Cap des urb_vald_line_base_regional_1

Programa Eco-Región Agenda Local 21 Proyecto ”Consultoría Implementación de Procesos de Planificación
Territorial Participativa para la Nueva Región de los Ríos”
Diagnóstico Comuna de Valdivia

12. DESARROLLO URBANO

Este apartado consta del levantamiento de un diagnóstico de la Comuna de Valdivia, capital
de la Región de los Ríos, desde la dimensión urbana42, la cual se incorpora al proceso de
implementación de la Agenda 21 mediante la aplicación de metodologías de planificación
participativa.

El trabajo de esta área se concentra en el área urbana principal de la comuna, que
corresponde a la ciudad de Valdivia. Sin embargo se realizan algunas observaciones
generales a escala comunal, respecto de la conectividad, la distribución de los
asentamientos, etc

El Desarrollo Urbano Sostenible en el contexto de la Agenda 21, trata principalmente de
incorporar el tema medioambiental en la agenda ciudad, determinando los lineamientos e
implicancias en el resto de las políticas locales, mediante el posterior Plan de Acción.

Los modelos urbanos sostenibles en estudio y elaboración se caracterizan por contener usos
mixtos, desarrollarse de manera compacta en el medio urbano y el territorio, evitando y
controlando el fenómeno de dispersión, y contener altos índices de diversidad entre sus
partes.

Habrá que reconocer la realidad local del territorio en estudio, para la adecuación del modelo
de desarrollo del centro urbano de la comuna de Valdivia, sus tendencias de crecimiento y
usos, como así su relación con el entorno.

Al ser esta área temática parte del estudio completo, hay aspectos de los modelos
sostenibles que se abordan desde otros ejes (gestión de recursos hídricos, recursos
energéticos, actividades productivas y económicas, etc), por lo que la propuesta técnica de la
dimensión urbana se concentra en levantar un diagnóstico basado en los instrumentos de
planeamiento o planificación, basado en los temas prioritarios como los usos de suelo en las
áreas urbanas y un especial énfasis en el uso de los espacios públicos o colectivos, como
principal indicador de la calidad de vida urbana, por otro lado el transporte, es un tema
determinante de la accesibilidad y la conectividad en el medio urbano y territorial.

Luego la propuesta se fundará en recomendaciones que fortalezcan las áreas débiles del
planeamiento urbano, y lineamientos estratégicos para reforzar las variables estudiadas, en
respuesta del diagnóstico levantado.

La incorporación de la dimensión urbanística en este trabajo se levanta mediante el trabajo
de las siguientes variables;

• Instrumentos de planeamiento o planificación urbana y su gestión,
• Capacidad y uso del suelo,
• Dotaciones y equipamiento y
• Transporte o movilidad

42
En el anexo 10, se aborda con mayor precisión los objetivos, metodología y el enfoque de sustentabilidad, que
orientan la formulación del Capítulo Desarrollo Urbano.

232


Se complementa el diagnóstico con un anexo respecto de un marco teórico acerca de la
sostenibilidad y el contexto de la ciudad de Valdivia en el mundo.

Para los interesados en profundizar en esta área del conocimiento se presenta de manera
bastante explicativa y completa los lineamientos para desarrollar un modelo urbano bajo el
paraguas de la sostenibilidad, indicando con claridad los temas primordiales que inciden en
él y la incidencia de éste en los instrumentos de planificación local, o planeamiento como
también se le llama, que es cómo es tratado ésta área en los países europeos como España,
donde la metodología de la Agenda 21, es practicada por una gran cantidad de municipios,
comprometidos con el medio ambiente, y que ven en el rol del ayuntamiento y sus
instrumentos, la plataforma para aplicar estas nuevas prácticas urbanas.

Por otro lado, es interesante contar de la participación de la ciudad de Valdivia en una red
global, de ciudades intermedias el rol que significa la intermediación en el contexto nacional
y la importancia de estar conectado con un grupo que constantemente intercambia
experiencias y conocimiento. Resulta una plataforma interesante para posicionar a la ciudad
de Valdivia en un contexto mayor.

12.1 LA CIUDAD INTERMEDIA, VALDIVIA EN LA RED CIMES
El problema de la urbanización mundial es el desequilibrio territorial que genera el modelo de
concentración desigual, principalmente de la población y con ello, de la distribución de los
ingresos, las oportunidades, acceso a servicios y equipamientos, etc.

La polarización de estos crecimientos da como resultado las grandes ciudades como las
metrópolis que concentran la mayor parte de los estudios y referencias en la discusión.

Sin embargo la Organización de las Naciones Unidas (ONU), calcula que la mayor parte de
la población urbana mundial vive en ciudades de tamaño medio y pequeño y que así será la
tendencia de crecimiento. La población urbana ocupa el 72% de las superficies urbanas con
22,2% de ciudades de más de 100.000 hbtes, frente al 5,8 que ocupan las mega ciudades,
(Llop, 2000),

Cuadro 12.1 Evolución de la Población y tasa de crecimiento en ciudades con más de 50 mil
hbtes. Chile
1.952 1.960 1.970 1.982 1.992
Metrópolis 1 (Stgo) 1.509.169 2.133.252 2.871.060 3.937.277 4.734.327
Ciudades grandes 559 724 910 1.179.941 1.361.093
Ciudades intermedias 836 1.108.677 1.531.438 2.168.170 2.658.762
Ciudades intermedias (1) 592 773 1.124.590 1.643.193 2.006.129
Ciudades intermedias (2) 245 336 407 525 653

Valdivia 51 62 83 101 113
(1) Ciudades de entre 100 mil y 300 mil habitantes en 1992
(2) Ciudades de entre 50 mil y 99 999 habitantes en 1992
Fuente: Proyecto DEPUALC - CELADE, con base en los Censos Nacionales de Población.

La intermediación urbana
Los procesos territoriales y urbanos funcionan dentro de un espacio de relaciones más allá
de sus límites administrativos; esto es conocido como Hinterland, y es donde se dan las

233


relaciones socioeconómicas, ambientales, etc.

La atención a los procesos en los asentamientos que no son las grandes ciudades, es a
través del papel que juegan en el territorio con su carácter frente a la centralidad, de
intermediación territorial.

