Case Berliinin putkiremontit ja putkiremontin Suomen ennätys 2015, Antti Pirhonen, NCC

1. Case: Berliinin putkiremontit ja
putkiremontin Suomen ennätys 2015
Antti Pirhonen
NCC, Asumisen kehittäminen
pvm NCC Rakennus Oy, Asuminen 1

2. Sisältö
1. Linjasaneeraus Berliiniläisittäin
2. Hidasteet Suomessa
3. Putkiremontin Suomen ennätys 2015
4. Kuusi teesiä treenaamiseen
5. Putkiremontin kustannukset As Oy:n asukkaalle
6. Putkiremontti kaupunkiuudistuksen moottorina
Pvm NCC Rakennus Oy, Asuminen 2

3. Linjasaneeraus Berliiniläisittäin
Berliinissä on kova kilpailu vuokralaisista; huoneistojen laadulla
kilpaillaan vuokratason pysyessä alueellisesti samansuuruisena.
Vuokran lisäksi maksetaan huoneistokohtaisesti kylmän ja lämpimän
veden kulutuksesta, sähköstä sekä lämmityksestä.
Vedenkulutuksen mittaus kylpyhuoneen peilin alla. Energiankulutus mitataan pattereiden pinnasta.

4. 5 – 10 työpäivää
Berliinissä 1950-60-lukujen taloissa päästään 2 vkoon/linja, 1970-80-
lukujen elementtitaloissa lasketaan 1 vko/linja. Linjasaneeraus tehdään
käyttövesi- ja viemäriputket vaihtamalla. Pinnoitteita ei yleensä käytetä.
Lämmitysjärjestelmään ei kajota. Energiataloutta parannetaan
lämpörappaamalla.

5. Asiakaslähtöinen aikataulutus
Lähtökohtana on vuokranantajan vaatimus siitä, että asukas voi asua
koko remontin ajan huoneistossa. Tämä edellyttää mahdollisimman
harvoja ja lyhytaikaisia huoneistokäyntejä.

6. Huoneistokierros
Huoneistokierros tehdään n. 2 viikkoa ennen remontin aloittamista.
Tiedustellaan asukkaiden erityistarpeista ja suoritetaan
huoneistokatselmus.

7. Maanantai
keittiöt ja kylpyhuoneet puretaan
kuilu avataan, linja puretaan
uusi linja rakennetaan
vessan ja vesipisteen väliaikaisratkaisu jokaiseen kylpyhuoneeseen ja
keittiöön

9. Tiistai
Linjan sulku betonivalulla (palokatko)
uuden sähkötaulun asentaminen asuntoon, kytkentä vanhoihin johtoihin
uusien vesi-, lämpö- ja sähköjohtojen veto kylpyhuoneessa ja keittiössä
vesieristeet laatoitettaville seinäpinnoille
muut seinäpinnat ja katto tapetoidaan/maalataan
lattiavalut tarpeen mukaan

10. Keskiviikko
linjan betonimuottien purku
keittiöseinän (kuilu) sulku
ammeen ja lämpöpatterin asennus
lattian eristys ja lattialaattojen laatoitus
maalaus
ilmastointilaitteiden asennus

11. Torstai
altaan, wc istuimen, sekoittimien ja sähkörasioiden asennus
toinen maalaus kylpyhuoneessa
keittiön laatoitus ja maalaus
akryyli- ja silikonisaumaukset

12. Perjantai
keittiön asennus
sähköjen ja ilmastoinnin tarkistus
asunnon ja rappukäytävän siivous
lopputarkastus ja luovutus

13. Berliinin opit
• tilaajalla kyky vaatia nopeutta
• työn toistuvuus ja volyymi
• ennalta määrätty tiukka prosessi joka ”tukee itseään”
• työntekijät motivoituneita – tekevät yhteistä urakkaa
• rakennuttajan valvonta rakennuspaikalla
• helppo pääsy tilavaan pystyroiloon

14. Aikataulut Suomessa
• nykyisin mahdollista päästä 4-5 viikkoon (5-6 kerroksinen talo)
• uskalletaan luvata 3 viikkoa (huoneisto) jos työvoimaa on varattu
riittävästi
• NCC-Optiplan projekti – tavoite 2 viikkoa
yllätykset pidentävät,
yleensä syynä kostuneet rakenteet

