SlideShare ist ein Scribd-Unternehmen logo

bostadsaktiebolag

‱
‱
M
Martin Andersson
1 von 37
Downloaden Sie, um offline zu lesen
FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – MĂ€lardalens Högskola Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknik utveckling Magisteruppsats i företagsekonomi, FÖA 400, 15 hp. en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft Författare: Handledare: Seminariedatum: Martin Davidsson Ida WallĂ©n Ehrstrand Esbjörn Segelod 2012-05-30
FÖRORD Denna uppsats Ă€r ett resultat av en studie pĂ„ 15hp inom företagsekonomi vid Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknikutveckling pĂ„ MĂ€lardalens Högskola i Eskilstuna och VĂ€sterĂ„s. Vi vill tacka flera personer som möjliggjort denna studie. Först och frĂ€mst vill vi tacka vĂ„r handledare, Esbjörn Segelod, för hans tips och idĂ©er under studiens gĂ„ng. Vi vill ocksĂ„ tacka respondenterna Fredrik Törnqvist pĂ„ Mimer AB, Eva Nygren pĂ„ Telge BostĂ€der AB och Kerstin Johansson pĂ„ Eskilstuna Kommunfastighet AB samt Peter Söderman pĂ„ PWC för de intervjuer som de stĂ€llt upp pĂ„. Vi vill Ă€ven tacka övriga personer som under studiens gĂ„ng stöttat oss, sĂ„som familj, vĂ€nner och opponenter. VĂ€sterĂ„s den 30 Maj 2012 _________________ ______________ Martin Davidsson Ida WallĂ©n Ehrstrand
Abstract - “From public housing sector to commercial municipal housing companies - a study of the effects on the financial statements of the new law on public municipal housing companies.” Date: May 30 2012 Level: Master thesis in business administration, 15 ECTS Institution: School of Sustainable development of society and technology, MĂ€lardalen University Authors: Martin Davidsson (martinmartin400@gmail.com) Ida WallĂ©n Ehrstrand (ida.wallenehrstrand@comhem.se) Title: From public housing sector to commercial municipal housing companines - a study of the effects on the financial statements of the new law on public municipal housing companies. Tutor: Esbjörn Segelod Key words: Public housing sector, Business principles, public municipal housing companies Research questions: The EU directive has initiated a new law which means that the municipal housing companies will be operated on a commercial basis. We ask ourselves: What does business principles means for the municipal housing companies? What difference will it be to run municipal housing companies under the new law? What impact will the business principles apply at the public municipal housing companies external accounting? Purpose: The purpose of this study is to explore what it means for the municipal housing companies when they have to operate according to commercial principles and analyze what the consequences are. Method: A qualitative study is chosen to obtain a broader perspective of the problem. Information has been collected through databases, websites and a personal interview. The empirical data were collected through three personal interviews. Conclusion: The study shows that since many years back the municipal housing companies already are applying business principles, so the new law doesn’t mean too much for them. However, the municipal housing companies on weak markets will have a difficult time. Yield requirements play a major role and the risk of impairment situations increases. The law makes it more difficult to build in suburbs and clearer rental differentiation. The study also shows that there is much that is unclear in the new legislation and it will require many trials before it all becomes clear.
Sammanfattning - “FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft” Datum: 2012-05-30 NivĂ„: Magisteruppsats i företagsekonomi, 15hp Institution: Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknikutveckling, HST, MĂ€lardalens Högskola Författare: Martin Davidsson (martinmartin400@gmail.com) Ida WallĂ©n Ehrstrand (ida.wallenehrstrand@comhem.se) Titel: FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft Handledare: Esbjörn Segelod Nyckelord: AllmĂ€nnyttan, affĂ€rsmĂ€ssiga principer FrĂ„gestĂ€llning: EU direktiv har initierat en ny lagstiftning som innebĂ€r att de kommunala bostadsaktiebolagen ska drivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga grunder. Vi frĂ„gar oss: Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen? Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags externredovisning? Syfte: Syftet med uppsatsen Ă€r att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. Metod: En kvalitativ studie Ă€r vald för att fĂ„ ett bredare perspektiv för problemet. Information har samlats in genom databaser, webbsidor och en personlig intervju. Empirin har samlats in genom tre personliga intervjuer. Slutsats: Studien visar att de kommunala bostadsaktiebolagen sedan mĂ„nga Ă„r redan tillĂ€mpar affĂ€rsmĂ€ssiga principer, den nya lagen innebĂ€r inte sĂ„ mycket för dem. DĂ€remot kommer kommunala bostadsbolag pĂ„ svaga marknader att fĂ„ det svĂ„rt. Avkastningskraven spelar stor roll och risken för nedskrivningssituationer ökar. Lagen medför att det blir svĂ„rare att bygga i ytteromrĂ„dena och tydligare hyresdifferentiering. Studien visar ocksĂ„ att det finns mycket som Ă€r otydligt med den nya lagstiftningen och det kommer behövas mĂ„nga prövningar innan allt blir klart.
BEGREPP OCH FÖRKORTNINGAR Datscha - Datscha AB tillhandahĂ„ller en webbaserad tjĂ€nst för analys av den svenska fastighetsmarknaden (inkl. bostadshyreshus). Startade som ett projekt i Newsec AB. Driftnetto - HyresintĂ€kter med avdrag för drift- och underhĂ„llskostnader, fastighetsskatt, tomtrĂ€ttsavgĂ€ld och fastighetsadministration (inbetalningar - utbetalningar) Fastigheternas direktavkastning - Driftnetto i procent av fastigheternas vĂ€gda genomsnittliga redovisade vĂ€rde. Fastigheternas totalavkastning - Driftnetto plus/minus orealiserad vĂ€rdeförĂ€ndring fastigheter i procent av fastigheternas vĂ€gda genomsnittliga redovisade vĂ€rde. K3 - UpprĂ€ttade av Ă„rsredovisning enligt BokföringsnĂ€mndens K3-regler för större företag och koncerner (eventuellt alla icke-noterade företag) som kan komma att gĂ€lla Ă„r 2014. Kommuninvest - Ekonomisk förening med medlemmar frĂ„n cirka 250 kommuner och sju landsting och Ă€gare av kreditmarknadsbolaget Kommuninvest i Sverige AB Newsec - Newsec AB gör olika bedömningar av bland annat fastighetspriser, hyres- och kostnadsutveckling. Tar fram olika typer av fastighetsanalyser och fastighetsvĂ€rderingar. PWC - PricewaterhouseCoopers SABO - Sveriges allmĂ€nnyttiga bostadsföretag SFI - Svensk Fastighetsindex Ă€r en förening som ger medlemmarna möjlighet att jĂ€mföra olika index pĂ„ fastighetsmarknaden, nyckeltal som t.ex. totalavkastning pĂ„ investeringar och annan typ av marknadsinformation. SFS - Svensk författningssamling SKL - Sveriges kommuner och landsting SOU - statens offentliga utredningar
InnehĂ„ll 1. INLEDNING........................................................................................................................................... 1 1.1 Bakgrund ....................................................................................................................................... 1 1.2 Problemdiskussion ........................................................................................................................ 1 1.3 Syfte............................................................................................................................................... 3 1.4 AvgrĂ€nsning................................................................................................................................... 3 1.5 MĂ„lgrupp....................................................................................................................................... 3 1.6 Disposition..................................................................................................................................... 3 2. METOD................................................................................................................................................. 3 2.1 Undersökningsmetod.................................................................................................................... 4 2.2 Datainsamling................................................................................................................................ 4 2.2.1 Val av bostadsföretag............................................................................................................. 5 2.2.2 Val av respondenter ............................................................................................................... 5 2.2.3 Intervjuer................................................................................................................................ 6 2.3 Analysmetod.................................................................................................................................. 7 2.4 Metoddiskussion ........................................................................................................................... 7 3. REFERENSRAM..................................................................................................................................... 8 3.1 AllmĂ€nnyttan................................................................................................................................. 8 3.2 Ny lag med affĂ€rsmĂ€ssiga principer .............................................................................................. 8 3.3 AffĂ€rsmĂ€ssiga principer................................................................................................................. 9 3.4 Kommuners avkastningskrav och Ă€gardirektiv............................................................................ 10 3.5 LĂ„n och Borgen............................................................................................................................ 12 3.6 Bostadsbolagens avkastningskrav pĂ„ investeringar.................................................................... 12 3.7 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 13 3.8 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen............................................................................................. 13 3.9 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen ......................................................................................................... 14 3.10 Granskning av mĂ„luppfyllelse.................................................................................................... 14 3.11 För- och Nackdelar med lagen................................................................................................... 14 4. UPPFATTNINGAR OM AFFÄRSMÄSSIGA PRINCIPER I TRE KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG .... 15 4.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? .................................................................................................................. 15 4.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv........................................................................... 16 4.3 LĂ„n och borgen............................................................................................................................ 16 4.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar................................................................................................ 17 4.5 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 17 4.6 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen............................................................................................. 18 4.7 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen ......................................................................................................... 18 4.8 För- och nackdelar med lagen..................................................................................................... 19 5. ANALYS .............................................................................................................................................. 20 5.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? .................................................................................................................. 20 5.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv........................................................................... 20 5.3 LĂ„n och borgen............................................................................................................................ 21 5.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar................................................................................................ 21 5.5 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 21
5.6 OtillrÀcklig mÄluppfyllelse av lagen............................................................................................. 22 5.7 PÄverkan pÄ redovisning ............................................................................................................. 22 5.8 För- och nackdelar med lagen..................................................................................................... 22 6. DISKUSSION OCH SLUTSATS .............................................................................................................. 23 6.1 Vad innebÀr egentligen affÀrsmÀssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen?...... 23 6.2 Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen?............. 23 6.3 Vilken pÄverkan fÄr applicerandet av affÀrsmÀssiga principer pÄ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning?.............................................................................................. 24 6.4 Förslag till framtida studier ......................................................................................................... 25 Litteraturförteckning............................................................................................................................. 26 BILAGA 1................................................................................................................................................ 27 BILAGA 2................................................................................................................................................ 29
1 1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag som omfattar hur allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska förvaltas trĂ€dde i kraft 2011. BruksvĂ€rdessystemet som innebĂ€r att hyran ska motsvara allmĂ€nnyttans sjĂ€lvkostnader ersĂ€tts med affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Konsekvensen blir att bruksvĂ€rdesregleringen frĂ„n 1970-talet försvinner och kommunala bostadsaktiebolag ska nu drivas med marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav. Lagen gör Ă€ven avsteg frĂ„n kommunallagen angĂ„ende sjĂ€lvkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte. (SFS 2010:879) Den nya lagen Ă€r en anpassning av EG rĂ€ttens konkurrensrĂ€ttsliga regler. En utredning som Ernst & Young gjorde Ă„t FastighetsĂ€garna 2005 kom fram till att kommunala bostadsföretag fick omfattande stöd av kommuner genom direkta bidrag, att kommuner Ă„tar sig att vara borgenĂ€rer Ă„t bostadsföretag utan att krĂ€va marknadsmĂ€ssig ersĂ€ttning och att kommuner avstĂ„r marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav pĂ„ eget kapital. (SOU, 2008, s. 161) TvĂ„ val kunde göras för att anpassa lagstiftningen till EG rĂ€tten. Antingen kunde “social housing” (statliga bidrag till de mest behövande) införas, eller sĂ„ mĂ„ste de kommunala bolagen bli jĂ€mstĂ€llda med privata aktörer. Holland som sedan lĂ€nge haft “social housing” har problem dĂ€r max inkomst för bostad i allmĂ€nnyttan skapat inkomstbevakning men ocksĂ„ bostadsproblem för medelklassen. Anpassningen till det andra alternativet som Sverige valde har gjort att allmĂ€nnyttan inte lĂ€ngre Ă€r hyresnormerande. Kommuner fĂ„r inte heller gynna sina bostadsbolag och bolagen mĂ„ste ge avkastning. (Wikstrand, 2011) 1.2 Problemdiskussion Innan den nya lagen (SFS 2010:879) tillkom pĂ„gick en debatt angĂ„ende hur de kommunala bostadsföretagen skulle drivas. Tre intressenter kĂ€nde sig orĂ€ttfĂ€rdigt behandlade. HyresgĂ€stföreningen hĂ€vdade att de kommunala bostadsföretagen felaktigt delat ut för mycket pengar till sina Ă€gare, kommunerna. SKL (Sveriges kommuner och landsting) menade att kommunala bostadsföretagens handlingsfrihet Ă€r inskrĂ€nkt och strider mot den kommunala sjĂ€lvstyrelsen. FastighetsĂ€garna argumenterade för att de kommunala bostadsföretagen inte drivs marknadsmĂ€ssigt och att det enligt EG-rĂ€tten betyder att kommunerna ger sina bostadsföretag otillĂ„tet statsstöd. (SOU, 2008, s. 63-64) SFS (2010:879) sĂ€ger att ett allmĂ€nnyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer. AffĂ€rsmĂ€ssiga principer Ă€r dock ett begrepp med mĂ„nga innebörder och ibland Ă€r det oklart exakt vad debattörer avser. Det finns dĂ€rför anledning att klargöra vad begreppet innebĂ€r och vi frĂ„gar oss dĂ€rför: Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostads- aktiebolagen?
2 I en artikel skriver Ohlsson (2011) om Karlstads Bostad AB som har fĂ„tt nya Ă€gardirektiv med mer handlingsfrihet. Ägardirektiven Ă€r att bli mer affĂ€rsmĂ€ssiga och ett led i detta har Karlstad Bostad AB tolkat det som att ombilda hyresrĂ€tter till bostadsrĂ€tter. Kommunstyrelsens ordförande i Karlstads kommun, Per Samuel Nisser, menar att de har fĂ„tt verktygen att bli mer affĂ€rsmĂ€ssiga. Flens Bostad AB har fĂ„tt nya Ă€gardirektiv frĂ„n Flens kommun. Uppdraget har skrivits om för att anpassas till EU-rĂ€ttens konkurrensregler och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt fĂ„ en fungerande bostadshyresmarknad dĂ€r privata och kommunala aktörer har likvĂ€rdiga förutsĂ€ttningar. Det lĂ„ngsiktiga avkastningskravet Ă€r 2 procent av driftnetto före finansiella poster. Resultatet efter finansiella posterna gĂ„r jĂ€mt ut och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt kommer företaget aldrig att ge kommun avkastning pĂ„ investerat kapital. Krister Nilsson, VD för FastighetsĂ€garna Mellansverige menar att avkastning med noll i resultat till kommun inte Ă€r förenligt med affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Det Ă€r varken rĂ€ttvist mot kommuninvĂ„narna som Ă€ger bolaget eller mot privata fastighetsĂ€gare som driver konkurrerande verksamhet med marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav. (Nilsson, 2011) Det finns anledning att klarlĂ€gga vilka förĂ€ndringar som den nya lagstiftningen fĂ„r för bolagen. Vi frĂ„gar oss: Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Nordlund och Lundström (2011) pĂ„pekar att tolkningen av begreppen affĂ€rsmĂ€ssiga principer och marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav kommer att fĂ„ stor betydelse för hyresbostadssektorn. Bedöms dessa tvĂ„ nyckelbegrepp med nedskrivningsreglerna för anlĂ€ggningstillgĂ„ngar inom externredovisningen sĂ„ kan bostadsföretag pĂ„ svagare marknader vĂ€nta sig problem. Deras tolkning av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer Ă€r att de kommunala bostadsföretagen ska bedrivas huvudsakligen efter samma principer som likartade lĂ„ngsiktiga privata företag. Det innebĂ€r bland annat att företagen behöver noggrant utarbetade bedömningar av lönsamhet innan de genomför nyproduktion eller olika typer av renoveringsĂ„tgĂ€rder. Att medvetet genomföra företagsekonomiskt olönsamma Ă„tgĂ€rder Ă€r inte affĂ€rsmĂ€ssigt. Detta leder oss till frĂ„gan: Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning?
3 1.3 Syfte Syftet med uppsatsen Ă€r att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. 1.4 AvgrĂ€nsning Uppsatsen har avgrĂ€nsats till att undersöka de tre kommunala bostadsaktiebolagen Mimer AB, Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Anledningen till att dem valts ut Ă€r för att dem verkar pĂ„ liknande marknad inom MĂ€lardalsregionen. Mer om denna avgrĂ€nsning i uppsatsens metodavsnitt. 1.5 MĂ„lgrupp Denna uppsats inriktar sig de personer som direkt eller indirekt pĂ„verkas av den nya lagen, för att öka förstĂ„elsen för vad den innebĂ€r. 1.6 Disposition 2. Metod ‱ I metoden beskrivs studiens tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€tt för undersökningen, typ av undersökning samt beskrivning av urval och datainsamling. Kaptlet avslutas med en metoddiskussion. 3. Referensram ‱ Det hĂ€r avsnittet redovisar referensramen. Den redogör bakgrunden till lagens uppkomst, hur den kan tolkas i olika frĂ„gor samt en intervju med PWC. 4. Uppfattningar om affĂ€rsmĂ€ssiga principer i tre kommunala bostadsaktiebolag ‱ Studiens empiridel innehĂ„ller en sammanstĂ€llning av intervjuerna. Intervjuerna Ă€r uppdelade i olika frĂ„gor dĂ€r svaren frĂ„n de kommunala bostadsaktiebolagen jĂ€mförs för att se likheter och skillnader. 5. Analys ‱ Studiens empiridel Ă„terkopplas till referensramen i kapitel tre samt empiridelen i kapitel fyra för att se skillnader och likheter. 6. Diskussion och slutsats ‱ I det hĂ€r avsnittet presenteras studiens resultat samt förslag pĂ„ vidare forskning.
4 2. METOD Kapitlet tar upp tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€ttet för studien, typ av undersökning samt beskrivning av urval och datainsamling. Kapitlet avslutas med en metoddiskussion. 2.1 Undersökningsmetod En kvalitativ studie Ă€r gjord för att fĂ„ en bredare bild av vad affĂ€rsmĂ€ssiga principer innebĂ€r för allmĂ€nnyttan. Det menas att datainsamlingen fokuserar pĂ„ “mjuka data” i form av kvalitativa intervjuer och tolkande analyser (Patel & Davidson, 2003, s. 14). Det finns svĂ„righeter i att endast undersöka finansiella data för att se vilka konsekvenserna blev av den nya lagen (SFS 2010:879) nĂ€r det gĂ€ller redovisningen. DĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga principer kan tolkas pĂ„ olika sĂ€tt, valdes personliga intervjuer som metod, för att fĂ„ en tydligare bild av de kommunala bostadsaktiebolagens införande av affĂ€rsmĂ€ssiga principer. AffĂ€rsmĂ€ssiga principer kan ses som överordnat begrepp för hur ett kommunalt bostadsaktiebolag ska drivas. Begreppet har brutits ned till de viktigaste bestĂ„ndsdelarna som ansetts vara borgenavgift, rĂ€nta, avkastningskrav frĂ„n kommun och bolagen, hyressĂ€ttning med mera enligt SOU (2008) och Proposition (2009). Dessa delar sammanstĂ€lls för att fĂ„ en tydlig bild av konsekvenserna av affĂ€rsmĂ€ssiga principer, ett sĂ„ kallat holistiskt synsĂ€tt (Patel & Davidson, 2003, s. 30). FörstĂ„elsen av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer har gjorts likt den hermeneutiska spiralen (Patel & Davidson, 2003, s. 30-31). Ny förstĂ„else av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer har lett fram till ny tolkning och ny text. VĂ€xelverkan mellan den teoretiska referensramen och respondenternas svar har skapat en ökad förstĂ„else för delarna vilket skapat en ny tolkning av helheten, d.v.s. begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer i allmĂ€nnyttan. 2.2 Datainsamling Fler och fler debattartiklar dök upp Ă„r 2011 som handlade om den nya lagen och allmĂ€nnyttans förhĂ„llande till affĂ€rsmĂ€ssiga principer vilket vĂ€ckte intresse för Ă€mnet. Fördjupning har gjorts inom Ă€mnet genom att studera förarbeten till lagtexten och sjĂ€lva lagtexten. Artiklar som tar upp för- och nackdelar med den nya lagen samt diskuterar kring den nya lagen har Ă€ven inhĂ€mtats. Förarbeten och den nya lagen har hĂ€mtats frĂ„n riksdagens och regeringens webbplatser och artiklar har sökts i databasen “Retriever Researcher”. Sökorden som har anvĂ€nts har varit “affĂ€rsmĂ€ssiga principer” och “allmĂ€nnyttan” bĂ„de i kombination och sjĂ€lvstĂ€ndigt. En intervju med Peter Söderman pĂ„ PwC utfördes för att stĂ€rka upp referensramen med information som inte gick att finna i litteraturstudien.
5 2.2.1 Val av bostadsföretag Urvalet Àr tre kommunala bostadsaktiebolag inom det geografiska omrÄdet i MÀlardalsregionen. De valdes ut för att nÀrheten underlÀttade för möjligheten till personliga intervjuer. Att tre bolag valdes var att fÄ en bra jÀmförelse av hur de har tolkat affÀrsmÀssiga principer men ocksÄ för att fÄ hanterbar information. De utvalda företagen Àr: Bostadsaktiebolaget Mimer org. nr 556019-3384 (www.mimer.nu) Mimer grundades 1920 och var ett aktiebolag redan frÄn start med bl.a. ASEA som Àgare. 1937 förvÀrvade VÀsterÄs stad samtliga aktier och har sedan dess varit ett helÀgt aktiebolag av staden. Styrelsen utses av kommunfullmÀktige i VÀsterÄs dÀr Àgardirektiven faststÀlls vart fjÀrde Är. Mimer Àger och förvaltar 234 fastigheter med 11 029 lÀgenheter och 869 lokaler. Totalt har Mimer 21 339 boende i lÀgenheterna. Ytan för hyresbostÀderna upptar 764 242 kvadratmeter. Varje fastighet vÀrderas varje Är och hade i oktober 2011 ett marknadsvÀrde pÄ 7,1 miljarder kronor och ett bokfört vÀrde pÄ 4,8 miljarder kronor. (Mimer AB, 2012) Eskilstuna Kommunfastigheter AB org. nr 556499-5909 (www.kfast.se) Eskilstuna Kommunfastigheter AB grundades 1994 och Àgs till 100 procent av Eskilstuna Kommunföretag AB. Eskilstuna Kommunfastigheter AB Àger och förvaltar 5800 lÀgenheter, 140 000 kvadratmeter industrilokaler och 0,5 miljoner kvadratmeter kommunala lokaler. Bokförda vÀrdet anlÀggningstillgÄngar enbart moderbolaget Eskilstuna Kommunföretag AB var 2011 1,8 miljarder dÀr marknadsvÀrdet för fastigheterna bedöms till 3,2 miljarder. (Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 2012) Telge BostÀder AB org. nr 556411-0616 (www.telge.se) Telge BostÀder AB grundades 1990 och Àgs till 100 procent av Telge (i SödertÀlje) AB. Telge BostÀder AB Àger och förvaltar ca 10 100 bostÀder i SödertÀlje Kommun. FastighetsbestÄndets totala yta uppgÄr till ca 731 000 kvm varav bostadsytan utgör ca 681 700 kvm. Bokföra vÀrdet pÄ anlÀggningstillgÄngar var 3,6 miljarder kronor i slutet av 2011. (Telge BostÀder AB, 2012) Urvalet som har gjorts anses som ett strategiskt urval. Likheten med urvalet i populationen Àr att de har genomgÄtt fenomenet som studeras och har liknande förutsÀttningar. (Forsberg & Yvonne, 2008, s. 141) 2.2.2 Val av respondenter Den första kontakten med respondenterna pÄ de kommunala bostadsaktiebolagen gjordes via e- post. De svarade snabbt och svaren var positiva vilket gjorde att personliga intervjuer bokades omgÄende. Respondenterna pÄ Mimer AB och Telge BostÀder AB har befattningen VD (VerkstÀllande direktör), medan respondenten pÄ Eskilstuna Kommunfastigheter AB har befattningen Ekonomichef. De valdes ut för att de ansÄgs inneha den kunskap om hur bolagen tillÀmpar den nya lagstiftningen som krÀvdes för vÄr studie. (Se tabell 1)
6 PWC kontaktades ocksÄ genom e-post, Àven dÀr var svaret positivt och tid för personlig intervju kunde bokas. Respondenten pÄ PWC Peter Söderman valdes ut för att han besitter bred kunskap om den nya lagen och förelÀser för SABO. Han har Àven gett ett annat perspektiv pÄ vad lagen innebÀr Àn de kommunala bostadsaktiebolagen som utomstÄende granskare. Söderman har dessutom berÀttat hur de granskar redovisningen och om förÀndringar i redovisningen. Tabell 1, Studiens respondenter. (Egen bearbetning) Företag Respondent Befattning Intervju Bostadsaktiebolaget Mimer AB Fredrik Törnqvist VD Personlig Intervju 2012-04-24 Telge BostÀder AB Eva Nygren VD Personlig Intervju 2012-04-30 Eskilstuna Kommunfastigheter AB Kerstin Johansson Ekonomichef Personlig Intervju 2012-05-16 PWC Peter Söderman Auktoriserad Revisor Personlig Intervju 2012-05-03 2.2.3 Intervjuer Det finns olika typer av intervjuer som kan genomföras för en studie. Tabell 2 nedan tydliggör de olika typerna. Graden av standardisering förklarar frÄgornas inbördes ordning till varandra. Graden av strukturering förklarar graden av svarsutrymme den intervjuade fÄr. Tabell 2, Olika typer av intervjuer Hög grad av strukturering LÄg grad av strukturering Hög grad av standardisering EnkÀt med fasta svarsalternativ EnkÀt eller intervju med öppna frÄgor LÄg grad av standardisering Fokuserade intervjuer Journalistiska intervjuer (för kvalitativ analys av resultaten) Not: frÄn Patel och Davidson, 2003, s 72 Intervjumallen i bilaga 2 skickades i förvÀg till respondenterna för att de skulle fÄ tid att förbereda sig men ocksÄ för att svaren skulle bli genomtÀnkta. Ordningen pÄ frÄgorna i bilaga 2 enligt tabell 2 kan anses som relativt standardiserade Àven om svaren frÄn respondenterna ibland gjorde att frÄgornas inbördes ordning kunde variera och sÀnkte graden av standardisering. Respondenten gavs fritt utrymme att svara pÄ frÄgorna och kan dÀrför anses som lÄg grad av strukturering. Intervjuerna varade i drygt en timme. Transkriberingen av intervjuerna blev mellan 10- 14 A4 sidor. Under intervjuerna stÀlldes de övergripande frÄgorna först. Helheten togs först upp
7 genom frĂ„gan “Vad innebĂ€r affĂ€rsmĂ€ssiga principer för er”. Alltefter bröts frĂ„gan ned i delarna efter en strukturerad intervjumall. Tekniken att stĂ€lla övergripande frĂ„gor först kallas för “tratt-tekniken”. Denna metod har fördelen att respondenten fritt fĂ„r uttrycka sig. (Patel & Davidson, 2003, s 74) Under intervjuerna har negationer, ledande och lĂ„nga frĂ„gor undvikits. MĂ„nga av frĂ„gorna hade följdfrĂ„gor som “varför” eller “hur menar du” 2.3 Analysmetod Begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer studeras med öppenhet och dĂ€r analysen och slutsatser Ă€r högst subjektiva. FrĂ„gan kan stĂ€llas om det överhuvudtaget har blivit nĂ„gon förĂ€ndring av den nya lagen? De som Ă€r mest insatta i problemet Ă€r företagsledningen. Tolkning kommer att göras i analysfasen dĂ€r begreppet kommer att försöka förstĂ„s utifrĂ„n respondenternas svar och den teoretiska referensramen. Litteraturstudier har gjorts i den teoretiska referensramen bĂ„de för att fĂ„ en förförstĂ„else men Ă€ven för att kunna jĂ€mföra med empirin, det vill sĂ€ga de tre kommunala bostadsaktiebolagen som valts ut. Genom att pendla mellan teori och empiri har olika synvinklar tagits fram för att kunna ge en analys och slutligen ett resultat. 2.4 Metoddiskussion För att öka validiteten i intervjuerna har frĂ„gorna varit tydliga och inte vinklade för att inte skapa missförstĂ„else av frĂ„gan. Ljudupptagningar har utförts för att sĂ€kra transkriptionsprocessen och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt öka reliabiliteten. BĂ„da författarna har nĂ€rvarat vid intervjuerna för att fĂ„ sin egen uppfattning av svaren för att pĂ„ sĂ„ sĂ€tt kunna ge en korrekt analys men Ă€ven för att ge en god bedömning av respondenterna. Ljudupptagning kan göra att de intervjuade blir mer Ă„terhĂ„llsamma i sina svar, men detta har inte upplevts dĂ„ respondenternas befattning gör att de Ă€r vana att uttrycka sig. Respondenterna har sjĂ€lva lĂ€mnat sitt medgivande till ljudupptagning. Ingen Ă„terkoppling har skett till respondenterna eftersom det inte har ansetts nödvĂ€ndigt, dĂ„ svaren de gav var tydliga och lĂ€tta att förstĂ„. Respondenterna har endast svarat hur de arbetar enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Svaren har sedan jĂ€mförts mot varandra för att se likheter och skillnader. Det Ă€r vĂ€ldigt mycket politik inblandat nĂ€r det gĂ€ller hur kommunala bostadsaktiebolag ska drivas eftersom styrelsen Ă€r utsedda av kommunfullmĂ€ktige. Det kan leda till att svaren blir nĂ„got nyanserade men respondenterna har Ă€ndĂ„ ansetts trovĂ€rdiga med raka och tydliga svar. Det Ă€r problematiskt att hitta kommunala bostadsaktiebolag med liknande förutsĂ€ttningar nĂ€r det gĂ€ller ekonomin, men generaliserbarheten kan Ă€ndĂ„ anses hög eftersom de arbetar utefter samma förutsĂ€ttning, nĂ€mligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Slutsatser som dras frĂ„n analysen kan dĂ€rför anses som allmĂ€ngiltig med hĂ€nsyn till avgrĂ€nsningen. PĂ„ grund av att Ă€mnet Ă€r aktuellt och nytt var det svĂ„rt att hitta vetenskapliga kĂ€llor. TrovĂ€rdigheten kan Ă€ndĂ„ anses hög dĂ„ rapporterna frĂ„n Lund och Lindström (2011) och SABO (2011), propositionen samt de lagar och förordningar som anvĂ€nts för studien anses tillförlitliga.
8 3. REFERENSRAM Detta kapitel redogör för den litteraturstudie som genomförts. HĂ€r redovisas Ă€ven intervjun med Peter Söderman frĂ„n PWC, för att klargöra de delar som inte Ă„terfanns i nĂ„gon litteratur. 3.1 AllmĂ€nnyttan Det ursprungliga begreppet “allmĂ€nnyttan” kan beskrivas med följande fyra punkter (Hedman, 2008, s. 7): ● saknar vinstsyfte (sjĂ€lvkostnadsprincipen) ● kommunen Ă€r Ă€gare ● öppen för alla ● har en hyresnormerande roll Enligt Statistiska centralbyrĂ„n Ă€gde de kommunala bolagen 2008/2009 ungefĂ€r 900 000 lĂ€genheter. Totalt finns cirka 300 kommunala bostadsföretag och de flesta av dem Ă€r medlemmar i SABO. (SOU, 2008, s 78-80) Idag bor ungefĂ€r 1,5 miljoner svenskar i kommunala bolag. Bostadspolitiken har lĂ€nge varit splittrad. De borgliga anser att kommuner inte ska driva fastighetsbolag. LĂ„neskulder ska inte behöva belasta kommunens ekonomi. Det sociala ansvaret kan kommunen ta genom att samarbeta med privata vĂ€rdar. VĂ€nsterblocket menar att samhĂ€llet ska Ă€ga fastigheter för att kunna ta det sociala ansvaret. Det innebĂ€r bostad Ă„t alla, minskad segregation och att hyrorna hĂ„lls nere. (Högberg, 2003, s. 7) AllmĂ€nnyttan har varit en viktig del i svensk bostadspolitik i nĂ€stan 70 Ă„r. Syftet med allmĂ€nnyttan var att erbjuda hög standard av boende till alla och till skĂ€lig hyreskostnad. AllmĂ€nnyttan skulle arbeta för integration och mot geografisk uppdelning av olika inkomstgrupper. DĂ„tidens allmĂ€nnytta befann sig i ett industrisamhĂ€lle dĂ€r befolkningen var en homogen grupp, vĂ€ldigt utspridd och med mĂ„nga arbetstillfĂ€llen. Det skiljer sig mot dagens allmĂ€nnytta som befinner sig i ett kunskapssamhĂ€lle med en befolkning som Ă€r urbaniserad och mĂ„ngkulturell. VĂ€lfĂ€rden talas det mindre om och mer om avreglering, privatisering, valfrihet och individualisering. Fram till Ă„r 1995 utfördes besluten av bostadspolitiken i riksdagen, men efter intrĂ€det i Europeiska Unionen mĂ„ste hĂ€nsyn tas till direktiven som fattas dĂ€r. (Lifvendahl, 2006, s. 4) 3.2 Ny lag med affĂ€rsmĂ€ssiga principer Ny lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag (SFS 2010:879) ersĂ€tter den tidigare lagen om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag (SFS 2002:102), Ă€ven kallad allbolagen. GenomgĂ„ng av hur lagen kom till hĂ€nvisas till Bilaga 1. (följande stycke nedan hĂ€nvisas till SFS 2010:879)
9 Paragraf 1 definierar begreppet “allmĂ€nnyttigt bostadsföretag”: “avses i denna lag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestĂ€mmande inflytandet över och som i allmĂ€nnyttigt syfte” Vidare förklaras att verksamheten huvudsakligen ska förvalta fastigheter dĂ€r bostadslĂ€genheter upplĂ„ts med hyresrĂ€tt, gynna bostadsförsörjningen i den kommunen och ser till att de boende har inflytande i bolaget. Paragraf 2 sĂ€ger att allmĂ€nnyttan för första gĂ„ngen sedan den skapades ska bli vinstdrivande: “Ett allmĂ€nnyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer” och att kommunallagen ska ignoreras nĂ€r det gĂ€ller bidrag till nĂ€ringsverksamheter samt att kommunal nĂ€ringsverksamhet inte fĂ„r drivas i vinstsyfte. Paragraf 3 handlar om hur mycket vĂ€rde som fĂ„r överföras till Ă€garen, kommunen. “vĂ€rdeöverföringar fĂ„r under ett rĂ€kenskapsĂ„r inte överstiga ett belopp som motsvarar rĂ€ntan pĂ„ det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregĂ„ende rĂ€kenskapsĂ„rs utgĂ„ng har skjutit till i bolaget som betalning för aktier”. RĂ€ntan utgör statslĂ„nerĂ€ntan frĂ„n föregĂ„ende Ă„r plus en procentenhet. VĂ€rdeöverföringen fĂ„r inte blir större Ă€n hĂ€lften av resultatet frĂ„n föregĂ„ende Ă„r. Paragraf 4 tar upp undantaget till vĂ€rdeöverföringen dĂ€r realisationsvinster kan överföras nĂ€r det gĂ€ller avyttring av fastigheter under föregĂ„ende rĂ€kenskapsĂ„r. Om 50 procent eller mer av nettoöverskottet ska överföras mĂ„ste beslut ha tagits i kommunfullmĂ€ktige. Paragraf 5 undantar helt frĂ„n vĂ€rdeöverföringsregeln i paragraf 3: “om överskottet anvĂ€nds för sĂ„dana Ă„tgĂ€rder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som frĂ€mjar integration och social sammanhĂ„llning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett sĂ€rskilt ansvar”. Undantaget frĂ„n vĂ€rdeöverföringen gĂ€ller mellan bostadsaktiebolag inom samma koncern. 3.3 AffĂ€rsmĂ€ssiga principer Den tidiga tolkningen som beskriver affĂ€rsmĂ€ssighet pĂ„ bostadsmarknaden Ă€r SABO:s rapport “AffĂ€rsmĂ€ssig allmĂ€nnytta och kommuners utveckling” frĂ„n 1996. Det var dĂ„ allmĂ€nnyttan blev mer jĂ€mstĂ€lld med privata aktörer i och med att subventioner till byggnationer togs bort. Beskattning och finansiering blev ocksĂ„ mer likartad samt att sĂ€rregler för allmĂ€nnyttan försvann. SABO kom fram till följande punkter nĂ€r det gĂ€llde allmĂ€nnyttan och affĂ€rsmĂ€ssighet (Lind & Lundström, 2011, s. 6): ● Inga förmĂ„ner frĂ„n stat pĂ„ grund av regleringar och inga ekonomiska tillskott av Ă€garen (kommun). ● Effektivisering av olika processer och bĂ€ttre fastighetsinformationssystem. ● Kundperspektiv som skapar förtroende för företagen. ● Fastighetsöversyn nĂ€r det gĂ€ller bestĂ„ndet.
10 Utredningen till den nya lagen förklarar begreppet affĂ€rsmĂ€ssigt som följande (SOU, 2008): Att verksamheten ”skall” bedrivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssig grund innebĂ€r frĂ€mst att företaget skall tillĂ€mpa ett affĂ€rsmĂ€ssigt beteende och en korrekt prissĂ€ttning. En viss vinstmarginal skall inrĂ€knas i priset, om inte annat undantagsvis Ă€r sĂ€rskilt motiverat. De villkor som gĂ€ller för det privata nĂ€ringslivets affĂ€rsdrivande verksamhet skall alltsĂ„ vara vĂ€gledande. (A.a., s. 134) Utredningen pĂ„pekade att enligt terminologin i detta sammanhang innebĂ€r det att ett företag drivs utan att erhĂ„lla stöd. (SOU, 2008, s. 264). Direkta bidrag frĂ„n kommun till bostadsföretagen Ă€r inte tillĂ„tet och att bolagen ska maximera vinst med hĂ€nsyn till de risker kommunen vĂ€ljer att ta. (SOU, 2008, s 25) NĂ€r det gĂ€ller Ă„tgĂ€rder av socialt ansvar innebĂ€r affĂ€rsmĂ€ssighet att bostadsaktiebolag endast fĂ„r vidta Ă„tgĂ€rder om de förvĂ€ntas bli minst lika lönsamma som om de vidtar Ă„tgĂ€rden som om de avstĂ„r ifrĂ„n den. (SOU, 2008, s. 276) Bolagets samhĂ€llsansvar ligger i det lĂ„ngsiktiga affĂ€rsmĂ€ssiga engagemanget och kan inte pĂ„tvingas ansvar för bostadsförsörjningen Ă€ven om kommunen stĂ„r som Ă€gare. (Proposition, 2009, s. 42) Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att det flesta bolag, i alla fall i de stora stĂ€derna, redan arbetar affĂ€rsmĂ€ssigt. Ur deras perspektiv innebĂ€r den nya lagstiftningen inga större förĂ€ndringar. Den största förĂ€ndringen Ă€r ur Ă€garens, det vill sĂ€ga kommunens, perspektiv. De mĂ„ste förstĂ„ att deras kommunala bostadsaktiebolag inte bara ska stĂ„ för kommunens bostadsförsörjning lĂ€ngre, utan att allt de gör ska vara lönsamt. Ägaren kan inte lĂ€ngre gĂ„ in och tvinga dem till dĂ„liga investeringar. 3.4 Kommuners avkastningskrav och Ă€gardirektiv Regeringen klargör i proposition (Proposition, 2009): Varje Ă€gare till ett företag stĂ€ller avkastningskraven pĂ„ företagsnivĂ„, varefter företagsledningen styr verksamheten dĂ€r sĂ„vĂ€l olika verksamhetsgrenar som olika satsningar Ă„lĂ€ggs olika avkastningskrav, beroende pĂ„ marknadsförutsĂ€ttningar och graden av lĂ„ngsiktighet, men ocksĂ„ pĂ„ i vilken mĂ„n de indirekt kan bidra till hur företaget uppfattas eller till dess resultat. Företaget i sin helhet verkar för att nĂ„ upp till de avkastningskrav som Ă€garen stĂ€llt och som bedömts som rimliga mot bakgrund av företagets förutsĂ€ttningar (till exempel fastighetsbestĂ„ndets sammansĂ€ttning) och marknadssituationen. (a.a., s. 46) Det menas att kommunens avkastningskrav ska stĂ€llas pĂ„ företagsnivĂ„ och inte pĂ„ enskilda fastigheter, investeringar eller Ă„tgĂ€rder och att det Ă€r företagsledningen som styr verksamheten. (SABO, 2011, s. 11) Vilka mĂ„tt som ska anvĂ€ndas gĂ€llande avkastning regleras inte i den nya lagen utan det Ă€r upp till varje enskild kommun att bestĂ€mma vilket mĂ„tt som ska anvĂ€ndas. För att undvika snedvridning av konkurrensen Ă€r det viktigt att den avkastningsnivĂ„ som bolaget faktiskt uppnĂ„r samt det avkastningskrav som kommunen stĂ€ller pĂ„ bolaget ska kunna jĂ€mföras med vad som gĂ€ller för en motsvarande lĂ„ngsiktig aktör pĂ„ samma marknad. Det bĂ€sta vore att kommunen anvĂ€nder samma avkastningsmĂ„tt som flertalet stora och lĂ„ngsiktiga aktörer pĂ„ bostadsfastighetsmarknaden gör. (SABO, 2011, s. 11)
11 Enligt SABO (2011, s. 12) ska mĂ„ttet som kommunen anvĂ€nder sig av vara direktavkastning, vilket motsvarar driftnettot i förhĂ„llande till fastigheternas verkliga vĂ€rden (marknadsvĂ€rden). Genom att vĂ€lja direktavkastningsmĂ„tt tas ingen hĂ€nsyn till hur fastigheterna Ă€r finansierade, dĂ„ förhĂ„llandet mellan eget och lĂ„nat kapital saknar betydelse. DĂ€remot behöver varje enskild fastighet vĂ€rderas. Även SKL (2010) rekommenderar detta mĂ„tt till sina medlemmar. Direktavkastningskravet (bruttovinsten/marknadsvĂ€rdet pĂ„ fastigheterna) torde vara det avkastningsmĂ„tt som Ă€r mest transparant och kan dĂ€rför vara ett lĂ€mpligt mĂ„tt att anvĂ€nda. Det marknadsmĂ€ssiga direktavkastningskravet pĂ„ respektive ort Ă€r ofta kĂ€nt och varierar med den förvĂ€ntade framtida vĂ€rdeförĂ€ndringen pĂ„ fastigheterna. Direktavkastningskravet Ă€r Ă€ven oberoende av hur fastigheterna finansieras. (a.a., s.6) NĂ€r avkastningskravet Ă€r faststĂ€llt ska bĂ„de bolagets egna förutsĂ€ttningar och den lokala marknadssituationen tas i beaktning. I avkastningskravet inkluderas en riskpremie och hur stor den blir beror pĂ„ hur det ser ut pĂ„ den lokala marknaden. Det betyder att pĂ„ en svag marknad mĂ„ste hĂ€nsyn tas till befintliga privata aktörer och inte till potentiella nya investerare. Dessutom ska hĂ€nsyn alltid tas till fastigheternas Ă„lder, skick och lĂ€ge. I mĂ„nga fall har de allmĂ€nnyttiga bostadsaktiebolagen en högre underhĂ„llskostnad Ă€n privata, vilket leder till en lĂ€gre Ă„rlig direktavkastning, det och andra sidan kan i sig pĂ„verka fastighetsvĂ€rdena positivt vilket ger en bĂ€ttre totalavkastning över tiden. (SABO, 2011, s. 12) Kommunala bostadsbolag omfattas av lokaliseringsprincipen, vilket betyder att de Ă€r begrĂ€nsade att sprida sina investeringar geografiskt och fĂ„r dĂ€rför svĂ„rare att minska sina risker. De Ă€r ocksĂ„ bundna, till skillnad frĂ„n de privata bostadsbolagen, att följa lagen om offentlig upphandling. Lagen medför ökade administrativa kostnader för att upprĂ€tta korrekta och hĂ„llbara förfrĂ„gningsunderlag samt ökade kostnader för prövningar och hyresbortfall. De kommunala bolagen har Ă€ven ökade kostnader för lagstadgade krav pĂ„ att erbjuda boendeinflytande och inflytande i bolaget samt regler om sekretess och offentlighet. PĂ„ sĂ„ vis bör de kommunala bostadsbolagen ha lĂ€gre avkastning Ă€n privata, men det mĂ„ste motiveras noggrant för att det inte ska vara ett otillĂ„tet statsstöd. (SABO, 2011, s. 12) OtillĂ„tet statsstöd Ă€r nĂ€r stöd ges med hjĂ€lp av statliga medel som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag. Kommunerna fĂ„r inte ge bidrag till de kommunala aktiebolagen som gör att de blir konkurrerande med privata bolag. (EU, 2008, s. 120) Den lĂ„ngsiktiga karaktĂ€ren pĂ„ bostadsbolagets verksamhet innebĂ€r ocksĂ„ att ett lĂ„ngsiktigt perspektiv ska tillĂ€mpas pĂ„ avkastningskravet. Detta betyder dock att det avkastningskrav som kommunen stĂ€ller pĂ„ bolaget inte behöver uppfyllas varje Ă„r, men avsikten mĂ„ste vara att pĂ„ lĂ€ngre sikt uppfylla ett Ă„rligt genomsnitt. Det mĂ„tt som bör anvĂ€ndas för att avkastningsnivĂ„n sen ska kunna jĂ€mföras med övriga aktörer, Ă€r bolagets totalavkastning, vilket Ă€r summan av direktavkastningen och vĂ€rdeförĂ€ndringen i relation till fastigheternas verkliga vĂ€rden. (SABO, 2011, s.12) Lagen reglerar utdelning frĂ„n de kommunala bostadsaktiebolagen till Ă€garen med 1 procent plus statslĂ„nerĂ€ntan pĂ„ inskjutet aktiekapital. Med begrĂ€nsning att det inte fĂ„r var större Ă€n förra Ă„rets halva vinst. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012.)
12 3.5 LÄn och Borgen AffÀrsmÀssigt enligt Lind och Lundström (2011, s. 23) innebÀr att kommunen inte fÄr ge förmÄner till bostadsföretaget. Det betyder att kommunen ska ta ut marknadsmÀssig ersÀttning pÄ lÄn tagna med kommunal borgen. Det gÀller Àven det motsatta, att borgensavgiften inte fÄr vara högre Àn vad privata företag fÄr betala. SKL (2011) tolkar affÀrsmÀssighet som att borgensavgifter och lÄnerÀntan mÄste vara marknadsmÀssiga. Kan bostadsföretaget lÄna förmÄnligare menar de att förmÄnen mÄste tillfalla kommunen. Vad som Àr marknadsmÀssigt mÄste bedömas i det enskilda fallet och ska justeras om marknadsförutsÀttningarna Àndras. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) menar att mÄnga kommunala bostadsbolag lÄnar av kommunens internbank och gör det med ett visst pÄslag som ska efterlikna en borgensavgift. Kommuner kan Àven lÄna av Kommuninvest dÀr kommunen gÄr i borgen för lÄnet. Borgensavgiften som betalas till kommunen ska vara marknadsmÀssig. MÄnga kommuner har satt en generell borgensavgift eller pÄslag pÄ 0,25 procent-0,3 procent vilket Àr en ren bedömning av vad som kan vara en rimlig nivÄ. En avgift Àr svÄr att uppskatta i varje enskilt fall, det Àr mÄnga riskfaktorer som vÀgs in som till exempel vad det Àr för bostadsbolag, var det ligger och hur bestÄndet ser ut. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att i mÄnga fall Àr den kommunala borgen satt för lÄg. LÀmplig avgift bedöms genom att se vad ett lÄn kostar hos en bank. Troligtvis kommer fastighetsÀgarna att kontrollera att lagen efterföljs. 3.6 Bostadsbolagens avkastningskrav pÄ investeringar NÀr affÀrsmÀssiga företag ska bestÀmma avkastningskrav pÄ olika investeringar finns det inga tydliga grÀnser mellan rÀtt och fel. Det Àr dÀrför viktigt att bostadsföretagen tar fram bra beslutsunderlag inför kommande investeringar, dÀr de Àr tydliga med att visa att besluten grundar sig i affÀrsmÀssiga övervÀganden som bygger pÄ vÀlgrundade framtidsbedömningar. Det Àr nödvÀndigt vid nyinvesteringar eller vid större ombyggnationer, men Àven viktigt vid medelstora investeringar. (SABO, 2011, s. 12-13) Regeringen betonar det i propositionen: Offentligt Àgda företag bör sÀrskilt uppmÀrksamma konsekvenserna för den lokala marknaden och konkurrenssituationen av enskilda satsningar, inte minst gÀller detta för större investeringar, till exempel i ett nytt bostadshus. Varje företag gör nÄgon form av ekonomisk analys och bedömning inför investeringar och ska kunna redovisa vilka affÀrsmÀssiga övervÀganden som gjorts. (Proposition, 2009, s. 46) Lind och Lundström (2011, s. 23) menar att det inte Àr affÀrsmÀssigt att investera i projekt som Àr olönsamma. SABO (2011, 20-21) resonerar pÄ samma sÀtt och skriver att sÄdant Àr olagligt. AffÀrsmÀssigt beteende Àr att avstÄ frÄn ÄtgÀrder som inte Àr lönsamma. Hyreshus ska inte byggas om de inte kan bli lönsamma pÄ lÀngre sikt.
13 Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) rekommenderar bostadsbolagen att kontrollera avkastningskraven med Newsec. Det gör att de kan jĂ€mföra avkastningen pĂ„ den aktuella marknaden. Det Ă€r Ă€ven viktigt att tĂ€nka lĂ„ngsiktigt pĂ„ avkastningskraven. 3.7 HyressĂ€ttning AffĂ€rsmĂ€ssiga principer nĂ€r det gĂ€ller hyressĂ€ttning innebĂ€r enligt Lind och Lundström (2011, s. 21- 22) en hyra dĂ€r utbud Ă€r lika med efterfrĂ„gan. De pratar om vinstmaximerande företag som höjer hyran tills det finns lika mĂ„nga intresserade av lĂ€genheterna som antal lĂ€genheter. En för hög hyra gör att hyresgĂ€ster flyttar. Författarna menar dĂ€rför att den “effektiva hyran” Ă€r att sĂ€tta hyran nĂ„got under vad som motsvarar utbud och efterfrĂ„gan. Slutsatsen de drar Ă€r att ett affĂ€rsmĂ€ssigt företag höjer hyrorna betydligt. Kundlojalitet kan innebĂ€ra en anpassning till marknadshyra genom en lĂ„ngsam höjning av hyran till marknadsanpassning. Rapporten frĂ„n SABO (2011, s. 5) menar att regering och riksdag Ă€r tydliga med att Sverige inte ska ha marknadshyror. Det Ă€r upp till de lokala parterna att förhandla fram hyressĂ€ttningen, det vill sĂ€ga hyresgĂ€stföreningen och FastighetsĂ€garna. SjĂ€lvkostnadsprincipen som endast tog hĂ€nsyn till kostnader Ă€r inte aktuellt, ej heller sjĂ€lvkostnaden plus marknadsmĂ€ssig avkastning. Rapporten tar upp att bruksvĂ€rdessystemet ska anvĂ€ndas. Förenklat Ă€r bruksvĂ€rdet en generell jĂ€mförelse av lĂ€genhetens beskaffenhet i förhĂ„llande till likvĂ€rdiga lĂ€genheter. AffĂ€rsmĂ€ssighet vid förhandling handlar om att visa att hyran som sĂ€tts motsvarar kvaliteten pĂ„ bruksvĂ€rdet. Vid tvist kan hyresnĂ€mnden faststĂ€lla bruksvĂ€rdet. Olika faktorer som pĂ„verkar bruksvĂ€rdet Ă€r hur modern lĂ€genheten Ă€r, planlösning, lĂ€ge, hiss, tvĂ€ttstuga, fastighetsservice, garage, och lekplats. Bostadsföretag som erbjuder den kvalitet som efterfrĂ„gas kan pĂ„verka betalningsviljan positivt. Kostnader som Ă€r pĂ„verkbara mĂ„ste effektiviseras för att vinna förstĂ„else för de kostnader som inte Ă€r pĂ„verkbara. En stor inverkan kommer affĂ€rsmĂ€ssiga principer fĂ„ pĂ„ privata hyresvĂ€rdar som inte lĂ€ngre kan hĂ€nvisa till allmĂ€nnyttans hyresförhandlingar. 3.8 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen Bostadsaktiebolag arbetar lĂ„ngsiktigt och dĂ€rför mĂ„ste Ă€ven deras avkastningskrav vara lĂ„ngsiktiga. NĂ„s inte avkastningskraven ett Ă„r fĂ„r det ingen betydelse. Det kan till exempel innebĂ€ra att bostadsbolagen har haft ett dĂ„ligt Ă„r, men de kan inte visa minus i flera Ă„r. MĂ„nga kommuner har börjat fundera pĂ„ varför de ska ha ett kommunalt bostadsbolag som inte kan bygga pĂ„ grund av affĂ€rsmĂ€ssighet och inte kan göra de sociala insatserna. Troligtvis kommer fler kommuner att börja avyttra delar av sina bostadsbolag till marknadspris beroende pĂ„ hur strikt lagen tillĂ€mpas. Pengarna gör mer nytta i kommunen för bostadsförsörjning Ă€n att bostadsbolagen ska ha dem att förvalta fastigheter. Bolagen Ă€r aktiebolag och kan dĂ€rför gĂ„ i konkurs. DĂ€remot de kommunala bostadsaktiebolag som har kommunal borgen kommer troligtvis inte gĂ„ i konkurs för dĂ€r kommer kommunen att gĂ„ in och tĂ€cka upp med ett Ă€gartillskott, oavsett om det Ă€r tillĂ„tet eller inte. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012)
14 3.9 PÄverkan pÄ redovisningen En viss pÄverkan har den nya lagen pÄ redovisningen. Tidigare har mÄnga bolag utgÄtt i frÄn perspektivet att sÄ lÀnge deras fastigheter genererar tillrÀckligt med pengar för att betala det som krÀvs för underhÄll, rÀntor och driftskostnader, samt generera ett nollresultat, försvarar fastigheterna sitt vÀrde. Nu vill Àgaren se en vinst som Àr pÄ en viss nivÄ. Det innebÀr att det stÀlls högre krav pÄ avkastningen, men ocksÄ nya krav nÀr de vÀrderar fastigheten. Det kan innebÀra att bolagen kan hamna i nedskrivningssituationer pÄ ett mycket tydligare sÀtt Àn innan den nya lagstiftningen kom. AllmÀnnyttans fastigheter har inte granskats till vad marknadsvÀrdet Àr utan vilken nytta de har haft för bolagen. Ett marknadsvÀrde kan vara mycket lÀgre för en allmÀnnytta Àn vad det Àr bokfört till. Det bokförda vÀrdet ska spegla den nytta det gör i det hÀr bolaget, att det gÄr runt, att de fÄr ihop det. I och med att Àgaren stÀller ett nytt krav pÄ bolaget pÄ avkastningen sÄ kan det innebÀra att de fÄr en ny bedömning i vÀrdefrÄgan. NÀr de nya redovisningsreglerna (K3) kommer, dÄ kommer det bli tufft. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) 3.10 Granskning av mÄluppfyllelse Revisorerna har arbetat preventivt nÀr det gÀller den nya lagen. De har haft mycket seminarier, trÀffat företagsledningar och haft styrelsemöten för att gÄ igenom vad den nya lagen innebÀr samt för att lÀra ut hur bolagen ska gÄ tillvÀga för att det ska bli rÀtt. Det stora problemet kan vara att Àgaren inte förstÄr lagen och inte ger ett korrekt avkastningskrav eller lÀgger pÄ en borgensavgift. Men genom att informera bolagen hjÀlper det dem att agera korrekt. De granskar ocksÄ bolagens kalkyler, bedömer om det Àr lönsamt, kan de visa pÄ att kalkylen gÄr ihop med de avkastningskrav som Àr satta. Det Àr viktigt att granska att bolagen inte medvetet gör dÄliga affÀrer. Ibland vill bolagen ha rÄd angÄende utdelningarna, att det blir korrekt och dÄ hjÀlper Àven revisorerna till med det. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) 3.11 För- och Nackdelar med lagen Den största nackdelen med lagen Àr att ytteromrÄdena kommer pÄverkas negativt. YtteromrÄdena har samma kostnad men en lÀgre hyresnivÄ pÄ grund av lÀget. Konsekvensen kan bli avsaknad av bostadsbolag i ytteromrÄdena. Lagstiftningen fungerar i storstÀderna dÀr det Àr bostadsbrist, men inte i ytteromrÄdena. Det blir andra perspektiv nÀr bostadsbolagen ska drivas affÀrsmÀssigt. AllmÀnnyttan har sedan lÀnge haft ett lÄngsiktigt perspektiv och ska nu drivas med lÄngsiktigt affÀrsmÀssigt perspektiv. FrÄgan Àr nÀr en investering blir lönsam, det mÄste ske innan den blir avskriven. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) stÀller sig ocksÄ frÄgande till vad som Àr affÀrsmÀssigt. Att renovera miljonprogrammet kanske inte kan anses som affÀrsmÀssigt, för nÀr kommer den lönsamheten, och andra sidan mÄste bolagen underhÄlla sina fastigheter för att fÄ hyresgÀster. Det Àr en svÄr tolkning. Lagstiftningen tog ingen hÀnsyn till de svaga kommunerna. NÄgon typ av rÀddningspaket till de svaga kommunerna bör ha gjorts. Idag sitter mÄnga av bolagen illa till om de ska följa den nya lagstiftningen. Det Àr en storstadslag, den funkar inte pÄ landsorterna. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012)
15 4. UPPFATTNINGAR OM AFFÄRSMÄSSIGA PRINCIPER I TRE KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG I det hĂ€r kapitlet sammanstĂ€lls och jĂ€mförs svaren frĂ„n Mimer AB, Telge BostĂ€der AB samt Eskilstuna Kommunfastigheter för att pĂ„ sĂ„ sĂ€tt urskilja ett mönster. I tabell 3 visas en kort sammanstĂ€llning av svaren frĂ„n bolagen. Utförligare svar gĂ„r att finna i efterföljande text. Tabell 3, sammanfattning av respondenternas svar. (Egen bearbetning) Mimer AB Telge BostĂ€der AB Eskilstuna Kommunfastigheter AB Avkastningskrav frĂ„n kommunen 3,5 % pĂ„ marknadsvĂ€rden. FrĂ„n moderbolag pĂ„ 6,8 % pĂ„ bokförda vĂ€rden MĂ„l pĂ„ 6,2 % pĂ„ bokförda vĂ€rden Hyresdifferentiering Ja Nej Nej Borgensavgift Nej Nej Ja LĂ„n frĂ„n kommun Ja Ja Ja, delvis Avkastning pĂ„ investeringar MarknadsmĂ€ssigt Köper frĂ„n Newsec MarknadsmĂ€ssigt SĂ€tter dem sjĂ€lva, med hjĂ€lp av Datscha Bokförda vĂ€rden VĂ€rderat marknadsbestĂ„ndet i Datscha. PĂ„verkan pĂ„ redovisningen Ingen, men visar verkliga vĂ€rden Ingen, men visar verkliga vĂ€rden Ingen, men visar verkliga vĂ€rden 4.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? Alla tre bolagen har arbetat affĂ€rsmĂ€ssigt i flera Ă„r och tycker inte att den nya lagstiftningen pĂ„verkar dem sĂ€rskilt mycket. Mimer AB anser att det finns mĂ„nga saker som Ă€r vaga nĂ€r det kommer till affĂ€rsmĂ€ssig lönsamhet, det finns ingen exakthet vad som Ă€r rĂ€tt och inte. Det Ă€r dock en tydlig markering att bolagen i branschen ska arbeta pĂ„ likartat sĂ€tt, att ingen stöttning fĂ„r ske. Telge BostĂ€der AB menar pĂ„ att de försöker tyda och förhĂ„lla sig till lagen, vilket inte Ă€r sĂ„ lĂ€tt dĂ„ bĂ„de hyresgĂ€stföreningen, SABO och FastighetsĂ€garna tolkar den olika. Inte förrĂ€n det har blivit ordentliga prövningar pĂ„ vad affĂ€rsmĂ€ssigt Ă€r sĂ„ gĂ„r det att veta hur det blir. Det kanske blir först om tio Ă„r resonerar Telge BostĂ€der AB. Eskilstuna Kommunfastigheter AB anser att det som Ă€r nytt med lagen Ă€r förutom att de ska arbeta affĂ€rsmĂ€ssigt Ă€r samhĂ€llsnyttan, bosociala frĂ„gor. Kommunen kan Ă„lĂ€gga bostadsbolaget att göra vissa sociala insatser som Ă€r samhĂ€llsnyttiga. ”Vi har inte börjat tĂ€nka annorlunda bara för att den nya lagen kom”, poĂ€ngterar Eskilstuna Kommunfastigheter.
16 Mimer AB har arbetet affÀrsmÀssigt genom att avyttra samhÀllsfastigheter (Àldreboenden) som de sÀger inte tillhört deras kÀrnverksamhet. Kapital frÄn avyttringarna har anvÀnts för att finansiera nybyggnationer. Telge BostÀder AB har avyttrat delar av miljonprogrammet för att investera och rusta upp det befintliga bestÄndet, vilket kan anses som affÀrsmÀssigt. 4.2 Kommunens avkastningskrav och Àgardirektiv De tre bolagen har Àgardirektiv som fastslÄr vad de ska göra. Mimer AB menar att de tidigare direktiven varit inriktade pÄ bostadsförsörjning, men att de nu Àr utformade med ett bredare perspektiv. De ska vara affÀrsmÀssiga och allt de gör ska vara lönsamt pÄ sikt. Ingen av bolagen fÄr nÄgon form av bidrag, Telge BostÀder AB poÀngterar att det numera Àr olagligt. Bolagen vÀrderar sina fastigheter enskilt. Mimer AB har ett direktavkastningskrav frÄn kommunen pÄ marknadsmÀssiga vÀrden, som lÀgst ska vara 3,5 procent. De Àr med i SFI vilket skapar möjlighet att jÀmföra sig med privata aktörer med mÄttet direktavkastning pÄ marknadsvÀrdet. Mimer AB menar att det inte finns nÄgot rÀtt eller fel vad ett bolag ska tjÀna, det beror pÄ risken, det finns inget facit för hur mÄnga miljoner som ska stÄ pÄ sista raden. Telge BostÀder AB har ett direktavkastningskrav pÄ bokförda vÀrden frÄn moderbolaget Telge (i SödertÀlje) AB, pÄ 6,8 procent. Lönsamhetsgraden Àr varierande, men i genomsnitt ska de balansera det. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har inte fÄtt nÄgot direktavkastningskrav stÀllt till sig frÄn kommunen. Kommunen stÀller sina krav till moderbolaget, Eskilstuna Kommunföretag AB. Moderbolaget i sin tur har inte stÀllt nÄgot formellt avkastningskrav pÄ Eskilstuna Kommunfastigheter AB, men har dÀremot diskuterat fram ett direktavkastningsmÄl pÄ bokförda vÀrden pÄ 6,2 procent. Telge BostÀder AB har tidigare Är inte behövt dela ut nÄgot till sina Àgare dÄ de har stora underhÄllsbehov. De har 5000 lÀgenheter i miljonprogrammet som mÄste rustas upp och det rör sig om tvÄ miljarder kronor. Tas pengarna ut ur bolaget istÀllet för att renovera kan bolaget pÄ sikt drivas mot likvidation. I Är har de för första gÄngen delat ut 30 miljoner kronor, vilket dÄ Àr 50 procent av förra Ärets reavinster. Mimer AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB delar ut statslÄnerÀntan plus en procent pÄ tillskjutet aktiekapital, vilket för Mimer AB Àr 3,2 miljoner kronor och för Eskilstuna Kommunfastigheter AB 1,4 miljoner kronor. Eskilstuna Kommunfastigheter AB delar ut till sitt moderbolag, som i sin tur delar ut till kommunen. 4.3 LÄn och borgen Eskilstuna Kommunfastigheter har idag inte sÄ mycket lÄn. UngefÀr hÀlften av sina lÄn har dem hos Kommuninvest och 20 - 25 procent hos kommunen och resterande lÄn hos andra lÄngivare pÄ marknaden. RÀntan varierar beroende hur mycket som lÄnas, de har i dag en genomsnittsrÀnta pÄ 3,4 procent pÄ samtliga lÄn. Kommuninvest har bÀttre villkor och för att det ska bli jÀmlikt ska en borgensgift betalas. De betalar 0,3 procent borgensavgift pÄ lÄn, det Àr den skillnad som skulle blivit om de istÀllet lÄnat av en finansiÀr mot pantbrev i fastigheterna. De kommer förmodligen, frÄn och med nÀsta Är att lÄna enbart via kommunens internbank. Mimer AB samordnar sin finansiering med VÀsterÄs stad. De har ingen borgensavgift utan lÄnar pÄ samma villkor som om de skulle ha lÄnat av egen kraft pÄ marknaden. GenomsnittsrÀntan ligger pÄ 3,2 procent. Telge BostÀder AB lÄnar genom
17 kommunens internbank. De tar inte ut nĂ„gra pantbrev och de lĂ„nar inte heller mot borgen. DĂ€remot betalar de en lĂ„neavgift pĂ„ 0,5 procent, vilket Ă€r ett pĂ„lĂ€gg kommunen krĂ€ver för att de ska fĂ„ lĂ„na av dem. 4.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar Telge BostĂ€der sĂ€tter sitt eget avkastningskrav, som ska vara ett genomsnitt pĂ„ omkring 6,8 procent, men de Ă€r försiktiga i sina bedömningar. Tidigare har de inte haft resurserna att genomför kalkyler. Idag har dem anstĂ€llt en projektcontroller som tar fram för- och efterkalkyler samt aktuella kalkyler. För att vara sĂ€kra pĂ„ att de sĂ€tter en avkastning som Ă€r rimlig gör de bedömningar med egna resurser varje Ă„r. De gör 50 externa vĂ€rderingar dĂ€r de sĂ€tter in avkastningskrav och berĂ€knar driftskostnader samt kontrollerar utvecklingen frĂ„n föregĂ„ende Ă„r. Marginalen fĂ„r inte vara större Ă€n plus/minus 20 procent. Resten av vĂ€rderingarna gör de i fastighetsanalysprogrammet Datscha för att kontrollera olika vĂ€rden samt se om det finns behov för nedskrivningar. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har ett direktavkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden pĂ„ 6 -7 procent. De skaffade programmet Datscha i höstas och gjorde dĂ€r en marknadsvĂ€rdering av hela sitt bestĂ„nd. VĂ€rderingen skickades sedan till Aspect auktoriserad fastighetsvĂ€rderare som kvalitetsgranskade dem och kom med synpunkter. Resultatet av detta Ă€r att de snart kommer rĂ€kna om sina avkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden till marknadsvĂ€rden, det Ă€r kutym för branschen poĂ€ngterar Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Mimer AB startar endast projekt som förvĂ€ntas blir lönsamma. De anvĂ€nder sig av en modell nĂ€r det berĂ€knar avkastningskravet, det Ă€r en avkastningsvĂ€rdering med framtida kassaflöden i förhĂ„llande till en viss risk. Newsec anvĂ€nds för att bestĂ€mma avkastningskraven pĂ„ verkliga vĂ€rden, vilket gör att de inte sjĂ€lva behöver faststĂ€lla risken. Det Ă€r viktigt att inte sĂ€tta riskerna sjĂ€lv anser Mimer AB, för dĂ„ kan de sĂ€tta vad som helst. Avkastningskraven frĂ„n Newsec ligger i spannet 5,25 – 8 procent vilket de anser Ă€r lite försiktigt. Bolaget anvĂ€nder sig ocksĂ„ av kalkyler, de kontrollerar resultatet, kassaflödena och vĂ€rdena, de mĂ„ste finnas en positiv helhetsbild annars blir det inget projekt. 4.5 HyressĂ€ttning Mimer AB anser inte att lagen resulterat i en hyreshöjning, dĂ€remot sĂ„ kommer lĂ€get att fĂ„ större betydelse för hyressĂ€ttningen lĂ„ngsiktigt. De gjorde en hyresdifferentiering under mitten av 1990 talet, vilket betyder att det höjer hyrorna olika mycket beroende pĂ„ lĂ€ge. De centrala omrĂ„dena hade en höjning pĂ„ nĂ€stan 4 procent, medan B-lĂ€gena höjdes med 3,11 procent och övriga omrĂ„den 2,5 procent. Det skiljer 20 -25 procent mellan motsvarande lĂ€ge i innerstan jĂ€mfört mot ytteromrĂ„dena. Skulle en jĂ€mförelse göras mot marknadsprissĂ€ttningen sĂ„ skulle det skilja sig mer, det Ă€r ett underpris i city. Hyreshöjningar bestĂ€ms i treparten dĂ€r de sĂ€tter ett lĂ„ngsiktigt mĂ„l, de ska hĂ„lla en konkurrenskraftig hyra i jĂ€mförelse med de större SABO-företagen i Stockholm-MĂ€larregionen. Telge BostĂ€der AB har lĂ€gesdifferentiering vilket betyder att de ha olika hyror för varje omrĂ„de men att höjningen i procentenhet Ă€r lika mycket oavsett omrĂ„de. I Ă„r höjde de hyrorna med 2,5 procent i samtliga omrĂ„den. De arbetar tillsammans med FastighetsĂ€garna och hyresgĂ€stföreningen angĂ„ende hyran dĂ€r de tar hĂ€nsyn till standard, omrĂ„de och attraktivitet. Allt finns upplagt och registrerat men
18 hur det ska göra enligt den nya lagen Àr de inte klara över. De rÀknar med att kunna pÄbörja en hyresförhandling dÀr de differentierar hyran först Är 2014. Eskilstuna Kommunfastigheter AB anser inte att den nya lagen har resulterat i hyreshöjningar, dÀremot har underhÄllsbehovet gjort att de begÀrt extra hyreshöjning. I hyresförhandlingen med hyresgÀstföreningen blev höjningen av bostadshyrorna 2,99 procent. Det spelar ingen roll för dem att det inte lÀngre Àr hyresnormerande, de har alltid förhandlat i trepart och det Àr samma förhandlingar nu som tidigare. HyresgÀstföreningen försöker hÄlla tillbaka sÄ mycket som möjligt och att vara hyresledande spelar ingen större roll. De nÀmnde pÄ hyresförhandlingarna i början av Är 2012 om att börja hyresdifferentiera, men de har Ànnu inte kommit fram med nÄgra konkreta förslag. 4.6 OtillrÀcklig mÄluppfyllelse av lagen Olönsamma investeringar görs inte i nÄgot av bolagen. Alla bolagen arbetar med kalkyler som visar pÄ om en investering Àr lönsam eller inte med realistiska antaganden. Eskilstuna Kommunfastigheter menar att sÀnkta rÀntenivÄer och lÄg vakans gör att bolagen gÄr runt, det Àr dÀremot dyrt att bygga nytt. Mimer AB anser att en stad inte tjÀnar nÄgot pÄ att ha ett fattigt bolag. Alla tre bolagen sÀger att de kan gÄ i konkurs eftersom att de Àr aktiebolag, men att det Àr rent teoretiskt eller att det skulle vara en skandal. Finns det behov för kapital gÄr det att avyttra fastigheter men samtidigt blir det inte mer vÀrt för en kommun med en privat Àgare, det Àr endast vÀrt kassaflödet. De privata har Àven samma hyresstruktur, det vill sÀga bruksvÀrdessystemet. 4.7 PÄverkan pÄ redovisningen Mimer AB fÄr ingen pÄverkan pÄ redovisningen i och med den nya lagen, dÀremot har de numera upplysningar om verkliga vÀrden. Samma gÀller för Telge BostÀder AB, om marknaden gÄr ner kan det leda till nedskrivningsbehov som tas via resultatet. Idag ska marginalen vara 20 procent uppÄt eller nedÄt. Mindre fluktuationer pÄverkar inte deras vÀrde utan de riskerar bara att fÄ kraftigt försÀmrat resultat ett Är för att efterföljande Är gÄ med ett positivt resultat och uppskrivning. Det har ingen betydelse för bolaget eftersom de Àr lÄngsiktiga i sina planer, dock ger det en ökad kostnad. Eskilstuna Kommunfastigheter AB visar ocksÄ verkliga vÀrden i sin redovisning eftersom det Àr kutym i branschen att göra det men att det inte har nÄgot med lagstiftningen att göra. Eskilstuna Kommunfastigheter menar pÄ att det inte har blivit nÄgra förÀndringar i redovisningen sedan den nya lagen kom mer Àn att de ska göra ett positivt resultat, vilket de alltid har försökt göra. Det Àr viktigt att företaget ska vara tryggt och stabilt samt att de ska kunna sköta om husen pÄ ett bra sÀtt. Att de har gjort en marknadsvÀrdering av fastigheterna anser de inte har med den nya lagstiftningen att göra. De har pratat om att göra det i mÄnga Är men och har slutligen gjort det. NÄgot som kommer pÄverka redovisningen Àr nÀr ny lagstiftning om K3 kommer, vilket inte Àr idag inte aktuellt. Redovisningen har alltid varit viktig eftersom hyresgÀstföreningen stÀller stora krav pÄ dem att redovisa kostnader. Eskilstuna Kommunfastigheter AB menar att de alltid fÄtt vÀnda ut och in pÄ budgeten för att visa hur de har rÀknat pÄ varje post.
19 4.8 För- och nackdelar med lagen Mimer AB ser huvudsakligen fördelar med lagen och anser att det Àr bra att behandlas lika och att de har blivit av med den hyresnormerande rollen. De har haft problem med den dÄ de varit det stora bolaget i omrÄdet vilket gjort att hyresgÀstföreningen har lagt mycket kraft pÄ att hÄlla nere hyrorna vid förhandlingen. Det har pÄverkat den privata marknaden i VÀsterÄs men ocksÄ kommuner runt omkring dÄ de blivit ett riktmÀrke. De ser fördelar i att var och en fÄr förhandla utifrÄn sina egna förutsÀttningar. Mimer AB anser ocksÄ att lagen kan vara ett skydd för vissa kommuner eftersom det inte gÄr att föra över dÄliga affÀrer till ett bolag. Telge BostÀder AB ser huvudsakligen fördelar med den nya lagen. De fördelar som framkommer Àr frÀmst att bÄde kommunala och privata bolag mÄste förhandla sjÀlvstÀndigt nÀr det gÀller hyran, men Àven att det har blivit tydligt att de ska vara effektiva och lÄngsiktiga. Telge BostÀder AB anser att nackdelen med den nya lagen Àr att den inte Àr pÄ lika villkor. Kommunala bolag har lagstiftningar som inte gÀller för de privata bolagen. De kommunala bostadsbolagen har lagen om offentlig upphandling som de mÄste följa. Upphandlingssystemet kostar mycket pengar. De Àr Àven skyldiga att följa lagen om boendeinflytande vilket ocksÄ Àr kostsamt. Eskilstuna Kommunfastigheter AB kunde inte svara pÄ vilka för- och nackdelar som lagen medfört. Antagligen sÄg de privata fastighetsÀgarna en möjlighet att fÄ marknadshyror dÀr lÀgesfaktorn spelar större roll. Kanske kan det ses som att det blir jÀmlikt dÄ de ska betala borgensavgift, men en stor nackdel Àr att de kommunala lagen har ett samhÀllsansvar pÄ ett annat sÀtt Àn de.
20 5. ANALYS I detta kapitel analyseras studiens empiridel i kapitel 4 och referensramen i kapitel 3, för att se skillnader och likheter. 5.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? SOU (2008) specificerar att verksamheten ”skall” bedrivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssig grund. Det innebĂ€r frĂ€mst att företaget skall tillĂ€mpa ett affĂ€rsmĂ€ssigt beteende och en korrekt prissĂ€ttning. En viss vinstmarginal skall inrĂ€knas i priset, om inte annat undantagsvis Ă€r sĂ€rskilt motiverat. De villkor som gĂ€ller för det privata nĂ€ringslivets affĂ€rsdrivande verksamhet skall alltsĂ„ vara vĂ€gledande. Alla tre företagen har sedan flera Ă„r ett affĂ€rsmĂ€ssigt tĂ€nkande och följer vad utredningar och lagen sĂ€ger. Även om Mimer AB och Telge BostĂ€der anser att vissa saker Ă€r otydliga, vet de Ă€ndĂ„ vad som menas med affĂ€rsmĂ€ssiga principer och att det Ă€r viktigt att tĂ€nka pĂ„ lĂ„ngsiktig lönsamhet. Det kan ifrĂ„gasĂ€ttas hur lĂ„ngt affĂ€rsmĂ€ssiga principer strĂ€cker sig. Är det affĂ€rsmĂ€ssigt att sĂ€lja av fastigheter som inte tillhör kĂ€rnverksamheten sĂ„som Mimer AB har gjort, eller sĂ€lja delar av miljonprogrammet sĂ„som Telge BostĂ€der AB har gjort. De tre kommunala bostadsaktiebolagen svarar i överensstĂ€mmelse med Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) att bolagen i de större kommunerna redan har tĂ€nkt enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer dĂ€r lĂ„ngsiktigheten har tagits i beaktande. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) tog upp att det svĂ„ra med lagen Ă€r att fĂ„ Ă€garna att förstĂ„ vad som menas med affĂ€rsmĂ€ssiga principer, att de inte kan tvinga sina kommunala bostadsaktiebolag till olönsamma investeringar. 5.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv SABO (2011) skriver att det inte finns reglerat i den nya lagstiftningen vilka mĂ„tt för avkastning som ska gĂ€lla, utan det Ă€r upp till varje enskild kommun att bestĂ€mma det. För att inte snedvrida konkurrensen Ă€r det viktigt att den avkastningsnivĂ„ som bolaget faktiskt uppnĂ„r, samt det avkastningskrav som Ă€garen stĂ€ller pĂ„ bolaget ska kunna jĂ€mföras med vad som gĂ€ller för motsvarande lĂ„ngsiktig aktör pĂ„ marknaden. Det rekommenderas dock att ett marknadsmĂ€ssigt direktavkastningskrav ska anvĂ€ndas eftersom det ofta Ă€r kĂ€nt pĂ„ respektive ort och varierar med den framtida förvĂ€ntade vĂ€rdeförĂ€ndringen pĂ„ fastigheterna. Mimer AB har direktavkastningskrav pĂ„ marknadsvĂ€rden, medan Telge BostĂ€der AB har ett direktavkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden. BĂ„da bolagen vĂ€rderar dock sina fastigheter enskilt. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har inget formellt direktavkastningskrav stĂ€llt till sig, men har fört diskussioner med kommunen om ett direktavkastningsmĂ„l som Ă€r pĂ„ bokförda vĂ€rden. Att anvĂ€nda sig av bokförda vĂ€rden kan medföra att bolagen fĂ„r svĂ„rt att jĂ€mföra sig med andra lĂ„ngsiktiga aktörer pĂ„ marknaden.
21 5.3 LÄn och borgen En lÀmplig borgensavgift ska enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) vara marknadsmÀssig. De tre kommunala bostadsaktiebolagens Àgare verkar ha insett att lÄnen och borgensavgiften ska vara marknadsmÀssiga. Telge BostÀder AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB har en borgensavgift eller pÄslag pÄ lÄnet. Mimer AB lÄnar pÄ marknadsmÀssiga villkor. Det kan bli prövningar pÄ vad en skÀlig marginal Àr, om fastighetsÀgarna tycker att de kommunala bostadsaktiebolag gynnas fördelaktigt enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012). Hur den kommunala borgensavgiften eller pÄslaget rÀknas fram Àr osÀkert och Àr antagligen av en mer generell karaktÀr, en överenskommelse med kommunen. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser dock att om prövning sker sÄ Àr pÄslagen eller borgensavgiften för lÄgt satta. Att lÄnen sker i kommunens internbank Àr ett sÀtt för kommunen att finansiera sig. Borgensavgift fÄr större betydelse i kommuner pÄ sviktande marknader eftersom kommun inte fÄr ge förmÄner till bostadsföretaget. 5.4 Avkastningskrav pÄ investeringar Enligt SABO (2011) finns det inte nÄgot rÀtt eller fel nÀr affÀrsmÀssiga bolag ska ta fram avkastningskrav för sina investeringar. Det Àr viktigt att bolagen tar fram beslutsunderlag för investeringar och visar pÄ att investeringarna Àr affÀrsmÀssigt vÀlgrundade för framtiden. Lind och Lundström (2011) menar pÄ att det inte Àr affÀrsmÀssigt att investera i projekt som Àr olönsamma. SABO (2011) instÀmmer, de betonar att göra investeringar som Àr olönsamma Àr förbjudet och olagligt. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) rekommenderar bolagen att anvÀnda sig av Newsec dÄ de ska sÀtta avkastningskrav pÄ sina investeringar eftersom det visar hur det ser ut pÄ den aktuella marknaden. Alla bolagen Àr noggranna nÀr det kommer till att göra investeringar. De har alla vÀl bearbetade kalkyler som visar pÄ om investeringen Àr lönsam eller inte. Inget av bolagen skulle göra en investering som inte anses lönsam. Det som skiljer dem Ät Àr hur de fÄr fram sina avkastningskrav, dÀr Mimer AB köper frÄn Newsec, medan Telge BostÀder AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB sÀtter sina egna med hjÀlp av programmet Datscha. Bolagen verkar ha god styrning och kontroll över investeringarna. Möjligen att Telge BostÀder AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB tar nÄgot större risk eftersom de sÀtter sina avkastningskrav sjÀlva. 5.5 HyressÀttning SABO (2011) tar upp att regering och riksdag Àr tydliga med att Sverige inte ska ha marknadshyror. Det Àr upp till de lokala parterna att förhandla fram hyressÀttningen, det vill sÀga hyresgÀstföreningen och fastighetsÀgarna. AffÀrsmÀssighet vid förhandlingar ska visa pÄ att hyran som sÀtts motsvarar kvaliteten pÄ bruksvÀrdet. Olika delar som spelar in pÄ bruksvÀrdet, Àr till exempel hur modern lÀgenheten Àr, lÀget, omgivningar.
22 Alla bolagen förhandlar om sina hyror med hyresgÀstföreningen. Det har olika höga hyror beroende pÄ standard pÄ lÀgenheten och lÀge. Mimer AB har en hyresdifferentiering som gör att hyrorna höjs olika mycket i olika omrÄden, medan Telge BostÀder AB har en skillnad pÄ hyror beroende pÄ lÀge och gör en procentuell höjning pÄ hela bestÄndet. De hÄller pÄ att förhandlar fram en hyresdifferentiering som ska trÀda i kraft 2014. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har ocksÄ en framtidsutsikt om att hyresdifferentiera. Inget av bolagen menar pÄ att hyrorna höjts pÄ grund av den nya lagen. Hyreshöjningarna Àr en direkt orsak av det stora underhÄllsbehovet, framför allt för Telge BostÀder AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB som har lÀgenheter frÄn miljonprogrammet. SÀkerligen Àr hyresdifferentieringen en konsekvens av lagen. 5.6 OtillrÀcklig mÄluppfyllelse av lagen Enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) kan alla aktiebolag gÄ i konkurs, men de bostadsaktiebolag som har en borgensförbindelse med kommunen kommer inte att göra det dÄ kommunen kommer att gÄ in och förstÀrka bolagets kapital. Alla bolagen menar att de kan gÄ i konkurs. Vid behov av kapital kan de avyttra fastigheter. Det fyller visserligen pÄ kassaflödet, men i lÀngden vinner de inget pÄ att bli av med sina fastigheter. Eskilstuna Kommunfastigheter AB betonar att de inte tror att en kommun skulle lÄta sitt bostadsbolag gÄ i konkurs, det vore skandal. 5.7 PÄverkan pÄ redovisning Att kommunen stÀller ett avkastningskrav har inte medfört problem för de tre undersökta kommunala bostadsaktiebolagen men det kan bli problem pÄ andra kommuner pÄ sviktande marknader som endast genererar noll i resultat. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser det finns en viss pÄverkan pÄ redovisningen dÄ Àgarna numera vill se en viss vinst. Det innebÀr att det stÀlls högre krav pÄ avkastningen och nya krav pÄ vÀrderingen av fastigheter. Bolagen kan hamna i nedskrivningssituationer pÄ ett tydligare sÀtt Àn innan den nya lagstiftningen kom. DÄ alla tre bolagen arbetat enligt affÀrsmÀssiga principer under mÄnga Är anser de inte att den nya lagen pÄverkat redovisningen, den nÀmnvÀrda skillnaden Àr att de visar verkliga vÀrden. 5.8 För- och nackdelar med lagen Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att den nya lagen har stora nackdelar, framför allt för de bolag som finns pÄ sviktande marknader. Lagen Àr en storstadslag, den fungerar inte i ytteromrÄdena. Mimer AB och Telge BostÀder AB ser huvudsakligen fördelar med lagen. Det som Telge BostÀder AB ansÄg var negativt Àr de Àr bundna till olika lagstiftningar och inte kan konkurrera pÄ liknande villkor. Det leder till att de privata aktörerna kan tjÀna mer pÄ lagen.
23 6. DISKUSSION OCH SLUTSATS I det hĂ€r kapitlet presenteras de slutsatser som gjorts efter analysens genomförande, uppstĂ€llda enligt frĂ„gestĂ€llningarna i kapitel 1. 6.1 Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen? Syftet med uppsatsen var att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. Genom att söka i litteratur och intervjua representanter för tre kommunala bostadsaktiebolag har det framkommit att konsekvenserna inte Ă€r stora, Ă„tminstone inte för bostadsbolag pĂ„ starka marknader. MĂ„nga kommunala bostadsbolag har redan en affĂ€rsmĂ€ssig inriktning sedan flera Ă„r tillbaka. Ett led i att arbeta mer affĂ€rsmĂ€ssigt kan vara att avyttra delar av fastighetsbestĂ„ndet som inte tillhör kĂ€rnverksamheten eller att sĂ€lja av underhĂ„llsbehov för att finansiera nybyggnationer. DĂ€remot Ă€r det sĂ„ att alla bolagen anser, och sĂ„ Ă€ven vi, att lagen Ă€r svĂ„rt skriven och att det finns flera saker som Ă€r oklara, vilket i sin tur sĂ€kerligen kommer att leda till prövningar. Först efter det gĂ„r det att svara pĂ„ vad affĂ€rsmĂ€ssigt egentligen Ă€r och vad det innebĂ€r. 6.2 Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Lagen sĂ€ger att kommunerna inte fĂ„r ge bidrag till de kommunala aktiebolagen som gör att de blir konkurrerande med privata bolag. Det skulle i sĂ„ fall vara en form av otillĂ„tet statsstöd och om sĂ„ Ă€r fallet kommer detta leda till anmĂ€lningar frĂ„n privata bostadsbolag. Det resoneras samtidigt om att de kommunala bostadsaktiebolagen inte kan gĂ„ i konkurs dĂ„ kommunen skulle gĂ„ in med ett Ă€gartillskott. Det Ă€r förstĂ„eligt att kommunerna inte vill förlora sina bostadsbolag, framförallt om de stĂ„r i borgensförbindelse med dem. Vi frĂ„gar oss: Är det att snedvrida konkurrensen att rĂ€dda sitt bolag? Hur skulle de privata fĂ„ göra i samma situation? Skulle de ha samma förutsĂ€ttningar? Detta kommer att medföra stora problem för de bolag som finns pĂ„ sviktande marknader. Vi anser, precis som Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) att det Ă€r dags för regeringen att fördjupa sig i det hĂ€r och ta fram ett rĂ€ddningspaket för svaga bostadsaktiebolag, om inte, riskerar mĂ„nga av de kommunala bostadsaktiebolagen i Sverige att försvinna. Den nya lagen Ă€r en storstadslag, en konsekvens att mĂ€nniskan blivit mer urbaniserad. Innan studien pĂ„börjades fanns det en tro om att lagen skulle resultera i högre hyror i form av marknadshyror, det Ă€r dock inget som har kunnat pĂ„visas i resultatet. DĂ€remot anser vi att en hyresdifferentiering kan ses som en konsekvens av lagen. Inte sĂ„ att lagen sĂ€ger att de mĂ„ste, utan mer att lagen ger dem ett incitament till att vilja göra det. De tre respondenterna har planerat eller aktivt börjat arbeta med att fĂ„ en ökad hyresdifferentiering dĂ€r lĂ€get spelar större roll.
24 I undersökningen har det framkommit att bolagen har uttryckt större oro och konsekvenser för regeringens nya lagstiftning. Den innebÀr att bolagen inte lÀngre fÄr göra rÀnteavdrag för lÄn frÄn kommunens internbank. Utdelningen som de kommunala bostadsaktiebolagen gör till kommunen Àr pÄ nÄgra miljoner kronor medan rÀntekostnader de betalar till kommun i tvÄ fall Àr pÄ över 80 miljoner kronor. Eftersom styrelsen i bolaget utses av kommunfullmÀktige Àr det förstÄeligt att det kommunala bostadsaktiebolaget vill att pengarna stannar i den egna kommunen. Det Àr svÄrt att diskutera vilka för- och nackdelar som finns med den nya lagen, dÄ alla verkar tolka den pÄ olika sÀtt och har olika uppfattningar om lagen. Vi anser dock att studien visar pÄ att de privata bolagen Àr de som fÄr det mer fördelaktigt. De har fÄtt bÀttre konkurrensmöjligheter, samtidigt som kommunala bostadsaktiebolags handlingsmöjligheter begrÀnsas av gÀllande lagstiftningar om offentlig upphandling, boendeinflytande och lokaliseringsprincipen. 6.3 Vilken pÄverkan fÄr applicerandet av affÀrsmÀssiga principer pÄ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning? Vi anser att Àven om inte mÄtten pÄ avkastningskraven regleras i den nya lagstiftningen, Àr det en fördel att anvÀnda sig av direktavkastning pÄ marknadsvÀrden. Det blir lÀttare att bedöma hur marknaden ser ut och jÀmföra sig med andra lÄngsiktiga aktörer. Dessutom varierar det beroende pÄ den förvÀntade framtida vÀrdeförÀndringen pÄ fastigheterna. De tre kommunala bostadsaktiebolagen i studien har bra insikt i vad lagen föreskriver angÄende lÄn och borgensavgifter. Största problemet Àr om Àgarna inte har förstÄtt vad som gÀller. LÄn med fördelaktig rÀnta eller lÄgt satta borgensavgifter kan komma att tas upp av FastighetsÀgarna och prövas i rÀtten. Detta gÀller Àven lÄga avkastningskrav eller dÀr kommunen inte tar utdelning. De privata aktörerna kan se detta som en snedvridning av konkurrensen. Vi anser att den nya lagen pÄverkar bolagens investeringar dÄ allt de gör mÄste vara lönsamt. FÀrre bostadshus kommer att byggas i ytteromrÄdena dÀr lönsamheten Àr betydligt sÀmre pÄ grund av ökade byggkostnader och sÀmre möjligheter att lÄta de verkliga kostnaderna Äterspeglas i hyressÀttningen. SÀrskilt stor effekt kommer det att ha pÄ bolag som befinner sig pÄ sviktande marknad. En ytterligare konsekvens av att inte bolagen kan bygga nytt Àr att det kan leda till bostadsbrist inom kommunerna, dÄ det rÄder lÄga vakanser. Ingen av respondenterna i de bolag som har studerats anser att den nya lagen haft nÄgon pÄverkan pÄ bolagets redovisning. Det skulle i sÄ fall vara att de visar pÄ verkliga vÀrden. Ingen av bolagen nÀmner att de numera mÄste visa en viss vinst i resultatrÀkningen vilket Àr förstÄeligt dÄ de arbetat affÀrsmÀssigt i mÄnga Är. Men faktum Àr att de marknadsmÀssiga avkastningskraven som stÀlls frÄn Àgaren Àr mycket viktiga nÀr det kommer till redovisningen. Kan de inte uppnÄ det som krÀvs sÄ kan de hamna i nedskrivningssituationer och det pÄverkar redovisningen och den vinst som Àgaren krÀver. De tre bolagen i studien verkar pÄ starka marknader och detta scenario kÀnns sÀkert vÀldigt avlÀgset, men för bolag pÄ sviktande marknader kan det medföra stora problem.
25 6.4 Förslag till framtida studier DÄ denna studie enbart behandlade kommunala bostadsaktiebolag pÄ starka marknader kan ett förslag vara att undersöka de bolag som finns pÄ sviktande marknader för att se hur det klarar av att uppfylla kravet pÄ affÀrsmÀssighet. Ett andra förslag kan Àven vara att undersöka bolagen i denna studie om nÄgra Är, dÄ lagen fÄtt mer prövningar för att se vilka konsekvenserna blev. Ett sista förslag Àr att undersöka bolagen i denna studie igen efter att de nya redovisningsreglerna (K3) och regeringens nya lag om rÀntor trÀtt i kraft. Troligtvis blir pÄverkan betydligt större dÄ och kanske blir det Àven svÄrare att leva upp till begreppet affÀrsmÀssiga principer.
26 Litteraturförteckning Eskilstuna Kommunfastigheter AB. (2012). Årsredovisning Eskilstuna Kommunfastigheter 2011. Eskilstuna: Eskilstuna Kommunfastigheter AB. EU. (2008). Konsoliderade versioner av fördraget om Europeiska Unionen och fördraget om Europeiska Unionens funktionssĂ€tt. Bryssel: Europeisika Unionen. Forsberg, C., & Yvonne, W. (2008). Att göra systematiska litteraturstudier. Stockholm: Natur och Kultur. Hedman, E. (2008). Den kommunala allmĂ€nnyttans historia-SĂ€rtryck av underlag till utredningen om allmĂ€nnyttans villkor (SOU 2008:38). Karlskrona: Boverket. Högberg, C. (2003). NĂ€r allmĂ€nnyttan sĂ„ldes. Stockholm: FastighetsĂ€garna. Lifvendahl, T. (2006). Korsdrag i allmĂ€nnyttan: femton öppna samtal som vĂ€drar allmĂ€nnyttans framtid. Stockholm: SABO. Lind, H., & Lundström, S. (2011). Hur ett affĂ€rsmĂ€ssigt bostadsföretag agerar. Stockholm: Kungliga Tekniska högskolan. Mimer AB. (2012). Mimer Årsredovisning 2011. VĂ€sterĂ„s: Bostad AB Mimer. Nilsson, K. (den 26 05 2011). Noll i vinstkrav inte affĂ€rsmĂ€ssigt . HĂ€mtat frĂ„n FastighetsĂ€garna: http://www.fastighetsagarna.se/mellansverige/aktuellt/debattartiklar- pressmeddelanden_1/debattartiklar-pressmeddelanden-2011/noll-i-vinstkrav-inte- affarsmassigt Nordlund, B., & Lundström, S. (den 22 02 2011). AffĂ€rsmĂ€ssiga kommunala bostadsföretag – vad innebĂ€r det? HĂ€mtat frĂ„n Fastighetsnytt: http://fastighetsnytt.se/2011/02/affarsmassiga- kommunala-bostadsforetag Ohlsson, J. (den 18 11 2011). BostadsrĂ€tter ska göra KBAB mer affĂ€rsmĂ€ssigt. HĂ€mtat frĂ„n nwt.se: http://www.nwt.se/karlstad/article1005936.ece Patel, R., & Davidson, B. (2003). Forskningsmetodikensgrunder. Lund: Studentlitteratur. Proposition. (2009). AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressĂ€ttningsregler. Stockholm: Regeringskansliet. Roos, B., & Gelotte, H. (2004). Hej Bostad, om bostadsbyggande i Storstockholm 1961 – 1975. Stockholm: LĂ€nsstyrelsen. SABO. (2011). Hur ett affĂ€rsmĂ€ssigt bostadsföretag agerar - En kommentar frĂ„n SABO. Stockholm: SABO. SFS 2002:102. (u.d.). Lag om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag. SFS 2010:879. (u.d.). Lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag. SKL. (2010). Ny lag om kommunala bostadsaktiebolag m.m. CirkulĂ€rnr 10:66. Stockholm: Sveriges kommuner och landsting. SOU. (2008). EU, allmĂ€nnyttan och hyrorna. Stockholm: Regeringskansliet. Telge BostĂ€der AB. (2012). Årsredovisning för Telge BostĂ€der AB 2011. SödertĂ€lje: Telge BostĂ€der AB. Wikstrand, M. (den 17 02 2011). Tuffare krav pĂ„ allmĂ€nnyttan Ă€r genialiskt. Dagens samhĂ€lle, s. 12.
27 BILAGA 1 2002 Den tidigare lagen (2002:102) om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag. (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20020102.htm) 2005-10-20 KommittĂ©direktiv tillsĂ€tter en utredning med titel ”AllmĂ€nnyttans villkor och förutsĂ€ttningar ” som ska vara klart 1 maj 2007. Uppdraget Ă€r att se över villkor och förutsĂ€ttningar för allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsföretag. GĂ„r det att bedriva nationell bostadspolitik inom EU-medlemskapets ramar? Undersöka om allmĂ€nnyttan kan ha en lĂ„ngsiktig sjĂ€lvkostnadsprincip och spĂ€rr mot oskĂ€liga hyror. Förslag ska utformas att slĂ„ vakt om grunderna för allmĂ€nnyttans och de kommunala bostadsföretagens roll. http://62.95.69.15 (sök pĂ„: ”2005:116”) 2007-05-31 TillĂ€ggsdirektiv till Utredningen om allmĂ€nnyttans villkor med förlĂ€ngd till 31 mars 2008. Det ursprungliga direktivet var att ta fram en lĂ„ngsiktig sjĂ€lvkostnadsprincip. Det kunde inskrĂ€nka utredarens möjligheter att lĂ€gga fram förslag som Ă€r förenliga med EG-rĂ€tten och restriktionen togs dĂ€rför bort. Det ska sĂ€rskilt kontrolleras om begrĂ€nsade avkastningskrav och olika former av stöd Ă€r förenliga med EG-rĂ€tten. Om det finns flera modeller för förĂ€ndring ska utredaren inte föreslĂ„ riktning dĂ€r bostadsföretagen utvecklas för enbart vissa grupper. Vidare skulle utredaren bedöma om allmĂ€nnyttans hyresnormerande roll kan avvecklas (12 kap. 55 § jordabalken). Fler frĂ„gor Ă€r att se hur det gick att skydda hyresgĂ€ster mot hyreshöjningar som inte Ă€r godtagbara. Behövs det sĂ€rskilda regler för andra allmĂ€nnyttiga bostadsföretag Ă€n kommunala bostadsföretag. Slutligen ska utredaren visa hur kommunala och privata företag kan fĂ„ stöd i syfte till framtida förĂ€ndrade förutsĂ€ttningar. http://62.95.69.15 (sök pĂ„: ”2007:73”) 2008-04-18 Slutsatserna av utredningen, betĂ€nkandet publiceras i SOU under 2008:38 ”EU, allmĂ€nnyttan och hyrorna” www.regeringen.se (sök pĂ„: ”SOU 2008:38”) 2008-09 Innan regeringen tar stĂ€llning till utredningen gĂ„r den pĂ„ remiss till berörda myndigheter och organisationer (dnr Fi2008/2861) för ett yttrande. Full remissförteckning finns i Proposition (2009, s. 117) Nedan Ă€r ett urval av remissinstanserna. SABO 2008-09-05 FastighetsĂ€garna Öst 2008-09-03 FastighetsĂ€garna Mellansverige 2008-09-10 Boverk 2008-09-04 SSBF 2008-08-05 Skl 2008-08-29 2009-11-03 För att skapa ett bĂ€ttre beslutsunderlag görs en departementspromemoria av finansdepartementet och justitiedepartementet. Finansdepartementets departements- promemoria fĂ„r titeln ”AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervĂ€ganden och förslag” (Ds 2009:60) www.regeringen.se (sök pĂ„: ”Ds 2009:60”)
28 2010-01 Departementspromemorian remissbehandlas i olika organisationer och myndigheter som lĂ€mnar ett yttrande. Nedan Ă€r ett urval av remissinstanserna: Statskontoret 2010-01-11 Boverket 2010-01-11 Konkurrensverket 2009-12-10 SABO (Sammanfattning) Fastighetsagarna.se 2010-01-12 Skl 2009-12-11 2010-02-18 Regeringen lĂ€mnar över del av lagtext, propositionstext till lagrĂ„det http://www.regeringen.se/sb/d/13844/a/139941 2010-03-16 LagrĂ„det sammantrĂ€der och kontrollerar att den inte strider mot grundlagen eller andra lagar och avger dĂ€refter yttrande http://lagradet.se/yttranden2010.htm (sök pĂ„: ”allmĂ€nnyttiga”) 2010-03-25 Proposition 2009/10:185 överlĂ€mnas frĂ„n regeringen till riksdagen med titel ”AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressĂ€ttningsregler” www.regeringen.se (sök pĂ„: ”2009/10:185”) 2010-06-04 Civilutskottet behandlar propositionen 2009/10:185 som bygger pĂ„ betĂ€nkandet, SOU 2008:38 och departementspromemorian. De tar Ă€ven upp tre motioner som vĂ€ckts. Civilutskottet lĂ€mnar ett utskottsbetĂ€nkande 2009/10:CU24. Utskottet förbereder alla förslag som kommer till riksdagen innan beslut tas i kammaren. www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”utskotten och EU-nĂ€mnden” sök pĂ„ ”2009/10:CU24”) 2010-06-22 Riksdagen röstar om civilutskottets betĂ€nkande 2009/10:CU24 www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”kammaren”->”protokoll” sök pĂ„ ”2009/10:142”, sök dĂ€refter pĂ„ CU24 i texten) En riksdagsskrivelse görs att riksdagen bifallit utskottets förslag till riksdagsbeslut www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”kammaren”->”riksdagsskrivelser” sök pĂ„ ”2009/10:374”) 2011-01-01 Ny lag införs med namnet ”Lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag” www.riksdagen.se (sök pĂ„: ”2010:879”) Förordning (2011:1159) om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag kompletterar lagen www.riksdagen.se (sök pĂ„: ”2011:1159”)
29 BILAGA 2 FrĂ„gor till bostadsbolag Vad innebĂ€r den nya lagen för er? Hur pĂ„verkas ni av att drivas affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller: ‱ investeringar, upprustningar ‱ hur ser den kommunala borgen ut vid lĂ„n? Borgenavgift? ‱ angĂ„ende bidrag frĂ„n kommun? ‱ vad har kommunen för avkastningskrav? ‱ vad Ă€r ert avkastningskrav pĂ„ investeringar? ‱ bör kommun ha utdelning anser ni och varför? ‱ kommer fler hyresrĂ€tter att ombildas till bostadsrĂ€tter? ‱ kommer försĂ€ljning av kommunala hyresfastigheter att minska eller öka? Hur bedömer ni att en investering Ă€r lönsam och hur den ska finansieras? ‱ vad gör ni vid projekt som visar sig bli olönsamma? HĂ€ndelse vid otillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av den nya lagen? ‱ vad hĂ€nder om ni ej avkastar tillrĂ€ckligt för att det ska anses affĂ€rsmĂ€ssigt ‱ vad hĂ€nder vid behov av kapitaltillskott? ‱ kan ni gĂ„ i konkurs? ‱ kan bolaget reas ut? Har den nya lagen resulterat i hyreshöjning? ‱ i sĂ„ fall, varför höjs hyrorna? ‱ vad kommer eventuell höjning att gĂ„ till? ‱ investeringar? upprustning? enbart höjning för att gĂ„ med vinst? Vad ser ni för- och nackdelar med den nya lagen? Vilka förĂ€ndringar blir det i redovisningen i och med den nya lagen? Vilken typ att av redovisning anvĂ€nder ni er av?
30 FrĂ„gor till PWC Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? Hur pĂ„verkas bolagen av att drivas affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller: ‱ hur ser den kommunala borgen ut vid lĂ„n? Borgenavgift? ‱ Kan kommunen ta över lĂ„n för att gynna koncernen? ‱ angĂ„ende bidrag frĂ„n kommun? Koncernbidrag? ‱ vad har kommunen för avkastningskrav? ‱ bör kommun ha utdelning anser ni och varför? ‱ kommer fler hyresrĂ€tter att ombildas till bostadsrĂ€tter? ‱ kommer försĂ€ljning av kommunala hyresfastigheter att minska eller öka? Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssig rĂ€nta pĂ„ lĂ„n i kommun? Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller borgensavgift? ‱ jĂ€mlik konkurrens privata vs kommunala? ‱ vilka alternativ finns det istĂ€llet för borgenavgift? HĂ€ndelse vid otillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av den nya lagen? ‱ vad hĂ€nder om de ej avkastar tillrĂ€ckligt för att anses affĂ€rsmĂ€ssigt ‱ vad hĂ€nder vid behov av kapitaltillskott? ‱ kan de gĂ„ i konkurs? ‱ kan bolaget reas ut? Hur granskar ni att de uppfyller kravet pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga principer? Vad hĂ€nder om de inte uppfyller kravet? Hur pĂ„verkas redovisningen? För och nackdelar med nya lagen?

Empfohlen

Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens Renoveringsverkstad
Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens RenoveringsverkstadAktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens Renoveringsverkstad
Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens RenoveringsverkstadIQ SamhÀllsbyggnad
 
SKL Offentliga Rummet keynote 2015
SKL Offentliga Rummet keynote 2015SKL Offentliga Rummet keynote 2015
SKL Offentliga Rummet keynote 2015Per Mosseby
 
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014Magnus Johnson
 
Uppsats KOMX34 Andreas&Göran
Uppsats KOMX34 Andreas&GöranUppsats KOMX34 Andreas&Göran
Uppsats KOMX34 Andreas&GöranAndreas Roth
 
Ex-jobb
Ex-jobbEx-jobb
Ex-jobbHenrik Andersson
 
Presentation av Företagarna
Presentation av FöretagarnaPresentation av Företagarna
Presentation av FöretagarnaFöretagarna Stockholms LÀn
 
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitet
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitetStimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitet
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitetUlricehamnsbloggen
 
kassaapprat
kassaappratkassaapprat
kassaappratMartin Andersson
 

Empfohlen

Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens Renoveringsverkstad
Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens RenoveringsverkstadAktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens Renoveringsverkstad
Aktivering av bostadsrÀttsföreningar - Riksbyggens RenoveringsverkstadIQ SamhÀllsbyggnad
 
SKL Offentliga Rummet keynote 2015
SKL Offentliga Rummet keynote 2015SKL Offentliga Rummet keynote 2015
SKL Offentliga Rummet keynote 2015Per Mosseby
 
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014
JohnsonM_SvenssonR_Cuppsats_MTC2014Magnus Johnson
 
Uppsats KOMX34 Andreas&Göran
Uppsats KOMX34 Andreas&GöranUppsats KOMX34 Andreas&Göran
Uppsats KOMX34 Andreas&GöranAndreas Roth
 
Ex-jobb
Ex-jobbEx-jobb
Ex-jobbHenrik Andersson
 
Presentation av Företagarna
Presentation av FöretagarnaPresentation av Företagarna
Presentation av FöretagarnaFöretagarna Stockholms LÀn
 
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitet
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitetStimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitet
Stimulera hÄllbar tillvÀxt och effektivitetUlricehamnsbloggen
 
kassaapprat
kassaappratkassaapprat
kassaappratMartin Andersson
 
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmAndreas Jarud
 
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmAndreas Jarud
 
Motioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdfMotioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdfStockholmscentern
 
TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!Lika Unika
 
Mina meddelanden
Mina meddelandenMina meddelanden
Mina meddelandenE-delegationen
 
E-tjÀnstprogrammet
E-tjÀnstprogrammetE-tjÀnstprogrammet
E-tjÀnstprogrammetJohannes Söderlund
 
Miljöteknikjobb
MiljöteknikjobbMiljöteknikjobb
MiljöteknikjobbCenterpartiet
 
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnsterMagnus Kolsjö
 
Rospiggen 3 2019
Rospiggen 3 2019 Rospiggen 3 2019
Rospiggen 3 2019 KristianKrassman
 
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn sHalvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn sUlricehamnsbloggen
 
Master Thesis
Master ThesisMaster Thesis
Master ThesisJames Kan
 
Motioner Omr 01
Motioner Omr 01Motioner Omr 01
Motioner Omr 01Centerpartiet
 
Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519E-delegationen
 
Gemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddagGemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddagE-delegationen
 
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna dataSkapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna dataMagnus Kolsjö
 
EU
EUEU
EUEmma Lundström Björk
 
Chefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö KommunChefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö KommunJörgen Sandström
 
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀttNio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀttUlricehamnsbloggen
 
Centerpartiet
CenterpartietCenterpartiet
CenterpartietGlobal Utmaning
 
Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311Mats Ahlberg
 

Weitere Àhnliche Inhalte

Ähnlich wie bostadsaktiebolag

FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmAndreas Jarud
 
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmAndreas Jarud
 
Motioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdfMotioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdfStockholmscentern
 
TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!Lika Unika
 
Mina meddelanden
Mina meddelandenMina meddelanden
Mina meddelandenE-delegationen
 
Miljöteknikjobb
MiljöteknikjobbMiljöteknikjobb
MiljöteknikjobbCenterpartiet
 
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnsterMagnus Kolsjö
 
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn sHalvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn sUlricehamnsbloggen
 
Master Thesis
Master ThesisMaster Thesis
Master ThesisJames Kan
 
Motioner Omr 01
Motioner Omr 01Motioner Omr 01
Motioner Omr 01Centerpartiet
 
Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519E-delegationen
 
Gemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddagGemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddagE-delegationen
 
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna dataSkapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna dataMagnus Kolsjö
 
Chefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö KommunChefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö KommunJörgen Sandström
 
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀttNio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀttUlricehamnsbloggen
 
Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311Mats Ahlberg
 

Ähnlich wie bostadsaktiebolag (20)

FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
 
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av ÀngelholmFastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
FastighetsÀgarnas roll i utvecklingen av Àngelholm
 
Motioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdfMotioner med svar 2012 pdf
Motioner med svar 2012 pdf
 
TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!TillgÀnglighet lönar sig!
TillgÀnglighet lönar sig!
 
Mina meddelanden
Mina meddelandenMina meddelanden
Mina meddelanden
 
E-tjÀnstprogrammet
E-tjÀnstprogrammetE-tjÀnstprogrammet
E-tjÀnstprogrammet
 
Miljöteknikjobb
MiljöteknikjobbMiljöteknikjobb
Miljöteknikjobb
 
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
090422 SÄ ska regeringen satsa hÄrdare pÄ e-tjÀnster
 
Rospiggen 3 2019
Rospiggen 3 2019 Rospiggen 3 2019
Rospiggen 3 2019
 
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn sHalvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
Halvtid en kommun pÄ frammarsch med insatser frÄn s
 
Master Thesis
Master ThesisMaster Thesis
Master Thesis
 
Motioner Omr 01
Motioner Omr 01Motioner Omr 01
Motioner Omr 01
 
Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519Framtidens e förvaltning 20110519
Framtidens e förvaltning 20110519
 
Gemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddagGemensamt bildspel eftermiddag
Gemensamt bildspel eftermiddag
 
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna dataSkapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
Skapa verksamhetsnytta och samhÀllsnytta med öppna data
 
EU
EUEU
EU
 
Chefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö KommunChefsintrodution VÀRmdö Kommun
Chefsintrodution VÀRmdö Kommun
 
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀttNio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
Nio skÀl mot införandet av utmaningsrÀtt
 
Centerpartiet
CenterpartietCenterpartiet
Centerpartiet
 
Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311Mats Ahlberg Makab 20150311
Mats Ahlberg Makab 20150311
 

bostadsaktiebolag

  • 1. FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – MĂ€lardalens Högskola Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknik utveckling Magisteruppsats i företagsekonomi, FÖA 400, 15 hp. en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft Författare: Handledare: Seminariedatum: Martin Davidsson Ida WallĂ©n Ehrstrand Esbjörn Segelod 2012-05-30
  • 2. FÖRORD Denna uppsats Ă€r ett resultat av en studie pĂ„ 15hp inom företagsekonomi vid Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknikutveckling pĂ„ MĂ€lardalens Högskola i Eskilstuna och VĂ€sterĂ„s. Vi vill tacka flera personer som möjliggjort denna studie. Först och frĂ€mst vill vi tacka vĂ„r handledare, Esbjörn Segelod, för hans tips och idĂ©er under studiens gĂ„ng. Vi vill ocksĂ„ tacka respondenterna Fredrik Törnqvist pĂ„ Mimer AB, Eva Nygren pĂ„ Telge BostĂ€der AB och Kerstin Johansson pĂ„ Eskilstuna Kommunfastighet AB samt Peter Söderman pĂ„ PWC för de intervjuer som de stĂ€llt upp pĂ„. Vi vill Ă€ven tacka övriga personer som under studiens gĂ„ng stöttat oss, sĂ„som familj, vĂ€nner och opponenter. VĂ€sterĂ„s den 30 Maj 2012 _________________ ______________ Martin Davidsson Ida WallĂ©n Ehrstrand
  • 3. Abstract - “From public housing sector to commercial municipal housing companies - a study of the effects on the financial statements of the new law on public municipal housing companies.” Date: May 30 2012 Level: Master thesis in business administration, 15 ECTS Institution: School of Sustainable development of society and technology, MĂ€lardalen University Authors: Martin Davidsson (martinmartin400@gmail.com) Ida WallĂ©n Ehrstrand (ida.wallenehrstrand@comhem.se) Title: From public housing sector to commercial municipal housing companines - a study of the effects on the financial statements of the new law on public municipal housing companies. Tutor: Esbjörn Segelod Key words: Public housing sector, Business principles, public municipal housing companies Research questions: The EU directive has initiated a new law which means that the municipal housing companies will be operated on a commercial basis. We ask ourselves: What does business principles means for the municipal housing companies? What difference will it be to run municipal housing companies under the new law? What impact will the business principles apply at the public municipal housing companies external accounting? Purpose: The purpose of this study is to explore what it means for the municipal housing companies when they have to operate according to commercial principles and analyze what the consequences are. Method: A qualitative study is chosen to obtain a broader perspective of the problem. Information has been collected through databases, websites and a personal interview. The empirical data were collected through three personal interviews. Conclusion: The study shows that since many years back the municipal housing companies already are applying business principles, so the new law doesn’t mean too much for them. However, the municipal housing companies on weak markets will have a difficult time. Yield requirements play a major role and the risk of impairment situations increases. The law makes it more difficult to build in suburbs and clearer rental differentiation. The study also shows that there is much that is unclear in the new legislation and it will require many trials before it all becomes clear.
  • 4. Sammanfattning - “FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft” Datum: 2012-05-30 NivĂ„: Magisteruppsats i företagsekonomi, 15hp Institution: Akademin för hĂ„llbar samhĂ€lls- och teknikutveckling, HST, MĂ€lardalens Högskola Författare: Martin Davidsson (martinmartin400@gmail.com) Ida WallĂ©n Ehrstrand (ida.wallenehrstrand@comhem.se) Titel: FrĂ„n allmĂ€nnyttigt till affĂ€rsmĂ€ssigt – en studie av effekterna pĂ„ redovisningen efter att den nya lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag trĂ€tt i kraft Handledare: Esbjörn Segelod Nyckelord: AllmĂ€nnyttan, affĂ€rsmĂ€ssiga principer FrĂ„gestĂ€llning: EU direktiv har initierat en ny lagstiftning som innebĂ€r att de kommunala bostadsaktiebolagen ska drivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga grunder. Vi frĂ„gar oss: Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen? Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags externredovisning? Syfte: Syftet med uppsatsen Ă€r att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. Metod: En kvalitativ studie Ă€r vald för att fĂ„ ett bredare perspektiv för problemet. Information har samlats in genom databaser, webbsidor och en personlig intervju. Empirin har samlats in genom tre personliga intervjuer. Slutsats: Studien visar att de kommunala bostadsaktiebolagen sedan mĂ„nga Ă„r redan tillĂ€mpar affĂ€rsmĂ€ssiga principer, den nya lagen innebĂ€r inte sĂ„ mycket för dem. DĂ€remot kommer kommunala bostadsbolag pĂ„ svaga marknader att fĂ„ det svĂ„rt. Avkastningskraven spelar stor roll och risken för nedskrivningssituationer ökar. Lagen medför att det blir svĂ„rare att bygga i ytteromrĂ„dena och tydligare hyresdifferentiering. Studien visar ocksĂ„ att det finns mycket som Ă€r otydligt med den nya lagstiftningen och det kommer behövas mĂ„nga prövningar innan allt blir klart.
  • 5. BEGREPP OCH FÖRKORTNINGAR Datscha - Datscha AB tillhandahĂ„ller en webbaserad tjĂ€nst för analys av den svenska fastighetsmarknaden (inkl. bostadshyreshus). Startade som ett projekt i Newsec AB. Driftnetto - HyresintĂ€kter med avdrag för drift- och underhĂ„llskostnader, fastighetsskatt, tomtrĂ€ttsavgĂ€ld och fastighetsadministration (inbetalningar - utbetalningar) Fastigheternas direktavkastning - Driftnetto i procent av fastigheternas vĂ€gda genomsnittliga redovisade vĂ€rde. Fastigheternas totalavkastning - Driftnetto plus/minus orealiserad vĂ€rdeförĂ€ndring fastigheter i procent av fastigheternas vĂ€gda genomsnittliga redovisade vĂ€rde. K3 - UpprĂ€ttade av Ă„rsredovisning enligt BokföringsnĂ€mndens K3-regler för större företag och koncerner (eventuellt alla icke-noterade företag) som kan komma att gĂ€lla Ă„r 2014. Kommuninvest - Ekonomisk förening med medlemmar frĂ„n cirka 250 kommuner och sju landsting och Ă€gare av kreditmarknadsbolaget Kommuninvest i Sverige AB Newsec - Newsec AB gör olika bedömningar av bland annat fastighetspriser, hyres- och kostnadsutveckling. Tar fram olika typer av fastighetsanalyser och fastighetsvĂ€rderingar. PWC - PricewaterhouseCoopers SABO - Sveriges allmĂ€nnyttiga bostadsföretag SFI - Svensk Fastighetsindex Ă€r en förening som ger medlemmarna möjlighet att jĂ€mföra olika index pĂ„ fastighetsmarknaden, nyckeltal som t.ex. totalavkastning pĂ„ investeringar och annan typ av marknadsinformation. SFS - Svensk författningssamling SKL - Sveriges kommuner och landsting SOU - statens offentliga utredningar
  • 6. InnehĂ„ll 1. INLEDNING........................................................................................................................................... 1 1.1 Bakgrund ....................................................................................................................................... 1 1.2 Problemdiskussion ........................................................................................................................ 1 1.3 Syfte............................................................................................................................................... 3 1.4 AvgrĂ€nsning................................................................................................................................... 3 1.5 MĂ„lgrupp....................................................................................................................................... 3 1.6 Disposition..................................................................................................................................... 3 2. METOD................................................................................................................................................. 3 2.1 Undersökningsmetod.................................................................................................................... 4 2.2 Datainsamling................................................................................................................................ 4 2.2.1 Val av bostadsföretag............................................................................................................. 5 2.2.2 Val av respondenter ............................................................................................................... 5 2.2.3 Intervjuer................................................................................................................................ 6 2.3 Analysmetod.................................................................................................................................. 7 2.4 Metoddiskussion ........................................................................................................................... 7 3. REFERENSRAM..................................................................................................................................... 8 3.1 AllmĂ€nnyttan................................................................................................................................. 8 3.2 Ny lag med affĂ€rsmĂ€ssiga principer .............................................................................................. 8 3.3 AffĂ€rsmĂ€ssiga principer................................................................................................................. 9 3.4 Kommuners avkastningskrav och Ă€gardirektiv............................................................................ 10 3.5 LĂ„n och Borgen............................................................................................................................ 12 3.6 Bostadsbolagens avkastningskrav pĂ„ investeringar.................................................................... 12 3.7 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 13 3.8 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen............................................................................................. 13 3.9 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen ......................................................................................................... 14 3.10 Granskning av mĂ„luppfyllelse.................................................................................................... 14 3.11 För- och Nackdelar med lagen................................................................................................... 14 4. UPPFATTNINGAR OM AFFÄRSMÄSSIGA PRINCIPER I TRE KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG .... 15 4.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? .................................................................................................................. 15 4.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv........................................................................... 16 4.3 LĂ„n och borgen............................................................................................................................ 16 4.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar................................................................................................ 17 4.5 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 17 4.6 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen............................................................................................. 18 4.7 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen ......................................................................................................... 18 4.8 För- och nackdelar med lagen..................................................................................................... 19 5. ANALYS .............................................................................................................................................. 20 5.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? .................................................................................................................. 20 5.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv........................................................................... 20 5.3 LĂ„n och borgen............................................................................................................................ 21 5.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar................................................................................................ 21 5.5 HyressĂ€ttning............................................................................................................................... 21
  • 7. 5.6 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen............................................................................................. 22 5.7 PĂ„verkan pĂ„ redovisning ............................................................................................................. 22 5.8 För- och nackdelar med lagen..................................................................................................... 22 6. DISKUSSION OCH SLUTSATS .............................................................................................................. 23 6.1 Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen?...... 23 6.2 Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen?............. 23 6.3 Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning?.............................................................................................. 24 6.4 Förslag till framtida studier ......................................................................................................... 25 Litteraturförteckning............................................................................................................................. 26 BILAGA 1................................................................................................................................................ 27 BILAGA 2................................................................................................................................................ 29
  • 8. 1 1. INLEDNING 1.1 Bakgrund Lagen om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag som omfattar hur allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska förvaltas trĂ€dde i kraft 2011. BruksvĂ€rdessystemet som innebĂ€r att hyran ska motsvara allmĂ€nnyttans sjĂ€lvkostnader ersĂ€tts med affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Konsekvensen blir att bruksvĂ€rdesregleringen frĂ„n 1970-talet försvinner och kommunala bostadsaktiebolag ska nu drivas med marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav. Lagen gör Ă€ven avsteg frĂ„n kommunallagen angĂ„ende sjĂ€lvkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte. (SFS 2010:879) Den nya lagen Ă€r en anpassning av EG rĂ€ttens konkurrensrĂ€ttsliga regler. En utredning som Ernst & Young gjorde Ă„t FastighetsĂ€garna 2005 kom fram till att kommunala bostadsföretag fick omfattande stöd av kommuner genom direkta bidrag, att kommuner Ă„tar sig att vara borgenĂ€rer Ă„t bostadsföretag utan att krĂ€va marknadsmĂ€ssig ersĂ€ttning och att kommuner avstĂ„r marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav pĂ„ eget kapital. (SOU, 2008, s. 161) TvĂ„ val kunde göras för att anpassa lagstiftningen till EG rĂ€tten. Antingen kunde “social housing” (statliga bidrag till de mest behövande) införas, eller sĂ„ mĂ„ste de kommunala bolagen bli jĂ€mstĂ€llda med privata aktörer. Holland som sedan lĂ€nge haft “social housing” har problem dĂ€r max inkomst för bostad i allmĂ€nnyttan skapat inkomstbevakning men ocksĂ„ bostadsproblem för medelklassen. Anpassningen till det andra alternativet som Sverige valde har gjort att allmĂ€nnyttan inte lĂ€ngre Ă€r hyresnormerande. Kommuner fĂ„r inte heller gynna sina bostadsbolag och bolagen mĂ„ste ge avkastning. (Wikstrand, 2011) 1.2 Problemdiskussion Innan den nya lagen (SFS 2010:879) tillkom pĂ„gick en debatt angĂ„ende hur de kommunala bostadsföretagen skulle drivas. Tre intressenter kĂ€nde sig orĂ€ttfĂ€rdigt behandlade. HyresgĂ€stföreningen hĂ€vdade att de kommunala bostadsföretagen felaktigt delat ut för mycket pengar till sina Ă€gare, kommunerna. SKL (Sveriges kommuner och landsting) menade att kommunala bostadsföretagens handlingsfrihet Ă€r inskrĂ€nkt och strider mot den kommunala sjĂ€lvstyrelsen. FastighetsĂ€garna argumenterade för att de kommunala bostadsföretagen inte drivs marknadsmĂ€ssigt och att det enligt EG-rĂ€tten betyder att kommunerna ger sina bostadsföretag otillĂ„tet statsstöd. (SOU, 2008, s. 63-64) SFS (2010:879) sĂ€ger att ett allmĂ€nnyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer. AffĂ€rsmĂ€ssiga principer Ă€r dock ett begrepp med mĂ„nga innebörder och ibland Ă€r det oklart exakt vad debattörer avser. Det finns dĂ€rför anledning att klargöra vad begreppet innebĂ€r och vi frĂ„gar oss dĂ€rför: Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostads- aktiebolagen?
  • 9. 2 I en artikel skriver Ohlsson (2011) om Karlstads Bostad AB som har fĂ„tt nya Ă€gardirektiv med mer handlingsfrihet. Ägardirektiven Ă€r att bli mer affĂ€rsmĂ€ssiga och ett led i detta har Karlstad Bostad AB tolkat det som att ombilda hyresrĂ€tter till bostadsrĂ€tter. Kommunstyrelsens ordförande i Karlstads kommun, Per Samuel Nisser, menar att de har fĂ„tt verktygen att bli mer affĂ€rsmĂ€ssiga. Flens Bostad AB har fĂ„tt nya Ă€gardirektiv frĂ„n Flens kommun. Uppdraget har skrivits om för att anpassas till EU-rĂ€ttens konkurrensregler och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt fĂ„ en fungerande bostadshyresmarknad dĂ€r privata och kommunala aktörer har likvĂ€rdiga förutsĂ€ttningar. Det lĂ„ngsiktiga avkastningskravet Ă€r 2 procent av driftnetto före finansiella poster. Resultatet efter finansiella posterna gĂ„r jĂ€mt ut och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt kommer företaget aldrig att ge kommun avkastning pĂ„ investerat kapital. Krister Nilsson, VD för FastighetsĂ€garna Mellansverige menar att avkastning med noll i resultat till kommun inte Ă€r förenligt med affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Det Ă€r varken rĂ€ttvist mot kommuninvĂ„narna som Ă€ger bolaget eller mot privata fastighetsĂ€gare som driver konkurrerande verksamhet med marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav. (Nilsson, 2011) Det finns anledning att klarlĂ€gga vilka förĂ€ndringar som den nya lagstiftningen fĂ„r för bolagen. Vi frĂ„gar oss: Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Nordlund och Lundström (2011) pĂ„pekar att tolkningen av begreppen affĂ€rsmĂ€ssiga principer och marknadsmĂ€ssiga avkastningskrav kommer att fĂ„ stor betydelse för hyresbostadssektorn. Bedöms dessa tvĂ„ nyckelbegrepp med nedskrivningsreglerna för anlĂ€ggningstillgĂ„ngar inom externredovisningen sĂ„ kan bostadsföretag pĂ„ svagare marknader vĂ€nta sig problem. Deras tolkning av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer Ă€r att de kommunala bostadsföretagen ska bedrivas huvudsakligen efter samma principer som likartade lĂ„ngsiktiga privata företag. Det innebĂ€r bland annat att företagen behöver noggrant utarbetade bedömningar av lönsamhet innan de genomför nyproduktion eller olika typer av renoveringsĂ„tgĂ€rder. Att medvetet genomföra företagsekonomiskt olönsamma Ă„tgĂ€rder Ă€r inte affĂ€rsmĂ€ssigt. Detta leder oss till frĂ„gan: Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning?
  • 10. 3 1.3 Syfte Syftet med uppsatsen Ă€r att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. 1.4 AvgrĂ€nsning Uppsatsen har avgrĂ€nsats till att undersöka de tre kommunala bostadsaktiebolagen Mimer AB, Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Anledningen till att dem valts ut Ă€r för att dem verkar pĂ„ liknande marknad inom MĂ€lardalsregionen. Mer om denna avgrĂ€nsning i uppsatsens metodavsnitt. 1.5 MĂ„lgrupp Denna uppsats inriktar sig de personer som direkt eller indirekt pĂ„verkas av den nya lagen, för att öka förstĂ„elsen för vad den innebĂ€r. 1.6 Disposition 2. Metod ‱ I metoden beskrivs studiens tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€tt för undersökningen, typ av undersökning samt beskrivning av urval och datainsamling. Kaptlet avslutas med en metoddiskussion. 3. Referensram ‱ Det hĂ€r avsnittet redovisar referensramen. Den redogör bakgrunden till lagens uppkomst, hur den kan tolkas i olika frĂ„gor samt en intervju med PWC. 4. Uppfattningar om affĂ€rsmĂ€ssiga principer i tre kommunala bostadsaktiebolag ‱ Studiens empiridel innehĂ„ller en sammanstĂ€llning av intervjuerna. Intervjuerna Ă€r uppdelade i olika frĂ„gor dĂ€r svaren frĂ„n de kommunala bostadsaktiebolagen jĂ€mförs för att se likheter och skillnader. 5. Analys ‱ Studiens empiridel Ă„terkopplas till referensramen i kapitel tre samt empiridelen i kapitel fyra för att se skillnader och likheter. 6. Diskussion och slutsats ‱ I det hĂ€r avsnittet presenteras studiens resultat samt förslag pĂ„ vidare forskning.
  • 11. 4 2. METOD Kapitlet tar upp tillvĂ€gagĂ„ngssĂ€ttet för studien, typ av undersökning samt beskrivning av urval och datainsamling. Kapitlet avslutas med en metoddiskussion. 2.1 Undersökningsmetod En kvalitativ studie Ă€r gjord för att fĂ„ en bredare bild av vad affĂ€rsmĂ€ssiga principer innebĂ€r för allmĂ€nnyttan. Det menas att datainsamlingen fokuserar pĂ„ “mjuka data” i form av kvalitativa intervjuer och tolkande analyser (Patel & Davidson, 2003, s. 14). Det finns svĂ„righeter i att endast undersöka finansiella data för att se vilka konsekvenserna blev av den nya lagen (SFS 2010:879) nĂ€r det gĂ€ller redovisningen. DĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga principer kan tolkas pĂ„ olika sĂ€tt, valdes personliga intervjuer som metod, för att fĂ„ en tydligare bild av de kommunala bostadsaktiebolagens införande av affĂ€rsmĂ€ssiga principer. AffĂ€rsmĂ€ssiga principer kan ses som överordnat begrepp för hur ett kommunalt bostadsaktiebolag ska drivas. Begreppet har brutits ned till de viktigaste bestĂ„ndsdelarna som ansetts vara borgenavgift, rĂ€nta, avkastningskrav frĂ„n kommun och bolagen, hyressĂ€ttning med mera enligt SOU (2008) och Proposition (2009). Dessa delar sammanstĂ€lls för att fĂ„ en tydlig bild av konsekvenserna av affĂ€rsmĂ€ssiga principer, ett sĂ„ kallat holistiskt synsĂ€tt (Patel & Davidson, 2003, s. 30). FörstĂ„elsen av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer har gjorts likt den hermeneutiska spiralen (Patel & Davidson, 2003, s. 30-31). Ny förstĂ„else av begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer har lett fram till ny tolkning och ny text. VĂ€xelverkan mellan den teoretiska referensramen och respondenternas svar har skapat en ökad förstĂ„else för delarna vilket skapat en ny tolkning av helheten, d.v.s. begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer i allmĂ€nnyttan. 2.2 Datainsamling Fler och fler debattartiklar dök upp Ă„r 2011 som handlade om den nya lagen och allmĂ€nnyttans förhĂ„llande till affĂ€rsmĂ€ssiga principer vilket vĂ€ckte intresse för Ă€mnet. Fördjupning har gjorts inom Ă€mnet genom att studera förarbeten till lagtexten och sjĂ€lva lagtexten. Artiklar som tar upp för- och nackdelar med den nya lagen samt diskuterar kring den nya lagen har Ă€ven inhĂ€mtats. Förarbeten och den nya lagen har hĂ€mtats frĂ„n riksdagens och regeringens webbplatser och artiklar har sökts i databasen “Retriever Researcher”. Sökorden som har anvĂ€nts har varit “affĂ€rsmĂ€ssiga principer” och “allmĂ€nnyttan” bĂ„de i kombination och sjĂ€lvstĂ€ndigt. En intervju med Peter Söderman pĂ„ PwC utfördes för att stĂ€rka upp referensramen med information som inte gick att finna i litteraturstudien.
  • 12. 5 2.2.1 Val av bostadsföretag Urvalet Ă€r tre kommunala bostadsaktiebolag inom det geografiska omrĂ„det i MĂ€lardalsregionen. De valdes ut för att nĂ€rheten underlĂ€ttade för möjligheten till personliga intervjuer. Att tre bolag valdes var att fĂ„ en bra jĂ€mförelse av hur de har tolkat affĂ€rsmĂ€ssiga principer men ocksĂ„ för att fĂ„ hanterbar information. De utvalda företagen Ă€r: Bostadsaktiebolaget Mimer org. nr 556019-3384 (www.mimer.nu) Mimer grundades 1920 och var ett aktiebolag redan frĂ„n start med bl.a. ASEA som Ă€gare. 1937 förvĂ€rvade VĂ€sterĂ„s stad samtliga aktier och har sedan dess varit ett helĂ€gt aktiebolag av staden. Styrelsen utses av kommunfullmĂ€ktige i VĂ€sterĂ„s dĂ€r Ă€gardirektiven faststĂ€lls vart fjĂ€rde Ă„r. Mimer Ă€ger och förvaltar 234 fastigheter med 11 029 lĂ€genheter och 869 lokaler. Totalt har Mimer 21 339 boende i lĂ€genheterna. Ytan för hyresbostĂ€derna upptar 764 242 kvadratmeter. Varje fastighet vĂ€rderas varje Ă„r och hade i oktober 2011 ett marknadsvĂ€rde pĂ„ 7,1 miljarder kronor och ett bokfört vĂ€rde pĂ„ 4,8 miljarder kronor. (Mimer AB, 2012) Eskilstuna Kommunfastigheter AB org. nr 556499-5909 (www.kfast.se) Eskilstuna Kommunfastigheter AB grundades 1994 och Ă€gs till 100 procent av Eskilstuna Kommunföretag AB. Eskilstuna Kommunfastigheter AB Ă€ger och förvaltar 5800 lĂ€genheter, 140 000 kvadratmeter industrilokaler och 0,5 miljoner kvadratmeter kommunala lokaler. Bokförda vĂ€rdet anlĂ€ggningstillgĂ„ngar enbart moderbolaget Eskilstuna Kommunföretag AB var 2011 1,8 miljarder dĂ€r marknadsvĂ€rdet för fastigheterna bedöms till 3,2 miljarder. (Eskilstuna Kommunfastigheter AB, 2012) Telge BostĂ€der AB org. nr 556411-0616 (www.telge.se) Telge BostĂ€der AB grundades 1990 och Ă€gs till 100 procent av Telge (i SödertĂ€lje) AB. Telge BostĂ€der AB Ă€ger och förvaltar ca 10 100 bostĂ€der i SödertĂ€lje Kommun. FastighetsbestĂ„ndets totala yta uppgĂ„r till ca 731 000 kvm varav bostadsytan utgör ca 681 700 kvm. Bokföra vĂ€rdet pĂ„ anlĂ€ggningstillgĂ„ngar var 3,6 miljarder kronor i slutet av 2011. (Telge BostĂ€der AB, 2012) Urvalet som har gjorts anses som ett strategiskt urval. Likheten med urvalet i populationen Ă€r att de har genomgĂ„tt fenomenet som studeras och har liknande förutsĂ€ttningar. (Forsberg & Yvonne, 2008, s. 141) 2.2.2 Val av respondenter Den första kontakten med respondenterna pĂ„ de kommunala bostadsaktiebolagen gjordes via e- post. De svarade snabbt och svaren var positiva vilket gjorde att personliga intervjuer bokades omgĂ„ende. Respondenterna pĂ„ Mimer AB och Telge BostĂ€der AB har befattningen VD (VerkstĂ€llande direktör), medan respondenten pĂ„ Eskilstuna Kommunfastigheter AB har befattningen Ekonomichef. De valdes ut för att de ansĂ„gs inneha den kunskap om hur bolagen tillĂ€mpar den nya lagstiftningen som krĂ€vdes för vĂ„r studie. (Se tabell 1)
  • 13. 6 PWC kontaktades ocksĂ„ genom e-post, Ă€ven dĂ€r var svaret positivt och tid för personlig intervju kunde bokas. Respondenten pĂ„ PWC Peter Söderman valdes ut för att han besitter bred kunskap om den nya lagen och förelĂ€ser för SABO. Han har Ă€ven gett ett annat perspektiv pĂ„ vad lagen innebĂ€r Ă€n de kommunala bostadsaktiebolagen som utomstĂ„ende granskare. Söderman har dessutom berĂ€ttat hur de granskar redovisningen och om förĂ€ndringar i redovisningen. Tabell 1, Studiens respondenter. (Egen bearbetning) Företag Respondent Befattning Intervju Bostadsaktiebolaget Mimer AB Fredrik Törnqvist VD Personlig Intervju 2012-04-24 Telge BostĂ€der AB Eva Nygren VD Personlig Intervju 2012-04-30 Eskilstuna Kommunfastigheter AB Kerstin Johansson Ekonomichef Personlig Intervju 2012-05-16 PWC Peter Söderman Auktoriserad Revisor Personlig Intervju 2012-05-03 2.2.3 Intervjuer Det finns olika typer av intervjuer som kan genomföras för en studie. Tabell 2 nedan tydliggör de olika typerna. Graden av standardisering förklarar frĂ„gornas inbördes ordning till varandra. Graden av strukturering förklarar graden av svarsutrymme den intervjuade fĂ„r. Tabell 2, Olika typer av intervjuer Hög grad av strukturering LĂ„g grad av strukturering Hög grad av standardisering EnkĂ€t med fasta svarsalternativ EnkĂ€t eller intervju med öppna frĂ„gor LĂ„g grad av standardisering Fokuserade intervjuer Journalistiska intervjuer (för kvalitativ analys av resultaten) Not: frĂ„n Patel och Davidson, 2003, s 72 Intervjumallen i bilaga 2 skickades i förvĂ€g till respondenterna för att de skulle fĂ„ tid att förbereda sig men ocksĂ„ för att svaren skulle bli genomtĂ€nkta. Ordningen pĂ„ frĂ„gorna i bilaga 2 enligt tabell 2 kan anses som relativt standardiserade Ă€ven om svaren frĂ„n respondenterna ibland gjorde att frĂ„gornas inbördes ordning kunde variera och sĂ€nkte graden av standardisering. Respondenten gavs fritt utrymme att svara pĂ„ frĂ„gorna och kan dĂ€rför anses som lĂ„g grad av strukturering. Intervjuerna varade i drygt en timme. Transkriberingen av intervjuerna blev mellan 10- 14 A4 sidor. Under intervjuerna stĂ€lldes de övergripande frĂ„gorna först. Helheten togs först upp
  • 14. 7 genom frĂ„gan “Vad innebĂ€r affĂ€rsmĂ€ssiga principer för er”. Alltefter bröts frĂ„gan ned i delarna efter en strukturerad intervjumall. Tekniken att stĂ€lla övergripande frĂ„gor först kallas för “tratt-tekniken”. Denna metod har fördelen att respondenten fritt fĂ„r uttrycka sig. (Patel & Davidson, 2003, s 74) Under intervjuerna har negationer, ledande och lĂ„nga frĂ„gor undvikits. MĂ„nga av frĂ„gorna hade följdfrĂ„gor som “varför” eller “hur menar du” 2.3 Analysmetod Begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer studeras med öppenhet och dĂ€r analysen och slutsatser Ă€r högst subjektiva. FrĂ„gan kan stĂ€llas om det överhuvudtaget har blivit nĂ„gon förĂ€ndring av den nya lagen? De som Ă€r mest insatta i problemet Ă€r företagsledningen. Tolkning kommer att göras i analysfasen dĂ€r begreppet kommer att försöka förstĂ„s utifrĂ„n respondenternas svar och den teoretiska referensramen. Litteraturstudier har gjorts i den teoretiska referensramen bĂ„de för att fĂ„ en förförstĂ„else men Ă€ven för att kunna jĂ€mföra med empirin, det vill sĂ€ga de tre kommunala bostadsaktiebolagen som valts ut. Genom att pendla mellan teori och empiri har olika synvinklar tagits fram för att kunna ge en analys och slutligen ett resultat. 2.4 Metoddiskussion För att öka validiteten i intervjuerna har frĂ„gorna varit tydliga och inte vinklade för att inte skapa missförstĂ„else av frĂ„gan. Ljudupptagningar har utförts för att sĂ€kra transkriptionsprocessen och pĂ„ sĂ„ sĂ€tt öka reliabiliteten. BĂ„da författarna har nĂ€rvarat vid intervjuerna för att fĂ„ sin egen uppfattning av svaren för att pĂ„ sĂ„ sĂ€tt kunna ge en korrekt analys men Ă€ven för att ge en god bedömning av respondenterna. Ljudupptagning kan göra att de intervjuade blir mer Ă„terhĂ„llsamma i sina svar, men detta har inte upplevts dĂ„ respondenternas befattning gör att de Ă€r vana att uttrycka sig. Respondenterna har sjĂ€lva lĂ€mnat sitt medgivande till ljudupptagning. Ingen Ă„terkoppling har skett till respondenterna eftersom det inte har ansetts nödvĂ€ndigt, dĂ„ svaren de gav var tydliga och lĂ€tta att förstĂ„. Respondenterna har endast svarat hur de arbetar enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Svaren har sedan jĂ€mförts mot varandra för att se likheter och skillnader. Det Ă€r vĂ€ldigt mycket politik inblandat nĂ€r det gĂ€ller hur kommunala bostadsaktiebolag ska drivas eftersom styrelsen Ă€r utsedda av kommunfullmĂ€ktige. Det kan leda till att svaren blir nĂ„got nyanserade men respondenterna har Ă€ndĂ„ ansetts trovĂ€rdiga med raka och tydliga svar. Det Ă€r problematiskt att hitta kommunala bostadsaktiebolag med liknande förutsĂ€ttningar nĂ€r det gĂ€ller ekonomin, men generaliserbarheten kan Ă€ndĂ„ anses hög eftersom de arbetar utefter samma förutsĂ€ttning, nĂ€mligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer. Slutsatser som dras frĂ„n analysen kan dĂ€rför anses som allmĂ€ngiltig med hĂ€nsyn till avgrĂ€nsningen. PĂ„ grund av att Ă€mnet Ă€r aktuellt och nytt var det svĂ„rt att hitta vetenskapliga kĂ€llor. TrovĂ€rdigheten kan Ă€ndĂ„ anses hög dĂ„ rapporterna frĂ„n Lund och Lindström (2011) och SABO (2011), propositionen samt de lagar och förordningar som anvĂ€nts för studien anses tillförlitliga.
  • 15. 8 3. REFERENSRAM Detta kapitel redogör för den litteraturstudie som genomförts. HĂ€r redovisas Ă€ven intervjun med Peter Söderman frĂ„n PWC, för att klargöra de delar som inte Ă„terfanns i nĂ„gon litteratur. 3.1 AllmĂ€nnyttan Det ursprungliga begreppet “allmĂ€nnyttan” kan beskrivas med följande fyra punkter (Hedman, 2008, s. 7): ● saknar vinstsyfte (sjĂ€lvkostnadsprincipen) ● kommunen Ă€r Ă€gare ● öppen för alla ● har en hyresnormerande roll Enligt Statistiska centralbyrĂ„n Ă€gde de kommunala bolagen 2008/2009 ungefĂ€r 900 000 lĂ€genheter. Totalt finns cirka 300 kommunala bostadsföretag och de flesta av dem Ă€r medlemmar i SABO. (SOU, 2008, s 78-80) Idag bor ungefĂ€r 1,5 miljoner svenskar i kommunala bolag. Bostadspolitiken har lĂ€nge varit splittrad. De borgliga anser att kommuner inte ska driva fastighetsbolag. LĂ„neskulder ska inte behöva belasta kommunens ekonomi. Det sociala ansvaret kan kommunen ta genom att samarbeta med privata vĂ€rdar. VĂ€nsterblocket menar att samhĂ€llet ska Ă€ga fastigheter för att kunna ta det sociala ansvaret. Det innebĂ€r bostad Ă„t alla, minskad segregation och att hyrorna hĂ„lls nere. (Högberg, 2003, s. 7) AllmĂ€nnyttan har varit en viktig del i svensk bostadspolitik i nĂ€stan 70 Ă„r. Syftet med allmĂ€nnyttan var att erbjuda hög standard av boende till alla och till skĂ€lig hyreskostnad. AllmĂ€nnyttan skulle arbeta för integration och mot geografisk uppdelning av olika inkomstgrupper. DĂ„tidens allmĂ€nnytta befann sig i ett industrisamhĂ€lle dĂ€r befolkningen var en homogen grupp, vĂ€ldigt utspridd och med mĂ„nga arbetstillfĂ€llen. Det skiljer sig mot dagens allmĂ€nnytta som befinner sig i ett kunskapssamhĂ€lle med en befolkning som Ă€r urbaniserad och mĂ„ngkulturell. VĂ€lfĂ€rden talas det mindre om och mer om avreglering, privatisering, valfrihet och individualisering. Fram till Ă„r 1995 utfördes besluten av bostadspolitiken i riksdagen, men efter intrĂ€det i Europeiska Unionen mĂ„ste hĂ€nsyn tas till direktiven som fattas dĂ€r. (Lifvendahl, 2006, s. 4) 3.2 Ny lag med affĂ€rsmĂ€ssiga principer Ny lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag (SFS 2010:879) ersĂ€tter den tidigare lagen om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag (SFS 2002:102), Ă€ven kallad allbolagen. GenomgĂ„ng av hur lagen kom till hĂ€nvisas till Bilaga 1. (följande stycke nedan hĂ€nvisas till SFS 2010:879)
  • 16. 9 Paragraf 1 definierar begreppet “allmĂ€nnyttigt bostadsföretag”: “avses i denna lag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestĂ€mmande inflytandet över och som i allmĂ€nnyttigt syfte” Vidare förklaras att verksamheten huvudsakligen ska förvalta fastigheter dĂ€r bostadslĂ€genheter upplĂ„ts med hyresrĂ€tt, gynna bostadsförsörjningen i den kommunen och ser till att de boende har inflytande i bolaget. Paragraf 2 sĂ€ger att allmĂ€nnyttan för första gĂ„ngen sedan den skapades ska bli vinstdrivande: “Ett allmĂ€nnyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer” och att kommunallagen ska ignoreras nĂ€r det gĂ€ller bidrag till nĂ€ringsverksamheter samt att kommunal nĂ€ringsverksamhet inte fĂ„r drivas i vinstsyfte. Paragraf 3 handlar om hur mycket vĂ€rde som fĂ„r överföras till Ă€garen, kommunen. “vĂ€rdeöverföringar fĂ„r under ett rĂ€kenskapsĂ„r inte överstiga ett belopp som motsvarar rĂ€ntan pĂ„ det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregĂ„ende rĂ€kenskapsĂ„rs utgĂ„ng har skjutit till i bolaget som betalning för aktier”. RĂ€ntan utgör statslĂ„nerĂ€ntan frĂ„n föregĂ„ende Ă„r plus en procentenhet. VĂ€rdeöverföringen fĂ„r inte blir större Ă€n hĂ€lften av resultatet frĂ„n föregĂ„ende Ă„r. Paragraf 4 tar upp undantaget till vĂ€rdeöverföringen dĂ€r realisationsvinster kan överföras nĂ€r det gĂ€ller avyttring av fastigheter under föregĂ„ende rĂ€kenskapsĂ„r. Om 50 procent eller mer av nettoöverskottet ska överföras mĂ„ste beslut ha tagits i kommunfullmĂ€ktige. Paragraf 5 undantar helt frĂ„n vĂ€rdeöverföringsregeln i paragraf 3: “om överskottet anvĂ€nds för sĂ„dana Ă„tgĂ€rder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som frĂ€mjar integration och social sammanhĂ„llning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett sĂ€rskilt ansvar”. Undantaget frĂ„n vĂ€rdeöverföringen gĂ€ller mellan bostadsaktiebolag inom samma koncern. 3.3 AffĂ€rsmĂ€ssiga principer Den tidiga tolkningen som beskriver affĂ€rsmĂ€ssighet pĂ„ bostadsmarknaden Ă€r SABO:s rapport “AffĂ€rsmĂ€ssig allmĂ€nnytta och kommuners utveckling” frĂ„n 1996. Det var dĂ„ allmĂ€nnyttan blev mer jĂ€mstĂ€lld med privata aktörer i och med att subventioner till byggnationer togs bort. Beskattning och finansiering blev ocksĂ„ mer likartad samt att sĂ€rregler för allmĂ€nnyttan försvann. SABO kom fram till följande punkter nĂ€r det gĂ€llde allmĂ€nnyttan och affĂ€rsmĂ€ssighet (Lind & Lundström, 2011, s. 6): ● Inga förmĂ„ner frĂ„n stat pĂ„ grund av regleringar och inga ekonomiska tillskott av Ă€garen (kommun). ● Effektivisering av olika processer och bĂ€ttre fastighetsinformationssystem. ● Kundperspektiv som skapar förtroende för företagen. ● Fastighetsöversyn nĂ€r det gĂ€ller bestĂ„ndet.
  • 17. 10 Utredningen till den nya lagen förklarar begreppet affĂ€rsmĂ€ssigt som följande (SOU, 2008): Att verksamheten ”skall” bedrivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssig grund innebĂ€r frĂ€mst att företaget skall tillĂ€mpa ett affĂ€rsmĂ€ssigt beteende och en korrekt prissĂ€ttning. En viss vinstmarginal skall inrĂ€knas i priset, om inte annat undantagsvis Ă€r sĂ€rskilt motiverat. De villkor som gĂ€ller för det privata nĂ€ringslivets affĂ€rsdrivande verksamhet skall alltsĂ„ vara vĂ€gledande. (A.a., s. 134) Utredningen pĂ„pekade att enligt terminologin i detta sammanhang innebĂ€r det att ett företag drivs utan att erhĂ„lla stöd. (SOU, 2008, s. 264). Direkta bidrag frĂ„n kommun till bostadsföretagen Ă€r inte tillĂ„tet och att bolagen ska maximera vinst med hĂ€nsyn till de risker kommunen vĂ€ljer att ta. (SOU, 2008, s 25) NĂ€r det gĂ€ller Ă„tgĂ€rder av socialt ansvar innebĂ€r affĂ€rsmĂ€ssighet att bostadsaktiebolag endast fĂ„r vidta Ă„tgĂ€rder om de förvĂ€ntas bli minst lika lönsamma som om de vidtar Ă„tgĂ€rden som om de avstĂ„r ifrĂ„n den. (SOU, 2008, s. 276) Bolagets samhĂ€llsansvar ligger i det lĂ„ngsiktiga affĂ€rsmĂ€ssiga engagemanget och kan inte pĂ„tvingas ansvar för bostadsförsörjningen Ă€ven om kommunen stĂ„r som Ă€gare. (Proposition, 2009, s. 42) Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att det flesta bolag, i alla fall i de stora stĂ€derna, redan arbetar affĂ€rsmĂ€ssigt. Ur deras perspektiv innebĂ€r den nya lagstiftningen inga större förĂ€ndringar. Den största förĂ€ndringen Ă€r ur Ă€garens, det vill sĂ€ga kommunens, perspektiv. De mĂ„ste förstĂ„ att deras kommunala bostadsaktiebolag inte bara ska stĂ„ för kommunens bostadsförsörjning lĂ€ngre, utan att allt de gör ska vara lönsamt. Ägaren kan inte lĂ€ngre gĂ„ in och tvinga dem till dĂ„liga investeringar. 3.4 Kommuners avkastningskrav och Ă€gardirektiv Regeringen klargör i proposition (Proposition, 2009): Varje Ă€gare till ett företag stĂ€ller avkastningskraven pĂ„ företagsnivĂ„, varefter företagsledningen styr verksamheten dĂ€r sĂ„vĂ€l olika verksamhetsgrenar som olika satsningar Ă„lĂ€ggs olika avkastningskrav, beroende pĂ„ marknadsförutsĂ€ttningar och graden av lĂ„ngsiktighet, men ocksĂ„ pĂ„ i vilken mĂ„n de indirekt kan bidra till hur företaget uppfattas eller till dess resultat. Företaget i sin helhet verkar för att nĂ„ upp till de avkastningskrav som Ă€garen stĂ€llt och som bedömts som rimliga mot bakgrund av företagets förutsĂ€ttningar (till exempel fastighetsbestĂ„ndets sammansĂ€ttning) och marknadssituationen. (a.a., s. 46) Det menas att kommunens avkastningskrav ska stĂ€llas pĂ„ företagsnivĂ„ och inte pĂ„ enskilda fastigheter, investeringar eller Ă„tgĂ€rder och att det Ă€r företagsledningen som styr verksamheten. (SABO, 2011, s. 11) Vilka mĂ„tt som ska anvĂ€ndas gĂ€llande avkastning regleras inte i den nya lagen utan det Ă€r upp till varje enskild kommun att bestĂ€mma vilket mĂ„tt som ska anvĂ€ndas. För att undvika snedvridning av konkurrensen Ă€r det viktigt att den avkastningsnivĂ„ som bolaget faktiskt uppnĂ„r samt det avkastningskrav som kommunen stĂ€ller pĂ„ bolaget ska kunna jĂ€mföras med vad som gĂ€ller för en motsvarande lĂ„ngsiktig aktör pĂ„ samma marknad. Det bĂ€sta vore att kommunen anvĂ€nder samma avkastningsmĂ„tt som flertalet stora och lĂ„ngsiktiga aktörer pĂ„ bostadsfastighetsmarknaden gör. (SABO, 2011, s. 11)
  • 18. 11 Enligt SABO (2011, s. 12) ska mĂ„ttet som kommunen anvĂ€nder sig av vara direktavkastning, vilket motsvarar driftnettot i förhĂ„llande till fastigheternas verkliga vĂ€rden (marknadsvĂ€rden). Genom att vĂ€lja direktavkastningsmĂ„tt tas ingen hĂ€nsyn till hur fastigheterna Ă€r finansierade, dĂ„ förhĂ„llandet mellan eget och lĂ„nat kapital saknar betydelse. DĂ€remot behöver varje enskild fastighet vĂ€rderas. Även SKL (2010) rekommenderar detta mĂ„tt till sina medlemmar. Direktavkastningskravet (bruttovinsten/marknadsvĂ€rdet pĂ„ fastigheterna) torde vara det avkastningsmĂ„tt som Ă€r mest transparant och kan dĂ€rför vara ett lĂ€mpligt mĂ„tt att anvĂ€nda. Det marknadsmĂ€ssiga direktavkastningskravet pĂ„ respektive ort Ă€r ofta kĂ€nt och varierar med den förvĂ€ntade framtida vĂ€rdeförĂ€ndringen pĂ„ fastigheterna. Direktavkastningskravet Ă€r Ă€ven oberoende av hur fastigheterna finansieras. (a.a., s.6) NĂ€r avkastningskravet Ă€r faststĂ€llt ska bĂ„de bolagets egna förutsĂ€ttningar och den lokala marknadssituationen tas i beaktning. I avkastningskravet inkluderas en riskpremie och hur stor den blir beror pĂ„ hur det ser ut pĂ„ den lokala marknaden. Det betyder att pĂ„ en svag marknad mĂ„ste hĂ€nsyn tas till befintliga privata aktörer och inte till potentiella nya investerare. Dessutom ska hĂ€nsyn alltid tas till fastigheternas Ă„lder, skick och lĂ€ge. I mĂ„nga fall har de allmĂ€nnyttiga bostadsaktiebolagen en högre underhĂ„llskostnad Ă€n privata, vilket leder till en lĂ€gre Ă„rlig direktavkastning, det och andra sidan kan i sig pĂ„verka fastighetsvĂ€rdena positivt vilket ger en bĂ€ttre totalavkastning över tiden. (SABO, 2011, s. 12) Kommunala bostadsbolag omfattas av lokaliseringsprincipen, vilket betyder att de Ă€r begrĂ€nsade att sprida sina investeringar geografiskt och fĂ„r dĂ€rför svĂ„rare att minska sina risker. De Ă€r ocksĂ„ bundna, till skillnad frĂ„n de privata bostadsbolagen, att följa lagen om offentlig upphandling. Lagen medför ökade administrativa kostnader för att upprĂ€tta korrekta och hĂ„llbara förfrĂ„gningsunderlag samt ökade kostnader för prövningar och hyresbortfall. De kommunala bolagen har Ă€ven ökade kostnader för lagstadgade krav pĂ„ att erbjuda boendeinflytande och inflytande i bolaget samt regler om sekretess och offentlighet. PĂ„ sĂ„ vis bör de kommunala bostadsbolagen ha lĂ€gre avkastning Ă€n privata, men det mĂ„ste motiveras noggrant för att det inte ska vara ett otillĂ„tet statsstöd. (SABO, 2011, s. 12) OtillĂ„tet statsstöd Ă€r nĂ€r stöd ges med hjĂ€lp av statliga medel som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag. Kommunerna fĂ„r inte ge bidrag till de kommunala aktiebolagen som gör att de blir konkurrerande med privata bolag. (EU, 2008, s. 120) Den lĂ„ngsiktiga karaktĂ€ren pĂ„ bostadsbolagets verksamhet innebĂ€r ocksĂ„ att ett lĂ„ngsiktigt perspektiv ska tillĂ€mpas pĂ„ avkastningskravet. Detta betyder dock att det avkastningskrav som kommunen stĂ€ller pĂ„ bolaget inte behöver uppfyllas varje Ă„r, men avsikten mĂ„ste vara att pĂ„ lĂ€ngre sikt uppfylla ett Ă„rligt genomsnitt. Det mĂ„tt som bör anvĂ€ndas för att avkastningsnivĂ„n sen ska kunna jĂ€mföras med övriga aktörer, Ă€r bolagets totalavkastning, vilket Ă€r summan av direktavkastningen och vĂ€rdeförĂ€ndringen i relation till fastigheternas verkliga vĂ€rden. (SABO, 2011, s.12) Lagen reglerar utdelning frĂ„n de kommunala bostadsaktiebolagen till Ă€garen med 1 procent plus statslĂ„nerĂ€ntan pĂ„ inskjutet aktiekapital. Med begrĂ€nsning att det inte fĂ„r var större Ă€n förra Ă„rets halva vinst. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012.)
  • 19. 12 3.5 LĂ„n och Borgen AffĂ€rsmĂ€ssigt enligt Lind och Lundström (2011, s. 23) innebĂ€r att kommunen inte fĂ„r ge förmĂ„ner till bostadsföretaget. Det betyder att kommunen ska ta ut marknadsmĂ€ssig ersĂ€ttning pĂ„ lĂ„n tagna med kommunal borgen. Det gĂ€ller Ă€ven det motsatta, att borgensavgiften inte fĂ„r vara högre Ă€n vad privata företag fĂ„r betala. SKL (2011) tolkar affĂ€rsmĂ€ssighet som att borgensavgifter och lĂ„nerĂ€ntan mĂ„ste vara marknadsmĂ€ssiga. Kan bostadsföretaget lĂ„na förmĂ„nligare menar de att förmĂ„nen mĂ„ste tillfalla kommunen. Vad som Ă€r marknadsmĂ€ssigt mĂ„ste bedömas i det enskilda fallet och ska justeras om marknadsförutsĂ€ttningarna Ă€ndras. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) menar att mĂ„nga kommunala bostadsbolag lĂ„nar av kommunens internbank och gör det med ett visst pĂ„slag som ska efterlikna en borgensavgift. Kommuner kan Ă€ven lĂ„na av Kommuninvest dĂ€r kommunen gĂ„r i borgen för lĂ„net. Borgensavgiften som betalas till kommunen ska vara marknadsmĂ€ssig. MĂ„nga kommuner har satt en generell borgensavgift eller pĂ„slag pĂ„ 0,25 procent-0,3 procent vilket Ă€r en ren bedömning av vad som kan vara en rimlig nivĂ„. En avgift Ă€r svĂ„r att uppskatta i varje enskilt fall, det Ă€r mĂ„nga riskfaktorer som vĂ€gs in som till exempel vad det Ă€r för bostadsbolag, var det ligger och hur bestĂ„ndet ser ut. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att i mĂ„nga fall Ă€r den kommunala borgen satt för lĂ„g. LĂ€mplig avgift bedöms genom att se vad ett lĂ„n kostar hos en bank. Troligtvis kommer fastighetsĂ€garna att kontrollera att lagen efterföljs. 3.6 Bostadsbolagens avkastningskrav pĂ„ investeringar NĂ€r affĂ€rsmĂ€ssiga företag ska bestĂ€mma avkastningskrav pĂ„ olika investeringar finns det inga tydliga grĂ€nser mellan rĂ€tt och fel. Det Ă€r dĂ€rför viktigt att bostadsföretagen tar fram bra beslutsunderlag inför kommande investeringar, dĂ€r de Ă€r tydliga med att visa att besluten grundar sig i affĂ€rsmĂ€ssiga övervĂ€ganden som bygger pĂ„ vĂ€lgrundade framtidsbedömningar. Det Ă€r nödvĂ€ndigt vid nyinvesteringar eller vid större ombyggnationer, men Ă€ven viktigt vid medelstora investeringar. (SABO, 2011, s. 12-13) Regeringen betonar det i propositionen: Offentligt Ă€gda företag bör sĂ€rskilt uppmĂ€rksamma konsekvenserna för den lokala marknaden och konkurrenssituationen av enskilda satsningar, inte minst gĂ€ller detta för större investeringar, till exempel i ett nytt bostadshus. Varje företag gör nĂ„gon form av ekonomisk analys och bedömning inför investeringar och ska kunna redovisa vilka affĂ€rsmĂ€ssiga övervĂ€ganden som gjorts. (Proposition, 2009, s. 46) Lind och Lundström (2011, s. 23) menar att det inte Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt att investera i projekt som Ă€r olönsamma. SABO (2011, 20-21) resonerar pĂ„ samma sĂ€tt och skriver att sĂ„dant Ă€r olagligt. AffĂ€rsmĂ€ssigt beteende Ă€r att avstĂ„ frĂ„n Ă„tgĂ€rder som inte Ă€r lönsamma. Hyreshus ska inte byggas om de inte kan bli lönsamma pĂ„ lĂ€ngre sikt.
  • 20. 13 Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) rekommenderar bostadsbolagen att kontrollera avkastningskraven med Newsec. Det gör att de kan jĂ€mföra avkastningen pĂ„ den aktuella marknaden. Det Ă€r Ă€ven viktigt att tĂ€nka lĂ„ngsiktigt pĂ„ avkastningskraven. 3.7 HyressĂ€ttning AffĂ€rsmĂ€ssiga principer nĂ€r det gĂ€ller hyressĂ€ttning innebĂ€r enligt Lind och Lundström (2011, s. 21- 22) en hyra dĂ€r utbud Ă€r lika med efterfrĂ„gan. De pratar om vinstmaximerande företag som höjer hyran tills det finns lika mĂ„nga intresserade av lĂ€genheterna som antal lĂ€genheter. En för hög hyra gör att hyresgĂ€ster flyttar. Författarna menar dĂ€rför att den “effektiva hyran” Ă€r att sĂ€tta hyran nĂ„got under vad som motsvarar utbud och efterfrĂ„gan. Slutsatsen de drar Ă€r att ett affĂ€rsmĂ€ssigt företag höjer hyrorna betydligt. Kundlojalitet kan innebĂ€ra en anpassning till marknadshyra genom en lĂ„ngsam höjning av hyran till marknadsanpassning. Rapporten frĂ„n SABO (2011, s. 5) menar att regering och riksdag Ă€r tydliga med att Sverige inte ska ha marknadshyror. Det Ă€r upp till de lokala parterna att förhandla fram hyressĂ€ttningen, det vill sĂ€ga hyresgĂ€stföreningen och FastighetsĂ€garna. SjĂ€lvkostnadsprincipen som endast tog hĂ€nsyn till kostnader Ă€r inte aktuellt, ej heller sjĂ€lvkostnaden plus marknadsmĂ€ssig avkastning. Rapporten tar upp att bruksvĂ€rdessystemet ska anvĂ€ndas. Förenklat Ă€r bruksvĂ€rdet en generell jĂ€mförelse av lĂ€genhetens beskaffenhet i förhĂ„llande till likvĂ€rdiga lĂ€genheter. AffĂ€rsmĂ€ssighet vid förhandling handlar om att visa att hyran som sĂ€tts motsvarar kvaliteten pĂ„ bruksvĂ€rdet. Vid tvist kan hyresnĂ€mnden faststĂ€lla bruksvĂ€rdet. Olika faktorer som pĂ„verkar bruksvĂ€rdet Ă€r hur modern lĂ€genheten Ă€r, planlösning, lĂ€ge, hiss, tvĂ€ttstuga, fastighetsservice, garage, och lekplats. Bostadsföretag som erbjuder den kvalitet som efterfrĂ„gas kan pĂ„verka betalningsviljan positivt. Kostnader som Ă€r pĂ„verkbara mĂ„ste effektiviseras för att vinna förstĂ„else för de kostnader som inte Ă€r pĂ„verkbara. En stor inverkan kommer affĂ€rsmĂ€ssiga principer fĂ„ pĂ„ privata hyresvĂ€rdar som inte lĂ€ngre kan hĂ€nvisa till allmĂ€nnyttans hyresförhandlingar. 3.8 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen Bostadsaktiebolag arbetar lĂ„ngsiktigt och dĂ€rför mĂ„ste Ă€ven deras avkastningskrav vara lĂ„ngsiktiga. NĂ„s inte avkastningskraven ett Ă„r fĂ„r det ingen betydelse. Det kan till exempel innebĂ€ra att bostadsbolagen har haft ett dĂ„ligt Ă„r, men de kan inte visa minus i flera Ă„r. MĂ„nga kommuner har börjat fundera pĂ„ varför de ska ha ett kommunalt bostadsbolag som inte kan bygga pĂ„ grund av affĂ€rsmĂ€ssighet och inte kan göra de sociala insatserna. Troligtvis kommer fler kommuner att börja avyttra delar av sina bostadsbolag till marknadspris beroende pĂ„ hur strikt lagen tillĂ€mpas. Pengarna gör mer nytta i kommunen för bostadsförsörjning Ă€n att bostadsbolagen ska ha dem att förvalta fastigheter. Bolagen Ă€r aktiebolag och kan dĂ€rför gĂ„ i konkurs. DĂ€remot de kommunala bostadsaktiebolag som har kommunal borgen kommer troligtvis inte gĂ„ i konkurs för dĂ€r kommer kommunen att gĂ„ in och tĂ€cka upp med ett Ă€gartillskott, oavsett om det Ă€r tillĂ„tet eller inte. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012)
  • 21. 14 3.9 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen En viss pĂ„verkan har den nya lagen pĂ„ redovisningen. Tidigare har mĂ„nga bolag utgĂ„tt i frĂ„n perspektivet att sĂ„ lĂ€nge deras fastigheter genererar tillrĂ€ckligt med pengar för att betala det som krĂ€vs för underhĂ„ll, rĂ€ntor och driftskostnader, samt generera ett nollresultat, försvarar fastigheterna sitt vĂ€rde. Nu vill Ă€garen se en vinst som Ă€r pĂ„ en viss nivĂ„. Det innebĂ€r att det stĂ€lls högre krav pĂ„ avkastningen, men ocksĂ„ nya krav nĂ€r de vĂ€rderar fastigheten. Det kan innebĂ€ra att bolagen kan hamna i nedskrivningssituationer pĂ„ ett mycket tydligare sĂ€tt Ă€n innan den nya lagstiftningen kom. AllmĂ€nnyttans fastigheter har inte granskats till vad marknadsvĂ€rdet Ă€r utan vilken nytta de har haft för bolagen. Ett marknadsvĂ€rde kan vara mycket lĂ€gre för en allmĂ€nnytta Ă€n vad det Ă€r bokfört till. Det bokförda vĂ€rdet ska spegla den nytta det gör i det hĂ€r bolaget, att det gĂ„r runt, att de fĂ„r ihop det. I och med att Ă€garen stĂ€ller ett nytt krav pĂ„ bolaget pĂ„ avkastningen sĂ„ kan det innebĂ€ra att de fĂ„r en ny bedömning i vĂ€rdefrĂ„gan. NĂ€r de nya redovisningsreglerna (K3) kommer, dĂ„ kommer det bli tufft. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) 3.10 Granskning av mĂ„luppfyllelse Revisorerna har arbetat preventivt nĂ€r det gĂ€ller den nya lagen. De har haft mycket seminarier, trĂ€ffat företagsledningar och haft styrelsemöten för att gĂ„ igenom vad den nya lagen innebĂ€r samt för att lĂ€ra ut hur bolagen ska gĂ„ tillvĂ€ga för att det ska bli rĂ€tt. Det stora problemet kan vara att Ă€garen inte förstĂ„r lagen och inte ger ett korrekt avkastningskrav eller lĂ€gger pĂ„ en borgensavgift. Men genom att informera bolagen hjĂ€lper det dem att agera korrekt. De granskar ocksĂ„ bolagens kalkyler, bedömer om det Ă€r lönsamt, kan de visa pĂ„ att kalkylen gĂ„r ihop med de avkastningskrav som Ă€r satta. Det Ă€r viktigt att granska att bolagen inte medvetet gör dĂ„liga affĂ€rer. Ibland vill bolagen ha rĂ„d angĂ„ende utdelningarna, att det blir korrekt och dĂ„ hjĂ€lper Ă€ven revisorerna till med det. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) 3.11 För- och Nackdelar med lagen Den största nackdelen med lagen Ă€r att ytteromrĂ„dena kommer pĂ„verkas negativt. YtteromrĂ„dena har samma kostnad men en lĂ€gre hyresnivĂ„ pĂ„ grund av lĂ€get. Konsekvensen kan bli avsaknad av bostadsbolag i ytteromrĂ„dena. Lagstiftningen fungerar i storstĂ€derna dĂ€r det Ă€r bostadsbrist, men inte i ytteromrĂ„dena. Det blir andra perspektiv nĂ€r bostadsbolagen ska drivas affĂ€rsmĂ€ssigt. AllmĂ€nnyttan har sedan lĂ€nge haft ett lĂ„ngsiktigt perspektiv och ska nu drivas med lĂ„ngsiktigt affĂ€rsmĂ€ssigt perspektiv. FrĂ„gan Ă€r nĂ€r en investering blir lönsam, det mĂ„ste ske innan den blir avskriven. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012) Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) stĂ€ller sig ocksĂ„ frĂ„gande till vad som Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt. Att renovera miljonprogrammet kanske inte kan anses som affĂ€rsmĂ€ssigt, för nĂ€r kommer den lönsamheten, och andra sidan mĂ„ste bolagen underhĂ„lla sina fastigheter för att fĂ„ hyresgĂ€ster. Det Ă€r en svĂ„r tolkning. Lagstiftningen tog ingen hĂ€nsyn till de svaga kommunerna. NĂ„gon typ av rĂ€ddningspaket till de svaga kommunerna bör ha gjorts. Idag sitter mĂ„nga av bolagen illa till om de ska följa den nya lagstiftningen. Det Ă€r en storstadslag, den funkar inte pĂ„ landsorterna. (Söderman, personlig kommunikation, 3 maj, 2012)
  • 22. 15 4. UPPFATTNINGAR OM AFFÄRSMÄSSIGA PRINCIPER I TRE KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG I det hĂ€r kapitlet sammanstĂ€lls och jĂ€mförs svaren frĂ„n Mimer AB, Telge BostĂ€der AB samt Eskilstuna Kommunfastigheter för att pĂ„ sĂ„ sĂ€tt urskilja ett mönster. I tabell 3 visas en kort sammanstĂ€llning av svaren frĂ„n bolagen. Utförligare svar gĂ„r att finna i efterföljande text. Tabell 3, sammanfattning av respondenternas svar. (Egen bearbetning) Mimer AB Telge BostĂ€der AB Eskilstuna Kommunfastigheter AB Avkastningskrav frĂ„n kommunen 3,5 % pĂ„ marknadsvĂ€rden. FrĂ„n moderbolag pĂ„ 6,8 % pĂ„ bokförda vĂ€rden MĂ„l pĂ„ 6,2 % pĂ„ bokförda vĂ€rden Hyresdifferentiering Ja Nej Nej Borgensavgift Nej Nej Ja LĂ„n frĂ„n kommun Ja Ja Ja, delvis Avkastning pĂ„ investeringar MarknadsmĂ€ssigt Köper frĂ„n Newsec MarknadsmĂ€ssigt SĂ€tter dem sjĂ€lva, med hjĂ€lp av Datscha Bokförda vĂ€rden VĂ€rderat marknadsbestĂ„ndet i Datscha. PĂ„verkan pĂ„ redovisningen Ingen, men visar verkliga vĂ€rden Ingen, men visar verkliga vĂ€rden Ingen, men visar verkliga vĂ€rden 4.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? Alla tre bolagen har arbetat affĂ€rsmĂ€ssigt i flera Ă„r och tycker inte att den nya lagstiftningen pĂ„verkar dem sĂ€rskilt mycket. Mimer AB anser att det finns mĂ„nga saker som Ă€r vaga nĂ€r det kommer till affĂ€rsmĂ€ssig lönsamhet, det finns ingen exakthet vad som Ă€r rĂ€tt och inte. Det Ă€r dock en tydlig markering att bolagen i branschen ska arbeta pĂ„ likartat sĂ€tt, att ingen stöttning fĂ„r ske. Telge BostĂ€der AB menar pĂ„ att de försöker tyda och förhĂ„lla sig till lagen, vilket inte Ă€r sĂ„ lĂ€tt dĂ„ bĂ„de hyresgĂ€stföreningen, SABO och FastighetsĂ€garna tolkar den olika. Inte förrĂ€n det har blivit ordentliga prövningar pĂ„ vad affĂ€rsmĂ€ssigt Ă€r sĂ„ gĂ„r det att veta hur det blir. Det kanske blir först om tio Ă„r resonerar Telge BostĂ€der AB. Eskilstuna Kommunfastigheter AB anser att det som Ă€r nytt med lagen Ă€r förutom att de ska arbeta affĂ€rsmĂ€ssigt Ă€r samhĂ€llsnyttan, bosociala frĂ„gor. Kommunen kan Ă„lĂ€gga bostadsbolaget att göra vissa sociala insatser som Ă€r samhĂ€llsnyttiga. ”Vi har inte börjat tĂ€nka annorlunda bara för att den nya lagen kom”, poĂ€ngterar Eskilstuna Kommunfastigheter.
  • 23. 16 Mimer AB har arbetet affĂ€rsmĂ€ssigt genom att avyttra samhĂ€llsfastigheter (Ă€ldreboenden) som de sĂ€ger inte tillhört deras kĂ€rnverksamhet. Kapital frĂ„n avyttringarna har anvĂ€nts för att finansiera nybyggnationer. Telge BostĂ€der AB har avyttrat delar av miljonprogrammet för att investera och rusta upp det befintliga bestĂ„ndet, vilket kan anses som affĂ€rsmĂ€ssigt. 4.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv De tre bolagen har Ă€gardirektiv som fastslĂ„r vad de ska göra. Mimer AB menar att de tidigare direktiven varit inriktade pĂ„ bostadsförsörjning, men att de nu Ă€r utformade med ett bredare perspektiv. De ska vara affĂ€rsmĂ€ssiga och allt de gör ska vara lönsamt pĂ„ sikt. Ingen av bolagen fĂ„r nĂ„gon form av bidrag, Telge BostĂ€der AB poĂ€ngterar att det numera Ă€r olagligt. Bolagen vĂ€rderar sina fastigheter enskilt. Mimer AB har ett direktavkastningskrav frĂ„n kommunen pĂ„ marknadsmĂ€ssiga vĂ€rden, som lĂ€gst ska vara 3,5 procent. De Ă€r med i SFI vilket skapar möjlighet att jĂ€mföra sig med privata aktörer med mĂ„ttet direktavkastning pĂ„ marknadsvĂ€rdet. Mimer AB menar att det inte finns nĂ„got rĂ€tt eller fel vad ett bolag ska tjĂ€na, det beror pĂ„ risken, det finns inget facit för hur mĂ„nga miljoner som ska stĂ„ pĂ„ sista raden. Telge BostĂ€der AB har ett direktavkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden frĂ„n moderbolaget Telge (i SödertĂ€lje) AB, pĂ„ 6,8 procent. Lönsamhetsgraden Ă€r varierande, men i genomsnitt ska de balansera det. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har inte fĂ„tt nĂ„got direktavkastningskrav stĂ€llt till sig frĂ„n kommunen. Kommunen stĂ€ller sina krav till moderbolaget, Eskilstuna Kommunföretag AB. Moderbolaget i sin tur har inte stĂ€llt nĂ„got formellt avkastningskrav pĂ„ Eskilstuna Kommunfastigheter AB, men har dĂ€remot diskuterat fram ett direktavkastningsmĂ„l pĂ„ bokförda vĂ€rden pĂ„ 6,2 procent. Telge BostĂ€der AB har tidigare Ă„r inte behövt dela ut nĂ„got till sina Ă€gare dĂ„ de har stora underhĂ„llsbehov. De har 5000 lĂ€genheter i miljonprogrammet som mĂ„ste rustas upp och det rör sig om tvĂ„ miljarder kronor. Tas pengarna ut ur bolaget istĂ€llet för att renovera kan bolaget pĂ„ sikt drivas mot likvidation. I Ă„r har de för första gĂ„ngen delat ut 30 miljoner kronor, vilket dĂ„ Ă€r 50 procent av förra Ă„rets reavinster. Mimer AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB delar ut statslĂ„nerĂ€ntan plus en procent pĂ„ tillskjutet aktiekapital, vilket för Mimer AB Ă€r 3,2 miljoner kronor och för Eskilstuna Kommunfastigheter AB 1,4 miljoner kronor. Eskilstuna Kommunfastigheter AB delar ut till sitt moderbolag, som i sin tur delar ut till kommunen. 4.3 LĂ„n och borgen Eskilstuna Kommunfastigheter har idag inte sĂ„ mycket lĂ„n. UngefĂ€r hĂ€lften av sina lĂ„n har dem hos Kommuninvest och 20 - 25 procent hos kommunen och resterande lĂ„n hos andra lĂ„ngivare pĂ„ marknaden. RĂ€ntan varierar beroende hur mycket som lĂ„nas, de har i dag en genomsnittsrĂ€nta pĂ„ 3,4 procent pĂ„ samtliga lĂ„n. Kommuninvest har bĂ€ttre villkor och för att det ska bli jĂ€mlikt ska en borgensgift betalas. De betalar 0,3 procent borgensavgift pĂ„ lĂ„n, det Ă€r den skillnad som skulle blivit om de istĂ€llet lĂ„nat av en finansiĂ€r mot pantbrev i fastigheterna. De kommer förmodligen, frĂ„n och med nĂ€sta Ă„r att lĂ„na enbart via kommunens internbank. Mimer AB samordnar sin finansiering med VĂ€sterĂ„s stad. De har ingen borgensavgift utan lĂ„nar pĂ„ samma villkor som om de skulle ha lĂ„nat av egen kraft pĂ„ marknaden. GenomsnittsrĂ€ntan ligger pĂ„ 3,2 procent. Telge BostĂ€der AB lĂ„nar genom
  • 24. 17 kommunens internbank. De tar inte ut nĂ„gra pantbrev och de lĂ„nar inte heller mot borgen. DĂ€remot betalar de en lĂ„neavgift pĂ„ 0,5 procent, vilket Ă€r ett pĂ„lĂ€gg kommunen krĂ€ver för att de ska fĂ„ lĂ„na av dem. 4.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar Telge BostĂ€der sĂ€tter sitt eget avkastningskrav, som ska vara ett genomsnitt pĂ„ omkring 6,8 procent, men de Ă€r försiktiga i sina bedömningar. Tidigare har de inte haft resurserna att genomför kalkyler. Idag har dem anstĂ€llt en projektcontroller som tar fram för- och efterkalkyler samt aktuella kalkyler. För att vara sĂ€kra pĂ„ att de sĂ€tter en avkastning som Ă€r rimlig gör de bedömningar med egna resurser varje Ă„r. De gör 50 externa vĂ€rderingar dĂ€r de sĂ€tter in avkastningskrav och berĂ€knar driftskostnader samt kontrollerar utvecklingen frĂ„n föregĂ„ende Ă„r. Marginalen fĂ„r inte vara större Ă€n plus/minus 20 procent. Resten av vĂ€rderingarna gör de i fastighetsanalysprogrammet Datscha för att kontrollera olika vĂ€rden samt se om det finns behov för nedskrivningar. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har ett direktavkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden pĂ„ 6 -7 procent. De skaffade programmet Datscha i höstas och gjorde dĂ€r en marknadsvĂ€rdering av hela sitt bestĂ„nd. VĂ€rderingen skickades sedan till Aspect auktoriserad fastighetsvĂ€rderare som kvalitetsgranskade dem och kom med synpunkter. Resultatet av detta Ă€r att de snart kommer rĂ€kna om sina avkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden till marknadsvĂ€rden, det Ă€r kutym för branschen poĂ€ngterar Eskilstuna Kommunfastigheter AB. Mimer AB startar endast projekt som förvĂ€ntas blir lönsamma. De anvĂ€nder sig av en modell nĂ€r det berĂ€knar avkastningskravet, det Ă€r en avkastningsvĂ€rdering med framtida kassaflöden i förhĂ„llande till en viss risk. Newsec anvĂ€nds för att bestĂ€mma avkastningskraven pĂ„ verkliga vĂ€rden, vilket gör att de inte sjĂ€lva behöver faststĂ€lla risken. Det Ă€r viktigt att inte sĂ€tta riskerna sjĂ€lv anser Mimer AB, för dĂ„ kan de sĂ€tta vad som helst. Avkastningskraven frĂ„n Newsec ligger i spannet 5,25 – 8 procent vilket de anser Ă€r lite försiktigt. Bolaget anvĂ€nder sig ocksĂ„ av kalkyler, de kontrollerar resultatet, kassaflödena och vĂ€rdena, de mĂ„ste finnas en positiv helhetsbild annars blir det inget projekt. 4.5 HyressĂ€ttning Mimer AB anser inte att lagen resulterat i en hyreshöjning, dĂ€remot sĂ„ kommer lĂ€get att fĂ„ större betydelse för hyressĂ€ttningen lĂ„ngsiktigt. De gjorde en hyresdifferentiering under mitten av 1990 talet, vilket betyder att det höjer hyrorna olika mycket beroende pĂ„ lĂ€ge. De centrala omrĂ„dena hade en höjning pĂ„ nĂ€stan 4 procent, medan B-lĂ€gena höjdes med 3,11 procent och övriga omrĂ„den 2,5 procent. Det skiljer 20 -25 procent mellan motsvarande lĂ€ge i innerstan jĂ€mfört mot ytteromrĂ„dena. Skulle en jĂ€mförelse göras mot marknadsprissĂ€ttningen sĂ„ skulle det skilja sig mer, det Ă€r ett underpris i city. Hyreshöjningar bestĂ€ms i treparten dĂ€r de sĂ€tter ett lĂ„ngsiktigt mĂ„l, de ska hĂ„lla en konkurrenskraftig hyra i jĂ€mförelse med de större SABO-företagen i Stockholm-MĂ€larregionen. Telge BostĂ€der AB har lĂ€gesdifferentiering vilket betyder att de ha olika hyror för varje omrĂ„de men att höjningen i procentenhet Ă€r lika mycket oavsett omrĂ„de. I Ă„r höjde de hyrorna med 2,5 procent i samtliga omrĂ„den. De arbetar tillsammans med FastighetsĂ€garna och hyresgĂ€stföreningen angĂ„ende hyran dĂ€r de tar hĂ€nsyn till standard, omrĂ„de och attraktivitet. Allt finns upplagt och registrerat men
  • 25. 18 hur det ska göra enligt den nya lagen Ă€r de inte klara över. De rĂ€knar med att kunna pĂ„börja en hyresförhandling dĂ€r de differentierar hyran först Ă„r 2014. Eskilstuna Kommunfastigheter AB anser inte att den nya lagen har resulterat i hyreshöjningar, dĂ€remot har underhĂ„llsbehovet gjort att de begĂ€rt extra hyreshöjning. I hyresförhandlingen med hyresgĂ€stföreningen blev höjningen av bostadshyrorna 2,99 procent. Det spelar ingen roll för dem att det inte lĂ€ngre Ă€r hyresnormerande, de har alltid förhandlat i trepart och det Ă€r samma förhandlingar nu som tidigare. HyresgĂ€stföreningen försöker hĂ„lla tillbaka sĂ„ mycket som möjligt och att vara hyresledande spelar ingen större roll. De nĂ€mnde pĂ„ hyresförhandlingarna i början av Ă„r 2012 om att börja hyresdifferentiera, men de har Ă€nnu inte kommit fram med nĂ„gra konkreta förslag. 4.6 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen Olönsamma investeringar görs inte i nĂ„got av bolagen. Alla bolagen arbetar med kalkyler som visar pĂ„ om en investering Ă€r lönsam eller inte med realistiska antaganden. Eskilstuna Kommunfastigheter menar att sĂ€nkta rĂ€ntenivĂ„er och lĂ„g vakans gör att bolagen gĂ„r runt, det Ă€r dĂ€remot dyrt att bygga nytt. Mimer AB anser att en stad inte tjĂ€nar nĂ„got pĂ„ att ha ett fattigt bolag. Alla tre bolagen sĂ€ger att de kan gĂ„ i konkurs eftersom att de Ă€r aktiebolag, men att det Ă€r rent teoretiskt eller att det skulle vara en skandal. Finns det behov för kapital gĂ„r det att avyttra fastigheter men samtidigt blir det inte mer vĂ€rt för en kommun med en privat Ă€gare, det Ă€r endast vĂ€rt kassaflödet. De privata har Ă€ven samma hyresstruktur, det vill sĂ€ga bruksvĂ€rdessystemet. 4.7 PĂ„verkan pĂ„ redovisningen Mimer AB fĂ„r ingen pĂ„verkan pĂ„ redovisningen i och med den nya lagen, dĂ€remot har de numera upplysningar om verkliga vĂ€rden. Samma gĂ€ller för Telge BostĂ€der AB, om marknaden gĂ„r ner kan det leda till nedskrivningsbehov som tas via resultatet. Idag ska marginalen vara 20 procent uppĂ„t eller nedĂ„t. Mindre fluktuationer pĂ„verkar inte deras vĂ€rde utan de riskerar bara att fĂ„ kraftigt försĂ€mrat resultat ett Ă„r för att efterföljande Ă„r gĂ„ med ett positivt resultat och uppskrivning. Det har ingen betydelse för bolaget eftersom de Ă€r lĂ„ngsiktiga i sina planer, dock ger det en ökad kostnad. Eskilstuna Kommunfastigheter AB visar ocksĂ„ verkliga vĂ€rden i sin redovisning eftersom det Ă€r kutym i branschen att göra det men att det inte har nĂ„got med lagstiftningen att göra. Eskilstuna Kommunfastigheter menar pĂ„ att det inte har blivit nĂ„gra förĂ€ndringar i redovisningen sedan den nya lagen kom mer Ă€n att de ska göra ett positivt resultat, vilket de alltid har försökt göra. Det Ă€r viktigt att företaget ska vara tryggt och stabilt samt att de ska kunna sköta om husen pĂ„ ett bra sĂ€tt. Att de har gjort en marknadsvĂ€rdering av fastigheterna anser de inte har med den nya lagstiftningen att göra. De har pratat om att göra det i mĂ„nga Ă„r men och har slutligen gjort det. NĂ„got som kommer pĂ„verka redovisningen Ă€r nĂ€r ny lagstiftning om K3 kommer, vilket inte Ă€r idag inte aktuellt. Redovisningen har alltid varit viktig eftersom hyresgĂ€stföreningen stĂ€ller stora krav pĂ„ dem att redovisa kostnader. Eskilstuna Kommunfastigheter AB menar att de alltid fĂ„tt vĂ€nda ut och in pĂ„ budgeten för att visa hur de har rĂ€knat pĂ„ varje post.
  • 26. 19 4.8 För- och nackdelar med lagen Mimer AB ser huvudsakligen fördelar med lagen och anser att det Ă€r bra att behandlas lika och att de har blivit av med den hyresnormerande rollen. De har haft problem med den dĂ„ de varit det stora bolaget i omrĂ„det vilket gjort att hyresgĂ€stföreningen har lagt mycket kraft pĂ„ att hĂ„lla nere hyrorna vid förhandlingen. Det har pĂ„verkat den privata marknaden i VĂ€sterĂ„s men ocksĂ„ kommuner runt omkring dĂ„ de blivit ett riktmĂ€rke. De ser fördelar i att var och en fĂ„r förhandla utifrĂ„n sina egna förutsĂ€ttningar. Mimer AB anser ocksĂ„ att lagen kan vara ett skydd för vissa kommuner eftersom det inte gĂ„r att föra över dĂ„liga affĂ€rer till ett bolag. Telge BostĂ€der AB ser huvudsakligen fördelar med den nya lagen. De fördelar som framkommer Ă€r frĂ€mst att bĂ„de kommunala och privata bolag mĂ„ste förhandla sjĂ€lvstĂ€ndigt nĂ€r det gĂ€ller hyran, men Ă€ven att det har blivit tydligt att de ska vara effektiva och lĂ„ngsiktiga. Telge BostĂ€der AB anser att nackdelen med den nya lagen Ă€r att den inte Ă€r pĂ„ lika villkor. Kommunala bolag har lagstiftningar som inte gĂ€ller för de privata bolagen. De kommunala bostadsbolagen har lagen om offentlig upphandling som de mĂ„ste följa. Upphandlingssystemet kostar mycket pengar. De Ă€r Ă€ven skyldiga att följa lagen om boendeinflytande vilket ocksĂ„ Ă€r kostsamt. Eskilstuna Kommunfastigheter AB kunde inte svara pĂ„ vilka för- och nackdelar som lagen medfört. Antagligen sĂ„g de privata fastighetsĂ€garna en möjlighet att fĂ„ marknadshyror dĂ€r lĂ€gesfaktorn spelar större roll. Kanske kan det ses som att det blir jĂ€mlikt dĂ„ de ska betala borgensavgift, men en stor nackdel Ă€r att de kommunala lagen har ett samhĂ€llsansvar pĂ„ ett annat sĂ€tt Ă€n de.
  • 27. 20 5. ANALYS I detta kapitel analyseras studiens empiridel i kapitel 4 och referensramen i kapitel 3, för att se skillnader och likheter. 5.1 Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? SOU (2008) specificerar att verksamheten ”skall” bedrivas pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssig grund. Det innebĂ€r frĂ€mst att företaget skall tillĂ€mpa ett affĂ€rsmĂ€ssigt beteende och en korrekt prissĂ€ttning. En viss vinstmarginal skall inrĂ€knas i priset, om inte annat undantagsvis Ă€r sĂ€rskilt motiverat. De villkor som gĂ€ller för det privata nĂ€ringslivets affĂ€rsdrivande verksamhet skall alltsĂ„ vara vĂ€gledande. Alla tre företagen har sedan flera Ă„r ett affĂ€rsmĂ€ssigt tĂ€nkande och följer vad utredningar och lagen sĂ€ger. Även om Mimer AB och Telge BostĂ€der anser att vissa saker Ă€r otydliga, vet de Ă€ndĂ„ vad som menas med affĂ€rsmĂ€ssiga principer och att det Ă€r viktigt att tĂ€nka pĂ„ lĂ„ngsiktig lönsamhet. Det kan ifrĂ„gasĂ€ttas hur lĂ„ngt affĂ€rsmĂ€ssiga principer strĂ€cker sig. Är det affĂ€rsmĂ€ssigt att sĂ€lja av fastigheter som inte tillhör kĂ€rnverksamheten sĂ„som Mimer AB har gjort, eller sĂ€lja delar av miljonprogrammet sĂ„som Telge BostĂ€der AB har gjort. De tre kommunala bostadsaktiebolagen svarar i överensstĂ€mmelse med Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) att bolagen i de större kommunerna redan har tĂ€nkt enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer dĂ€r lĂ„ngsiktigheten har tagits i beaktande. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) tog upp att det svĂ„ra med lagen Ă€r att fĂ„ Ă€garna att förstĂ„ vad som menas med affĂ€rsmĂ€ssiga principer, att de inte kan tvinga sina kommunala bostadsaktiebolag till olönsamma investeringar. 5.2 Kommunens avkastningskrav och Ă€gardirektiv SABO (2011) skriver att det inte finns reglerat i den nya lagstiftningen vilka mĂ„tt för avkastning som ska gĂ€lla, utan det Ă€r upp till varje enskild kommun att bestĂ€mma det. För att inte snedvrida konkurrensen Ă€r det viktigt att den avkastningsnivĂ„ som bolaget faktiskt uppnĂ„r, samt det avkastningskrav som Ă€garen stĂ€ller pĂ„ bolaget ska kunna jĂ€mföras med vad som gĂ€ller för motsvarande lĂ„ngsiktig aktör pĂ„ marknaden. Det rekommenderas dock att ett marknadsmĂ€ssigt direktavkastningskrav ska anvĂ€ndas eftersom det ofta Ă€r kĂ€nt pĂ„ respektive ort och varierar med den framtida förvĂ€ntade vĂ€rdeförĂ€ndringen pĂ„ fastigheterna. Mimer AB har direktavkastningskrav pĂ„ marknadsvĂ€rden, medan Telge BostĂ€der AB har ett direktavkastningskrav pĂ„ bokförda vĂ€rden. BĂ„da bolagen vĂ€rderar dock sina fastigheter enskilt. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har inget formellt direktavkastningskrav stĂ€llt till sig, men har fört diskussioner med kommunen om ett direktavkastningsmĂ„l som Ă€r pĂ„ bokförda vĂ€rden. Att anvĂ€nda sig av bokförda vĂ€rden kan medföra att bolagen fĂ„r svĂ„rt att jĂ€mföra sig med andra lĂ„ngsiktiga aktörer pĂ„ marknaden.
  • 28. 21 5.3 LĂ„n och borgen En lĂ€mplig borgensavgift ska enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) vara marknadsmĂ€ssig. De tre kommunala bostadsaktiebolagens Ă€gare verkar ha insett att lĂ„nen och borgensavgiften ska vara marknadsmĂ€ssiga. Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB har en borgensavgift eller pĂ„slag pĂ„ lĂ„net. Mimer AB lĂ„nar pĂ„ marknadsmĂ€ssiga villkor. Det kan bli prövningar pĂ„ vad en skĂ€lig marginal Ă€r, om fastighetsĂ€garna tycker att de kommunala bostadsaktiebolag gynnas fördelaktigt enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012). Hur den kommunala borgensavgiften eller pĂ„slaget rĂ€knas fram Ă€r osĂ€kert och Ă€r antagligen av en mer generell karaktĂ€r, en överenskommelse med kommunen. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser dock att om prövning sker sĂ„ Ă€r pĂ„slagen eller borgensavgiften för lĂ„gt satta. Att lĂ„nen sker i kommunens internbank Ă€r ett sĂ€tt för kommunen att finansiera sig. Borgensavgift fĂ„r större betydelse i kommuner pĂ„ sviktande marknader eftersom kommun inte fĂ„r ge förmĂ„ner till bostadsföretaget. 5.4 Avkastningskrav pĂ„ investeringar Enligt SABO (2011) finns det inte nĂ„got rĂ€tt eller fel nĂ€r affĂ€rsmĂ€ssiga bolag ska ta fram avkastningskrav för sina investeringar. Det Ă€r viktigt att bolagen tar fram beslutsunderlag för investeringar och visar pĂ„ att investeringarna Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt vĂ€lgrundade för framtiden. Lind och Lundström (2011) menar pĂ„ att det inte Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt att investera i projekt som Ă€r olönsamma. SABO (2011) instĂ€mmer, de betonar att göra investeringar som Ă€r olönsamma Ă€r förbjudet och olagligt. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) rekommenderar bolagen att anvĂ€nda sig av Newsec dĂ„ de ska sĂ€tta avkastningskrav pĂ„ sina investeringar eftersom det visar hur det ser ut pĂ„ den aktuella marknaden. Alla bolagen Ă€r noggranna nĂ€r det kommer till att göra investeringar. De har alla vĂ€l bearbetade kalkyler som visar pĂ„ om investeringen Ă€r lönsam eller inte. Inget av bolagen skulle göra en investering som inte anses lönsam. Det som skiljer dem Ă„t Ă€r hur de fĂ„r fram sina avkastningskrav, dĂ€r Mimer AB köper frĂ„n Newsec, medan Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB sĂ€tter sina egna med hjĂ€lp av programmet Datscha. Bolagen verkar ha god styrning och kontroll över investeringarna. Möjligen att Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB tar nĂ„got större risk eftersom de sĂ€tter sina avkastningskrav sjĂ€lva. 5.5 HyressĂ€ttning SABO (2011) tar upp att regering och riksdag Ă€r tydliga med att Sverige inte ska ha marknadshyror. Det Ă€r upp till de lokala parterna att förhandla fram hyressĂ€ttningen, det vill sĂ€ga hyresgĂ€stföreningen och fastighetsĂ€garna. AffĂ€rsmĂ€ssighet vid förhandlingar ska visa pĂ„ att hyran som sĂ€tts motsvarar kvaliteten pĂ„ bruksvĂ€rdet. Olika delar som spelar in pĂ„ bruksvĂ€rdet, Ă€r till exempel hur modern lĂ€genheten Ă€r, lĂ€get, omgivningar.
  • 29. 22 Alla bolagen förhandlar om sina hyror med hyresgĂ€stföreningen. Det har olika höga hyror beroende pĂ„ standard pĂ„ lĂ€genheten och lĂ€ge. Mimer AB har en hyresdifferentiering som gör att hyrorna höjs olika mycket i olika omrĂ„den, medan Telge BostĂ€der AB har en skillnad pĂ„ hyror beroende pĂ„ lĂ€ge och gör en procentuell höjning pĂ„ hela bestĂ„ndet. De hĂ„ller pĂ„ att förhandlar fram en hyresdifferentiering som ska trĂ€da i kraft 2014. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har ocksĂ„ en framtidsutsikt om att hyresdifferentiera. Inget av bolagen menar pĂ„ att hyrorna höjts pĂ„ grund av den nya lagen. Hyreshöjningarna Ă€r en direkt orsak av det stora underhĂ„llsbehovet, framför allt för Telge BostĂ€der AB och Eskilstuna Kommunfastigheter AB som har lĂ€genheter frĂ„n miljonprogrammet. SĂ€kerligen Ă€r hyresdifferentieringen en konsekvens av lagen. 5.6 OtillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av lagen Enligt Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) kan alla aktiebolag gĂ„ i konkurs, men de bostadsaktiebolag som har en borgensförbindelse med kommunen kommer inte att göra det dĂ„ kommunen kommer att gĂ„ in och förstĂ€rka bolagets kapital. Alla bolagen menar att de kan gĂ„ i konkurs. Vid behov av kapital kan de avyttra fastigheter. Det fyller visserligen pĂ„ kassaflödet, men i lĂ€ngden vinner de inget pĂ„ att bli av med sina fastigheter. Eskilstuna Kommunfastigheter AB betonar att de inte tror att en kommun skulle lĂ„ta sitt bostadsbolag gĂ„ i konkurs, det vore skandal. 5.7 PĂ„verkan pĂ„ redovisning Att kommunen stĂ€ller ett avkastningskrav har inte medfört problem för de tre undersökta kommunala bostadsaktiebolagen men det kan bli problem pĂ„ andra kommuner pĂ„ sviktande marknader som endast genererar noll i resultat. Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser det finns en viss pĂ„verkan pĂ„ redovisningen dĂ„ Ă€garna numera vill se en viss vinst. Det innebĂ€r att det stĂ€lls högre krav pĂ„ avkastningen och nya krav pĂ„ vĂ€rderingen av fastigheter. Bolagen kan hamna i nedskrivningssituationer pĂ„ ett tydligare sĂ€tt Ă€n innan den nya lagstiftningen kom. DĂ„ alla tre bolagen arbetat enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer under mĂ„nga Ă„r anser de inte att den nya lagen pĂ„verkat redovisningen, den nĂ€mnvĂ€rda skillnaden Ă€r att de visar verkliga vĂ€rden. 5.8 För- och nackdelar med lagen Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) anser att den nya lagen har stora nackdelar, framför allt för de bolag som finns pĂ„ sviktande marknader. Lagen Ă€r en storstadslag, den fungerar inte i ytteromrĂ„dena. Mimer AB och Telge BostĂ€der AB ser huvudsakligen fördelar med lagen. Det som Telge BostĂ€der AB ansĂ„g var negativt Ă€r de Ă€r bundna till olika lagstiftningar och inte kan konkurrera pĂ„ liknande villkor. Det leder till att de privata aktörerna kan tjĂ€na mer pĂ„ lagen.
  • 30. 23 6. DISKUSSION OCH SLUTSATS I det hĂ€r kapitlet presenteras de slutsatser som gjorts efter analysens genomförande, uppstĂ€llda enligt frĂ„gestĂ€llningarna i kapitel 1. 6.1 Vad innebĂ€r egentligen affĂ€rsmĂ€ssiga principer för de kommunala bostadsaktiebolagen? Syftet med uppsatsen var att undersöka vad det innebĂ€r för de kommunala bostadsaktiebolagen nĂ€r dessa mĂ„ste drivas enligt affĂ€rsmĂ€ssiga principer och vilka konsekvenserna blir. Genom att söka i litteratur och intervjua representanter för tre kommunala bostadsaktiebolag har det framkommit att konsekvenserna inte Ă€r stora, Ă„tminstone inte för bostadsbolag pĂ„ starka marknader. MĂ„nga kommunala bostadsbolag har redan en affĂ€rsmĂ€ssig inriktning sedan flera Ă„r tillbaka. Ett led i att arbeta mer affĂ€rsmĂ€ssigt kan vara att avyttra delar av fastighetsbestĂ„ndet som inte tillhör kĂ€rnverksamheten eller att sĂ€lja av underhĂ„llsbehov för att finansiera nybyggnationer. DĂ€remot Ă€r det sĂ„ att alla bolagen anser, och sĂ„ Ă€ven vi, att lagen Ă€r svĂ„rt skriven och att det finns flera saker som Ă€r oklara, vilket i sin tur sĂ€kerligen kommer att leda till prövningar. Först efter det gĂ„r det att svara pĂ„ vad affĂ€rsmĂ€ssigt egentligen Ă€r och vad det innebĂ€r. 6.2 Vilken skillnad blir det att driva kommunala bostadsaktiebolag enligt den nya lagen? Lagen sĂ€ger att kommunerna inte fĂ„r ge bidrag till de kommunala aktiebolagen som gör att de blir konkurrerande med privata bolag. Det skulle i sĂ„ fall vara en form av otillĂ„tet statsstöd och om sĂ„ Ă€r fallet kommer detta leda till anmĂ€lningar frĂ„n privata bostadsbolag. Det resoneras samtidigt om att de kommunala bostadsaktiebolagen inte kan gĂ„ i konkurs dĂ„ kommunen skulle gĂ„ in med ett Ă€gartillskott. Det Ă€r förstĂ„eligt att kommunerna inte vill förlora sina bostadsbolag, framförallt om de stĂ„r i borgensförbindelse med dem. Vi frĂ„gar oss: Är det att snedvrida konkurrensen att rĂ€dda sitt bolag? Hur skulle de privata fĂ„ göra i samma situation? Skulle de ha samma förutsĂ€ttningar? Detta kommer att medföra stora problem för de bolag som finns pĂ„ sviktande marknader. Vi anser, precis som Söderman (personlig kommunikation, 3 maj, 2012) att det Ă€r dags för regeringen att fördjupa sig i det hĂ€r och ta fram ett rĂ€ddningspaket för svaga bostadsaktiebolag, om inte, riskerar mĂ„nga av de kommunala bostadsaktiebolagen i Sverige att försvinna. Den nya lagen Ă€r en storstadslag, en konsekvens att mĂ€nniskan blivit mer urbaniserad. Innan studien pĂ„börjades fanns det en tro om att lagen skulle resultera i högre hyror i form av marknadshyror, det Ă€r dock inget som har kunnat pĂ„visas i resultatet. DĂ€remot anser vi att en hyresdifferentiering kan ses som en konsekvens av lagen. Inte sĂ„ att lagen sĂ€ger att de mĂ„ste, utan mer att lagen ger dem ett incitament till att vilja göra det. De tre respondenterna har planerat eller aktivt börjat arbeta med att fĂ„ en ökad hyresdifferentiering dĂ€r lĂ€get spelar större roll.
  • 31. 24 I undersökningen har det framkommit att bolagen har uttryckt större oro och konsekvenser för regeringens nya lagstiftning. Den innebĂ€r att bolagen inte lĂ€ngre fĂ„r göra rĂ€nteavdrag för lĂ„n frĂ„n kommunens internbank. Utdelningen som de kommunala bostadsaktiebolagen gör till kommunen Ă€r pĂ„ nĂ„gra miljoner kronor medan rĂ€ntekostnader de betalar till kommun i tvĂ„ fall Ă€r pĂ„ över 80 miljoner kronor. Eftersom styrelsen i bolaget utses av kommunfullmĂ€ktige Ă€r det förstĂ„eligt att det kommunala bostadsaktiebolaget vill att pengarna stannar i den egna kommunen. Det Ă€r svĂ„rt att diskutera vilka för- och nackdelar som finns med den nya lagen, dĂ„ alla verkar tolka den pĂ„ olika sĂ€tt och har olika uppfattningar om lagen. Vi anser dock att studien visar pĂ„ att de privata bolagen Ă€r de som fĂ„r det mer fördelaktigt. De har fĂ„tt bĂ€ttre konkurrensmöjligheter, samtidigt som kommunala bostadsaktiebolags handlingsmöjligheter begrĂ€nsas av gĂ€llande lagstiftningar om offentlig upphandling, boendeinflytande och lokaliseringsprincipen. 6.3 Vilken pĂ„verkan fĂ„r applicerandet av affĂ€rsmĂ€ssiga principer pĂ„ kommunala bostadsaktiebolags ekonomistyrning? Vi anser att Ă€ven om inte mĂ„tten pĂ„ avkastningskraven regleras i den nya lagstiftningen, Ă€r det en fördel att anvĂ€nda sig av direktavkastning pĂ„ marknadsvĂ€rden. Det blir lĂ€ttare att bedöma hur marknaden ser ut och jĂ€mföra sig med andra lĂ„ngsiktiga aktörer. Dessutom varierar det beroende pĂ„ den förvĂ€ntade framtida vĂ€rdeförĂ€ndringen pĂ„ fastigheterna. De tre kommunala bostadsaktiebolagen i studien har bra insikt i vad lagen föreskriver angĂ„ende lĂ„n och borgensavgifter. Största problemet Ă€r om Ă€garna inte har förstĂ„tt vad som gĂ€ller. LĂ„n med fördelaktig rĂ€nta eller lĂ„gt satta borgensavgifter kan komma att tas upp av FastighetsĂ€garna och prövas i rĂ€tten. Detta gĂ€ller Ă€ven lĂ„ga avkastningskrav eller dĂ€r kommunen inte tar utdelning. De privata aktörerna kan se detta som en snedvridning av konkurrensen. Vi anser att den nya lagen pĂ„verkar bolagens investeringar dĂ„ allt de gör mĂ„ste vara lönsamt. FĂ€rre bostadshus kommer att byggas i ytteromrĂ„dena dĂ€r lönsamheten Ă€r betydligt sĂ€mre pĂ„ grund av ökade byggkostnader och sĂ€mre möjligheter att lĂ„ta de verkliga kostnaderna Ă„terspeglas i hyressĂ€ttningen. SĂ€rskilt stor effekt kommer det att ha pĂ„ bolag som befinner sig pĂ„ sviktande marknad. En ytterligare konsekvens av att inte bolagen kan bygga nytt Ă€r att det kan leda till bostadsbrist inom kommunerna, dĂ„ det rĂ„der lĂ„ga vakanser. Ingen av respondenterna i de bolag som har studerats anser att den nya lagen haft nĂ„gon pĂ„verkan pĂ„ bolagets redovisning. Det skulle i sĂ„ fall vara att de visar pĂ„ verkliga vĂ€rden. Ingen av bolagen nĂ€mner att de numera mĂ„ste visa en viss vinst i resultatrĂ€kningen vilket Ă€r förstĂ„eligt dĂ„ de arbetat affĂ€rsmĂ€ssigt i mĂ„nga Ă„r. Men faktum Ă€r att de marknadsmĂ€ssiga avkastningskraven som stĂ€lls frĂ„n Ă€garen Ă€r mycket viktiga nĂ€r det kommer till redovisningen. Kan de inte uppnĂ„ det som krĂ€vs sĂ„ kan de hamna i nedskrivningssituationer och det pĂ„verkar redovisningen och den vinst som Ă€garen krĂ€ver. De tre bolagen i studien verkar pĂ„ starka marknader och detta scenario kĂ€nns sĂ€kert vĂ€ldigt avlĂ€gset, men för bolag pĂ„ sviktande marknader kan det medföra stora problem.
  • 32. 25 6.4 Förslag till framtida studier DĂ„ denna studie enbart behandlade kommunala bostadsaktiebolag pĂ„ starka marknader kan ett förslag vara att undersöka de bolag som finns pĂ„ sviktande marknader för att se hur det klarar av att uppfylla kravet pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssighet. Ett andra förslag kan Ă€ven vara att undersöka bolagen i denna studie om nĂ„gra Ă„r, dĂ„ lagen fĂ„tt mer prövningar för att se vilka konsekvenserna blev. Ett sista förslag Ă€r att undersöka bolagen i denna studie igen efter att de nya redovisningsreglerna (K3) och regeringens nya lag om rĂ€ntor trĂ€tt i kraft. Troligtvis blir pĂ„verkan betydligt större dĂ„ och kanske blir det Ă€ven svĂ„rare att leva upp till begreppet affĂ€rsmĂ€ssiga principer.
  • 33. 26 Litteraturförteckning Eskilstuna Kommunfastigheter AB. (2012). Årsredovisning Eskilstuna Kommunfastigheter 2011. Eskilstuna: Eskilstuna Kommunfastigheter AB. EU. (2008). Konsoliderade versioner av fördraget om Europeiska Unionen och fördraget om Europeiska Unionens funktionssĂ€tt. Bryssel: Europeisika Unionen. Forsberg, C., & Yvonne, W. (2008). Att göra systematiska litteraturstudier. Stockholm: Natur och Kultur. Hedman, E. (2008). Den kommunala allmĂ€nnyttans historia-SĂ€rtryck av underlag till utredningen om allmĂ€nnyttans villkor (SOU 2008:38). Karlskrona: Boverket. Högberg, C. (2003). NĂ€r allmĂ€nnyttan sĂ„ldes. Stockholm: FastighetsĂ€garna. Lifvendahl, T. (2006). Korsdrag i allmĂ€nnyttan: femton öppna samtal som vĂ€drar allmĂ€nnyttans framtid. Stockholm: SABO. Lind, H., & Lundström, S. (2011). Hur ett affĂ€rsmĂ€ssigt bostadsföretag agerar. Stockholm: Kungliga Tekniska högskolan. Mimer AB. (2012). Mimer Årsredovisning 2011. VĂ€sterĂ„s: Bostad AB Mimer. Nilsson, K. (den 26 05 2011). Noll i vinstkrav inte affĂ€rsmĂ€ssigt . HĂ€mtat frĂ„n FastighetsĂ€garna: http://www.fastighetsagarna.se/mellansverige/aktuellt/debattartiklar- pressmeddelanden_1/debattartiklar-pressmeddelanden-2011/noll-i-vinstkrav-inte- affarsmassigt Nordlund, B., & Lundström, S. (den 22 02 2011). AffĂ€rsmĂ€ssiga kommunala bostadsföretag – vad innebĂ€r det? HĂ€mtat frĂ„n Fastighetsnytt: http://fastighetsnytt.se/2011/02/affarsmassiga- kommunala-bostadsforetag Ohlsson, J. (den 18 11 2011). BostadsrĂ€tter ska göra KBAB mer affĂ€rsmĂ€ssigt. HĂ€mtat frĂ„n nwt.se: http://www.nwt.se/karlstad/article1005936.ece Patel, R., & Davidson, B. (2003). Forskningsmetodikensgrunder. Lund: Studentlitteratur. Proposition. (2009). AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressĂ€ttningsregler. Stockholm: Regeringskansliet. Roos, B., & Gelotte, H. (2004). Hej Bostad, om bostadsbyggande i Storstockholm 1961 – 1975. Stockholm: LĂ€nsstyrelsen. SABO. (2011). Hur ett affĂ€rsmĂ€ssigt bostadsföretag agerar - En kommentar frĂ„n SABO. Stockholm: SABO. SFS 2002:102. (u.d.). Lag om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag. SFS 2010:879. (u.d.). Lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag. SKL. (2010). Ny lag om kommunala bostadsaktiebolag m.m. CirkulĂ€rnr 10:66. Stockholm: Sveriges kommuner och landsting. SOU. (2008). EU, allmĂ€nnyttan och hyrorna. Stockholm: Regeringskansliet. Telge BostĂ€der AB. (2012). Årsredovisning för Telge BostĂ€der AB 2011. SödertĂ€lje: Telge BostĂ€der AB. Wikstrand, M. (den 17 02 2011). Tuffare krav pĂ„ allmĂ€nnyttan Ă€r genialiskt. Dagens samhĂ€lle, s. 12.
  • 34. 27 BILAGA 1 2002 Den tidigare lagen (2002:102) om allmĂ€nnyttiga bostadsföretag. (http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/20020102.htm) 2005-10-20 KommittĂ©direktiv tillsĂ€tter en utredning med titel ”AllmĂ€nnyttans villkor och förutsĂ€ttningar ” som ska vara klart 1 maj 2007. Uppdraget Ă€r att se över villkor och förutsĂ€ttningar för allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsföretag. GĂ„r det att bedriva nationell bostadspolitik inom EU-medlemskapets ramar? Undersöka om allmĂ€nnyttan kan ha en lĂ„ngsiktig sjĂ€lvkostnadsprincip och spĂ€rr mot oskĂ€liga hyror. Förslag ska utformas att slĂ„ vakt om grunderna för allmĂ€nnyttans och de kommunala bostadsföretagens roll. http://62.95.69.15 (sök pĂ„: ”2005:116”) 2007-05-31 TillĂ€ggsdirektiv till Utredningen om allmĂ€nnyttans villkor med förlĂ€ngd till 31 mars 2008. Det ursprungliga direktivet var att ta fram en lĂ„ngsiktig sjĂ€lvkostnadsprincip. Det kunde inskrĂ€nka utredarens möjligheter att lĂ€gga fram förslag som Ă€r förenliga med EG-rĂ€tten och restriktionen togs dĂ€rför bort. Det ska sĂ€rskilt kontrolleras om begrĂ€nsade avkastningskrav och olika former av stöd Ă€r förenliga med EG-rĂ€tten. Om det finns flera modeller för förĂ€ndring ska utredaren inte föreslĂ„ riktning dĂ€r bostadsföretagen utvecklas för enbart vissa grupper. Vidare skulle utredaren bedöma om allmĂ€nnyttans hyresnormerande roll kan avvecklas (12 kap. 55 § jordabalken). Fler frĂ„gor Ă€r att se hur det gick att skydda hyresgĂ€ster mot hyreshöjningar som inte Ă€r godtagbara. Behövs det sĂ€rskilda regler för andra allmĂ€nnyttiga bostadsföretag Ă€n kommunala bostadsföretag. Slutligen ska utredaren visa hur kommunala och privata företag kan fĂ„ stöd i syfte till framtida förĂ€ndrade förutsĂ€ttningar. http://62.95.69.15 (sök pĂ„: ”2007:73”) 2008-04-18 Slutsatserna av utredningen, betĂ€nkandet publiceras i SOU under 2008:38 ”EU, allmĂ€nnyttan och hyrorna” www.regeringen.se (sök pĂ„: ”SOU 2008:38”) 2008-09 Innan regeringen tar stĂ€llning till utredningen gĂ„r den pĂ„ remiss till berörda myndigheter och organisationer (dnr Fi2008/2861) för ett yttrande. Full remissförteckning finns i Proposition (2009, s. 117) Nedan Ă€r ett urval av remissinstanserna. SABO 2008-09-05 FastighetsĂ€garna Öst 2008-09-03 FastighetsĂ€garna Mellansverige 2008-09-10 Boverk 2008-09-04 SSBF 2008-08-05 Skl 2008-08-29 2009-11-03 För att skapa ett bĂ€ttre beslutsunderlag görs en departementspromemoria av finansdepartementet och justitiedepartementet. Finansdepartementets departements- promemoria fĂ„r titeln ”AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag - övervĂ€ganden och förslag” (Ds 2009:60) www.regeringen.se (sök pĂ„: ”Ds 2009:60”)
  • 35. 28 2010-01 Departementspromemorian remissbehandlas i olika organisationer och myndigheter som lĂ€mnar ett yttrande. Nedan Ă€r ett urval av remissinstanserna: Statskontoret 2010-01-11 Boverket 2010-01-11 Konkurrensverket 2009-12-10 SABO (Sammanfattning) Fastighetsagarna.se 2010-01-12 Skl 2009-12-11 2010-02-18 Regeringen lĂ€mnar över del av lagtext, propositionstext till lagrĂ„det http://www.regeringen.se/sb/d/13844/a/139941 2010-03-16 LagrĂ„det sammantrĂ€der och kontrollerar att den inte strider mot grundlagen eller andra lagar och avger dĂ€refter yttrande http://lagradet.se/yttranden2010.htm (sök pĂ„: ”allmĂ€nnyttiga”) 2010-03-25 Proposition 2009/10:185 överlĂ€mnas frĂ„n regeringen till riksdagen med titel ”AllmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressĂ€ttningsregler” www.regeringen.se (sök pĂ„: ”2009/10:185”) 2010-06-04 Civilutskottet behandlar propositionen 2009/10:185 som bygger pĂ„ betĂ€nkandet, SOU 2008:38 och departementspromemorian. De tar Ă€ven upp tre motioner som vĂ€ckts. Civilutskottet lĂ€mnar ett utskottsbetĂ€nkande 2009/10:CU24. Utskottet förbereder alla förslag som kommer till riksdagen innan beslut tas i kammaren. www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”utskotten och EU-nĂ€mnden” sök pĂ„ ”2009/10:CU24”) 2010-06-22 Riksdagen röstar om civilutskottets betĂ€nkande 2009/10:CU24 www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”kammaren”->”protokoll” sök pĂ„ ”2009/10:142”, sök dĂ€refter pĂ„ CU24 i texten) En riksdagsskrivelse görs att riksdagen bifallit utskottets förslag till riksdagsbeslut www.riksdagen.se (klicka pĂ„ ”dokument & lagar”->”kammaren”->”riksdagsskrivelser” sök pĂ„ ”2009/10:374”) 2011-01-01 Ny lag införs med namnet ”Lag om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag” www.riksdagen.se (sök pĂ„: ”2010:879”) Förordning (2011:1159) om allmĂ€nnyttiga kommunala bostadsaktiebolag kompletterar lagen www.riksdagen.se (sök pĂ„: ”2011:1159”)
  • 36. 29 BILAGA 2 FrĂ„gor till bostadsbolag Vad innebĂ€r den nya lagen för er? Hur pĂ„verkas ni av att drivas affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller: ‱ investeringar, upprustningar ‱ hur ser den kommunala borgen ut vid lĂ„n? Borgenavgift? ‱ angĂ„ende bidrag frĂ„n kommun? ‱ vad har kommunen för avkastningskrav? ‱ vad Ă€r ert avkastningskrav pĂ„ investeringar? ‱ bör kommun ha utdelning anser ni och varför? ‱ kommer fler hyresrĂ€tter att ombildas till bostadsrĂ€tter? ‱ kommer försĂ€ljning av kommunala hyresfastigheter att minska eller öka? Hur bedömer ni att en investering Ă€r lönsam och hur den ska finansieras? ‱ vad gör ni vid projekt som visar sig bli olönsamma? HĂ€ndelse vid otillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av den nya lagen? ‱ vad hĂ€nder om ni ej avkastar tillrĂ€ckligt för att det ska anses affĂ€rsmĂ€ssigt ‱ vad hĂ€nder vid behov av kapitaltillskott? ‱ kan ni gĂ„ i konkurs? ‱ kan bolaget reas ut? Har den nya lagen resulterat i hyreshöjning? ‱ i sĂ„ fall, varför höjs hyrorna? ‱ vad kommer eventuell höjning att gĂ„ till? ‱ investeringar? upprustning? enbart höjning för att gĂ„ med vinst? Vad ser ni för- och nackdelar med den nya lagen? Vilka förĂ€ndringar blir det i redovisningen i och med den nya lagen? Vilken typ att av redovisning anvĂ€nder ni er av?
  • 37. 30 FrĂ„gor till PWC Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt? Hur pĂ„verkas bolagen av att drivas affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller: ‱ hur ser den kommunala borgen ut vid lĂ„n? Borgenavgift? ‱ Kan kommunen ta över lĂ„n för att gynna koncernen? ‱ angĂ„ende bidrag frĂ„n kommun? Koncernbidrag? ‱ vad har kommunen för avkastningskrav? ‱ bör kommun ha utdelning anser ni och varför? ‱ kommer fler hyresrĂ€tter att ombildas till bostadsrĂ€tter? ‱ kommer försĂ€ljning av kommunala hyresfastigheter att minska eller öka? Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssig rĂ€nta pĂ„ lĂ„n i kommun? Vad Ă€r affĂ€rsmĂ€ssigt nĂ€r det gĂ€ller borgensavgift? ‱ jĂ€mlik konkurrens privata vs kommunala? ‱ vilka alternativ finns det istĂ€llet för borgenavgift? HĂ€ndelse vid otillrĂ€cklig mĂ„luppfyllelse av den nya lagen? ‱ vad hĂ€nder om de ej avkastar tillrĂ€ckligt för att anses affĂ€rsmĂ€ssigt ‱ vad hĂ€nder vid behov av kapitaltillskott? ‱ kan de gĂ„ i konkurs? ‱ kan bolaget reas ut? Hur granskar ni att de uppfyller kravet pĂ„ affĂ€rsmĂ€ssiga principer? Vad hĂ€nder om de inte uppfyller kravet? Hur pĂ„verkas redovisningen? För och nackdelar med nya lagen?