi- sen sekä palvelujen tehokkaan järjestämisen ja puoltaa entisestään sujuvien liikenneyhteyksien täydentymistä raitiovaunulinjalla. Visiossa koko Turku Science Parkia ympäröi laaja puis- toalue, joka jatkuu aina kiinteistöjen pihoille ja katoille asti. Moottoritien puolestaan ylittää silta, joka yhdistää uuden ja olemassa olevan kaupunkirakenteen toisiinsa. Myös Kupittaan ja pääkaupunkiseudun välimatka lyhe- nee, kun tunnin juna kuljettaa ihmiset nopeasti alueel- ta toiselle. Turun Teknologiakiinteistöjen visiossa kaikki uudistuk- set toteutetaan kestävän kehityksen periaatteita nou- dattaen, huomioiden ekologiset seikat kaikissa suun- nittelun ja rakentamisen vaiheissa. 39
  • 42. riskienhallinta ja sisäinen valvonta riskienhallinta ja sisäinen valvonta varmistavat asetettujen tavoitteiden saavuttamisen. Sisäinen valvonta on prosessi, jonka tarkoituksena on varmistaa yhtiölle asetettujen tavoitteiden saavuttami- nen. Sisäisen valvonnan tehtävänä on taata, että yhti- ön toiminta ja omaisuudenhoito on järjestetty tarkoi- tuksenmukaisella tavalla yhtiön strategian mukaisesti, raportointi on luotettavaa ja ajantasaista, ja konsernin toiminta noudattaa kaikkia voimassa olevia lakeja ja määräyksiä. sisäinen valvonta Käytännössä sisäinen valvonta varmistaa konsernin ydinliiketoimintaprosessien sekä tuki- ja johtamis­ prosessien asianmukaisen ja tehokkaan toiminnan. Yhtiön arvot, strategia sekä asetetut tavoitteet luovat viitekehyksen sisäiselle valvonnalle. Lisäksi sisäisen valvonnan tarkoituksena on estää väärinkäytöksiä. Turun Teknologiakiinteistöjen sisäisen valvonnan ta- voitteena on varmistaa yhtiön tuloskehitys, varojen ja omaisuuden turvaaminen, toiminnan laillisuus, asia- 40
  • 43. Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avulla tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. kaslupausten toteutuminen sekä riittävät tiedot orga- nisaation toiminnasta ja taloudesta. Sisäinen valvonta on integroitu osaksi konsernin liiketoimintaprosesseja sekä valvonta- ja raportointijärjestelmiä kuuluen osaksi yhtiön jatkuvaa johtamista. Yhtiön hallitus ja johto ovat vastuussa sisäisestä valvonnasta, mutta sitä toteuttaa koko organisaatio. riskienhallinta periaatteessa ja käytännössä Riskienhallinta on osa sisäistä valvontaa ja sen avul- la tunnistetaan, arvioidaan ja hallitaan tavoitteiden saavuttamista uhkaavia tekijöitä. Turun Teknologia- kiinteistöjen hallitus on asettanut riskienhallinnan pe- riaatteet riskienhallintapolitiikassa, jonka mukaisesti yhtiön operatiivinen johto toteuttaa riskienhallintaa toiminnassaan. Riskienhallinta on jatkuva prosessi, josta jokainen työntekijä vastaa oman vastuualueensa sisällä. Yhtiö tekee säännöllisesti riskikartoituksen, jossa se uudel- leen arvioi keskeiset riskit ja tarpeen vaatiessa päivittää riskienhallintapolitiikkaansa. merkittävimmät liiketoimintariskit Turun Teknologiakiinteistöjen merkittävimmät liiketoi- mintariskit liittyvät asiakkaisiin sekä rahoitukseen. Yhti- ön viidelle suurimmalle asiakkaalle on vuokrattuna 72 % yhtiön neliöistä. Riskiä alentaa kuitenkin huomattavasti se, että nämä kaikki suurimmat asiakkaat ovat julkisia yhteisöjä. Lisäksi riskiä laskee vuokrasopimusten huo- mattavan pitkä maturiteetti, 8,9 vuotta. Rahoitusriskit sen sijaan liittyvät lähinnä rahoituk- sen saatavuuteen sekä korkotasomuutoksiin. Näi- den riskien minimoiseksi yhtiöllä on kumppaninaan useita pankkeja ja yhtiö on suojautunut korkoriskeiltä koronvaihtosopimuksin. 41
  • 44. bill anckar KTT, syntynyt 1971, hallituksen jäsen 26.6.2015 alkaen. Anckar toimii tällä hetkellä Åbo Akademin säätiön kiin- teistöjohtajana. Aikaisemmin hän on toiminut Omena Hotellit Oy:n toimitusjohtajana sekä yliassistenttina ja tutkimusjohtajana Åbo Akademissa. tuomas heikkinen OTK, varatuomari, syntynyt 1975, hallituksen jäsen 2.7.2010 alkaen. Tuomas Heikkinen on Turun kaupungin konsernihallinnon hallintoryhmän johtaja. Aikaisemmin hän on työskennellyt Turun kaupungin kaupunginsihtee- rinä ja apulaislakimiehenä. Turun Teknologiakiinteistöjen hallitus koostuu yhtiön omistajatahojen edustajista. Hallituksen puheenjohtaja- na toimii Aulis Kohvakka ja sihteerinä Juha Sumentola Asianajotoimisto Astreasta. Vuoden 2015 aikana hallitus kokoontui 11 kertaa. Yhtiön hallitukseen kuuluivat puheenjohtaja Aulis Koh- vakka, varapuheenjohtaja Risto Korpela sekä jäsenet Bill Anckar, Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karls- son ja Petteri Rinne. Bill Anckar valittiin uudeksi hallituk- sen jäseneksi 26.6.2015 järjestetyssä ylimääräisessä yh- tiökokouksessa muiden jäsenten jatkaessa hallituksessa edelliseltä vuodelta. aulis kohvakka VTK, syntynyt 1947, hallituksen jäsen ja puheenjohtaja 26.6.2012 alkaen. Aulis Kohvakalla on 40 vuoden koke- mus kiinteistöjen ja investointien parista. Viimeksi ennen eläkkeelle jäämistään hän toimi Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtajana. Aiemmin hän on työskennellyt muun muassa ABB:llä ja Aseassa. hallitus 42
  • 45. henrik karlsson VTM, syntynyt 1960, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Henrik Karlsson toimii Eschnerska Frilasarettet -säätiön varainhoitajana 1.8.2014 alkaen. Aiemmin hän on toi- minut Aktia Henkivakuutuksen varatoimitusjohtajana, Veritas-ryhmän myyntijohtajana sekä Houtskarin Säästö- pankin toimitusjohtajana. peter karlsson DI, KTM, syntynyt 1956, hallituksen jäsen 2.7.2010 alka- en. Peter Karlsson on Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiön kiinteistöjohtaja. Aiemmin hän on toiminut muun muas- sa pankinjohtajana. Hän on Paraisten Puhelin Oy:n halli- tuksen puheenjohtaja sekä Varsinais-Suomen Kiinteistö- liiton ja Firecon Oy:n hallituksen jäsen. risto korpela KTM, syntynyt 1949, hallituksen jäsen ja varapuheenjoh- taja 26.6.2012 alkaen. Risto Korpela on toiminut lähes koko uransa Turun Seudun Osuuspankissa, viimeksi en- nen eläkkeelle jäämistään Turun Seudun Osuuspankin toimitusjohtajana. Hän on lukuisten yleishyödyllisten yh- distysten hallituksien jäsen. petteri rinne KTM, eMBA, syntynyt 1967, hallituksen jäsen 21.5.2014 alkaen. Petteri Rinne toimii tällä hetkellä Turun Seudun Osuuspankissa yritysasiakasliiketoiminnasta ja varalli­ suudenhoidosta vastaavana liiketoimintajohtajana sekä toimitusjohtajan sijaisena. Hän on työskennellyt finanssi­ alalla 20 vuoden ajan. 43
  • 46. jani jeromaa, ylläpitopäällikkö Puh. 0400 218 852 Jani toimii Turun Teknologiakiinteistöjen tytäryhtiöiden toimitusjohtajana ja isännöitsijänä. Hän vastaa kiinteis- töpalveluiden laadunvalvonnasta ja riskienhallinnasta sekä auttaa asiakkaita tiloihin liittyvissä kysymyksissä. henkilöstö noora kallio, markkinointiasiantuntija Puh. 040 150 9585 Noora järjestää tapahtumia, kirjoittaa tiedotteita ja tuot- taa markkinointimateriaalia. Hän myös toimii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosi- aalisten suhteiden luomiseen. janne alho, asiakkuuspäällikkö Puh. 0400 371 389 Janne vastaa yhtiön asiakassuhteiden hoitamisesta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Hän on myös mukana yh­ tiön strategisessa kehittämisessä. jan-peter hautaniemi, rahoituspäällikkö Puh. 040 631 9177 J-P vastaa yhtiön rahoitus- ja transaktiostrategian val- mistelusta ja toteuttamisesta. Tähän kuuluvat mm. yh- teistyö rahoittajien kanssa, transaktioiden läpivienti ja kassanhallinta. 44
  • 47. hele kaunismäki, asiakasvastaava Puh. 050 5590374 Hele toimii asiakasvastaavana Turku Science Park -alu- een vierailukeskushankkeessa. Vierailukeskus tulee toi- mimaan erilaisten vierasryhmien käyntikohteena ja yri- tystapahtumien näyttämönä. kirsi kilpi, kiinteistösihteeri Puh. 040 575 5904 Kirsi huolehtii avaintenhallinnasta ja kiinteistörekisteris- tä sekä vastaa siitä, että talojen pohjapiirrokset ovat ajan tasalla. Kirsi piirtää pohjakuvia myös asiakkaiden tarpei- siin sekä auttaa tilamuutosten suunnittelussa. mikko lehtinen, toimitusjohtaja Puh. 0400 960 626 Mikko johtaa yhtiötä hallituksen antamien valtuutusten puitteissa. Hän on visionäärinen hands-on-johtaja, jonka voi bongata niin näyttämästä toimitiloja kuin neuvottele- masta yhtiön tulevaisuudestakin. katja liesilinna, talousasiantuntija Puh. 0400 197 162 Katjan työtehtäviin kuuluu yhtiön taloushallinnossa avustaminen sekä kiinteistö- ja palvelutiimin sekä vuok- raustoimintatiimin tukeminen yhdessä yhtiön muun hal- linnon kanssa. 45
  • 48. olli rosenberg, kiinteistö- ja palvelupäällikkö Puh. 0400 288 725 Olli vastaa Turun Teknologiakiinteistöjen omaisuuden- hallinnasta ja palvelutuotannosta. Olli auttaa asiakkaita kaikissa tiloihin liittyvissä kysymyksissä, ja hän kuuluu myös yhtiön johtoryhmään. maija nurmio, kirjanpitäjä Puh. 040 674 5080 Maija vastaa konsernin yhtiöiden kirjanpidosta ja tilin­ päätöksistä sekä investointien talousraportoinnista. Hän osallistuu myös taloushallintojärjestelmän kehittämiseen. terhi marin, viestintä- ja yhteiskuntasuhde- päällikkö Puh. 044 907 4151 Terhi vastaa markkinoinnin ja viestinnän suunnittelusta ja toteutuksesta, hoitaa yhtiön suhteita yhteistyöorgani- saatioihin sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. marko mäenpää, palveluasiantuntija Puh. 0400 323 086 Marko vastaa erilaisten palveluiden jokapäiväisestä toi- minnasta ja opasteiden päivittämisestä. Hän myös toi- mii Werstaan hostina auttaen werstaslaisia kaikessa printtereistä sosiaalisten suhteiden luomiseen. 46
  • 49. ulla sjöblom, talousjohtaja Puh. 040 593 1878 Ulla vastaa yhtiön strategisesta talousjohtamisesta ja si- säisestä valvonnasta sekä kuuluu yhtiön johtoryhmään. Häneltä voivat myös asiakkaat kysyä neuvoa taloussuun- nitteluun liittyvissä asioissa. julia teräväinen, asiakasvastaava Puh. 0400 385 748 Julia vastaa yhtiön asiakassuhteista. Hän auttaa asiakkai- ta löytämään kuhunkin tilanteeseen parhaiten soveltuvat tilat sekä päivittää kuulumisia heidän kanssaan myös sil- loin kun tilanvaihto ei ole ajankohtaista. leena saario, hallintovastaava Puh. 040 8320 175 Leena vastaa kiinteistöyhtiöiden rekisteröintiasioista ja sopimusten arkistoinnista sekä avustaa talouspäällikköä taloushallinnon tehtävissä. Hän toimii myös johtoryh- män ja kiinteistöyhtiöiden hallituksen sihteerinä. jari salomaa, palveluvastaava Puh. 040 501 6370 Jari vastaa kiinteistöissä tuotettavista toimitilapalveluis- ta, kuten aula-, siivous, tietotekniikka- ja kokouspalve- luista. Hän auttaa asiakkaita löytämään kuhunkin tilan- teeseen parhaiten soveltuvat palvelut. 47
  • 50. 48
  • 51. hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös 2015 sisällys 50 Hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 57 Osakkeet, äänet ja omistussuhteet konsernitilinpäätös 58 Tuloslaskelma 59 Tase 61 Rahoituslaskelma 62 Liitetiedot emoyhtiön tilinpäätös 71 Tuloslaskelma 72 Tase 74 Rahoituslaskelma 75 Liitetiedot 86 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 87 Luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista 88 Vuokravakuudet 49
  • 52. toimialan kehitys Vuosi 2015 ei tuonut helpotusta yleiseen taloudelliseen tilanteeseen ja vuoden vaihtuessa 2016 puolelle maa- ilmantaloudessa ei ole näkyvissä juurikaan positiivisia merkkejä. Kiinan talouden hidastuminen, öljyn hinnan lasku, yhtiöiden liikevaihtojen supistuminen ja näis- tä johtuva osakemarkkinoiden turbulenssi eivät lupaa myöskään vuodesta 2016 käänteen tekevää. Euroopas- sa tilanne jatkuu niin taloudellisesti kuin poliittisestikin sekavana, eikä Euroopan Keskuspankin likviditeettiel- vytys ole toiminut odotettuna kasvun katalyyttinä. Keskuspankkien pitkittynyt löyhä rahapolitiikka Atlantin molemmin puolin on luonut tilanteen jossa kiinteistöt ovat jälleen nousseet houkuttelevaksi omaisuuslajiksi sijoittajien silmissä. Ylimääräinen likviditeetti on ruok- kinut nousevia osakekursseja jo useamman vuoden, mutta kiinteistöjen arvostus sijoituskohteena on alka- nut kasvaa viime vuosina osakemarkkinoiden volatili- teetin lisäännyttyä. Tämä on näkynyt myös Suomessa, jossa ulkomaiset sijoittajat ovat palanneet markkinoil- le. Kiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi Suomessa vuoden 2015 aikana 5,3 miljardiin euroon edellisvuoden 4,3 miljardista. Tämä lähenteli jo finanssikriisiä edeltä- nyttä vuotta 2007 jolloin vastaava luku oli 6 miljardia euroa. Välissä on ollut alhaisen volyymin vuosia, alhai- sin taso koettiin vuonna 2009 jolloin kauppoja tehtiin 1,6 miljardin arvosta. Ulkoimaisten osuus vastaa Catel- lan ja Newsecin mukaan puolta viime vuoden sijoituk- sista samalla kun suomalaisten isojen eläkeyhtiöiden katseet ovat kääntyneet Suomen ulkopuolelle. Kiinteistömarkkinat Suomessa ovat jakaantuneet pää- kaupunkiseutuun ja muuhun Suomeen. Tuottovaateet pääkaupunkiseudulla ovat jo alkaneet lähentyä huip- puvuosien tasoja, mutta paikallisia ja kohdekohtaisia eroja on paljon. Liikkeellä oleva runsas likviditeetti nä- kyy myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Newsecin mukaan erityisesti Oulussa, Jyväskylässä ja Turussa vo- lyymit ovat lisääntyneet merkittävästi. Sekä Catella että Newcec odottavat vuodesta 2016 edellisen kaltaista kokonaisvolyymimielessä. Turun sisäisessä markkinassa on huomattavia alueelli- sia eroja. Keskustassa on runsaasti mm. tyhjää liiketi- laa, mutta myös toimistoja. Toimistotilojen kysyntä on uusissa/uudistetuissa kohteissa kuten Logomossa ja Kupittaalla säilynyt hyvänä. Asiakkaat arvostavat edel- leen moderneja, yritysten tarpeiden mukaan joustavia tiloja sekä ympärillä saatavilla olevia oheispalveluja. katsaus vuoteen 2015 Vuonna 2015 yhtiön toiminta kehittyi edelleen suunni- tellusti. Aivan vuoden 2014 lopulla yhtiö osti yhdeksän kiinteistön kokonaisuuden Turun kaupungilta. Kaup- paan sisältyi viisi toimistorakennusta keskusta-alueel- la, yksi ravintola sekä kaksi tonttia. Alkuvuonna nämä kiinteistöt otettiin haltuun myös operatiivisen kiinteis- töhallinnan näkökulmasta. Ostettujen kohteiden sekä vuonna 2013 aloitetun verottajan tilojen valmistuneen remontin myötä liikevaihto jatkoi kasvu-uralla. Vuokraustoiminnan volyymit pysyivät hyvinä ja yhtiön omistamien tilojen käyttöaste erinomaisena. Kiinnos- tus yhtiön vuokrattaviin tiloihin pysyi edelleen hyvänä, minkä seurauksena yhtiön tyhjien tilojen määrä saatiin pidettyä minimissään. Yhtiön vuokrasopimuskannan keskimaturiteettia voidaan pitää erinomaisena. Uusia vuokrasopimuksia tehtiin mm. Rolls Roycen, LG:n, Val- metin ja Handelsbankenin kanssa. Alueen kysyntä on pysynyt edelleen hyvänä, joten mahdollisen uudisinves- toinnin tarve alueelle on ilmeinen. ElectroCityyn avautui marraskuun alussa Turun suurin yhteisöllinen työtila, Werstas. Jopa 200 henkilölle työ- hallituksen toimintakertomus 1.1. – 31.12.2015 50