15. Tekniset hidasteet Suomessa
• KH:n lattiakaivon vaihto edellyttää lattialaatan poistamista, uusvalua ja
vesieristystä
 Voidaanko ratkaista esim. akryylipinnottein (Goretex-ilmiö)?
• KH:n alaslaskettu katto yleensä rakennettava putkivetojen peittämiseksi
 Voidaanko välttää wc-pystyviemärielementein?
• Käytetään pikabetoneja
 Saadaanko kokonaisyhtälö kannattavaksi ?
• Kylpyhuonelaatoitusten asbestipurkutyöt
 Voidaanko purku välttää esim. levy-
rakenteisin seinäpinnoin?

16. Miten tehdä putkiremontin Suomen ennätys
vuonna 2015?

17. 1. Asetetaan tavoite läpimenoajalle
• Mitä asiakas säästää nopeassa putkiremontissa?
Muuttokuluja? Sijaisasumiskustannuksia? Vaivaa?
• Mitä asiakas on valmis maksamaan nopeammasta
putkiremontista?
• Miten suojaudutaan mahdollisilta yllätyksiltä?
• Viikko / huoneisto ? Teknisiä esteitä ei ole!

18. 2. Muutetaan prosessia
• Nykyisin: kuntotutkimus > hankesuunnittelu >
toteutussuunnittelu > urakkakilpailu > toteutus
• Voisi olla: kokonaistoimitus halutuin ominaisuuksin
• Kokoamalla isompia urakoita (Maunulan malli)

19. 3. Muutetaan organisaatiota
• Luovutaan saneerauksessa uudisrakentamisen
prosessista
• Suunnittelijat ja rakentajat yhteistyöhön
• Optimoitu, nopea ja kustannustehokas prosessi
• Suunnittelijat ja tilaajan edustajat työmaalle
(kuten Berliinissä) > Kysymyksiin vastaukset heti.

20. 4. Luova ja tarkka suunnittelu
• Suunnitellaan ratkaisut tavoitteen mukaisesti
• Kohteen tarkka tuntemus –selvitykset!
• Tutkitaan uusia materiaaleja ja tekniikoita
• Pyritään esivalmistusasteen kohottamiseen

21. 5. Toistuvuuden hyödyntäminen
• Tekijät eivät vaihdu
• Osaaminen jää alueelle
• Volyymiedut hankinnassa
• Merkittävin nopeutta lisäävä tekijä, jopa 20-25%

22. 6. Esivalmistusasteen kohottaminen
• Rakentamisesta yhä enemmin asentamiseen
• Rakennusliikkeille lisää omaa esivalmistetuotantoa
• Lisää kilpailua esivalmisteisiin, nyt koetaan kalliiksi
• Ongelmana hinnan lisäksi koko ja
joustamattomuus

23. LinTec, Ruotsi

24. LinTec, Ruotsi

25. Viikko per huoneisto vuonna 2015!
Mutta…

26. Nopeus ja remontti eivät takaa kiinteistön
arvon säilymistä, saati arvonnousua!

27. Putkiremontin kustannukset
Putkiston ja märkätilojen uusiminen 350– 450 eur/m²
Saunat, sähköt, antennit, valokaapelit 100–150 eur/m²
75 m² asunto x 600 eur/m² = 45 000 eur/huoneisto
Lainanhoitokoulut:
10 vuotta, korko 3%, pääoma 45 000 eur > 435 eur/kk
20 vuotta, korko 3%, pääoma 45 000 eur > 250 eur/kk
Asunnon arvo ei juuri nouse - asumiskulut kylläkin!

28. Täydennysrakentaminen rahoituskeinona
• Kaupungit suopeita
• Putkiremontin yhteydessä
• Rakennusliikkeet kiinnostuneita jos rakennusalue
rajattavissa tontilta
• Pysäköinti ongelma
Alakiventie 3, Helsinki

29. Suomessa on jo syrjäytyviä lähiöitä
Waterlandplein, Amsterdam 2008

30. Waterlandplein, Amsterdam 2008

31. Waterlandplein, Amsterdam 2008

32. Lontoo 2011

33. Ennakoi segregaatio!

34. Tee yhteistyötä alueella!

35. Täydennysrakenna vetovoimaisesti!

36. Kiitos!