Origen ciudad intermedia
El fortalecimiento de la red urbana territorial equilibrada como la presenta Christaller (con su
teoría de lugares centrales) permite el auto control de las grandes urbes. Las políticas de
bienestar hacen lo suyo, atendiendo las ciudades medianas con el objeto de calificar de
buena manera para que lleguen a ser una alternativa a las grandes ciudades, se invierte en
infraestructura y equipamientos (principio de las ciudades europeas donde el estado de
bienestar se desarrolla plenamente)

Pero este carácter demográfico que determinaba las ciudades medianas, carácter
cuantitativo, estaba determinado por la jerarquía del asentamiento y su clasificación dentro
de una red urbana y/o nacional.

La crisis de los años 70 dirigió las políticas públicas a la descentralización, a través del
fomento del desarrollo endógeno.

Los cambios económicos, sociales y espaciales como la reorganización del sistema
productivo cambió el modelo territorial jerárquico (de lugares centrales como lo define
Christaller) a uno flexible y variable en forma de red, como lo llama Dematteis, modelo de
geometría variable. La dimensión demográfica pierde peso frente a estrategias y políticas
desarrolladas desde el ámbito local para situarse en esta nueva red, que luego supera los
límites regionales y estatales, para conformar una red urbana mundial.

Este es el período que pasa a llamarse la ciudad mediana, ciudad intermedia. Este nuevo
concepto cualitativo implica un rol de intermediación, desarrollando un pale en la estructura
topológica del territorio, ya que realiza funciones de intermediación entre centros de decisión
mundial (Santiago en el caso chileno) y las amplias áreas rurales.

La organización territorial en red favorece la capacidad de integración y articulación de
amplias zonas del territorio.

Estas estrategias se basan en la capacidad de articular los agentes y recursos locales y/o
territoriales y en las políticas y voluntades de querer una ciudad intermedia.

Programa Internacional CIMES. (UIA-CIMES)
A partir de la Cumbre Mundial de Hábitat (Estambul 1996), se inicia una mesa de trabajo que
se formalizará en el programa Internacional de Ciudades Intermedias y Urbanización
Mundial, CIMES, al cual se le suma la Unión Internacional de Arquitectos (UIA), a partir de
sus congresos en Barcelona (1996), Beijing (1999) y Berlín (2002), para desarrollar un
programa de trabajo apoyado por el Gobierno Local de Lleida, España.

Se compone de 250 ciudades del mundo, y su texto base ha sido publicado por la Unesco
(Ciudades Intermedias y Urbanización Mundial), redactado por los socios miembros.

Valdivia forma parte de esta red y de ahí la importancia de conocer esta iniciativa y tomar
contacto con los representantes de la ciudad ante la comisión si es que existe algún

234


designado. Destacan las alianzas que se han formado entre los miembros. Contactos y
alianzas que sirven para compartir experiencias de buenas prácticas, promover el desarrollo
de las ciudades y estar conectado a nivel internacional. La cooperación entre las CIMES es
básica para combatir la urbanización mundial y fortalecer la posición de las ciudades
intermedias en el contexto global.

Fuente. www.paeria.es

Figura 12.1 Localización de la red CIMES

Las primeras hipótesis a partir de encuestas a 50 ciudades intermedias, donde Valdivia es
una de ellas, determinan una serie de características y orienta las principales diferencias y
convergencias de las distintas realidades.

La diversidad se determina en función de su tamaño, catalogándose en tres grupos:
pequeñas, medianas y grandes, según su radio, distancia de sus límites y superficie. Valdivia
se enmarca en las medianas.

Otra variable interesante de detectar en las encuestas es el uso del Hinterland (entorno al
área urbana, funcional y paisajística). Las principales diferencias se encuentran en temas
como el transporte, presupuestos, patrimonio, y las similitudes, en los casos
latinoamericanos, se encuentran en la falta de equipamientos, con problemas de
saneamiento, infraviviendas y deterioro del patrimonio. Temas todos transversales a un
modelo urbano sostenible.

Respecto los proyectos urbanos, se sugiere la recurrencia de temas comunes en los tipos de
proyectos. Hay un tipo de inversión en mejora del hábitat, con grandes equipamientos e
infraestructura, otra línea genera proyectos ligados a los frentes marítimos y fluviales
(Valdivia y su potencial al respecto). Con dos niveles de intervención, uno donde las

235


necesidades obligan a proyectos de primer orden, con inversión en proyectos básicos, y otro,
con elementos de promoción exterior y/o especialización funcional, en Valdivia coexisten
ambos niveles, existe un alto nivel profesional con centros de investigación y docencia de
nivel internacional, sin embargo aún mantiene déficit en infraestructura que se irá
solventando con las inversiones, sobre todo de convenios marcos entre distintas carteras
públicas (vivienda y obras públicas, por ejemplo)

Interesante es mantener el contacto y fomentar la participación de los actores involucrados
(Municipio) para junto con posicionar a Valdivia en el contexto mundial, aprender de las
buenas, y no tan buenas, prácticas que se encaminan hacia la sostenibilidad, cuestión casi
obligada (tanto desde el sentido común, como desde las normativas) en España y los países
europeos.

En Valdivia, el rol de la intermediación desde los instrumentos de planeamiento o
planificación que establecen una visión temporal en el horizonte, tendrá el desafío de
desvelar la doble dimensión de la relación dialéctica de la escala intermedia, entre los
elementos que articulan los niveles de proyecto y las condicionantes de planeamiento que
deberán tener estos proyectos urbanos para asegurar su integración y adecuación.

12.2 ANTECEDENTES CIUDAD DE VALDIVIA
12.2.1 Referencia histórica y evolución urbana
12.2.1.1 Conformación de la Ciudad

La ciudad de Valdivia nace y crece en torno a su Río, consolidando junto a sus estructuras
de borde, el principal escenario urbano de la ciudad.

Se reconoce entonces al río como el espacio de arraigo en la ciudad, consolidando
respaldos urbanos que constituyen estructuras de borde (puntos o franjas), que le otorgan un
carácter particular a la ciudad en su sistema de integración, enlace y conexión, cuyo origen y
consolidación dependen del rol que adquiere la ciudad en determinados periodos históricos.

