KREDYTY HIPOTECZNE
W minionym miesiącu 6 banków podwyższyło marże kredytów w PLN.
Raty udzielanych obecnie kredytów nadal pozostają jednak bardzo atrakcyjne dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.
Pozostało już niewiele czasu na uzyskanie kredytu bez wkładu własnego.
CENY OFERTOWE
W październiku ceny są średnio o 1,1% wyższe niż we wrześniu. Do końca 2013, w żadnym z polskich miast, mieszkania nie powinny stracić na wartości.
Z rynku nadal najszybciej znikają oferty z najniższymi cenami za metr kwadratowy, co widać w analizie zmian struktury cenowej podaży w poszczególnych lokalizacjach.
Niedrogie mieszkanie zdecydowanie najłatwiej jest kupić w Katowicach i Łodzi.
CENY TRANSAKCYJNE
Początek IV kwartału br. to kontynuacja wzmożonej aktywności kupujących. W największych polskich miastach obserwujemy większe niż zazwyczaj zainteresowanie zakupem mieszkania.
W Gdańsku średnia cena m kw. (4848 zł) odnotowała najniższy poziom od czasu publikacji cen transakcyjnych w niniejszym raporcie (I,2011).
Po serii wzrostów średnich cen nabywanych mieszkań w Krakowie kupujący powrócili do zakupów w segmencie tańszych mieszkań. Średnia cena m kw. wynosi tu 5542 zł za m kw.
3. KREDYTY HIPOTECZNE
Nie mamy dobrych informacji dla osób planujących
w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Po raz
kolejny banki podwyższyły marże kredytowe. Tym razem taką
decyzje podjęło aż sześć z nich. Na szczęście podwyżki były
stosunkowo niewielkie, w żadnym banku nie przekraczały
bowiem 0,1 pkt. proc. Średnia marża kredytów z wkładem
własnym pozostała jednak na poziomie sprzed miesiąca (1,65
proc.), gdyż z zestawienia zniknęła dość wysoka marża
Multibanku, który stanowi teraz część mBanku.
Jarosław Sadowski
Expander Advisors
Wzrosła natomiast średnia marża kredytów bez wkładu własnego.
Obecnie wynosi ona 1,89 proc., podczas gdy jeszcze w kwietniu było
to 1,68 proc. To zła informacja dla wielu osób, które chcą
wykorzystać ostatni moment na uzyskanie kredytu na 100 proc.
wartości nieruchomości. Zgodnie z nową Rekomendacją S od
przyszłego roku banki będą mogły udzielać kredytów tylko jeśli
wnioskodawca posiada przynajmniej 5 proc. wkładu własnego.
Banki podwyższają marże, ponieważ poszukują dodatkowych przychodów. Rekompensują
w ten sposób np. zmniejszenie wpływów z tzw. opłaty interchange, która w przyszłym roku zostanie
istotnie obniżona. Poza tym mogą wprowadzać podwyżki nie obawiając się istotnego spadku popytu
na kredyty. Sytuacja gospodarcza będzie się w najbliższym czasie poprawiała, zachęcając do zakupu
nieruchomości. Poza tym kredytobiorcy zwykle kierują się poziomem raty a nie marży. Rata jest
natomiast niska dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.
Średnie oprocentowanie wynosi obecnie 4,33 proc. To mniej więcej tyle samo, ile wynosiło
oprocentowanie kredytów we frankach w 2008 r. Wtedy uznawaliśmy ten poziom za niewiarygodnie
niski, gdyż oprocentowanie kredytów w złotych wynosiło ponad 7 proc. Obecnie również mamy powód
do zadowolenia z oprocentowania nieznacznie przekraczającego 4 proc., zwłaszcza jeśli porównamy
obecne koszty kredytu z warunkami sprzed kilkunastu miesięcy. Zaciągając kredyty na kwotę 300 000
PLN na 30 lat zapłacimy ratę wynoszącą ok. 1490 PLN. Dla porównania jeszcze we wrześniu 2012 r.
oprocentowanie wynosiło 6,66 proc., a miesięcznie płaciliśmy ok. 1930 PLN. Rata spadła więc aż o 23
proc. (o 438 PLN).
Tab. 1 10 najtańszych kredytów w PLN z wkładem własnym
Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży
Oprocentowanie
Marża
Credit Agricole
3,95%
1,25%
PKO Bank Polski
4,01%
1,35%
BPS
4,08%
1,39%
Euro Bank
4,06%
1,39%
Citi Handlowy
4,06%
1,40%
Bank Pocztowy
4,13%
1,47%
BZ WBK
4,15%
1,49%
BGŻ
4,20%
1,50%
BNP Paribas
4,16%
1,50%
Bank BPH
4,16%
1,50%
Bank
4. Nordea Bank
4,16%
1,50%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 2 10 najtańszych kredytów w PLN bez wkładu własnego
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Oprocentowanie
Marża
Euro Bank
4,31%
1,64%
Bank Pocztowy
4,33%
1,67%
Getin Noble Bank
4,44%
1,74%
Bank Pekao
4,46%
1,79%
Invest Bank
4,51%
1,80%
Nordea Bank
4,46%
1,80%
BOŚ
4,65%
1,95%
PKO Bank Polski
4,64%
1,98%
BPS
6,68%
1,99%
Deutsche Bank PBC
4,65%
1,99%
Oprocentowanie
Marża
Deutsche Bank PBC
3,03%
2,80%
BZ WBK
3,48%
3,30%
Alior Bank
4,68%
4,50%
mBank
4,83%
4,60%
Getin Noble Bank
4,85%
4,65%
Oprocentowanie
Marża
5,03%
4,80%
Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 3 Kredyty w EUR z wkładem własnym
Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 25%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 4 Kredyty w EUR bez wkładu własnego
Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 0%, o pozycji decyduje poziom marży
Bank
mBank
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
5. Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN
Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
6. Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN
Dotyczy kredytu w PLN dla 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto.
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Jarosław Sadowski
Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.
7. CENY OFERTOWE
W październiku ceny są średnio o 1,1% wyższe niż we
wrześniu. Do końca 2013, w żadnym z polskich miast,
mieszkania nie powinny stracić na wartości.
Zdecydowane ożywienie widać na rynku mieszkaniowym w Łodzi,
gdzie w ciągu trzech miesięcy ceny wzrosły o 5 proc.,
a w porównaniu z wrześniem o 110 PLN. Zmiana średniego
poziomu cen w Łodzi to poza zwiększonym popytem, również
efekt zmiany struktury podaży. W ofercie pojawiło się więcej ofert
nieruchomości wybudowanych po 2002 roku, których ceny są
wyższe niż bloków z płyty, a w przypadku Łodzi również wyższe
niż ceny kamienic. Zauważalny wzrost średniej ceny w ostatnim
miesiącu nastąpił również we Wrocławiu (+1,8 proc.), Sopocie
(+2,2 proc.) i Poznaniu (+1,4 proc.).
Marta Kosińska
Szybko.pl
W 6 spośród 15 polskich miast ceny mieszkań są już nieznacznie
wyższe niż przed rokiem. Z rynku nadal najszybciej znikają oferty
z najniższymi cenami za metr kwadratowy, co widać w analizie zmian struktury cenowej podaży
w poszczególnych lokalizacjach.
