Türk gayrimenkul sektörü kısa bir süre içerisinde hiç de küçümsenmeyecek bir mesafe kaydetti ve ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri haline geldi. Artık, çok daha sofistike ve kompleks bir sektör ile karşı karşıyayız. Bu da doğal olarak beraberinde pek çok yeniliği ve değişikliği getirmekte ve bazen de zorunlu kılmaktadır. Değişimin çok hızlı yaşandığı ve karar verme süreçlerinin kısaldığı bu dönemde, sektörün önüne çok kısa vadelerde ilgilenmesi gereken ve aynı zamanda hayati önem arz eden pek çok başlık çıktı. Tüm bu acil ve hassasiyet gerektiren konularla meşgul olurken, uzun vadede önem arz eden ve sektörün iş yapış şekillerini ve alışkanlıklarını ciddi bir şekilde etkilemesi beklenen konuların da göz ardı edilmemesi gerektiği düşüncesiyle, böyle bir çalışma yapma gereği duyduk. Sadece görünen ve belirginleşen değil, önümüzdeki 5-10 yıllık perspektifte önemli olabilecek eğilim, konu ve gelişmelerin sektörü nasıl etkileyebileceğini anlamak istedik.

1. 2015 SONRASI
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
www.gisp.org.tr
ŞUBAT 2015

2. - 1 / 26 -
2015 SONRASI GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
İ Ç İ N D E K İ L E R
Sunuş..................................................................................................................................... 2
Yönetici Özeti....................................................................................................................... 3
Gayrimenkul Sektörünü Etkileyecek Faktörler..................................................................... 7
Siyasi Ortam ............................................................................................................... 8
Finansman................................................................................................................... 10
Kentsel Dönüşüm........................................................................................................ 12
Teknoloji..................................................................................................................... 14
Alternatif Gayrimenkul Yatırımları............................................................................ 17
Mega Projeler ............................................................................................................. 19
Mevzuat ...................................................................................................................... 23
Sonuç .................................................................................................................................... 26

3. - 2 / 26 -
SUNUŞ
Türk gayrimenkul sektörü kısa bir süre içerisinde hiç de küçümsenmeyecek bir mesafe kaydetti ve ülke
ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri haline geldi. Artık, çok daha sofistike ve kompleks bir sektör
ile karşı karşıyayız. Bu da doğal olarak beraberinde pek çok yeniliği ve değişikliği getirmekte ve bazen
de zorunlu kılmaktadır. Değişimin çok hızlı yaşandığı ve karar verme süreçlerinin kısaldığı bu dönemde,
sektörün önüne çok kısa vadelerde ilgilenmesi gereken ve aynı zamanda hayati önem arz eden pek çok
başlık çıktı. Tüm bu acil ve hassasiyet gerektiren konularla meşgul olurken, uzun vadede önem arz eden
ve sektörün iş yapış şekillerini ve alışkanlıklarını ciddi bir şekilde etkilemesi beklenen konuların da göz
ardı edilmemesi gerektiği düşüncesiyle, böyle bir çalışma yapma gereği duyduk. Sadece görünen ve
belirginleşen değil, önümüzdeki 5-10 yıllık perspektifte önemli olabilecek eğilim, konu ve gelişmelerin
sektörü nasıl etkileyebileceğini anlamak istedik.
Bu rapor, iki günlük toplantıların ve çeşitli senaryo analizlerinin sonucunda ortaya çıkmıştır. Çok farklı
uzmanlıkların biraraya geldiği bu toplantılarda, sektöre etki edebilecek ve yön verebilecek pek çok konu
masaya yatırılmış ve incelenmiştir. Sadece ülkemizde değil, bölgemizde ve dünyada öne çıkan başlıklar
da değerlendirilmiş ve bunların olası etkileri tartışılmıştır. Sonuçta, katılımcıların görüş birliğine
vardıkları önemli maddeler belirlenmiş ve takip eden bölümlerde genel olarak açıklanmışlardır.
Bu raporda geleceğe bakarak, gelecekte nelerin bizleri beklediğini anlamaya çalışarak, çeşitli
çıkarımlarda bulunduk. Önerilerde bulunmak yerine, tarafsız bir gözle bakıp gelecekte bizleri nelerin
beklediğini ortaya koymaya çalıştık. Elbette ki gelecekte neler olacağını bilebilmek gibi bir şansımız yok.
Ancak yine de, bu çalışma ile biraz zihin jimnastiği yapmak ve biraz da okuyucuyu gündelik konuların
dışında düşünmeye sevk etmek amacı güttük.
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu‟nun bu çalışmasının, bahsettiğimiz amacı gerçekleştirme konusunda
başarılı olacağını umuyor ve saygılar sunuyorum…
Gürler Ünlü
Başkan
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu

4. - 3 / 26 -
YÖNETİCİ ÖZETİ
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak yaptığımız değerlendirmede, aşağıda yer alan 7 önemli
faktörün kısa ve orta vadede ülkemiz gayrimenkul sektörünü önemli ölçüde etkileyeceğini düşünüyoruz.
Sektörümüzün geleceğini bu en önemli 7 faktörün olumlu ve olumsuz etkilerini dikkate alarak planlamak;
söz konusu faktörlerin özellikle olumsuz etkilerini en aza indirecek adımları atmak, dünya gayrimenkul
piyasalarının çok önemli bir yatırım noktası olan ülkemizi ve çok daha detayda kendi işimizi ileriye
götürmek için önemlidir görüşündeyiz.
Siyasi Ortam
Küresel yatırımcılar, Türkiye‟nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi istikrar, demokratikleşme ve
jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak bakmalarının önündeki en büyük
engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket planlarını en güçlü şekilde etkileyen
siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici faktörlerdendir ve gelişmekte olan
ülkelerin ön sıralarında olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön
koşulu olarak karşımıza çıkmaktadır.
İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım
boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere
yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası
belirsizlikler oluşması ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman
yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına
gelecektir.
Finansman
Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da önemli
finansman ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır.
Finansmanın, dünya ekonomisinden kopuk olarak değerlendirilmesi düşünülemez. Amerikan Federal
Reserve‟ün (FED‟in) uygulayacağı parasal sıkılaştırma gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası
(AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankalarının piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları,
petrol fiyatlarındaki hareketlenme, iç politika kaynaklı riskler, Ortadoğu ve Ukrayna‟dan kaynaklanan dış

5. - 4 / 26 -
politikaya yönelik risk olgusu, gayrimenkul iç pazarındaki mevzuat düzenlemeleri gibi pek çok bileşen,
finansman kaynağına erişimde çok önemli ve dikkatle izlenmesi, kontrol atında tutulması gereken
değişkenlerin en başında gelmektedir. Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına
yönelik her türlü belirsizliğin ortadan kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi
sağlanabilmesi için risklerin olabildiğince azaltılması çok önemlidir. Bu çerçevede gayrimenkul yatırımcı
ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5 yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal
finansman çözümleri kapsamında, sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken,
mutlak olarak da belirtilen risk unsurlarını dikkate alması gerekecektir.
Kentsel Dönüşüm
Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan „kentsel dönüşüm‟,
süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma sorunlarına ve yasa dışı mekânların
yasalaşmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için „doping‟ niteliğindedir. Bu çerçevede
kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel
dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini, yeni finansal
metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri
de beraberinde getirecektir.
Kentsel dönüşümün hukuki altyapısını en doğru ve pazar koşullarını tatmin edecek şekilde belirlemek ve
kentsel dönüşüme farklı açılardan bakabilmek önemli fırsatları da beraberinde getirebilecektir. Örneğin
İstanbul‟un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, „eski kent merkezi - sur içinin‟ bütüncül bir
yaklaşımla yeniden kurgulanması, „Eski Kent‟ alanının, uluslararası mekânsal kriterlere uygun bir „açık
hava müzesi‟ olarak tasarlanması, kentsel dönüşüme değişik bir açıdan bakmanın önemini gösteren bir
konudur.
Teknoloji
Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren
gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye
teslimi sürecini içeren zincirin, “geliştirme” (teknoloji halkanın bu aşamasında müşteri beklentilerinin,
ihtiyaçlarının ne olduğunun tespit edilmesi ve daha doğru bir geliştirme için ihtiyaçların ortaya
çıkarılmasında katkı sağlayarak bu yolla daha iyi bir mekânsal kurgu yapabilmek için beklenen konfor
koşullarının mimari tasarıma aktarılmasını kolaylaştırmakta ve daha iyi mimari tasarımların ortaya