12.2.1.2 Asentamiento Indígena

“La loma”, la planicie donde se dibujará la traza de la ciudad
“una carrera” de 400 pasos (557,2 metros)
“árboles plantados a mano”

..”descubrieron un gran pedazo de tierra algo alta como una loma casi toda cercada de aquel
río donde tenían sus viviendas los naturales en razonables casas. Entraron los nuestros por
esta loma y viéronla toda tan adornada de arboleda sembrada a mano que parecía un
paraíso, así por la lindeza y orden con que están puestos los árboles, como por el río que va
girando en redondo por aquella loma. En medio de esta tierra estaba una larguísima carrera
de cuatrocientos pasos donde los indios jugaban a la chueca y entrando el gobernador por
ella, siguiéndole los suyos, comenzó a pasar la carrera diciendo a voces, con gran regocijo,
aquí se fundará la ciudad de Valdivia”43

43
Guarda, 2001, pag 25

236


Ciudad Fundacional
1552 – 1599

Se crea una trama ordenadora, el damero. Aparece la Plaza de Armas y en torno a ella los
edificios más importantes. En una primera etapa, la ciudad define sus bordes: el río, las
lagunas y el término del trazado.

Sus puertas se definen por los puntos de contacto que tiene con el exterior: el borde del río y
los caminos de salida. Sus lugares son aquellos contrastes que se producen dentro del
trazado: vacíos y plazas, o en la altura uniforme de sus edificios: torres (relación con la
lejanía y el dominio del horizonte) e iglesias.

El plan Holandés
1643

El plano holandés ofrece original disposición urbana de una ciudad chilena en pleno siglo
XVI: sugiere 47 manzanas habitadas, cinco de ellas plazas. Las manzanas se presentan
rectangulares, separadas por calles de 20 varas de ancho.

La Ciudadela
1645 – 1779

“El 24 de agosto de 1643, naves holandesas remontan el río Valdivia, llegando al antiguo
asiento de la ciudad destruida por los indios en 1599, con el propósito de fortificarla y
establecer ahí el dominio de la Casa Orange en la costa sur del Pacífico. Ante este intento de
conquista por una potencia enemiga, se resolvió repoblar la Plaza de Valdivia y fortificar el
Puerto. Sin reparar gastos se armó una escuadra de 12 galeones, armada que hizo su
entrada a la bahía de Corral el 6 de febrero de 1645.”

La ciudad adquiere un carácter defensivo: Sobre la ciudad anterior y delimitada por muros se
funda la ciudadela; que consistía en una pequeña ciudad dentro de la ciudad, con muros y
accesos como borde, cobijando en su interior todas las construcciones.

El desarrollo del sector se extendió a la construcción de numerosos fuertes y castillos para la
defensa de la región, ya que el acceso principal a la ciudad era por el río. Entre estos
encontramos los de Mancera, Niebla, Corral, Amargos, San Luís del Alba, entre otros.

La Ciudad Murada
1780 – 1842

La ciudad, por su ubicación estratégica y defensiva, se convierte en la cabeza del gran
complejo militar de la región. Se crea una nueva muralla en torno a la ciudad, acompañada
de una fosa y de un camino de ronda. Desaparecen así los antiguos muros de la ciudadela.

La ciudad se densifica mediante una trama irregular entre los caminos conectores con el
exterior, manteniendo como bordes el río y las lagunas. Las lagunas son reforzadas por la
aparición del nuevo muro, fosa y camino de ronda. Además del río como puerta principal, se
definen dos puertas menores acompañadas de torreones y ubicadas en los puntos de salida,
donde los caminos atraviesan las murallas.

Observación: En este período se reconoce el carácter habitacional del borde y el río como

237


una vía de acceso comunicacional (tránsito) entre orillas. Comprendiendo el río como una
vía.

La influencia Alemana
1843 – 1909

La ciudad mantiene el río como borde y puerta principal, perdiendo en parte el borde sur o
área de las lagunas, las que son rellenadas. Se crea la costanera de borde de río.

Los torreones siguen siendo puertas (oriente y sur) y los caminos de salida junto a las calles
de borde, las líneas importantes de la ciudad. El lugar central o ciudadela, se distingue aún
más del total, por su trama menor y de fachada continua.

La forma de damero adaptada a la sinuosidad y geografía irregular de la ciudad hacen de
Valdivia una ciudad hermosa y respetuosa con su paisaje circundante.

La ciudad asume un carácter comercial e industrial, adquiriendo el puerto gran importancia
en el continente. Valdivia se convierte en un centro turístico nacional y es la cabeza de la
colonización alemana en el sur de Chile. Se consolida esta imagen de ciudad a través de
nuevas inversiones: la llegada del ferrocarril y la construcción de nuevos caminos y puentes.

El día 13 de diciembre de 1909 se produce un gran incendio que abarca la primera cuadra
de Picarte hasta Carampangue, al poniente al río, y al sur hasta Lautaro. Se consumieron
118.460 m2 de edificación, el 80% del centro administrativo (intendencia, obispado, edificios
públicos, bancos, iglesias, comercio), el 50% del residencial, descendiendo el terreno metro
y medio en promedio.

El incendio, al destruir 18 manzanas céntricas, generó la posibilidad de alterar la cuadrícula
heredada del período virreinal, invitando a regularizar una planta alterada por tanto uso y
abuso, interferida desde hacía un par de siglos por murallas y baluartes, puertas y torreones.

Si bien permitió enderezar y ensanchar calles, instalar redes de alcantarillado y agua potable
y uniformar la arquitectura; se produjo la eliminación de los pintorescos callejones,
apareciendo espacios muertos al interior de las manzanas.

Observaciones: Se consolida en el borde río dos relaciones de tamaño, uno Vertical
destinado a la producción y almacenamiento, y otro Horizontal relacionado con el habitar
interior y la vivienda.

La ciudad del siglo XX
1910 – 2007

“En virtud del “Plan de transformación de Valdivia”, aplicado a partir de 1911, la plataforma de
la ciudad había sido rebajada en un metro, se aprovechaba la ruina de las 18 manzanas
céntricas destruidas en el incendio de 1909 para regularizar el trazado de las calles, rebajar
las acentuadas pendientes hacia el río e instalar la nueva red de agua potable y
alcantarillado.”

La ciudad se vuelca principalmente al desarrollo de actividades asociadas a servicios, a nivel
regional y provincial (educación, salud, comercio, etc.), así también como centro de
actividades agrícolas (forestales y ganaderas) y de centro turístico nacional.

238


Se incorpora, con paseos, el borde Isla Teja frente al Muelle de la ciudad. Se crean dos
puentes (1938 P. Calle- Calle y 1953 P. Pedro de Valdivia) que unen la ciudad con el norte
del país y la Isla Teja. Se amplía la calle Costanera por todo el borde norte de la ciudad,
uniendo ambos puentes.

La ciudad crece por sus caminos de salida y atraviesa el río extendiéndose por sus
alrededores. Se construyen los primeros conjuntos de vivienda social en Picarte, zona sur
oriente, con objetivo de desahogar los asentamientos hacinados en el pericentro.