Tab. 5 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013
październik
listopad
grudzień
styczeń ‘13
luty ‘13
marzec ‘13
kwiecień ‘13
maj ‘13
czerwiec ‘13
lipiec ‘13
sierpień ‘13
wrzesień ‘13
październik ‘13
WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ
5 780
6 690
7 680
5 192
5 740
6 650
7 660
5 220
5 670
6 620
7 550
5 210
5 620
6 530
7 495
5 175
5 530
6 480
7 500
5 150
5 460
6 420
7 480
5 180
5 450
6 400
7 430
5 130
5 480
6 410
7 400
5 188
5 470
6 460
7 430
5 150
5 420
6 430
7 400
5 120
5 480
6 420
7 440
5 118
5 500
6 460
7 500
5 130
5 600
6 500
7 550
5 200
GDAŃSK
5 380
5 390
5 350
5 270
5 230
5 280
5 270
5 300
5 280
5 270
5 300
5 330
5 340
GDYNIA
5 530
5 540
5 530
5 340
5 275
5 270
5 265
5 300
5 305
5 320
5 380
5 400
5 450
SOPOT
8 900
8 830
8 820
8 300
8 120
7 980
7 970
8 100
8 070
8 400
8 500
8 315
8 500
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Tab. 6 Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2012 – X 2013
październik ‘12
listopad ‘12
grudzień ‘12
styczeń ‘13
luty ‘13
marzec ‘13
kwiecień 20’13
maj ‘13
czerwiec ‘13
ŁÓDŹ
3 720
3 725
3 560
3 550
3 500
3 600
3 625
3 681
3 520
LUBLIN
4 740
4 760
4 690
4 680
4 620
4 635
4 645
4 658
4 655
SZCZECIN
4 160
4 150
4 100
4 110
4 075
4 100
4 125
4 110
4 130
TORUŃ
4 350
4 360
4 305
4 320
4 280
4 270
4 280
4 300
4 360
OLSZTYN
4 250
4 248
4 200
4 250
4 230
4 260
4 275
4 290
4 310
OPOLE
3 920
3 930
3 865
3 880
3 820
3 900
4 000
4 020
4 100
BIAŁYSTOK KATOWICE
4 200
3 670
4 220
3 650
4 170
3 560
4 180
3 515
4 160
3 500
4 200
3 545
4 230
3 595
4 268
3 610
4 220
3 650
8. lipiec ‘13
sierpień ‘13
wrzesień ‘13
październik ‘13
3 410
3 425
3 470
3 580
4 615
4 650
4 640
4 700
4 160
4 140
4 170
4 190
4 300
4 310
4 330
4 325
4 330
4 340
4 300
4 345
4 110
4 074
4 060
4 070
4 240
4 220
4 225
4 270
3 680
3 670
3 690
3 735
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
ANALIZA STRUKTURY PODAŻY PAŹDZIERNIK 2013
Niedrogie mieszkanie zdecydowanie najłatwiej jest kupić w Katowicach i Łodzi, gdzie ponad 13 proc.
lokali zostało wystawionych na sprzedaż za mniej niż 3 tys. PLN za metr. Oferty takie można również
znaleźć w Szczecinie (7,4 proc.), Opolu (5,1 proc.), Toruniu (3,6 proc.).
Wszędzie poza Warszawą i Krakowem stosunkowo duży wybór mają również osoby dysponujące
budżetem od 3 do 4 tysięcy PLN na metr kwadratowy mieszkania. W Katowicach i Łodzi niemal
połowa mieszkań spełnia to kryterium cenowe. W Białymstoku, Toruniu, Szczecinie, Olsztynie i Opolu
jest to około 30 proc. Mieszkania w cenie od 3 do 4 tys. są dostępne również na najdroższych rynkach
lokalnych, w Poznaniu stanowią ponad 10% podaży, w Gdańsku 8,6%. We Wrocławiu 4,3 proc.
W porównaniu z okresem wakacyjnym w większości lokalizacji zmniejszyła się jednak dostępność
mieszkań najtańszych.
Tab. 7 Struktura cen mieszkań na rynku wtórnym X 2013
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
WARSZAWA
0,2%
0,9%
9,7%
19,3%
KRAKÓW
1,6%
11,2%
26,4%
29,0%
WROCŁAW
4,3%
19,6%
41,1%
21,0%
GDAŃSK
8,6%
28,4%
34,6%
15,5%
POZNAŃ
10,6%
29,7%
34,8%
17,8%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
7-8 tys.
27,6%
17,6%
9,1%
6,3%
4,2%
8-9 tys.
18,2%
6,1%
2,9%
3,3%
1,9%
Tab. 8 Struktura cen mieszkań na rynku wtórnym X 2013
do 3 tys. 3-4 tys. 4-5 tys. 5-6 tys. 6-7 tys.
ŁÓDŹ
13,5%
47,3%
29,3%
LUBLIN
2,0%
11,0%
35,1%
SZCZECIN
7,4%
31,3%
43,5%
TORUŃ
3,6%
33,0%
40,7%
OLSZTYN
0,0%
27,4%
44,0%
OPOLE
5,1%
26,6%
51,9%
BIAŁYSTOK
0,0%
34,9%
37,3%
KATOWICE
18,9%
49,1%
18,9%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
7,1%
24,1%
14,3%
19,3%
21,4%
8,9%
25,3%
7,5%
2,9%
9,0%
2,4%
1,9%
6,0%
5,1%
2,5%
3,8%
9-10 tys.
