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- 35. gracias
Hinweis der Redaktion
- Gracias a Ignacio Gracias a los participantes, que nos aportan información real de +600 proyectos (casi 37.000 transacciones!) fidedigna
- Si tuviera que dejarles un solo mensaje sería este: El 2009 fue mejor que lo esperado, pero quedan interrogantes pendientes para el 2010
- Hoy vamos a hablar de 3 temas: Veremos cómo se comportó el mercado durante el 2009 Luego revisaremos este resultado desde 3 perspectivas: el gasto público, las iniciativas privadas y las expectativas del consumidor. Luego estas nos levantarán preguntas, que Mauricio y Carlos analizarán como parte de sus presentaciones.
- Empecemos con las ventas del año
- Las ventas crecieron 12%, de 62 a 67 millones de UF a nivel de promesas brutas. Este crecimiento se debe a una débil base de comparación para las ventas del segundo semestre. (FALTAN CIFRAS DE DESISTIMIENTOS) (REVISAR CIFRAS!! SI CASAS CRECE 7% Y DEPTOS 10%, COMO PUEDE EL MERCADO CRECER 12%???????)
- Las ventas de casas crecieron 7%, impulsadas por la recuperación del segundo y tercer trimestre
- Las comunas que más bajaron sus ventas son Puente Alto, La Florida y Quilicura (EXPLICACION POSIBLE PARA PUENTE ALTO??) En La Florida ha disminuido tanto la demanda como la oferta Y en Quilicura quedan pocos terrenos disponibles y Lampa ha tomado fuerza también.
- El buen desempeño de las venta en la zona nor-oriente Aquí ayudaron la apertura de la radial nor-oriente, que acercó Chicureo, una relación oferta-demanda interesante en Las Condes, y un aumento de las expectativas en general, muy ligado con el aumento de ventas de los sectores de más altos recursos.
- Departamentos en tanto, tuvo un crecimiento de 10% hasta las 43 millones de UF Impulsado además por las promociones
- En departamentos las comunas más golpeadas durante este complejo 2009 fueron Recoleta, Quinta Normal e Independencia, que tienen en común ser todas de la zona norte de Santiago Centro, donde el efecto rebalse bajó dado que este año se vio a Santiago Centro como más accesible.
- Santiago en especial creció 66%. Interesante el efecto de las comunas sur-oriente, donde las ventas han ido aumentando, siempre, como es de esperarse, en el eje del metro. Una comuna interesante es Vitacura, que creció 49%. Habrá afectado el plan regulador? La Costanera Norte?
- Ya vimos un barniz de los resultados 2009…
- … veamos ahora el mercado desde 3 aspectos que considero interesantes de registrar:
- Empecemos por el gasto público.
- Aquí vemos la serie de ventas brutas de casas. La flecha roja indica el peak de ventas del 2009 en los meses en que se empezaron a ejercer los subsidios extraordinarios. Veamos ahora el impacto de los subsidios aislando las curvas ve vasas vendidas entre 1000 y 2000 UF.
- En efecto, si segmentamos las promesas de compraventa firmadas según precio, se puede notar que el aumento se dio en las series de 1000 y 2000. Ya la serie de 2000-2500 UF tiene un comportamiento más plano y por lo tanto, se puede afirmar que el subsidio ayudó positivamente en la recuperación de las ventas.
- Veamos ahora qué podemos decir del efecto de las iniciativas privadas en las ventas. Específicamente analicemos dos iniciativas: las promociones y el inicio de obras. Empecemos por el inicio de obras:
- Distorsionado por ley de IVA, pero alto igual. Si antes la falta de demanda y liquidez sujetaba este inicio de obras, qué pasará el 2010 que ambos factores desaparecieron? Ha bajado el stock suficiente como para que absorbamos el stock que viene, aunque sea una fracción? Veamos qué pasa con el stock: Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
- El stock no solamente es alto, sino además tenemos indicios para pensar que su calidad disminuye. Si para darle el gusto a la demanda apuramos el inicio de obras, qué pasará con los costos de venta? Fuente: Cámara Chilena de la Construcción
- Promociones: Son muchas la mitad del mercado estuvo involucrado en al menos una. Veamos el impacto: actores de inicio de año: Paz, Stitchkin, 72 Horas. Por lo tanto debe haberse reflejado en un aumento de deptos:
- Mirar la serie azul (deptos). La flecha roja indica el inicio de las promociones, y se ve cómo afecta positivamente a los departamentos y antes que casas. Para aislar más aún el efecto, veamos cómo se movieron las ventas del 1er “3 Dñias”:
- Vemos acá una serie de precio relativo de los departamentos de 1D1B menores de 50 m2 (lofts fuera) de Santiago Centro. Vemos la caída de preciosa su mínimo desde enero 2008. Se puede decir entonces, que inicialmente hubo una erosión de precios. Lo interesante es que la serie empieza luego a recuperar los precios y en diciembre registramos valores incluso superiores a gran parte del 2008. Entremedio se generó una polémica en la industria: mientras un sector defendía la efectividad de las promociones, otro sector defendía sus marcas, que les había tardado años construir. Conclusión: al inicio las promociones SI tuvieron un efecto erosionador de precios, pero quizás su capacidad de atraer la demanda ayudó a levantarlos nuevamente. Quizás la realidad es que generar valor de marca es una actividad que puede convivir con las promociones. Cómo va a enfrentar la industria este diálogo entre marca y promociones durante el 2010?
- … veamos ahora qué podemos decir de los consumidores.
- Expectativas tuvo un doble efecto: Bajaron las ventas Aumentaron los desistimientos Las promociones afectaron las expectativas en dos etapas: Vivienda como refugio contra el riesgo (inversionistas) Vivienda como compra propia (público en general) -------- Este cuadro nos muestra en verde claro las ventas brutas de las que hemos estado hablando. Pero miremos en color oscuro qué pasa con las ventas netas. La flecha roja indica el peor momento de la crisis. Entre septiembre 2008 y enero 2009 no solamente el nivel de ventas fue mínimo, sino además tuvimos un nivel de devoluciones que llevó las ventas netas casi a cero. Una posible explicación es que, en plena crisis y debido a ella, gran parte de los compradores decidieron devolver sus compras ante la incertidumbre de pagar el dividendo y el aumento de ventas podría ser el reflejo de refugiarse en activos fijos. Si esto es así, las expectativas en esa período debieron haber sido bajas.
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- Expectativas tuvo un doble efecto: Bajaron las ventas Aumentaron los desistimientos Las promociones afectaron las expectativas en dos etapas: Vivienda como refugio contra el riesgo (inversionistas) Vivienda como compra propia (público en general) -------- Este cuadro nos muestra en verde claro las ventas brutas de las que hemos estado hablando. Pero miremos en color oscuro qué pasa con las ventas netas. La flecha roja indica el peor momento de la crisis. Entre septiembre 2008 y enero 2009 no solamente el nivel de ventas fue mínimo, sino además tuvimos un nivel de devoluciones que llevó las ventas netas casi a cero. Una posible explicación es que, en plena crisis y debido a ella, gran parte de los compradores decidieron devolver sus compras ante la incertidumbre de pagar el dividendo y el aumento de ventas podría ser el reflejo de refugiarse en activos fijos. Si esto es así, las expectativas en esa período debieron haber sido bajas.
- Si tuviera que dejarles un solo mensaje sería este: El 2009 fue mejor que lo esperado, pero quedan interrogantes pendientes para el 2010