Pal voor de middengroepen. Europa als kans voor een scherper doelgroepenbeleid. Het kabinet en de EU concentreren zich op de lage inkomens. Hoe combineer je dit met het 'engagement' met de 'lower middle class'? Presentaties van René Scherpenisse van Atrivé en Jaap Kleijwegt van BDO tijdens het MKW-seminar 'Toekomst van kleine corporaties' januari 2011. Het seminar werd door MKW Platform georganiseerd samen met Atrivé en BDO.

1. Pal voor de middengroepen:
Europa als kans voor een scherper
doelgroepenbeleid
MKW Platform 27 januari 2011

2. Uw gesprekspartners
René Scherpenisse
directeur Atrivé
E: r.scherpenisse@atrive.nl
Jaap Kleijwegt
senior manager BDO Organisation & Control
E: jaap.kleijwegt@bdo.nl

3. De rode draad
• Uitdagingen vanuit Europa
• Maatschappelijke belangen
• De marktkansen
• Mogelijkheden om te verkennen
• Samen verder denken

4. Uitdagingen vanuit Europa
De corporatie-omgeving verandert sterk
Brussel
dossier
Vastgoed sturing, vitale
wijken en demografische Maatschappelijk
ontwikkelingen Verantwoord Ondernemen
Toename nationale- en Bedrijfs-
europese regelgeving risico’s en
kosten
Stagnatie verkoop
woningen
Minder
toegankelijke
kapitaalmarkt
Governance Code Onbeheerste projecten

5. Uitdagingen vanuit Europa
Statements vooraf
• Volkshuisvestelijk gezien is de Europese richtlijn eerder een zegen dan een
straf
- Kan leiden tot méér volkshuisvestelijk, financieel én maatschappelijk rendement mits corporaties
verstandig en maatschappelijk ondernemend reageren
- Binnen de bestaande bedrijfsvoering zijn voldoende middelen beschikbaar
- Goede voorbeelden voor alternatieve exploitatie zijn in ruime mate voorhanden

6. Uitdagingen vanuit Europa
Bedreigingen
• De middeninkomens hebben op de “vrije markt” onvoldoende kansen
• De extra huurverhoging wordt door de markt onvoldoende geabsorbeerd
• Afstoten naar de markt van een substantieel deel van de bestaande voorraad:
uitverkoop of markthuren
• Beperkte beschikbaarheid financiering niet-DAEB activiteiten
• Onbetaalbare lasten voor (lage) middeninkomens, afhankelijk van de regio
• Toenemende segregatie tussen doelgroepen

7. Uitdagingen vanuit Europa
Kansen
• Hervorming woningmarkt een stap dichterbij?
• Nu eindelijk stappen zetten naar meer diversiteit in huur en koopvormen
• Naar een passend aanbod voor middeninkomens
• Motivatie betere business cases investeringsplannen
• Binnen het bestaande corporatiebezit scherper te sturen (u mag onderscheid
maken!)
• Benutten van financiële ruimte tussen sociale huur en markthuur
• Stimulans efficiency en meten maatschappelijke rendement (SROI)

8. Maatschappelijke belangen
Waar hebben we het over?
• Mensen die de marktprijs niet kunnen betalen wonen toch goed en
fatsoenlijk (regionale verschillen)
• Geen segregatie en mogelijkheden voor wooncarrières (tijdelijk
scheefwonen heeft een rol binnen buurten)
• Voldoende doorstroming zorgt voor kansen voor starters en andere
mensen uit de primaire doelgroep
• Investeringscondities zijn belangrijk (extra financieringslasten
beheersen)
• Een hoger risicoprofiel van de sector leidt tot hogere noodzakelijke
buffers en vermindering inzet middelen
• Bewaken van de driehoek van beschikbaarheid, betaalbaarheid en
kwaliteit
• Investeringen en vernieuwing belangrijk om voorgaand punt te
stimuleren
• Per saldo zal toch een bijdrage geleverd moeten worden aan de
Rijksbegroting voor de huurtoeslag

9. Maatschappelijke belangen
De kloof
• Woningmarkt vastgelopen
• Marktverstoring hypotheekrenteaftrek
en huurprijskortingen
• Huurtoeslag is nog steeds effectief en
efficiënt gebleken
• Inkomen niet de enige maatstaf voor
keuze woonvorm (o.a. BKR registratie)

10. Maatschappelijke belangen
Wat zit er in de kloof?
• Circa 700.000 sociale huurwoningen bewoond door huishoudens met inkomen
boven 33.614 (te weinig doorstroming)
• Middengroepen worden, in huidige sociale huursector, te zwaar gesubsidieerd
met generiek lage huren (lage huurquote)
• Teveel huurwoningen met een veel te lage prijs (te laag rendement op
maatschappelijke middelen)
• De koopsector wordt gekenmerkt door subsidiëring door hypotheekrenteaftrek
en sterk opgelopen prijzen (scheefgroei prijs/kwaliteitsverhouding)

11. Maatschappelijke belangen
Het overbruggen van de kloof?
Een goed alternatief voor de middengroepen is nodig om doorstroming
mogelijk te maken en stagnatie tegen te gaan. Oplossingen zijn mogelijk,
zowel binnen de huur als koop. Corporaties hebben hierin een belangrijke
rol

12. De marktkansen
Wat kunnen we Jan Modaal bieden?
• Gemiddelde kooppolstok niet langer dan 3,5 a 4 maal jaarinkomen afhankelijk
van NHG voorwaarden
• Grote verschillen per regio in WOZ waarde
(Gooi € 200.000/ krimpregio’s € 100.000)
• Corporatie kan slechts ten dele sturen op de totale woonlasten
• Mogelijkheden voor toepassing markthuur zullen per regio sterk verschillen
• Naast de opbrengsten zullen ook de kostprijzen van het niet-DAEB product gaan
stijgen

13. De marktkansen
Waar hebben we het over?
Jaarinkomen Per maand Per maand Max last bij
belastbaar belastbaar netto 25%/30%
huurquote
33.000 2.550 1.824 456/546
40.000 3.100 2.136 534/639
50.000 3.840 2.562 640/768

14. De marktkansen
Waar hebben we het over?
Jaarinkomen Hypotheek Maximale koopprijs
belastbaar bij 4 maal woning (afslag 10%
jaarinkomen kosten koper)
33.000 132.000 119.000*
40.000 160.000 144.000*
50.000 200.000 180.000*
*) NHG voorwaarden kunnen maximaal bedrag drukken

15. Mogelijkheden om te verkennen
Wat is voor ons belangrijk?
• Welke oplossing voor middengroepen doet recht aan gedefinieerde publieke
belangen?
• Wat gaan we met 700.000 woningen uit de sociale sector doen die niet langer
nodig zijn voor de primaire doelgroep?
• Hoe zorgen we ervoor dat de woningmarkt de transformatie gaat absorberen
(zeker aan de koopkant)
• Hoe verleiden we de zittende huurders vanuit de middengroepen om door te
stromen?
• Hoe houden we kwetsbare buurten/wijken leefbaar wanneer duidelijkere
schotten ontstaan in de huurmarkt?
• Hoe zorgen we ervoor dat corporaties een aandeel behouden in het huisvesten
van de middengroepen?
• Hoe zorgen we ervoor dat een gezonde exploitatie en financiering mogelijk
blijft?

16. Mogelijkheden om te verkennen
Binnen de huurmarkt
• Kansen voor inkomensafhankelijk huurbeleid
• Combinatie met energiebeleid en woonlastenbenadering
• Nadruk op blijvende betaalbaarheid voor middengroepen o.b.v.
huurquotebenadering
• Meer marktgerelateerde huur als uitgangspunt
• Inkomensafhankelijke en regionale kortingen
Ruimte vanuit de overheid en lef corporaties is belangrijk om
maatschappelijk “ondernemerschap” mogelijk te maken.

17. Mogelijkheden om te verkennen
Binnen de huurmarkt
• De corporatie zal waar mogelijk nog scherper de bedrijfslasten moeten
bewaken!
• Aanbesteding van projecten kan bij veel corporaties nog efficiënter
• Bereken voor zogenaamde sociale bijdragen nadrukkelijker de
rendementen (SROI)
• Met een goede business case en een sterke organisatie is de opslag voor
externe financiering zonder borging lager!
Het kan best nog wel wat scherper!

18. Mogelijkheden om te verkennen
Binnen de huurmarkt een simpel voorbeeld
Niks doen is geen optie binnen de exploitatie!

19. Mogelijkheden om te verkennen (Huur op Maat)
Bestaande experimenten binnen de huur
• Tussentijdse evaluatie 13 experimenten/3200 contracten
• Keuzevrijheid huurders neemt toe: meer huurwoningen betaalbaar voor lage
inkomens
• Nog geen inzicht in doorstroming en segregatie-effecten
• Géén verdientruc van corporaties: neutraal of minder breed draagvlak onder
huurders: 80% van huurders met laag inkomen en 60% met hoger inkomen…

20. Mogelijkheden om te verkennen
Bestaande mogelijkheden binnen de koop
• Grootschalig “beschermd verkopen” door bijvoorbeeld KoopGarant, slimmer
koop (labellen terugkooprecht/-plicht)
• Gedeeltelijke vrije verkoop van woningen die voldoende concurrerend zijn met
de reguliere koopmarkt
• Uitbreiden aanbod tussen € 100.000 en € 200.000 (kooprecht?)
• Toegesneden op polsstok en risico’s doelgroep (stimuleringsmaatregelen?)
• Terugkoop houdt woningen beschikbaar en betaalbaar en differentieert wijken
• Corporaties kunnen met verkoopopbrengsten blijven investeren
Let op verantwoording verkoop onder voorwaarde volgens nieuwe RJ!

21. Mogelijkheden om te verkennen
Kansen per corporatie verschillen
• Europa en het nieuwe regeerakkoord bieden kansen?
• Vraagt wel om anders inzetten van huidig corporatiebezit
• Er is ruimte voor een nieuw segment, tussen sociale huur en markt,
gericht op gerichte steun middeninkomens
• Verkoop onder voorwaarden zal nog belangrijker worden
• Hogere rendementen dan sociale huur zijn mogelijk, maar grootschalig
“afstoten naar de markt” is ongewenst
De succesvolle corporatiesector kan in belangrijke mate haar bewezen
bijdrage aan het woonklimaat in Nederland voortzetten!

22. Samen verder denken
Ideeën delen en uitproberen
• Voor kleinere corporaties is samenwerking cruciaal
• Leren van elkaar en lopende pilots verlagen het implementatierisico
• Achterover leunen is een gepasseerd station
• Onder het motto: als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het
kan….
• Concreet bouwen en ontwikkelen van corporatieoplossing voor
middeninkomens:
- Organisatorische vormgeving van nieuwe corporaties/ middensegment
- Financiering zonder borging
- ‘Revolving fundgedachte’ binnen de sector
- Volkshuisvestelijk concept en bijbehorende producten en diensten

23. Samen verder denken
Pilotgroepen
• Enkele groepen werken alternatieven gezamenlijk uit
• Corporaties, adviseurs en sectorvertegenwoordigers hebben inbreng
• Overall-regisseur (Atrivé/ Stichting Opmaat), verantwoordelijk voor de
voortgang van het geheel en de groepen
• Contacten met ministerie, WSW, Centraal Fonds worden binnen groepen
geborgd
• Inzet externen o.b.v. urenbegroting
• Intensiteit/aantal uren afhankelijk van taakverdeling met deelnemers
• Deelnemers financieren gezamenlijk, waarbij mogelijkheid bestaat om
alleen financieel te participeren

24. Samen verder denken
Aanpakken
• “Aan- of afhaak”-moment
• Startbijeenkomst: projectvoorstel o.b.v. ontvangen signalen:
- Projectstructuur
- Welke thema’s werken we gezamenlijk uit
- In welke vorm (bv wie nemen deel)
- Tegen welke kosten (urenbegroting)
- Fasering en planning