S45 revue de presse kylia - semaine du 30 octobre au 5 novembre 2017

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 30 octobre au 5 novembre 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
LOGEMENT : LA TRÊVE HIVERNALE DÉBUTE
MERCREDI
Le 30/10/2017
AFP/Archives/FRANCOIS GUILLOT
Répit pour des milliers de familles mais mobilisation pour les associations : la trêve hivernale qui
débute mercredi suspend les expulsions pour une durée de cinq mois, durant laquelle les associations
entendent oeuvrer pour sensibiliser à la question du logement.
Ils sont de plus en plus nombreux chaque année à attendre cette date du 1er novembre. En 2016,
15.222 ménages ont été expulsés avec le concours de la force publique, soit environ 34.400
personnes, selon la Fondation Abbé Pierre. Un "très mauvais chiffre" en légère hausse (+0,47%) par
rapport au "sombre record" de 2015 (15.151 expulsions), et qui représente une augmentation de
140% sur 15 ans, souligne le délégué général de la fondation, Christophe Robert. "La réalité des

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expulsions est de deux à trois fois supérieure puisqu'il y a des gens qui quittent leur logement sans
intervention des forces de l'ordre", ajoute-t-il.
Jusqu'au 31 mars, les personnes menacées d'expulsion bénéficient d'un sursis. Pour la première fois,
les habitants des bidonvilles sont également concernés par cette trêve, qui leur a été étendue par la
loi Egalité et Citoyenneté. "Deux exceptions sont prévues: s'il existe une solution de relogement
adaptée ou si les locaux font l'objet d'un arrêté de péril", détaille Christine Vales, de la Chambre
nationale des huissiers de justice. Un juge peut également autoriser une expulsion durant cette
période, notamment si les occupants ont pénétré dans des locaux par voie de fait.
Si les expulsions sont gelées, les procédures, elles, se poursuivent. Mais une éventuelle décision
d'expulsion ne sera effective qu'au 1er avril. Le nombre de décisions de justice prononçant une
expulsion et de commandements de quitter les lieux ont été en 2016 en légère baisse par rapport à
2015, respectivement à 128.146 (contre 132.196) et 63.081 (contre 67.905).
10.000 places d'hébergement d'urgence
Face à cette "situation très préoccupante", "il faut une mobilisation générale", abonde Florent
Gueguen, directeur de la Fédération des acteurs de la solidarité (ex-Fnars). Les associations
attendent "une impulsion" du gouvernement sur ces questions de logement, propre à les rassurer
après l'"inquiétante attaque sur les APL", selon Christophe Robert.
"Pour enrayer les expulsions locatives, il faut mobiliser avec des objectifs chiffrés les bailleurs sociaux,
les bailleurs privés, les huissiers, les CAF (caisses d'allocations familiales), les associations et dire +Il
y a tant de personnes menacées d'expulsions, allons au devant de ces personnes pour trouver des
solutions+. Cette mobilisation est très insuffisante", estime-t-il.
Autre sujet d'inquiétude: le nombre de familles vivant dans la rue, qui "atteint un pic jamais vu depuis
une dizaine d'années sans que l'Etat ou les collectivités locales aient de réponse à donner", s'alarme
Florent Gueguen. Durant les prochains mois, elles pourront bénéficier des places supplémentaires,
qui ouvriront progressivement à partir de mercredi dans le cadre du "plan hiver". Environ 10.000
places d'hébergement d'urgence seront mises à disposition, en plus des près de 120.000 déjà
existantes. Mais au-delà, "il faut préparer la fin de l'hiver", exhorte Florent Gueguen.
Source : www.capital.fr