11,1%
4,1%
1,4%
1,3%
0,3%
10-11 tys.
5,3%
1,3%
0,4%
1,4%
0,8%
11-12
tys.
2,3%
1,1%
0,2%
0,8%
0,0%
pow.12
5,5%
1,8%
0,0%
0,0%
0,0%
7-8 tys.
0,0%
0,7%
0,3%
1,5%
1,2%
2,5%
0,0%
1,9%
Tab. 9 Zmiany struktury cen mieszkań na rynku wtórnym
WARSZAWA
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
0,2%
0,2%
1,2%
0,9%
10,8%
9,7%
23,0%
19,3%
24,3%
27,6%
17,7%
18,2%
9,9%
11,1%
5,0%
5,3%
POZNAŃ
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
Lipiec ‘13
Październik ‘13
10,6%
10,6%
30,1%
29,7%
34,7%
34,8%
15,9%
17,8%
5,8%
4,2%
1,2%
1,9%
1,2%
0,3%
0,1%
0,8%
GDAŃSK
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
Lipiec ‘13
Październik ‘13
11-12
tys.
2,6%
2,3%
11-12
tys.
0,2%
0,0%
11-12
tys.
pow.12
5,3%
5,5%
pow.12
0,0%
0,0%
pow.12
9. Lipiec ‘13
Październik ‘13
10,6%
8,6%
26,0%
28,4%
33,7%
34,6%
15,9%
15,5%
6,3%
6,3%
3,5%
3,3%
1,6%
1,3%
1,0%
1,4%
WROCŁAW
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
7,3%
4,3%
21,8%
19,6%
40,3%
41,1%
17,7%
21,0%
6,5%
9,1%
2,1%
2,9%
1,7%
1,4%
0,6%
0,4%
3-4 tys.
4-5 tys.
5-6 tys.
6-7 tys.
7-8 tys.
8-9 tys.
9-10 tys.
10-11 tys.
Lipiec ‘13
1,6%
11,9%
26,6%
27,0%
Październik ‘13
1,6%
11,2%
26,4%
29,0%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
15,8%
17,6%
7,9%
6,1%
3,9%
4,1%
1,2%
1,3%
Lipiec ‘13
Październik ‘13
KRAKÓW
0,7%
0,8%
11-12
tys.
0,6%
0,2%
11-12
tys.
1,1%
1,1%
Marta Kosińska
Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.
0,7%
0,0%
pow.12
1,4%
0,0%
pow.12
3,1%
1,8%
10. CENY TRANSAKCYJNE
Nadal na rynku wtórnym trwa sezon
transakcyjny. Dla wielu oddziałów Metrohouse
październik był rekordowym pod względem obrotów.
Wzmożonemu ruchowi na rynku wtórnym towarzyszy
dość stabilna sytuacja cenowa.
Miastem, w którym w ostatnich tygodniach znacznie spadła
średnia cena nabywanego mieszkania jest Kraków. Mimo
sukcesywnych wzrostów cen od początku tego roku, dziś
krakowianie powrócili do zakupu tańszych mieszkań. Warto
zwrócić uwagę na Gdańsk, gdzie cena mkw. odnotowała
najniższy poziom od czasu publikacji cen transakcyjnych
w niniejszym raporcie (I, 2011).
Marcin Jańczuk
Metrohouse&Partnerzy
Tab. 10 Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w X 2013 r.
Miasto
Średnia
cena
ofertowa
z okresu
VII 2013 –
X 2013
Średnia cena
transakcyjna
z okresu VIII
2013 – X 2013
Różnica
pomiędzy
ceną
transakcyjną
a ofertową
Zmiana
proc. w
cenach
trans. m/m
Zmiana
proc. w
cenach
trans. r/r
Średnia cena
nabywanego
mieszkania
Średni metraż
nabywanego
mieszkania
Wrocław
5 527
5093
7,8%
1,6%
-8,7%
272 700 PLN
54,1 mkw.
