1. Rahoitusvakaus- ja tilasto-osasto, Suomen Pankki
Asuntorahoituksen trendit
Suomessa 2000-luvulla
Rahamuseon webinaari 2.3.2021
Hanna Putkuri

2. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntorahoituksen muutokset ovat Suomen Pankissa
keskeinen seurannan, analyysin ja riskiarvioiden kohde
• Asuntorahoitusta seurataan ja analysoidaan rahoituksenvälityksen
toimivuuden, rahoitusolojen keveyden, asuntomarkkinoiden
toiminnan näkökulmasta
• Analyysin tavoitteena on tunnistaa asuntorahoituksen vahvuudet ja
haavoittuvuudet ja erilaiset lyhyen ja pitkän aikavälin muutokset
• Asuntorahoitukseen liittyviä, rahoitusvakauteen kohdistuvia riskejä
arvioidaan yhteistyössä Finanssivalvonnan kanssa
• Tavoitteena on rahoitusjärjestelmän vakauden ja kestävän kasvun
edistäminen
2.3.2021 2

3. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Webinaarin sisältö: Asuntorahoituksen pitkän aikavälin
trendit ja nykytilanne Suomessa
1. Miten asuntorahoituksen määrä ja rakenne ovat muuttuneet?
2. Miten uusien asuntolainojen ehdot ja muut ominaisuudet ovat
kehittyneet?
3. Miten asuntorahoituksen muutokset ovat näkyneet kotitalouksien
velkaantumisessa?
4. Millaisia muutoksia asuntomarkkinoilla on tapahtunut samaan
aikaan?
2.3.2021 3

4. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Luottolaitosten myöntämän
asuntorahoituksen määrä ja rakenne
2.3.2021 4

5. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asunto- ja kiinteistöalan rahoitus muodostaa
merkittävän osan luottolaitosten koko lainanannosta
2.3.2021 5
Kotitalouksien asuntolainat
44 %
Kotitalouksien taloyhtiölainat*
8 %
Muut asuntoyhteisöjen lainat
7 %
Muut kiinteistöalan yritysten lainat
7 %
Rakennusyritysten lainat
1 %
Muiden yritysten lainat
18 %
Kotitalouksien muut lainat
15 %
Suomessa toimivien luottolaitosten euromääräiset lainat euroalueen kotitalouksille ja yrityksille
vuoden 2020 lopussa (235 mrd. euroa). * Kotitalouksien arvioidut taloyhtiölainat syyskuun lopussa.
Lähteet: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. @38310
Kaksi kolmasosaa lainanannosta liittyy asunto- ja kiinteistömarkkinoihin

6. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntorahoitus koostuu asuntolainoista,
taloyhtiölainoista ja muista asuntoyhteisölainoista
2.3.2021 6
Kotitalouksien asuntolainat
44 %
Kotitalouksien taloyhtiölainat
8 %
Muut asuntoyhteisöjen lainat
7 %
Lähteet: Suomen Pankki ja Tilastokeskus. @38310

7. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Luottolaitosten myöntämä asuntorahoitus on kasvanut
tuntuvasti ja yhtiö-/yhteisölainojen merkitys lisääntynyt
0
25
50
75
100
125
150
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Asuntolainat Lainat asuntoyhteisöille
Mrd. euroa
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Luottolaitosten välittämä asuntorahoitus Suomessa
2.3.2021 7
Kotitalouksien
taloyhtiölainat
Kotitalouksien
asuntolainat
Muut
asuntoyhteisölainat

8. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntorahoituksen kasvu oli nopeampaa 2000-luvun
ensimmäisellä vuosikymmenellä kuin toisella
0
5
10
15
20
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Asuntolainat Lainat asuntoyhteisöille Lainakannoilla painotettu keskiarvo
Kannan vuosimuutos, %
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Luottolaitosten välittämä asuntorahoitus Suomessa
2.3.2021 8
Kokonaisuutena
kasvuvauhti n. 4 %

9. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntolainananto on keskittynyt suurimpiin Suomessa
toimiviin pankkiryhmiin ja -konserneihin
OP Ryhmä
Nordea
Danske Bank
Handelsbanken
Säästöpankki-
ryhmä
Aktia Bank
S-Pankki
POP Pankki -ryhmä
Muut
Asuntolainat kotitalouksille Suomessa 30.6.2020.
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Suomessa toimivien luottolaitosten markkinaosuudet: asuntolainat
2.3.2021 9

10. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Uusien asuntolainojen ehdot
ja muut ominaisuudet
2.3.2021 10

11. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Uusien asuntolainojen keskimääräinen korko on
vaihdellut ja nyt laskenut ennätyksellisen alhaiseksi
2.3.2021 11
-2
0
2
4
6
8
2000 2005 2010 2015 2020
Asuntolainakannan keskimääräinen korko
Uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräinen korko
12 kuukauden euribor
%
Lähteet: Suomen Pankki ja Thomson Reuters. @38215
Asuntolainojen korot Suomessa

12. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntolainat ovat pääosin vaihtuvakorkoisia, ja
euriborkorkojen käyttö viitekorkoina on lisääntynyt
-2
0
2
4
6
0
25
50
75
100
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019
Euriborsidonnaiset Primekorkosidonnaiset
Kiinteäkorkoiset ja muut 12 kk:n euribor (oikea asteikko)
% uusien lainojen euromäärästä %
Tietoja ei kerätty vuosina 2003 ja 2004.
Lähteet: Suomen Pankki ja Thomson Reuters. @21769
Uudet asuntolainat Suomessa korkosidonnaisuuden mukaan
2.3.2021 12
Euribor-
sidonnaiset
lainat
Primekorko-
sidonnaiset
lainat

13. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Keskimääräinen viitekorko on laskenut nollan
tuntumaan ja keskimääräinen marginaali on kaventunut
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2010 2012 2014 2016 2018 2020
Uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräinen laskennallinen marginaali
Uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräinen viitekorko
Uusien nostettujen asuntolainojen keskimääräinen korko
%
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Uusien asuntolainojen keskikorko ja marginaali
2.3.2021 13
Marginaali
Kokonaiskorko
Viitekorko

14. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Noin 25 vuotta pitkät ja sitä pidemmät uudet
asuntolainat ovat yleistyneet
0
20
40
60
80
100
2010 2012 2014 2016 2018 2020
Enintään 14 vuotta Yli 14 ja enintään 19 vuotta Yli 19 ja enintään 21 vuotta
Yli 21 ja enintään 24 vuotta Yli 24 ja enintään 26 vuotta Yli 26 vuotta
Osuus uusien asuntolainojen euromäärästä, %
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Suomessa nostettujen uusien asuntolainojen takaisinmaksuajat
2.3.2021 14
Noin 25 vuotta
Noin 30 tai 35 vuotta
Noin 20 vuotta

15. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntolainat ovat suurentuneet, ja suuret ensiasunto-
lainat ovat yleistyneet myös aivan viime vuosina
0
20
40
60
80
100
2016/III 2017/I 2017/III 2018/I 2018/III 2019/I 2019/III 2020/I 2020/III
Enintään 50 50–100 100–150 150–200
200–250 250–300 300–350 Yli 350
% uusien lainojen euromäärästä
Lähteet: Finanssivalvontaja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uudet ensiasuntolainat lainan koon (tuhatta euroa) mukaan
2.3.2021 15
Yli 250 tuhatta euroa

16. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Osa asuntolainoista on suuria suhteessa vakuuksien
arvoon, etenkin uusista ensiasuntolainoista
0
20
40
60
80
100
0
20
40
60
80
100
2016/III 2017/I 2017/III 2018/I 2018/III 2019/I 2019/III 2020/I 2020/III
Enintään 70 % 70–80 %
80–85 % 85–90 %
Yli 90 % Mediaaniluototussuhde (oikea asteikko)
% uusien lainojen euromäärästä %
Pl. poikkeuslainat ja lainat, joiden luototussuhde≤ 0.
Lähteet: Finanssivalvontaja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uudet ensiasuntolainat luototussuhteen mukaan
2.3.2021 16
Ensiasuntolainojen
lainakatto 95 %
2016/III alkaen
Luototussuhde
90–95 %

17. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Lyhennysvapaita neuvoteltiin runsaasti vuonna 2015 ja
koronapandemian puhjettua keväällä 2020
2.3.2021 17
0
1
2
3
4
5
6
0
1
2
3
4
5
6
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Kuukauden aikana uudelleenneuvotellut asuntolainat (vasen asteikko)
Kuukauden aikana uudelleenneuvotellut asuntolainat, % asuntolainakannasta (oikea asteikko)
Mrd. euroa %
Lähde: Suomen Pankki. @38215
Uudelleenneuvotellut asuntolainat

18. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Kotitalouksien velkaantuminen
ja taloyhtiölainat
2.3.2021 18

19. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut
suhteessa tuloihin ja on nyt ennätyslukemissa
2.3.2021 19
0
5
10
15
0
50
100
150
1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Kotitalouksien velat, % suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon (vasen asteikko)
Kotitalouksien korkomenot, % suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon (oikea asteikko)
%
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Suomalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus ja korkorasitus
%

20. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Valtaosa kotitalouksien velasta liittyy asumiseen,
taloyhtiölainojen merkitys on kasvanut
Asuntolainat
63 %
Taloyhtiölainat
11 %
Kulutusluotot
15 %
Muut lainat
11 %
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankki.
Kotitalouksien velan rakenne 2020/III
0
40
80
120
160
2000 2005 2010 2015 2020
Asuntolainat Taloyhtiölainat Muut velat
% suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankki. @38215
Kotitalouksien velkaantuneisuus Suomessa
2.3.2021 20
Asuminen

21. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Suuret yhtiölainaosuudet ovat yleistyneet uusien
osakeasuntojen kaupassa
0
20
40
60
80
100
2000 2005 2010 2015 2020
0 % 0–39 % 40–49 % 50–59 % 60–69 % 70–79 % Vähintään 80 %
Osuus kauppojen määrästä, %
Lähteet: KiinteistönvälitysalanKeskusliitto ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Uusien kerrostalo- ja rivitaloasuntojen kaupat Suomessa asunnon
yhtiölainaosuuden mukaan
2.3.2021 21
Yhtiölainaosuus asunnon
hinnasta vähintään 60 %

22. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Joka kolmannella kotitaloudella on asuntolainaa,
omistusasunto on kahdella kolmasosalla
0
20
40
60
80
100
1987 1988 1994 1998 2004 2009 2013 2016
Omistusasunto ja asuntovelkaa Velaton omistusasunto Vuokra-asunto tai muu
Osuus kotitalouksista, %
Asuntovelka ei sisällä sijoitusasunto- ja taloyhtiölainoja.
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Suomalaiset kotitaloudet asunnon hallintaperusteen mukaan
2.3.2021 22
Omistusasunto

23. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Myös asuntovarallisuus on kasvanut, ja se muodostaa
suurimman osan kotitalouksien varallisuudesta
0
20
40
60
80
100
1987 1988 1994 1998 2004 2009 2013 2016
Oma pääasiallinen asunto Muut asunnot ja vapaa-ajan asunnot Muu varallisuus
% varallisuudesta
Lähteet: Tilastokeskuksenvarallisuustutkimus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Kotitalouksien varallisuuden koostumus
2.3.2021 23
Asuntovarallisuus

24. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntomarkkinoiden toiminta
ja alueellinen eriytyminen
2.3.2021 24

25. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Väestönlisäys ja asuntorakentaminen ovat keskittyneet
yhä enemmän suuriin kaupunkeihin
0
10
20
30
40
50
1995 2000 2005 2010 2015 2020
Helsinki Espoo ja Kauniainen Vantaa
Tampere Turku Oulu
Jyväskylä Kehyskunnat Muu Suomi
12 kk:n liukuva summa, tuhatta asuntoa
Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu. @38215
Valmistuneet asunnot Suomessa
2.3.2021 25
Muut kasvukeskukset
Pääkaupunkiseutu

26. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntokauppojen määrä on ollut viime vuosina
pienempi kuin suurimmillaan 2000-luvulla
2.3.2021 26
0
20
40
60
80
100
2000 2005 2010 2015
Koko maa Pääkaupunkiseutu Muu Suomi
Tuhatta asuntoa
Lähteet: Tilastokeskus ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Vanhojen osakeasuntojen kauppa vuosittain Suomessa
PK-seudun osuus
lähes 30 %
(ilman omakoti-
talokauppoja)

27. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntokauppa notkahti keväällä 2020 pandemian
puhjettua mutta toipui kesällä ja loppuvuonna nopeasti
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys loka marras joulu
2018 2019 2020 2021
Lukumäärä
Lähde: Tilastokeskus (kiinteistönvälittäjien kautta tehdyt kaupat). @38215
Vanhojen osakeasuntojen kauppa Suomessa kuukausittain
2.3.2021 27

28. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntojen hintaerot ovat kasvaneet Suomen sisällä
kymmenen viime vuoden aikana
75
100
125
150
175
200
2000 2005 2010 2015 2020
Helsinki Helsinki ja muu pääkaupunkiseutu
Turku Tampere
Koko Suomi Muu Suomi kuin pääkaupunkiseutu
Reaali-indeksi, 2000 = 100
Lähteet: Tilastokeskus, Macrobond ja Suomen Pankin laskelmat. @38215
Asuntojen reaaliset hinnat alueittain neljännesvuosittain
2.3.2021 28
Suurimmat kaupungit
Suomi keskimäärin
Muu Suomi kuin PK-seutu

29. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Asuntolainat ovat suurempia ja suurentuneet enemmän
kasvukeskuksissa kuin muualla Suomessa
2.3.2021 29

30. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Yhteenveto
2.3.2021 30

31. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Rahoitusolot ja asuntolainojen ehdot ovat keventyneet
• Asuntolainat ovat suurentuneet ja takaisinmaksuajat pidentyneet
• Korot ovat laskeneet, marginaalit kaventuneet ja euriborkorkoihin
sidotut lainat yleistyneet
• Suuret taloyhtiölainat ovat yleistyneet uusissa osakeasunnoissa
• Lainakannan laatu on säilynyt hyvänä, mutta lainanhoitojoustojen
käyttö on ajoittain lisääntynyt
• Asuntorahoituksessa on ollut vahvuuksia, jotka ovat tukeneet
rahoituksen edullisuutta ja hyvää saatavuutta eri käyttötarkoituksiin
2.3.2021 31

32. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Velkaantuneisuus ja alueelliset erot ovat kasvaneet
• Kotitalouksien velat suhteessa tuloihin ovat kasvaneet
• Väestö, asuntorakentaminen ja asuntokauppa ovat keskittyneet
yhä enemmän pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin
• Asuntojen hintaerot Suomen sisällä ovat kasvaneet
• Asuntorahoituksessa ja asuntomarkkinoilla on vältytty 2000-luvulla
vakavilta, pitkäaikaisilta häiriöiltä
• Haavoittuvuudet edellyttävät kotitalouksilta, sijoittajilta ja
luottolaitoksilta taloudellisia puskureita riskien toteutumisen varalta
2.3.2021 32

33. | Julkinen | SP/FIVA-EI RAJOITETTU
Lisää tietoa Suomen Pankin julkaisuissa ja tilastoissa
2.3.2021 33
eurojatalous.fi
suomenpankki.fi

34. suomenpankki.fi
Kiitos!
hanna.putkuri@bof.fi
@HannaPutkuri
eurojatalous.fi