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Immobilier : comment fixer un loyer ?
Le 02/11/2017
Immobilier : comment fixer un loyer? - REA
Pour un propriétaire-bailleur, fixer le juste loyer dans le respect de la loi relève parfois du casse-tête.
L'encadrement des loyers n'est désormais plus applicable qu'à Paris. Le tribunal administratif de Lille
a annulé mi-octobre le dispositif d'encadrement mis en place en février dernier dans la cité nordiste.
Le ministère du Logement a annoncé qu'il allait faire appel contre la décision.
Au-delà de ce changement de réglementation, quelles sont aujourd'hui les règles du jeu en matière de
fixation de loyer dans la capitale et dans le reste de la France ? Etat des lieux.
Tout d'abord, dans le cas d'un logement qui n'a jamais été loué, le propriétaire-bailleur est libre de
fixer le loyer qu'il souhaite partout en France sauf à Paris. Même cas de figure si le bien n'a pas été
habité depuis plus de 18 mois ou a fait l'objet de travaux importants (l'équivalent d'un an de loyers).
Même s'il n'y a pas de limitations réglementaires, le propriétaire a bien entendu tout intérêt à fixer un
loyer qui corresponde au marché, s'il veut trouver preneur. Pour déterminer ce juste prix, il doit
regarder de près les loyers proposés pour des biens similaires sur les portails d'annonces. Les
observatoires des loyers des grandes villes, le site de l'observatoire Clameur, accessibles en ligne, et
les conseils d'un agent immobilier peuvent également s'avérer très utiles.

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Des loyers encadrés à Paris
Cas exceptionnel : à Paris , la fixation de ce premier loyer est encadrée. Il ne doit pas dépasser une
fourchette de prix au mètre carré, déterminée annuellement par le préfet, suivant les relevés de
l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap).
Il s'agit de loyers de référence ou médians, qui peuvent être majorés par le bailleur jusqu'à 20 % ou
minorés de 30 % en fonction du quartier, du type de location, de la taille du logement et de l'année de
construction de l'immeuble. Le dispositif concerne les locations vides comme meublées, à titre de
résidence principale, depuis août 2015. Les baux en cours avant cette date ne sont pas concernés.
Dans le cas des meublés, une majoration (en général de 2 à 3 euros/m2) s'applique en fonction d'un
barème fixé par arrêté préfectoral. Il ne faut pas oublier également que la location de type chambre de
bonne, dont la surface est inférieure ou égale à 14 m2 et le loyer, charges comprises, supérieur à
41,64 euros/m2/mois en 2017, est soumise à une taxe annuelle sur les loyers élevés.
Flou juridique sur le complément de loyer
Cependant, lorsque le logement parisien présente des conditions de confort et de localisation
exceptionnelles, un complément de loyer (non limité) peut être ajouté au loyer de base. Lorsqu'il est
doté d'une grande terrasse, d'un jardin privatif, d'une vue remarquable ou encore d'éléments
architecturaux classés par exemple.
Le nombre de pièces, l'année de construction, la présence d'une cave, d'un ascenseur ne peuvent en
aucun cas contribuer au caractère « exceptionnel » du bien. En effet, ces critères sont déjà pris en
compte pour déterminer le loyer de référence ou donnent lieu à une récupération de charges locatives
par le bailleur.
« Un flou juridique persiste sur ce qui revêt un caractère exceptionnel. Or, dans certains cas des
éléments présentés comme exceptionnels sont assez discutables comme une belle hauteur sous
plafond, l'époque haussmannienne de l'immeuble par exemple », souligne Jean-François Buet,
président de la Fnaim. Par ailleurs, le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail
pour contester ce complément en saisissant la commission départementale de conciliation. Il dispose
de trois ans pour obtenir une baisse du loyer si celui-ci est supérieur au loyer médian majoré.
En l'absence d'accord, il faut recourir au juge. Le risque est réel car « si le tribunal donne raison au
locataire, le bailleur devra rétrograder son prix et rembourser ce dernier de façon rétroactive de la
différence sur tous les mois, années de location, à compter de la prise d'effet du bail » explique
Hélène Le Gall, directrice générale de l'ADIL de Paris.

