Este documento presenta una resolución de un tribunal registral sobre un recurso de apelación relacionado con la inscripción de una declaratoria de fábrica, reglamento interno, numeración y otros actos sobre un predio. El tribunal determina que no procede denegar la inscripción por discrepancias entre el uso asignado en el reglamento interno y el certificado de numeración, y que no corresponde cuestionar en sede registral la numeración asignada por la municipalidad.

1. ~~
PERU
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Ministerio: "
. <:-" ~
de Justicia""
"'2
Y Derechos Humanos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. -
APELANTE
TíTULO
RECURSO
REGISTRO
ACTO (s)
SUMllLA
/25~-2012 -
SUNARP- TR-L
Li ma,
2 4 AGO. 2012
CARMEN NATALI CHACALlAZA
N° 271346 del 22/3/2012.
HTD. N° 049955 del 22/6/2012.
Predios de Lima.
Declaratoria de Fábrica y otros.
CASTIllO.
DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO DE NUMERACiÓN Y REGLAMENTO INTERNO
"El uso de una unidad inmobiliaria consignado en el Reglamento Interno no es óbice para
inscribir el Certificado de Numeración que lo identificaría con otro uso. Tampoco es procedente
se cuestione la numeración que municipalidad le ha asignado. n
II
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE SOLICITA
Y
DOCUMENTACiÓN
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
declaratoria de fábrica, independización, reglamento interno y otros actos del
predio inscrito en la partida N° 42540374 del Registro de Predios de Lima, en'
mérito de los siguientes documentos:
-
-
-
-
-
Formulario Único de Edificación - FUE Declaratoria de Fábrica, visado por la
Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.
Hoja anexa de independización (FUE Declaratoria de Fábrica), visado por la
Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.
Plano de Ubicación y Localización - U-01, visado por la Gerencia de
Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Comas.
Planos de Arquitectura - A-O1, A-O::,'-Ó3, A-04, A-05 Y A-06 visados por la
Gerencia de Desarrollo Urbano de lél Municipalidad de Comas.
Documento privado del 10/1/2012 que contiene el reglamento interno de la
edificación suscrito por la arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor.
Planos de independización - 1-01, 1-02 Y 1-03 suscritos por la arquitecta C.
Lorena Escobedo Pastor.
Declaración jurada de propietario, con firma certificada de la arquitecta C.
Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramírez Carranza el
3/5/2012.
Certificado de Numeración N° 58-11, emitido por la Gerencia de Desarrollo
Urbano de la Municipalidad de Comas el 28/12/2011.
Documento privado que contiene la independización y el reglamento interno'
de propiedad exclusiva y propiedad común, con firma certificada de la
arquitecta C. Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramírez
Carranza el 3/5/2012.
Plano de independización - 1-01, con firma certificada de la arquitecta C.
Lorena Escobedo Pastor ante notario Alejandro Ramírez Carranza el
3/5/2012.
Anexo de la declaratoria de fábrica (ítem 5) visado el 21/5/2012.
Parte notarial de la eSCi:tura públic';1e
constitución de servidumbre del
30/5/2012.

2. Documento privado que contiene ¡a ir¡pependización y el reglamento interno
de propiedad exclusiva y propiedad: común, con firma certificada de la
arquitecta C. Loren" Escobedo' Pastar ante notario Alejandro Ramírez
Carranza el 29/5/2012.
Plano de independización - 1-01, cc:¡~firma certificada de la arquitecta C.
Lorena Escobedo Pastor ante notarie Alejandro Ramírez Carranza el
29/5/2012.
i
11.
DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Blanca Liliana Borda
Gonzales denegó la inscripción formulando la siguiente observación:
'
"1. Certificado de Numeración
Se reitera la observación anterior en el siguiente extremo, por cuanto no se ha
presentado el documento aclaratorio respectivo:
Sírvase aclarar la denominación y uso de una de las unidades inmobiliarias
ubicadas en el primer piso. y~que de aCl.{erdo a la declaratoria de fábrica (así
como del nuevo reglan;enlu interno presentado vía reingreso) la unidad
inmobiliaria denominada (intefior 101) fstá destinado a comercio (memoria
descriptiva y plano de distribución),' sin embargo, en el certificado de
, ..
numeración presentado vía reingres'c;' ,se indica que corresponde a "vivíenda
(Opto. 101 primer piso)."