  • 53. ja neuvottelutiloja tarjoava Werstas saattaa erilaisia ja erikokoisia yrityksiä yhteen uudenlaisten toimitilarat- kaisujen avulla. Werstaan 3 000 neliömetrin tilat on suunniteltu siten, että ne kannustavat ihmisiä verkos- toitumaan ja löytämään uusia yhteistyösuhteita. Wers- tas on Turun Teknologiakiinteistöjen kehittämä toimiti- la- ja palvelukokonaisuus, josta yritysten on mahdollista vuokrata työhuoneita, työpisteitä tai mobiilijäsenyyksiä, jotka oikeuttavat työskentelyyn Werstaan työkahvilois- sa. Joustavat tilat ja erilaiset tuotteet alentavat kynnys- tä toimitilojen vuokraamiseen ja pienentävät yrityksen kustannusriskiä. Vahvistaakseen edelleen palveluliiketoiminnan osuutta, Turun Teknologiakiinteistöt ja Arkea solmivat 3.11. so- pimuksen, jolla Turun Teknologiakiinteistöjen kiinteis- töissä tarjottavat aulapalvelut siirtyvät Turun Teknolo- giakiinteistöiltä Arkean hoidettaviksi. Toimintojen siirto aloitetaan asteittain loppuvuoden 2015 ja alkuvuoden 2016 aikana. Sopimus kattaa aulapalvelut viidessä Tu- run Teknologiakiinteistöjen omistamassa kiinteistössä ja koskee kaikkia aulapalveluiden tehtäviä, kuten vie- raiden vastaanottoa, opastusta ja postitustoimintoja sekä aulan siisteydestä ja hyvästä järjestyksestä huoleh- timista. Aulapalveluhenkilökunta koostuu kielitaitoisis- ta asiakaspalvelijoista. Heidän tukenaan työskentelee Arkean palvelupäällikkö, joka tulee toimimaan täysipäi- väisesti yhteistyössä Turun Teknologiakiinteistön asiak- kaiden ja ulkopuolisten toimijoiden kanssa. Marraskuussa Turun uuden palloiluhallin tarjouskil- pailun voittajaksi valittiin Turun Teknologiakiinteistöt Oy. Tarjouskilpailuun osallistui Teknologiakiinteistöjen lisäksi Kiinteistö Oy Kaarinantie 700 ja sijoittajaryhmä Salama. Turun Teknologiakiinteistöt antoi halvimman tarjouksen vuosivuokrasta, joka oli 1,27 miljoonaa euroa vuodessa. Tarjouskilpailun määräävä vertailu- kriteeri oli vuosivuokra, jonka lisäksi sekä tarjoajalle että tarjottavalle kohteelle määritettiin yksityiskohtai- sia kelpoisuusvaatimuksia. Turun kaupunginvaltuusto päätti huhtikuussa palloiluhallin hankkeesta ja mää- ritti tuolloin palloiluhallin tärkeimmät vaatimukset. Katsomokapasiteetin tulee käsittää 2 500 henkeä ja kansainväliset lentopallopelit vaativat halliin 12,5 met- rin korkeuden. Hankkeen rakentaa KVR-sopimuksella Lemminkäinen Oyj. Yhtiöllä oli vuoden lopussa 12 tytäryhtiötä. Näistä nel- jässä omistus jää alle 100 %:n. KOy DataCityn omistus on 94,59 %. Eskelin Pysäköintilaitos Oy:n omistus on 99,16 %. Näiden osalta voidaan aloittaa lunastusme- nettely, jolloin yhtiön 100-prosenttinen omistus on enää lähinnä aikatauluun sekä tahtotilaan liittyvä kysymys. Lisäksi yhtiö omistaa As Oy Linnanrinteestä 14,49 % ja KOy Turun Puutarhakatu 14:sta 11,73 %. Konsernin omistusosuus jälkimmäisessä on 66,59 %. katsauskauden jälkeiset tapahtumat Ei merkittäviä tapahtumia. tulevaisuuden näkymät Talouden epävarmuus ja hoitokustannusten nousu luovat edelleen riskejä alkavalle tilikaudelle. Vuoden 2016 liikevaihto ja käyttökate tulevat jäämään hieman vuoden 2015 vastaavista. Syy tähän on meneillään ole- va remontti ElectroCityssä, alkava remontti Eskelin Pysäköintilaitoksessa ja Palloiluhalli-hankkeen käynnis- tyminen. Tilanne normalisoituu jälleen vuodesta 2017 eteenpäin. Yhtiön nykyisten kiinteistöjen käyttöaste sekä nykyisten vuokrasopimusten keskimaturiteetti ja keskivuokra eivät anna enää mahdollisuutta merkittä- viin tulosparannuksiin. 51
  • 54. Merkittävän haasteen yhtiön toiminnalle muodostavat mahdolliset tulevat investoinnit, niiden toteutus sekä näihin tarvittavan rahoituksen hankinta. Alueen kehi- tyksen kannalta merkittävä tekijä on ns. Itäharjun teolli- suusalue ja sen tulevaisuus. Jos nykyinen Turku Science Park -alue lähtee kehittymään suunnitellusti, on nykyi- sen alueen kehityspotentiaali lähes kokonaisuudessaan käytetty. Ilman laajennusmahdollisuutta sekä tulevai- suuden potentiaalia voi alueen kehitys jäädä paikalleen ja jopa taantua. Tähän ongelmaan ratkaisuna on Ku- pittaan ja nykyisen Turku Science Park -alueen välittö- mässä läheisyydessä olevan Itäharjun teollisuusalueen kehittäminen. Alueen aktiviteetti ennen kaikkea omistusjärjestelyiden osalta on selkeästi kasvanut vuodesta 2012 ja yhtiö ha- luaa omalta osaltaan olla mukana siinä kehityksessä. Yhtiön hakee strategiansa mukaisesti kannattavaa kas- vua ja toimintojen tehostamista. Yhtiön ensisijaisena toiminta-alueena on Turku Science Park -alue ja yhtiö jatkaa alueen kehittämistä. hallinto Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous pidettiin 29.4.2015. Kokouk- sessa päätettiin yhtiöjärjestyksen edellyttämät asiat sekä käsiteltiin muut esityslistassa mainitut asiat. Hallitus Yhtiön hallitukseen kuuluivat 29.4.2015 saakka hallituk- sen puheenjohtajana VTK, rakennusneuvos Aulis Koh- vakka, varapuheenjohtajana ekonomi ja kauppaneuvos Risto Korpela sekä jäsenet Tuomas Heikkinen, Henrik Karlsson, Peter Karlsson ja Petteri Rinne. 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi samat henkilöt jatkamaan yhtiön hallituksessa. 26.6.2015 pidetty yli- määräinen yhtiökokous kasvatti hallituksen jäsenmää- rän kuudesta seitsemään ja samalla seitsemänneksi jäseneksi valittiin Stiftelsen för Åbo Akademin kiinteis- töjohtaja Bill Anckar. Samalla hallituksen sihteeriksi va- littiin asianajaja Juha Sumentola. Hallitus kokoontui tilikaudella 11 kertaa. Toimitusjohtaja ja henkilöstö Yhtiön toimitusjohtajana toimi Mikko Lehtinen. Konsernin johtoryhmään kuuluivat Mikko Lehtinen, Jan-Peter Hautaniemi, Noora Kallio (8/2015 asti), Terhi Marin (9/2015 alkaen), Olli Rosenberg ja Janne Alho. 2015 yhtiön palveluksessa oli keskimäärin 12 henkilöä, henkilömäärän ollessa vuoden lopussa 14. Henkilös- tökulut sivukuluineen vuonna 2015 olivat 1 miljoona euroa. Tilintarkastaja 29.4.2015 pidetty varsinainen yhtiökokous valitsi uu- deksi tilintarkastajaksi tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:n päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Kimmo Antonen. Yhtiön tilintarkastaja on aiemmin toiminut PricewaterhouseCoopers Oy päävastuullisena tilintar- kastajanaan KHT Mika Kaarisalo. talous Liikevaihto ja tulos Emoyhtiön liikevaihto vuonna 2015 kasvoi 27 prosent- tia ja oli 20,6 miljoonaa euroa (2014: 16,2 miljoonaa euroa). Konsernin liikevaihto kasvoi 28 prosenttia 21,0 miljoonaan euroon (2014: 16,4 miljoonaa euroa). Lii- kevaihdon kasvu johtui pääosin vuoden 2014 aikana hankitusta kiinteistöomaisuudesta; syyskuun alussa 2014 Trivium ja aivan vuoden lopulla hankitut Turun kaupungin toimistokiinteistöt. Näiden kohteiden vuok- 52