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Des démarches très complexes
Deuxième cas de figure : lors du renouvellement du contrat de bail. La possibilité pour le bailleur
d'augmenter son loyer à cette occasion reste assez limitée à Paris et dans les zones tendues (1.149
communes situées dans les 28 principales agglomérations de métropole). Le montant du nouveau
loyer ne peut pas dépasser celui payé par l'ancien locataire. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été
révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de
référence des loyers (IRL). Mais, en général, le loyer est révisé chaque année en cours de bail par
l'application de cet indice, qui correspond à peu près à l'inflation.
Le nouveau loyer peut être augmenté au-delà dans deux situations seulement : tout d'abord si l'ancien
loyer est manifestement sous-évalué. Le bailleur peut alors entreprendre une démarche qui peut se
révéler assez contraignante.
Il doit, dans un premier temps, proposer au locataire 6 mois avant la fin de son bail ce nouveau loyer
plus élevé, et justifier sa demande en identifiant des loyers similaires sur des biens ayant les mêmes
caractéristiques (au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus
d'un million d'habitants, au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques).
La hausse reste cependant limitée à la moitié de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer. Le
locataire a deux mois pour dire à son bailleur s'il accepte la hausse du loyer proposée. Si la réponse
est négative, ou à défaut de réponse, le bailleur devra saisir la commission de conciliation qui aura de
même deux mois pour répondre.
En cas de refus, le tribunal d'instance devra être saisi avant la fin du bail. « Des démarches longues et
complexes qui ne valent le coup d'être engagées que si le loyer est sensiblement sous-évalué.
Environ 20 % en dessous du prix de marché », conseille Fréderic Zumbiehl, juriste à l'UNPI.
Des travaux pour revaloriser son loyer
Deuxième option : si le logement a fait l'objet de travaux d'amélioration ou de décence depuis le
départ de l'ancien locataire. Si ces travaux représentent au moins la moitié de la dernière année de
loyer, ce dernier peut être augmenté de 15 % du montant des travaux. Il faut veiller à bien garder les
factures dans les cas où l'augmentation du loyer serait contestée.
Dans tous les cas, à Paris et en province, la hausse est étalée dans le temps. Dans la capitale, le
nouveau loyer ne dépassera pas le loyer médian minoré dans le cas d'un renouvellement de bail et le
loyer médian majoré dans le cas d'une relocation avec un nouveau locataire.
Au final, il n'y a que dans les villages et les zones rurales que le bailleur peut fixer le loyer qu'il veut,
lors d'une relocation. Au demeurant, déplore Fréderic Zumbiehl, « beaucoup de propriétaires-bailleurs

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ne respectent pas la réglementation en vigueur, non pas par mauvaise foi, mais car elle est
excessivement compliquée ». A Paris, le site internet www.encadrementdesloyers.gouv.fr permet aux
bailleurs et locataires de s'assurer que leur loyer respecte la loi.
Source : www.lesechos.fr

Près de 7 Européens sur 10 sont propriétaires
de leur logement
Le 02/11/2017
Selon Eurostat, plus d'un Européen sur deux vit dans une maison individuelle.
Plus d'un européen sur deux vit dans une maison, selon Eurostat. La France n'est pas parmi
les pays qui comptent le plus de propriétaires.
La pierre fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas
les premiers à vouloir être propriétaires.
de leur logement
plus d'un Européen sur deux vit dans une maison individuelle. - Shutterstock
les pays qui comptent le plus de propriétaires.
fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas
les premiers à vouloir être propriétaires.
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Shutterstock
fait toujours recette auprès des Européens. Et dans ce domaine, les Français ne sont pas

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Selon des chiffres publiés ce jeudi par Eurostat , sept Européens sur dix (69,3 % précisément)
vivaient en 2016 dans un logement dont ils étaient propriétaires. Les trois autres (30,7 %) étaient
locataires de leur logement.
Toujours selon Eurostat qui dresse une simple photographie de la situation dans l'Union et se garde
d'analyser les raisons des différences qui existent d'un Etat à l'autre (prix, fiscalité, aides publiques,
conditions d'endettement, etc.), ce sont les Européens de l'Est qui ont le plus tendance à posséder
leur logement.
L'Allemagne, lanterne rouge des propriétaires
Si l'on fait exception de Malte en effet, on ne trouve que des pays qui étaient derrière le rideau de fer
dans le top dix des nations où la part des propriétaires est la plus importante : elle culmine à 96 % en
Roumanie, suivie de près par la Lituanie (90,3 %) et la Croatie (90,1 %).
A l'autre bout de l'échelle, on trouve avant tout des pays d'Europe de l'Ouest. L'Allemagne fait figure
de lanterne rouge (avec seulement 51,7 % de sa population propriétaire).
Elle précède l'Autriche (55 %), le Danemark (62 %) le Royaume-Uni (63,4 %) et la France qui, avec
64,9 % de propriétaires, occupe la 24e place parmi les 28 pays de l'UE.
En France, on vit plus souvent dans une maison
Autre enseignement de ces chiffres, plus d'un Européen sur deux (57,7 %) vit dans une maison
individuelle, alors que 41,8 % déclarent vivre dans des appartements.
Là encore, les différences sont notables entre les pays. Ce sont de fait les Irlandais et les Britanniques
qui sont les plus nombreux à vivre dans une maison (respectivement 92,5 % et 84,8 %). L'Espagne
arrive en queue de peloton avec moins de 40 % de sa population vivant dans une maison.
Avec un ratio de 68,4 %, la France se situe en huitième position, devant le Danemark mais derrière la
Slovénie.
Source : www.lesechos.fr