Las antiguas puertas donde están los torreones solo se insinúan y dan paso a los puentes,
que junto al río y a sus plazas de acceso, son las puertas mayores de la ciudad. El lugar
central perdura como centro focal y se le añaden nuevos edificios y espacios públicos de
importancia.

En el año 1960 se produce la desaparición parcial de la Ciudad produciendo un aumento en
el nivel del río, a través de crecidas de afluentes provocando la destrucción de la orilla Isla
Teja y sus industrias y el adelgazamiento del borde río. Junto con esto, el maremoto provoca
la destrucción de Corral Bajo, parte de Corral Alto, La Aguada, y Amargos.

Terrenos completos bajan de nivel, tomando el nombre de barrios bajos. Se crean lagunas
en la salida sur de la ciudad por el anegamiento del río. Las industrias desaparecen. El poder
industrial se duerme mas políticas liberalizadoras provocan la pérdida de hegemonía
regional, traducido en disminución de tasas demográficas y urbanización. Poco a poco se va
dando paso al nuevo carácter de la ciudad, y así al actual turismo.

Valdivia históricamente había sido una provincia separada de Llanquihue y Chiloé. La
regionalización realizada en 1976 dividió el país en trece regiones, fusionando estas
provincias. Puerto Montt fue nombrada capital de esta nueva región.

Durante los años siguientes se hicieron distintas inversiones en la ciudad, el puente Cruces
1987 (unión de Valdivia con la costa), y poco a poco comenzó la proliferación de grandes
supermercados, haciendo decaer el comercio minorista.

En 1988 se crea el PCR que tiene como fin acotar el crecimiento mediante la LU,
determinando zonas de expansión y de restricción. Prioriza el crecimiento hacia 3 polos,
norte, gran reserva suelo, Isla Teja y Toro Bayo; poniente, Las Animas y Collico y sur oriente,
Guacamayo. Los Humedales, definen las cuñas de restricción natural al crecimiento.

A principios del año 2000, el CECS se trasladó en Valdivia, un cambio que marcó el
comienzo de un período de expansión y consolidación, junto con su constitución como un
nuevo Instituto Científico Milenio. La imagen de la ciudad se fortifica con esto, Valdivia aparte
de ser una ciudad turística, aparecerá como polo de investigación por este centro y la
universidad.

Este año se tramitó y concretó el proyecto de establecer a Valdivia como capital de una
nueva región. Así, tras unos años, el proyecto fue aprobado por la Cámara de Diputados, en
último trámite constitucional, efectuado por el Tribunal Constitucional, fue promulgada la ley,
Nº 20.174, por la Presidenta Michelle Bachelet en la ciudad de Valdivia que se hace efectiva
el 2 de octubre de 2007, con el nombre de XIV Región de Los Ríos.

239


12.2.2 Referencia territorial
Valdivia es una comuna eminentemente urbana, su población rural sólo alcanza un 8%,
compuesto por 24 caseríos (asentamientos menores distantes más o menos del centro
urbano) y 3 aldeas, según definición del INE. Su población no urbana total es de 3.689
habitantes distribuidas en 1.461 viviendas, en relación a las 35.217 viviendas que ocupan
127.750 personas en la comuna.

La figura del cuadro representa los núcleos urbanos y las principales redes de conectividad
al interior de la comuna, internas a la ruta 5. Aparecen las rutas de acceso norte (Mariquina)
y sur (Paillaco), y las carreteras alternativas de tercer orden que conectan con Máfil por el
interior y con Niebla por la costa. A Corral se cruza por vía marítima, ya que el camino interior
se encuentra en muy mal estado.

Ficha técnica contexto comunal

Cuadro 12.2 Ficha Técnica Comuna de Valdivia
COMUNA VALDIVIA
Ubicación geográfica Provincia Valdivia
2
Superficie comunal 1.015,6 km
Población comunal* 140.559 hab
Población urbana comunal 129.952 hab 92,45 %
Población rural comunal 10.607hab 7,55 %

PRC Vigente 03/ 11/ 1988 en modificación NPRC
Total Vivienda* 39.667
Vivienda urbana 34.491
Vivienda rural 5.176
*Esta información difiere de la sumatoria de asentamientos y datos asociados que entrega el INE
Fuente. www.observatorio urbano.cl. MINVU - Chile

240


Cuadro 12.3 Asentamientos, Núcleos urbanos y localidades en la Comuna de Valdivia
Tipo Nombre Habitantes Viviendas
2
Ciudad Valdivia (42,39 km ) 127.750 35.217

Aldeas Huellelhue 321 76
Las Gaviotas 314 104
El Arenal 444 143
Total Aldeas 1.079 323

Caseríos SANTA BÁRBARA 89 26
CEMENTERIO 27 8
LOS MAITENES 146 48
LAS MULATAS 194 67
VILLA CAYUMAPU 276 67
PUNUCAPA 75 51
PISHUINCO 228 73
ARIQUE 46 18
SAN CARLOS 32 7
ESTANCILLA 73 27
LOS NOTROS 158 45
TOROBAYO 148 42
LAS CANTERAS 150 51
PINO GUACHO 91 30
TRES ESPINOS 204 51
LA CENTANILLA 46 16
LONCOYÉN 98 57
CAMINO LOS ESTEROS 89 48
EL PALOMAR 70 18
MIRAMAR 44 14
VILLA PARAÍSO 25 7
PLAYA ROSADA 73 35
SAN IGNACIO 228 135
CURIÑANCO 274 197
Total Caseríos 2.610 1.138
Fuente: Censo 2002 I.N.E

241


Fuente. EcoRegión Agenda Local 21

Figura 12.2 Territorio Comuna de Valdivia. Red de Asentamientos

Cuadro 12.4 Resumen Ciudad de Valdivia
CIUDAD de VALDIVIA
Sup. urbana ocupada (has) 2.034 has 2003
Variación urbana ocupada % 1993-2003 24,25 % 2003
Habitantes 127.750 2002
Tasa crecimiento intercensal 1,39 % 2002
Densidad población 62,78 hab/has 2002
Densidad de población, % de variación 1992-2002 -8,78 % 2002
Fuente.observatoriourbano.cl

242


12.3 DESCRIPCIÓN Y ANÁLISIS DE VARIABLES EN EL ÁREA URBANA DE
VALDIVIA

Análisis en función de las variables presentadas en Cuadro Variables e indicadores para un
desarrollo urbano sostenible presente en el ANEXO 10, a usar para determinar la orientación
hacia este modelo. Análisis a partir de la información levantada y recogida a la fecha de la
entrega del documento.