6. - 5 / 26 -
çıkmasını sağlamaktadır), “inşaat” (teknolojinin gelişmesi ile elde edilen kazanımlar, karmaşık projelerin
gerçekleşmesine imkân sağlamakta ve daha kolay, daha ucuz ve daha hızlı bir inşaat sürecini mümkün
kılmaktadır) ve “iletişim” (gayrimenkul pazarlama ve buna dair iletişim çalışmalarını da, teknolojinin
getirdiği olanaklar çerçevesinde planlayarak medya çeşitliliği ve imkânları son derece etkin bir şekilde
kullanmak mümkün olmaktadır) halkalarından oluştuğunu düşünürsek gelişen teknolojinin bu halkaları
önemli şekilde etkileyeceğini ve bu etkileşimin de sektöre çok önemli bakış açıları getireceği
kuşkusuzdur.
Teknolojik gelişim sebebi ile projelerde ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacının artacağını, hızla
gelişen e-ticaret'in, AVM'lerin daha çok eğlence/sosyalleşme -leisure- tarafına kaymalarına sebep
olacağını ve lojistik gayrimenkul yatırımlarında artışa sebep olabileceğini buna paralel olarak online
alışverişin artması ile cadde perakendeciliğinin gelişebileceğini, konutlarda kütüphanelerin kalkacağını,
şirketlerde arşiv odalarının olmayacağını, açık, duvarsız çalışma mekânlarının tercih edileceğini,
„çalışma‟ ve „yaşama‟ ayrımının azalarak iç içe geçeceğini ve ev-ofislere olan talebi artıracağını
düşünüyoruz. "Yeşil" ve "akıllı" Binaların önümüzdeki dönemde çok daha fazla gündemde olacağını ve
"alternatif gayrimenkul yatırımları" olarak “veri toplama alanlarını” ve “otoparkları” cazip hale
getireceğini öngörüyoruz.
Alternatif Gayrimenkul yatırımları
Demografik değişimler sonucu gelişen ihtiyaçlar, sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel
olarak değişen ihtiyaçlar ve hayat tarzlarından kaynaklanan ihtiyaçlar, devletin sosyal yatırımlarını
artırma hedefleri, gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirmesi, gayrimenkul finansman
araçlarının gelişmesi ve bu yeni finansman olanaklarının getirebileceği arayışlar ve Türkiye‟nin aday
olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak ihtiyaçlar gibi temel alternatif
gayrimenkul yatırım talep kaynakları “neden alternatif gayrimenkul yatırım alanlarına ihtiyaç olduğu” ve
“neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu” soruları doğru bir şekilde
değerlendirilmesine gerek olduğunu ortaya koymaktadır.
Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı
bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri
ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir.

7. - 6 / 26 -
İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha hızlı gelişeceğini
söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın genelde ekonomi ve özelde gayrimenkul sektöründeki olası
olumsuz gelişmeler, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul yatırım alanlarına göre
daha çok etkileyebilecektir
Mega Projeler
Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile
İstanbul‟un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv
alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden
yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal
hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır.
Mevzuat
Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte özellikle ticaret, üretim ve
hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu sektöre ilişkin
düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/genişletici etkileri altındadır. Gayrimenkul sektörünün finans
sektörü içinde değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi
tutulmasına neden olmaktadır.
Pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki
dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve
uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni
düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün değildir.
Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem
yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak
kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de
sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir “hami”nin, “sorumlu”nun tespit edilebilmesi
halinde mümkündür.

8. - 7 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak, üyelerimizin katılımıyla Kasım 2014‟te
gerçekleştirdiğimiz çalıştayda, öncelikle, kısa ve orta vadede sektörümüzü etkileyebilecek faktörleri
belirlemeye, bu faktörlerin de olası etkilerinin neler olacağını ve ne gibi sonuçlar yaratabileceğini
öngörmeye çalıştık.
Yaptığımız değerlendirmelerde sektör oyuncularının işlerini yönetirken sürekli göz önünde tutmaları ve
takip etmeleri gereken faktörler aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
1- Siyasi Ortam
2- Finansman
3- Kentsel Dönüşüm
4- Teknoloji
5- Alternatif Gayrimenkul Yatırımları
6- Mega Projeler
7- Mevzuat
Yukarıdaki faktörler, bu raporun ilerleyen sayfalarında ayrıntılı olarak incelenmektedir. Her bir faktörü
incelerken, söz konusu faktörlerin yıllar içerisinde nasıl farklılaşacağı, sektörümüzü nasıl etkileyeceği
yönünde tespitler yapmaya gayrettik ettik.
Şüphesiz ki bahsi geçen faktörlere başkaları eklenebileceği gibi herbir faktör bazında dile getirdiğimiz
öngörüler, sektör profesyonellerince farklı değerlendirilebilir; sektöre etkisinin farklı yönde olacağı veya
olmayacağı öne sürülebilir.
Geldiğimiz noktada, dile getirdiğimiz faktörleri ve gelişmelere bağlı olarak gündeme gelebilecek farklı
faktörleri tespit edebilmek, ne yönde değiştiğini gözlemlemek ve sektörümüze olası etkilerini
öngörebilmek, profesyonel hayatımızın ayrılmaz bir parçası durumundadır.
GİSP olarak, öngörülerimizin ve yaptığımız tespitlerin, sektörümüze ışık tutmasını dileriz.

9. - 8 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
1) SİYASİ ORTAM
Eylül 2013`de Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP), yaklaşık 2 Trilyon ABD Doları değerindeki
gayrimenkul varlıklarını yöneten şirketlerin oluşturduğu gayrimenkul yatırımcıları derneği olan
NAREIM‟in (National Association of Real Estate Investment Managers), “Executive Officers Meeting”
adlı 3 günlük etkinliğine katıldı. Bu etkinlikten sonra da, diğer yatırımcı gruplarla, Türkiye gayrimenkul
piyasası ile ilgili sunum ve sohbet toplantıları gerçekleştirildi.
Bahsi geçen etkinliklerdeki temaslarımız sırasında karşımıza en fazla çıkan sorular siyasi ortam ve
jeopolitik risklerle ilgiliydi. Küresel yatırımcılar, Türkiye‟nin potansiyeline inanmakla birlikte, siyasi
istikrar, demokratikleşme ve jeopolitik gelişmeler, bu yatırımcıların ülkemize yatırım konusuna sıcak
bakmalarının önündeki en büyük engeller olarak göze çarpmaktadır. Küresel yatırımcıların hareket
planlarını en güçlü şekilde etkileyen siyasal ortam, gayrimenkul sektörünün yarınları için de en belirleyici
faktörlerdendir.
Küresel sermayeye ihtiyaç duyan, Türkiye‟nin de aralarında bulunduğu gelişmekte olan ülkeler arasındaki
rekabet hızla artmaktadır. Bu ülkeler bir yandan hedefledikleri ekonomik performansın önündeki
engellerle, diğer yandan da değişim sancılarıyla baş etmek zorunda kalmaktadırlar. Özellikle ekonomik
alandaki sıkıntıların en belirgini, Çin‟de kendini göstermeye başlamıştır. Bu ülkelerin ve Türkiye‟nin
hem içerideki ekonomik potansiyellerini harekete geçirebilmeleri, hem de dış finansman çekebilmeleri
için kritik unsur „siyasi ortam‟ olarak belirginleşmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin ön sıralarında
olmayı hedefleyen Türkiye için siyasi istikrar, iddialı hedeflere ulaşmanın ön koşulu olarak karşımıza
çıkmaktadır.
Ekonomik büyüme ve dış finansman konularının bire bir etkilediği Türk gayrimenkul sektörü için de
siyasi istikrar kritik önemdedir. Ekonomik büyüme ile beraber yükselecek olan talebin canlı tutulabilmesi
ve potansiyel projelerin önünü açacak olan yeni finansman kanallarının oluşturulabilmesi, buna bağlıdır.
İyileşen siyasi ortam daha fazla tüketici güveni, ekonomik büyüme ve gayrimenkul ihtiyacının (yatırım
boyutuyla da) artması anlamına gelmektedir. Bu durum, aynı zamanda gelişmekte olan ekonomilere
yönelen küresel sermayeden daha büyük pay alabilmeyi de sağlayacaktır. Siyasi ortamda olası
belirsizlikler oluşması ve belki de istikrarsızlığın oluşması ise talebin azalması, mevcut finansman
yöntemlerinin işlevsiz hale gelmesi ve dış finansmanın ülkemizden tamamen uzaklaşması anlamına
gelecektir.

10. - 9 / 26 -
Bu bağlamda Avrupa Birliği sürecinin devamı ve demokratik açılımların daha da hızlanarak devam
etmesi bu ortamı iyileştirecek olan önemli fırsatlardır. Gelişmiş dünyanın ve ekonomilerin kabul ettiği
norm ve kuralların hayata geçirilmesi, istikrar ortamına büyük katkı sağlayacaktır. Bununla birlikte
devam etmekte olan Çözüm Süreci‟nin de sonuca ulaştırılması, siyasi ortamın iyileşmesine hizmet edecek
önemli bir gelişme olur.
Önümüzdeki dönemde siyasi istikrarı olumsuz yönde etkileyebilecek pek çok risk de bulunmaktadır.
Özellikle Suriye ve Irak‟ta yaşanmakta olan karışıklıklar önümüzdeki süreçte istikrarımızı etkileyecek en
öncelikli öneme sahip konulardandır. Aynı perspektiften Ukrayna krizinin de ne şekilde gelişeceği ve
Türkiye‟yi nasıl etkileyeceği de dikkatlerden kaçmamalıdır. Bu sebeple dış politikanın yönü ve odağı
üzerinde hassasiyetle durmamız gerekmektedir.
İç siyaset ve buna bağlı yaşanabilecek gelişmeler de dikkatle izlenmesi gereken bir diğer alandır. Hukuk
alanında yaşanan sorunlar, 2015 yılında kendisini hissettirecek olan secim süreci ve sonuçları, toplum
içindeki çalkantı ve huzursuzluklar da yakın gelecekteki siyasi ortamı derinden etkileyecektir.
Özetle, siyasi atmosfer önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünü etkileyecek belki de en önemli
etkendir. Siyasi ortamdaki belirsizliklerin ve hassasiyetlerin mevcut şekliyle devam etmesi iç ve dış
dinamiklerin harekete geçmesini engelleyerek, sektörün, yaşamakta olduğu sorunları yenip daha ileri
gitmesini zora sokacaktır. Bu durumda sektördeki yatırım alanlarının ve fırsatlarının daha sınırlı kalacağı
ve önemli bir finansman ihtiyacının hissedileceği öngörülmektedir. Sektörün potansiyelini yakalaması
zora girecek ve artık yenilenmesi gereken bugünkü iş yapış şekilleri, fazla bir değişikliğe uğramayacaktır.
Küresel sermaye girişinde de bir yükselme olmayacağından, alternatif finansman yöntemlerinin gelişmesi
de kısıtlanacaktır.
Siyasi ortamdaki iyileşme ise sektörün zaten yüksek olan potansiyelini hayata geçirebilmesini
sağlayacaktır. Siyasi ortamdaki iyileşme ve buna paralel olarak gelişmesi beklenen ekonomideki pozitif
hareket, sektör için önemli bir lokomotif görevi görecektir. İyileşen ortam daha fazla küresel yatırımcının
ilgisini çekmek anlamına gelecek ve bu da hem alternatif finansman yöntemlerinin zenginleşmesine hem
de sektöre sağlanan finansman olanaklarının artışı anlamına gelecektir. Bu durumda talebin artması ve
sektörün pozitif yönde gelişmesine olanak tanıyacak değişimlerin de (finansman yöntemleri, pazarlama
alışkanlıkları, vs.) gerçekleşmesi öngörülmektedir.

11. - 10 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
2) FİNANSMAN
Gayrimenkul sektörü genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç,
dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle her zaman için ülke ekonomisi için
lokomotiflerden birisi olmuştur. Bununla birlikte, özellikle son yıllarda Sermaye Piyasası Kurumu (SPK)
tarafından sektöre kazandırılan:
 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,
 Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,
 Gayrimenkul Sertifikaları
 Kira Sertifikaları,
 Gayrimenkul Yatırım Fonları
gibi enstrümanlar da dikkate alındığında, gayrimenkul piyasalarının, finans piyasaları ile bütünleşmesi
yönünde önemli adımlar atıldığı söylenebilir.
Bütün varlık yatırımlarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar finansman
ihtiyacı duydukları gibi, beraberinde birtakım riskler de taşımaktadır. Türkiye, özellikle 2001 finansal
krizini takip eden bir kaç yılda uyguladığı reformlar ve mali disiplin sayesinde, dünyanın 18. büyük
ekonomisi haline gelmiştir. Daha da önemlisi aynı dönemde küresel likidite bolluğunun ve ucuz
finansman maliyetlerinin de etkisiyle, ciddi miktarda dış kaynak sağlayan ve bunu, gayrimenkul
piyasalarına yönlendiren bir ülke konumuna gelmiş bulunmaktadır. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde,
önümüzdeki süreçte gayrimenkul yatırımlarına ilişkin finansman yapısına etki edebilecek ekonomik ve
iç/dış politika kaynaklı başlıca faktörleri şu şekilde değerlendirmek mümkündür:
 Amerikan Federal Reserve‟den (FED) beklenen parasal sıkılaştırmanın piyasalar ve ekonomiler
açısından önemli bir dönüm noktası olması, ülke ekonomimizin şekillenmesi açısından
belirleyici bir rol oynamaktadır. Diğer taraftan, FED‟in uygulayacağı parasal sıkılaştırma
gerçeğine karşılık, Avrupa Merkez Bankası (AMB), Çin ve Japonya Merkez Bankalarının
piyasalara ek likidite sağlayacaklarını ilan etmiş olmaları, Türkiye‟nin dış kaynak sağlama
noktasında sorunla karşılaşmayacağını düşündürmektedir.

12. - 11 / 26 -
 Özellikle son dönemlerde petrol fiyatlarındaki aşağı yönlü hareket, gayrimenkul
yatırımlarındaki hammadde maliyetlerinin azalması ve cari açığın finansmanı noktasında da
önemli destek sağlamaktadır. T.C. Merkez Bankası‟nın (TCMB) resmi hedefinin üzerinde ve
%10 düzeyinde gerçekleşen enflasyon, %10 düzeyindeki işsizlik oranı ve özel sektörün 100
Milyar ABD Doları üzerindeki kısa vadeli döviz borcu, önümüzdeki döneme ilişkin finansman
noktasında kaygı yaratabilecek „önemli ekonomik ve finansal sorunlar‟ şeklinde sıralanabilir.
 Uzun vadeli kaynağa ihtiyaç duyan gayrimenkul yatırımlarına yönelik belirsizliğin ortadan
kaldırılabilmesi ve sektöre daha yoğun bir kaynak girişi sağlanabilmesi için iç politika kaynaklı
risklerin olabildiğince azaltılması gerekmektedir. Bu kapsamda Haziran 2015‟te yapılması
beklenen genel seçimlerin belirleyiciliği önem arz etmektedir. Tek parti hükümetinin devam
edip etmeme olasılığı, olası bir koalisyon ve yaratabileceği belirsizlikler, çözüm sürecindeki
demokratik olumlu adımların devamının sağlanması ya da görüşmelerin askıya alınması gibi
faktörler, kaynak girişinin miktarını ve sürekliliğini olumlu/olumsuz yönde etkileyecektir.
 Ortadoğu ve Ukrayna‟dan kaynaklanan dış politikaya yönelik risk olgusu ise geleceği
belirsizleştiren önemli bir faktör olarak değerlendirilebilir. Diğer taraftan, Türkiye‟nin Avrupa
Birliği‟nden uzaklaşma olasılığı ve tam üyelik için gerekli adımların atılmaması, ikili ilişkilerin
istenilen düzeye çekilememesi, uzun vadeli kaynak ihtiyacı duyan gayrimenkul sektörüne
finansman sağlanması anlamında sıkıntılı bir durum yaratacak şeklinde değerlendirebiliriz.
Ancak çevre ülkelerle ilişkilerin yeniden iyileştirilmesi, Avrupa Birliği üyeliğine yönelik
atılacak olumlu adımlar, dış güvenliğimizi tehdit edecek unsurların ortadan kalkması ise ülkeye
ve özellikle de gayrimenkul yatırımlarına daha kolay kaynak girişi sağlayabilir.
 Gerek yeni Tüketiciyi Koruma Kanunu, gerekse de yavaşlayan satış hızları düşünüldüğünde
sektördeki hakim finansman sağlayıcı olan „yap-sat‟ yönteminin artık tek başına yeterli
olmayacağı düşünülmektedir. Bu konuda sektör oyuncularının SPK araçlarını kullanarak veya
diğer uzun vadeli finansman olanaklarını benimseyerek alternatif finansman kanalları
yaratmaları da gerekecektir. Sektörün bu konudaki başarısı önümüzdeki dönem için belirleyici
bir faktör olarak karşımıza çıkacaktır.
Yukarıdaki tespitler özelinde bakıldığında, gayrimenkul yatırımcı ve profesyonellerinin, önümüzdeki 5
yıllık yatırım planları için kaynak yaratma noktasında, kurumsal finansman çözümleri kapsamında,
sermaye piyasalarının sunduğu imkânlardan faydalanması beklenirken, mutlak olarak da belirtilen risk
unsurlarını dikkate alması gerekecektir.