  • 55. ratuotot näkyivät liikevaihdossa ensimmäistä kertaa koko 12 kuukauden ajan. Muilta osin liikevaihto kasvoi Datacityn vuokralaisremonttien valmistumisten sekä indeksikorotusten myötä. Emoyhtiölle kertyi liikevoittoa 5,5 miljoonaa euroa (2014: 4,7 miljoonaa euroa) ja yhtiön tilikauden tu- lokseksi muodostui 286,5 tuhatta euroa (2014: –15,8 tuhatta euroa). Konsernin liikevoitto oli 7,7 miljoonaa euroa (2014: 5,8 miljoonaa euroa) ja konsernin tilikau- den voitto oli 42,5 tuhatta euroa (2014: –0,2 miljoonaa euroa). Konsernitaseen loppusumma oli 220,9 miljoonaa eu- roa (2014: 206,1 miljoonaa euroa). Rahoitus Yhtiön maksuvalmius oli koko vuoden hyvä. Konserni hallitsee kassaansa konsernitilin ja limiittisopimusten avulla. Tilikauden lopussa emoyhtiön kassavarat olivat 0,0 euroa johtuen konsernitilijärjestelystä (2014: 1,1 miljoo- naa euroa). Koko konsernin kassavarat olivat 3,7 mil- joonaa euroa (2014: 1,9 miljoonaa euroa). Konsernille myönnetyistä lyhytaikaisista rahoituslimiiteistä oli vuo- den lopussa käytössä 6,3 miljoonaa euroa. Emoyhtiöllä oli konsernin ulkopuolista pitkäaikaista vie- rasta pääomaa yhteensä 195,8 miljoonaa euroa (2014: 200,2 miljoonaa euroa) koostuen 119,2 miljoonan eu- ron (2014: 123,7 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä senior-velkakirjalainoista, 15,8 miljoonan euron (2014: 17,4 miljoonaa euroa) pääomamääräisistä junior-vel- kakirjalainoista ja 60,8 miljoonan euron (2014: 59,2 miljoonaa euroa) suuruisista vaihtovelkakirjalainoista. Konsernin pitkäaikainen velkamäärä on yhteneväinen emoyhtiön konsernin ulkopuolisen pitkäaikaisen vie- raan pääoman kanssa. Tämä johtuu vuoden 2014 aika- na tehdystä rahoituksen uudelleenjärjestelystä, jonka seurauksena koko konsernin senior-rahoitus järjestel- lään emoyhtiön taseen kautta. Konsernin vuoden 2014 pitkäaikainen velkamäärä oli siis 123,7 miljoonaa euroa. Sekä konsernin että emoyhtiön lyhytaikaiseen vieraa- seen pääomaan sisältyy 15,2 miljoonaa euroa pitkäai- kaisten senior-velkojen vuodelle 2016 kohdistuvia ly- hennyksiä (2014: 0 euroa). Erittely pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta sekä tiedot pysyvistä rasitteista ja kiinnityksistä sekä tiedot pantti- kirjoista ja osakepanttauksista ovat tämän toimintaker- tomuksen ja tilinpäätöksen liitteenä. Investoinnit Konserni on investoinut tilikauden aikana yhteensä 16,9 miljoonaa euroa. Investoinnit koostuivat uusien kiinteistöjen hankinnoista, vuokralaistilojen muutok- sista sekä korjauksista. Oma käyttö Yhtiön omassa käytössä on vuoden vaihteessa yhteen- sä n. lähes 200 neliömetriä omaa toimistotilaa. 53
  • 56. emoyhtiön taloudelliset tunnusluvut konsernin taloudelliset tunnusluvut vuokraustoiminnan tunnusluvut 3 Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat. 4 Korjausinvestoinnit sisältävät sekä tulokseen kirjattavia kiinteistöjen huoneistokorjauksia että taseeseen aktivoitavia perusparannusmenoja. 1 Emoyhtiön liiketoiminnan muut kulut sisältävät 4 477 teur rahoitusvastikkeita. Tämä laskee näin osaltaan sijoitetun pääoman tuottoa. 2 Omavaraisuusastetta laskettaessa on omaan pääomaan sisällytetty myös vaihtovelkakirjalainat. 2015 2014 Liikevaihto, 1 000 € 20 603 16 201 Liikevoitto, 1 000 € 5 515 4 656 Liikevoitto, % 26,8 28,7 Tulos ennen veroja, 1 000 € 354 −16 Sijoitetun pääoman tuotto, % 1 3,4 3,4 Omavaraisuusaste, % 2 27,3 28,1 Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) 0,2 0,0 Henkilöstön määrä 31.12. 14 10 2015 2014 Liikevaihto, 1 000 € 21 040 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot, 1 000 € 764 347 Liikevoitto, 1 000 € 7 655 5 815 Liikevoitto, % 36,4 35,4 Tulos ennen veroja, 1 000 € 140 −341 Sijoitetun pääoman tuotto, % 3,7 3,4 Omavaraisuusaste, % 3 26,4 27,8 Omavaraisuusaste, % (opo ilman VVK) −0,8 −0,9 Henkilöstön määrä 31.12. 14 10 2015 2014 Käyttöaste, % 98,2 94,8 Korjausinvestoinnit, 1 000 € 4 15 695 10 135 Keskimääräinen neliövuokra, € 13,8 14,4 Keskimääräiset hoitokulut, € 4,4 4,0 54
  • 57. hallituksen esitys tuloksen käsittelystä Emoyhtiön tilikauden tulos oli 286 464,20 euroa, halli- tus esittää, että tilikauden tulos siirretään omaan pää- omaan, eikä osinkoa jaeta. riskit ja yhtiön toiminta Liiketoimintaan sisältyvät merkittävimmät riskit liitty- vät yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Taloudellisen kehityksen riskit ilmenevät asiakas-, rahoitus- ja muina liiketoiminnan riskeinä. Yhtiön taloudellinen kehitys on riippuvainen vuokraus- toiminnan menestyksestä ja vuokrasopimusten jat- kumisesta. Olemassa olevan vuokrasopimuskannan keskimaturiteetti on hyvä ja julkisten toimijoiden osuus asiakkaista on verrattain korkea. Tämä antaa ennustet- tavuutta ja varmuutta kassavirtaan. Asiakasriskien hallinnan tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimin- taan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Asiakas- riskejä hajautetaan hankkimalla asiakkaita kaikilta toi- mialoilta sekä ennen kaikkea julkiselta sektorilta. Asia- kasriskien hallintaan liittyen yhtiön vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä. Yhtiön omaisuus on keskittynyt hyvin pienelle alueelle muodostaen merkittävän alueellisen riskikeskittymän. Kyseistä riskiä on pyritty hallitsemaan sekä vuokrasopi- musten pituudella että julkisen sektorin vuokralaisilla. Yhtiön vuokrasopimukset jakaantuvat kahteen ryh- mään, määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin. Yhtiö pyrkii käyttämään molempia sopimustyyppejä markkinatilanteesta, kiinteistöstä ja vuokralaisasiakkaan toimialasta riippuen. Operatiivisia riskejä on pyritty hallitsemaan kuvanta- malla yhtiön ydinprosessit sekä niihin liittyvät riskit ja näiden riskien kontrollit. Kontrollien avulla yritys pyrkii estämään mahdollisten riskien toteutumista, Opera- tiivisia riskejä on pyritty vähentämään myös henkilö- kunnan sekä käytössä olevien resurssien määrää kas- vattamalla sekä luomalla selkeät vastuualueet. Tällöin jokaisen henkilön rooli ja vastuut ovat selkeät. Lisäksi varahenkilöjärjestelmällä yksittäisen henkilön merkitys- tä yhtiölle on pystytty selkeästi pienentämään. Rahoitusriskin pienentämiseksi yhtiö laajensi rahoit- tajapohjaansa vuoden 2014 aikana. Tämän johdosta yhtiön senior-rahoitusriski on nyt jakaantunut kolmel- le suurelle liikepankille. Samalla uudelleen järjesteltiin senior-lainoja siten, että yhtiön pitkäaikaisten luottojen jälleenrahoitusriski jakaantuu tasaisemmin tuleville vuosille. Yhtiön eri rahoitusinstrumenttien käyttö on monipuolista. Yhtiö on suojautunut korkoriskiltä korkojohdannai- sia hyödyntäen. Senior-lainoista pääosa on suojattu korkojen nousun varalta pitkin sopimuksin. Korkoris- kin hallinnan tarkoituksena on alentaa markkinakor- kojen heilahtelujen merkitystä yhtiön tulokseen sekä rahoitusasemaan. Yhtiön vahinkoriskit on hoidettu riittävillä vakuutuksilla. 55
