1. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot
2. F. Waalfront Nijmegen: masterplan nieuwe
stijl
• Hannie Kunst
wethouder Gemeente Nijmegen
• Wout van Hees
directeur Ontwikkelingsbedrijf Waalfront
• Patrick Joosen
directeur Bouwfonds Ontwikkeling Regio Midden
16. Waalfront Gebiedsontwikkeling
Ontwikkelingsstrategie Waalfront 1.2
Financiële sturing Grex
• Alleen deelgebiedjes ontwikkelen/flexibiliteit inbouwen/parkeren anders
• Verwervingsstrategie is volledig financieel gestuurd
• Cashflowbenadering/sturing
• Kostenreductie door aan te sluiten op
gebiedskwaliteiten
• Grondprijzen met 10% afgewaardeerd
• Financiële voorziening getroffen en
risicobeheersing verder activeren
• Waardecreatie TAB
17. Waalfront Gebiedsontwikkeling
Ontwikkelingsstrategie Waalfront 1.2
Praktijk van vandaag
• Richt je naar de marktsituatie; meer ondernemersgeest en flexibiliteit
en vraaggestuurd;
• Stuur op hoofdlijnen- maak ruimte
zoek nieuwe kansen en nieuwe
verbindingen;
• Met deze bijsturing, control en de
andere werkwijze: Aan de slag!
20. Waalfront…………
…..the new places to be
Vanuit het marktperspectief voor Nijmegen
21. Marktperspectief Nijmegen
• Stadsregio Arnhem-Nijmegen is een economische vitale en sterke regio met een
grote aantrekkingskracht
De Stadsregio is na de Randstad de grootste regio van Nederland. Het ligt gunstig, tussen de Randstad, Vlaanderen en het
Ruhrgebied. Diverse grote infrastructurele werkzaamheden zoals verbreding van de A50, aanleg 2e Waalbrug en het doortrekken
van de A15 zullen de bereikbaarheid verder verbeteren. De strategische positie van de Stadsregio biedt volop kansen. Er wordt
specifiek ingezet op het versterken van innovatieve clusters zoals gezondheid, zorg & welzijn, energie & milieu, halfgeleiders &
technologie, mode & vormgeving en toerisme.
• Nijmegen is een jongerenstad
Jongeren zijn in Nijmegen oververtegenwoordigd. Jaarlijks komen er vele malen meer 15-24 jarigen naar Nijmegen dan dat er uit
de gemeente verhuizen. Dit zorgt voor dynamiek in de stad, wat een kwaliteit is die maar door heel weinig andere steden kan
worden geëvenaard.
• Uitvlucht van jonge gezinnen en jonge huishoudens
Tegenover het positieve migratiesaldo van 15-24 jarigen staat een negatief migratiesaldo van de leeftijdsgroepen 25-34, 35-44 en
0-14 jaar. Hierbij kan worden aangenomen dat het uitstromende ex-studenten betreft en gezinnen die in Nijmegen geen geschikte
woning kunnen vinden.
• Veel mensen werken in Nijmegen, maar wonen er niet
43.000 personen pendelen hoofdzakelijk vanuit gemeenten binnen de Stadsregio Arnhem-Nijmegen en de daaromheen liggende
gemeenten naar Nijmegen om te werken. Hier liggen kansen voor de woningmarkt in Nijmegen. Door geschikte woonmilieus aan te
bieden, kun je een gedeelte van deze groep verleiden om in Nijmegen te komen wonen.
• Huishoudens tussen wal en schip als gevolg van EU-regelgeving
In Nijmegen gaat het om 8.800 huishoudens die als gevolg van de nieuwe EU-regelgeving vanaf 1 januari 2011 niet meer in
aanmerking komen voor een corporatiewoning, maar die gezien hun inkomen (€ 33.614 - ca. € 42.000) een koopwoning niet
kunnen financieren.