El análisis se centra en el centro urbano de Valdivia, como principal foco y concentración de
usos, población y actividades.

12.3.1 Planeamiento
12.3.1.1 Plano Regulador Comunal, vigencia, modificaciones

Desde los instrumentos comunales, cada uno de ellos merecería un análisis particularizado,
en especial el Plan de Ordenamiento Territorial, debido a su mirada global sobre el territorio,
pero debido a que, por un lado no es instrumento regulador vinculante, sino directriz, por
otro lado debido al objetivo del trabajo, y por último, al tiempo para la elaboración del
diagnóstico, sólo se revisa globalmente el instrumento de Planificación local, Plan Regulador
Comunal vigente.

Se comenta que el nuevo instrumento de planificación local se encuentra en período de
revisiones finales, próximo a ser publicado en el diario oficial (2008), una vez haya pasado
por todas las revisiones y procesos de participación regulado. El nuevo documento ha sido
elaborado a partir de la Consultoría encargada a Pulso, contratada por la SEREMI de
Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad. Por lo tanto, se analiza la gestión del documento
vigente en función de su vigencia y modificaciones.

El plano 12.1.1 PRC vigente, representa el instrumento, publicado en 1988, compuesto por la
distribución de zonas (zonificación) identificadas con un uso de suelo predominante. Este
documento va asociado a una Ordenanza local, la cual regula en función de normas
específicas, las condicionantes físicas espaciales de la urbanización. Estas normas son
resumidas en el cuadro 12.9.

Las zonas corresponden a zonas urbanas consolidadas, zonas especiales las que cuentan
con una cierta condicionante por su ubicación o carácter, zonas de extensión del urbano
consolidado y zonas de restricción, estas últimas tienen que ver con la prohibición de ciertos
usos, o si lo entendemos de otro modo, equivalen a zonas protegidas de la urbanización.

El documento vigente en su proceso de elaboración no incorpora en su planteamiento la
localidad de Niebla, la cual se encontraba regulada por un seccional recién aprobado un año
antes, con fecha 1997.

Lo medular de la ordenanza a la hora de su análisis para su incidencia con el modelo urbano
más sostenible son los índices que inciden en la ocupación del suelo y la tipología del
modelo edificado, estaría predominantemente implicado en las normas de:

Definición de densidad predial máxima,
Coeficiente de constructibilidad

243


Porcentaje máximo de ocupación del suelo y
Sistema de agrupamiento

Las que según la zonificación varían definiendo áreas, principalmente de vivienda y en
segundo orden de equipamiento, más o menos densas, en función de habitantes por
hectárea, definiendo las zonas centrales de mayor concentración, o las zonas de muy baja
densidad, donde las tipologías deben ser viviendas aisladas. Las zonas de mayor densidad
deberán estar ubicadas en lugares centrales y bien abastecidos, en comparación con las de
menor densidad que serán cercanas al borde urbano, esto es la tendencia en los
instrumentos, sin embargo, en las zonas urbanas consolidadas no se determina densidades,
al igual que en las zonas especiales (como zonas de riesgo), sólo se identifican densidades
en las zonas de extensión con un solo lugar de centralidad concentrándolo en la zona de
extensión 1B, la cual ni siquiera existe en los documentos revisados (planos), por lo que no
podemos hablar de zonas densas, la mayor parte de las zonas de extensión son de baja
densidad, que fluctúan entre las 50 hab/has y algunas especiales de 140-160 hab/has. Lo
anterior dificulta la construcción de un modelo compacto.

En relación a los sistemas de agrupamiento, en las zonas consolidadas se permiten tipos
mixtos, aislados, pareados y continuos, pero en las zonas especiales y de extensión son
aislados, lo que indica un modelo de desarrollo más bien disperso en el medio urbano.

244


Fuente. PRC Vigente. MINVU - Planos de Diagnóstico Bicentenario

Figura 12.3 Plano regulador Comunal Vigente (Cuadros 12.5 al 12.7 asociados)

245


Cuadro 12.5 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas Urbanas

ZU-1 ZU-1a ZU-1b ZU-1c ZU-1d ZU-2 ZU-3 ZU-4 ZU-5 ZU-6 ZU-7 ZU-7a ZU-8 ZU-9 ZU-E
Vivienda,
Vivienda, Vivienda, Vivienda, Viviendas, Vivienda,
Equipamientos equipamientos, Vivienda, Vivienda,
equipamientos equipamientos equipamientos Equipamientos , Vivienda, equipamientos, equipamientos,
excepto Turismo y industria, equipamientos equipamientos Vivienda, equipamientos,
excepto seguridad a excepto seguridad a excepto seguridad a servicios artesanales equipamientos, Industria, Industria,
Esparcimiento,tallere almacenamiento y excepto seguridad a excepto seguridad a y actividades
escala interurbana, escala interurbana, escala interurbana, excepto gasfiterías, talleres inofensivos y almacenamiento y almacenamiento y
Usos de Suelo s inofensivos y talleres, inofensivos y escala interurbana y escala interurbana y complementarias a la
talleres inofensivos y talleres inofensivos y talleres inofensivos y actividades actividades Viv y equip. talleres inofensivos y talleres inofensivos y Viv y equip Vivi y equip
Permitidos actividades molestos, y actividades actividades vialidad y el transporte.
actividades actividades actividades complementarias a complementarias a actividades actividades
complementarias a actividades complementarias a complementarias a Opcional : Comercio
complementarias a complementarias a complementarias a la vialidad y el la vialidad y el complementarias a complementarias a
la vialidad y el complementarias a la vialidad y el la vialidad y el minorista
la vialidad y el la vialidad y el la vialidad y el transporte. transporte. la vialidad y el la vialidad y el
transporte. la vialidad y el transporte. transporte.
transporte. transporte. transporte. transporte. transporte.
transporte.

Normas Específicas

a) Dendidad Predial
20 hab./Há.
Maxima
Vivienda y Vivienda y
Equipamiento : 200 Equipamiento : 500
b) Superficie Predial m2. Industria y
400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 400 m2. 300 m2. m2. Industria, 25.000 m2 1000 m2 1000 m2 20.000 m2 2.000 m2 450 m2
Mínima Almacenamiento : Almacenamiento y
1000 m2 Talleres : Talleres : 1000 m2.
500 m2.

