3ª entrega caso práctico estudio viabilidad apertura centro comercial Madrid. Herramientas de Big Data creado por ("http://wi-sen.com.es")

1. Óscar Cuenca Roca
RETAIL
Estudio de Viabilidad y Conveniencia
APERTURA CENTRO COMERCIAL
en Madrid-España
3Entrega
Caso Practico
WI-SEN Tecnology

2. Óscar Cuenca Roca
WI-SEN Tecnology
Metodología Para encontrar los Datos que Faltan
en nuestra columna Costes de Inversión
En el cálculo de costes de inversión para la creación/
construcción de un centro comercial nos encontramos
con la dificultad de que no disponemos de datos en la
gran mayoría de los casos y que los que disponemos
pueden hacer referencias a ejercicios muy antiguos
por lo que el factor de inflación en los mercados
distorsiona significativamente los datos a la hora de
hacer comparativas.
Debido a este argumento decidimos calcular
los costes basándonos en una estimación
calculada por“Costes de Referencia de
Edificación”publicado por la comunidad de
Madrid en su última disposición en a nuestro
alcance que es del 2015. Esta tiene un periodo
de actualización bianual.
La Dirección General de Vivienda y
Rehabilitación, Consejería de Transportes,
Infraestructuras y Viviendas de La Comunidad
de Madrid pone a disposición una aplicación
donde se puede efectuar dichos cálculos.
Este cálculo no incluye ni beneficio industrial
ni gastos generales, pero sí costes indirectos
de la ejecución de las diferentes partidas.
Posteriormente a este coste le sumaremos
los costes que faltan por medio de com-
parativa que tenemos de algunos centros
comerciales abiertos recientemente.
De esta forma obtendremos una cifra muy
aproximada a la inversión total y aplicado
a los centros donde no disponemos de
datos.
Con el fin de obtener aproximaciones
racionales y coherentes en nuestros datos,
vamos a tomar la gráfica con los

3. Óscar Cuenca Roca
WI-SEN Tecnology
Gráfica original:
Con el fin de trabajar con la gráfica e intentar encontrar una ecuación que nos aproxime
a un comportamiento vamos a alisar el perfil mediante interpolación Spline [1].
Inversión % variación con respecto al coste de construcción
Parla Natura 30000000 177
Sambil Outlet 59000000 209
H2O 140000000 331
El Ventanal de la Sierra 100000000 381
La Gavia 220000000 276
Plenilunio 200000000 340
Alcalá Magna 100000000 350
Zielo 110000000 989
Plaza Norte 2 370000000 1006
Islazul 350000000 495

4. Óscar Cuenca Roca
Ahora representamos la curva de nuevo para buscar su función:
Nos interesa alisar la gráfica de forma que eliminemos el ruido [2] para así obtener valores
acordes y consistentes. Tenemos que encontrar la inversión ideal a la hora de construir un
centro comercial basándonos en el Coste de Edificación como valor de partida y luego ir
moldeando este dato hasta obtener el valor de inversión ideal. Si el resultado que obtenemos
“Inversión Ideal”es mayor a la“inversión real”, si disponemos de este dato, esto querrá decir
que se debería invertir más para alcanzar una situación ideal. En caso contrario significará que
se ha sobre invertido de forma innecesaria, más de la cuenta, desde un punto de vista
puramente cuantitativo.
Mediante la fórmula de“B-Spline Interpolation Smothhed Data”vamos a encontrar una
forma que nos acerca a un comportamiento fácil de predecir.
WI-SEN Tecnology

5. Óscar Cuenca Roca
WI-SEN Tecnology
Llegados a este mediante sustitución en el panel vamos a proceder a la sustitución para
encontrar la inversión ideal - Recordemos que el valor“Y”corresponde a la variación entre
el El precio de Edificación y La Inversión Real o Ideal, solo que se h alisado mediante
“B-Spline Interpolation Smothhed Data”..
Y = a + bxlnx