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HLM: une baisse progressive des loyers sur 3
ans (gouvernement)
Le 02/11/2017
Remonter au début de l'article
La baisse des loyers imposée aux bailleurs sociaux et inscrite dans le projet de loi de finances pour
2018 entrera progressivement en vigueur d'ici 2020, mais l'économie budgétaire de 1,5 milliard
d'euros par an sera effective dès l'an prochain, a annoncé le gouvernement.
Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de compenser une réduction des Aides personnalisées
au logement (APL) perçues par les locataires HLM par une baisse des loyers imposées aux bailleurs
sociaux, de 1,5 milliard d'euros par an.
Mais cette baisse des loyers sera progressive, comme le prévoit un amendement déposé par le
gouvernement dans le cadre de l'examen ce jeudi soir, en première lecture à l'Assemblée, des crédits
du ministère de la Cohésion des territoires au sein du Projet de loi de finances pour 2018.Ce texte,
dont l'AFP a pris connaissance, modifie l'article 52 afin de réduire les loyers de 800 millions d'euros en
2018, de 1,2 milliard en 2019, puis de 1,5 milliard par an à compter de 2020.
Mais l'économie budgétaire annuelle de 1,5 milliard d'euros visée par le gouvernement sera atteinte
dès l'an prochain grâce à une hausse de la cotisation versée par les bailleurs sociaux à la Caisse de
garantie du logement locatif social(CGLLS), indique ce texte.
Source : www.lefigaro.fr

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Des normes simplifiées dans l'immobilier, le
grand espoir des professionnels
Le 02/11/2017
(Crédits : Reuters)
Dans le cadre de sa stratégie Logement, présentée le 20 septembre, l'exécutif entend réformer le
processus normatif. Didier Camandona, président de la Fnaim Grand Paris, et Marc Villand, PDG
d'Interconstruction et président de la FPI Île-de-France, analysent le dispositif.
Lors de la présentation de la stratégie Logement du gouvernement, le 20 septembre dernier, le
ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, s'est engagé à « lever les verrous et les
freins qui raccourcissent les procédures ». De même, son secrétaire d'État Julien Denormandie a
promis de « moderniser et simplifier les normes », et notamment « une pause sur les normes
techniques pendant le quinquennat », tout en annonçant, en réponse aux normes handicap, des
« logements 100% évolutifs demain ».
« J'ai tendance à dire que c'est un serpent de mer, réagit Didier Camandona. Les normes sont un
frein. Cette "décomplexification", on en parle depuis des années. C'est de nature à pouvoir faire
évoluer les choses sur le papier, mais plus ça va, moins ça va. À l'âge du numérique qui va à la
vitesse de la lumière, c'est entre les compromis et les actes notariés qu'on met le plus de temps,
quelque part entre les freins réglementaires et procéduriers. »