Vivienda y Vivienda y
Equipamiento : 8 m. Equipamiento : 14 m.
c) Frente Predial Mínimo 12 m. 12 m. 12 m. 40 m. 12 m. 15 m. 13 m. Industria, Industria, 25 m2 20 m. 20 m. 50 m. 30 m.
Almacenamiento y Almacenamiento y
Talleres : 15 m. Talleres : 20 m.

d) Coeficiente de
3.2 4.5 2,80
Constructibilidad

Viv : 60%
e) Porcentaje Máx de Viv y Talleres : 60% Viv y Talleres : 60% Viv y Talleres : 60% Viv y Talleres : 70% Viv : 70% Equip : 1° y 2°
80% 40% 50% 60% 40% 70% 40% 40% 50% pisos : 100%
Ocupación de Suelo Equipo : 100% Equip : 100% Equipo : 100% Equip : 100% Otras Actividades : 75%
sobre 2° piso :
60%
Vivienda : aislado y Aislado,
f) Sistema de Aislado, pareado y Aislado, pareado y Aislado, pareado y Aislado, pareado y Aislado, pareado y Aislado y
Aislado y pareado Aislado y pareado Aislado Aislado Aislado Aislado continuo Otros usos : Aislado pareado y
Agrupamiento continuo continuo continuo continuo continuo pareado
aislado y pareado continuo

g) Altura mínima de Dos pisos o 6
6 m. 9 m. o tres pisos 9 m. o tres pisos 6 m. o dos pisos 6 m. o dos pisos
edificación m.

Aislada y Pareada : Aislada y Pareada :
Aislada y pareada : 9 m.con posibilidad
h) Altura máxima de Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando Respetando Respetando
18 mts. o seis pisos Seis pisos o 21 mts. respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes de adicionar Respetando rasantes
edificación Edificación continua : Edificación continua : rasantes rasantes rasantes
Continua : 6 mts. mansarda
12 mts. 18 mts.

Carampangue : 5 m Calles con menos de Calles con menos de
3 m. Calles con menos de 20
, Yungay : 5 m. 20 m. : 3 m. 20 m. : 2 m.
i) Antejardín Opcionales Opcionales Opcionales Opcionales Av. Arturo 3 m. 10 m. 5 m. 5 m. m. : 3 m. Calles de 20 m. 5 m. Optativo o 2 m.
O'Higgins : 3 m. , Calles de 20 m. : 5 Calles de 20 m. : 5
Prat : 5 m. o más : 5 m.
Janequeo : 3 m. m. m.

j) Distancia mínima a
5 m. 5 m. A partir de L.E.
medianeros

246


Cuadro 12.6 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas Especiales de Riesgo

ZR-3 ZR-4b ZR-5 ZR-6
ZR-2 ZR-4 ZR-4a
ZR-1 ZR-1a PROTECCION DE CAUCES Y PROTECCION DE QUEBRADAS NATURALES, PROTECCION DE OBRAS DE
RIESGO DE PROTECCION DE OBRAS DE PROTECCION DE OBRAS DE
PARQUES PARQUES LADERAS DE RIOS, ESTEROS, INFRAESTRUCTURA SUS LADERAS Y FRANJAS INFRAESTRUCTURA
INUNDACION INFRAESTRUCTURA INFRAESTRUCTURA
CANALES Y QUEBRADAS FERROVIARIA COLINDANTES SANITARIA

Equipamiento : Areas Vivienda con pendiente máx. Instalaciones y obras propias
Usos de Suelo Permitidos Equipamiento Equipamiento Equipamiento : Areas Verdes Equipamiento Equipamiento Equipamiento
Verdes de 35%, equipamiento de la actividad

Normas Específicas

a) Dendidad Predial Maxima 15 hab./Há

b) Superficie Predial Mínima 20.000 m2 20.000 m2 10.000 m2 10.000 m2 5.000 m2 5.000 m2 15.000 m2 5.000 m2 20.000 m2

c) Frente Predial Mínimo 100 m 100 m 50 m 100 m. 50 m. 50 m. 100 m. 50 m. 100 m.

d) Coeficiente de
0,05 0,6
Constructibilidad

e) Porcentaje Máximo de 15% , solo para obras del
1% 15% 0% 0% 15% 30% 5% 40%
Ocupación de Suelo servicio

f) Sistema de Agrupamiento Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado

g) Altura mínima de edificación

Respetando Respetando Según Director de Obras
h) Altura máxima de edificación Respetando rasantes Respetando rasantes Según O.G.U.C. 7 m. Respetando rasantes
rasantes rasantes Municipales
5 m.
Av. Simpson y Ecuador :
i) Antejardín Calles frente ruta T-350 : 15 10 m.
3 m. mínimo
m.
j) Distancia mínima a
7 m. 20 m.
medianeros

247


Cuadro 12.7 Síntesis de Zonas según Ordenanza –Zonas de Extensión

Zonificación ZE-1a ZE-1b ZE-1c ZE-1d ZE-1e ZE-2 ZE-2a ZE-3a ZE-3b ZE-4 ZE-5 ZE-6 ZE-7 ZE-8 ZE-9

Equipamiento : areas verdes,
Vivienda, Equipamiento : areas verdes, Vivienda,
Vivienda, equipamientos, Industria y almacenamiento Vivienda, equipamientos, talleres
equipamientos y Industria y almacenamiento equipamientos,
talleres inofensivos y Vivienda y inofensivos y molestos (act. Vivienda y Vivienda y Vivienda y Equipamiento Vivienda y inofensivos y actividades Vivienda , equipamientos y
Usos de Suelo Permitidos actividades inofensivos (Turismo) y industria, Vivienda y equipamientos Vivienda y equipamientos
actividades complementarias equipamientos Pesqueras) y actividades equipamientos equipamientos equipamientos s equipamientos complementarias a la vialidad y el talleres inofensivos.
complementarias a la actividades complementarias a almacenamiento y
a la vialidad y el transporte. complementarias a la vialidad y el transporte.
vialidad y el transporte. la vialidad y el transporte. talleres inofensivos
transporte.

