Multiple business cases: vastgoedontwikkeling gekoppeld aan bijvoorbeeld duurzame energie, ICT of mobiliteit.

1. De Multiple Business Case
Naar Gebiedsontwikkeling 3.0
F a k t o n F i n a n c i ë l e V a s t g o e d r e g i s s e u r s
17 februari 2011

2. P r e s e n t a t i e G e r t -­‐ J o o s t P e e k
P l e n a i r e d i s c u s s i e o . l . v. L a r s R o m p e l b e r g :
-­‐ R a a m w e r k
-­‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 1 . 0
-­‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 2 . 0
-­‐ G e b i e d s o n t w i k k e l i n g 3 . 0

3. De Multiple Business Case
Naar Gebiedsontwikkeling 3.0
d r . i r . G e r t -­‐ J o o s t P e e k M R I C S
K n o w l e d g e m a n a g e r F a k t o n
17 februari 2011

4. Raamwerk

5. Naar een raamwerk
Gebiedsontwikkeling is inhoudelijk en procesmatig complex
Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling:
Het gaat om het creëren van een kader van randvoorwaarden voor individuele
gebouwontwikkelingen en andere projecten, zodat een integraal gebied kan
ontstaan
Inhoudelijk is gebiedontwikkeling gericht op het bereiken van samenhang
Om deze samenhang te kunnen bereiken, is samenwerking tussen vele
betrokken partijen noodzakelijk
© 5

6. Naar een raamwerk
Gebiedsontwikkeling
is de mal
van projectontwikkeling
© 6

7. Project-­‐ versus gebiedsontwikkeling
Projectontwikkeling is Gebiedsontwikkeling is
succesvol wanneer het succesvol wanneer een
project is ontwikkeld binnen blijvende overeenstemming
het vastgesteld tijd en geld is ontstaan over de
budget en voldoet aan het randvoorwaarden
programma van eisen waarbinnen projecten
kunnen worden ontwikkeld
Kerncompetentie van Kern competentie van
projectontwikkeling is gebiedsontwikkeling is
beheersen via sturen via
projectmanagement procesmanagement
Resultaten van gebiedsontwikkeling vertalen zich in termen van:
consensus, commitment, toestemming en gedogen
© 7

8. Van project -­‐ naar gebiedsontwikkeling
Disciplines:
Vergunningen Publiek-­‐private
samenwerking
Aankoop bouwkavel Grondverwerving en -­‐
bestemming
Financiering Financiële regie en
risicomanagement
Architectonisch ontwerp Stedenbouwkundig
ontwerp en realisatie
Marketing Branding
© 8

9. Raamwerk
Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Publiek-­‐privaat
(samenwerking)
Grond
(verwerving/bestemming)
Financiën
(financiële regie/risk management)
Ontwerp
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago
(branding)
© 9

10. Overzicht
Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Gebiedsontwikkeling 1.0
Gebiedsontwikkeling 2.0
Gebiedsontwikkeling3.0
© 10

11. Overzicht
Publiek grondbezit Publiek (Icoon)
1.0 Publiek
ontwikkelbedrijf
Landmarks / iconen
ontwikkelbedrijf
Icoon
Consessie
Grondopties Privaat grondbezit Privaat grondbezit
2.0 Mix met onderwijs
en cultuur
Value Capture
Finance
Mix met onderwijs
Privaat
ontwikkelbedrijf
Mix met onderwijs
en cultuur en cultuur
(Duurzame) Special Duurzame energie
3.0 energievoorziening
Metrolijn
Waterkeringen
infrastructures plan
voorziening
ESCo / MUSCo
© 11

12. Naar gebiedsontwikkeling 3.0

13. Voor de crisis
Actoren
Markt & Gebieden
middelen
© 13

14. Gebiedsontwikkeling 1.0
Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Publiek-­‐privaat
(samenwerking)
Grond
(verwerving/bestemming)
Financiën
(financiële regie/risk management)
Ontwerp
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago
(branding)
© 14

15. Gebiedsontwikkeling 1.0
Initiatief Haalbaarheid Realisatie
Publiek-­‐privaat Verstandshuwelijk gemeente en bekende grote
(samenwerking) ontwikkelaars tot en met realisatiefase
Grond Alle gronden verwerven met inzet planologisch
instrumentatrium
(verwerving/bestemming)
Financiën GREX: Grote voorinvesteringen en lange doorlooptijd;
diepe badkuip
(financiële regie/risk management)
Ontwerp Integraal plan in de vorm van een meer of minder
uitgewerkt eindbeeld
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago Landmarks en iconen
(branding)
© 15