13. - 12 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
3) KENTSEL DÖNÜŞÜM
Türkiye gayrimenkul piyasasının son dönemlerde en önemli konularından biri olan „kentsel dönüşüm‟,
süreç doğru yönetildiği takdirde, mekânsal sorunlara, barınma sorunlarına ve yasa dışı mekânların
yasalaşmasına olanak sağlayacak olup, gayrimenkul sektörü için „doping‟ niteliğindedir.
Büyük bir heyecan ile başlatılan süreç, daha fazla kurumsallığa ve sistemli bir şekilde yönetilmeye ihtiyaç
duymaktadır. Kamunun düzenleyici ve sürükleyici rolünü daha fazla hissettirmesi gereken en mühim
nokta, kentsel dönüşüm gerektiren öncelikli bölgelerin tespiti olarak öne çıkmaktadır.
Yaklaşık 60 yıl önce başlayan göç problemini ve onun yarattığı gecekondu problemini hızla aşmak kolay
olmayacaktır. O yüzden konunun sosyal boyutunu, mekânsal boyutunu ve finansal boyutunu doğru
yönetmeden sağlıklı sonuç almak mümkün değildir.
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde alacağı durum, sektörü derinden etkileyecektir. Kentsel
dönüşümün başarılı olması ve hacminin artması, sektörün iş yapış şekillerini değiştirmesini, yeni finansal
metotları benimsemesini ve sektördeki aktörlerin farklılaşmasını gerektireceğinden, önemli değişiklikleri
de beraberinde getirecektir.
Kentsel Dönüşümün Hukuksal Boyutu
Kentsel dönüşüm yasası olarak da bilinen 6306 Sayılı Kanun‟un, kentsel dönüşümü istenilen seviyelere
çıkaramadığı gözlenmektedir. Yasa, belirli ilerlemelerin sağlanmasında öncü olmuş olsa da, bazı
eksikleri nedeniyle, dönüşüm hızını istenilen düzeye çıkaramamıştır. Yasa kaynaklı ortaya çıkan belli
başlı eksikler şu şekilde özetlenebilir:
1) Maliklerin süreç hakkında yeterli donanıma sahip olmamaları bağlamında malikler arasındaki
anlaşmazlıklara sebebiyet vermesi; kanunun, halkın konuyla ilgili eğitim ve bilgilendirme
boyutunu eksik bırakması,
2) Kanunda belirtilen süre kritelerine uyum konusunda, kamu tarafında sorunlar yaşanması;
sürecin, çeşitli problemleri de beraberinde getirerek uzaması,
3) 2/3 kuralının uygulanması sırasında çıkan sorunların hak mahrumiyetlerine sebebiyet
verebilmesi ve sürecin ilerleyişini durdurabilmesi,

14. - 13 / 26 -
4) Kanunda, tapu üzerindeki tedbirlerin ve şerhlerin yeni taşınmaza kaydırılması gerektiği
belirtilmesine rağmen Tapu Müdürlükleri‟nin muvafakat almadan hiçbir işlem yapmaması;
müteahhit, yapı sahipleri ile anlaşmalarını yapmasına, sözleşme ile ilgili bütün süreçleri
tamamlamasına rağmen, var olan mahkeme tedbirleri veya muvafakat alınamayan ipotekler,
hacizler ve diğer şerhler nedeniyle kat irtifakı kurulamaması, cins tashihi yapılamaması,
5) Şerefiye ile ilgili durumlar dikkate alınmadan işlemler yapılması,
6) Mahkemelerin, kanun kapsamında aldıkları kararların, çeşitli çelişkiler içermesi, dolayısıyla
vatandaşları ve müteahhitleri çok ciddi zarara uğratabilme potansiyelinin varlığı,
7) Kanundaki miras hukuku ile ilgili kısımların, önemli sorunlar yaratması; özellikle reddi miras,
kayıp kişiler, yurt dışında yaşayan kişilerin hukuki durumlarının, belirsizlikler içermesi.
Yukarıda bahsedilen sorunları giderecek şekilde Kanun‟da yapılacak revizyonlar, gerek hali hazırda
başlamış ve tıkanmış süreçleri devam ettirmek, gerekse de ileride oluşabilecek tıkanmaların önüne
geçmek adına uygun olacaktır. Bu sayede, gayrimenkul sektörü oyuncularının da daha emin adımlar ile
kentsel dönüşüm uygulamalarında yer almaları mümkün olabilecektir.
Tarihi Alanların Dönüşümü; İstanbul Sur İçi Bölgesi
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) olarak, kentsel dönüşüm ile ilgili hazırladığımı raporda yer
alan önerimizi tekrarlamak gerekirse, kentsel dönüşüm, kentsel stratejinin bir parçası olarak
değerlendirilmeli ve kentin geleceğine hizmet etmelidir.
Bu bağlamda, İstanbul‟un kentsel dönüşüm süreci içinde tanımlanabilecek, eski kent merkezi sur içinin
bütüncül bir yaklaşımla yeniden kurgulanması, „Eski Kent‟ alanının, uluslararası mekânsal kriterlere
uygun bir „açık hava müzesi‟ olarak tasarlanması, kentsel dönüşüm paralelinde düşünülmesi gereken bir
konudur. Böyle bir çalışma ile İstanbul‟a gelen turist sayısının arttırılması ve İstanbul gayrimenkullerinin
değerinin hak ettikleri düzeye çıkarılması mümkün olacaktır. Bu maksatla özellikle sur içi bölgesi özel bir
şekilde ele alınıp, İstanbul‟un tarihi ve kültürel dokusuna ciddi bir katkı yapması sağlanabilir. Bu bölge,
bir bütünlük içerisinde düşünülerek, dünyada ses getirecek bir yenileme çalışmasına başlanabilir.
Dünyanın ilgisinin, tarihi eski kent üzerinden İstanbul‟a çekilmesi, sektörün önünü açacak; İstanbul‟un
dünya kenti kimliğine katkıda bulunacaktır. Kolay ulaşılabilirliği ve kentsel dönüşüm yoluyla
yaratılabilecek turistik cazibe merkezi kimliğiyle, özellikle konaklama, eğlence ve ulaşım alanlarında yeni
gayrimenkul yatırımlarına uluslararası ilginin çekilebilmesine vesile olabilecektir.