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Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Grand Paris, attend, en effet, la
concrétisation de ces promesses « depuis des années, et ce même avant la loi Alur » :
« On ne les a pas vues venir... Tous les professionnels demandent ça. »
Son homologue francilien de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Villand,
s'interroge également :
« Quelle en sera l'étendue et jusqu'où va-t-on aller ? C'est un travail concerté et de détails qu'il faut
mener. C'est aussi un changement de mentalités. Depuis cinq, voire dix ans, la fonction publique
d'État considère qu'elle fait bien son travail si elle contrôle et réglemente toujours davantage. »
Des négociations pas toujours très saines
Et de pointer en outre la fonction publique territoriale : elle « a inventé des pré-instructions, qui ne
réduisent pas pour autant les délais d'instruction, ou encore des PLU avec des dispositifs qui n'ont
rien à voir et qui offrent une tribune aux recours, sans parler des typologies de tailles d'appartement
alors que la moyenne française ne fait que diminuer avec 2,2 personnes par logements. Parfois, le
premier pas vers l'accession est un studio. »
Aussi le patron d'Interconstruction plaide-t-il pour « une dernière simplification : l'application des
PLU », citant en exemple « le droit de construire des gabarits qui ont une densité [rapport entre le
nombre d'habitants et la surface d'un espace, selon la définition de l'IAU-IDF, ndlr] de 2, mais où les
élus pensent à une densité de 1 à proximité d'une zone pavillonnaire... »
Sur les recours, Didier Camandona, de la Fnaim, rappelle, lui, que « le président Hollande l'avait
prévu dans son programme. Certes, il y a eu des progrès en fin de mandat... »
Aujourd'hui, il est rassuré de voir que le gouvernement Philippe s'y attelle : « Très bien, continuons !
Redonnons un signal. Nous y mettrons toute notre ardeur pour le soutenir. Il y a eu tant de recours
abusifs qui ont donné lieu à des négociations pas toujours très saines avant le tribunal
administratif. » Le professionnel pointe ainsi la fiscalité comme « problème numéro 1 » :
« Le foncier disponible est rare et compliqué. Il n'est pas certain que ces mesures soient si
impactantes. L'augmentation des normes et la densité des charges expliquent le coût trop élevé de
la construction. Heureusement qu'on a eu cette politique de taux bas qui a permis à nos
concitoyens de se loger. »
Marc Villand approuve :
« Le secteur du bâtiment n'a pas gagné en productivité depuis vingt ans. Nous demandons plus de
confiance, plus de dialogues, plus de concertations et moins de réglementations », proposant « une
instance où l'on jaugerait ensemble pour écraser la chaîne des autorisations ».

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Selon lui, « les délais qui s'enchaînent : installation du chantier, autorisation de la voirie » sont
responsables de cette situation.
Le promoteur francilien espère beaucoup du ministère de la Cohésion des territoires, qui s'est
montré à l'écoute :
« Quand on a nous a demandé des cas pratiques, j'ai donné des exemples de recours abusif. Il y a
une nouvelle ambiance. Depuis quatre ans, nous parlons de cristallisation des moyens et de
raccourcissement des délais de jugement. Là-dessus, nous avons été écoutés. »
Créer une offre plus large
À l'entendre, les relations avec les autorités semblent s'être nettement améliorées :
« C'est désormais l'objectif global de l'administration. Le gouvernement donne une priorité. Cela
peut être très différent du Conseil de simplification. »
Au niveau local, poursuit Marc Villand, « je sens la volonté chez le préfet d'Île-de-France, Michel
Cadot, de travailler sur le logement social et intermédiaire pour créer une offre plus large. Son
prédécesseur Jean-François Carenco [président de la Commission de régulation de l'énergie depuis
février 2017, ndlr] a fait du bon boulot. Ils ont la volonté que cela s'accélère. »
Les normes environnementales et handicap demeurent, en revanche, à l'ordre du jour. Le
responsable de la Fnaim refuse, en revanche, de les critiquer :
« C'est le sens de l'histoire que le logement réponde aux besoins de la planète. Problème : la mise
en place nécessite du temps et donc de l'argent. Améliorer les conditions de vie, c'est souvent
long. »
Idem avec l'aménagement dit « évolutif » des logements pour les personnes à mobilité réduite :
« On n'est pas contraint par des dates rapprochées. C'est sage, car c'est un investissement
considérable. » Marc Villand, le porte-parole de la FPI pour le Grand Paris, considère de même que
« c'est intelligent » :
« Nous nous sommes retrouvés avec des chocs importants et des contraintes maximales. Chaque
acquéreur peut demander une modification. Beaucoup de logements seront "handicapables". Cela
nous donnera plus de flexibilité dans la conception du bâtiment.»
Source : www.latribune.fr

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L’Assemblée vote des coupes claires dans les
aides au logement
Le 03/11/2017
Le budget du ministère de la cohésion des territoires, adopté en première lecture dans l’hémicycle,
prévoit notamment une réduction de 1,7 milliard d’euros des APL en 2018.
L’Assemblée nationale a adopté, dans la nuit du jeudi 2 au vendredi 3 novembre, en première lecture,
le budget du ministère de la cohésion des territoires qui fait chuter de 1,7 milliard d’euros les
financements alloués aux aides au logement (APL) dès l’an prochain.
Parmi les grands perdants du projet de loi de finances pour 2018, le budget de ce ministère qui
regroupe les politiques du logement, de l’aménagement des territoires et de la ville, va chuter de
9,8 %, pour passer de 18,3 milliards d’euros en 2017 à 16,5 milliards en 2018.
Le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a défendu la volonté du gouvernement
de « réinterroger l’efficacité de notre politique en matière d’aides personnelles au logement et de
soutien à la construction ». « Nous avons, face à un investissement d’environ 40 ou 41 milliards
d’euros, quatre millions de nos concitoyens qui sont mal-logés », a-t-il fait valoir.
Ainsi la « réforme des aides au logement » prévue dans l’article 52 du projet de loi doit-elle « conduire
à une réduction des dépenses de l’Etat de 1,7 milliard d’euros en 2018 », dans un « dialogue constant
avec les bailleurs sociaux » a assuré M. Mézard, alors que ces organismes exigent un moratoire sur
une économie budgétaire qu’ils jugent « mortifère ».
Une mise en œuvre progressive

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Un amendement contesté déposé par le gouvernement doit permettre une « mise en œuvre
progressive » de cette ponction financière : les loyers du logement social baisseront de 800 millions
d’euros en 2018, 1,2 milliard en 2019, puis 1,5 milliard par an à compter de 2020,
pour compenser une baisse des APL équivalente. Il a été voté vendredi matin.
Mais l’économie budgétaire annuelle de 1,5 milliard d’euros visée par le gouvernement sera atteinte
dès l’an prochain grâce à une hausse, en parallèle, de la cotisation versée par les bailleurs sociaux à
la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS). « Le gouvernement fera des propositions
visant à préciser ce mécanisme », a indiqué M. Mézard.
Objet d’une douzaine d’amendements de suppression, tous rejetés, l’article 52 a « fait l’unanimité
contre lui, tellement il est profondément injuste » a affirmé l’ex-ministre du logement Sylvia Pinel
(PRG), stigmatisant « l’improvisation et l’impréparation » de la réforme.
Pour Clémentine Autain, de La France insoumise, cet article « orchestre la mise en péril de tout le
système du logement social, avec une perte de recettes considérable » des bailleurs sociaux.
Soutien de l’APL « accession »
« On va casser un modèle HLM que beaucoup nous envient », a estimé Stéphane Peu (PCF) ex-
président de Plaine commune Habitat, fustigeant une « politique mûrement réfléchie, cohérente,
visant à affaiblir le secteur HLM et renforcer le secteur privé. Partout en Europe où une telle politique
a été menée, elle a été une catastrophe ».
« Réformer, pourquoi pas ? Mais vous imposez des mesures inadéquates comme la suppression de
l’APL accession, qui “solvabilise” les ménages modestes », a jugé de son côté Thibault Bazin (LR).
Un « consensus s’est dégagé » dans l’hémicycle, a-t-il souligné, en faveur du rétablissement de l’APL
accession, un dispositif qualifié de « marqueur important » par le secrétaire d’Etat à la cohésion des
territoires Julien Denormandie.
Mais ce dernier a semblé juger prématuré ce rétablissement, cette aide publique étant « un élément
de la discussion en cours avec les bailleurs sociaux », a-t-il dit. Huit amendements en ce sens ont été
rejetés et un neuvième a été retiré par son auteure, Stéphanie Do (LREM).
Vers 2 heures du matin, après quatre heures et demie de débats, la séance a été suspendue. La
discussion sur la seconde partie du projet de loi de finances devait reprendre à 9 h 30 vendredi matin.
Source : www.lemonde.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Les petits commerces qui marchent le
mieux… et les autres
Le 31/10/2017
77 professions passées au crible et un constat: 2016 fut globalement une bonne année pour les
petites entreprises de proximité selon une étude récente. Mais quels sont les commerçants et
artisans qui tirent particulièrement leur épingle du jeu?
Une rue commerçante à Marseille. Quels sont les petits commerces qui s'en sortent le
mieux?
BERTRAND LANGLOIS / AFP
Les petits commerces, artisans et services ont de quoi se réjouir. Tous les chiffres semblent le
confirmer: 2016 fut une bonne année pour eux. Avec des ventes en hausse de 0,7% pour le
commerce de détail et l'artisanat commercial comme l'indique par exemple l'Insee. Même constat du
côté de la Fédération des centres de gestion agréés (FCGA), un réseau d'information et

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d'assistance aux TPE. Selon son étude portant sur 172.000 entreprises, dans laquelle 77
professions de 11 secteurs différents sont passées au crible, l'activité des TPE s'est effectivement
redressée en 2016: +0,2% en matière de chiffre d'affaires et +0,2% pour le résultat courant net.
Mais derrière cette embellie, tous les secteurs sont loin d'être à la fête.
Deux secteurs sur onze tirent surtout leur épingle du jeu. Les professionnels des services voient
leur chiffre d'affaires enregistrer une hausse de 2,2% et leur résultat courant de 1,2% en moyenne.
Mais cette croissance concerne surtout les réparateurs d'appareils électroménagers (+7% pour le
chiffre d'affaires et 8,1% pour le résultat courant) et les agences immobilières (+6% et +6,4%). Du
côté du bâtiment, les résultats sont aussi au beau fixe: exceptés les travaux de couverture, toutes
les professions, de la charpente à la serrurerie en passant par la menuiserie, connaissent des
hausses des ventes et du résultat courant.
L'équipement de la personne à la peine
La situation est bien loin d'être aussi idyllique pour l'équipement à la personne. Depuis 2012, le
secteur enchaîne les performances négatives, que ce soit pour le chiffre d'affaires (-2,9% en 2016)
ou le résultat courant (-5,5%). Prêt-à-porter, chaussures, mercerie… tous les métiers souffrent et en
premier lieu la maroquinerie: -6,8% et -8,9%. La santé (pharmacie, optique et prothésiste dentaire)
est le deuxième secteur en berne bien que sa situation s'améliore: les ventes ne chutent que de
0,5% en 2016 contre -1,1% en 2015. Mais la pharmacie reste l'activité avec le résultat courant net le
plus élevé: 142.350 euros en 2016 rappelle la FCGA.
Et les autres secteurs? L'hôtellerie-restauration, l'équipement de la maison, la beauté-esthétique,
les transports, le commerce de détail alimentaire, l'auto-moto et la culture et les loisirs affichent tous
des ventes en hausse ou stables et une meilleure rentabilité. Avec des fortunes diverses selon les
professions. L'électroménager, TV et Hifi, le commerce et la réparation de motos ou encore le
commerce s'en sortent le mieux alors que les studios photographiques ou les antiquaires et
brocanteurs sont à la peine en matière de chiffre d'affaires. La situation des petites entreprises de
proximité va-t-elle continuer à s'améliorer? L'Insee vient en tout cas de confirmer une embellie
économique française: la croissance a atteint 0,5% au troisième trimestre grâce à une accélération
de la consommation des ménages. Encourageant.
Evolution du chiffre d'affaires en 2016: les professions qui s'en sortent le mieux et le plus
mal
Détail alimentaire (+0,5%)
Fruits et légumes: +3,5%

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Alimentation générale: -1,2%
Equipement de la personne (-2,9%)
Horlogerie-Bijouterie: -0,6%
Maroquinerie: -6,8%
Equipement de la maison (-1,2%)
Electroménager, TV, Hifi: +8,2%
Antiquités, brocante: -2,2%
Beauté-Esthétique (+1%)
Esthétique: +1,8%
Coiffure à domicile: -0,4%
Culture et Loisirs (+0,3%)
Articles de pêche et de chasse: +1,8%
Studio photographique: -1,7%
Café-Hôtel-Restaurant (+1,2%)
Restauration rapide: +2,6%
Hôtel sans restaurant: -0,9%
Santé (-0,5%)
Prothésiste dentaire: +1,2%
Optique, lunetterie: -1,5%
Services divers (+2,2%)
Réparation d'appareils électroménagers: +7%