Normas Específicas

a) Dendidad Predial
480 hab./Há 160 hab./Há 30 hab./Há 30 hab./Há 15 hab./Há 2 hab./Há 140 hab./Há 60 hab./Há 60 hab./Há 70 hab./Há 50 hab./Há
Maxima
Vivienda : 120 m2
Equipamiento : 200 m2 Vivienda : 1.000 m2
b) Superficie Predial Vivienda : 250 m2 Vivienda : 800 m2 Vivienda y equip : 1.500 m2
Industria/almacenamiento : 1.000 m2 500 m2 10.000 m2 10.000 m2 2.500 m2 2.500 m2 5.000 m2 40.000 m2 2.000 m2 1.250 m2 Equipamiento : 2.500 m2
Mínima Equipamiento: 5.000 m2 Equipamiento : 2.500 m2 Talleres : 2.500 m2
1000 m2 Talleres (artesania) : Talleres : 5.000 m2
500 m2

Vivienda : 20 m.
Vivienda/Equipamiento : 8 m. Vivienda : 15 m. Vivienda y equip : 25 m.
c) Frente Predial Mínimo 25 m. 15 m. 70 m. 70 m. 30 m. 30 m. 100 m. 12 m. 30 m. 20 m. Equipamiento : 25 m.
Otros usos : 15 m. Equipamiento : 25 m. Talleres : 30 m.
Talleres : 30 m.
d) Coeficiente de Vivienda : 0,4 Vivienda : 0,6 Vivienda : 0,4
Constructibilidad Equip y Talleres : 1,0 Equip : 1,0 Talleres : 1,0

e) Porcentaje Máx. de Vivienda : 50% Vivienda : 20% Vivienda : 30% Vivienda y equip : 20%
60% 50% 40% 10% 10% 10% 20% 5% 5% 50%
Ocupación de Suelo Equipamiento: 80% Equip y Talleres : 40% Equip : 40% Talleres : 40%

Vivienda : Aislado y pareado
f) Sistema de
Aislado y pareado Aislado Aislado y pareado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado Equipamiento: Aialado, pareado Aislado Aislado Aislado Aislado Aislado
Agrupamiento
y continuo
g) Altura mínima de
edificación
h) Altura máxima de 9 m. respetando 9 m. respetando 9 m. respetando 9 m. respetando Respetando Respetando 9 m. respetando
Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Respetando rasantes Dos pisos o 6m. Dos pisos o 6m. Dos pisos o 6m.
edificación rasantes rasantes rasantes rasantes rasantes rasantes rasantes
Calles con menos de 20 m. : Calles con menos de 20 m. : 3
5 m. 5 m. 5 m. 5 m.
i) Antejardín 2 m. Vía T-350 : 5 m. 5 m. 15 m. 15 m. 5 m. 5 m. 15 m. m. 5 m. 5 m.
Vía T-350 : 15 m. Vía T-340 : 15 m. Vía T-350 : 10 m. Vía T-350 : 10 m.
Calles de 20 m.o más : 5 m. Calles de 20 m.o más : 5 m.
Cierros frontales : 2 m. y Cierros frontales : 2 m. y 75% de
Cierros frontales : 2 m. y 75% de
j) Distancia mínima a 75% de transp. Cierros transp. Cierros hacia Río
5 m. transp. Cierros hacia Río Valdivia
medianeros hacia Río Valdivia : 1,5 m. Valdivia : 1,5 m. y 100% de
: 1,5 m. y 100% de transp.
y 100% de transp. transp.

248


Respecto de las modificaciones al PRC, según el cuadro 12.6, en quince años, el
instrumento ha sido objeto de 28 modificaciones, dentro de las cuales hay una sola
modificación del límite urbano, indicando en general que la superficie estimada por el
instrumento a la hora de su diseño, estaba calculada de acuerdo a las proyecciones de
crecimiento, sin embargo éste también sufre modificaciones inmersas en otras materias.

La mayor parte de las modificaciones se refieren a cambios en materia de usos de suelo o
definición de un mayor detalle de ciertas zonas y/o sectores. Esto indica que la definición del
instrumento en esos lugares era incompleta o no apta para adaptarse a las necesidades de
las zonas, no fueron bien proyectadas su ordenación y clasificación.

En lo que se refiere a las modificaciones al art 50 de la LGUyC, que se refieren a una
atribución que tienen los SERVIUs, previa solicitud vía SEREMI de Vivienda y Urbanismo, de
modificar el PRC para la construcción de un proyecto habitacional, siempre y cuando
cuenten con la aprobación municipal.

Las tres modificaciones al respecto, como lo grafica la figura 12.3, se ubican en los bordes
de la ciudad, implicando también modificaciones a la figura del límite urbano. En este caso, lo
que se manifiesta es la poca concordancia entre el instrumento y los planes y/o necesidades
de vivienda. Corresponden entonces a tres proyectos donde SERVIU, tuvo la necesidad de
levantar como medida urgente, debido a no contar con terrenos aptos para dar solución en
esos momentos, de proyectos habitacionales sociales.

Los planes seccionales reordenan zonas, la zona de los barrios bajos, zona olvidada en
términos de infraestructura y renovación, la zona del parque Krahmer y por último crean la
zona urbana de Altos de Guacamayo, extensión natural de la ciudad, nueva área a urbanizar
originada por una proyección realizada por el SERVIU y apoyada por la Municipalidad y
Valdicor (corporación de desarrollo urbano), principales propietarios del área. Se
comprometieron en los años 90 a edificar un nuevo trozo de ciudad bajo un importante
carácter plurisocial, propio de Valdivia. La figura 12.3 da cuenta de la ubicación de estos tres
seccionales y la importancia de éste último en la definición de un borde de la ciudad. Los
otros resultan interesantes, ya que logran reconvertir zonas deterioradas, resulta un óptimo
instrumento de mejoramiento del patrimonio.

Dentro de los planes seccionales que aparece dentro de las modificaciones en general, se
encuentra la inclusión de Niebla y el ordenamiento mediante zonificación de la zona costera,
reconociendo las edificaciones de segunda residencia que comienzan a aparecer. Esto trae
consigo que se inicie una etapa de inversión en infraestructura principalmente viaria.

Altos de Guacamayo, representa hoy un importante sector de expansión y se espera que su
desarrollo promueva la integración social, mediante la aplicación de nuevos instrumentos
que ha establecido el MINVU en su nueva política habitacional (proyectos integrados, con
mezcla de programas, por tanto distintos estratos sociales determinados por variaciones de
os valores de las viviendas). La gestión de nuevos proyectos debe estar caracterizada por la
participación de entidades públicas y privadas y las comunidades beneficiadas.