16.
Hamburg HafenCity
155 ha.
10 kilometer waterfront
Voegt 40% toe aan binnenstad
> 2,25 miljoen m2 kantoren
5.800 woningen voor 12.000
inwoners
45.000 arbeidsplaatsen
Gastronomie, cultuur, leisure,
parken, pleinen en promenades
© 16
16
Real Estate

17.
G ro n d ver wer v i n g : p u b l i ek ( s i t u at i e 2 0 0 7 )
Free and Hanseatic City Hamburg
(spec. asset city and port
Restricted areas: 8.100 m²
Deutsche Bahn: 90.900 m²
Federal areas: 9.300 m²
Private ownership: 7.200 m²
© 17
17
Real Estate

18.
Branding: Landmarks en iconen
© 18

19.
Überseequartier
8.5 hectare site right in the centre of
7 , 9 h a . i n h e t h a r t v a n
H a fe n C i t y
HafenCity (= 85.000 m 2 )
6 6 . 0 0 0 m 2 o u td o o r w i n ke l -­‐ e n
c u l i n a i r c e n t r u m
Mix of apartments, offices, shops, hotel,
M i x v a n a p p a r te m e n te n ,
terminal, science centre
ka n t o re n , h o te l , c r u i s e
te r m i n a l , s c i e n c e c e n t re
Total of 275.000 m 2
1 . 0 0 0 b e w o n e rs ; 7 . 0 0 0 w e r ke rs ;
3 0 . 0 0 0 5 0 . 0 0 0 b e zo e ke rs / d a g
Total development value appr. 950 mio
To ta a l 2 7 5 . 0 0 0 m 2
To ta l e i n v e s te r i n g + / -­‐ 9 5 0 m i o
© 19
19
Real Estate

20.
Überseequartier
© 20

21.
P u b l i ek -­‐ p ri va at : co n c es s i e
2003: tweetraps aanbestedingsproces
2005: grondverkoop van Hafencity aan joint
venture Überseequartier Beteiligungs GmbH:
SNS Property Finance ** 43,33 %
ING Real Estate Development Germany 28,33 %
Groß + Partner 28,33 %
**of which Bouwfonds MAB Development 10,00%
© 21

22. Oops!
© 22

23. Huidige stand van zaken
Actoren
Markt & Gebieden
middelen
© 23

24. Gebiedsontwikkeling 2.0
Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Publiek-­‐privaat
(samenwerking)
Grond
(verwerving/bestemming)
Financiën
(financiële regie/risk management)
Ontwerp
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago
(branding)
© 24

25. Gebiedsontwikkeling 2.0
Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie
Publiek-­‐privaat Gemeente faciliteert lokale en kleinschalige initiatieven
(samenwerking) (bv. zelfrealisatie, CPO)
Grond Beperkte strategische verwervingen, aandacht voor
(verwerving/bestemming) tijdelijke functies
Financiën GREX-­‐TEX: Beperkte voorinvesteringen en lange
doorlooptijd
(financiële regie/risk management)
Ontwerp Integrale visie, aparte (particuliere) uitwerking
deelplannen
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago Incubators, bottom-­‐up (vanuit de exploitatie)
(branding)
© 25

26.
Publiek-­‐privaat: Keuze per schaalniveau
Urban Governance / Publieke taak
Master-developer Taak:
Infrastructuur
155 ha
Private Taak: Private Taak:
kleinschalige ontwikkelingen grootschalige mixed-use
ontwikkeling (Überseequartier)
© 26
26
Real Estate

27.
Stedelijkheid via mix woonvormen
Mixture of Development Approaches and Residential Concepts
investor / property developer owner occupier community
(rental / freehold, medium price level) (freehold)
investor / property developer private owners joint venture
(freehold, medium price level) (rental or freehold)
investor / property developer residential building cooperatives
(freehold, upmarket) (rental)
living concept for seniors office
(freehold / rental, upmarket)
27
©
Real Estate
27

28.
Pre-­‐sale PPS: Grondopties
Exclusieve optie voor een private ontwikkelaar voor een
beperkte periode, onder de volgende voor waarden:
Vaste prijs ( per m² BVO)
Maximum periode 1.5 jaar
Grondverkoop na ontwerpcompetitie en bouwvergunning
Betaling en start bouw 4 weken na koopcontract
Voordelen:
Verscheidenheid en kwaliteit
Coördinatie van investeringen in de tijd
Gaat free-­‐riders tegen
Risico-­‐ en kostenreductie voor private ontwikkelaars
Vergroten van investeringspotentieel
© 28