  • 58. osakkeet ja osakepääoma Yhtiön osakkeet ovat nimellisarvoltaan yhden (1) euron suuruisia ja äänimäärältään saman suuruisia. Kaikilla A-osakkeilla on saman suuruinen oikeus osinkoon ja yhtiön varoihin. Yhtiöllä on 60,8 miljoonan euron suu- ruiset vaihtovelkakirjalainat (2014: 59,2 miljoonaa eu- roa), jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön äänivallattomiksi B-osakkeiksi. Emoyhtiön osakepääoma 31.12.2015 oli 103,5 tuhatta euroa (31.12.2014: 103,5 tuhatta euroa), oman pääoman ollessa 346,9 tuhatta euroa (2014: 60,5 tuhatta euroa). lähipiirilainat ja -vastuut Yhtiön Junior-lainat ja Vaihtovelkakirjalainat ovat lähipiirilainoja. vakuutukset Yhtiöllä on vakuutukset Pohjola Vakuutus Oy:ssä sekä lakisääteiset työnantajan vakuutukset Veritas Eläkevakuutusosakeyhtiössä. turun teknologiakiinteistöt oy hallitus 56
  • 59. osakkeet, äänet ja omistussuhteet osakkeet yhtiön osakkeenomistajat sarja osakkeita (kpl) äänet (kpl) osakepääoma (€) A 103 509 103 509 103 509 B – – – osakkeenomistaja omistusosuus Turun kaupunki 48,21 % Turun Seudun Osuuspankki 28,02 % Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas 17,00 % Stiftelsen Eschnerska Frilasarettet 3,39 % Stiftelsen för Åbo Akademi 3,38 % 26.6.2015 pidetty ylimääräinen yhtiökokous valtuutti yhtiön hallituksen päättämään yhtiön osakeannista antamalla enintään 51 107 kpl yhtiön uusia A-osakkeita, mikäli hallitus katsoo tämän aiheelliseksi ja mikäli hallitus samassa yhteydessä tai aiemmin päättää vaihtovelkakirjalainojen liikkeellelaskusta. Tämä valtuutus kattaa myös suunnatusta annista päättämisen. Päättäessään osakeannista hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Uusien A-osakkeiden merkinnän edellytyksenä on, että merkitsijä samassa yhteydessä lainoittaa yhtiötä vaihtovelkakirjalainalla, vastaavalla suhteellisella euromäärällä, jolla se merkitsee yhtiön A-osakkeita. Hallituksella on muutoin oikeus päättää osakeannin ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Vaihtovelkakirjalainalla tarkoitetaan velkajärjestelyä, jossa velkojalla on oikeus yhtiölle antamaansa vaihtovelkakirja- lainan takaisin maksamatonta pääomaa vastaan saada yhtiön uusia B-osakkeita enintään 22 727 273 kappaletta. Val- tuutus kattaa myös päätöksen tekemisen vaihtovelkakirjalainan suuntaamisesta vain hallituksen päättämille tahoille. Päättäessään vaihtovelkakirjalainojen liikkeelle laskemisesta hallituksen päätöksen tulee olla yksimielinen. Muilta osin hallituksella on oikeus päättää liikkeelle laskemisen ehdoista voimassa olevaa osakeyhtiölakia noudattaen ja muutoin parhaaksi katsomillaan ehdoilla. Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä 60 759 930,18 euron suuruiset vaihtovelkakirjalainat, jotka oikeuttavat velkakirjan koron ja pääoman konvertoimiseen yhtiön B-osakkeiksi. 57
  • 60. konsernitilinpäätös tuloslaskelma 1 000 € Liite 2015 2014 Liikevaihto 21 040 16 420 Liiketoiminnan muut tuotot 764 347 Henkilöstökulut 2 –1 032 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –3 875 −3 711 Liiketoiminnan muut kulut 4 –9 242 –6 448 Liikevoitto (-tappio) 7 655 5 815 Rahoitustuotot 5 19 2 Rahoituskulut 5 –7 534 –6 157 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –7 515 –6 155 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 140 –341 Tuloverot –68 5 Laskennallisen verovelan muutos –30 143 Tilikauden voitto (tappio) 42 –192 58
  • 61. tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 1 735 1 545 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 23 753 18 106 Rakennukset ja rakennelmat 177 785 170 093 Koneet ja kalusto 6 739 7 095 Muut aineelliset hyödykkeet 2 038 2 270 Keskeneräiset hankinnat 1 009 284 Sijoitukset 8 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 101 101 214 787 201 841 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 556 68 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 684 674 Muut saamiset 1 153 1 296 Siirtosaamiset 13 352 Rahat ja pankkisaamiset 3 671 1 857 6 077 4 247 VASTAAVAT YHTEENSÄ 220 865 206 088 59
  • 62. 1 000 € Liite 2015 2014 VASTATTAVAA Oma pääoma Osakepääoma 104 104 Muut rahastot 18 0 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –1 867 −1 675 Tilikauden voitto (tappio) 42 −192 9 –1 703 −1 764 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma Laskennalliset verovelat 1 097 1 067 Vaihtovelkakirjalainat 60 760 59 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 240 123 665 Muut lainat 15 800 17 472 10 196 898 201 374 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 22 417 3 102 Saadut ennakot 15 19 Ostovelat 620 443 Muut velat 992 1 193 Siirtovelat 1 626 1 193 11 25 670 6 478 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 220 865 206 088 tase 60
  • 63. rahoituslaskelma 1 000 € 2015 2014 Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 140 –341 Oikaisut: Poistot 3 612 2 972 Konserniliikearvon poistot 263 739 Rahoitustuotot ja -kulut 7 515 6 155 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 11 530 9 525 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos 472 –1 675 Lyhytaikaisten velkojen muutos 19 192 3 901 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 31 193 11 751 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista –7 514 –6 155 Maksetut välittömät verot –68 5 Satunnaiset erät 0 0 Liiketoiminnan rahavirta 23 611 5 601 Investointien rahavirrat Käyttöomaisuuden investoinnit ja vähennykset –16 967 –45 617 Tytäryhtiöiden hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla –553 –8 504 Osakkuusyrityshankinnat ja muut sijoitukset 717 –2 351 Investointien rahavirta –16 803 –56 472 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot –488 82 721 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 506 –32 084 Pitkäaikaisten saamisten lisäys 0 –68 Rahoituksen rahavirta –4 994 50 569 Rahavarojen muutos 1 814 –302 61
  • 64. konsernitilinpäätöksen liitetiedot 1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty kaikki tytäryhtiöt. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmällä. Tytäryhtiöiden hankintamenon ja hankittua osuutta vastaavan oman pääoman erotus on kohdistettu pysyviin vastaaviin. Kohdistettuja eriä oli 31.12.2015 rakennuksissa 4 971 tuhatta euroa ja kohdistetut erät poistetaan 5 prosentin vuotuisin tasapoistoin 20 vuodessa. Tontteihin on koh- distettu 603 tuhatta euroa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäisten toimitusten realisoitumattomat katteet, keskinäiset saamiset ja velat samoin kuin sisäinen voitonjako on eliminoitu. Tilinpäätöksessä on noudatettu KILA:n keväällä 2014 antaman lausunnon (1918/2014) mukaista käsittelyä, jonka perusteella keskinäisistä kiinteistötytäryhtiöstä on yhdistelty vain omistusosuutta vastaava osuus eikä vähemmistö- osuutta ole eritelty erikseen. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. Kaikki tilinpäätösluvut on ilmoitettu tuhansina euroina (1 000 €) ellei toisin mainita. 2. henkilöstökulut 2015 2014 Palkat ja palkkiot 865 649 Eläkekulut 33 124 Muut henkilösivukulut 34 20 Yhteensä 1 032 793 Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa 199 199 Turun Teknologiakiinteistöjen palveluksessa on ollut vuoden 2015 aikana keskimäärin 14 henkilöä. 62
  • 65. 3. poistot 2015 2014 Muut pitkävaikutteiset menot 46 36 Rakennukset ja rakennelmat 1 760 778 Koneet ja kalusto 1 573 1 926 Muut aineelliset hyödykkeet 233 232 Konserniliikearvon poisto 263 739 Yhteensä 3 875 3 711 Poistot sisäisten liiketapahtumien aktivoinneista on eliminoitu konsernissa. 4. liiketoiminnan muut kulut 2015 2014 Toimitilakulut 5 441 4 829 Vuokrat 250 6 Huoneistojen korjaukset 1 636 515 Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot 341 141 Mainos- ja markkinointikulut 331 269 Hallintopalvelut 80 156 Taloushallintopalvelut 174 209 Muut kulut 989 323 Yhteensä 9 242 6 448 5. rahoitustuotot ja -kulut 2015 2014 Rahoitustuotot Muut korkotuotot 15 2 Muut rahoitustuotot 4 0 Yhteensä 19 2 Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille –7 534 –6 157 Yhteensä –7 534 –6 157 63
  • 66. 6. aineettomat hyödykkeet 2015 2014 Konserniliikearvo Hankintameno 1.1. 5 233 5 220 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 −315 Poistot 1.1. –529 −222 Poistot –262 −308 Hankintameno 31.12. 4 442 4 375 Konsernireservi Hankintameno 1.1. 3 753 2 456 Lisäykset 0 875 Vähennykset 0 0 Tuloutukset 1.1. –289 −123 Tuloutukset –188 −167 Hankintameno 31.12. 3 276 3 042 Konserniliikearvo ja -reservi yhteensä 1 166 1 333 Aineettomat hyödykkeet Hankintameno 1.1. 258 137 Lisäykset 403 121 Hankintameno 31.12. 661 258 Kertyneet poistot 1.1. –46 −10 Poistot –46 −36 Kertyneet poistot 31.12. –92 −46 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 569 212 64
  • 67. 7. aineelliset hyödykkeet 2015 2014 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 17 503 11 861 Lisäykset 5 646 5 642 Hankintameno 31.12. 23 149 17 503 Konserniliikearvo kohdistettu tonttiin Hankintameno 1.1. 604 604 Lisäys 0 0 Hankintameno 31.12. 604 604 Kirjanpitoarvo maa- ja vesialueet 31.12. 23 753 18 106 Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1. 167 995 113 795 Lisäykset 8 435 54 200 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 176 430 167 995 Kertyneet poistot 1.1. −1 856 −1 856 Poistot –1 760 −778 Kertyneet poistot 31.12. –3 616 −2 635 Konserniliikearvo kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 25 928 24 477 Lisäys 0 1 325 Hankintameno 31.12. 25 928 25 802 Kertyneet poistot 1.1. –4 221 −2 989 Poistot –1 300 −1 232 Kertyneet poistot 31.12. –5 521 −4 221 Konsernireservi kohdistettu rakennuksiin Hankintameno 1.1. 18 772 12 279 Lisäys 0 6 968 Hankintameno 31.12. 18 772 19 246 Kertyneet tuloutukset 1.1. –2 398 −1 784 Tuloutukset –939 −614 Kertyneet tuloutukset 31.12. –3 337 −2 398 Kirjanpitoarvo rakennukset ja rakennelmat 31.12. 177 785 170 093 65
  • 68. 2015 2014 Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. 11 391 11 595 Lisäykset 1 216 134 Siirrot 0 −338 Hankintameno 31.12. 12 608 11 391 Kertyneet poistot 1.1. –4 296 −2 370 Poistot –1 573 −1 926 Kertyneet poistot 31.12. –5 869 −4 296 Kirjanpitoarvo koneet ja kalusto 31.12. 6 739 7 095 Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. 2 679 2 687 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 −8 Hankintameno 31.12. 2 679 2 679 Kertyneet poistot 1.1. –408 −176 Poistot –233 −232 Kertyneet poistot 31.12. –641 −408 Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. 2 038 2 270 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 284 170 Lisäykset 725 114 Vähennykset 0 0 Hankintameno 31.12. 1 009 284 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 31.12. 1 009 284 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 211 323 197 849 66
  • 69. 8. sijoitukset 2015 2014 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. 2 346 0 Lisäykset 0 2 346 Vähennykset –717 0 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 1.1. 101 94 Lisäykset 0 7 Osakkeet ja osuudet 31.12. 101 101 Sijoitukset yhteensä 1 730 2 447 9. oma pääoma 2015 2014 Osakepääoma 1.1. 104 104 Lisäykset 0 0 Osakepääoma 31.12. 104 104 Muut rahastot 1.1. 0 0 Muut rahastot sijoitus 18 0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 18 0 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. –1 675 –2 891 Edellisen tilikauden voitto (tappio) –192 1 217 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. 1 867 –1 675 Tilikauden voitto (tappio) 42 –192 Oma pääoma yhteensä –1 703 –1 764 67
  • 70. 10. pitkäaikaiset velat 2015 2014 Erittely laskennallisista veroveloista Laskennallinen verovelka kohdistetusta konserniliikearvosta 1 097 1 067 Velat ulkopuolisilta tahoilta Vaihtovelkakirjalainat 19 160 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 119 240 123 665 Muut velat 5 800 7 472 Laskennalliset verovelat 1 097 1 067 145 298 149 774 Velat omistusyhteysyrityksiltä Vaihtovelkakirjalainat 41 600 41 600 Muut velat 10 000 10 000 51 600 51 600 Pitkäaikaiset velat yhteensä 196 898 201 374 11. lyhytaikaiset velat 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta 22 417 3 102 Saadut ennakot 15 19 Ostovelat 620 443 Muut velat 992 1 721 Siirtovelat 1 626 1 193 Lyhytaikaiset velat yhteensä 25 670 6 478 68
  • 71. – 2020 2021 – Vaihtovelkakirjalainat 0 60 760 Lainat omistusyhteysyrityksiltä 10 000 0 Lainat rahoituslaitoksilta 73 926 59 637 Muut lainat 5 800 0 Yhteensä 89 726 120 397 12. velkojen erääntyminen Myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua erääntyvä pitkäaikainen vieras pääoma. 13. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset Kirjanpitoarvo Kirjanpitoarvo 2015 2014 Osakepantit emoyhtiö 103 684 103 560 Osakepantit tytäryhtiöt 0 2 185 Osakepantit omistusyhteisyritykset 1 629 0 Emoyhtiön lainoissa 134 395 18 103 Konsernin lainoissa 0 105 560 Velat joiden vakuutena panttaus on 134 395 123 663 Nordea Yleispanttaussitoumus 173311-12202056 Toimisto- ja liiketilan kiinnitys 8 000 5 346 Velka, jonka vakuutena pantti on 17 960 18 560 OP-Pohjola Saamisoikeus, BioCity Oy 1 265 1 265 Saamisoikeus, ICT Oy 49 804 49 804 Velka, jonka vakuutena pantti on 87 000 87 000 Handelsbanken Velka, jonka vakuutena pantti on 26 103 18 103 69
  • 72. 14. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma markkina-arvo 31.12.2015 357632 18 000 −3 783 357637 18 000 −3 679 357649 15 000 −3 303 75241 1 000 −3 304780 (TEKNO4) 18 000 −802 304788 (TEKNO5) 13 000 –25 304679 (TEKNO3) 17 391 −574 388287 50 000 –6301 73011 2 098 –63 304782 49 801 –2 218 73014 987 –3 73013 138 –1 70
  • 73. emoyhtiön tilinpäätös 1 000 € Liite 2015 2014 Liikevaihto 20 603 16 201 Liiketoiminnan muut tuotot 764 27 Henkilöstökulut 2 –1 005 –793 Poistot ja arvonalentumiset 3 –478 –385 Liiketoiminnan muut kulut 4 –14 369 –10 394 Liikevoitto 5 515 4 656 Rahoitustuotot ja -kulut 5 Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 481 Muilta 0 2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Saman konsernin yrityksille –55 –64 Muille –6 748 –5 091 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä –5 161 –4 672 Voitto (tappio) ennen tilinpäätöseriä ja veroja 354 –16 Tuloverot –68 0 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16 tuloslaskelma 71
  • 74. tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 6 Aineettomat hyödykkeet 2 3 Aineettomat oikeudet 192 140 194 143 Aineelliset hyödykkeet 7 Maa- ja vesialueet 7 748 5 252 Koneet ja kalusto 598 351 Muut aineelliset hyödykkeet 1 723 1 956 Keskeneräiset hankinnat 479 67 10 549 7 625 Sijoitukset 8 Osuudet saman konsernin yrityksissä 104 067 103 560 Osuudet omistusyhteisyrityksissä 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet 99 99 105 795 106 005 Pysyvät vastaavat yhteensä 116 538 113 773 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset Saamiset konserniyrityksiltä 90 264 86 540 90 264 86 540 Lyhytaikaiset saamiset 10 Myyntisaamiset 553 655 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 15 736 8 609 Muut saamiset 815 6 Siirtosaamiset 7 1 17 110 9 270 Rahat ja pankkisaamiset 0 1 141 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 107 374 96 951 VASTAAVAT YHTEENSÄ 223 912 210 725 72
  • 75. tase 1 000 € Liite 2015 2014 VASTATTAVAA Oma pääoma 11 Osakepääoma 104 104 Edellisten tilikausien voitto (tappio) –43 –27 Tilikauden voitto (tappio) 286 –16 347 60 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 12 Vaihtovelkakirjalainat 60 670 56 169 Lainat rahoituslaitoksilta 119 238 123 663 Muut lainat 15 800 17 391 Velat saman konsernin yrityksiltä 0 3 100 195 798 203 324 Lyhytaikainen vieras pääoma 13 Lainat rahoituslaitoksilta 17 039 0 Saadut ennakot 6 15 Ostovelat 71 34 Velat saman konsernin yritykseltä 9 338 5 160 Muut velat 113 1 192 Velat saman konsernin yrityksiltä 1 198 938 27 767 7 341 Vieras pääoma yhteensä 223 565 210 664 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 223 912 210 725 73
  • 76. 1 000 € 2015 2014 Liiketoiminnan rahavirrat Voitto (tappio) ennen satunnaisia eriä 354 –15 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot 478 385 Rahoitustuotot ja -kulut 5 161 4 672 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 5 993 5 041 Käyttöpääoman muutos: Lyhytaikaisten liikesaamisten muutos –7 840 −8 690 Lyhytaikaisten velkojen muutos 20 426 3 542 12 586 –5 041 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja 18 579 −107 Rahoitustuotot ja -kulut –5 161 −4 672 Maksetut välittömät verot –68 0 Liiketoiminnan rahavirta 13 350 –4 779 Investointien rahavirrat Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin –3 453 −5 343 Tytäryhtiöiden hankinnat –507 −7 008 Osakkuusyrityshankinnat 717 −2 346 Myönnetyt lainat –3 723 −86 540 Investointien rahavirta –6 966 −101 237 Rahoituksen rahavirrat Pitkäaikaisten lainojen nostot 0 136 613 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut –4 425 −32 037 Sisäisten lainojen nostot 0 800 Sisäisten lainojen takaisinmaksut –3 100 0 Rahoituksen rahavirta –7 525 105 377 Rahavarojen muutos –1 141 −639 rahoituslaskelma 74
  • 77. emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön omistaman pysyviin vastaaviin kuuluvan kuluvan omaisuuden hankintameno poistetaan ennalta laaditun suunnitelman mukaisesti alkuperäisestä hankintahinnasta. Poistoajat ovat: • Aineettomat oikeudet 3 − 5 vuoden tasapoisto • Koneet ja kalusto 25 % EVL:n maksimipoiston mukaisesti menojäännöksestä • Muut aineelliset hyödykkeet 10 vuoden aikana tasapoistona Hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen pitoaika on alle kolme vuotta sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Saamiset ja velat on arvostettu nimellisarvoon. 2. henkilöstökulut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n palveluksessa on ollut tilikauden aikana keskimäärin 14 henkilöä. Henkilöstökulut 2015 2014 Palkat ja palkkiot –842 −649 Eläkekulut –130 −124 Muut henkilösivukulut –33 –20 Yhteensä –1 005 –793 Näistä hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan palkkioita ja palkkaa 197 192 3. poistot 2015 2014 Aineettomat oikeudet 46 36 Koneet ja kalusto 199 117 Muut aineelliset hyödykkeet 232 232 Yhteensä 478 385 75
  • 78. 4. liiketoiminnan muut kulut 2015 2014 Olennaiset erät Hoito- ja rahoitusvastikkeet 12 900 8 994 Atk-kulut 80 72 Laki-, suunnittelu- ja konsultointipalkkiot 329 135 Mainos- ja markkinointikulut 331 269 Taloushallintopalvelut 96 145 Muut kulut 634 779 Yhteensä 14 369 10 394 Tilintarkastuspalkkioiden erittely 2015 2014 Tilintarkastuspalkkio 13 16 Muut palkkiot 0 2 5. rahoitustuotot ja -kulut 2015 2014 Rahoitustuotot Muut korko- ja rahoitustuotot Saman konsernin yrityksiltä 1 641 481 Muut korkotuotot 1 2 Rahoitustuotot yhteensä 1 642 483 Rahoituskulut Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille 6 748 5 091 Rahoituskulut yhteensä 6 748 5 091 Erittely korko- ja rahoituskuluista konserniyhtiöiden välillä Korkokulut konserniyhtiöille 55 64 76
  • 79. 6. aineettomat hyödykkeet 2015 2014 Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. 188 130 Lisäykset 97 58 Hankintameno 31.12. 286 188 Kertyneet poistot 1.1. –45 −10 Poistot –46 −36 Kertyneet poistot 31.12. –92 −45 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 194 143 77
  • 80. 7. aineelliset hyödykkeet 2015 2014 Maa-alueet Hankintameno 1.1. 5 252 0 Lisäykset 2 496 5 252 Hankintameno 31.12. 7 748 5 252 Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. 678 641 Lisäykset 447 37 Hankintameno 31.12. 1 125 678 Kertyneet poistot 1.1. –327 –210 Poistot –199 –117 Kertyneet poistot 31.12. –526 –327 Koneet ja kalusto 31.12. 598 351 Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1. 2 239 2 239 Lisäykset 0 0 Hankintameno 31.12. 2 239 2 239 Kertyneet poistot 1.1. –284 –52 Poistot –232 –232 Kertyneet poistot 31.12. –516 –284 Muut aineelliset hyödykkeet 31.12. 1 723 1 956 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 67 170 Lisäykset 479 67 Vähennykset –67 –170 Hankintameno 31.12. 479 67 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 10 549 7 625 78
  • 81. 8. sijoitukset 2015 2014 Osakkeet ja osuudet saman konsernin yrityksistä Osakkeet ja osuudet 1.1. 103 560 96 553 Lisäykset 507 7 008 Osakkeet ja osuudet 31.12. 104 067 103 560 Osuudet omistusyhteysyrityksissä Osuudet omistusyhteysyrityksissä 1.1. 2 346 0 Lisäykset 15 2 346 Vähennykset –733 0 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 31.12. 1 629 2 346 Muut osakkeet ja osuudet Osakkeet ja osuudet 1.1. 99 0 Lisäykset 0 99 Osakkeet ja osuudet 31.12. 99 99 Sijoitukset yhteensä 105 795 106 005 79
  • 82. 9. osuudet konserni- ja osakkuusyrityksistä Omistukset muissa yrityksissä Konsernin Yhtiö Kotipaikka Omistusosuus omistusosuus Kiinteistö Oy BioCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy DataCity Turku 94,60 % Kiinteistö Oy ICT Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Datakulma Turku 100,00 % Kiinteistö Oy ElectroCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy TriviumCity Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kalevantie 10 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Kupittaan Paviljonki Turku 100,00 % Kiinteistö Oy Turun Puutarhakatu 14 Turku 11,73 % 66,59 % Asunto Oy Linnanrinne Turku 14,49 % Eskelin Pysäköintilaitos Oy Turku 99,16 % Cudos Oy Turku 100,00 % TScP Oy Turku 100,00 % 10. saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä 2015 2014 Pitkäaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernilainasaamiset 90 264 86 540 Yhteensä 90 264 86 540 Lyhytaikaiset saamiset konserniyhtiöiltä Konsernisiirtosaamiset 15 573 8 446 Konsernisaamiset muut 162 162 Yhteensä 15 736 8 609 Saamiset konserniyrityksiltä ja omistusyhteysyrityksiltä yhteensä 105 999 95 149 80