Kraków
6 460
5542
14,2%
-7,1%
-2,7%
274 100 PLN
52,5 mkw.
Warszawa
7 497
7088
5,5%
-0,6%
-0,9%
382 000 PLN
54,0 mkw.
Poznań
5 149
5230
-1,6%
-2,0%
13,7%
268 500 PLN
51,4 mkw.
Gdańsk
5 323
4848
8,9%
-3,4%
-3,0%
237 000 PLN
49,6 mkw.
Gdynia
5 410
4920
9,1%
2,9%
2,2%
237 500 PLN
49,1 mkw.
Łódź
3648
3 492
-4,5%
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
0,8%
2,2%
186 100 PLN
50,4 mkw.
Początek IV kwartału br. to kontynuacja wzmożonej aktywności kupujących. W największych polskich
miastach obserwujemy większe niż zazwyczaj zainteresowanie zakupem mieszkania. Często
przedmiotem transakcji są mieszkania, które z różnych względów były długo i bezskutecznie
eksponowane na rynku. Są to zazwyczaj lokale o dużych powierzchniach, w lokalizacjach na
obrzeżach miast. Lokale te po kolejnej obniżce ceny wróciły na rynek spotykając się
z zainteresowaniem potencjalnych nabywców, dla których pierwotne warunki cenowe były nie do
zaakceptowania.
Największe spadki cen transakcyjnych widoczne są w Krakowie (-7,1 proc.). W ostatnich trzech
miesiącach za mkw. na rynku wtórnym płaciliśmy 5542 PLN. Po serii wzrostów średnich cen
nabywanych mieszkań kupujący powrócili do zakupów w segmencie tańszych mieszkań. Co trzecie
mieszkanie sprzedawane w ostatnich trzech miesiącach miało cenę niższą niż 4500 PLN za mkw.
Zwykle są to mieszkania na Starym Mieście w stanie do większego remontu lub lokale w budownictwie
z wielkiej płyty. Po spadkach cen w Krakowie istotnie zwiększyła się dysproporcja pomiędzy cenami
11. oferowanymi przez właścicieli mieszkań do sprzedaży a realnie sprzedawanymi lokalami. Wynosi już
14,2 proc.
Znów spadły średnie ceny w Gdańsku (-3,4 proc.). Cena mkw. znajduje się poniżej poziomu 5000 PLN
i wynosi 4848 PLN. Tak niskiej wartości nie odnotowaliśmy jeszcze w prowadzonym od prawie trzech
lat zestawieniu. Wprawdzie w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku nie zmienił się
udział transakcji w przedziale cenowym do 4000 PLN za mkw., jednak o 5 pkt. proc. zmniejszył się
udział sprzedaży mieszkań, których ceny mkw. były wyższe niż 6000 PLN za mkw. Tym razem niższe
ceny pojawiły się także w transakcjach dokonywanych w Poznaniu (średnia 5230 PLN za mkw.). W
tym mieście średnie ceny ofertowe mieszkań są o 81 PLN wyższe od wartości odnotowywanych
w transakcjach. Ostatnim „spadkowym” miastem jest Warszawa, tu jednak cena mkw. obniżyła się
o zaledwie o 45 PLN.
W grupie miast ze wzrostami cen przewodzi Gdynia, gdzie kupujemy mieszkania droższe o 2,9 proc.
niż w notowaniu sprzed miesiąca. Dziś średnia cena mkw. wynosi 4920 PLN, czyli jest wyższa o 72
PLN od transakcji zawieranych w Gdańsku. We Wrocławiu widoczna jest huśtawka cen. Po
niewielkich spadkach z zeszłego miesiąca obecnie kupujemy mieszkania w cenie 5093 PLN, czyli 1,6
proc. drożej niż w poprzednim raporcie. Niewielkie wzrosty cen nabywanych mieszkań znów widoczne
są w Łodzi. Od wiosny średnie ceny wzrosły tu o 244 PLN. Podobnie jak przed miesiącem transakcje
pokazują, że łodzianie kupują mieszkania po wyższych średnich cenach niż wystawione do sprzedaży
oferty.
Wykres 4 Średnie ceny transakcyjne mieszkań I 2011- X 2013
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.
Marcin Jańczuk
Metrohouse S.A.