29. Dalmannkai , Sandtorkai
© 29

30.
2 2 @ B a rc e l o n a
e l d i st r i c te d e l a i n n o va c i ó
© 30

31.
1 8 6 0 -­‐ 1 9 6 0 : Po b l en o u
© 31

32.
1 9 6 0 -­‐ 1 9 9 0 : Po b l en o u
L eeg sta n d en ver l o ed er i n g
© 32

33.
1 9 8 6 -­‐ 1 9 9 2 : Zo m e rs p e l e n
Re p a rat i e ku st e n O l y m p i s c h d o r p
© 33

34.
© 34

35.
A nt wo o rd o p d e ken n i s eco n o m i e
Energy
MedTech
ICT
Design
Media
€
€
© 35

36.
F i n a n c i ë l e reg i e : Va l u e C a pt u re F i n a n c e
3
SOCIAL HOUSING
-
@ ACTIVITIES
-
2-
Build ability: m² of ceiling/m² of land
URBAN
INDUSTRIAL PRODUCTIVE
ACTIVITIES ACTIVITIES
0
CODE 22a 22a
CLAVE CODE 22@
CLAVE 22@
PRIVATE BENEFITS PUBLIC BENEFITS
More productive uses: Free cession of land:
22a 22@ 10% for 7@ facilities
10% for social housing
Higher density: 10% for green areas
2 2,2 / 2,7 Eventual opening of streets
Leadind edge Financing a part of the Special
infrastructures Infrastructure Plan
© 36

37.
F i n a n c i ë l e reg i e: Va l u e C a pt u re F i n a n c e
Wa a rd e c re a t i e :
In 2001 verandert Barcelona City Council het gebruik van 115 private bouwblokken
van industrieel (22a) naar services (22@)
Het vastgoed stijgt hiermee in waarde en er mag ook nog eens worden verdicht, wat
herontwikkeling bijzonder lucratief maakt
Wa a rd e re a l i s a t i e :
+/-­‐ 70% van het gebied is tot op heden herontwikkeld
Wa a rd e va n g s t :
de stad beschikking over 30% van de grond
van iedere ontwikkeling of een overeenkomend bedrag in cash (wordt voor ieder geval
opnieuw bepaald)
Tevens ontvangt de stad een ontwikkelheffing van 80 per m 2 ontwikkelde grond
Deze grond en bedragen worden overgedragen aan de publieke onderneming 22@BCN
L o ka l e wa a rd e re c yc l i n g :
publieke herinvesteringen: grond en bedragen worden door 22@BCN geheel in het
22@Barcelona gebied herinvesteerd in 4.000 sociale huurwoningen, voorzieningen
voor de kenniseconomie (incubators , telecommunicatie, studentenhuisvesting en R+D
centres) en groene ruimte
© 37

38. De toekomst?
Actoren
Doelen
Markt &
Gebieden
middelen
© 38

39. Multiple Business Case
Vastgoedontwikkeling
ICT
Energie Vastgoedbeheer
Partijen
Gebiedsmarketing
Grondontwikkeling
Infrastructuur Park management
TIJD
© 39

40. Gebiedsontwikkeling 3.0
Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Publiek-­‐privaat
(samenwerking)
Grond
(verwerving/bestemming)
Financiën
(financiële regie/risk management)
Ontwerp
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago
(branding)
© 40

41. Gebiedsontwikkeling 3.0
Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie
Publiek-­‐privaat Gemeente faciliteert /neemt deel in gebied-­‐gebonden nutsvoorzieningen en
(samenwerking) vernieuwende arrangementen (bv. gebiedsfonds) met nieuwe partijen
Grond Tijdelijke bestemmingen en inzet van publiek vastgoed
(verwerving/bestemming)
Financiën GEX: koppelen van nevengeschikte (financiële) stromen: energie (elektriciteit,
gas, warmte en koude), water, afval en transport
(financiële regie/risk management)
Ontwerp Integrale visie, veel aandacht voor flexibiliteit en robuuste (ondergrondse)
voorzieningen
(stedenbouwkundig ontwerp)
Imago Duurzaam(denken vanuit stromen), structurele borging kwaliteit, autarkisch
(branding)
© 41

42.
S te d e n b o u w ku n d i g p l a n :
S p e c i a l I nf ra st r u c t u re s P l a n
De ontwikkelheffing (80
Gebaseerd op de visie dat
per m2) wordt gebruikt voor investeringen in
infrastructuur essentieel zijn
Infrastructures voor de ontwikkeling naar
knowledge-­‐based
NEW MOBILITY PLAN PUBLIC SPACE RENEWAL
economy
NEW ENERGY NETWORKS SELECTIVE PNEUMATIC WASTE COLLECTION
© 42
NEW HEATING AND COOLING SYSTEM UNDERGROUND TUNNELS

43. Locatie in Londen
27,2 ha
20 historische gebouwen en
bouwwerken
1 km kade
© © F a k t o n 43

44. Programma
50 nieuwe gebouwen
10 nieuwe publieke ruimten
Totaal 11 ha (40% ) nieuwe
openbare ruimte
Totaal 740.000 m2 BVO
Kantoren 455.000 m2 BVO
1.950 woningen
(195.000 m2 BVO)
Winkels 46.000 m2 BVO
Hotel 47.000 m2 BVO
Voorzieningen 75.000 m2
BVO
Leisure 29.000 m2 BVO
© © F a k t o n 44

45.
District heating / Combined Heat Power
© 45

46.
Energiecentrale
© © F a k t o n 46

47.
Wind turbines, WKO en zonnepanelen
© 47

48. Energy Ser vice Company (ESCo)
E e n E S C o o f t e w e l e e n l o k a a l e n e r g i e b e d r i j f m a a k t h e t m o g e l i j k d e
e n e r g i e v o o r z i e n i n g v a n e e n b e p a a l d e v e r z a m e l i n g v a n g e b r u i ke r s a l s
e e n a p a r t g e h e e l t e b e s c h o u w e n
D i t b i e d t k a n s e n o p d u u r z a a m h e i d w i n s t d o o r d e i n z e t v a n d u u r z a m e
e n e r g i e o p l o s s i n g e n o p e e n s c h a a l n i v e a u d a t l i g t t u s s e n h e t i n d i v i d u e l e
g e b o u w e n h e t b e s t a a n d e h o o f d n e t v a n e n e r g i e d i s t r i b u t i e n e t w e r k
D o o r d e e n e r g i e v o o r z i e n i n g v a n g e b i e d e n o f p o r t e f e u i l l e s v a n
g e b o u w e n a l s e e n h e i d t e m a n a g e n i s w i n s t t e b e h a l e n , z o w e l i n t e r m e n
v a n g e l d a l s v a n m i l i e u
D e b i j d r a g e n v a n e e n E S C o a a n d u u r z a m e g e b i e d s o n t w i k ke l i n g ko m e n
v o o r t u i t d e v o l g e n d e v o o r d e l e n d i e d e z e o r g a n i s a t i e v o r m b i e d t :
1. Gezamenlijke inkoop
2. Koppelen van gebruik
3. Koppelen van gebruik en productie
4. Koppelen van kasstromen aan het gebied (geen split-­‐incentives, meegroeien,
belastingvoordelen)
© 48

49.
Financiële regie: ESCo / MUSCo
O n d e rd e e l va n d e h e ro n t w i k ke l i n g d o o r h e t p r i va te
c o n s o r t i u m va n A rge nt , C o nt i n e nta l R a i l way s e n D H L i s h e t
e n e rg i e sy ste e m d a t h e t ge b i e d ze l f vo o r z i e t e n d e
m o ge l i j k h e i d h e e f t ko p p e l i n ge n te m a ke n m e t o m r i n ge n d e
ge b r u i ke rs
H e t e i ge n d o m e n ex p l o i ta t i e i s i n m i d d e l s a a n b e ste e d a a n
I n exu s i n d e vo r m va n e e n ES C o o f b e te r M U S C o
D e M U S C o i s ve ra n t wo o rd e l i j k vo o r d e vo o r z i e n i n g va n
e l e k t r i c i te i t , wa te r, a f va l wa te r, g l a sveze l , ga s e n
sta d sve r wa r m i n g vo o r e e n p e r i o d e va n 1 1 j a a r ( d e n o g
ve r wa c hte b o u w t i j d )
D e M U S C o ve r va n gt a l l e t ra d i t i o n e l e n u t s b e d r i j ve n d o o r é é n
e n ke l e e n t i te i t , wa t l e i d t to t e e n s i m p e l e c o n t ra c t st r u c t u u r
vo o r h e t p ro j e c t e n o p t i m a l e s a m e n w e r k i n g
© 49

50. Sustainable Development: RE 2
Real Estate
Verhoog efficiëntie
(Consumptie)
Sustainable
Development: RE2
Verbeter Effectiviteit
(Opwekking)
Renewable Energy
© 50

51. What is the ULI Urban Investment
Network?
An independent European network The Network creates a continuous
designed to promote and encourage dialogue between public and private
world class investment in urban sector leaders who are seeking to
development. The initiative was improve their ability to collaborate on
developed by the Urban Land Institute urban investment. Its premise is that
in collaboration with a group of leading public-private relationships with a high
cities, European Institutions and level of collaborative working provide
private sector organisations. It is an ample opportunities to bridge
open network that continuously investment gaps and overcome city
recruits new members and partners. development challenges.
www.urbaninvestmentnetwork.com