Se deja constancia que conforme lo establece que conforme lo establece el
artículo 2 de la norma A.20 del Reglamento Nacional de Edificaciones, toda
vivienda deberá contar cuanao menos con rspacios para las funciones de aseo
personal, descanso, alimentación y recreación; lo que no se verifica del ínterior
101.
2. Servidumbre
De conformidad con la Sétima Disposición Complementaría, Transitoria y Final.
del O.Leg. W 1049, el parte notaríal de la escritura pública del 30/5/2012 debe
contar con la constancia de autorización a la presentan te del título Carmen
Natali Chacaliaza Castillo; sin embargo, en el parte notarial presentado vía
reingreso se autoriza a persona distinta (se autoríza a Walter Bernardino
Escobedo Rodríguez).
Subsanacíón
Se deja constancia que toda subsanación'>e deberá efectuar mediante otro
documento que revista la formalida:;! del documento que contiene el acto
materia de subsanación, de conformidaa con lo dispuesto por el arto 1413 del
Código Civil.
Observacíón realizada en base a lo dispuesto por el arto 2011 del Código Civil,
arto 32, 40 del Reglamento General de los, R"!gistros Públícos".
111.
FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes:
- Se ha presentado entre otros documentos, el plano de ubicación y los planos,
de declaratoria de fábrica debidamente visados por la Municipalidad de Comas,
los cuales coinciden con la memoria de independización e indican claramente
el área y el uso de las unidades inmobiliarias, el certificado de numeración de
acuerdo al Reglamento de Predios, sólo irdica la numeración asignada, mas
no el uso.
- Asimismo, el parte notarial rresentaao corresponde a la servidumbre de paso
inscrita, no entendemos que implicancia puede tener quien lo presenta.

3. . ,""
...o:
RESOLUCiÓN No.
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.
.
2012 - sUNARP-TR-L
.".
IV.
ANTECEDENTEREGISTRÁL ".
El predio involucrado en la presente apelación se encuentra inscrito en la ficha
N° 200595 que continua en la partida electrónica N° 42540374 del Registro de
Predios de Lima y está constituido por el lote 28 de la manzana T, ubicado con
frente a la calle 7 de la urbanización El Pilar en el distrito de Comas; siendo su
titular registral Inversiones JOWAL S.A.C.
V.
PLANTEAMIENTODE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a
determinar son las siguientes:
- Si procede la inscripción de la. numeración asignada por la municipalidad
cuando el Reglamento Interno le ha asignado un uso distinto, y
- Si puede cuestionarse en sede registral la asignación de la numeración
efectuada por la municipalidad..
ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la declaratoria de
fábrica, reglamento interno, numeración, entre otros actos, respecto del predio
inscrito en la partida N° 42540374 del Registro de Predios de Lima.
La Registradora formuló observación, por considerar que en el certificado de
numeración presentado discrepa con el uso (vivienda) con el establecido en el
Reglamento Interno (comercio) y con la descripción misma del predio, en el
sentido que no se configura como una vivienda.
Por tanto, corresponde analizar si la discrepancia en el uso es óbice para la
inscripción del certificado de numeración y si éste puede ser cuestionado en,
sede registra!.
2. El artículo 42 de la Ley N° 27157 -Ley de Regularización de Edificaciones,
del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común- dispone en su
literal a) que el Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, la
descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas
y destino o uso al que deben estar dedicadas
industria, oficina, cochera u otros) ..
(vivienda,
comercio,
Así, el TUO de su R~glamento ;probado por D.S. 035-2006-VIVIENDA, también
señala en su articulo 153 a) que el Reglamento Interno debe contener la
relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas,
numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas
(vivienda, comercio, índustria, oficina, estacionamiento u otros).
Por su parte, el artículo 131 del mismo Reglamento establece que las secciones
de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por las
normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento
Interno.
