Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN
NGHĨA VỤ VÀ THỰC TIỄN TẠI NGÂN HÀNG
PVCOMBANK

MỤC LỤC
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................2
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.....................................................3
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn..................................................3
5. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................3
6. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................3
7. Kết cấu của luận văn ............................................................................................4
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN.................5
1.1 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản..........................................................5
1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản.........................................................................5
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản.....................................................................9
1.2. Phân loại thế chấp tài sản..................................................................................9
1.2.1. Căn cứ mục đích của thế chấp ....................................................................9
1.2.2. Căn cứ tính chất của tài sản thế chấp........................................................11
1.2.3. Căn cứ tính xác định của tài sản ...............................................................12
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của quy định về thế chấp tài sản...........................12
1.4. Ý nghĩa pháp lý của quy định về thế chấp tài sản...........................................14
1.5. Khái quát quy định pháp luật về thế chấp tài sản ...........................................16
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN...............21
2.1. Quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản...........................................21
2.1.1. Hợp đồng thế chấp - cơ sở hình thành biện pháp thế chấp.......................21
2.1.1.1. Chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản ........................................21
2.1.1.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản.............................................21
2.1.1.3. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản............................................23
2.1.1.4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản ..............................................23

2.1.2. Tài sản thế chấp ........................................................................................26
2.1.2.1. Các loại tài sản thế chấp .....................................................................26
2.1.2.2. Điều kiện của tài sản thế chấp ............................................................27
2.1.3. Thời hạn và phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản .................28
2.1.3.1. Thời hạn thế chấp tài sản ....................................................................28
2.1.3.2. Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản ...............................29
2.1.4. Hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp tài sản...................................29
2.1.4.1. Điều kiện và thời điểm biện pháp thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba..............................................................................29
2.1.4.2. Quyền của bên nhận thế chấp khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba........................................................................30
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp................................................................................31
2.1.5.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp ................................................31
2.1.5.2. Chủ thể xử lý.......................................................................................32
2.1.5.3. Các phương thức xử lý........................................................................32
2.1.5.4. Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp ....................................32
2.1.6. Chấm dứt thế chấp tài sản.........................................................................33
2.2. Đánh giá quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản............................36
2.2.1. Những ưu điểm đã đạt được......................................................................36
2.2.2. Những hạn chế cần khắc phục ..................................................................38
Chương 3: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN TẠI NGÂN HÀNG PVCOMBANK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI
PHÁP HOÀN THIỆN.............................................................................................40
3.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản tại ngân hàng
PVCOMBANK ......................................................................................................40
3.1.1. Khái quát một số biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân hàng
PVCOMBANK ...................................................................................................40
3.1.1.1. Tình hình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng tài sản........................40
3.1.1.2. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ...........................................................41

3.1.1.3. Một số hạn chế....................................................................................41
3.1.2. Thực trạng hoạt động thế chấp tài sản tại ngân hàng PVCOMBANK.....42
3.1.2.1. Về vấn đề thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp
đồng thế chấp tài sản........................................................................................42
3.1.2.2. Về vấn đề thẩm định về tài sản bảo đảm ...........................................50
3.1.2.4. Vấn đề xử lý tài sản bảo đảm..............................................................55
3.1.2.5. Vấn đề giải quyết tranh chấp tài Toà án và vấn đề thi hành án dân sự.....60
3.2. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện...........................................................61
3.2.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản.......................61
3.2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp tài
sản .......................................................................................................................70
3.2.2.1. Về nâng cao chất lượng thông tin.......................................................70
3.2.2.2. Về đăng ký quyền sở hữu tài sản........................................................71
3.2.2.3. Về chủ thể tham gia giao dịch thế chấp tài sản...................................71
3.2.2.4. Về hình thức giao dịch thế chấp tài sản..............................................72
3.2.2.5. Về tài sản thế chấp..............................................................................72
3.2.2.6. Về thủ tục tố tụng, thi hành án............................................................73
3.2.2.7. Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ, công khai, minh bạch ....73
3.2.2.8. Về ngân hàng PVcomBank.................................................................74
KẾT LUẬN..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Vay vốn ngân hàng để kinh doanh hoặc sử dụng vì mục đích khác là một
hoạt động kinh tế thông thường. Khi khách hàng tham gia vào quan hệ kinh tế này
thì cần phải tuân theo những quy định của pháp luật nói chung cũng như những quy
định của ngân hàng mà khách hàng lựa chọn để vay vốn nói riêng. Xã hội phát triển,
kinh tế mở cửa nên nhu cầu mở rộng kinh doanh hay đầu tư ngày càng tăng lên,
việc cung cấp vốn cũng như kinh doanh tiền tệ của các ngân hàng ngày càng phát
triển. Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh trong một thời gian ngắn khi mà cơ chế
quản lý chưa theo kịp, hệ thống văn bản quy phạm điều chỉnh không kịp thời đáp
ứng với những thay đổi đã tạo ra những tồn đọng trong ngành ngân hàng mà đến
nay vẫn chưa có cách giải quyết phù hợp.
Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến, thông dụng, chiếm
ưu thế tại các ngân hàng nói chung và tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại
Chúng Việt Nam (PVcomBank) nói riêng. Tuy rằng quy trình nhận tài sản, trả tài
sản hay xử lý tài sản đã được xây dựng rất chi tiết nhưng khi tiến hành thực hiện
trên thực tế cũng như những phát sinh từ phía các cơ quan có thẩm quyền và hoặc
quy định pháp luật "chưa tới" đã tạo ra những khó khăn chồng khó khăn cho các
chủ thể trong quan hệ vay vốn này, trong đó các ngân hàng là chủ thể gặp nhiều khó
khăn hơn cả và PVcomBank không phải là một ngoại lệ.
PVcomBank là tổ chức tín dụng trẻ, có quy mô nhỏ. Trong 07 năm thành lập
và hoạt động, PVcomBank không ngừng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu của thị
trường. Đứng trước những cạnh tranh với các đối thủ mạnh về vốn cũng như mạnh
về nhân lực, PVcomBank cần có những dịch vụ tốt nhất dành cho khách hàng. Để
thực hiện được mục tiêu đó, PVcomBank cần có những sản phẩm và hành lang
pháp lý phù hợp như tài sản bảo đảm đa dạng, lãi suất thấp, các mẫu biểu Hợp đồng
tinh giản, thủ tục hành chính đơn giản dễ hiểu đối với khách hàng, trình độ nhân

2
viên hiểu biết và nắm vững các chính sách quy định của pháp luật cũng như quy
định nội bộ của PVcomBank ...
Học viên lựa chọn đề tài " Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
và thực tiễn tại ngân hàng PVcomBank (PVcomBank )" để thực hiện luận văn thạc
sỹ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu những quy định pháp luật thực định về
thế chấp tài sản, thực trạng vướng mắc đã và đang phát sinh tại PVcomBank để từ
đó nghiên cứu và đề xuất giải pháp khắc phục cũng như có những kiến nghị phù
hợp giúp cơ quan lập pháp có căn cứ bổ sung sửa đổi pháp luật dân sự cho ngày một
phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã có rất
nhiều tiến sỹ, thạc sỹ, cử nhân lựa chọn đề tài này như: "thế chấp tài sản" là đề tài
nghiên cứu của mình: Luận văn thạc sĩ "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ theo pháp luật dân sự Việt Nam" của Nông Thị Bích Diệp, TS. Đinh Trung
Tụng hướng dẫn (2006); "Một số vấn đề về thế chấp tài sản tại ngân hàng thương
mại" của Vũ Thị Thu Hằng, TS. Phạm Văn Tuyết hướng dẫn (2010); "Pháp luật về
giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương
mại Việt Nam" của Hoàng Thanh Thúy, TS. Nguyễn Thị Lan Hương hướng dẫn
(2010); "Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai" của Phan Thị Thu Phương;
PGS.TS. Bùi Đăng Hiếu hướng dẫn (2013)...; và rất nhiều các bài tham luận tại các
hội thảo cũng như các bài viết trên Tạp chí Luật học hay trang web của các công ty
Luật/Văn phòng luật/khác. Bên cạnh đó đề tài này cũng được đề cập đến trong một
phần nội dung của đề tài khoa học cấp bộ: "Nhận diện khía cạnh pháp lý của vật
quyền bảo đảm và một số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam".
Mỗi nhà khoa học có một cách khám phá, khai thác đề tài ở một góc độ khác
nhau. Tuy nhiên chưa có một nhà khoa học nào nghiên cứu về "Thế chấp tài sản tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank)".

3
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là vấn đề lý luận chung về thế chấp tài
sản; thực trạng quy định pháp luật về thế chấp tài sản; thực trạng áp dụng quy định
thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản tại PVcomBank bao gồm rất nhiều vấn đề. Tác giả không có
tham vọng đề cập được tất cả các vấn đề mà chỉ tập trung vào các vấn đề cơ bản
nhất, nổi bật nhất tại PVcomBank. Luận văn chỉ tập trung làm rõ một số vấn đề liên
quan đến thế chấp tài sản như: khái niệm, đặc điểm, vai trò của biện pháp này,
những vấn đề phát sinh tại PVcomBank liên quan đến thế chấp tài sản và các kiến
nghị liên quan.
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích của luận văn là nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận, pháp luật
thực định về thế chấp tài sản. Trên cơ sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng
quy định của pháp luật về thế chấp tài sản tại PVcomBank. Đồng thời, đề xuất một
số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan thế chấp tài sản tại Việt
Nam hiện nay.
Để thực hiện mục đích trên, luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu pháp luật thực định về thế chấp tài sản.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản tại
PVcomBank.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan thế chấp tài sản.
5. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu về thế chấp tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật thế chấp tài sản tại PVcomBank.
6. Phương pháp nghiên cứu

4
- Phương pháp biện chứng, lịch sử.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp.
- Phương pháp so sánh, thống kê.
- Phương pháp điều tra xã hội học, hội thảo và chuyên gia.
- Phương pháp mô hình hóa, hệ thống hóa.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp tài sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản.
Chương 3: Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản tại ngân hàng
PVcomBank và một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện.

5
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
1.1 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản
1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản
* Thế chấp tài sản là việc bên bảo đảm dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
(tài sản này có thể là tài sản hiện hữu hoặc tài sản hình thành trong tương lai) để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm mà không chuyển giao tài sản đó
cho bên nhận bảo đảm giữ.
* Động sản hay bất động sản đều có thể trở thành đối tượng được nhận là tài
sản thế chấp. Tuy nhiên, Điểm khác biệt rõ rệt nhất giữa biện pháp cầm cố tài sản
và biện pháp thế chấp tài sản là: "không chuyển giao tài sản". Nội dung này được cụ
thể như sau:
- Quan hệ vật chính - vật phụ trong quan hệ thế chấp tài sản:
+ Nếu bên thế chấp thế chấp toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ
thì vật phụ của bất động sản hoặc động sản đó đương nhiên phải thuộc tài sản thế
chấp, các bên không thể có thỏa thuận khác;
+ Nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản hoặc động sản có vật phụ thì nếu
bên thế chấp không muốn vật phụ thuộc tài sản thế chấp thì phải thỏa thuận rõ với
với bên nhận thế chấp về việc xác định vật phụ của bất động sản, động sản đó
không thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp không có thỏa thuận thì vật phụ đương
nhiên thuộc tài sản thế chấp đó.
- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai:
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định
số 11/2012/NĐ-CP: Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình
thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và

6
thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình
thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất [28].
Như vậy, tài sản hình thành trong tương lai được hiểu chung là những tài sản
hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo
lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và
thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong
tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
- Thế chấp tài sản đang cho thuê
Điều 345 Bộ luật Dân sự quy định: "Tài sản đang cho thuê cũng có thể được
dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế
chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định" [49].
Theo đó, việc thế chấp tài sản đang cho thuê được thực hiện như sau:
+ Bên thế chấp chỉ cần thông báo về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế
chấp biết.
+ Đối với trường hợp tài sản đã/đang được thuê (hợp đồng thuê được ký kết
trước khi ký hợp đồng thế chấp).
Điều 24 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số
11/2012/NĐ-CP:
Trong trường hợp thế chấp tài sản đang cho thuê thì bên thế chấp thông báo
về việc cho thuê tài sản cho bên nhận thế chấp; nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện
nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp
đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác [28].
Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ biết được việc tài sản đã cho thuê và
chủ thể đang thuê là ai? Từ đó, có những biện pháp quản lý và có những thỏa thuận
giữa các bên. Theo đó, việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện sau khi kết

7
thúc thời hạn thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; và bên thế chấp phải
bồi thường thiệt hại xảy ra (nếu có) cho bên nhận thế chấp do việc không thể xử lý
tài sản thế chấp đúng hạn. Bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê
theo Hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hoa lợi lợi tức thu được
từ việc cho thuê tài sản không đương nhiên thuộc về tài sản thế chấp, trừ trường hợp
các bên trong Hợp đồng thế chấp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Vì
giao dịch cho thuê được xác lập trước thời điểm giải ngân tiền vay nên việc ngân
hàng có yêu cầu và thỏa thuận với các bên liên quan đến lợi ích của ngân hàng cũng
dễ đạt được thỏa thuận trên cơ sở sự ủng hộ tuyệt đối của chủ tài sản.
+ Còn đối với trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê sau khi tài sản đã
được thế chấp. Vì pháp luật quy định chủ tài sản chỉ cần thông báo cho ngân hàng
biết về việc cho thuê mà không cần sự đồng ý của ngân hàng. Theo đó, ở giai đoạn
này, phía ngân hàng rất khó để ký thỏa thuận liên quan đến việc cho thuê tài sản thế
chấp và phương án xử lý đối với tài sản khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo
đảm. Quyền lợi ngân hàng bị hạn chế hơn và quyền lợi của bên thuê tài sản được
pháp luật ưu tiên bảo vệ hơn.
- Thế chấp tài sản được bảo hiểm: Điều 346 Bộ luật Dân sự:
1. Trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm
cũng thuộc tài sản thế chấp;
2. Bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài
sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả số tiền bảo
hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên
nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm
đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả bảo hiểm theo hợp đồng
bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán với bên nhận thế chấp [49].
+ Đối với trường hợp tài sản bảo đảm được đền bù bởi một bên thứ ba thì
ngân hàng cần có những thỏa thuận chặt chẽ về việc có sự kiện “bồi thường” bởi

8
trên tinh thần quy định tại Điều 346 Bộ luật Dân sự, việc bồi thường tiền bảo hiểm
đối với những tài sản thế chấp được bảo hiểm được thực hiện theo nguyên tắc sau:
 Nếu thế chấp tài sản có bảo hiểm thì trong trường hợp có sự rủi ro đối với
tài sản thế chấp, khoản tiền bảo hiểm đương nhiên trở thành tài sản thế chấp. Chế
định này đương nhiên được áp dụng không phụ thuộc vào việc các bên có thỏa
thuận hay không;
 Khi nhận thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp phải tìm hiểu kỹ về tài sản,
nếu tài sản đó đang được bảo hiểm thì khi đồng ý nhận thế chấp tài sản đó, bên nhận
thế chấp tiến hành có văn bản thông báo đến tổ chức bảo hiểm biết để khi có sự kiện
bảo hiểm xảy ra, tổ chức bảo hiểm sẽ chi trả số tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận
thế chấp. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì
tổ chức bảo hiểm sẽ thực hiện theo Hợp đồng giữa tổ chức bảo hiểm và bên thế
chấp. Bên thế chấp có trách nhiệm thanh toán với bên nhận thế chấp;
 Trường hợp tài sản thế chấp bị hư hỏng hoặc bị tiêu hủy không phải do lỗi
của bên thế chấp và tài sản đó cũng không được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp
phải gánh chịu rủi ro này, cụ thể là bên có quyền không còn tài sản thế chấp và
nghĩa vụ của bên thế chấp trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.
+ Vì vậy, để đảm bảo tránh rủi ro nhất định ngân hàng yêu cầu khách hàng
tiến hành mua bảo hiểm đối với những tài sản dễ hư hỏng hay giảm sút giá trị đặc
biệt phải kể đến ở đây là ô tô, tàu thuyền. Đồng thời cần có những thỏa thuận rõ
ràng về việc số tiền bảo hiểm sẽ được chuyển cho ngân hàng nếu việc đền bù xảy ra
trong giai đoạn tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
+ Đồng thời, do hiện nay không có quy định về việc: tổ chức bảo hiểm thực
hiện việc chi trả toàn bộ số tiền bảo hiểm hay theo phần tương ứng với nghĩa vụ của
bên thế chấp cho bên nhận thế chấp. Vì vậy, ngân hàng cần có thỏa thuận về việc sẽ
nhận toàn bộ số tiền được bảo hiểm. Việc xử lý thừa thiếu số tiền bảo hiểm đó được

9
thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh toán các nghĩa vụ sau khi xử lý tài
sản thế chấp.
* Một số quy định như: Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ hoặc dùng nhiều tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ; tài sản thế chấp thuộc sở
hữu của bên thế chấp và được phép giao dịch được thực hiện như biện pháp cầm cố
tài sản.
1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì
văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký giao dịch bảo
đảm.
1.2. Phân loại thế chấp tài sản
1.2.1. Căn cứ mục đích của thế chấp
- Thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp:
Theo quy định hiện hành tại Bộ luật dân sự 2015 thì nghĩa vụ của bên thế
chấp tài sản được quy định như sau:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp
phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.

10
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong
các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự
2015.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài
sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng
và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015.
Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản được quy định tại Điều 320 Bộ luật
dân sự 2015.
- Thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba:
Trước BLDS 2015, Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
quy định việc bảo lãnh bằng QSDĐ như sau: “1. Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp
bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự
(sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất).” (Nghị định số
84/2007/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) và khoản 4 Điều 72
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm quy định: “4. Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều
35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2006
của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn

11
thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba.”
Theo quy định tại khoản 1, điều 4, Nghị định 163, tài sản bảo đảm có thể
thuộc sở hữu của bên thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Trường hợp này khác
trường hợp thế chấp tài sản trong khuôn khổ bảo lãnh ở chỗ bên thế chấp là bên thứ
ba dùng tài sản của mình để bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với
bên nhận thế chấp (tức là bên có quyền) trong khi mà bên bảo lãnh thế chấp tài sản
của mình để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (điều 44, Nghị định 163). Nếu bên có nghĩa
vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận thế
chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ để thanh
toán nghĩa vụ được bảo đảm, bên thế chấp không phải thanh toán phần còn thiếu
1.2.2. Căn cứ tính chất của tài sản thế chấp
- Thế chấp tài sản là động sản
- Tài sản bảo đảm là động sản như ô tô, xe máy, kho hàng…, có tính chất đặc
thù là ngân hàng không cầm giữ tài sản, mà chỉ nắm chứng thư sở hữu. Thế chấp tài
sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản. Theo đó, bên thế chấp
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên nhận thế chấp.
- Thế chấp tài sản là bất động sản
- Tài sản nhận thế chấp là Bất động sản và phải được định giá (chủ yếu là
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; ôtô; các dự án hình thành trong tương
lai; máy móc có giá trị lớn).
- Hình thức văn bản: được lập thành văn bản cầm cố riêng gọi hợp đồng thế
chấp bất động sản; hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai; hợp đồng
thế chấp động sản... Các hợp đồng thế chấp luôn được công chứng và đăng ký giao
dịch bảo đảm kể cả trong trường hợp quy định của pháp luật là không bắt buộc.