249


Cuadro 12.8 Modificaciones al PRC vigente
INSTRUMENTO N MATERIA n PUBLICACION D.O
Plan Regulador Comunal 1 usos del suelo 1998
Mod al PRC (gral) 21 1990-2005
Límite Urbano 1 1991
sin materia 4 1991 / 95 / 00
seccional 4
costero niebla-los molinos-s
2001
ignacio 3
camilo henríquez 1 2002
sector 11 1997 / 02 / 02 / 03 / 04 / 05
enmienda 1 2002
zonas (1 urb y 1 periurb) 3 1994 / 2000
Mod PRC según art 50 LGUyC 3 cambio uso suelo
sector schneider 1 1996
sector los jazmines 1 1997
sector las ánimas 1 2000
Plan Regulador Localidad 1 Niebla 1 1977
Plan Seccional 3
Krahmer 1 1992
Barrios Bajos 2 2001
Guacamayo 1 2004
TOTAL modificaciones 28
Fuente. Programa Eco-Región Agenda Local 21 a partir www.observatorio urbano.cl

250


Fuente. Programa Eco-Región Agenda Local 21 a partir foto aérea google earth y cuadro 12.10

Figura 12.4 Modificaciones del PRC en área central de Valdivia, modificaciones según art 50
LGUyO y zonas acogidas a Planes Seccionales

12.3.1.2 Ocupación del suelo

La zona urbana de Valdivia ocupa una superficie de 1.691 has44, incluyendo agroindustrias y
usos agro residenciales, como Collico, Las Ánimas y Las Mulatas. Otra fuente indica 3.331
has45 urbanas incluyendo las localidades de Corral, Niebla y el seccional costero, este dato
sirve para trabajar con el sistema urbano-territorial de Valdivia.

Si se consideran la condiciones de restricción de la zona, determinadas por su topografía
(montes), ríos y humedales, junto al desarrollo económico medio, se clasifica a Valdivia
dentro del promedio nacional respecto de su densidad, 76,1 hab/has.

La Figura 12.5 muestra el plano de ocupación del suelo, representa el lleno que la ciudad
ocupa hasta su borde costero, se representan en negro todas las edificaciones existentes
según la base topográfica y catastral, se observa una principal concentración, intervenida por
grandes vacíos los cuales son los ríos y humedales. La ocupación se hace menor, casi
desvaneciéndose hacia Niebla, donde vuelve a concentrase en torno a la costa una
importante área de consolidación.

44
Estudio de Tendencias para la ciudad de Valdivia, 2005. Atsiba
45
Estudio Consultora Pulso NPR Comunal

251


12.3.1.3 Patrimonio edificado.

La densidad de ocupación de los distritos o barrios en Valdivia tiene que ver con el patrón de
asentamiento definido según los usos del suelo, y respuesta de las intervenciones en el
tiempo.

Valdivia representa un importante centro donde se concentran principalmente todos los
servicios y empleos, actuando como un atractor de servicios y usos comerciales. Es un área
acotada por el tamaño poblacional y los ingresos. Presenta una relevancia dentro del área
urbana, determinado también por estudios de SECTRA (secretaría de Transportes), el
sistema de viajes identifica un 25% de viajes hacia el centro como destino, y un 34% a la
hora punta de la tarde.

Valdivia, en términos generales, presenta tres polos de desarrollo. Hacia el norte, una zona
industrial, asociada al río, heredera de la época desarrollista, con los barrios de Las Ánimas,
Collico, Cau-Cau y Estación. Atrapa el 12% de los viajes como destino (SECTRA).

Al poniente, la Universidad Austral caracteriza la zona en la Isla Teja, junto con edificios
patrimoniales, comerciales, hoteles e instalaciones productivas menores.

Y al sur, Picarte, eje estructurante de Valdivia, configura un strip lineal que agrupa
instalaciones de gran formato, como una alta concentración demográfica en los distritos de
Pedro Montt, Francia (Sur-Norte) y Huachocopihue (principal barrio en tamaño y población).

252


Fuente. Programa Ecoregión a partir base topográfica/catastral

Figura 12.5 Plano Ocupación del suelo

253


Las coronas pericentrales (el anillo que sigue al centro) se caracterizan por su distribución
espacial de viviendas, buscando optimizar el tiempo de traslado al centro en función de su
capacidad de pago,

Valdivia presenta una estratificación global, con hogares de ingresos altos ocupando zonas
altas, con atributos de paisaje y dotación de servicios. Una zona compuesta por hogares de
ingresos medios, ocupando las coronas residuales cercanas al centro, incluyendo los
accesos principales de la ciudad. Un tercer tipo lo constituyen los hogares pobres ubicados
en zonas bajas y más alejadas, inundables, que congelan sus precios del suelo al no ser
atractivos, permiten así la llegada y el ingreso de nuevos hogares pobres. La zona sur de la
ciudad es un ejemplo de este segmento.

Este patrón de segregación, tiene variaciones al interior de los barrios, representa un
esquema de zonas, áreas que guían las tendencias de localización y la movilidad
habitacional.

El barrio de Huachocopihue, representa ser el de mayor integración social representada por
un mix urbano, de mayor densidad y actividad ocupacional. Desde 1992 al 2002 concentra el
46% de las nuevas viviendas levantadas según el Censo.

El crecimiento, en términos generales, se desarrolla en torno a los cuatro ejes que se
desprenden del centro.

Revisamos una breve descripción de cada zona de la ciudad.

12.3.1.4 Zonas de Valdivia

(Para identificar zonas ver Límites de Distrito en plano 12.1 Planeamiento /
1.4.Organizaciones de Vecinos, faltando la zona 14, Guacamayo, que se ubica al sur de Las
Mulatas).

Zona 1 Centro
Equivale al centro histórico. Esta zona concentra los usos comerciales y de servicios,
incluyendo los edificios públicos más representativos. También abarca un tramo del borde río
(feria fluvial, residencias y hoteles). Debido a la diversidad de usos la densidad del centro es
baja.

Zona 2 Isla Teja
Barrio residencial de ingresos altos y medio alto (ABC1 C2). Su desarrollo ha estado
condicionado por la ubicación de la Universidad Austral. Por su cercanía al centro, estándar
de urbanización y atributos de paisaje como el Parque Saval y las áreas de humedales se ha
transformado en un polo turístico con hoteles, cabañas y museos. 4.1 % de la población
urbana.

Vale la pena detenerse en este barrio y destacar, que representa, aunque no reconocido por
todos, un barrio integrado por naturaleza. Históricamente ha sido habitado por una población
obrera, proveniente de la época industrial y la instalación de enclaves de este tipo, la que
coexiste con nuevos desarrollos de sectores más acomodados. Hoy habitan en ella, grupos
de distintos sectores socioeconómicos, visibilizándose como una posibilidad de vínculo e
integración natural.

254

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