Es decir, la asignación del uso de las secciolJes de propiedad exclusiva le
corresponde al propietario al momento de otorgar el reglamento interno o a la
I
.

4. junta de propietarios con posterioridad, como aprobación previa para ser
destinado a ese fin sin perjuicio de las autorizaciones posteriores que se
requiera de la municipalidad de acuerdo a la zonificación y al cumplimento de
determinados requisitos, lo que no es materia de calificación ni inscripción en el
Registro. Por tanto, no procede cuestionar este aspecto en sede registral1.
3. En el presente titulo, el Reglclmentq Interno otorgado
describe a una de las unidades inmobiliarias del primer piso,
con uso de "Comercio" (artículo 4), lo que se encuentra
normativa antes citada, en el sentido que es el propietario
destino del bien en su Reglamento Interno.
por la propietaria
como Interior 101,
conforme con la
quien aprueba el
Por otra parte, también se adjunta Certificado de Numeración W 58-11 del
28/12/2011 expedido por la Municipalidad Distrital de Comas en la que se
consigna que al inmueble mencionado le corresponde la siguiente numeración:
"Jr. 14 (ca. 10) N° 522 - Vivienda (Opto. 101 primer piso)".
Por lo que corresponde determinar si esta discrepancia en el uso del predio
debe ser objeto de denegatoria de inscripción.
4. El numeral 1.4.5 del artículo 79 de la Ley Orgánica de Municipalidades -Ley
N° 27972-, establece c.omo competencia exclusiva de las municipalidades
provinciales, aprobar la nomenclatura de calles, parques y vías. Asimismo, de
conformidad con el nurfleral 3.4 de la norma citada, constituye una de las
funciones
exclusivas de las municipalidades
distritales el disponer
la
nomenclatura de avenida,;. jirones, calles, pasajes, parques, plazas y la
numeración predia!.
Para efectos de la inscripción de !il numeración, el artículo 58 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predius dispone lo siguiente:
"Art. 58.- Numeración
La inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al certificado de
numeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva.
La inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la
numeración, salvo que se trate de numeración interna':
Por tanto, el Certificado de Numeración da mérito a la inscripción de la
numeración predial con la que se identifica el predio y no de su uso, por ello, no'
altera el uso que el propietario o la junta de propietarios, en su caso, haya
asignado en el Reglamento Interno, sin perjuicio que la municipalidad pueda
adoptar las acciones cGrrespondlentes, en caso de funcionar efectivamente sin
cumplir con determinados requisitos para ello.
Por tanto, la numeración !'I"rá la asignada por la municipalidad en el certificado
de numeración respectivo, ):2 que es el título suficiente e idóneo para inscribir la
numeración de un predio.
5. Por otra parte, la Registradora indica que el Interior 101 no cumple con los
requisitos para ser considerado Vivienda; no obstante, cabe resaltar que tanto
la declaratoria de fábrica Goma la numeración han sido aprobadas por un acto
administrativo, contenido en el Formulario Único de Edificación y en el
Certificado de Numeración, respectivamente.
1
En el mismo sentido, en Resolución N" 638-2008-SUNARP-TR-L
del 18/6/2008.

5. RESOLUCiÓN No.
!
-(2S& - 2012
,;.,
.
,
- SUNARP-TR-L
Por tanto, corresponde 'evaluar además, si en sede registral se puede
cuestionar la declaratoria de fábrica aprobada por la municipalidad o la
numeración asignada por la municipalidad a una unidad inmobiliaria.
6. En el XCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 2 y 3 agosto del
2012, se aprobó como precedente de observancia obligatoria:
CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
"En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de lade,cisión administrativa, el carácter inscribible del acto o
derecho y la adecuación del título con los antecedentes registrales. No podrá evaluar
los fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitír el
acto administratívo y la regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual
se ha dictado':
Ello, en razón de la presunción de validez de todo acto administrativo, según lo
establece el artículo 9 de la Ley del Procedimiento Administrativo General -Ley
N° 27444.
Como es de verse, no corresponde a las instancias registrales que en la
calificación de actos administrativos, evalúen los fundamentos de hecho o
derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo, como
es la aprobación de la declaración de fábrica o la asignación de la numeración.
. ..
'.
Por tanto, corresponde'revocar e1 primer extremo de la observación formulada
por la Registradora.
7. Por otra parte, la Registradora observa en el sentido que en el parte notarial
de la escritura pública de constitución de servidumbre de paso del 30/5/2012
debe contar con la: constanéia de autorización a la presentante del título
Carmen Natali Chacaliaza Castillo; mientras que en el parte notarial presentado
se autoriza a persona distinta (Walter Bernardino Escobedo Rodríguez).
Al respecto, es preciso señalar que la Sétima Disposición Complementaria,
Transitoria y Final del D.Leg. N° 10492 -Decreto Legislativo del Notariado-,
dispone que la presentación de los partes notariales al Registros de Predios,
deberá ser efectuada por el Notario ante quien se otorgó el instrumento o por
sus dependientes acreditados, es decir, se contempla la denominada
presentación cautiva, que tiene por finalidad evitar la falsificación de
documentos. Sin embargo, dicha norma también dispone que,
excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los
partes notariales también podrán ser presentados por otra persona, en cuyo
caso deberá consignarse en el parte notarial el nombre y su documento de,
identidad.
Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del D.Leg. W 1049.La presentación de partes notariales a los Registros de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas
regístrales, deberá ser efectuada por el ~otario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes
acreditados.
'.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la 'guia de presentación a los interesados a fin de que éste
continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente,
a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser
presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir
el parte deberá consignar en este el nombre completo y número de documento de identidad de la persona que
se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legitima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la
persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.
Las oficinas registrales en estos casos no admitirán, bajo re"ponsabilidad, la presentación de testimonios y
titulos registrales.
2

6. En el este caso, se presenta al Registro de Predios, parte notarial de la
escritura pública del 30/5/2012 otorgada ante notario de Lima Fidel DJalma
Torres Zevallos, consignándose 0(..) a solicitud y bajo responsabilidad del
otorgante de la presente escritura, expido parte notarial en tres fojas, para que
sea presentado al Registro de Propiedad Inmueble de Lima por don Walter
Bernardíno Escobedo Rodríguez, con DNI W 06103699, quien se encargará
de la presentación y tramitación del presente parte, (...)".
Por tanto, teniendo en consideración que la presentante del titulo es la
apelante, Carmen Natali Chacaliaza Castillo, previamente deberá adjuntarse
nuevo parte notarial en la que conste la autorización a dicha persona para la
presentación y tramitación del parte notarial.
8. Respecto a lo mencionado por la apelante en su recurso, en el sentido que el
parte notarial corresponde a una servidumbre de paso "inscrita", se deja
constancia que revisada la partida N° 42540374 del Registro de Predios, no
consta la inscripción de ninguna servidumbre de paso, más aún cuando la
servidumbre se constituye sólo sobre el eslacionamiento 4 que será materia de
independización, recién con el presente título.
Por tanto, corresponde confirmar el segun(,;> extremo de la observación.
9. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011, se
ha derogado la parte del articulo 156 del Reglamento General de los Registros
Públicos que establecía <"]ue Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a
el
los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera
instancia registral determinar los derechos que correspondan.
'
Interviene como vocal suplente, Andrea Paola Gotuzzo Vásquez autorizada
mediante Resolución N° 175-2012-SUNARP/PT del 26/6/2012.
Estando a lo acordado por unanimidad,
VII.
RESOLUCiÓN
REVOCAR el punto 1 y CONFIRMAR el punto 2 de la observación formulada
expuestas en la presel'lte resolución.
Regístrese y corr"míquese)
.
'?
SU~I""?>
LUIS'ALBE TO ALIAGA HUARIP
Presidente de la Primera Sala
del Tribunal Registral
RAMACEDO
ral
Resoluciones2012/
LP
71346-2012.doc
ANDREA
UZZO VÁSQUEZ
local (s) de Tribunal Registral