12
1.2.3. Căn cứ tính xác định của tài sản
- Thế chấp tài sản hiện có
Bổ sung thêm điều luật mới về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai. BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” và
thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quy định
theo hướng liệt kê. Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định:
- “Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. Các hợp đồng
thế chấp luôn được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm kể cả trong trường
hợp quy định của pháp luật là không bắt buộc.
- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a)Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch.”
- Đối với các tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở, tài sản gắn liền với
đất. PVcomBank nhận thế chấp dưới dạng quyền tài sản, cụ thể là quyền phát sinh
từ hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn để tránh hồ sơ phức tạp khi đăng ký
giao dịch bảo đảm.
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của quy định về thế chấp tài sản
- Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trong luật Việt Nam hiện hành, được quy
định tại Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015. Điều 292 bao gồm: cầm cố tài sản, thế
chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và
cầm giữ tài sản.

13
- Xác định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là vấn đề được đặt ra
trong tất cả các trường hợp xác lập giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, ý nghĩa của vấn
đề chỉ đặc biệt nổi rõ trong trường hợp bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản và
bảo lãnh. Lý do chính là với các biện pháp bảo đảm loại này, thì tài sản bảo đảm,
trên nguyên tắc, vẫn do người bảo đảm nắm giữ và sử dụng, khai thác trong những
điều kiện bình thường[1]. Chủ nợ nhận bảo đảm đứng trước nguy cơ tài sản bảo
đảm bị giảm sút giá trị, thậm chí không còn, khiến việc thực hiện biện pháp bảo
đảm để thu hồi nợ có thể gặp khó khăn. Bởi vậy, cần xây dựng và hoàn thiện một cơ
chế pháp lý cho phép chủ nợ nhận bảo đảm có điều kiện nhận dạng, theo dõi và
giám sát việc sử dụng tài sản trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo đảm.
Với cơ chế đó, chủ nợ nhận bảo đảm có thể kịp thời phát hiện những biến động liên
quan đến tài sản bảo đảm và có điều kiện chuẩn bị các phương án ứng phó thích hợp
một khi có diễn biến bất lợi đối với sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng cách xử lý
tài sản bảo đảm.
- Trường hợp bảo lãnh thông thường, thì vấn đề xác định tài sản bảo đảm và
vấn đề xác định năng lực thanh toán của người bảo lãnh, suy cho cùng, là một, bởi
người bảo lãnh bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng toàn bộ tài sản của
mình và theo cùng một cách như đối với bất kỳ chủ nợ thường nào của riêng mình.
Bảo lãnh đối nhân chỉ có tác dụng giúp người nhận bảo lãnh có thêm một người
cam kết trả nợ, bên cạnh người mắc nợ chính, chứ không tạo bất kỳ một quyền ưu
tiên nào cho chủ nợ trên tài sản của người mắc nợ.
- Trái lại, trong trường hợp bảo lãnh đối vật, vấn đề xác định rõ tài sản bảo
đảm là rất quan trọng, bởi nó cần thiết để chủ nợ có bảo đảm thực hiện quyền ưu
tiên của mình một cách chính xác. Trong khung cảnh luật thực định và thực tiễn
giao dịch, bảo lãnh đối vật có một trong hai hình thức - bảo lãnh bằng cầm cố tài
sản hoặc bảo lãnh bằng thế chấp tài sản.

14
- Như vậy, cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vấn đề xác định tài sản
bảo đảm được đặt ra một cách có ý nghĩa chủ yếu trong trường hợp tài sản được bảo
đảm bằng biện pháp thế chấp.
1.4. Ý nghĩa pháp lý của quy định về thế chấp tài sản
- Xác định tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là vấn đề được đặt ra
trong tất cả các giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, ý nghĩa của vấn đề chỉ đặc biệt nổi rõ
trong trường hợp bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản. Giải quyết vấn đề xác
định tài sản thế chấp có tác dụng tạo thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm trong việc
theo dõi tình hình tài sản trong thời gian thế chấp, cũng như trong việc xử lý tài sản
thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp cần thiết và được luật cho phép.
- Đối với đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản thì thời điểm có hiệu lực
của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký
vào sổ đăng ký. Hiệu lực của đăng ký kéo dài đến khi các bên xóa đăng ký “biện
pháp bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất”
- Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có ý nghĩa rất lớn trong việc bảo vệ quyền
lợi hợp pháp của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đối với bên nhận thế chấp
tài sản thì việc đăng ký biện pháp bảo đảm cụ thể là đăng ký thế chấp nhà ở không
chỉ là cơ sở để xác nhận tình trạng tài sản mà việc đăng ký còn mang ý nghĩa quan
trọng đó là làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba đặc biệt là trong
những trường hợp bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho nhiều nghĩa
vụ thì việc đăng ký thế chấp chính là cơ sở để xác định được quyền ưu tiên thanh
toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật Dân sự 2015. Hay trong trường hợp bên
thế chấp không nắm giữ tài sản thì lúc này bên nhận vẫn bảo đảm được quyền truy
đòi tài sản của mình từ người đang nắm giữ tài sản thế chấp đó, đây là quyền lợi đặc
biệt quan trọng của bên nhận thế chấp để có thể giúp bên nhận thế chấp thực hiện
được các quyền liên quan đến việc xử lý tài sản mà pháp luật quy định để xử lý tài
sản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình.

15
- Việc xác định được đúng tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương
lai có một số ý nghĩa nhất định:
- Xác định đối tượng được phép giao dịch: Chỉ có những tài sản hiện có hoặc
những tài sản hình thành trong tương lai được xác định ở trên mới có thể trở thành
đối tượng của giao dịch còn những tài sản các chủ thể nghĩ rằng nó có thể có trong
tương lai mà không có căn cứ để xác định nó chắc chắn sẽ có thì không được coi là
đối tượng của bất kì giao dịch cũng như quan hệ nghĩa vụ nào.
- Xác định hình thức, thủ tục xác nhận: Vào thời điểm xem xét thì tài sản
hình thành trong tương lai chưa tồn tại, chưa hoàn thiện hoặc chủ sở hữu chưa được
xác lập quyền sở hữu.

16
1.5. Khái quát quy định pháp luật về thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản theo quy định của pháp luật dân sự được hiểu là việc một
bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không
giao tài sản cho bên kia.
- Thế chấp tài sản là một hình thức bảo đảm được các bên thường xuyên lựa
chọn trong quá trình giao kết hợp đồng đặc biệt là các hợp đồng liên quan đến vay
tài sản giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng điển
hình là ngân hàng.
- Hiện nay, mặc dù hợp đồng thế chấp tài sản được các bên thường xuyên
giao kết nhưng không phải trường hợp nào cũng nắm bắt rõ các quy định pháp luật
trong quá trình giao kết. Trên thực tế có rất nhiều các bên giao kết hợp đồng thế
chấp tài sản nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp
tài sản. Từ đó dẫn đến rất nhiều trường hợp bị ảnh hưởng khi phát sinh tranh chấp
liên quan đến thế chấp tài sản.
2. Quy định của pháp luật dân sự liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản
- Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.

17
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật
phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế
chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải
thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để
thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp
khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết
về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả
tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho
bên nhận thế chấp.
Hiệu lực của thế chấp tài sản
1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời
điểm đăng ký.
Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

18
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp
phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường
hợp có thoả thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các
trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với
tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có
quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì
hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường
hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài
sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp
chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu
cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được,
tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay
thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng
như thỏa thuận.

19
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý
hoặc theo quy định của luật.
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên
thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp
và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường
hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Quyền của bên nhận thế chấp
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở
hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế
chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản,
giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của
tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản
đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ
luật dân sự 2015.

20
Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp
1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:
a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;
b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường
hợp có thỏa thuận khác.
2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:
a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất
giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;
b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục
khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;
c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Chấm dứt thế chấp tài sản
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác;
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;
4. Theo thoả thuận của các bên.

21
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
2.1. Quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản
2.1.1. Hợp đồng thế chấp - cơ sở hình thành biện pháp thế chấp
2.1.1.1. Chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên thế chấp. Bên có quyền
được gọi là bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đủ điều kiện mà
pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế
chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm
bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất ) bảo
đảm cho bên có nghĩa vụ.
2.1.1.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản
Bộ luật 91/2015/QH13 - Dân sự
Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.

22
Nội dung cơ bản của Hợp đồng Thế chấp tại Ngân hàng:
Họ tên, địa chỉ của các bên hoặc của người đại diện hộ gia đình của các bên;
– Số, ngày tháng năm của hợp đồng vay vốn.
– Số hiệu tài khoản tiền gửi…. tại Ngân hàng…
– Địa chỉ của khoảnh đất thế chấp;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Nghĩa vụ cần được bảo đảm;
– Thời hạn thế chấp;
– Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không
thực hiện được nghĩa vụ của mình
– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng;
– Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
– Những thỏa thuận khác của các bên nếu có.
Kèm theo hợp đồng là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế
chấp và sơ đồ thửa đất. khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay
trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế
chấp ngoài những nội dung nêu trên còn phải quy định rõ một trong các bên cho vay
được giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm
theo hợp đồng, các bên cho vay khác bản sao (có công chứng)và ghi trong hợp đồng
hợp tác cho vay nhiều bên về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp
không trả được nợ hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng kí tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. tổng số tiền của các lần cho vay không vượt quá 70% giá
trị tài sản thế chấp.

23
Khi chấm dứt thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục giải trừ thế chấp
tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đã đăng kí thế chấp.
2.1.1.3. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp
quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Hợp đồng lập thành 4 bản, phải có công chứng, chứng nhận của công chứng
nhà nước, nơi nào chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của ủy ban
nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Hợp đồng thế chấp phải có cam
kết của các thành viên trong gia đình. Các bản hợp đồng có giá trị pháp lý ngang
nhau.
– Một bản kèm theo bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ
sơ về khu đất thế chấp do bên nhận thế chấp giữ (trừ trường hợp quyền sử dụng đất
được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu
tư).
– Một bản do cơ quan thế chấp giữ.
– Một bản do bên thế chấp giữ.
– Một bản do công chứng nhà nước hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện nơi
chứng thực giữ.
2.1.1.4. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
* Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
Bộ luật 91/2015/QH13 - Dân sự
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

24
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân
sự trong trường hợp luật có quy định.
* Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
Sự ghi nhận mới của Bộ luật dân sự 2015 lần này là quy định khác về hiệu
lực của thế chấp tài sản. Về bản chất, thế chấp cũng là hợp đồng. Cho nên, thời
điểm có hiệu lực của biện pháp thế chấp cũng được xác định theo 3 mốc thời gian:
Một là, thời điểm giao kết.
Xác định thời điểm giao kết của hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng
thông thường, đó có thể là các mốc sau: Bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng
thế chấp trả lời chấp nhận; các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận
giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm
cuối cùng của thời hạn đó; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận
về nội dung của hợp đồng; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng
giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thòi điểm giao kết
hợp đồng được xác định vào thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp
đồng.
Hai là, thỏa thuận khác của các bên.
Sự thỏa thuận của các bên để xác định hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với
nguyên tắc trên. Ví dụ, các bên ký hợp đồng thế chấp bằng văn bản vào ngày

25
02/02/2015 nhưng lại thỏa thuận sau đó 1 tháng hợp đồng mới có hiệu lực pháp
luật. Lúc này, thời điểm 02/3/2015 là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này.
Ba là, luật có quy định khác.
Trong trường hợp luật có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời
điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị. Ví dụ, các bên thỏa
thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định phải công chứng hoặc
chứng thực và đăng ký. Trường hợp này các bên không thể thỏa thuận về thời điểm
có hiệu lực của giao dịch thế chấp. Vì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký (bộ phận tiếp nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất
tiếp nhận hồ sơ và trả giấy hẹn lấy kết quả).
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định theo nguyên tắc
trên, nhưng hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong thế chấp sẽ phát sinh từ thời
điểm đăng ký. Ý nghĩa của việc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba đã
được phân tích tại Điều 297 Bộ luật này.
* Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu
Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu khi vi phạm các điều kiện quy định từ
Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này, cụ thể là:
Về điều kiện vô hiệu lực của giao dịch dân sự:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự không hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật, trái
đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự vô hiệu lực của giao dịch dân sự trong
trường hợp luật có quy định.

26
- Hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ không được công chứng, chứng thực
(theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 về “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ” quy định: “Hợp
đồng thế chấp QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc
chứng thực được thực hiện tại UBND xã, phường”).
- Hợp đồng là giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn
tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
- Hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung
của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
- Hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi
bên kia hoặc bởi người khác.
- Hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành
vi của mình.
2.1.2. Tài sản thế chấp
2.1.2.1. Các loại tài sản thế chấp
- Vật
Vật thế chấp (collateral) Theo nghĩa rộng, khái niệm này dùng để chỉ tất cả
các tài sản mà ngân hàng giữ để đảm bảo cho khoản tiền mà ngân hàng cho khách
hàng vay và có quyền được hưởng khi khách hàng không thanh toán được nợ. Theo
nghĩa hẹp, nó được dùng để chỉ vật thế chấp mà bên thứ ba (không phải người đi
vay) trao cho ngân hàng và tạo ra những lợi thế pháp lý nhất định cho ngân hàng
trong trường hợp người đi vay không trả được nợ.
- Quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.

27
Như vậy, quyền tài sản có hai đặc điểm chính là:
Thứ nhất, quyền tài sản phải trị giá được bằng tiền. Quyền tài sản là tài sản
vô hình nhưng lợi ích thu được từ quyền tài sản là tài sản thực, có thể định giá được.
Thứ hai, quyền tài sản phải có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự hay nói cách
khác quyền tài sản phải được phép đưa vào trao đổi, lưu thông.
2.1.2.2. Điều kiện của tài sản thế chấp
- Phải là tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch, phải là tài sản được pháp luật cho phép, không
cấm mua, bán, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao khác.
- Phải được xác định cụ thể
Tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay phải đáp ứng đủ theo các quy định sau:
+Đối với giá trị quyền sử dụng đất: Giá trị quyền sử dụng đất phải thuộc
quyền sử dụng của người đi vay theo quy định của pháp luật về đất đai;
+Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước: Tài sản thế chấp là tài sản do
Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền
vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;
- Phải thuộc sở hữu của bên thế chấp
Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay dựa trên giấy tờ hợp
pháp.
- Không phải tài sản đang có tranh chấp về quyền sở hữu
Tài sản đang không có tranh chấp về pháp lý
- Không phải tài sản đang bị kê biên để chờ thi hành án hoặc để thực hiện các
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

28
Tài sản không ở trạng thái đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm
phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp.
2.1.3. Thời hạn và phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản
2.1.3.1. Thời hạn thế chấp tài sản
Điều 3 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp
bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng
thực hợp đồng, giao dịch quy định về giá trị pháp lý của hợp đồng, giao dịch được
chứng thực như sau: “Hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định của
Nghị định này có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký
kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu
điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.
Hiện nay, không có bất kỳ văn bản nào quy định về thời hạn có giá trị của
hợp đồng, giao dịch được chứng thực. Do đó, sau thời điểm hợp đồng, giao dịch có
hiệu lực (Ðiều 405 Bộ luật dân sự về hiệu lực của hợp đồng dân sự: Hợp đồng được
giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác), các bên sẽ có trách nhiệm thực hiện quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết. Đối với từng loại hợp đồng cụ thể, các bên căn
cứ vào quy định pháp luật liên quan để xác định thời hạn của loại hợp đồng đó.
Về thời hạn của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng:
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp. Ðiều 344 Bộ luật dân sự quy định về thời hạn thế chấp như sau: “Các
bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp
có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp”.
Như vậy, bạn phải căn cứ vào hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã ký
giữa các bên để xác định thời hạn thế chấp theo thỏa thuận của các bên là như thế

29
nào; nếu trong hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận về thời hạn thì việc thế chấp
có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
2.1.3.2. Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản
Có ba loại nghĩa vụ được bảo đảm trong giao dịch thế chấp như sau:
Thứ nhất, nghĩa vụ thanh toán và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Nghĩa vụ
được bảo đảm trong giao dịch có thể là nghĩa vụ thanh toán hoặc nghĩa vụ thực hiện
hợp đồng mà không phải thanh toán. Mục đích cơ bản của việc xử lý tài sản bảo
đảm là thu tiền, như vậy có thể hiểu tài sản bảo đảm về cơ bản dùng để bảo đảm cho
nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng cần được
quy về một nghĩa vụ thanh toán để có thể thanh toán từ tiền thu được từ việc xử lý
tài sản bảo đảm.
Thứ hai, nghĩa vụ của bên bảo đảm và nghĩa vụ của bên thứ ba. Bộ luật dân
sự 2015 hiện nay chưa quy định cụ thể nghĩa vụ bảo đảm là nghĩa vụ của chính bản
thân bên bảo đảm hay có thể là nghĩa vụ của bên thứ ba. Có ý kiến cho rằng nghĩa
vụ được bảo đảm bảo gồm cả nghĩa vụ của chính bên bảo đảm và nghĩa vụ của một
chủ thể khác (ví dụ như trường hợp bên bảo lãnh dùng tài sản để thế chấp hoặc cầm
cố bảo đảm nghĩa vụ của một người khác với bên nhận bảo đảm)
Thứ ba, nghĩa vụ hiên tại, nghĩa vụ trong tương lai và nghĩa vụ có điều
kiện. Khoản 2 Điều 293 Bộ luật dân sự 2015 có quy định: “Nghĩa vụ được bảo đảm
có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều
kiện.”. Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ đã tồn tại ở thời điểm xác lập
giao dịch bảo đảm, nghĩa vụ sẽ phát sinh trong tương lai – sau thời điểm xác lập
giao dịch bảo đảm hoặc nghĩa vụ chỉ phát sinh khi một số điều kiện được đáp ứng.
2.1.4. Hiệu lực đối kháng của biện pháp thế chấp tài sản
2.1.4.1. Điều kiện và thời điểm biện pháp thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba

30
Bộ luật dân sự 2015 không định nghĩa như thế nào là hiệu lực đối kháng với
người thứ ba. Tuy nhiên có thể hiểu ngắn gọn Hiệu lực đối kháng với người thứ ba
trong giao dịch bảo đảm là Khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và
nghĩa vụ giữa các bên trong trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với
các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch (bên nhận bảo đảm và bên bên bảo đảm) mà
trong những trường hợp luật định còn phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp lý đối với
cả người thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch bảo đảm; thời điểm phát sinh
hiệu lực kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc
chiếm giữ tài sản bảo đảm.
Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba:
Điều 297 BLDS 2015 quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoăc
chiễm giữ tài sản bảo đảm.
2.1.4.2. Quyền của bên nhận thế chấp khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu
lực đối kháng với người thứ ba
- Quyền truy đòi tài sản
Bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm; quyền này được
thực hiện và áp dụng khi bên nhận bảo đảm không không nắm giữ hoặc chiếm giữ
tài sản bảo đảm mà tài sản bảo đảm vẫn đang thuộc quản lý của bên bảo đảm hoặc
đang do người thứ ba chiếm giữ.
- Quyền ưu tiên thanh toán
Bên nhận bảo đảm được quyền ưu tiên thanh toán theo quy định của Điều
308 BLDS 2015:
“1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ
tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

31
a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với
người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối
kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ
ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được
thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện
pháp bảo đảm.
2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi,
nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho
nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi
bảo đảm của bên mà mình thế quyền.”
2.1.5. Xử lý tài sản thế chấp
2.1.5.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp
Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong các trường hợp được quy
định tại Điều 299 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do
vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Như vậy trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố

32
được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo
quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.
Những phương thức xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Điều 303 – Bộ
luật Dân sự 2015:
2.1.5.2. Chủ thể xử lý
Chủ thể xử lý là Bên nhận thế chấp
2.1.5.3. Các phương thức xử lý
Phương thức xử lý tài sản thế chấp
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các
phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật
có quy định khác.
Tiền bán tài sản thế chấp trong trường hợp đó là khoản vay thì được thanh
toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt
hại nếu cố, nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp, nếu tiền bán còn
thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu.
2.1.5.4. Thanh toán tiền từ việc xử lý tài sản thế chấp
Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản thế chấp được

33
xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy
định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh
toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Việc thanh toán tiền bán tài sản thế chấp được
thực hiện theo quy định tại Điều 355, Điều 338 Bộ luật Dân sự. Cụ thể như sau:
Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế
chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên
quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản
vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi
thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu
tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó.
2.1.6. Chấm dứt thế chấp tài sản
Điều 327 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.
Phân tích:
Biện pháp thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sẽ chấm
dứt trong các trường hợp sau:
Trường hợp nào nghĩa vụ tài sản chấm dứt?
– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

34
Việc thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính, do đó khi nghĩa
vụ chính được bảo đảm chấm dứt do bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc
theo các căn cứ chấm dứt do pháp luật quy định thì việc thế chấp cũng chấm dứt.
Ví dụ, A thế chấp quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện
nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng với ngân hàng X. Khi đến hạn, A đã thực hiện
thanh toán toàn bộ số vay nợ của mình đối với ngân hàng X. Về nguyên tắc, nghĩa
vụ được bảo đảm tức là nghĩa vụ hình thành trong hợp đồng vay của A và X đã
chấm dứt do nghĩa vụ đã được hoàn thành, biện pháp thế chấp sẽ chấm dứt hiệu lực
pháp luât.
– Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.
Pháp luật dự liệu hai trường hợp dẫn đến việc chấm dứt biện pháp bảo đảm
là được hủy bỏ hoặc được thay thế, việc chấm dứt hiệu lực của biện pháp bảo đảm
trong trường hợp này được hiểu như sau:
+ Hủy bỏ biện pháp thế chấp: Là trường hợp các bên thỏa thuận hoặc pháp
luật quy định khi một trong các bên chủ thể có sự vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng
thế chấp. Khi các bên hủy bỏ hợp đồng thế chấp thì biện pháp này sẽ chấm dứt hiệu
lực pháp luật.
+ Thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác: Thông thường khi một biện pháp
bảo đảm được các bên thỏa thuận áp dụng vì lý do nào đó mà không thể thực hiện
được biện pháp đó. Ví dụ, đối tượng của biện pháp bảo đảm đó không còn, hoặc bị
xử lý bởi một quan hệ nào khác… Hoặc biện pháp đã áp dụng bị các bên thỏa thuận
hủy bỏ thì các bên sẽ thỏa thuận để thay thế bằng một biện pháp bảo đảm khác.
Việc được hủy bỏ hoặc được thay thế bởi một biện pháp bảo đảm khác sẽ là
căn cứ chấm dứt biện pháp bảo đảm đã bị hủy bỏ hoặc bị thay thế.
– Tài sản thế chấp đã bị xử lý.

35
Xử lý tài sản là hoạt động cụ thể của các bên trong quan hệ nghĩa vụ hoặc của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện hạch toán, thanh toán trên tài sản hướng
đến mục đích lợi ích vật chất để khấu trừ được nghĩa vụ với bên có quyền. Như vậy,
khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ chính thì việc thế chấp cũng chấm
dứt do tài sản thế chấp và mục đích của việc thế chấp không còn.
– Theo thỏa thuận của các bên.
Ngoài ra, việc chấm dứt thế chấp cũng có thể được thực hiện theo thỏa thuận
của các bên.

36
2.2. Đánh giá quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản
2.2.1. Những ưu điểm đã đạt được
Điều 318 quy định: “Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có
vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác” (khoản 1) và “trường hợp thế chấp một phần bất
động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp,
trừ trường hợp có thoả thuận khác” (khoản 2). Quy định về vấn đề này của Bộ luật
Dân sự phù hợp với bản chất và mối quan hệ giữa vật chính với vật phụ.
Cũng tại Điều 318 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài
sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất
cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Quy định này có thể xem là điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với
Bộ luật Dân sự năm 2005. Kế thừa quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, khoản 4,
Điều 318 quy định: “Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế
chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được
dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế
chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo
cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì
tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có
nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp”.
Như đã đề cập ở trên, quy định về tài sản thế chấp trong Bộ luật Dân sự năm
2015 cơ bản đã kế thừa quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Ngoài ra, nhằm kịp
thời giải quyết các vướng mắc phát sinh từ thực tế áp dụng pháp luật của Việt Nam
thời gian qua, Bộ luật Dân sự đã bổ sung cơ chế pháp lý điều chỉnh trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế
chấp (khoản 3 Điều 318).

37
Nguyên nhân là do trong thời gian qua, khi giao kết hợp đồng, các bên không
thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất hình thành sau thời điểm hợp đồng thế chấp
được giao kết, dẫn đến khó khăn, tranh chấp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.
Nhiều vụ việc thời gian qua cho thấy, bên thế chấp trong trường hợp này thường
không hợp tác, không muốn bị xử lý đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất.
Do vậy, với quy định rõ ràng như trong Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có
đủ cơ chế pháp lý cần thiết để giải quyết thực tế nêu trên, góp phần tạo sự ổn định
cho các quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại trong thực tiễn.
Như vậy, trong thời gian tới, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy
định liên quan đến tài sản thế chấp theo 3 nhóm: (i) tài sản hữu hình, (ii) tài sản bán
hữu hình (hối phiếu, cổ phiếu, vận đơn) và (iii) tài sản vô hình. Trong đó, cùng với
sự phát triển kinh tế - xã hội thì tài sản vô hình được dùng làm tài sản bảo đảm ngày
càng tăng, với giá trị kinh tế ngày càng lớn. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia nước
ngoài đã khuyến cáo việc phân loại tài sản thế chấp là rất cần thiết, quan trọng vì có
liên quan đến cơ chế pháp lý phù hợp điều chỉnh, trong đó phải kể đến vấn đề xác
định hiệu lực đối kháng phù hợp với từng loại tài sản.
Một vấn đề khác, Điều 319, Bộ luật Dân sự quy định: “Hợp đồng thế chấp tài
sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật
có quy định khác” và “thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ
ba kể từ thời điểm đăng ký”. Cũng như đối với hợp đồng cầm cố tài sản, quy định
về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bảo đảm nguyên tắc tôn trọng sự
thỏa thuận của các bên, cũng như hạn chế sự điều chỉnh của văn bản dưới luật về
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Người viết đồng tình với các tiếp cận này, vì qua theo dõi cho thấy, không ít
văn bản quy phạm pháp luật của các bộ thời gian qua đã “can thiệp” và làm “méo

38
mó” ý chí của các bên về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Đây cũng chính là
điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005.
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định cụ thể, rõ ràng và phân tách
giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm phát sinh hiệu lực
đối kháng là rất cần thiết. Thực tiễn cho thấy, trong thời gian qua, chính việc không
phân biệt giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với thời điểm phát sinh hiệu lực
đối kháng đã nảy sinh không ít nhầm lẫn, tranh chấp về thời điểm phát sinh quyền,
nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng. Quy định tại Điều 319, Bộ luật Dân sự năm
2015 có thể xem là một bước tiến của pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, vẫn cần rà soát, bãi bỏ những quy định đi ngược với quy định về
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Ngoài
ra, vấn đề liên quan đến “hiệu lực đối kháng” với người thứ ba cũng cần được làm
rõ trong những trường hợp cụ thể, điển hình như: bên nhận thế chấp và người mua
ngay tình trong hoạt động thương mại bình thường; bên nhận thế chấp và quyền ưu
tiên của cơ quan thuế; bên nhận thế chấp và quyền ưu tiên của người được thi hành
án; bên nhận thế chấp và bên cho vay (tài khoản tiền gửi, chứng khoán, thư tín
dụng); bên nhận thế chấp và người mua quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán,
hối phiếu nhận nợ, giấy nhận nợ có bảo đảm…
2.2.2. Những hạn chế cần khắc phục
BLDS 2015 quy định bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản trở thành biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và áp dụng quy định chung về hình thức hợp đồng
(riêng hình thức bảo đảm bằng tín chấp được giữ lại). Trong lĩnh vực bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ, một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là chưa có cách
hiểu thống nhất về việc thế chấp, cầm cố tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho
người khác.
Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp xác lập các biện pháp thế
chấp, cầm cố tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác. Theo đó, có tổ

39
chức tín dụng thì đồng ý xác lập giao dịch bảo đảm này, có tổ chức thì không; trong
quá trình giải quyết tranh chấp của ngành Tòa án cũng có 02 quan điểm: quan điểm
thứ nhất, chấp nhận giao dịch bảo đảm dưới dạng cầm cố, thế chấp để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự cho người khác; quan điểm thứ hai, không chấp nhận giao dịch bảo
đảm thế chấp, cầm cố mà coi là bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh. Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị
định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP chưa có quy định hướng dẫn chi tiết về
việc các bên có quyền xác lập biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ của người khác. Điều này đã gây khó khăn và những rủi ro pháp lý
cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng cầm cố,
thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác.
Do đó, cần quy định cụ thể các quyền tài sản thông thường được sử dụng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như có hướng dẫn cụ thể về tài sản hình
thành trong tương lai, bao gồm: tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành
nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Đồng
thời, hướng dẫn cho các cơ quan thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm, tổ chức
công chứng theo hướng: Khi nghĩa vụ trong tương lai được hình thành của Khoản 2
Điều 294 BLDS 2015 thì các bên tham gia giao dịch không phải ký kết lại hợp đồng
bảo đảm, công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm hoặc đăng ký biện pháp bảo
đảm đối với nghĩa vụ đó.

40
Chương 3
THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI
NGÂN HÀNG PVCOMBANK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP
HOÀN THIỆN
3.1. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp tài sản tại ngân hàng
PVCOMBANK
3.1.1. Khái quát một số biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại ngân
hàng PVCOMBANK
3.1.1.1. Tình hình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Đối với cho vay có bảo đảm bằng tài sản của khách hàng và bên thứ ba,
PVcomBank tuân thủ quy định chung của pháp luật về điều kiện của tài sản bảo
đảm: tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh; tài sản phải được phép
giao dịch mua bán; tài sản không thuộc diện tranh chấp và phải mua bảo hiểm theo
quy định của pháp luật. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm trước khi cho vay tuỳ
theo giá trị mức xin vay mà PVcomBank có các hình thức và biện pháp thẩm định,
mức cho vay tối đa thông thường bằng 70% giá trị tài sản bảo đảm, đối với tài sản
thế chấp là trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm và các
giấy tờ có giá khác do Chính phủ, ngân hàng nhà nước phát hành thì ngân hàng
quyết định trên cơ sở nguyên tắc thu đủ nợ gốc, lãi và phí.
Hầu hết các cá nhân và hộ gia đình chưa có hồ sơ tín dụng tại các ngân hàng
nên thông tin về họ rất ít, việc xác định các thông tin về tình trạng sức khoẻ của
người vay, thông tin về công việc hiện có và mức độ ổn định của công việc là rất
khó khăn. Vì vậy đối với các khoản vay này PvcomBank luôn yêu cầu khách hàng
vay phải có tài sản bảo đảm, ngoại trừ trường hợp cán bộ công nhân viên vay tín

Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx

Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Was ist angesagt?

Was ist angesagt? (20)

Ähnlich wie Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx

Ähnlich wie Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx (20)

Mehr von Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562

Mehr von Nhận Viết Đề Tài Trọn Gói ZALO 0932091562 (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Luận Văn Pháp Luật Thế Chấp Tài Sản Để Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ.docx