15. - 14 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
4) TEKNOLOJİ
Teknoloji birçok alanı olduğu gibi, her geçen gün daha sofistike bir müşteri kitlesine hizmet veren
gayrimenkul sektörünü de doğrudan etkilemektedir. Bir gayrimenkulün vücuda getirilmesi ve müşteriye
teslimi sürecini içeren zincirin, aşağıdaki üç halkadan oluştuğunu tespit ederek, her bir halkanın,
teknolojiden nasıl etkilendiğini irdelemek, gayrimenkul sektörünün de, bir bütün olarak teknolojiden nasıl
etkilendiğini ortaya çıkaracaktır:
 Geliştirme: Gayrimenkul geliştirme sürecinde en temel girdi, müşteri beklentilerinin,
ihtiyaçlarının ne olduğunun tespit edilmesine dayanır. Bu tespit, gözlem, anket, eğilim
yoklaması, doğrudan talep alma, tüketici eğilimlerinin irdelenmesi, vb. yollarla yapılabilir.
Dikkat edileceği üzere, ihtiyaçların ortaya çıkarılmasında kullanılabilecek bu yolların tümünde
teknolojinin olanaklarından yararlanmak mümkündür. Bu da beraberinde daha iyi bir mekânsal
kurgu yapabilmek için beklenen konfor koşullarının mimari tasarıma veri olarak girdisini
kolaylaştırmakta ve daha iyi mimari tasarımların ortaya çıkmasını sağlamaktadır. Diğer yandan,
teknolojinin yaygınlaşması, ucuzlaması, daha kolay erişilebilir olması, insanların hareketini,
mekândan bağımsızlığını, yeni mekânsal ihtiyaçların oluşumunu da beraberinde getirmektedir.
 İnşaat: Teknolojinin gelişmesi ile üretimi mümkün hale gelen kule vinçler, daha yükseğe
çıkabilen asansörler, rüzgâr yüklerine daha iyi dayanabilen giydirme cephe çözümlemeleri, daha
fazla yük taşıyabilen kaldırma ve taşıma araçları vb. diğer teknolojik imkânlar doğrultusunda
elde edilen kazanımlar, karmaşık projelerin gerçekleşmesine imkân sağlamakta ve daha kolay,
daha ucuz ve daha hızlı bir inşaat sürecini mümkün kılmaktadır.
 İletişim: Gayrimenkul pazarlama ve buna dair iletişim çalışmalarını da, teknolojinin getirdiği
olanaklar çerçevesinde planlamak, daha doğru bir yaklaşım olacaktır. Talep yaratma yoluyla
satılacak konutların, işyerlerinin, ofislerin, günümüzün yoğun mesaj bombardımanı altındaki
potansiyel müşterilere daha iyi anlatılması, çapraz bir pazarlama ve daha bütünleşik bir iletişimi
zorunlu kılmaktadır. Teknoloji sayesinde, medya çeşitliliği ve imkânları son derece artmıştır.
Teknolojinin gelişmesi, iletişim için hazırlanan mesajların da, daha teknolojik hazırlanabilmesine,
“artırılmış gerçeklik” (augmented reality) uygulamalarının, gayrimenkullerin pazarlanmasında da
kullanılmasına olanak tanımıştır. Geçmişteki iki boyutlu iletişim araçlarından, üç boyutlu iletişim
araçlarına evrilen pazarlama ve iletişim süreci, bugün teknoloji sayesinde dört boyutlu hale gelmekte,
sanal gerçeklikler ile müşterilere mekân algısı ve hissi teknolojik olarak verilebilmektedir. Bu da

16. - 15 / 26 -
beraberinde, müşteri göz önüne alındığında, daha hızlı alım kararı verme ya da bu tür imkânlar sunan
gayrimenkul satıcılarına yönelme gibi somut sonuçlar yaratmaktadır.
Teknolojide son yıllarda yaşanan gelişmeler nasıl yaşadığımızı, nasıl iletişim kurduğumuzu, nerede
çalıştığımızı ve ne istediğimizi kökünden değiştiriyor. Önceki yıllarda toplum üzerindeki sonuç ve
etkilerinin uzun süreler aldığı teknolojik gelişmeler, artık orta ve hatta kısa dönemlerde etkisini
göstermektedir. Aşağıda, teknolojik gelişmeler ve gayrimenkul sektöründe önümüzdeki 5-10 sene içinde
görebileceğimiz olası etkiler listelenmektedir:
 Artık her an her yerden internete bağlı, bilgiye erişebilir bir durumdayız. Bu sebeple:
o Otel, ev, işyeri gibi mekanlarda ortak kullanım/sosyalleşme alanları ihtiyacı ortaya
çıkacaktır. (Lobi, salon -lounge- gibi)
o E-ticaret'in çok hızlı şekilde artmasının uzun dönemde, AVM'ler üzerinde olumsuz etkileri
olacaktır. Ancak ülkemizde sosyalleşme amacıyla yapılan AVM ziyaretleri sayesinde, bu
etki, gelişmiş ülkelere göre daha uzun zaman alabilir. AVM'lerin daha çok
eğlence/sosyalleşme -leisure- tarafına kaymaları beklenebilir.
o Online alışverişin artması ile markaların toplamda daha az sayıda ancak daha büyük
“concept mağazalar" (hem kullanıcıyı etkileyen, hem online entegrasyonu olan) açması
beklenebilir. Bu sebeple cadde perakendeciliği de önemli olacaktır.
o E-ticaret, AVM'ler (perakende gayrimenkul) üzerinde ne kadar olumsuz etki yaratacaksa,
lojistik yatırımlarını da bir o kadar olumlu etkileyecektir. İleride, yüksek teknoloji ve
altyapıya sahip, ulaşım kanalları ile entegre yatırımlar tercih edilecektir.
o Mobil uygulamalar otopark kullanımlarını çok daha akıllı hale getirecektir. "Alternatif
gayrimenkul yatırımları" olarak otoparklar da cazip hale gelecektir.
 Verilerin tamamına yakını artık sayısallaşmaktadır ve kâğıda olan bağımlılık azalmaktadır.
Bu sebeple:
o İnsanlar ev ve işyerlerinde daha az mekâna ihtiyaç duyacaklardır. Evlerde kütüphanelerin
kalkacağı, şirketlerde arşiv odalarının olmayacağı öngörülebilir.
o Çalışanların tamamının ofiste olması da gerekmediğinden sabit, isimsiz masalar yerine, açık,
duvarsız çalışma mekânları tercih edilecektir.
o Yüksek katlı ofis binalarından ziyade farklı bir özelliği olan, çalışanların kendilerini iyi ve
rahat hissedeceği, içinde bilgisayar oyun odası, uyku/masaj odaları, masa tenisi, koşu
parkuru, spor salonu gibi klasik ofis ortamlarında bulunmayan özelliklere sahip ofis
binalarına talep olacaktır. „Çalışma‟ ve „yaşama‟ ayrımı azalacak ve iç içe geçecektir.

17. - 16 / 26 -
o “Veri barındırma alanları”, teknolojik gelişmelerin tetiklediği sonuçlardan olup, özel nitelikli
binalar olduğundan, "alternatif gayrimenkul yatırımları" olarak bu alan ileride daha da
büyüyecektir.
o İş yaptırma sitelerinin artması ile bağımsız (freelance) çalışan sayısının artması, ev-ofislere
olan talebi artıracaktır. Ancak benzer şekilde insanlar farklı şehir hatta ülkede de yaşayabilir
duruma gelecektir.
o Hazır ofislere olan arz ve talep artışı devam edecek, diğer dikey sektörler de, farklı
noktalarda hizmet veren benzer alanlar sunan iş modelleri geliştirecektir.
 "Paylaşım ekonomisi" (sharing economy) trendi, artık bir iş yapış tarzına dönüşmüştür. Uber,
Airbnb gibi alanında lider kuruluşlar ile özdeşleşen bu kavramın önümüzdeki dönemde etkileri
ve sonuçları, artan oranda görülmeye devam edilecek. Bu sebeple:
o "Millennials" adı verilen yeni yetişen nesilde sahip olma arzusu azalmakta, belli bir süre ile
tecrübe etme, kullanma ihtiyacı öne çıkmaktadır.
o Araba paylaşımları taksilere, ev paylaşımları da otellere çok ciddi alternatif olmuştur.
Konaklama alanında yapılacak yatırımlarda arz-talep dengesinde artık bunların da hesaba
katılması gerekecektir.
o Aynı şekilde satın alınan konutların uzun dönemli kiralık olarak değil de kısa dönemli de
kiralanması, kiralama piyasasını etkileyecektir.
 "Yeşil" ve "Akıllı" Binalar önümüzdeki dönemde çok daha fazla duyulacaktır. Bu sebeple:
o Yüksek standartlarda yapılan ofisler zaten yoğun teknoloji kullanılarak "akıllı" şekilde
yönetilmektedir. Konutlar da giderek daha “akıllı” hale gelecek ve ev içi birçok mekanik
sistem, uzaktan kumanda edilebilir hale dönüştürülecektir. Bu tür ofis ve evlere talep
yükselmeye devam edecektir.
o Leed, Bream, Green Star, vb. sertifikasyonuna sahip binalar, -özellikle kurumsal
gayrimenkul pazarının gelişmesiyle- daha çok görülecek ve tercih edilen unsurlar
olacaklardır.