6. Centro Comercial Inversión Real Inversión Ideal
Quadernillos No dispible 118362142,2
Centro comercial El Val No dispible 42099281,03
La Dehesa No dispible 120079193,7
Parque comercial La Dehesa No dispible 27117076,75
Centro comercial Carrefour
Alcobendas No dispible 56239083,23
Dolce Vita Gran Manzana No dispible 91466560,17
El Bulevar No dispible 36058451,73
Heron Diversia No dispible 72002162,54
Centro comercial La Vega No dispible 91466560,17
Moraleja Green No dispible 81659093,05
Rionorte No dispible 74723064,56
Parque Oeste No dispible 483067042,4
Centro comercial TresAguas No dispible 214524015,5
El Deleite No dispible 61238379,07
Madrid Xanadú No dispible 523122707,7
Centro comercial El Palacio No dispible 14836584,58
Los Valles No dispible 76972838,28
Planetocio No dispible 71363696,35
Óscar Cuenca Roca
Tabla final de Centros Comerciales que conocemos los datos de inversión.
Una Muestra de la tabla de centros comerciales que no tenemos datos rellenada por
valores encontrados en nuestros cálculos.
WI-SEN Tecnology
Centro Comercial Inversión Real Inversión Ideal
Parla Natura 30.000.000,00 49126112,71
Sambil Outlet 59.000.000,00 137484669,3
Alcalá Magna 100.000.000,00 105451561,6
El Ventanal de la Sierra 100.000.000,00 98088939,21
Zielo 110.000.000,00 45907565,26
H2O 140.000.000,00 160753704,1
Plenilunio 200.000.000,00 236953378,6
La Gavia 220.000.000,00 320191944,4
Islazul 350.000.000,00 323234004,3
Plaza Norte 2 370.000.000,00 166227054,7

7. Óscar Cuenca Roca
La diferencia entre los valores reales y los ideales, responde por un lado a la variación de
precios desde que se hizo la inversión en estos centros, que en algunos casos es de casi 10
años con respecto a hoy, ya que los precios de suelo , materiales o mano de obra entre otro
han ido variando. Por tanto la inversión ideal no solo nos da una orientación de cuanto
tendríamos que invertir para crear un centro comercial a fecha de hoy, sino que nos da un
precio orientativo de cuánto vale el centro comercial a fecha de hoy desde un punto de vista
cuantitativo si tuviésemos que comprarlo y sin tener en cuenta aspectos no tangibles como
posicionamiento de marca, fondo de comercio, etc...
Otros factores de mercado, la expectativa del tipo de cliente que va a acudir al centro u otros
aspectos similares, pueden hacer que la inversión real sea mayor o inferior a la ideal.
En esta sección tratamos los datos simplemente desde un punto de vista cuantitativo con el
fin de encontrar los datos que nos faltan en la tabla e intentar acercarnos lo máximo posible
a la realidad. En el estudio de viabilidad de los 3 centros propuestos se efectuará un estudio
teniendo en cuenta aspectos cualitativos y cuantitativos.
WI-SEN Tecnology

8. Óscar Cuenca Roca
Calculo de Coste de Edificación
CRP= Coste de referencia particularizado
CS=Coeficiente de Situación Geográfica
• Área 1 = 1
• Área 2 = 1,05
• Área 3 = 1,15
CA=Coeficiente de aportación de innovación o acabados
• Diseño o acabados para coste reducido…. 0,80
• Diseño o acabado de características medias….1
• Diseño o acabados realizados en su conjunto o en parte, con soluciones o materiales
de costes superior al medio…. 1,10
• Diseño o acabados realizados, en su conjunto, con materiales suntuarios de coste
superior a dos veces el medio….1,35
CH=Coeficiente por rehabilitación
WI-SEN Tecnology
Fórmula: CRP=CRGXCSXCAXCH
En nuestro caso vamos a usar el Coeficiente de aportación de innovación o acabados más
estándar para todos los centros que es el coeficiente“1”y vamos a usar la superficie de
cálculo la Superficie bruta alquiler (SBA) como superficie a calcular.
El coste de referencia general por tipo de edificio, hemos seleccionado un coste intermedio
del valor recomendado
El caso de ejemplo aquí vamos a utilizar el Centro Comercial Sambil Outlet en Leganés y el
Centro Comerical Zielo en Pozuelo de Alarcón

9. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Sambil Outlet en Leganés
• Inversión Real Centro Comercial Sambil Outlet = 59.000.000 euros
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 43.500 m2
• Coste = 1.356 euros/m2
• Total Coste Calculado de Edificación = 28.239.112 euros
• Coste = 649 Euros/m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 797 euros m2
Esto corresponde a: 209% más sobre el Coste edificable.

10. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Centro Comerical Zielo en Pozuelo de Alarcón
• Inversión Centro Comercial = 110.000.000 euros
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) =15.650 m2
• Coste = 7.028 euros/m2
• Total Coste Calculado de Edificación = 10.159.588 euros
• Coste = 649 Euros/m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 6.379 euros m2
Esto corresponde a: 989% más sobre el Coste edificable.

11. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
.
Parla Natura Parla
• Inversión Centro Comercial =30.000.000 euros
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) =16.700 m2
• Coste = 1.796 euros m2
Total Coste Calculado de Edificación : 10.841.222 euros
Coste = 649 Euros/m2
Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 1147 euros
Esto corresponde a: 177% más sobre el Coste edificable.

12. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
.
El Ventanal de la Sierra Colmenar Viejo
• Inversión Centro Comercial: 100.000.000 euros
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 32.000 m2
• Coste: 3.125 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 20.773.600 euros
• Coste = 649 Euros/m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 2.476 euros
Esto corresponde a: 381% más sobre el Coste edificable.

13. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
H2O Rivas-Vaciamadrid
• Inversión Centro Comercial: 140.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 50.000 m2
• Coste: 2800 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 32.458.750 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2= 2151 euros m2
Esto corresponde a: 331% más sobre el Coste edificable.

14. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Alcalá Magna
• Inversión Centro Comercial: 100.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 34200
• Coste: 2.923 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 22.201.785 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2= 2.274 euros m2
Esto corresponde a: 350% más sobre el Coste edificable.

15. Óscar Cuenca Roca
El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Plenilunio Madrid
• Inversión Centro Comercial: 200.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 70000
• Coste: 2.857 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 45.442.250 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 2.208 euros m2
Esto corresponde a: 340 % más sobre el Coste edificable.

16. El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Óscar Cuenca Roca
Plaza Norte 2 San Sebastián de los Reyes
• Inversión Centro Comercial: 370.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 51.500
• Coste: 7184 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 33.432.512 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 6535 euros m2
Esto corresponde a: 1006 % más sobre el Coste edificable.

17. El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Óscar Cuenca Roca
La Gavia Madrid
• Inversión Centro Comercial: 220.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 90.000 m2
• Coste: 2.444 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 58.425.750 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 1795 euros m2
Esto corresponde a: 276 % más sobre el Coste edificable.

18. El desglose es como sigue:
WI-SEN Tecnology
Óscar Cuenca Roca
Islazul Madrid
• Inversión Centro Comercial: 350.000.000
• Total Superficie Bruta alquilable (SBA) = 90.700 m2
• Costes: 3859 euros m2
• Total Coste Calculado de Edificación : 58.880.172 euros
• Coste: 649 euros m2
• Diferencia coste edificación e Inversión real por SBA m2 = 3210 euros m2
Esto corresponde a: 495 % más sobre el Coste edificable

19. Óscar Cuenca Roca
WI-SENTecnology
Spline [1]: En el subcampo matemático del análisis numérico, un spline es una curva
diferenciable definida en porciones mediante polinomios.
En los problemas de interpolación, se utiliza a menudo la interpolación mediante splines
porque da lugar a resultados similares requiriendo solamente el uso de polinomios de bajo
grado, evitando así las oscilaciones, indeseables en la mayoría de las aplicaciones,
encontradas al interpolar mediante polinomios de grado elevado.
El término "spline" hace referencia a una amplia clase de funciones que son utilizadas en
aplicaciones que requieren la interpolación de datos, o un suavizado de curvas. Los splines
son utilizados para trabajar tanto en una como en varias dimensiones. Las funciones para la
interpolación por splines normalmente se determinan como minimizadores de la aspereza
sometidas a una serie de restricciones.
Ruido [2] : Me refiero a ruido a los parámetros que no responden a una continuidad lógica
y progresiva. Este ruido puede ser causado por ejemplo en una Inversión de un centro
comercial se ha decidido usar materiales muy caros, haciendo que el valor sea muy superior
a lo que se debería esperar para ese centro en condiciones normales. A este tipo de
variaciones las llamo ruido-

20. TECNOLOGÍA WI-SEN
Ó S C A R C U E N C A R O C A
C h i e f N e w B u s i n e s s a n d I n n o v a t i o n
l i n k e d i n . c o m / i n / c u e n c a o s c a r /
27 Octubre 2017
Próximo Informe
Agradecimiento Especial a: