Terremoto!
Che rischio hanno le nostre case?
Federico Farella
Novara, 13/12/2016

STANDARD DI COMMERCIABILITA' DELL'IMMOBILE
- PROFILO URBANISTICO –
1) QUANDO:
17 MARZO 1985 ENTRA IN VIGORE LEGGE 47 28 FEBBRAIO 1985 -----------> OBBLIGO DI MENZIONI
URBANISTICHE NELL'ATTO DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA' O ALTRO DIRITTO REALE
SULL'IMMOBILE SIA ONEROSO CHE GRATUITO.
2) COSA
a) COSTRUZIONE INIZIATA ANTE PRIMO SETTEMBRE 1967: OBBLIGO DI SOLA MENZIONE
DELL'ANTERIORITA' DELL'INIZIO DELLA COSTRUZIONE A TALE DATA;
b) COSTRUZIONE INIZIATA POST PRIMO SETTEMBRE 1967:
OBBLIGO DI MENZIONARE OGNI SINGOLO TITOLO EDILIZIO CHE RIGUARDI INTERVENTI MAGGIORI IN
MODO CHE SIA INDIVIDUABILE IN MODO INEQUIVOCABILE (DATA E PROTOCOLLO);
c) OBBLIGO DI MENZIONARE OGNI SINGOLO TITOLO EDILIZIO SUCCESSIVO A QUELLO INIZIALE CON IL
QUALE SIANO STATI ESEGUITI LAVORI ALL'INTERNO DELL'IMMOBILE CHE ABBIANO VARIATO VOLUMI E
SPAZI;

3) SANZIONI
d) A PENA DI NULLITA' PER MANCANZA DI:
- LICENZA DI COSTRUZIONE
- CONCESSIONE EDILIZIA
- PERMESSO DI COSTRUIRE
- DIA/ SUPER DIA
- PROVVEDIMENTI IN SANATORIA (3 CONDONI)
LA LORO MANCANZA INFICIA RADICALMENTE LA VALIDITA' DEL TRASFERIMENTO IMMOBILIARE.
e) NON A PENA DI NULLITA‘
NON OBBLIGATORIO MENZIONARE PROVVEDIMENTI AUTORIZZATIVI C.D. "MINORI" AD ESEMPIO PER:
- FRAZIONAMENTO UNITA'
- ACCORPAMENTO UNITA'
- APERTURA PORTE E FINESTRE
LA LORO MANCANZA NON INFICIA LA VALIDITA' DEL TRASFERIMENTO MA VA COMUNQUE A DANNO
DELL'ACQUIRENTE.
E' COMUNQUE SEMPRE BENE CITARE ED ESIGERE AL MOMENTO DEL TRASFERIMENTO ANCHE I
PROVVEDIMENTI RELATIVI AD OPERE "MINORI".

- PROFILO ENERGETICO -
1) QUANDO:
D.LGS 192/2005 IN ATTUAZIONE DELLA DIRETTIVA 2002/91 CE--------> 1 LUGLIO 2009 OBBLIGO DI: DOTAZIONE -
CONSEGNA - INFORMATIVA E ALLEGAZIONE ALL'ATTO DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETA' O ALTRO DIRITTO
REALE SULL'IMMOBILE DELL'ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (POI PRESTAZIONE ENERGETICA).
2) TIPOLOGIA DI ATTO
a) TRASFERIMENTI A TITOLO ONEROSO: DOTAZIONE - CONSEGNA - INFORMATIVA E ALLEGAZIONE.
b) ATTI GRATUITI (ES: DONAZIONI) ESENTI
SI PARLA DI SOLO OBBLIGO DI "DOTAZIONE" MA NON RILEVA AI FINI DEL TRASFERIMENTO DELL'IMMOBILE.
c) LOCAZIONI E PRELIMINARI
OBBLIGATORIA LA "DOTAZIONE" e la "CONSEGNA" DELL'ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA ALL'ACQUIRENTE
-LOCATARIO.
3) SANZIONI PER VIOLAZIONE OBBLIGHI DI ALLEGAZIONE
- IN UNA PRIMA FASE: NULLITA' DELL'ATTO
- CON SUCCESSIVA MODIFICA D.L. 145/2013: NULLITA' ABOLITA MA SANZIONI PECUNIARIE PER ENTRAMBI
CONTRAENTI, RESPONSABILI SOLIDALMENTE E OBBLIGO DI PRESENTAZIONE APE ENTRO 45 GIORNI.
- NELLA PRASSI: NESSUN NOTAIO RICEVE ATTO DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE ONEROSO IN ASSENZA
DELL’APE.

-PROFILO CATASTALE-
1) QUANDO:
D.L. 78/2010 MODIFICA ART. 29 LEGGE 52/1985
2) COSA:
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo
scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono
contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle
planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto
dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta
dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla
presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
3) SANZIONI
NULLITA' PER MANCANZA DELLA DICHIARAZIONE.
NORMA DI CONNOTAZIONE FISCALE, IN LINEA CON LA NATURA DEL CATASTO, MA CHE INDIRETTAMENTE VUOL FARE
EMERGERE EVENTUALI OPERE ESEGUITE SENZA AUTORIZZAZIONE CHE POSSANO AVER ALTERATO STRUTTURA E
VOLUMI DELL'IMMOBILE.
4) PECCHE
E' UNA DICHIARAZIONE DI RILEVANZA MERAMENTE FORMALE. IL NOTAIO RESTA "IMPOTENTE" DI FRONTE ALLA
DICHIARAZIONE DI PARTE VENDITRICE, A MENO CHE NON EMERGANO DALLA VISURA CATASTALE O DALLA
PROVENIENZA MODIFICHE SIGNIFICATIVE CHE NON SI ACCOMPAGNANO TEMPORALMENTE A TITOLI EDILIZI
AUTORIZZATIVI.

- PROFILO SISMICO –
1) QUANDO:
E' LA PROBABILE PROSSIMA FRONTIERA DEI REQUISITI RICHIESTI A PENA DELLA VALIDITA' DEI TRASFERIMENTI
IMMOBILIARI
2) COSA:
SE NE PUO' TRARRE SPUNTO FORSE DA PROVVEDIMENTI CHE ORA CONSEGUONO SOLO A SITUAZIONI DI
EMERGENZA MA CHE POTREBBERO ESSERE LA NORMALITA'
3) ESEMPIO:
TERREMOTO DELL'EMILIA - PROCEDURE PER RIENTRO NEI FABBRICATI POST SISMA
ART. 3 DECRETO 74 6 GIUGNO 2012
CERTIFICAZIONE DI AGIBILITA' SISMICA PER PERMETTERE DI NUOVO L'ACCESSO A FABBRICATI ADIBITTI A LUOGHI DI
LAVORO.
a) RILASCIA: PROFESSIONISTA ABILITATO
b) RESPONSABILE: DATORE DI LAVORO
4) PROSPETTIVE:
CHI RESPONSABILE IN CASO DI IMMOBILI IN CONDOMINIO?
COME SUPERARE LA FRAMMENTAZIONE DELLA PROPRIETA' IMMOBILIARE TIPICA DELL'ITALIA?

Grazie per l’attenzione…