22. Marktperspectief Nijmegen
• Kansen voor de huursector
Als gevolg van de vergrijzing, EU-regelgeving, onzekerheden op de woningmarkt en beperktere financieringsmogelijkheden nemen
de kansen voor huurwoningen m.n. in het middendure segment toe (ca. € 600 - € 1.000 p.m.).
• Kwantitatief is er geen probleem. Kwalitatief wel.
In dezelfde Woningmarktverkenning Nijmegen 2010-2020 wordt gesteld dat er in het woningbouwprogramma voldoende locaties
zijn om in de kwantitatieve vraag te voorzien. Kwantitatief zijn er dus geen problemen. Kwalitatief echter wel. Het aantal
etagekoopwoningen ligt vele malen hoger dan de vraag. Bovendien zijn er controverses tussen programma per woonmilieu en de
vraag naar die woonmilieus.
• Ruimte op de markt voor grondgebonden woonmilieus
Volgens woningmarktsimulatiemodel Socrates is in Nijmegen t/m 2015 jaarlijks ruimte voor 300 grondgebonden woningen en in
periode 2016 t/m 2020 350 per jaar. Om zoveel mogelijk doelgroepen te bedienen is het belangrijk verschillende soorten
grondgebonden woonmilieus in alle prijssegmenten aan te bieden. Van groenstedelijk wonen in de Waalsprong tot en met stedelijk
grondgebonden wonen in het Waalfront. Het is belangrijk dat Nijmegen zich onderscheidt binnen de Stadsregio. D.w.z. aanvullende
woonmilieus op de veelal landelijke en dorpse woonmilieus die in de omliggende gemeenten worden aangeboden.
• Behoefte aan specifieke woonmilieus met meergezinswoningen in lage
aantallen, kwalitatief hoogwaardig, divers, kleinschalig en op locaties waar de
doelgroepen willen wonen
De ruimte voor extra appartementen in Nijmegen is beperkt. Volgens Socrates 45 per jaar t/m 2015 en 60 per jaar in de periode
2016 t/m 2020. Kansen zijn er onder specifieke voorwaarden voor bepaalde segmenten, niches en locaties. Bijvoorbeeld diverse
type meergezinswoningen onder de 1,5 ton voor starters en kwalitatief hoogwaardige appartementen boven de 2,5 ton (zeer
kritische doelgroep -> ‘alles’ moet kloppen). Bouw alleen meergezinswoningen daar waar de doelgroepen willen wonen. D.w.z. in
en rondom het centrum en op goede locaties daarbuiten.
23. Waalfront kan op 2 Fronten inspelen!
Ligging biedt kansen voor breed spectrum aan doelgroepen!
Binnenstad
Water
Bereikbaarheid
Groen
24. Positionering Handelskade (1)
• Nieuwe gedeelte van de binnenstad, maar wel met
andere kwaliteiten. Veel activiteit op de Waal en in
het water van de binnenhaven
• Brede mix van hoogstedelijke doelgroepen: zowel
mensen die zelf jong en trendy zijn, als mensen die
zich graag warmen aan deze sfeer, als moderne
medioren en jonge senioren
• Mix van wonen (huur & koop) en voorzieningen
• Bewonersparticipatie (o.a. belegger en Standvast
Wonen)
• Uitzicht, privé buitenruimte,
hoogwaardige openbare ruimte
25. Positionering Brugkwartier (2)
• Stedelijke woonbuurt; dichtbij de binnenstad, maar
geen onderdeel van de binnenstad
• Mix van stedelijk georiënteerde gezinnen. Rust in
de woonstraten, levendigheid om de hoek,
verzorgd, overzichtelijk, kindvriendelijk maar toch
hip
• Voornamelijk “huizen met tuinen”
• ‘Betaalbaar alternatief voor het populaire
Nijmegen-Oost’
• Wonen en voorzieningen gescheiden maar
wel in elkaars nabijheid
27. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot
