Tình hình tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương. Đề tài “Pháp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam.

1. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA LUẬT
ĐẶNG HOÀNG TRUNG
BÁO CÁO THỰC TẬP CUỐI KHÓA
CỦA HỆ VLVH
Đề tài:
TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG
Chuyên ngành: Luật
GVHD: NGUYỄN THỊ HỒNG NHẬT
Quảng Nam

2. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP CUỐI KHÓA
CỦA HỆ VLVH
Đề tài:
TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA PHƯƠNG
Chuyên ngành: Luật
Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Hồng Nhật
Người thực hiện: Đặng Hoàng Trung
Lớp: Luật K55e1
Nơi đặt lớp: Đại học Đồng Nai
Quảng Nam

3. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành tốt chương trình đào tạo trong trường với phương châm “Học đi
đôi với hành”, mỗi sinh viên khi ra trường cần phải chuẩn bị cho mình vốn kiến thức
cần thiết, chuyên môn vững vàng. Thời gian thực tập là giai đoạn cần thiết đối với mỗi
sinh viên trong trường nhằm hệ thống lại toàn bộ chương trình đã học, vận dụng lý
thuyết vào thực tiễn.
Với tấm lòng biết ơn vô hạn, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa
Luật trường Đại học Vinh, đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong thời
gian học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân Phường Hóa An - Biên Hòa -
Đồng Nai đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập, đặc biệt em xin bày tỏ
lòng biết ơn sâu sắc tới cán bộ hướng dẫn Lê Hồng Thắng người đã trực tiếp hướng
dẫn tận tình, chỉ bảo em trong quá trình thực tập của mình.
Do trình độ và thời gian thực tập có hạn, vì vậy báo cáo của em còn nhiều thiếu
sót, em rất mong nhận sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn bè để báo cáo tốt
nghiệp của em được hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Em xin chân thành cảm ơn./.
Hóa An, ngày …. Tháng ……năm ………
Sinh viên

4. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
MỤC LỤC
PHẦN A: MỞ ĐẦU ........................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.....................................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài..........................................................1
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Chuyên đề: ...........................................................2
4. Ý nghĩa khoa học và giá trị tương ứng....................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................3
5. Bố cục của đề tài .....................................................................................................3
PHẦN B: NỘI DUNG.....................................................................................................4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI ......................................................................4
1.1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai.................................................................4
1.1.1. Khái niệm......................................................................................................4
1.1.1.1. Tranh chấp đất đai .................................................................................4
1.1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai.................................................................4
1.1.2. Đặc điểm .......................................................................................................5
1.1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu.
............................................................................................................................5
1.1.2.2. Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản..6
1.1.2.3. Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội. ............9
1.1.2.4. Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành
viên trong xã hội...............................................................................................11
1.1.2.5. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp
đất đai trở nên rất đa dạng. ...............................................................................11
1.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai....................................................12
1.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai........................................................................14
1.2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai..17
1.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai....................................................17
1.2.2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.............................................................19
1.2.2.1. Các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải .....................................20
1.2.2.2. Hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai...............................................21
1.2.2.3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp.........21

5. Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
1.2.2.4. Hòa giải tại Tòa án...............................................................................24
1.2.3. Thủ tục hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.......................................25
1.2.4. Thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai .............................................29
CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI PHƯỜNG HÓA AN – BIÊN HÒA – ĐỒNG NAI ...............................................32
2.1. Giới thiệu nơi thực tập .......................................................................................32
2.2. Thực trạng tình hình tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại UBND
Phường Hóa An.........................................................................................................33
2.3. Đánh giá nhận xét...............................................................................................46
CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ MỘT SỐ PHƯƠNG HƯỚNG ĐỂ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI ỦY BAN NHÂN DÂN.................................................................................48
3.1. Xử lý nghiêm khắc trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai............... Error!
Bookmark not defined.
3.2. Giải pháp đề phòng sự phát sinh tranh chấp đất đai.Error! Bookmark not
defined.
3.3. Hoàn thiện pháp luật ..........................................Error! Bookmark not defined.
3.4. Bồi dưỡng thường xuyên những kiến thức mới cho cán bộ về giải quyết các
tranh chấp phát sinh trong thừa kế quyền sử dụng đấtError! Bookmark not
defined.
3.5. Tuyên truyền nâng cao nhận thức, trách nhiệm của từng cá nhân trong xã hội
...................................................................................Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ...................................................................Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................Error! Bookmark not defined.

6. PHẦN A: MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Tranh chấp đất đai hiện đang là vấn đề nóng bỏng ở nhiều địa phương trong cả
nước. Tại một số nơi tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp, căng thẳng kéo dài ảnh
hưởng không nhỏ đến cuộc sống người dân và trật tự xã hội. Do đó Luật đất đai năm
2015 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIU, kỳ họp thứ
6 thông qua ngày 29 tháng l1 năm 2013 với những nội dung mới giải quyết các vấn đề
cấp thiết hiện tại và hoàn thiện pháp luật về đất đai hiện ý chí nguyện vọng của đa số
nhân dân là cơ sơ pháp lý quan trọng để người sử dụng đất có thể bảo vệ được quyền
và lợi ích của mình trên thực tế góp phần ổn định quan hệ quản lý và sử dụng đất tại
địa phương nói riêng và cả nước nói chung.
Nhận thấy việc tranh chấp đất đai trong thừa kế tại Phường Hóa An có xu
hướng gia tăng và ngày càng phức tạp lên em chọn đề tài thực tập: "Tình hình tranh
chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương" để có thể nghiên cứu và hiểu rõ
hơn về vấn đề này tại địa phương và từ đó có thể thấy được những kết quả đã đạt được
và cả thiếu sót, yếu kém, tồn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai trên cả
nước nói chung và ở Phường Hóa An nói riêng. Từ đó có thể rút ra nhận xét, đưa ra
các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
về thừa kế quyền sử đụng đất.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Đề tài “Pháp Luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn áp dụng trên địa
bàn thành phố Buôn Ma Thuột” có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn
về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn
thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận án có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp đất đai và giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua Ủy ban nhân dân. Cụ
thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc điểm của tranh chấp
đất đai, phân loại tranh chấp đất đai, nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp đất đai và
xác định vai trò giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân và thông qua

