Le conférencier abordera différentes problématiques que l’on retrouve dans le cadre de l’expropriation de sites immobiliers développés.

1. L’Expropriation
Introduction - Le pouvoir d’expropriation et ses grands principes
Présenté par :
Me Nikolas Blanchette
Me Marc James Tacheji
Le 9 avril 2014

2. Le droit de propriété
Un droit fondamental !
• Toute personne a droit à la jouissance paisible et à
la libre disposition de ses biens, sauf dans la
mesure prévue par la loi.
Charte des droits et libertés
de la personne, art 6
2

3. Qu’est-ce que l’expropriation ?
• L’expropriation constitue une atteinte draconienne au
droit de propriété du particulier. Elle permet à un
gouvernement de priver une personne de sa propriété.
Dans certains cas, cela peut signifier que la personne
perdra sa maison, son « refuge le plus sûr ». Dans
d’autres, comme en l’espèce, l’expropriation peut
entraîner la perte du gagne-pain.
• Parce que la propriété constitue une garantie juridique
fondamentale et que l’expropriation constitue un pouvoir
tellement exorbitant, le droit canadien a constamment
favorisé une interprétation restrictive des lois autorisant
l’expropriation.
Leiria c Val-Bélair (Ville), [1991] 3 RCS 349
3

4. Contestation ou Indemnisation ?
• L'instance d'expropriation commence par la
signification au propriétaire ou locataire d'un avis
d'expropriation contenant notamment:
• (…) une notification à l'effet que l'exproprié a 15
jours pour comparaître devant le Tribunal et a
30 jours pour contester, devant la Cour
supérieure, le droit à l'expropriation.
Loi sur l’expropriation, art 40(3)
4

5. Qu’est-ce qui peut être indemnisé ?
58. L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien
exproprié et du préjudice directement causé par
l'expropriation.
Loi sur l’expropriation, art 58
5

6. La valeur à l’exproprié
Hydro-Québec c Marcoux, TAQE 2006AD-161
Indemnité ≠ Prix1
Dédommagement entier2
Exproprié ≠ Vendeur ordinaire3
Expropriation est une transaction forcée4
Valeur à l’exproprié doit comprendre tout élément
d’adaptabilité particulière
5
Faire abstraction du but de l’expropriation6
6

7. La valeur à l’exproprié
Valeur à l’exproprié
Valeur marchande
Valeur spéciale
Valeur de convenance
Dommages
Indemnité totale
7

8. La valeur marchande
L’usage le meilleur et le plus profitable
Physiquement possible1
Permis par les règlements et la loi2
Financièrement possible3
Peut se concrétiser à court terme4
Probable, et non seulement possible5
Existe une demande6
Le plus profitable7
8

9. La valeur marchande
Méthodes d’évaluation
Méthode
de la
parité
Méthode
du
revenu
Méthode
du coût
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10. La valeur spéciale et la valeur de
convenance
• Valeurs particulières pour le propriétaire
• Valeur spéciale :
• Découle d’une utilisation factuelle
• Propre à l’exproprié
• Ne se retrouvant pas dans les éléments déjà calculés
• Valeur de convenance :
• Valeur personnelle (matérielle ou d’agrément)
• Valeur dont ne tiendra pas compte le commun des acheteurs
• Se rattache à certains aménagements, commodités ou
combinaison avantageuse pour l’utilisateur
• N’est pas un avantage économique
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11. Le préjudice directement causé par
l’expropriation
Quels dommages peuvent
être réclamés?
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12. Indemnisation
Fardeau de la preuve
• L'expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui
concerne la partie de l'indemnité afférente à la
valeur de l'immeuble ou du droit réel immobilier
exproprié. L'exproprié, le locataire ou l'occupant de
bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui
concerne toute autre partie de l'indemnité.
Loi sur l’expropriation, art 48
• Valeur à l’exproprié et/ou valeur de convenance
• Dommages directs
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13. La causalité en expropriation
• Aucun poste légitime de réclamation ne doit être
oublié.
Dell Holdings Ltd c Régie des Transports en commun
de la Région de Toronto, [1997] 1 RCS 32
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14. Exemples de dommages
Temporalité
• L’approche applicable à l’égard des dommages
découlant d’une expropriation ne devrait pas être
fondée sur des considérations de nature
temporelle, mais plutôt sur le lien de causalité.
Dell Holdings Ltd c Régie des Transports en commun
de la Région de Toronto, [1997] 1 RCS 32
14

15. Exemples de dommages
Relocalisation ou fermeture d’entreprise
• La prépondérance de la preuve est que
l’expropriation a eu pour effet de mettre fin au
commerce de l’expropriée. L’expropriante n’a
proposé aucun autre endroit à l’expropriée où elle
aurait pu déménager son commerce et l’expropriée
elle-même a fait des recherches dans ce sens qui
n’ont malheureusement abouti à rien.
L’expropriation a donc entraîné la fermeture et c’est
sur cette base que doit être fixée l’indemnité.
CSR de Tilly c Automobile Etcho Inc., [1983] TE 17
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16. Exemples de dommages
Décontamination
• …considérant que le niveau de décontamination dans le
cadre de l’utilisation recherchée par le corps expropriant
et partant les coûts de la décontamination résultent de
sa seule décision, considérant que n'eut été cette
expropriation, la partie expropriée n'aurait jamais eu à
supporter quelque coût que ce soit relié à la
décontamination du terrain, ledit terrain étant conforme
à la loi et réglementation existantes, le Tribunal est
d'opinion que la partie expropriée n'a pas à assumer
quelque coût que ce soit relié à la décontamination du
terrain…
Gatineau (Hull) (Ville de) c Douvilar inc., [2003] TAQ 1253
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17. La règle de Drew
• Dommage prouvé, mais difficilement quantifiable
Drew c La Reine, [1961] SCR 614
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18. Indemnisation
Propriétaire c. Locataire
58. L'indemnité est fixée d'après la valeur du bien
exproprié et du préjudice directement causé par
l'expropriation.
66. L'indemnité due au locataire ou occupant de
bonne foi est fixée d'après le préjudice directement
causé par l'expropriation, sous réserve des autres
dispositions de la présente loi.
Loi sur l’expropriation, arts 58 et 66
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19. Indemnisation
Expropriation totale - Expropriation partielle
• Expropriation totale d’un « site », ou expropriation
partielle de ce « site »
• Expropriation du droit de propriété ou de l’un de ses
démembrements (le cas des servitudes, entre
autres)
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20. Exemples de dommages
Dommage au résidu
• Il ne m’apparaît guère discutable que les
« dommages qui résultent directement de
l’expropriation » comprennent (outre la valeur réelle
du terrain exproprié), les dommages soufferts
directement par l’exproprié, du fait de
l’expropriation. […] Ainsi, est un dommage direct, la
diminution de valeur d’une partie résiduelle de
terrain non exproprié, causée dès le moment de
l’expropriation, par l’utilisation future bien que
certaine et connue de la partie expropriée par
l’expropriante.
Hydro-Québec c Radmore, [1991] RJQ 1852 (CA)
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21. Indemnisation
Preuve d’expert
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Évaluateur
Évaluateur d’entreprise
Urbaniste
Etc.

23. Merci !
Nikolas Blanchette
Avocat
<+1 514 397 7679
nblanchette@fasken.com
Marc James Tacheji
Avocat
+1 514 397 5272
mtacheji@fasken.com