Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ XUÂN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI
1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ XUÂN
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số :603850
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
HÀ NỘI
2

Lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh
nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu,
vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o
®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng
kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch-a tõng ®-îc
ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c.
T¸c gi¶ luËn v¨n
NguyÔn ThÞ Xu©n
3

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1
7
1.1. Tổng quan về hợp đồng 7
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng 7
1.1.2. Bản chất của hợp đồng 10
1.1.3. Các yếu tố của hợp đồng 13
1.2. Tổng quan về hợp đồng kinh doanh bất động sản 31
1.2.1. Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản 33
1.2.3. So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh 35
doanh dịch vụ bất động sản
1.2.4. Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản 36
1.2.5. Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản 40
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH 42
2.1. Nội dung các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản 42
2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng 42
2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51
4

2.1.3. Hợp đồng thuê bất động sản 59
2.1.4. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng 65
2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất 69
động sản ở Việt Nam
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ 94
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh 94
bất động sản ở nước ta hiện nay
3.2. Giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi 103
pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
110
111
115
5

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều
kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất.
Ngay phần mở đầu của Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam cũng khẳng định:
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày hôm nay [35].
Ngày nay, cùng với sự ra đời của nền kinh tế thị trường, thị trường bất
động sản cũng đã phát triển nhanh chóng. Có thể nói, thị trường khoa học
công nghệ và thị trường bất động sản là những thị trường ra đời và đóng vai
trò ngày càng quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Ông cha ta có câu:
"Tấc đất, tấc vàng" quả là không sai và câu nói đó càng thấm thía hơn trong
nhịp đập của thị trường bất động sản hiện nay.
Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng
cho… trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh
hưởng sâu rộng đến nền kinh tế - xã hội Việt Nam. Pháp luật cũng đã kịp thời
được ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006 ra đời cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn đã tạo
khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển dưới sự quản lí của
Nhà nước. Trong pháp Luật Kinh doanh bất động sản, không thể không nói
đến các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Hợp đồng kinh doanh
bất động sản chính là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về kinh doanh
6

bất động sản. Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản được đề cập trong
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song mới chỉ dừng lại ở những nội
dung mang tính nguyên tắc hoặc khái quát. Trên thực tế, các vụ việc tranh
chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà đơn cử là vụ việc tranh chấp
về đóng phí dịch vụ giữa chủ đầu tư tòa nhà Keang Nam với cư dân sinh sống
trong tòa nhà hoặc giữa cư dân sinh sống trong tòa nhà The Mainor với Ban
quản lý tòa nhà về phí sử dụng, trông giữ xe ô tô v.v... có nguyên nhân từ việc
thiếu các điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập về vấn đề này trong hợp đồng mua
bán nhà. Hơn nữa, pháp luật về kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật
còn khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói
chung và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng đang trong quá trình
xây dựng và hoàn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Mặt khác,
nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về hợp đồng kinh doanh thương mại đã thu
hút được sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Nhiều công trình
khoa học nghiên cứu về lĩnh vực này đã được xuất bản, công bố. Tuy nhiên,
tìm hiểu về hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới góc độ pháp luật thì
dường như còn ít công trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận và
thực tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật
học với mong muốn lý giải, cung cấp cơ sở khoa học góp phần hoàn thiện
pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về hợp đồng
kinh doanh bất động sản nói riêng. Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối
cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đang trong quá trình sửa đổi,
bổ sung và sẽ được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 7 thông qua.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các công trình
nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay” của TS. Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô
hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vô hiệu” của TS. Lê Thị Bích
7

Thọ “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao
dịch dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam
– Bản án và Bình luận bản án”, của TS. Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận và
thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Như Phát -
Lê Thu Thủy; "Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong pháp luật Việt
Nam hiện nay” của PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu về hợp đồng kinh
doanh bất động sản nhìn chung còn ít công trình nghiên cứu, có thể kể đến các
công trình như: Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản những vấn đề lý
luận và thực tiễn” của PGS. TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam;
Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
tại Việt Nam” của TS. Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với một số tác giả
khác….Các công trình nghiên cứu trên là tài liệu vô cùng quý báu giúp tác giả
có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn.
Tuy nhiên các công trình nghiên cứu đó chỉ mang tính chất nêu lên những quy
định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đi đến xem
xét cụ thể, đánh giá các quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động
sản cũng như đưa ra phướng hướng hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Bởi
vậy việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ là không trùng lặp với các công trình đã
được công bố trước đó.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Với đề tài: "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu một cách tổng quát về các dạng
hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định. Từ đó,
áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản và hướng tới hoàn
thiện pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
3.2. Mục tiêu cụ thể
8

Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới
các mục tiêu cụ thể sau:
- Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận về hợp đồng kinh doanh bất
động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc
tìm hiểu các nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trò, các hình thức và nội
dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận của việc ra đời
pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm và đặc điểm
của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật về hợp
đồng kinh doanh bất động sản.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở nước ta nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế, tồn tại và nguyên
nhân của những hạn chế, tồn tại khi áp dụng các quy định về hợp đồng kinh
doanh bất động sản.
- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
hợp đồng kinh doanh bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
4. Tính mới và dự kiến những đóng góp của đề tài
Luận văn với đề tài "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam" nếu được bảo vệ thành công sẽ có những đóng góp mới cơ bản
cho khoa học pháp lý nước ta. Những đóng góp này bao gồm:
- Tập hợp, hệ thống hóa và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về hợp
đồng kinh doanh bất động sản và pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động
sản ở nước ta.
- Phân tích nội dung pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở
nước ta.
- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất
động sản ở nước ta và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.
9

5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của
pháp luật Việt Nam về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đồng thời, luận
văn cũng nghiên cứu một số quy định chung của pháp luật Việt Nam về hợp
đồng và một số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: như hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường.
Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản được phân
thành hai loại:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua
bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng.
Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp
đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất
động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản...
Tuy nhiên, trong bản luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu
về "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và
công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đặt trong
mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để chỉ ra
những điểm đặc thù của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản này.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu,
tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
Thứ hai, ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu
cụ thể sau đây:
10

- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn
giải… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp
đồng kinh doanh bất động sản.
- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân
tích, phương pháp hệ thống… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực
trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
- Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy
nạp… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
11

Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng
2.1.1.1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Có thể nói hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là hợp đồng
thường gặp nhất trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Bộ luật Dân sự
năm 2005 coi hợp đồng mua bán nhà là một trong các hợp đồng thông dụng và
có quy định tương đối cụ thể về loại hợp đồng này (từ Điều 450 đến Điều 455).
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định về hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng tại Điều 70. Khi thiết lập một hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng thì trước tiên các bên phải tuân thủ các quy định cụ thể tại
các điều luật nêu trên. Trong các giao dịch về mua bán nhà, công trình xây dựng,
bên bán phải là người sở hữu hợp pháp của đối tượng được đem giao dịch hoặc
người được ủy quyền hợp pháp của những người sở hữu hợp pháp. Bên bán có
thể là cá nhân, tổ chức đang sở hữu nhà, công trình xây dựng có sẵn, nhưng cũng
có thể là những nhà đầu tư đang đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán.
Bên bán sẽ chuyển quyền sở hữu của mình cùng các giấy tờ liên quan đến nhà ở,
công trình xây dựng là đối tượng giao dịch của hợp đồng cho bên mua khi bên
mua thanh toán hết tiền theo đúng thỏa thuận.
Qua các phân tích trên, có thể định nghĩa hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng như sau: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là giao
dịch bằng văn bản thể hiện sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên
trong việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng nhà, công
trình xây dựng.
47

2.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Từ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, chúng
ta có thể khái quát lên những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán nhà,
công trình xây dựng.
Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng.
Ngay trong tên gọi của hợp đồng, chúng ta đã có thể thấy đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là nhà ở và công trình xây
dựng. Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ
hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở bao gồm các lại sau:
- Nhà ở được tạo lập hợp pháp
- Nhà ở thương mại
- Nhà ở xã hội
- Nhà ở công vụ
- Thuê mua nhà ở xã hội
Về công trình xây dựng, theo nghĩa chung nhất có thể hiểu là "tất cả
các công trình xây dựng trên bề mặt đất và công trình ngầm được xây dưới
lòng đất". Khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng 2003 năm quy định:
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao
động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công
trình được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm cả phần dưới mặt
đất, phần trên mặt đất, phần trên mặt nước, phần dưới mặt nước
được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm: Công
trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao
thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác [38].
Tuy nhiên, không phải loại nhà ở và công trình xây dựng nào cũng có
thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng. Để
48

có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng,
nhà và công trình xây dựng phải là đối tượng được pháp luật cho phép giao
dịch trên thị trường bất động sản với việc thỏa mãn các điều kiện sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép kinh
doanh;
- Nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo quy định
của pháp luật về xây dựng;
- Nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Nhà ở, công trình xây dựng không bị kê biên để thi hành án hoặc để
chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở, công trình xây dựng không nằm trong khu vực bị cấm xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Nhà ở, công trình xây dựng có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy tờ về dự án đầu tư, thiết kế công trình
đã được phê duyệt
Theo quy định của pháp luật, những công trình xây dựng không được
phép kinh doanh, bao gồm: Nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công
trình bí mật Nhà nước, công trình an ninh quốc phòng, công trình được công
nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu Nhà nước
và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. Như vậy, có
thể hiểu ngoài nhà ở và công trình không được phép kinh doanh thì các loại
nhà ở và công trình khác có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng.
Điều đặc biệt về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây
dựng là đối tượng của hợp đồng có thể có sẵn và hiện hữu tại thời điểm hai
bên kí hợp đồng hoặc là không có sẵn, không hiện hữu vì bất động sản sẽ
được hình thành trong tương lai. Nhìn chung, đối tượng của hợp đồng mua
49

bán nhà, công trình xây dựng tương đối rộng so với đối tượng của các loại
hợp đồng kinh doanh bất động sản khác.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà, công trình xây
dựng phải được lập thành văn bản, có thể có công chứng, chứng thực của cơ
quan có thẩm quyền tùy theo thỏa thuận của các bên và phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu.
Nhà ở, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn nên việc
giao dịch không thể nhanh chóng như các giao dịch thông thường khác. Các
bên trong hợp đồng phải thương thảo rất kĩ lưỡng về từng điều khoản chi tiết
của hợp đồng, đồng thời có sự xác nhận trên thực tế các thông tin về bất động
sản… Vì vậy, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
phải được lập thành văn bản. Việc lập thành văn bản giúp các bên trong hợp
đồng ghi nhận một cách chính xác nhất ý chí, nguyện vọng, các quyền và
nghĩa vụ của mình. Đây cũng là tiền đề tạo cho các bên có thể thực hiện hợp
đồng một cách chính xác nhất, đồng thời nó cũng là chứng cứ rõ ràng nhất để
các bên giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng mua bán nhà
phải được công chứng chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Như vậy việc
công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán nhà
ở. Theo Điều 2 của Luật công chứng: Công chứng là việc công chứng viên
chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn
bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc các bên tự nguyện
yêu cầu công chứng.
Do nhà ở, công trình xây dựng thường là những tài sản có giá trị lớn
và hay xảy ra tranh chấp nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán
nhà, công trình xây dựng đang ngày càng thể hiện vai trò đắc lực của mình
trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên, tạo sự ổn định hơn cho thị trường bất
50

động sản. Về phía Nhà nước, hợp đồng được công chứng giúp Nhà nước
thuận lợi trong quản lý và giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Sau khi hợp đồng được thực hiện mà các bên không có tranh chấp, các
bên phải làm thủ tục để chuyển quyền sở hữu. Thông thường việc thực hiện
chuyển quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thể do mình bên mua thực hiện,
nhưng đôi khi các bên có thể thỏa thuận bên bán cũng có trách nhiệm trong
việc làm thủ tục sang tên.
2.1.1.3. Các nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng
Theo Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 hợp đồng mua
bán nhà, công trình xây dựng phải bao gồm các điều khoản sau:
- Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua
Trong nội dung này các bên cần nêu được họ tên, số chứng minh thư
nhân dân, nơi cấp, ngày cấp, hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại
liên lạc của các bên. Nếu nhà, công trình xây dựng đang được đem bán thuộc
sở hữu chung của vợ chồng hoặc là sở hữu chung của nhiều người thì phải ghi
thông tin và có chữ kí của tất cả các chủ sở hữu vào phía bên bán hoặc ghi
thông tin và chữ ký của người được các đồng chủ sở hữu khác ủy quyền hợp
lệ. Tương tự, về phía bên mua, nếu nhiều người cùng mua cũng phải thể hiện
thông tin của những người cùng mua này, đồng thời, thể hiện phần trăm giá trị
đóng góp để mua nhà, công trình xây dựng trong hợp đồng….
- Điều khoản về đối tượng của hợp đồng
Điều khoản này phải nêu được đối tượng của hợp đồng là toàn bộ ngôi
nhà, căn hộ, công trình xây dựng hay một phần; địa chỉ, vị trí nhà, công trình
xây dựng; thông tin quy hoạch liên quan đến nhà, công trình xây dựng; quy
mô, diện tích của nhà, công trình xây dựng; đặc điểm, tính chất, thực trạng,
công năng sử dụng, chất lượng của nhà, công trình xây dựng. Đồng thời tại
51

điều khoản này cũng cần nêu rõ tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây
dựng như: hồ sơ, giấy tờ quyền sử dụng đất, về quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng hoặc các giấy tờ khác có liên quan đến việc tạo lập nhà, công trình
xây dựng. Mặt khác, cũng cần nêu rõ xem nhà, công trình xây dựng có đang
bị thế chấp, bảo lãnh cho việc thực hiện bất kì nghĩa vụ nào không? Nếu có thì
sẽ giải quyết như thế nào? Nếu nhà, công trình xây dựng có bị hạn chế về
quyền sở hữu, sử dụng thì cũng cần phải được nêu rõ tại điều khoản này.
- Điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán
Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận về giá nhà, công trình xây
dựng và ghi cả bằng chữ và bằng số. Giá cả của nhà và công trình xây dựng
có thể do các bên tự thỏa thuận hoặc các bên có thể nhờ bên thứ ba xác định
giá làm căn cứ cho giao dịch. Trường hợp các bên thỏa thuận xác định giá
theo giá thị trường thì thông thường giá cả sẽ được xác định tại thời điểm bên
mua thanh toán tiền. Các bên có thể thỏa thuận về hệ số trượt giá khi có biến
động về giá nếu việc thanh toán tiền được chia làm nhiều lần và việc chuyển
giao quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng diễn ra trong thời gian dài...
Các bên cần thỏa thuận rõ phương thức trả tiền: một lần hay trả chậm,
trả dần, bằng tiền mặt hay chuyển khoản… Việc giao nhận tiền do các bên tự
thỏa thuận với nhau và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Đ iề u khoả n về giao nhậ n nhà, công trình xây dự ng và
hồ sơ kèm theo
Tại điều khoản này, các bên cần thỏa thuận và ghi rõ về thời gian giao
nhận nhà, công trình xây dựng cụ thể. Nếu mua bán nhà, công trình xây dựng
đã có sẵn thì vấn đề này sẽ không phức tạp như mua bán nhà, công trình xây
dựng đang hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Nếu đối tượng mua bán đang
hoặc sẽ hình thành trong tương lai thì khả năng chậm giao nhà, công trình xây
dựng của bên bán là rất cao. Vì vậy, các bên cần thỏa thuận rõ ràng thời gian
giao nhận nhà và các giấy tờ pháp lý có liên quan tùy theo tiến độ tạo lập để
52

có thể hạn chế được các tranh chấp có thể xảy ra. Mặt khác các bên cũng có
thể thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại hoặc phạt hợp đồng do việc giao
nhận nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, không đúng chất lượng
như thỏa thuận.
- Điều khoản về thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch về nhà ở, công
trình xây dựng
Trong giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng có thể có các loại
thuế và lệ phí sau: Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng, quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí công chứng.
Về nguyên tắc pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, các bên có thể
thỏa thuận rõ ràng về người nộp thuế, ai sẽ phải nộp những khoản thuế, lệ phí
nào? Trong thỏa thuận cần thể hiện rõ các khoản thuế và lệ phí đã bao gồm
trong tiền mua bán nhà hay chưa?
- Điều khoản về bảo hành
Theo quy định của pháp luật, bên bán phải bảo hành, sửa chữa nhà cho
bên mua nếu có hư hỏng trong thời gian bảo hành. Tuy nhiên, pháp luật vẫn
ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, tại điều khoản này, các bên có thể
thỏa thuận bên bán phải bảo hành nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc
không, nếu bảo hành thì thời hạn bảo hành là bao lâu? Phạm vi, đối tượng bảo
hành, điều kiện bảo hành như thế nào?
- Điều khoản về đăng kí, xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
công trình xây dựng
Tại điều khoản này, thông thường các bên thỏa thuận bên mua có trách
nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật, bên bán có trách nhiệm hỗ trợ bên mua hoàn thành các thủ
tục trên. Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng công trình xây dựng
53

được coi là chuyển giao hoàn toàn từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm
thực hiện xong thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Điều khoản về quyền và nghĩa vụ giữa các bên
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng được pháp luật quy định khá cụ thể.
+ Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bên bán có các quyền
sau: Yêu cầu bên mua thanh toán tiền theo đúng thời hạn và phương thức
thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; Yêu cầu bên mua nhận nhà, công
trình xây dựng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên mua bồi thường
thiệt hại, nếu bên mua có lỗi trong khi thực hiện hợp đồng; Đơn phương hủy
bỏ hợp đồng, nếu bên mua vi phạm điều kiện về đơn phương hủy bỏ hợp đồng
do pháp luật quy định hoặc do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng; Ngoài ra,
bên bán còn có các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Song song với các quyền trên, bên bán có các nghĩa vụ sau: Cung cấp
thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng, đồng thời chịu trách
nhiệm về những thông tin đó; Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua
theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp
đồng kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; Chuyển giao quyền sở hữu nhà,
công trình xây dựng, quyền sử dụng đất; Bảo hành nhà, công trình xây dựng
đã bán cho bên mua trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Sửa chữa nhà,
công trình xây dựng cho bên mua nếu có hư hỏng trong thời hạn bảo hành đã
thỏa thuận; Bồi thường thiệt hại cho bên mua, nếu bên bán có lỗi và gây thiệt
hại; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo
thỏa thuận của các bên; Ngoài ra, bên bán còn có các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật.
+ Quyền và nghĩa vụ của bên mua
54

Tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên bán là quyền và nghĩa vụ
của bên mua trong hợp đồng.
Bên mua nhà, công trình xây dựng có các quyền sau: Được nhận nhà,
công trình xây dựng kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng, quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ và hướng dẫn sử dụng; Yêu cầu
bên bán nhà, công trình xây dựng hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công
trình xây dựng; Chuyển giao quyền sở hữu nhà công trình xây dựng gắn với
quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên bán nhà bảo hành, sửa chữa nhà trong thời
hạn bảo hành nếu có hư hỏng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Yêu
cầu bên bán nhà bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng
không đúng thời hạn, không đúng chất lượng, không đúng các thỏa thuận
khác trong hợp đồng mà do lỗi của bên bán gây ra; Đơn phương hủy bỏ hợp
đồng khi bên bán nhà, công trình xây dựng vi phạm những điều kiện để hủy
bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp
đồng; Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Bên mua nhà có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho bên bán nhà
theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Nhận nhà, công trình xây dựng theo đúng chất lượng, thời hạn đã thỏa thuận
cùng các giấy tờ có liên quan; Sử dụng nhà đúng công năng, thiết kế; Bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra đối với bên bán; Các nghĩa vụ khác
theo quy định của pháp luật
- Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng
Tại điều khoản này, các bên thường thỏa thuận việc giải quyết tranh
chấp trước tiên là thông qua thương lượng, hòa giải, sau cùng là nhờ vào sự
can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu các bên không tự giải
quyết được.
- Điều khoản về cam kết của các bên
55

Điều khoản này thường được các bên đưa vào hợp đồng để khẳng định
lại niềm tin lẫn nhau của các bên về sự chính xác của đối tượng giao dịch.
Bên bán cam kết ngôi nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu, quyền sử
dụng, quyền thừa kế hợp pháp của họ, không có bất cứ tranh chấp nào, không
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho, không bị cơ quan nhà nước xem xét xử
lý, không còn bất kí giấy tờ nào khác ngoài giấy tờ đã giao. Bên bán cam kết
đã nhận đủ tiền nếu bên mua thanh toán tiền luôn một lần cho bên bán…. Bên
mua cam kết đã xem xét kỹ về ngôi nhà, công trình xây dựng cả về nguồn gốc
và thực trạng, đã nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng cùng các giấy tờ có
liên quan (nếu có việc bàn giao luôn tại thời điểm kí kết hợp đồng). Các bên
cam kết thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng.
Ngoài các điều khoản trên, các bên có thể thỏa thuận những điều khoản
khác cùng điều khoản thi hành và thực hiện việc ký kết hợp đồng. Sau khi ký kết
hợp đồng, các bên cần đưa hợp đồng đi công chứng, chứng thực theo quy định
của pháp luật và hoàn thành các thủ tục trước bạ sang tên, chuyển giao quyền sở
hữu, quyền sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.1.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: "đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu" nên giao dịch về đất đai của
nước ta có nét khác biệt cơ bản so với các giao dịch về đất đai của đa số các
nước trên thế giới. Ngay tên gọi "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất" đã thể hiện nét khác biệt, bởi ở đa số các quốc gia khác, hợp đồng loại
này sẽ được gọi là "hợp đồng mua bán đất".
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn nên pháp luật nước ta quy
định tương đối chặt chẽ về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005 định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất như sau:
56

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, và bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển
nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [40].
2.1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới góc độ kinh doanh bất động
sản không thuần túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi
ích trong kinh doanh quyền sử dụng đất. Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc
cho thuê tìm kiềm lợi nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các
hợp đồng phổ biến và có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng.
Do đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng được pháp luật quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng.
Không phải tất cả các chủ thể có quyền sử dụng đất đều được thực hiện việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai người
được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có thể là:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 theo hình thức trả
57

tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả
thời gian thuê.
Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật
hạn chế như: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có
thể là người có hộ khẩu trong cùng một xã, thị trấn nơi có đất nông nghiệp,
người nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước
ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng một số
điều kiện nhất định như: Phải tiếp tục đầu tư dự án mà nhà đầu tư chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đang đầu tư trên quyền sử dụng đất được chuyển
nhượng tại Việt Nam, chưa sở hữu quyền sử dụng đất hay nhà ở nào…
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng.
Tại khoản 1 Điều 429 Bộ luật Dân sự 2005 năm quy định: "Đối tượng
của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch" [40]. Vậy tài sản được
phép giao dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Ngay
trong tên hợp đồng đã thể hiện rõ đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là " Quyền sử dụng đất". Như vậy, khi thực hiện hợp đồng,
về mặt pháp lý các bên phải thực hiện việc chuyển giao hai đối tượng là đất và
quyền sử dụng đất. Đây chính là điểm khác biệt của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của nước ta so với hợp đồng mua bán đất của đa số các
quốc gia trên thế giới. Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai của nước ta. Do vậy các cá nhân, tổ chức (trừ Nhà nước) chỉ có thể sở
hữu "quyền sử dụng đất" mà không thể có quyền "sở hữu đất" như cá
58

nhân, tổ chức của nhiều nước trên thế giới. Như vậy, ở nước ta "đất đai"
không phải là một loại hàng hóa, chỉ có "quyền sử dụng đất" được coi là một
loại hàng hóa đặc biệt và được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, không phải quyền sử dụng đất nào cũng được phép giao
dịch trên thị trường. Để có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản đòi hỏi "quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 62 và Điều 106
Luật Đất đai năm 2003:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để
thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng kĩ thuật, xây dựng khu đô thị mới, khu
công nghiệp, dự án khu nhà ở thì phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội
dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.
Những điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với quyền sử dụng đất
khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản. Nhà nước quy định như
vậy nhằm hạn chế tối đa các tranh chấp có thể xảy ra khi các giao dịch về
quyền sử dụng đất diễn ra trên thị trường.
Thứ ba, hình thức của hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ hai điều
kiện sau:
- Phải được lập thành văn bản.
- Phải có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
59

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất thuộc các dự án đầu tư, việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp
trên phải được các cơ quan cấp giấy phép đầu tư đồng ý. Quy định này để
đảm bảo cho các cơ quan nhà nước có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất
là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện tại Việt Nam.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên là các tổ chức thì
pháp luật quy định phải có công chứng của công chứng Nhà nước. Còn đối
với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau
thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn nơi có đất hoặc công chứng.
Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thông qua hoạt động này, Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng
có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay
không?. Quyền sử dụng đất trong hợp đồng có được giao dịch không?. Xác
định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên...
Các điều kiện trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bởi quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc
biệt và thường có giá trị lớn. Nhà nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn
ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng cho
việc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
2.1.2.2. Các nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Theo Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng kinh
doanh bất động sản cần các điều khoản sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên
60

Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng. Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thông tin thật chính
xác, cụ thể về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số
chứng minh thư nhân dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại...
Đây là điều khoản có ý nghĩa trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự
nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên trong hợp đồng.
- Các thông tin về quyền sử dụng đất
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là quyền sử
dụng đất. Điều khoản các thông tin về quyền sử dụng đất có thể nói là một
trong những điều khoản quan trọng nhất của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Điều khoản này đòi hỏi bên chuyển nhượng phải cung cấp các
thông tin thật chính xác về quyền sử dụng đất. Thông tin về quyền sử dụng
đất bao gồm: loại đất, vị trí, thông tin về quy hoạch có liên quan đến đất, quy
mô, diện tích, tình trạng pháp lý... Điều khoản này cần nêu rõ các thông tin về
quyển sử dụng đất được chuyển nhượng như: có giấy chứng nhận quyển sử
dụng đất số bao nhiêu, các ranh giới, diện tích bao nhiêu, mang tên chủ sở
hữu nào, thuộc thửa nào, tờ bản đồ số bao nhiêu, địa chỉ ở đâu, thuộc quy
hoạch nào, các hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có), quyền và lợi ích của
bên thứ ba co liên quan (nếu có)…
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán
Điều khoản về giá chuyển nhượng là một trong những điều khoản
quan trọng nhất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá cả là
yếu tố quyết định tính chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và cũng là cơ sở để phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Giá chuyển nhượng do các bên tự thỏa thuận hoặc nhờ bên thứ ba định
giá. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thông qua việc bán đấu
61

giá. Giá khởi điểm để bán đấu giá không được thấp hơn khung giá đất do Nhà
nước quy định.
Khi thỏa thuận về giá cả, các bên phải thỏa thuận giá đã bao gồm các
loại thuế và phí mà các bên đã phải chịu hay chưa?. Đây là thỏa thuận quan
trọng mà trên thực tế hay phát sinh tranh chấp.
Về phương thức thanh toán, các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng
tiền thông qua chuyển khoản hay tiền mặt, hoặc thanh toán bằng vàng.
Các bên cần thỏa thuận thật cụ thể về thời hạn thanh toán. Thỏa thuận
này là thỏa thuận thường hay phát sinh tranh chấp trên thực tế. Việc thanh
toán có thể được thực hiện nhiều lần hoặc một lần tùy thỏa thuận của các bên.
Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa
thuận đặt cọc).
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận
chuyển nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận
chuyển nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất; Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi
của bên nhận chuyển nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp
đồng nếu bên nhận chuyển nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương
chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do pháp luật quy định hoặc do hai bên đã
thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy định.
Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ
và trung thực về quyền sử dụng đất; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng
theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử
dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận
chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế
62

theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Các nghĩa vụ
khác theo quy định của pháp luật.
Tương ứng với quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và
nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển
nhượng cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu
bên chuyển nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền
sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại
đất, tình trạng đất… đúng như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương
chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều
kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp
luật hoặc theo thỏa thuận của các bên; Yêu cầu bên chuyển nhượng bồi
thường thiệt hại nếu do lỗi của nên chuyển nhượng gây ra; Các quyền khác
theo quy định của pháp luật.
Bên nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Thanh toán tiền cho
bên chuyển nhượng theo đúng số tiền, thời hạn và phương thức đã thỏa thuận
trong hợp đồng; Khai thác sử dụng đất đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, dự án đầu tư; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; Các
nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
- Thời hạn giao nhận đất và hồ sơ kèm theo
Tại điều khoản này, các bên thỏa thuận thời gian giao nhận đất và hồ
sơ kèm theo cụ thể. Có thể bên chuyển nhượng giao đất khi bên nhận chuyển
nhượng đã thanh toán tiền đầy đủ hoặc đã thanh toán một phần tùy thỏa thuận
của các bên. Việc giao nhận hồ sơ về quyền sử dụng đất có thể được thực hiện
đồng thời với việc giao nhận đất hoặc không. Thông thường khi đã chuyển
giao đất thì quyển sở hữu quyền sử dụng đất sẽ thuộc về bên nhận chuyển
nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp trả chậm, trả dần thì quyền sở hữu của
bên chuyển nhượng sẽ được bảo lưu cho đến khi bên nhận chuyển nhượng trả
63

đủ tiền hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các
bên có thỏa thuận khác.
- Bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng
Các bên sẽ thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp
đồng và có thiệt hại xảy ra cho phía bên kia. Việc bồi thường thiệt hại sẽ được
thực hiện như thế nào?
Vấn đề phạt hợp đồng cũng có thể được các bên thỏa thuận. Viêc phạt
hợp đồng sẽ chỉ được nhắc đến nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng.
Các bên có thể thỏa thuận tỉ lệ phạt hợp đồng nhưng không được quá tỉ lệ mà
pháp luật giới hạn, đồng thời các bên cũng có thể thỏa thuận việc thanh toán
phạt hợp đồng sẽ được thực hiện như thế nào?
- Giải quyết tranh chấp
Tại điều khoản này các bên có thể thỏa thuận nếu phát sinh tranh chấp
trong hợp đồng thì việc giải quyết mâu thuẫn sẽ tiến hành như thế nào. Thông
thường, nếu có tranh chấp, ban đầu các bên sẽ tự thương lượng dàn xếp, sau
đó nếu không thể giải quyết mâu thuẫn các bên sẽ nhờ bên thứ ba can thiệp.
- Các điều khoản khác
Trên cơ sở xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
bên sẽ thực hiện các thủ tục quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 để
hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1.3. Hợp đồng thuê bất động sản
2.1.3.1. Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản
Trong quan hệ về thuê bất động sản tồn tại hai chủ thể, đó là người có
bất động sản cho thuê nhằm tìm kiếm một lợi tức nhất định và người thuê bất
động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của mình. Hai bên sẽ ràng buộc với nhau
64

bằng quan hệ hợp đồng thuê bất động sản. Hợp đồng thuê bất động sản là hợp
đồng thể hiện ý chí của bên cho thuê và bên thuê bất động sản. Bên cho thuê
cho thuê bất động sản để muốn thu về những lợi ích nhất định, bên thuê có
nhu cầu khai thác, sử dụng bất động sản để đáp ứng những nhu cầu vật chất,
tinh thần của mình. Bất động sản cho thuê có thể là nhà, đất, công trình xây
dựng đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Từ những phân tích trên có thể hiểu: Hợp đồng thuê bất động sản là
thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao bất động sản cho
bên thuê khai thác, sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định nhằm thu
về một lợi ích xác định, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận và trả lại
bất động sản khi hết thời hạn thuê.
2.1.3.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản
Hợp đồng thuê bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng.
Đối tượng của hợp đồng thuê bất động sản có thể là nhà ở, công trình
xây dựng, quyền sử dụng đất đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên,
khác với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, đối của hợp đồng thuê
bất động sản bắt buộc phải là tài sản hiện hữu tại thời điểm hai bên kí kết hợp
đồng, nghĩa là không có việc cho thuê tài sản hình thành trong tương lai. Điều
này được khẳng định ngay trong nguyên tắc của hoạt động thuê nhà, công
trình xây dựng: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà và công trình
xây dựng có sẵn. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế của bên thuê, bởi bên
thuê có nhu cầu sử dụng ngay nhà ở, công trình xây dựng, đất đai mới đi thuê
nên đòi hỏi nhà ở, công trình xây dựng cho thuê phải có sẵn. Bất động sản có
vị trí đẹp, thuận lợi, cơ sở hạ tầng tốt, an ninh tốt sẽ có giá thuê cao hơn
những nơi không đáp ứng được các nhu cầu của bên thuê. Đồng thời, bên thuê
cũng phải có đủ năng lực tài chính mới có thể thuê được bất động sản có vị trí
65

đẹp, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, thuận lợi. Ngược lại, họ phải chấp nhận thuê
những bất động sản có thể không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của chính họ.
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng.
Về nguyên tắc hợp đồng thuê bất động sản phải được lập thành văn bản
và tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Hợp đồng thuê nhà phải
được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công
chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác" [40]. Như vậy, nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng thì không
bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3
Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005: Nếu bên cho thuê nhà là tổ chức có chức năng
kinh doanh nhà ở thì hợp đồng cho thuê nhà phải có chứng nhận của công chứng
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Theo quy định mới nhất của pháp luật thì hợp đống thuê bất động sản
không bắt buộc phải có công chứng hay chứng thực nữa. Đây là một quy định
nhằm giảm thiểu thủ tục hành chính của Nhà nước ta.
Thứ ba, chủ thể của hợp đồng.
Trong hợp đồng thuê bất động sản, chỉ cần một chủ thể nào đó có đầy đủ
năng lực giao kết hợp đồng và có bất động sản có sẵn, đủ điều kiện để giao dịch
đều có thể trở thành bên cho thuê bất động sản. Điều này có nghĩa rằng: bên cho
thuê không nhất thiết phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh
ngành, nghề kinh doanh bất động sản mới được phép hợp đồng thuê bất động
sản. Điều này phù hợp với thực tiễn của nước ta hiện nay. Thực tế, hiện nay có
nhiều người có nhiều bất động sản khác nhau và họ cũng không có nhu cầu sử
dụng hết các bất động sản đó; nên đem cho thuê và thu về những lợi ích nhất
định. Do đó, bên cho thuê trong hợp đồng thuê bất động sản chủ yếu là cá nhân,
hộ gia đình, bên cạnh các tổ chức kinh doanh bất động sản
66

theo pháp luật quy định. Song song với đó cũng có rất nhiều các chủ thể có nhu
cầu sử dụng các bất động sản phải đi thuê nhằm phục vụ nhu cầu của mình.
2.1.3.3. Nội dung cơ bản của hợp đồng thuê bất động sản
Có thể nói, về cơ bản nội dung của hợp đồng thuê bất động sản có các
điều khoản tương tự như hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: tên, địa chỉ của các bên giao kết
hợp đồng, điều khoản cơ bản (hai bên giao kết hợp đồng nhằm mục đích mua
bán, chuyển nhượng hay cho thuê, thuê mua…), điều khoản về bất động sản,
giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của
các bên… Tuy nhiên, có sự khác nhau cơ bản giữa hợp đồng thuê bất động
sản và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản chính là sự dịch
chuyển về quyền sở hữu bất động sản. Ở hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
bất động sản quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao cho bên mua, bên
nhận chuyển nhượng. Sự chuyển giao này không được thực hiện trong hợp
đồng thuê bất động sản. Chính điều này làm nên sự khác biệt cơ bản trong nội
dung cụ thể của các điều khoản trong hợp đồng thuê bất động sản với hợp
đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Điều này sẽ được phân tích rõ thông qua một số điều khoản chính của
hợp đồng thuê bất động sản:
- Điều khoản thông tin về bất động sản
Xuất phát từ đặc trưng về đối tượng của hợp đồng thuê bất động sản là
tài sản hiện hữu có sẵn tại thời điểm giao kết hợp đồng nên các thông tin về
bất động sản cho thuê sẽ được xác định dễ dàng hơn. Tại điều khoản này, hai
bên phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, cơ sở hạ tầng, trang thiết bị (nếu có) của
bất động sản cho thuê, hiện trạng bất động sản cho thuê, tình trạng pháp lý,
giấy tờ thể hiện bên cho thuê là người có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp bất
động sản cho thuê...
67

Việc cung cấp thông tin về bất động sản là nghĩa vụ của bên cho thuê.
Trên thực tế có trường hợp bên cho thuê che giấu hoặc cung cấp sai lệch các
thông tin về bất động sản cho thuê có thể sẽ dẫn đến tình trạng tranh chấp và
gây bất lợi cho bên thuê.
- Điều khoản về giá thuê bất động sản, phương thức thanh toán, thời
hạn thanh toán
Hai bên có thể thỏa thuận giá thuê bất động sản là bao nhiêu tiền một
tháng hoặc một năm tính bằng tiền Việt Nam hay ngoại tệ, vàng; trong giá
thuê đã bao gồm các chi phí khác như: tiền điện, tiền nước và các khoản phí
khác… hay chưa? sự biến động về giá thuê, giá thuê tăng hay giảm trong
những trường hợp nào? biên độ biến động. Ngoài ra, hai bên có thể thỏa thuận
về tiền đặt cọc. Vấn đề tiền đặt cọc được đặt ra để bên cho thuê có thể đảm
bảo bên thuê thuê bất động sản với thời hạn đúng như trong hợp đồng, không
vi phạm hợp đồng, bảo đảm quyền lợi cho bên cho thuê.
Hai bên có thể thỏa thuận phương thức thanh toán bằng tiền mặt hay
chuyển khoản thông qua ngân hàng; việc trả tiền thuê bất động sản sẽ được
trả như thế nào: trả cho toàn bộ thời gian thuê trong hợp đồng, trả hàng tháng,
hàng quý hay hàng năm….
- Phương thức và thời hạn giao nhận bất động sản
Bất động sản là tài sản cố định về vị trí, không thể dịch chuyển nên
phương thức giao nhận bất động sản cho thuê cũng khác với các loại hợp
đồng cho thuê tài sản khác. Thông thường, các bên gặp gỡ và bàn giao bất
động sản tại nơi có bất động sản. Giao bất động sản đúng thời hạn cũng là
nghĩa vụ quan trọng của bên cho thuê; vì nó sẽ đảm bảo quyền lợi cho bên
thuê trong việc sử dụng bất động sản.Tình trạng bất động sản khi bàn giao là
cơ sở cho việc nhận lại bất động sản của bên cho thuê khi chấm dứt hợp đồng.
Khi chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê sẽ nhận lại nhà, công trình xây dựng,
68

đất theo hiện trạng như khi bàn giao có khấu hao về mặt thời gian, trừ khi hai
bên có thỏa thuận khác.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà, công trình
xây dựng được quy định tại Điều 29, 30, 31, 32 Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất cũng được quy định tại Điều 42, 43 luật này.
Các bên cần thỏa thuận quyền và nghĩa vụ cụ thể, chi tiết trong hợp
đồng. Có thể nói thực hiện hợp đồng là việc các bên hiện thực hóa quyền và
nghĩa vụ của mình trong hợp đồng. Trong đó quyền và nghĩa vụ cơ bản của
bên cho thuê là nhận tiền thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và nhận lại bất
động sản khi hợp đồng thuê chấm dứt, đồng thời đảm bảo cho bên thuê sử
dụng bất động sản trong thời hạn hợp đồng. Tương ứng với đó bên thuê có
quyền và nghĩa vụ cơ bản là thực hiện quyền sử dụng bất động sản thuê trong
thời hạn hợp đồng một cách ổn định, bảo quản tài sản thuê và trả tiền thuê như
đã thỏa thuận.
- Yêu cầu sửa chữa, cải tạo bất động sản cho thuê.
Đây có thể nói là nội dung đặc trưng của hợp đồng thuê tài sản. Trong
quá trình sử dụng bất động sản thuê, việc hao mòn tự nhiên bất động sản thuê
là điều khó tránh khỏi, đặc biệt với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng
đã cũ. Việc sửa chữa, cải tạo bất động sản thuê có thể do bên thuê hoặc bên
cho thuê thực hiện. Nếu việc cải tạo bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử
dụng của bên thuê thì sự cải tạo hay nâng cấp đó phải được sự đồng ý của bên
cho thuê. Trong quá trình bên thuê đang thuê, nếu bên cho thuê muốn nâng
cấp sửa chữa tài sản của mình thì cũng cần có sự đồng ý của bên thuê, bởi khi
đó việc sửa chữa hay nâng cấp tài sản thuê sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng tài
sản thuê của bên thuê. Các bên có thể thỏa thuận lại giá cả của hợp đồng thuê
nếu việc cải tạo, sửa chữa bất động sản làm tăng thêm giá trị của bất động sản.
69

- Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê
Điều khoản cơ bản và đặc trưng của hợp đồng thuê bất động sản là trả
lại bất động sản thuê. Thông thường tình trạng bất động sản khi trả lại cho bên
cho thuê sẽ nguyên trạng như khi bên thuê nhận tài sản và có tính đến tính hao
mòn tự nhiên của tài sản. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê,
việc cải tạo, sửa chữa bất động sản có thể làm cho bất động sản thay đổi về
cấu trúc hay diện tích, do đó tương ứng với mỗi trường hợp các bên phải
thống nhất về tình trạng bất động sản trả lại cho bên thuê khi chấm dứt hợp
đồng.
Ngoài các điều khoản chính như đã nêu trên, hợp đồng thuê bất động
sản cũng có các điều khoản giống các hợp đồng kinh doanh bất động sản khác
như: giải quyết tranh chấp, điều khoản thi hành…
2.1.4. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
2.1.4.1. Định nghĩa hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Theo Từ điển Luật học, thuê mua được hiểu là: một loại hợp đồng, theo
đó người cho thuê chuyển giao tài sản cho người thuê để người này sử dụng
trước khi quyết định mua hay không mua hẳn một tài sản lúc hết hạn thuê.
Theo khoản 12 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thuê
mua bất động sản được hiểu là: "hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó
bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đang thuê mua
sau khi trả tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua" [45]. Có thể thấy "thuê
mua" chính là sự kết hợp giữa việc thuê và mua nhà, công trình xây dựng.
Tương ứng với đó hợp đồng thuê mua nhà ở cũng là sự kết hợp của hợp đồng
thuê nhà, công trình xây dựng và hợp đồng mua nhà ở công trình xây dựng.
Về mặt pháp lý, hợp đồng thuê được xếp vào loại hợp đồng thuê nhưng có
những điều kiện đặc thù liên quan đến số phận pháp lý của nhà ở, công trình
xây dựng sau khi hết thời hạn cho thuê. Trong hợp đồng thuê mua, tính chất
70

mua bán nhà, công trình xây dựng được xác định ngay từ khi ký kết hợp đồng
nhưng tính chất mua chỉ được xác định khi người thuê quyết định mua nhà,
công trình xây dựng khi hết thời hạn trong hợp đồng thuê mua. Trường hợp
người thuê mua đã trả đủ tiền và không mua tài sản thì người cho thuê mua
đơn thuần lấy lại tài sản thuộc sở hữu của mình. Ngược lại, nếu người thuê
mua đã trả đủ tiền và quyết định mua tại thời điểm hết thời hạn thuê mua thì
gần như toàn bộ các quyền đối với tài sản thuê mua được chuyển sang cho
người mua. Quyền sở hữu tài sản của người mua được xác lập.
Từ những phân tích trên ta có thể khái quát về hợp đồng thuê mua bất
động sản: Hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được hiểu là sự
thỏa thuận của các bên; theo đó, bên cho thuê mua xác lập quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng công trình xây dựng cho người thuê mua sau khi bên thuê
mua trả hết tiền mua bất động sản.
2.1.4.2. Những đặc điểm của hợp đồng thuê mua nhà, công trình
xây dựng
Với tính chất thuê mua như đã phân tích, hợp đồng thuê mua nhà,
công trình xây dựng có những đặc trưng sau:
Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng.
Nếu như trong hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; bên mua
nhà, công trình xây dựng không chỉ nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu sử dụng
bất động sản mà có thể để kinh doanh thông qua việc mua đi, bán lại thì với
hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; bên thuê mua thường là cá
nhân, hộ gia đình hướng tới mục đích thỏa mãn nhu cầu về nhà ở. Xuất phát
từ khả năng tài chính hạn hẹp, bên thuê mua không đủ tiền để mua hẳn bất
động sản tại thời điểm hiện tại nhưng lại có nhu cầu sử dụng bất động sản đó.
Vì vậy, bên thuê mua có thể thỏa thuận, thương lượng với bên cho thuê mua
để được thuê bất động sản trong một thời gian nhất định. Sau đó, bên thuê sẽ
71

mua bất động sản đó. Bên cho thuê mua có thể là bất kỳ chủ thể nào có nhà ở,
công trình xây dựng được phép kinh doanh.
Thứ hai, về đối tượng của hợp đồng.
Ngay từ tên gọi của hợp đồng cho thấy mục đích của hợp đồng này
trước hết là để thuê nên đòi hỏi tài sản cho thuê phải là tài sản xác định, hiện
hữu tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng. Nhà ở, công trình xây dựng cho
thuê mua phải có sẵn và sau khi thuê một thời gian nhất định, bên thuê mua sẽ
quyết định có mua tài sản đó hay không? Do đó, trong quá trình thực hiện hợp
đồng quyền sở hữu tài sản của bên cho thuê mua vẫn được bảo lưu đến thời
điểm bên thuê mua mua tài sản.
Thứ ba, về hình thức của hợp đồng.
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn
bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Quy định
này thể hiện các đảm bảo về mặt pháp lý cho các bên trong quan hệ thuê mua.
2.1.4.3. Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Nội dung của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải tuân
theo quy định tại Điều 73 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhìn
chung, các điều khoản trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng sẽ
có nội dung tương tự như các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản khác
như: tên, địa chỉ của các bên trong hợp đồng, thông tin về bất động sản cho
thuê mua, giá cá, phương thức và thời hạn thanh toán… Bên cạnh đó hợp
đồng thuê mua cũng có các điều khoản đặc trưng như:
- Phương thức và thời hạn thanh toán
Trong hợp đồng thuê mua, các bên có thể thỏa thuận số tiền trả cho
đợt đầu là bao nhiêu, khi thuê đến một thời hạn nhất định và trả số tiền là bao
nhiêu thì bên thuê mua được quyền mua nhà công trình xây dựng đang thuê.
72

- Thời hạn thuê mua
Thời hạn thuê mua là nội dung quan trọng trong hợp đồng thuê mua,
bởi khi hết thời hạn thuê mà bên thuê quyết định mua tài sản thì việc mua mới
được thực hiện. Các bên có thể thỏa thuận rút ngắn hoặc kéo dài thời hạn thuê
mua để phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình.
- Thỏa thuận về chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước
khi hết thời hạn thuê mua (nếu có)
Thông thường, trong hợp đồng thuê mua, hết thời hạn thuê mua, nếu
bên thuê mua tài sản trả hết tiền mua thì bên cho thuê mua tiến hành việc
chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho bên thuê mua. Nhưng
trong một số trường hợp, việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng
có thể được thực hiện trước khi hết hạn thuê mua. Đó có thể là khi bên thuê
mua có đủ năng lực tài chính để mua tài sản đó. Việc này phải được thỏa
thuận rõ ràng và ghi nhận bằng văn bản.
- Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng
Khởi đầu của hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là để cho
bên thuê mua thuê tài sản; nên bên cho thuê phải bàn giao nhà theo thỏa
thuận. Các công việc về bàn giao nhà, công trình xây dựng cũng tương tự như
hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng; đó là ghi nhận các thông tin về hiện
trạng nhà, công trình xây dựng… Điều này có ý nghĩa trong việc hoàn trả nhà
cho bên cho thuê mua trong trường hợp bên thuê mua không mua nhà, công
trình xây dựng đó khi hết thời hạn cho thuê mua trong hợp đồng.
- Thời điểm, điều kiện, thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình
xây dựng cho người thuê mua
Điều khoản này chỉ có ý nghĩa khi bên thuê mua quyết định mua nhà,
công trình xây dựng đang thuê mua. Tuy nhiên, ngay từ ban đầu khi ký kết
73

hợp đồng thuê mua, các bên cũng có thể thỏa thuận nội dung này. Các bên
thỏa thuận về thời điểm chuyền quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và
tuân theo các quy định của pháp luật về điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở
hữu nhà, công trình xây dựng.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua và bên cho thuê mua được quy
định tại Điều 34, 35, 36,37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng là sự kết hợp giữa hợp
đồng thuê và hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; nên quyền và
nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên thuê mua trong hợp đồng thuê mua
cũng là sự kết hợp quyền và nghĩa vụ của các bên trong hai loại hợp đồng
trên. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện quyền và nghĩa
vụ của mình theo pháp luật hoặc theo thỏa thuận. Khi bên thuê mua quyết
định mua nhà, công trình xây dựng đang thuê thì các bên ký kết hợp đồng
mua bán nhà, công trình xây dựng.
Ngoài các điều khoản trên, trong hợp đồng thuê mua còn có thể có các
điều khoản về giải quyết tranh chấp và các điều khoản khác do các bên thỏa
thuận phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của các bên khi ký kết hợp đồng.
2.2. THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời là cơ sở pháp lý vững
chắc cho thị trường bất động sản phát triển, trong đó không thể không kể đến
vai trò của các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Có thể nói, các
quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2006 nói riêng và Bộ luật Dân sự năm 2005 nói chung đã giúp
cho các chủ thể khi tham gia vào các giao dịch kinh doanh bất động sản có thể
giảm thiểu tranh chấp. Đồng thời, chính những quy định về hợp đồng kinh
74

doanh bất động sản cũng ít nhiều đóng góp làm cho thị trường kinh doanh bất
động sản phát triển dễ kiểm soát hơn.
Tuy nhiên, từ thực tế ký kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất
động sản vẫn còn nhiều vấn đề cần đề cập đến cả trong việc áp dụng pháp luật
đến các quy định của luật.
Trước tiên, cần nói đến vấn đề hình thức của hợp đồng. Bất động sản
thường là những tài sản có giá trị lớn, nên việc pháp luật quy định tương đối
chặt chẽ về hình thức của các hợp đồng liên quan đến bất động sản để nhằm
đảm bảo lợi ích của các bên trong hợp đồng cũng như đảm bảo cho việc quản
lý của Nhà nước là rất cần thiết. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà cho
đến nay việc tuân thủ điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng kinh doanh bất
động sản vẫn chưa được nhiều chủ thể thực hiện đầy đủ.
Để một hợp đồng kinh doanh bất động sản có hiệu lực phải đáp ứng
rất nhiều điều kiện do pháp luật đặt ra, trong đó có điều kiện về mặt hình thức
của hợp đồng. Về nguyên tắc, pháp luật quy định hợp đồng kinh doanh bất
động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ
một số trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, từ thực tế cho thấy,
các chủ thể có thể giao kết một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng,
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng một tờ giấy viết tay
thiếu hẳn các điều khoản cơ bản do pháp luật quy định, thậm chí có thể không
có hợp đồng bằng văn bản khi các bên trong giao dịch có quan hệ thân thuộc:
cha mẹ, anh em, chú, cháu... Đến khi phải làm giấy tờ thủ tục, họ sẽ thiết lập
một hợp đồng giả có giá trị thấp hơn rất nhiều so với hợp đồng thực đưa ra
công chứng, chứng thực chỉ với mục đích đưa cho cơ quan chức năng hoàn tất
các thủ tục sang tên trước bạ. Thực tế này đã làm phát sinh rất nhiều các tranh
chấp trong các giao dịch về mua bán nhà, công trình xây dựng, giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt là khi thị trường bất động sản có
những biến động lớn.
75

Bên cạnh đó, khi đã thiết lập hợp đồng thì việc đưa ra công chứng,
chứng thực cũng có nhiều vấn đề. Các bên không đưa ra công chứng, chứng
thực để trốn thuế, hoặc do đất đai không có giấy tờ (điều này xuất phát từ thực
tế ở nước ta hiện nay, đất đai không có giấy tờ còn rất nhiều - những đất đó
được gọi là đất cơi nới, đất nhảy dù). Do vậy, nhiều khi các bên chỉ quan tâm
đến thực tế việc mua bán mà không tuân thủ các điều kiện về hình thức của
hợp đồng. Nếu hình thức của hợp đồng không đáp ứng các điều kiện do pháp
luật quy định thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố là vô hiệu. Theo Bộ luật Dân sự năm
2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, một hợp đồng bị tuyên bố
vô hiệu sẽ được giải quyết hậu quả theo hướng:
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác
lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phục lại tình trạng ban
đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả lại
bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hợp tài sản giao
dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp
luật [40], [45].
Bên có lỗi gây thiệt hại phải nồi thường. Theo quy định trên có thể
thấy khi giao dịch bị tuyên là vô hiệu thì bên mua sẽ là bên chịu thiệt.
Đối với các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã vậy,
còn đối với hợp đồng thuê bất động sản tình trạng vi phạm điều kiện hình thức
của hợp đồng còn diễn ra nhiều hơn và khó kiểm soát hơn rất nhiều. Việc giao
kết một hợp đồng thuê bất động sản không phải bằng văn bản là rất nhiều,
nhiều khi vì muốn có một hợp đồng thuê bằng văn bản có công chứng, chứng
thực rõ ràng mà bên thuê cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm bất
động sản để thuê. Điển hình là việc các doanh nghiệp đi tìm chỗ thuê để làm
văn phòng giao dịch và khi họ yêu cầu bên cho thuê phải có hợp đồng rõ ràng,
có thể yêu cầu hóa đơn để họ có thể có giấy tờ hợp lệ hạch toán tiền
76

thuê văn phòng vào chi phí được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp
thì vấp phải sự từ chối cho thuê của rất nhiều chủ cho thuê văn phòng. Các
chủ cho thuê cho rằng làm những việc như vậy là quá phiền phức và họ sẽ
phải đóng thuế nếu họ cho thuê nhà khi các cơ quan chức năng biết được:
Thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập... Việc ký kết hợp đồng cho
thuê với giá ảo để lách luật cũng là điều không hiếm. Bởi trên thực tế khi cho
thuê, bên cho thuê thường lấy tiền thuê trước nên rủi ro họ gặp phải là rất ít,
trong khi đó, bên thuê luôn ở thế bị động nên sẽ gặp rủi do rất nhiều nếu bên
cho thuê không có uy tín, lật lọng.
Nhìn chung, có thể do nhiều nguyên nhân mà các chủ thể không giao
kết hợp đồng kinh doanh bất động sản tuân thủ điều kiện hình thức do pháp
luật quy định. Pháp luật nước ta hiện nay cũng có các quy định nhằm giảm
thiểu các thủ tục liên quan đến việc giao kết các hợp đồng. Tuy nhiên, vì các
hợp đồng liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên đòi hỏi các
chủ thể muốn bảo đảm lợi ích của chính mình thì trước tiên cần tự giác tuân
thủ các quy định của pháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng.
Vấn đề thứ hai cần đề cập đến trong giao kết hợp đồng kinh doanh bất
động sản chính là vấn đề liên quan đến đối tượng của hợp đồng. Việc giao kết
hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đủ điều kiện để
đưa vào giao dịch cũng là vấn đề phức tạp và hay xảy ra tranh chấp.
Đối tượng được đưa ra giao dịch trong các hợp đồng kinh doanh bất
động sản chính là nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Để những
bất động sản trên có thể lưu thông trên thị trường bất động sản thì những bất
động sản đó phải có đủ những điều kiện nhất định theo quy định của pháp
luật. Một trong những điều kiện đó chính là phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (sổ đỏ), nhà ở phải có giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (sổ hồng). Tuy
nhiên, trên thực tế, đất không có các giấy tờ hợp pháp nói trên vẫn được đưa
ra mua bán trên thị trường bất động sản. Đất và nhà ở không có giấy tờ
77

hợp pháp có thể do nguồn gốc đất không được Nhà nước công nhận, đất cơi
nới, đất "nhảy dù" nhưng cũng có thể xuất phát từ việc các cơ quan nhà nước
chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
Về triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
trên toàn quốc, theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang nhấn mạnh sẽ triển khai
quyết liệt ba giải pháp nhằm hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất lần đầu trong năm 2013.
Ba giải pháp cơ bản đó là: Bám sát Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ
tướng Chính phủ, tiếp tục duy trì tiến độ thực hiện như hiện nay cho đến khi
hoàn thành. Thúc đẩy, yêu cầu, hỗ trợ các địa phương phải kiện toàn nhân lực,
tăng cường trang thiết bị và các điều kiện làm việc cho các Văn phòng đăng
ký; dành tối thiểu 10% tiền thu từ đất để đầu tư đủ kinh phí cho đo đạc lập,
chỉnh lý bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính và
cơ sở dữ liệu đất đai; hoàn thành sửa đổi các quy định liên quan đến thu tiền
sử dụng đất và lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận lần đầu để tháo gỡ khó
khăn, vướng mắc hiện nay; có biện pháp tháo gỡ đối với tình trạng còn nhiều
giấy chứng nhận đã cấp, song người có đất không đến nhận do điều kiện kinh
tế khó khăn.
Sau khi hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận lần đầu, Bộ sẽ
tham mưu cho Chính phủ chỉ đạo chuẩn bị các điều kiện để xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai của các địa phương và toàn quốc, đưa vào khai thác, quản lý một
cách bài bản hơn.
Nhận xét về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
năm 2012 và 2013, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cho rằng: Việc cấp giấy
chứng nhận trong 2 năm qua đã có chuyển biến tốt, đến nay cả nước đã cấp
78

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc

Empfohlen

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Ähnlich wie Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc

Ähnlich wie Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc (20)

Mehr von 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149

Mehr von 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Kürzlich hochgeladen

Kürzlich hochgeladen (20)

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.doc