18. - 17 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
5) ALTERNATİF GAYRİMENKUL YATIRIMLARI
Türk gayrimenkul sektörüne gelecek perspektifi ile bakıldığında ön plana çıkan kavramlardan birinin de
alternatif gayrimenkul yatırımları olduğu görülmektedir. Sektörle ilgili birçok kesimin alternatif
yatırımların önem kazanacağı konusunda uzlaşmasına rağmen, “alternatif gayrimenkul yatırımlarının”
hangi yatırım şekillerinde ve hangi hızda ivmelenerek gerçekleştirileceğine dair henüz net ve somut sonuç
ve analizlere ulaşılamamaktadır. Bu nedenle de öncelikle “neden alternatif gayrimenkul yatırım
alanlarına ihtiyaç olduğu” ve “neden alternatif gayrimenkul yatırımlarına dair bir beklenti olduğu”
soruları doğru bir şekilde değerlendirilmelidir. Bu soruların cevabı olarak aşağıdaki konulara dikkat
çekmek gerekecektir:
1- Demografik değişimler sonucu gelişen ihtiyaçlar,
2- Sosyo-ekonomik ve teknolojik gelişmelere paralel olarak değişen ihtiyaçlar ve hayat
tarzlarından kaynaklanan ihtiyaçlar,
3- Devletin sosyal yatırımlarını artırma hedefleri,
4- Gayrimenkul yatırımcılarının getiri ve risk çeşitlendirmesi,
5- Gayrimenkul finansman araçlarının gelişmesi ve bu yeni finansman olanaklarının getirebileceği
arayışlar,
6- Türkiye‟nin aday olduğu uluslararası organizasyonların kazanılması durumunda oluşacak
ihtiyaçlar.
Yukarıda sayılan söz konusu temel alternatif gayrimenkul talep kaynakları, öğrenci yurtları, yaşlı
bakımevleri, veri depolama merkezleri/üsleri, lojistik merkezleri, şehir hastaneleri, sağlık turizmi tesisleri
ve spor kompleksleri gibi alternatif gayrimenkul yatırımlarını beraberinde getirecektir.
Alternatif gayrimenkul yatırımlarının talep yönünün ele alındığı tam bu noktada, konuyu arz yönüyle de
incelemek yerinde olacaktır. Elbette yukarıda sayılan talep kaynakları, alternatif gayrimenkul yatırımları
arzı için önemli bir dayanak noktasıdır. Ancak bilhassa ülkemizde gayrimenkul finansmanında,
geleneksel finansman (özsermaye, bankacılık kredileri ve sat-yap) yöntemlerinin yanı sıra alternatif
finansman yöntemlerinin de gelişmesi durumunda konut, AVM, otel gibi klasik gayrimenkul getiri ve risk
yapısına sahip araçların yanı sıra alternatif risk ve getiri yapılarına sahip olması beklenen alternatif
gayrimenkul yatırımları arzı da artacaktır.

19. - 18 / 26 -
Ülkemizde başta inşaat olmak üzere gayrimenkul sektörünün alt bileşenlerinde görülen yoğun rekabet ve
hızlı ilerleme, bazı firmaları belirli alanlarda uzmanlaşmaya ve rekabetin çok yoğun olmadığı yeni
alanlara itecektir. Bu uzmanlaşma sonucunda, kendilerine konut ve AVM gibi klasik alanlarda yer
bulamayan üreticilerin, alternatif alanlara kayması da beklenebilecektir.
Yukarıda arz ve talep yönü açıklanmaya çalışılan ülkemizdeki alternatif gayrimenkul yatırımlarını
etkileyen hususlardan bir diğeri de Türkiye‟de siyaset, sosyoloji ve ekonominin önümüzdeki yıllardaki
seyri olacaktır. İstikrarlı bir ekonomi ve siyaset sonucu alternatif gayrimenkul yatırım alanlarının daha
hızlı gelişeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Buna karşın genelde ekonomi ve özelde gayrimenkul
sektöründeki olası olumsuz gelişmeler, alternatif gayrimenkul yatırım alanlarını klasik gayrimenkul
yatırım alanlarına göre daha çok etkileyebilecektir. Yukarıda da belirtildiği üzere, sosyoloji ve sosyo-
ekonomik gelişmelerin alternatif gayrimenkul yatırım alanında talep açısından etkisi büyük olacaktır.

20. - 19 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
6) MEGA PROJELER
Mega projeler, bünyelerinde, hem tehditler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Mega projeler ile
İstanbul‟un çarpık yapılaşmasının düzeltilmesinin önündeki iki büyük engel olan finansman ve rezerv
alanlar konularına çözümler bulmak; şehri kendi içinde üç veya dört ayrı merkeze bölerek yeniden
yapılandırmak mümkün olabilecektir. Bunu yaparken de en fazla dikkat edilmesi gereken konular doğal
hayatın ve şehri besleyen kaynakların korunması olacaktır. Türkiye‟nin gündemindeki mega projeler
şunlardır:
3. Köprü
Kuzey Marmara Otoyolu projesi kapsamında kalmakta olan İstanbul Boğazı üzerinde konumlanacak
proje, Odayeri-Paşaköy kesiminde yer almakta olup Garipçe-Poyrazköy geçişini sağlayacaktır. Kuzey
Marmara Otoyolu ile entegre olarak, raylı sistemle Edirne‟den İzmit‟e kadar yolcu taşınması
planlanmaktadır. Köprünün üzerinden geçmesi planlanan Raylı Sistemin aynı zamanda Marmaray ve
İstanbul Metrosu ile entegre edilmesi de düşünülmektedir. Bu ölçekte bir projeyi değerlendirirken geçmiş
örneklere bakıldığında, İstanbul Boğazı üzerine inşa edilen 2. köprü Fatih Sultan Mehmet Köprüsü‟nün,
İstanbul‟un kuzeye doğru gelişiminde önemli bir paya sahip olduğu, yeni yerleşim alanlarının bu köprü
ile oluştuğu ve zaman içinde kentin yeni alt merkezlerinin bu hat üzerinde geliştiği gözlenmektedir.
Dolayısıyla 3. köprünün açılması ile kentin kuzey gelişiminin en üst seviyeye ulaşacağı ve yerleşim alanı
gelişmelerinin de bu hat paralelinde olacağı düşünülmektedir. Bu doğrultuda bu aks üzerindeki gerek arsa
ve arazi fiyatları ve gerekse de imar planları ile yapılaşma alanlarında bir artış olacağı beklenmektedir.
3. Havalimanı
İstanbul‟un Avrupa yakasındaki Karadeniz kıyısında; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana inşa
edilmesi planlanmaktadır. 150 milyon kişilik taşıma kapasitesi ile dünyanın en büyük havaalanlarından
biri olacağı öngörülmektedir. 3. havalimanı ile entegre olacak bir raylı sistem projesi de beraberinde
düşünülmektedir. 3. havalimanının devreye girmesi ile kentin Kuzey‟e olan gelişimi artarak devam
edecek bu gelişim hem konut alanları, hem de ticari alanlar ve ulaşım projeleri ile desteklenecektir.
3. havalimanı projesi ile birlikte Yeşilköy‟deki Atatürk Havalimanı‟nın da yeniden konumlandırılması bu
anlamda kent ölçeğini etkileyebilecek yeni bir mega proje olarak karşımıza çıkacaktır.

21. - 20 / 26 -
Kanal İstanbul
2023 vizyonu çerçevesinde açıklanan en büyük ve kapsamlı projelerin başında gelmektedir. Hayata
geçmesi halinde İstanbul kent makro formunu baştan aşağıya değiştirecektir. Proje ile kentin iki yarımada
ve bir adaya bölünmesi planlanmakta ve Marmara ile Karadeniz arasında yeni bir deniz ulaşımı
güzergâhının oluşturulması amaçlanmaktadır. Proje, gerek içeriği ve büyüklüğü, gerekse de kente ve
doğaya olası çevresel etkileri nedeniyle, oldukça büyük tartışmalara neden olmaktadır. Projenin, sahip
olacağı gerek iş, gerekse de konut yatırımları boyutuyla, gayrimenkul sektörünün doğrudan paydaşı
olabileceği bir proje olarak öne çıkmaktadır.
İstanbul Finans Merkezi
Salt bir gayrimenkul projesi olarak kesinlikle bakılmaması gereken İstanbul Finans Merkezi (İFM)
projesiyle Türkiye finansal piyasalarına yön veren birçok kamu ve özel sektör kuruluşunun belli bir
lokasyonda toplanacak olması, hem Anadolu yakası açısından hem de İstanbul‟un ülke içindeki
konumlandırılması açısından önemlidir.
Dünya örnekleri ile kıyaslandığında İFM projesinin özelikle vergi, teşvik vb. gibi gayrimenkul dışındaki
altyapısının da özenle oluşturulması, bu süreçteki en kritik konu olarak karşımıza çıkmaktadır. T.C.
Kalkınma Bakanlığı tarafından hazırlanan 10. Kalkınma Planı‟nda da öncelikli dönüşüm planları
kapsamında ele alınan „İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Programı‟ dahilinde ekonomik, hukuksal,
teknolojik, eğitim gibi farklı alt dalları ile ele alınan proje, ister istemez İstanbul ve ülke genelini
ilgilendirecek bir takım gayrimenkule yönelik değişimleri de beraberinde getirecektir. Bu kapsamda
özelikle ofis piyasası anlamında farklı alt bölgelerin oluşturulması ve finans merkezi projesi kapsamında
farklı alt kimlikler kazandırılmasının gündeme gelebileceği düşünülmektedir.
İFM‟nin getireceği gece-gündüz nüfusu, göç ve yerleşim alanları da bu mega proje çerçevesinde dikkatle
ve özenle üzerinde düşünülmesi gereken unsurlardır. Nitekim salt bu proje kapsamında yerini değiştirecek
nüfusun işgücüne mutlu birer çalışan olarak katılması dahi gayrimenkul projeleri kapsamında ele alınması
ve yönetilmesi gereken bir süreç olarak karşımıza çıkacaktır.

22. - 21 / 26 -
Ulaşım Projeleri; İst. Metrosu
Kent gelişimi ve gayrimenkul projeleri açısından metro hatları önemli bir dinamik haline gelmiştir. Hali
hazırda İstanbul‟da Kartal-Kadıköy, Yenikapı-Hacıosman, Kirazlı-Başakşehir ve Aksaray-Atatürk
Havalimanı arasında seyreden hatların önümüzdeki dönemde Kartal - Kaynarca, Üsküdar-Sancaktepe ve
Levent-Hisarüstü hatlarının İstanbul‟daki ulaşıma katkı sağlayacakları ve gayrimenkul projelerine büyük
etkilerinin görüleceği düşünülmektedir. Bugüne kadar yapılan projelerde, metronun, gayrimenkul
fiyatlarını yukarı yönlü etkilediği bilinen bir gerçektir.
Benzer şekilde, diğer illerdeki şehir içi raylı sistemlerin ve metro hatlarının da söz konusu illerin yeni
gayrimenkul yatırımlarının yönünü belirleyeceği ve hatların geçeceği güzergâhlardaki gayrimenkul
fiyatlarını artıracağı bir gerçektir.
Ulaşım Projeleri; Marmaray
Deniz tabanının altından geçerek İstanbul‟un her iki yakasını raylı sistem ile bağlayan Marmaray
Kazlıçeşme – Söğütlüçeşme arasındaki ulaşımı sağlamaktadır. Marmaray‟ın faaliyete geçmesi ile birlikte
bu bölgelerde gözlenen gayrimenkul değerlerindeki artış ve yeni projelere verdiği katkı gün geçtikçe daha
fazla gözlemlenebilmektedir.
2013 sonu itibarı ile açılan ve İstanbul ulaşım altyapısındaki belki de en başarılı çözüm olarak
nitelendirilebilecek proje, hem kent kullanıcılarının alışkanlıklarını değiştiren, hem de çıkış verdiği
noktalarda yine gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkileyen önemli bir dinamik olmuştur.
Hattın tamamlanması ve planlandığı şekliyle Anadolu yakasında Gebze‟ye, Avrupa yakasında Halkalı‟ya
ulaşmasıyla şehirdeki önemli bir nüfusun sisteme erişebileceği, İstanbul metro hatlarına olan entegrasyon
sayesinde, önemli bir insan trafiğinin raylı sisteme kayacağı, bu sayede araç trafiğini azaltmaya önemli bir
katkı sağlayacağı öngörülmektedir.
Gayrimenkul sektörü açısından bakıldığında, farklı semtlerden farklı semtlere raylı sistem ile
bağlantıların, konut ve iş amaçlı gayrimenkullerin semtlere dağılımını doğrudan değiştirme özelliği
bulunmaktadır.

23. - 22 / 26 -
Ulaşım Projeleri; Avrasya Tüneli
Avrasya Tüneli Projesi (İstanbul Boğazı Karayolu Tüp Geçişi Projesi), Asya ve Avrupa yakalarını, deniz
tabanının altından geçen bir karayolu tüneli ile birbirine bağlayacak, İstanbul‟da araç trafiğinin yoğun
olduğu Kazlıçeşme-Göztepe hattında hizmet verecek bir hattı kapsamaktadır. Bu mega ulaşım projesi ile
birlikte Boğaz, denizin altından geçilerek karayolu trafiği ile aşılabilecektir. Bu proje ile birlikte doğru
bağlantı ve yönlendirmeler ile araç trafiğinin özelikle Tarihi Yarımada gibi önemli bölgelerde azaltılması,
belki de bu bölgelerin daha çok yaya odaklı yeniden konumlandırılabilmesi için fırsat oluşturabilecektir.
Ulaşım Projeleri; Hızlı Tren
Ankara- İstanbul Hızlı Tren Projesi, İstanbul-Ankara arasını yaklaşık 3 saate indiren alternatif bir ulaşım
kanalı olarak Yüksek Hızlı Tren sisteminin, İstanbul‟u orta vadede etkileyeceği düşünülmektedir. Hali
hazırda son durak olan Pendik‟te bu etki şimdiden gayrimenkul fiyatlarını, yukarı yönlü etkilediği
gözlenmektedir.
Ulaşım Projeleri; İzmit Körfez Geçişi Projesi
İstanbul-İzmir Otoyolu projesinin Gebze-Orhangazi arası bölümü olarak planlanan İzmit Körfez Geçişi projesinin
başlangıç noktası Gebze olup, yapılacak otoyol, İzmit Körfezi‟ni Dilovası ile Hersek Burnu arasında yer alacak
asma köprü ile geçerek, Orhangazi ve Gemlik yakınlarından devam edip Bursa Çevre yoluna bağlanmaktadır. Bu
mega projenin özelikle lojistik sektöründe yeni devinimler getireceği, bu hatta seyahat eden kullanıcı
alışkanlıklarını zaman içinde değiştirebileceği öngörülmektedir. Bu projenin hayata geçmesi ile birlikte Yalova,
Gebze, Bursa ilk etapta etkilenecek şehirler olarak dikkat çekmektedir.

24. - 23 / 26 -
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ETKİLEYECEK FAKTÖRLER
7) MEVZUAT
Gayrimenkul sektörünü doğrudan etkileyen ana faktörlerden biri de hiç kuşkusuz
mevzuat/düzenlemelerdir. Söz konusu düzenlemelerin etkisi hiçbir şekilde azalmadan öteden beri devam
etmektedir ve kuşkusuz önümüzdeki dönemde de sektörü etkilemeye devam edecektir.
Gayrimenkul, önemli bir yatırım alanı olmasının yanı sıra kendisi ile birlikte 200‟den fazla alt sektöre de
iş ve ticaret imkânı sağlayan çok önemli bir sektördür. İnşaat ana ve yan sanayii ile bağlantısı sayesinde
özellikle ticaret, üretim ve hizmet sektörleri ile doğrudan ilişki içerisindedir ve kaçınılmaz olarak tüm bu
sektöre ilişkin düzenlemelerin olumlu/olumsuz, sınırlayıcı/genişletici etkileri altındadır.
Gayrimenkul sektörünün yakın ilişki içinde bulunsa da kendisini inşaat/üretim sektöründen ayıran en
önemli tarafı bir “yatırım” başka bir ifade ile “finansman” aracı olmasıdır ve ana oyuncularının
müteahhitlerden çok geliştiriciler, finansçılar ve yatırımcılar olmasıdır. Finans sektörü içinde
değerlendiriliyor olması, sektörün finansal kurumlara yönelik pek çok düzenlemeye tabi tutulmasına
neden olmaktadır. Ülkemizden örnek vermek gerekirse Sermaye Piyasası Kurulu‟nun (SPK) son birkaç
yıl içinde sektöre yönelik olarak yaptığı düzenlemelerle piyasaya sunulan gayrimenkullere yönelik
enstrümanlar hiç de azımsanmayacak seviyededir: Altyapı GYO‟ları da içeren GYO düzenlemesi, uzunca
bir süredir beklenen Gayrimenkul Yatırım Fonları‟na ilişkin düzenleme, Gayrimenkul Sertifikası ve Kira
Sertifikası Tebliğleri, ilk akla gelen ve tümü 2013-2014 yıllarında yapılan finansal kanattaki
düzenlemelerdir.
Bir servet biriktirme aracı olarak değerlendirilen gayrimenkulün, bu niteliği sebebiyle vergi otoritesinin
gözünden kaçması da beklenemez. Mali idarenin her zaman çok yakından takip ettiği sektör, özellikle
yatırımcı ve geliştirici tarafları açısından, T.C. Maliye Bakanlığı‟nın düzenleme ve uygulamalarından en
çok etkilenen sektörlerin başında gelmektedir. Son dönemde yürütülen vergi incelemelerinde geliştirici
şirketlerin uygulamalarının mercek altına alınması; gayrimenkulden elde edilen gelirlerin
vergilendirilmesinde “hazır beyanname” sistemine geçilerek gayrimenkul kira geliri elde edenlerin
yakından takip edilmesi, geçen yıl sonunda Meclise sunulan yasa taslağı ile gayrimenkulden elde edilen
özellikle değer artış kazançlarının hem gerçek kişiler ve hem de kurumlar açısından daha yüksek
oranlarda vergilendirilmesine yönelik planlamalar doğrudan sektörü etkileyen ve bu nedenle de yakından
izlenen gelişmelerdir.

25. - 24 / 26 -
Gayrimenkulün doğası, tapu mevzuatına sıkı bir uyum gerektirir. 130 yılı aşkın bir tapu geleneğine sahip
olması dolayısı ile güven duyulan ve övünülen sistemin her ne kadar son dönemde nispeten kolaylaştırılsa
da hala özellikle uluslararası yatırımcılar açısından iç güvenlik ve kontrol amaçları ile sıkı prosedüre tabi
tutulması önemli bir yatırım pazarı olan ülkemize yatırım planlayan uluslararası yatırımcıları zaman
zaman zor durumda bırakmaktadır. Bu nedenle de tapu mevzuatının da yakından takibi ve yapılacak
değişikliklerin izlenmesi sektör açısından önemlidir.
Bir servet biriktirme aracı olduğundan, söz ettiğimiz gayrimenkul, nihai olarak elden çıkarıldığında
oluşacak alım satım kazancı yanında, elde tutma süresi boyunca da kira geliri sağlayarak sahibine önemli
bir gelir sağlar. Ticari olmayan gayrimenkuller için Tüketici Mevzuatı ve ticari gayrimenkuller için ise
Ticaret Hukuku, sektörü doğrudan etkileyen diğer düzenlemeleri oluşturur. Ticari ve ticari olmayan
gayrimenkullerin kiraya verilmesi durumunda ortaya çıkan kiracı-kiralayan ilişkilerini düzenleyen
mevzuatta yapılan değişikliklerin, sektörü ciddi şekilde etkilediğini özellikle kriz dönemlerinde döviz
cinsinden yapılan ticari kiralamalarda pek çok kez tecrübe etmiştik. Çok kısa bir süre önce yayınlanan
“Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik”te olduğu gibi yapılan düzenlemelerin sektörü çok
ciddi prosedür ve yükümlülük altına soktuğuna, işin finansmanına önemli yükler getirdiğine sıklıkla şahit
oluyoruz.
İş sağlığı ve iş güvenliği konusu, daha çok ve doğrudan, üretimle ilgili ve inşaat sektörünü direkt
etkileyecek olsa da, gayrimenkulün üretimi sürecinde doğrudan önemli bir faktör olup sosyal güvenlik
mevzuatı da sektörün öteden beri en önemle takip ettiği bir düzenlemeler manzumesi olarak karşımıza
çıkar.
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün pek çok diğer sektör gibi uluslararası alanda da önemli ölçüde yatırımcı
çekebildiğini ve tercih edildiğini düşündüğümüzde, 2000‟lerin hızla küreselleşen piyasalarında
uluslararası düzenlemelerin de doğrudan etkisine açık olduğu gerçeğini göz ardı edemeyiz. Avrupa
Topluluğunun özellikle portföy yöneticilerine yönelik düzenlemeleri (Avrupa Topluluğunun AIFM
Direktifi), OECD‟nin uluslararası yatırımlar için “Matrah Aşındırma ve Kar Aktarımının” önüne geçmeye
yönelik düzenlemeleri (BEPS) ve her geçen gün gayrimenkule ilişkin yeni ve sınırlayıcı hükümlerin
eklendiği “Uluslararası Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmaları” gibi gayrimenkul sektörünü ve
sektördeki uluslararası yatırımları doğrudan ya da dolaylı olarak etkileyecek düzenlemeler ile
yatırımcıların yerel ülke mevzuatlarındaki sınırlamalar (Alman fonlarının yatırım sınırlamaları gibi)
ülkemiz gayrimenkul sektörünün önümüzdeki dönemine doğrudan etki yapacak uluslararası mevzuat
olarak karşımıza çıkmaktadır.

26. - 25 / 26 -
Yukarıda kısaca değinmeye çalıştığımız pek çok düzenleme alanı ve düzenleyici otoritenin doğrudan
etkisi altında kalan sektörün önümüzdeki dönemde de söz konusu düzenlemelerde yapılacak
değişikliklere ve gelişen/değişen yaşam şartları ve uluslararası ilişkiler nedeniyle ortaya çıkan yeni
durumlara uyum sağlamak için üretilecek yeni düzenlemelere tabi olacağını düşünmemek mümkün
değildir.
Ülkemizdeki düzenleyici otoritelerden beklentimiz eşgüdüm içinde, bu çok önemli ulusal kaynağın hem
yerel ve hem de uluslararası yatırımcılar açısından tercih edilebilir bir enstrüman olarak
kalmasına/kullanılmasına yönelik düzenlemelerin yapılmasıdır. Eşgüdümün sağlanabilmesi belki de
sektörü tüm yönleri ile kapsayacak ve sektörü savunacak bir “hami”nin, “sorumlu”nun tespit edilebilmesi
halinde mümkündür.

27. - 26 / 26 -
SONUÇ
Gayrimenkul sektörünün hizmet sunduğu hedef kitlenin değişiminin; taleplerinin, beklentilerinin,
niteliklerinin değişiminin, sürekli gözlem altında tutulması, sektörün nitelikli ve kolay
satılabilir/kiralanabilir gayrimenkuller geliştirmesine olanak tanıyacak başlıca girdidir. Çoğu zaman
bilimsel yöntemlerle, araştırmalarla ortaya çıkarılabilen bu tür değişimlerin farkına varılması, aslında,
çoğu zaman müşterilerimiz nezdinde nitelikli gözlem, iyi bir müşteri ilişkileri yönetimi ve kaliteli veri
işleme/analiz ile de ortaya çıkarılması mümkündür.
Yukarıda belirtildiği gibi sektörümüzde esas belirleyici “tüketici/müşteri” olmasına rağmen, bu raporda
değinmeye çalıştığımızı faktörlerin de yakından takip edilmesi, mümkün olduğunca bu faktörler
çerçevesinde değişime uğrayacak ya da yeni hazırlanacak mevzuatsal düzenlemelere müdahil olunması,
sektörümüzün kendi kendisini yenileyen, geliştiren ve küresel rekabete hazırlayan bir kimliğe bürünmesi,
en öncelikli arzumuzdur.
Sektör oyuncularının birbirleriyle sektörel anlamda bilgi ve deneyim paylaşımına olan inancımız
doğrultusunda hayat bulan, gayrimenkul alanında, gerek kamu, gerekse de özel sektör kaynaklı görüşler,
düşünceler, uygulamalar özelinde, gelecekte nasıl bir gayrimenkul sektörü oluşacağını öngörmek ve bu
öngörüler doğrultusunda çıkarımlar elde ederek, olası etkileri tahmin etmek, üyeleri ve kamuoyu için
fırsat alanlarını ve olası işbirliği fırsatlarını belirlemek amacıyla çalışmalar yürüten Gayrimenkul İçin
Strateji Platformu (GİSP), elinizdeki rapor ile 2015 yılı sonrasına ışık tutmaya çalışmıştır.
2015 yılında gerçekleşecek genel seçimler sonrasında Türkiye‟nin önündeki 4 yıllık seçimsiz, istikrar
ortamında, ekonomi ve ticaret odaklı güçlü bir gelişimin temel oyuncularından biri olduğuna inandığımız
gayrimenkul sektörümüz için önümüzdeki kısa ve orta vadede, işlerimizi etkileyebilecek faktörleri,
elinizdeki rapor ile sektör profesyonellerinin bilgisine sunmaktan mutluluk duyuyoruz.
Yapmış olduğumuz değerlendirme ve analizlerin sonrasında ortaya çıkan, gayrimenkul alanında hizmet
ve ürün geliştiren farklı kesimlerden gelen üyelerinin değerli görüş ve fikirleri ile şekillenen, ulusal ve
uluslararası raporlar, veriler ve analizler de göz önüne alınarak hazırlanan bu raporun, Türkiye‟nin katma
değeri yüksek ve uluslararası oyuncuların ve yatırımcıların da aktif olarak yer aldığı bir gayrimenkul
sektörüne ulaşma yolunda küçük bir katkı olarak değerlendirilmesini dileriz.
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu