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UN PROYECTO DE LEY PROBLEMÁTICO.
Manfred Nolte
‘El anteproyecto de Ley por el derecho a la vivienda’ aprobado por el ejecutivo de
Sánchez y remitido a las Cortes Generales para su tramitación por el
procedimiento de urgencia, regula un gran número de aspectos relacionados con
la vivienda. Contiene medidas de limitación de precios, de regulación de los
desahucios, de regulación de la vivienda pública, fiscales, y de ordenación de las
agencias inmobiliarias.
Las líneas que siguen se acotan a los aspectos referidos al precio de los
alquileres. El borrador recoge que en las llamadas ‘zonas tensionadas’ se
establecerán topes para la actualización de las rentas, mecanismos de contención
y bajada de los precios del alquiler de vivienda y ventajas fiscales para fomentar
el alquiler asequible, impedir los incrementos abusivos y evitar la vivienda vacía.
Las restricciones afectarán incluso a los contratos de nueva creación que no
podrán fijar libremente el precio de su arrendamiento y mantendrán su
indexación a la renta anterior.
Con carácter general en 2023 los topes de incremento se han limitado al 2% y
para 2024 a un 3%. Para los años sucesivos se estará a lo que fije el ejecutivo
central aplicándose un índice que será inferior al IPC, cuyo texto en cualquier
caso se desconoce.
La conclusión a todo lo citado puede adelantarse sin ningún reparo especial: la
nocividad de las medidas de restricción o tope de los precios del alquiler ha sido
contrastada hasta la saciedad porque reducen la oferta de este tipo de vivienda y
desincentivan la entrada de nuevos agentes en el mercado de arrendamiento. De
esta manera, la propia caída del mercado de alquiler, al disminuir la oferta,
genera mayor escasez y ello conduce a todo lo contrario de lo que la ley pretende:
una elevación de los precios de la renta de alquiler y una disminución de
inmuebles disponibles. Y la magnitud del problema es grande ya que, según
Eurostat, en 2021 el 24,2% de la población española vivía de alquiler.

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Cualquier estudiante de primero de economía en nuestras facultades
universitarias ha aprendido un principio esencial, como es que un mercado libre
es aquel formado por la oferta y la demanda. La primera creciente con el precio y
la segunda decreciente con el mismo. La segunda enseñanza es consecuencia de
la anterior: cualquier externalidad, injerencia o tope en la cantidad provoca una
reacción en el precio y cualquier restricción en el precio produce movimientos en
la cantidad. Esta segunda pauta es la que nos concierne, en relación con el
proyecto de ley.
Pero ni siquiera es necesario entender este principio esencial de la economía de
mercado. Basta ponerse la mano en el pecho y responder qué haríamos nosotros
como propietarios de un inmueble en alquiler si, por ley, se nos obliga a fijar un
precio fuera de mercado e inferior a la inflación. La reacción es obvia: dejaríamos
de alquilar en cuanto fuera posible, pasaríamos el inmueble al mercado de
compraventa e invertiríamos el importe obtenido en un mercado alternativo, el
financiero u otro. En cualquier caso, el resultado inmediato es la reducción de la
oferta de inmuebles de alquiler y en lo que concierne a las fisuras legales que
pudieran encontrarse en la norma, a una mayor subida en su precio y al mercado
negro. Lo opuesto diametralmente a lo que el regulador aspira. De ahí la célebre
expresión del economista sueco Assar Lindbeck: “el control de los alquileres
parece ser el modo más efectivo de destruir una ciudad, con la excepción de los
bombardeos”.
Como avisan los portales inmobiliarios, muchos propietarios que buscaban
inquilino ya están retirado sus pisos del mercado o lo harán en breve, engrosando
circunstancialmente el número de viviendas que se encuentran vacías. Aquellos
otros que, pese a todo, estén dispuestos a alquilar, optarán por protegerse,
cobrando de antemano una renta de inicio exageradamente alta, pero ya hemos
advertido que en las ‘zonas tensionadas’ tal posibilidad queda igualmente vetada
por la nueva normativa.
Entonces, ¿por qué suben los precios de los alquileres? El motivo es la insuficiente
oferta de vivienda en alquiler y el camino de la solución se halla en el incremento
de esa oferta.
Como se ha dicho al comienzo de estas líneas los efectos perversos que supone el
control de alquileres, tanto de orden distributivo como de eficiencia, vienen
ratificados por una multitud de estudios científicos y por la propia y elocuente
realidad histórica. Los distributivos porque al final son los inquilinos modestos
los grandes perjudicados, y los de mayores ingresos los que acapararán la
menguada oferta disponible, cada vez más cara. Los de eficiencia discurren desde
la reprobable posible aparición de los mercados negros, el deterioro del parque
disponible cuyo mantenimiento los caseros abandonarán y la destrucción de
incentivos para la construcción con destino al alquiler.
Los ejemplos históricos que ratifican las ineficiencias aludidas son multitud. La
política de congelación de rentas franquista aniquiló el mercado del alquiler en
España hasta llevarlo en 2005 al 9,5%. Otro ejemplo más reciente lo han
representado, hasta su declaración de inconstitucionalidad, los efectos de la Ley
catalana 11/2020 sobre control de rentas. En el período de septiembre 2020 a

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septiembre 2021, en el que estuvo en vigor el control de rentas, hubo una
disminución de la oferta de viviendas en alquiler en Barcelona del 42%.
Una observación adicional. Queda por ver si las facultades otorgadas a las
Comunidades autónomas y la posible reclamación competencial en alguna de
ellas no acaba desnaturalizando la intensidad de las pretensiones de la ley. El
tiempo dirá.
Y una apostilla final: resulta sorprendente que, con la normativa propuesta, sus
prescriptores, PSOE, Podemos, Esquerra Republicana y EHBildu no hayan
dudado en abrazar efusivamente el viejo y denostado modelo inmobiliario
franquista.