7. 2
Ủy ban nhân dân. Nghiên cứu những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nghiên cứu các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án;
căn cứ đánh giá hiệu quả và các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp
đất đai tại Toà án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thành phố
Buôn Ma Thuột, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết
tranh chấp đất đai hiện nay.
- Nêu các phương hướng và đề xuất các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần
hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ
quan chức năng nói chung và tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này một cách
có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời
sống xã hội.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Chuyên đề:
Chuyên đề tập trung nghiên cứu vấn đề: Tình hình tranh chấp về thừa kế quyền
sử dụng đất tại Phường Hóa An và những vấn đề liên quan đến tranh chấp tại địa
phương.
4. Ý nghĩa khoa học và giá trị tương ứng
Việc xem xét giải quyết tranh chấp về đất đai là một trong những nội dung
quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nươc về đất đai, là biện pháp để pháp luật về
đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh
chấp về đất đai, mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của
nhà nước, xã hội và của người sử dụng đất. Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh
chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những
bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm phục
hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải
gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra. Đó là công việc có ý nghĩa
quan trọng, bảo đảm cho pháp luật được thi hành, tăng cường pháp chế trong lĩnh vực
quản lý và sử dụng đất đai.
Những kết luận và đề xuất, kiến nghị mà chuyên đề nêu ra đều dựa trên cơ sở
khoa học và thực tiễn. Vì vậy chúng có giá trị tham khảo trong việc nghiên cứu, sửa

8. 3
đổi pháp luật. Những kết quả của chuyên đề có thể có giá trị tham khảo đối với những
người làm công tác giải quyết tranh chấp về đất đai.
5. Phương pháp nghiên cứu
Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp lịch sử: là phương pháp nghiên cứu bằng cách tìm nguồn gốc
phát sinh, quá trình phát triển để phát hiện bản chất và quy luật vận động của đối
tượng. Nghĩa là từ việc làm rõ những nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai để nắm
rõ quá trình phát triển tranh chấp, bản chất của tranh chấp. Đồng thời trên cơ sở nghiên
cứu, đối chiếu với các văn bản pháp luật cũ có liên quan để làm nổi bật những điểm
mới, tiến bộ của các quy định pháp luật hiện tại, nhằm phát hiện những điểm phù hợp
hoặc thiếu sót của quy định pháp luật tương ứng.
- Phương pháp phân tích – tổng hợp: Là việc nghiên cứu lý thuyết, bắt đầu từ
phân tích các tài liệu có liên quan để tìm ra cấu trúc, các xu hướng phát triển của
những vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai và pháp luật điều chỉnh. Từ đó tổng hợp
chúng lại để xây dựng thành những lý thuyết chọn lọc, những thông tin cần thiết phục
vụ cho đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp đánh giá: Từ việc nghiên cứu, phân tích theo quá trình phát sinh,
phát triển của sự việc tranh chấp đất đai và pháp luật có liên quan, tác giả đưa ra những
đánh giá, nhận định để làm rõ mối quan hệ giữa tranh chấp đất đai và pháp luật điều
chỉnh cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai.
`Ngoài ra, để hoàn thành luận văn này, tác giả còn sử dụng các biện pháp như
so sánh, đối chiếu, phân tích số liệu thống kê.
5. Bố cục của đề tài
Phần A: Mở đầu
Phần B: Nội dung
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Tình hình tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất tại địa phương
Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng giải quyết tranh chấp về thừa
kế quyền sử dụng đất tại địa phương
Phần C: Kết luận

9. 4
PHẦN B: NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Tranh chấp đất đai
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác
nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân, hay chỉ được giao quyền sử dụng
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân...thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp đất đai vẫn xảy
ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời
sống kinh tế - xã hội. Nhà nước phải ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết
vấn đề trên. Vậy tranh chấp đất đai là gì? Khái niệm này tưởng chừng đơn giản nhưng
nhưng lại có nhiều ý nghĩa trong việc phân định thẩm quyền, xác định nội dung cần
giải quyết đối với các tranh chấp đất đai.
Khái niệm “Tranh chấp đất đai” được nêu ra tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai
năm 2015 như sau: “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Hay nói cách khác, tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các đương
sự trong qúa trình quản lý và sử dụng đất đai. Như vậy, tranh chấp đất đai chính là các
mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi
họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong luật đất đai là một khái
niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất, tranh chấp về địa giới hành chính. Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà
giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với nhà nước (về vấn đề bồi
thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có
tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, mục đích sử
dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất,…Đất đang có
tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là
người sử dụng đất hợp pháp.
1.1.1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai

10. 5
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ
đất đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh
chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh
phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích xã hội và của người sử dụng đất, mang lại sự
ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được
thực hiện trong cuộc sống.
Như vậy, có thể hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là dùng những cách thức
phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ
nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc
bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, góp phần tăng
cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác, giải
quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải
quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai
nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Việc giải quyết các
tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát
huy được vai trò trong đời sống xã hội.
1.1.2. Đặc điểm
Tranh chấp đất đai là hiện tượng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở các
vùng, miền khác nhau và tranh chấp đất đai có những nét riêng. Để phân biệt được
tranh chấp đất đai với các loại tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai mang
những đặc điểm riêng sau đây:
1.1.2.1. Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất
đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân, nên đối tượng của tranh
chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Sau Hiến pháp năm 1980 thì nhà nước ta chỉ công
nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến
pháp 2013. Luật đất đai năm 2015 tiếp tục khẳng định quan điểm đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý. Với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:

11. 6
- Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất
thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Quy định về
hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo tác giả, với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý thì người sử dụng đất không hoàn toàn không
có quyền sở hữu về đất đai, mà ở đây là họ có quyền sở hữu hạn chế. Sở dĩ như vậy là
vì người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong
những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu
hồi đất. Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ
thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức
dân chủ đại diện. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất và quy định
quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất một cách đầy đủ gần như quyền sở hữu tài sản.
Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã
hội, trong đó có chức năng thống nhất quản lý về đất đai. Điều này có ý nghĩa hết sức
quan trọng vì Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu về đất đai tuy nhiên lại không
trực tiếp sử dụng đất đai.
1.1.2.2. Đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản.
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền về tài sản. Trong đó đất
đai thuộc loại tài sản là bất động sản1
. Pháp luật quy định về quyền sở hữu đối với tài
sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia
quan hệ tranh chấp về tài sản có thể là chủ sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên, riêng
với loại tài sản là đất đai thì chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai không phải là chủ
sở hữu đối với tài sản. Đối với các loại tài sản khác như: xe máy, ô tô, máy
1
Điều 174 Bộ luật dân sự 2004

12. 7
tính,…thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hay tổ chức nào đó. Khi tranh chấp về
quyền sở hữu các loại tài sản này phát sinh thì đối tượng của tranh chấp là quyền sở
hữu tài sản. Nhưng đối với đất đai, loại tài sản đặc biệt này không thuộc sở hữu riêng
của bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, nên đối tượng tranh chấp đất đai không phải là
quyền sở hữu mà là chỉ là quyền quản lý, sử dụng đất và một số lợi ích vật chất khác
phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng loại tài sản đặc biệt này. Như đã phân tích ở trên
về đặc điểm liên quan đến chủ thể của tranh chấp đất đai, có thể thấy rằng đối tượng
của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu tài sản mà chỉ là quyền sử dụng,
quản lý tài sản. Quyền sở hữu đất đai không thuộc về chủ thể tranh chấp là cá nhân, tổ
chức mà thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Quyền sở hữu chỉ có thể trở thành đối
tượng của tranh chấp đất đai trong các vụ việc liên quan đến chủ quyền lãnh thổ quốc
gia. Giả sử khi Trung Quốc thực hiện việc xâm chiếm quần đảo Hoàng Sa của Việt
Nam. Nếu Việt Nam khởi kiện ra Tòa án Quốc tế để giải quyết tranh chấp thì có thể
xác định đối tượng của tranh chấp này là quyền sở hữu đất đai và chủ thể tranh chấp là
toàn dân, là quốc gia Việt Nam.
Điều này hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một quốc gia nói chung và đất
nước Việt Nam ta nói riêng, bởi lẽ sở hữu tư nhân đối với đất đai trong điều kiện nước
ta hiện nay có nguy cơ dẫn đến một số hệ lụy mà chúng ta không mong muốn. Nước ta
đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, việc thiết lập chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai là một yếu tố cản trở đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vì, quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đòi hỏi chuyển một diện tích đất nông nghiệp sang
sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Sở hữu tư nhân đất đai sẽ đặt nhà đầu tư vào
chỗ phải thỏa thuận với quá nhiều người dân, chỉ một người không đồng ý với phương
án chung là kế hoạch đầu tư khó triển khai thực hiện. Việc người dân ra giá đến 1 tỷ
đồng cho 1m2 đất ở trung tâm Hà Nội đã là minh chứng đầy thuyết phục cho lo ngại
này. Mặt khác, những người tư hữu riêng lẻ cũng khó có điều kiện thỏa thuận với nhà
đầu tư theo giá có lợi cho họ. Kết quả là sở hữu tư nhân đất đai vừa cản trở quá trình
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, vừa không có cơ chế bảo vệ được lợi ích của
nhà đầu tư và của chính người dân. Hơn nữa, sở hữu tư nhân đất đai sẽ dẫn đến kết quả
là sự tập trung đất đai trong tay một số người có nhiều tiền, dẫn đến có người sở hữu
quá nhiều đất, có người lại không có một tấc đất. Rất dễ thấy điều này thông qua các
minh chứng trong lịch sử. Với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất có

13. 8
quyền đối xử với đất như đối với tài sản riêng, có quyền mua bán, chuyển nhượng, bỏ
hoang không sử dụng, cũng như chuyển mục đích sử dụng. Không ai có quyền thu hồi,
sử dụng đất của người khác nếu không được chủ đất cho phép. Do đất là tài sản riêng
nên người dân có quyền định đoạt nó như hàng hóa trên thị trường bất động sản. Lợi
dụng khó khăn hoặc kém hiểu biết của nông dân, một bộ phận người có nhiều tiền có
thể thu gom đất đai để trở thành địa chủ. Điều này đã diễn ra trong cải cách ruộng đất
của chế độ Mỹ - Diệm những năm 60 của thế kỷ XX ở miền Nam nước ta. Ngay cả ở
giai đoạn hiện nay, nếu duy trì phổ biến sở hữu tư nhân về đất đai cũng sẽ dẫn đến tình
trạng người có nhiều tiền thu gom đất đai và chỉ sử dụng đất vì mục đích cá nhân như
làm trang trại để nghỉ ngơi, giải trí, cho thuê nhằm kiếm lời… Đây sẽ là nguyên nhân
dẫn đến một bộ phận nông dân đói nghèo vì không có đất. Chúng ta không bao giờ lại
muốn làm cách mạng bao nhiêu năm để rồi đưa người nông dân Việt Nam trở về chế
độ nông nô - địa chủ như trước kia. Nếu sự tích tụ, tập trung đất vào tay một ít người,
thì bao nhiêu năm nữa chúng ta mới có thể giải quyết hết hậu quả những người nông
dân không có đất, không còn kế sinh nhai, khi đa phần đất nông nghiệp được chuyển
giao theo con đường sở hữu tư nhân cho một số người. Ngoài ra, trong chế độ sở hữu
tư nhân về đất đai, không ai có quyền ngăn cản người chủ đất sử dụng đất theo ý họ, vì
đất là tài sản riêng của họ. Lý do này còn khiến đất đai có xu hướng được sử dụng
không hiệu quả, không vì mục đích sinh tồn của đa số dân cư. Với quan niệm rằng,
mưu sinh là quyền của tất cả mọi người, do đó, ngay cả khi việc sử dụng đất chưa
được hiệu quả như chúng ta mong muốn, nhưng nó giúp cho nhiều người nông dân
sinh sống thì giao đất cho nông dân như hiện nay còn tốt hơn vạn lần chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai khiến đất đai trở thành phương tiện giữ của hay tiêu khiển của người
giàu. Dưới thời phát xít, Nhật chiếm đóng nước ta, bắt dân ta nhổ lúa trồng đay đã dẫn
đến bao nhiêu người nông dân bị chết đói. Trong những năm vừa qua, khi Nhà nước
cho phép người có quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền này, nhiều gia đình dân
tộc thiểu số ở Tây Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long đã vì khó khăn, vì tham lời
trước mắt mà bán đất trở nên nghèo đói khiến Nhà nước phải cứu trợ bằng cách giao
đất khác cho họ tiến hành sản xuất. Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân, khi nhiều hộ
nông dân nghèo mất đất, Nhà nước muốn mua lại đất để giao cho họ cũng không thể
thực hiện được.

14. 9
Với cách hiểu như trên, sở hữu toàn dân về đất đai không phải là một phạm trù,
thuật ngữ lý thuyết, trừu tượng thuần túy, không có giá trị thực thi. Sở hữu toàn dân về
đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi
ích của chính mình. Sở hữu toàn dân tạo điều kiện để Nhà nước xã hội chủ nghĩa bảo
vệ lợi ích của người lao động tốt nhất.
1.1.2.3. Đất đai có ý nghĩa đặc biệt về mặt kinh tế, chính trị và xã hội.
Về mặt kinh tế, trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động
với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động (xây dựng
nhà cửa, vật kiến trúc, công trình công nghiệp,….); là kho tàng dự trữ trong lòng đất
(các ngành khai thác khoáng sản). Trong các ngành nông-lâm nghiệp, đất đai là yếu tố
tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là
đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, đào
xới....) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá
trình sản xuất nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh
học tự nhiên của đất.
Về mặt xã hội, thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự
hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh
thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản
là sử dụng đất đai. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc
biệt trong sản xuất nông nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công
năng của đất đai từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn, vừa là
không gian và địa bàn của khu vực. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con
người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết
về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất
nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội
phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và
đất ngày càng căng thẳng. Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử
dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị
yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu. Vị trí
đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo
nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối

15. 10
với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta
có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với
các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất
đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang
tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là
điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào,
con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy
trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu
đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một
quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay.”
Chính từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đai với tình hình kinh tế, xã hội có thể
đánh giá rằng đất đai có ý nghĩa không hề nhỏ về chính trị. Đất đai mang đến nguồn
lợi cho một quốc gia, thể hiện chủ quyền lãnh thổ của một tổ quốc. Hơn nữa đất đai là
một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia Việt Nam, được hình thành, tồn tại và
phát triển cùng với lịch sử dựng nước và giữ nước của dân tộc. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã bỏ ra biết bao công sức khai phá, cải tạo đất, cũng như xương máu để
gìn giữ từng tấc đất của quốc gia. Vì vậy, đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn
dân, không thể thuộc về bất cứ một cá nhân, tổ chức nào. Nếu chúng ta thừa nhận sở
hữu tư nhân đất đai và cho phép người nước ngoài thỏa thuận mua bán đất với tư nhân,
thì nguy cơ mất nước từ hệ lụy của nền kinh tế thị trường sẽ thành hiện thực và thành
quả đấu tranh kiên cường để giành độc lập của dân tộc ta sẽ có nguy cơ bị triệt tiêu bởi
thế lực của đồng tiền. Chắc hẳn trong số chúng ta, không ai muốn ở thủ đô Hà Nội hay
bất cứ một nơi nào trên đất nước ta sẽ hình thành một khu phố của người nước ngoài,
nơi người Việt Nam khó có thể đi lại tự do. Nhưng nếu chúng ta cho phép người nước
ngoài mua nhà đất một cách tự do, những người có nhiều tiền và đang được lợi từ tỷ

16. 11
giá chính thức khiến đồng Việt Nam bị đánh giá cao dễ dàng sở hữu nhiều diện tích
đất ở nước ta. Khi đó, nhân danh quyền của chủ nhà, họ sẽ đặt hàng rào đối với người
Việt Nam. Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng về kinh tế, xã hội
như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ
bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của
quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài
sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Chính vì
vậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã
hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng về chính trị.
1.1.2.4. Đất đai có sự ảnh hưởng trực tiếp và lớn lao đến lợi ích của mọi thành
viên trong xã hội.
Tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hưởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các
thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư, v.v…. Tranh chấp đất đai còn
phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của
từng nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính
chất của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại
tranh chấp khác nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia
tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều
mặt của đời sống kinh tế xã hội như: Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các
bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân; làm cho
những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối chính sách của Đảng
và Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để; làm cho việc giải quyết gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc.
1.1.2.5. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay, các tranh chấp đất
đai trở nên rất đa dạng.
Đất đai không chỉ đơn thuần là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể
thay thế mà nó đã trở thành một thứ hàng hoá đặc biệt. Đất đai có tính cố định vị trí,
không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo
không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai
không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất, do đó đất đai là
có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất

17. 12
đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi
tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn
hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ
kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị
hơn. Do sự tác động của quy luật thị trường nên giá đất thường xuyên biến động, vì
vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất
mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó. Chính vì vậy, các tranh chấp liên quan đến đất
đai cũng trở nên đa dạng và gày càng phức tạp, bao gồm: các tranh chấp liên quan đến
ranh giới thửa đất, tranh chấp tài sản gắn liền trên đất, rồi hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, bổi thường khi Nhà nước thu hồi đất…v.v….
1.1.3. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định. Nó là
biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử
dụng đất với nhau. Trong những năm vừa qua tranh chấp đất đai đã diễn ra ở hầu hết các địa
phương trong cả nước. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhưng nhìn chung
tranh chấp đất đai đã gây ra những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.
Vì vậy phải căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, vào đường lối chính sách của Nhà nước, vào
những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, từ đó có
những biện pháp giải quyết tranh chấp một cách thoả đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế
tới mức thấp nhất những tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
Từ thực tế những vụ việc tranh chấp đất đai đã xảy ra, có thể rút ra một số nguyên
nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do lịch sử để lại, chiến tranh, sự thay đổi về chế độ sở hữu về đất
đai, sự đổi mới về chính sách kinh tế. Đó là những vấn đề lịch sử để lại và hậu quả là
ngày hôm nay chúng ta đang phải giải quyết nhiều các tranh chấp về đất đai với tính
chất phức tạp, mức độ gay gắt, có những tranh chấp rất khó giải quyết. Chiến tranh đã
làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, về ranh giới đất đai gây ra những dạng tranh chấp
như: Tranh chấp giữa chủ sử dụng trước đây (đi chiến đấu lâu ngày trở về, chạy nạn
v.v..) với người đang chiếm hữu đất, tranh chấp về ranh giới đất đai do người có đất đi
sơ tán, chạy loạn khá lâu v.v.. Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai đã khiến những
tranh chấp về việc trưng thu, trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Về chính sách kinh tế, các

18. 13
chủ trương hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra
không ít các tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn.
Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai: Trước đây việc
quản lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành có
quyền quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, còn nhiều sơ
hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất do một ngành quản lý. Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp
quản lý. Đất lâm nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý. Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào
ngành ấy quản lý dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với chủ sử dụng đất
lâm nghiệp, cũng như với chủ sử dụng đất chuyên dùng. Có loại đất do nhiều cơ quan quản
lý nhưng cũng có loại không do cơ quan nào quản lý, dẫn đến không nắm được biến động
khai thác, sử dụng. Tạo tiền đề cho tranh chấp xảy ra.
Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường: Việc kinh tế phát triển mạnh
mẽ, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã về đến cả những vùng nông thôn đã mang lại
không ít đổi thay cho bộ mặt đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực
của cơ chế thị trường vẫn còn không ít những vấn đề khiến ta phải suy nghĩ. Một trong
số đó là tình trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng gia tăng. Giá đất leo thang,
“sốt đất” cục bộ diễn ra liên tục. Chỉ cần một con đường mới mở, một dự án phát triển
công nghiệp chuẩn bị được triển khai lập tức giá đất khu vực đó tăng lên gấp hàng
chục lần. Người nông dân đua nhau “đổi đất thành vàng”. Có những thửa đất trước đây
hầu như không ai ngó ngàng gì đến nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý. Nói tóm
lại, tranh chấp đất đai do ảnh hưởng của cơ chế thị trường là một vấn đề mà chúng ta
sẽ phải đối mặt và giải quyết không chỉ trong một năm, hai năm mà là trong rất nhiều
năm nữa.
Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất
đai chưa được coi trọng làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa
được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một bộ phận nhân dân ý thức pháp luật
chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật đất đai. Chuyển
quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường quyền sử dụng đất là tài sản
có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán... cũng
là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát sinh và trở nên
gay gắt.

19. 14
1.1.4. Phân loại tranh chấp đất đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa ra
các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai.
Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở
hữu của các bên tranh chấp; căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của
tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:
- Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2015 thì các giao dịch
liên quan đến đất đai rất đa dạng, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất, thừa kế,… Pháp luật quy định các giao dịch liên quan đến đất
đai đều phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất là việc các bên
tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này
thường phát sinh do những nguyên nhân như: Các bên thực hiện giao dịch khi chưa có
đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép. Điều 188 Luật đất đai năm 2015 quy định người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
có các điều kiện gồm:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tất cả những
người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nàh ở gắn liền với quyền sử
dụng đất tại Việt Nam2
và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đủ điều
kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất3
;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền trên còn phải có đủ điều kiện theo quy định cụ thể tại các Điều 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
2
Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2015
3
Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2015

20. 15
Như vậy, khi các bên thực hiện giao dịch mà không đáp ứng đầy đủ các điều
kiện luật định thì đây có thể trở thành một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp đất đai. Ví dụ: A có 01 hec ta đất nông nghiệp, nguồn gốc do khai hoang từ năm
1998. Gia đình ông A đã sử dụng ổn định, liên tục trên diện tích đất này, không có
tranh chấp với ai. Năm 2014, thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng nhưng A đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho B. Đầu năm 2015, do gặp
khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nên B muốn trả lại đất cho A và đòi lại tiền mua đất. A không đồng
ý vì cho rằng trước đó B biết đất chưa có sổ đỏ vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng. B
khởi kiện A ra trước Tòa án nhân dân huyện X với lý do hợp đồng dân sự vô hiệu.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến giao dịch về
đất đai là do các bên thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều
khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi
giao dịch. Hiện nay đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ
phức tạp lớn nhất.
- Các bên tranh chấp về lối đi chung hoặc ranh giới giữa những thửa đất được
phép quản lý và sử dụng.
Loại tranh chấp này thường là do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên
không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích
đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất
giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất đai được sang nhượng nhiều
lần, qua tay nhiều người mà bàn giao không rõ ràng. Ngoài ra việc tranh chấp ranh giới
xảy ra cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đó là khi cấp đất, cơ quan cấp đất có diện tích
nhưng không đo đạc cụ thể, khi giao đất chỉ căn cứ vào đơn đề nghị cấp đất và tờ kê
khai diện tích của đương sự. Sau này khi đương sự đo lại thấy diện tích đất ít hơn so
với quyết định cấp đất cũng như GCN QSDĐ hoặc khi cấp GCN QSDĐ có phần diện
tích chồng lên nhau. Do đó dẫn đến tranh chấp giữa các hộ liền kề nhau. Khi giải quyết
tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền phải xác định phần đất tranh chấp đó là thuộc
quyền sử dụng của ai.
Cùng với tranh chấp về diện tích, ranh giới thửa đất thì tranh chấp về lối đi
chung cũng xảy ra phổ biến. Loại tranh chấp này thường xuất phát từ nguyên nhân trực

21. 16
tiếp đó là mâu thuẫn cá nhân. Thông thường, khi xác lập quyền sử dụng đất, giữa các
bên có thống nhất với nhau về việc trừ ra một khoảng đất làm lối đi chung giữa các bất
động sản liền kề. Việc thống nhất đó thể hiện bằng thỏa thuận miệng, hoặc có giấy viết
tay khi mà cả xóm còn vui vầy không ai nghĩ đến việc tranh chấp về khoảng đất đó. Về
sau, những va chạm trong cuộc sống có thể dẫn đến mâu thuẫn giữa các hộ sử dụng
chung lối đi hoặc với chủ đất. Và rồi chủ sử dụng đất thì đòi lại khoảng đất đã dành
làm lối đi chung, còn những người sử dụng lối đi đó thì đòi quyền lợi và cho rằng lối
đi đó là của chung chứ không của riêng ai.
- Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ hôn nhân, thừa kế, cho thuê, cho
mượn quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế phát sinh trong trường hợp
người chết có quyền sử dụng đất đai nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại
di chúc nhưng di chúc không hợp pháp, dẫn đến di chúc bị vô hiệu một phần hay toàn
bộ, mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện ra toà.
Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là những tranh chấp về việc xác
định quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng có được trong
thời kỳ hôn nhân. Khi ly hôn hai người không tự thoả thuận được với nhau về việc xác
định và phân chia quyền sử dụng đất, nên phát sinh tranh chấp. Tranh chấp đòi lại
quyền sử dụng đất này phát sinh trong trường hợp trước đây người có quyền sử dụng
đất đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở
nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia,
cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng
nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất v.v...
- Tranh chấp giữa các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất
khác và nhân dân địa phương:
Do cơ chế trước đây nên dẫn đến tình trạng các nông trường, lâm trường, các
đơn vị quân đội bao chiếm một lượng lớn đất đai, không sử dụng hết để đất bỏ hoang
hoặc cho người dân sử dụng theo hình thức phát canh, thu tô. Mặt khác, nhiều nông
trường, lâm trường, các đơn vị quân đội quản lý đất đai lỏng lẻo dẫn đến tình trạng
người dân lấn chiếm đất để sử dụng, từ đó dẫn đến tranh chấp đất đai.
Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao
cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang SDĐ khiếu kiện việc

22. 17
chuyển mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao
đất sử dụng với mục đích khác. Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục
đích sử dụng khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết
định giao đất.
- Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích
quốc gia và mức bồi thường khi thực hiện giải tỏa.
Tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá bồi thường đối với đất bị thu
hồi, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất bị thu hồi, phương án hỗ trợ cho người
dân do bị thu hồi đất, diện tích đất được đền bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không
đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác,….
Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở rộng đường xá, đô thị quá lớn đẫn đến
việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người, tập thể đồng loạt
khiếu kiện.
Hiện nay ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh
chấp nữa, đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp
hành chính về đất đai. Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các đương
sự quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về
đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền
và lợi ích hợp pháp của họ.
1.2. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng
chỉ đạo, có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp. Việc giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và bằng tòa án nói riêng phải tuân theo một số
nguyên tắc cơ bản sau:
Một là, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực
hiện vai trò đại diện chủ sở hữu: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là, đất đai
không thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng
đồng dân cư, hộ gia đình và cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền sở hữu toàn dân đối
với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở

23. 18
chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng.
Việc sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư phải đảm bảo đúng quy
hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường.
Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh
đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do vậy, khi giải quyết các tranh
chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này
và coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai. Từ đó cần quán triệt quan điểm,
đường lối của Đảng, Nhà nước về việc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt
Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Hai là, nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh
tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân: Thực hiện nguyên tắc
này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi
mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Trên thực tế,
bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt
được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích
luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của
người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu
quả mong muốn. Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu
tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên. Đây cũng là điểm
mấu chốt để giải quyết các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật
hiện hành, trước khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm
quyền, nhất thiết các tranh chấp này đã phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến
khích các bên tự thương lượng hòa giải. Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải
quyết tranh chấp đất đai. Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của
các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
Ba là, nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình
kinh tế, xã hội: Khi tranh chấp đất đai nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến các mặt
của đời sống kinh tế xã hội, gây nên sự căng thẳng trong các mối quan hệ xã hội, tạo ra
gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp. Vì vậy, việc gắn việc giải quyết
tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn

24. 19
có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động
sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định và cải thiện đời sống nhân dân. Vì vậy, yêu
cầu giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện
cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng thâm
canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng
hóa theo nhu cầu của thị trường. Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp đất
đai chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai chúng ta
còn phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng việc phân định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ
pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của
người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và nguyên tắc
pháp chế; thông qua hoạt động xét xử loại việc này giáo dục pháp luật cho các đương
sự và những người khác; thực hiện nghị quyết của Đảng cộng sản Việt Nam.
1.2.2. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai là một thuật ngữ được sử dụng trong các văn bản
pháp luật đất đai, tuy nhiên thuật ngữ này lại không được giải thích cụ thể trong luật
đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Căn cứ vào quan niệm chung về
hòa giải, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “Hòa
giải tranh chấp đất đai là tự chấm dứt việc xích mích, tranh chấp giữa các bên bằng
sự thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian”.
Xã hội truyền thống Việt Nam chịu ảnh hưởng của tư tưởng Nho giáo Trung
Hoa (đề cao tư tưởng "đức trị"), nên người dân (đặc biệt là người dân sống ở khu vực
nông thôn) rất coi trọng các giá trị đạo đức. Các quan hệ xã hội bị chi phối mạnh mẽ
bởi các quy tắc đạo đức, phong tục tập quán truyền thống hơn là các quy phạm pháp
luật. Hơn nữa, trải qua hàng nghìn năm, xã hội nông thôn Việt Nam vẫn trường tồn
bền vững, là nơi duy trì, bảo tồn các giá trị đạo đức, văn hóa truyền thống. Người dân
sống trong các đơn vị làng, xã luôn có ý thức giữ gìn tình đoàn kết giữa các thành viên
trong cộng đồng và không chấp nhận sự tồn tại của các yếu tố gây tổn hại đến mối
quan hệ khăng khít giữa thành viên với cộng đồng. Đây chính là môi trường thuận lợi
để hòa giải ra đời và phát huy tính hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp nói

25. 20
chung và tranh chấp đất đai nói riêng trong nội bộ nhân dân. Một đặc điểm cơ bản
xuyên suốt quá trình phát triển văn hóa làng, xã là vai trò và sự chi phối của dòng họ,
của cộng đồng và các tổ chức quần chúng đối với toàn bộ đời sống xã hội nông thôn
Việt Nam. Trong bối cảnh đó, vai trò và sức mạnh to lớn của dòng họ, các đoàn thể
quần chúng ở cơ sở đã ngày càng được phát huy thông qua việc hòa giải những mâu
thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân.
Trên thực tế, biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai thường được áp dụng để giải
quyết đối với các vụ việc xảy ra ban đầu mang tính chất đơn giản, không phức tạp và
mang lại hiệu quả cao, góp phần vào việc ổn định trật tự an toàn xã hội. Ở Việt Nam
hòa giải tranh chấp đất đai không chỉ được người dân sử dụng mà còn được Nhà nước
khuyến khích thực hiện. Kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật
đất đai năm 2015 quy định các tranh chấp đất đai trước hết phải được hòa giải, nếu kết
quả hòa giải không thành thì đương sự mới được quyền tiếp tục chọn hình thức giải
quyết tranh chấp thông qua Ủy ban nhân dân, hoặc thông qua Tòa án nhân dân. Như
vậy Luật đất đai năm 2015 đã đề cao vai trò của việc hòa giải tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2015 và Điều 88 Nghị định số
43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014, quy định về hòa giải có ba hình thức sau:
1.2.2.1. Các bên tranh chấp tự thương lượng hòa giải
Đây là biện pháp hòa giải tranh chấp đất đai mà theo đó các bên tranh chấp tự
tiến hành việc gặp gỡ, trao đổi, bàn bạc thương lượng, thỏa thuận với nhau để thống
nhất biện pháp tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn. Biện pháp giải quyết tranh chấp
này thường không có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải. Trên phương
diện pháp lý, Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào. Việc hòa giải tranh
chấp hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp. Biện pháp
này phù hợp với tâm lý người Việt Nam mong muốn duy trì sự ổn định các quan hệ xã
hội không muốn làm “sứt mẻ” tình cảm, phá vỡ cấu trúc truyền thống. Giải quyết
tranh cháp bằng biện pháp này sẽ giữ được sự kín đáo, tránh được những nguy cơ ảnh
hưởng xấu đến mối quan hệ tình cảm của các bên tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp
đất đai thường chỉ diễn ra và đạt được hiệu quả khi các bên tranh chấp có mỗi quan hệ
nhất định với nhau về mặt tình cảm và giá trị tranh chấp không lớn. Nhà nước khuyến
khích các bên tranh chấp chủ động gặp nhau để hòa giải. Để tạo cơ sở pháp lý cho
phương thức hòa giải tranh chấp đất đai này được thực hiện trên thực tế, Luật đất đai

26. 21
năm 2015 đã quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đât đai tự hòa
giải”4
.
1.2.2.2. Hòa giải cơ sở trong tranh chấp đất đai
Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba
là tổ hòa giải cơ sở với tư cách là trung gian hòa giải. Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai
năm 2015 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải
hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Như vậy trong trường
hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì tổ hòa giải ở cơ sở sẽ tiến hành
gặp gỡ và đóng vai trò làm trung gian giúp các bên ngồi lại, thương lượng với nhau
nhằm giải quyết bất đồng mâu thuẫn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có những tranh chấp phải thực hiện hòa
giải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đó là các tranh chấp
đất đai phát sinh giữa những người SDĐ với nhau như: tranh chấp về quyền chiếm
hữu, quản lý và SDĐ; tranh chấp về tài sản liên quan đến đất đai; tranh chấp về chuyển
quyền sử dụng đất. Xét về bản chất thì đây là những tranh chấp dân sự phát sinh giữa
những người sử dụng đất với nhau trong quá trình sử dụng đất, bình đẳng với nhau về
quyền và nghĩa vụ. Nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận ý chí chi phối các giao
dịch dân sự về quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi loại tranh chấp này phát sinh thì việc
hòa giải được ưu tiên và khuyến khích áp dụng. Hơn nữa, các tranh chấp đất đai phát
sinh giữa những người sử dụng đất với nhau ban đầu thường là những bất đồng, mâu
thuẫn nhỏ, tính chất đơn giản nên chỉ cần tiến hành hòa giải là có thể hóa giải các mâu
thuẫn này mà chưa phải đưa đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.
1.2.2.3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất tranh chấp
Đối với hai hình thức hòa giải tự thương lượng và hình thức hòa giải tại cơ sở,
nhà nước ta không quy định các bên tranh chấp đất đai phải thực hiện. Nhà nước ta chỉ
khuyến khích các bên tham gia tranh chấp lựa chọn hai hình thức hòa giải trên. Tuy
nhiên hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã lại là quy định bắt buộc các bên tham
gia tranh chấp phải thực hiện thủ tục hòa giải ở cấp này. Theo quy định của Luật Tổ
chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2015 và Luật đất đai năm 2015 thì
UBND xã không có thẩm quyền ban hành các quyết định hành chính để giải quyết
tranh chấp đất đai nhưng có trách nhiệm và nghĩa vụ phối hợp với Mặt trận tổ quốc
4
Khoản 1 Điều 202 Luật đất đai năm 2015

27. 22
Việt Nam và các tổ chức thành việ của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải
tranh chấp đất đai. Như vậy Ủy ban nhân dân xã có quyền hòa giải tranh chấp đất đai
trên địa bàn xã quản lý. Nhà nước khuyến khích hòa giải các tranh chấp đất đai trong
nội bộ nhân dân trước khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền giải quyết các
tranh chấp đó nhằm hạn chế khiếu kiện phát sinh từ cơ sở. Trong trường hợp các bên
tranh chấp không tự thương lượng được với nhau, Tổ hòa giải ở cơ sở tiến hành hòa
giải tranh chấp đất đai không thành thì các bên tranh chấp đất đai có quyền yêu cầu Ủy
ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải đối với hai trường hợp sau:
Thứ nhất: Đối với đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2015. Nếu hòa
giải không thành thì chuyển cho Tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền.
Thứ hai: Đối với đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2015. Nếu hòa
giải không thành thì chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết theo thẩm quyền.
Những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai bao gồm:
+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 10/5/1993 do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận sử dụng đất, nhà trước ngày
15/10/1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên
nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác và kèm theo giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất

28. 23
có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đại năm 2013 có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật nay được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
+ Các hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo Bản án, quyết định của Tòa
án nhân dân; Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; Quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trình tự thủ tục tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được
thực hiện theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP, ngày 15 tháng 5
năm 2014,của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2015. Sau khi
nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách
nhiệm thực hiện các công việc, thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh
tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan,do các bên cung cấp về nguồn gốc
đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Sau đó UBND xã sẽ tiến hành
thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội
đồng hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội
đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối
với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ
dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng
đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng
trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến
binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh. Khi thực hiện tổ chức cuộc họp hòa
giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp
đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi
các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt
đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành. Thủ tục giải quyết tranh chấp
đất đai tại cấp xã được thực hiện trong 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa
giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia và có
xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong
trường hợp UBND cấp xã tiến hành hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải
không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm
quyền gồm có Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân.

29. 24
Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên cạnh các tranh chấp đất đai cần
thực hiện hòa giải ở cơ sở thì có những tranh chấp đất đai không phải thực hiện hòa
giải ở cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Đây là loại tranh
chấp mà xét về bản chất không phải là tranh chấp dân sự phát sinh giữa những người
SDĐ với nhau mà là các tranh chấp hành chính phát sinh giữa người SDĐ với các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: tranh chấp về quyết định thu hồi đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; tranh chấp về
giá đất bồi thường; tranh chấp về thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất; tranh chấp về việc xây dựng khu tái định cư, chất lượng khu
tái định cư; tranh chấp về việc đào tạo, chuyển đổi nghề cho người trực tiếp sản xuất bị
mất đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp khác để bồi thường; tranh chấp liên
quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (gồm tranh chấp về điều kiện cấp giấy
chứng nhận quyền SDĐ; tranh chấp về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ;
tranh chấp về nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ phải nộp khi được cấp giấy chứng
nhận quyền SDĐ; tranh chấp về số liệu diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền
SDĐ). Khi các tranh chấp này phát sinh, người dân sử dụng quyền khiếu nại, tố cáo
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình. Nếu người dân không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại thì khởi kiện
vụ việc ra Tòa hành chính để giải quyết.
Cơ chế giải quyết khiếu nại này thường không đạt hiệu quả mong muốn; bởi lẽ,
theo quy định hiện hành cơ quan bị khiếu nại lại chính là cơ quan giải quyết khiếu nại.
Hơn nữa, hệ thống tòa án nói chung và tòa hành chính nói riêng chưa thực sự độc lập
nên khi giải quyết các vụ việc hành chính giữa một bên là người dân với bên kia là cơ
quan công quyền, thẩm phán chịu rất nhiều áp lực trước, trong và sau vụ án. Trong
phần lớn các trường hợp, người dân luôn ở vị trí yếu thế hơn so với cơ quan công
quyền trong vụ án hành chính. Tỷ lệ vụ kiện hành chính mà người dân thắng kiện đạt
thấp. Hậu quả là lợi ích, ý nguyện của người dân dường như không được bảo vệ dẫn
đến việc khiếu kiện về đất đai kéo dài hoặc khiếu kiện vượt cấp, khiếu kiện đông
người tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
1.2.2.4. Hòa giải tại Tòa án
Mặc dù Luật đất đai năm 2015 và nghị định hướng dẫn thi hành luật này không
trực tiếp quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án, tuy nhiên căn cứ theo

30. 25
luật tố tụng dân sự hiện hành thì khi tranh chấp đất đai được đưa ra giải quyết tại Tòa
án, sau khi Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết vụ việc sẽ tiến hành hòa giải tranh
chấp theo thủ tục chung.
Có thể thấy rằng việc hòa giải tranh chấp đất đai được rất được pháp luật nước
ta chú trọng. Bởi lẽ, khác với việc giải quyết các tranh chấp đất đai được thực hiện
thông qua các cơ quan công quyền, hòa giải tranh chấp đất đai không mang tính chất
bắt buộc, cưỡng chế thi hành mà thể hiện sự thỏa thuận ý chí của các bên. Điều này
phù hợp với một trong những nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường là tôn trọng
và đề cao quyền tự do kinh doanh của cá nhân. Một ưu thế nữa của biện pháp hòa giải
là tính linh hoạt, mềm dẻo, thủ tục thực hiện đơn giản, tiện lợi và ít gây tốn kém về vật
chất, nên hòa giải thường được người dân sử dụng để giải quyết các tranh chấp đất đai
nảy sinh trong xã hội. Sở dĩ người dân khi có tranh chấp đất đai cũng muốn chọn
phương thức hòa giải vì việc hòa giải nếu thành công một mặt sẽ tiết kiệm được một
khoản chi phí về vật chất cho các đương sự, mặt khác đảm bảo được tình cảm gia
đình, tình làng nghĩa xóm vốn là truyền thống từ bao đời của người dân Việt Nam.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm như đã nêu trên thì cơ chế hòa giải trong
tranh chấp đất đai còn có một số hạn chế nhất định, bởi khi không có những biện pháp
bảo vệ như ở Tòa án, bên mạnh có thể ép bên yếu làm theo các yêu cầu của họ. Khi
hòa giải quá tập trung vào lợi ích cá nhân của các bên liên quan có thể bỏ qua các lợi
ích chung của cộng đồng hoặc dưới sức ép để giải quyết tranh chấp một cách êm thấm
và nhanh chóng, những hành động sai trái có thể không được xử lý đúng mức. Hòa
giải không đảm bảo rằng sẽ đem đến kết quả, có nguy cơ tốn thời gian, thậm chí còn
làm tăng mức độ nghiêm trọng của tranh chấp. Trường hợp một trong các bên liên
quan không thuộc cùng một cộng đồng, không hiểu và tuân thủ những quy tắc địa
phương nơi xảy ra tranh chấp thì hòa giải không mang lại kết quả gì.
1.2.3. Thủ tục hành chính giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính hay còn gọi là thủ tục giải
quyết tại UBND. Theo Luật đất đai năm 2015 thì các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai gồm có cơ quan hành chính là UBND và cơ quan
tư pháp là Tòa án nhân dân. Tuy nhiên trước khi UBND hoặc Tòa án nhân dân giải thụ
lý giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai đó phải qua thủ tục hòa giải ở cơ

31. 26
sở, nếu hòa giải không thành thì đương sự mới có quyền tiến hành thủ tục giải quyết
tranh chấp đất đai tiếp theo là UBND hay Tòa án nhân dân.
Ở nước ta, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu tiên được quy định
theo ngành, theo cấp tại quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính
phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất
trong cả nước5
. Theo đó, cơ quan hành pháp có thẩm quyền giải quyết các trường hợp
tranh chấp sau khi đã có ý kiến của cơ quan quản lý ruộng đất cùng cấp và cơ quan chủ
quản. Đối với những tranh chấp đất đai giữa cơ quan nhà nước, tổ chức với nhau thì
UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết, nếu tranh chấp trong phạm vi cùng
huyện. Nếu các bên đương sự thấy chưa được giải quyết thỏa đáng thì có quyền đưa
lên UBND cấp tỉnh xem xét và giải quyết; UBND hai huyện cùng giải quyết nếu tranh
chấp mà ruộng đất nằm trong hai huyện. Nếu hai huyện không nhất trí được với nhau
thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết. Trường hợp hai tỉnh khác
nhau thì thành lập một ủy ban hỗn hợp với thành phần ngang nhau (gồm một phó chủ
tịch UBND tỉnh, đại diện cơ quan quản lý ruộng đất và các cơ quan liên quan) để xét
và giải quyết sau đó báo cáo thủ tướng chính phủ để biết. Trường hợp không nhất trí
thì trình lên Thủ tướng Chính phủ xét giải quyết. Đối với các tranh chấp trong nội bộ
nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tính chất điều chỉnh ruộng đất
giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu người) thì
UBND xã bàn bạc với HTX hoặc nơi chưa có HTX thì bàn với nông hội để lãnh đạo
nhân dân thương lượng với nhau. Nếu UBND xã giải quyết không xong thì đưa lên
UBND huyện giải quyết, trừ trường hợp cần thiết phải đưa ra Tòa án giải quyết.
Theo Luật Đất đai năm 1987, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng đất của hệ thống cơ quan hành pháp (được quy định tại Điều 21) theo nguyên tắc
phân cấp giải quyết, phân chia đối tượng tranh chấp và quy định rõ quyết định nào có
hiệu lực thi hành để chấm dứt tranh chấp kéo dài. UBND xã, thị trấn nơi có đất giải
quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân. UBND huyện nơi có đất giải quyết
tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc quyền quản lý
của mình. UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp
đất đai giữa cá nhân với cá nhân; giữa cá nhân với tổ chức và giữa các tổ chức thuộc
5
Phần VII của quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng
đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước .

32. 27
quyền quản lý của mình. UBND cấp tỉnh nơi có đất giải quyết tranh chấp giữa cá nhân
với tổ chức và các tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực
thuộc trung ương. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp đã
giải quyết thì đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên. Quyết
định của cơ quan chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Tranh chấp đất
đai liên quan đến địa giới hành chính do UBND các đơn vị hành chính đó phối hợp
giải quyết, nếu không đạt được nhất trí thì giải quyết theo quy định của Hiến pháp
1980.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 38, Luật Đất đai 1993 thì UBND có thẩm
quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có
giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau: UBND quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình
với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức, giữa tổ chức với tổ chức, nếu các tổ
chức đó thuộc thẩm quyền quản lý của mình. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương giải quyết các tranh chấp giữa các tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia
đình, cá nhân, nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của trung ương.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp,
đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định
của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Điều 39 Luật này quy
định các tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị
hành chính, do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trường hợp
không đạt được sự nhất trí hoặc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính, thì
thẩm quyền do Chính phủ quyết định nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của
đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh, do Quốc hội quyết định nếu việc tranh chấp liên quan
đến địa giới của đơn vị hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Theo Luật đất đai năm 2015, tại Khoản 2 và khoản 3 Điều 203 quy định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND khác với Luật Đất đai năm 2003. Nếu
như về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND theo Luật Đất đai năm
2003 thì UBND bắt buộc phải có trách nhiệm phải giải quyết một số trường hợp về
tranh chấp đất đai, tuy nhiên kể từ ngày 01/7/2014 thì UBND không phải bắt buộc là
cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai nữa. Mà việc giải quyết tranh
chấp đất đai của UBND sẽ do một trong các bên tranh chấp đất đai lựa chọn UBND là