  • 83. 11. oma pääoma 2015 2014 Sidottu oma pääoma Osakepääoma 1.1 104 104 Lisäykset 0 0 Osakepääoma 13.12. 104 104 Sidottu oma pääoma yhteensä 104 104 Vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 1.1. –27 −22 Edellisen tilikauden voitto (tappio) –16 −5 Edellisten tilikausien voitot (tappiot) 31.12. –43 −27 Tilikauden voitto (tappio) 286 −16 Vapaa oma pääoma yhteensä 243 –43 Oma pääoma yhteensä 347 60 Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma Edellisten tilikausien voitot (tappiot) –43 −27 Tilikauden voitto (tappio) 286 −16 Voitonjakokelpoinen vapaa oma pääoma yhteensä 31.12 243 −43 81
  • 84. 12. pitkäaikainen vieras pääoma 2015 2014 Vaihtovelkakirjalainat 19 160 17 569 Lainat rahoituslaitoksilta 119 238 123 663 Muut velat 5 800 7 391 Yhteensä 144 198 148 624 Velat konserniyrityksille Muut velat 0 3 100 Yhteensä 0 3 100 Velat omistusyhteysyrityksille Vaihtovelkakirjalainat 41 600 41 600 Muut velat 10 000 10 000 Yhteensä 51 600 51 600 Pitkäaikaiset velat yhteensä 195 798 203 324 13. lyhytaikaiset velat 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta 17 039 0 Saadut ennakot 6 15 Ostovelat 71 34 Muut velat 113 1 192 Siirtovelat 1 198 938 Yhteensä 18 428 2 180 Velat konserniyrityksille Muut velat 9 338 5 160 Yhteensä 9 338 5 160 Lyhytaikaiset velat yhteensä 27 767 7 341 Siirtovelkojen olennaiset erät Korkovelat 721 710 Palkkamenot 93 55 Lomapalkkavelka 166 90 Muut menojäämät 0 0 Muut siirtovelat 218 84 82
  • 85. Erittely vaihtovelkakirjalainoista omistusyhteysyrityksille ja osakkeenomistajille: 1. 7.2.2011 määrältään 44 628 2. 15.12.2011 määrältään 3 182 3. 30.12.2014 määrältään 12 950 Lainat 1 ja 2: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottavat vaihtovelkakirjalainat. Laina-aika on 20 vuotta ja päättyvät 7.2.2031 sekä 15.12.2031. Lainoille ei ole eritystä vakuutta. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1 euro = 1 osake. Laina 3: Kyseessä on osakeyhtiölain 10 luvun mukainen erityisen oikeuden tuottava vaihtovelkakirjalaina. Laina-aika on 25 vuotta, josta ensimmäiset 16 vuotta on lyhennysvapaata. Tämän jälkeen laina lyhenee vuotuisin tasalyhennyksin. Velkojalla on oikeus koska tahansa laina-aikana vaihtaa osa vvk-lainasta ja sille vaihtohetkellä kertyneestä korosta joko kokonaan tai osittain velallisen pääomavallattomiin B-osakkeisiin vaihtosuhteella 1,32 euro = 1 osake. 14. velkojen erääntyminen Pitkäaikaiseen vieraaseen pääomaan kuuluvien velkojen erääntymisaikataulu. – 2020 2021 – Vaihtovelkakirjalainat 0 60 760 Lainat omistusyhteysyrityksiltä 10 000 0 Lainat rahoituslaitoksilta 73 926 59 637 Muut lainat 5 800 0 Yhteensä 89 726 120 397 83
  • 86. 15. annetut vakuudet ja vastuusitoumukset 2015 2014 Lainat rahoituslaitoksilta Emoyhtiön lainoissa 134 395 123 663 Konsernin lainoissa 0 0 Velat yhteensä 134 395 123 663 Muut vastuusitoumukset Osakepantit 103 560 103 560 Pantatut saamiset saman konsernin yrityksiltä 51 070 49 804 Yhteensä 154 630 153 365 16. saadut vakuudet ja takuut Rahana olevat vuokravakuudet 59 Muut vuokravakuudet, liitteenä 369 17. muut vastuut Emoyhtiöllä on 12 koronvaihtosopimusta. laskennallinen pääoma markkina-arvo 31.12.2015 357632 18 000 −3 783 357637 18 000 −3 679 357649 15 000 −3 303 75241 1 000 −3 304780 (TEKNO4) 18 000 −802 304788 (TEKNO5) 13 000 –25 304679 (TEKNO3) 17 391 −574 388287 50 000 –6 301 73011 2 098 –63 304782 49 801 –2 218 73014 987 –3 73013 138 –1 84
  • 87. 18. arvonlisäverovastuu Yhtiön aktivoinnit, joihin sovelletaan alv-palauttamista koskevaa sääntöä; 10 vuotta: vuosi vähennetty alv m2 €/m2 2011 DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston keskeneräinen korjaus 49 1 166 42,44 2012 DataCityn 6 krs:n sekä saunaosaston lopullinen korjaus 67 1 166 54,11 huoneisto tyyppi m2 vähennys 2011 –2012 investoinnista alv-vastuu 1.1.2015 alv-vastuun 1/10 osa alv-vastuu 31.12.2015 715 tsto 173,0 17 12 2 10 716 tsto 117,0 12 8 1 7 717 tsto 237,5 24 17 2 14 718 tsto 250,0 25 17 2 15 719 a tsto 127,5 13 9 1 8 719 b tsto 136,5 14 10 1 8 720 a tsto 61,5 6 4 1 4 720 b tsto 63,0 6 4 1 4 1 166,0 116 81 12 70 Vuoden 2011 investointi: Vastuuvähennys aloitettu vuonna 2012 tilojen valmistuttua. Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneet huoneistot: 85
  • 88. Saariselkä 3. maaliskuuta 2016 Aulis Kohvakka Risto Korpela hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen Tuomas Heikkinen Peter Karlsson hallituksen jäsen hallituksen jäsen Petteri Rinne Henrik Karlsson hallituksen jäsen hallituksen jäsen Bill Anckar hallituksen jäsen Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Turussa 7. Maaliskuuta 2016 KPMG Oy Päävastuullinen tilintarkastaja Kimmo Anttonen tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset 86
  • 89. Sidottu tasekirja Päivä- ja pääkirja atk-tulosteena Vuokrankantokirja atk-tulosteena Käytetyt tositesarjat (säilytetään paperilla) Tositelajit Ostolaskut 210 Ostolaskujen maksut linjalle 232 Ostolaskujen manuaalimaksut 231 Vastikereskontran automaattisuoritukset 132 Vastikereskontran manuaalisuoritukset 133 Ennakkosuoritusten manuaalisuoritukset 134 Tuottotavoitteet 120 Ennakkosuoritusten kohdistukset 140 Ennakoiden palautukset 242 Pääkirja- ja muistiotositteet 460 Tilisiirtomaksut 242 Tilinavaus 460 luettelo kirjanpitokirjoista, tositelajeista sekä säilytystavoista 87
  • 90. Maksaja Vakuuslaji Summa Toimitettu Abomics Pantattu tili 1 7.11.2013 Antenna Oy Pantattu tili 5 1.7.2002 ArcDia International Oy Ltd Pantattu tili 50 15.5.2015 Aresman Oy Pantattu tili 3 16.1.2013 Biovian Pantattu tili 88 9.12.2011 Biovian Pantattu tili 97 26.4.2011 Crown CRO Oy Pantattu tili 6 23.1.2014 Data Plaza Oy Säästökirjatili 4 21.2.2001 E-oppi Pantattu tili 1 5.3.2014 Fit Therapy Pantattu tili 2 26.2.2015 Inxon Oy Pantattu tili 1 3.10.2014 La Caffettiera Pantattu tili 3 8.9.2015 Lahtinen & Mantere Säästötili 5 20.12.1996 Lingua FinnoMedica Pantattu tili 1 28.5.2013 Multi-Support Finland Oy Pantattu tili 1 3.7.2014 Net Man Oy Pantattu tili 1 23.5.2013 Nortal Oy Pankkitakaus 27 5.8.2011 Painosalama Pantattu tili 3 4.8.2006 Pyjama Films Oy Pantattu tili 1 15.7.2015 Ravintola Kippis Oy Pantattu tili 24 2.1.2012 SanSai Solutions Pantattu tili 2 10.12.2014 SATS Finland Oy Takaus 10 19.3.2004 SATS Finland Oy Pankkitakaus 28 12.10.2011 Suom. lääkäriseura Duodecim Pantattu tili 1 21.1.2014 Superfysio Pantattu tili 4 2.2.2012 Vaasa Viicon Oy Pantattu tili 1 31.1.2013 Vakuutuskuntoutus VKK Pantattu tili 13.1.2014 369 vuokravakuudet 88
  • 91.
  • 92. toimitiloja turun parhaalla paikalla www.teknologiakiinteistot.fi Ympäristömerkitty painotuote