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Cordonnerie: -0,7% ; Marbrerie funéraire: -0,7%
Auto-Moto (+0,5%)
Commerce et réparation de motos: +5,6%
Garage, vente de véhicules, carburant: -2,2%
Transports (+1%)
Transports de marchandises: +2,3%
Taxi: +0,5%
Bâtiment (+1,3%)
Serrurerie, métallerie: +2,5%
Couverture: -1,6%
Source : www.challenges.fr

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Combien gagne un franchisé en 2017 ?
Le 01/11/2017
Chiffre d’affaires, revenus annuels… Voici les résultats de la dernière enquête annuelle de la
franchise sur la rémunération des entrepreneurs en réseau.
Crédits photo : shutterstock.com
L’un des premiers arguments avancés pour ouvrir un commerce en franchise plutôt que de créer sa
propre entreprise, c’est que l’entrepreneuriat en réseau multiplie les chances de réussite. Car pour
lancer un concept en franchise, l’enseigne est censée avoir au préalable testé et amélioré son
modèle. Le concept doit par ailleurs être duplicable, avoir une véritable valeur ajoutée sur le marché
sur lequel il se positionne, et le savoir-faire à mettre en œuvre doit être transmissible au franchisé qui
achète ce concept clé en main.
Par ailleurs, la tête de réseau s’engage à fournir un certain nombre de services au franchisé tout au
long du contrat, comme une assistance juridique, marketing, administrative, mais aussi une animation
réseau ou encore la réalisation de campagnes publicitaires à grande échelle afin d’accroître la
notoriété de l’enseigne et, ainsi, générer des retombées pour ses franchisés. « Les commerces
indépendants constitués en réseau ont un risque de faillite avant 5 ans de seulement 25 % contre
80 % pour les enseignes lancées isolément », rapporte ainsi la Fédération des réseaux européens de
partenariat et de franchise (Iref).

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Autant de services qui, bien évidemment, ont un coût. Un franchisé doit notamment s’acquitter
d’un droit d’entrée pour rejoindre un réseau, puis verser un certain pourcentage de son chiffre
d’affaires tous les mois, que l’on appelle « redevance ». La création d’entreprise en franchise apparaît
donc souvent comme plus coûteuse – 66 % des ouvertures de franchises en 2016 ont coûté plus de
200 000 euros – qu’une création en solo, mais le jeu est censé en valoir la chandelle. D’ailleurs, il
existe plus de 71 500 points de vente franchisés en France pour environ 1 900 réseaux et ces
chiffres progressent d’année en année.
La franchise, un bon investissement ?
D’après la dernière enquête annuelle de la franchise réalisée par la Banque Populaire et la Fédération
française de la franchise (FFF) fin octobre 2017, les franchisés ont touché en moyenne 33 917 euros
en 2017, soit environ 2 826 euros par mois. Un chiffre en hausse de 4,7 % par rapport à 2016 et qui,
pourtant, est bien en deçà de la rémunération moyenne des dirigeants de très petites entreprises,
dont font partie la quasi-totalité des franchises. En effet, les patrons de TPE ont gagné l’an dernier
4 200 euros nets par mois, selon le 23e baromètre de Petite-Entreprise.net.
Entreprendre seul ou en franchise ?
Bien entendu, ces chiffres sont à interpréter avec précaution, de fortes disparités pouvant exister au
sein même des réseaux de franchise et des TPE. En ce qui concerne les franchises, de grands écarts
peuvent exister entre les secteurs d’activité et les enseignes. En 2017, le chiffre d’affaires annuel
médian d’un point de vente s’élève à 420 000 euros et 26 % des franchisés dégagent un chiffre
d’affaires supérieur à 1 million d’euros. Dans 39 % des cas, il ne dépasse pas 300 000 euros par
an, et dans 35 % il oscille entre 300 000 et 1 million d’euros.
Le seul argument de la rémunération ne suffit donc pas pour qu’un porteur de projet choisisse la
franchise plutôt que la création d’entreprise en solo. D’autres critères entrent en compte, comme la
valeur ajoutée du concept, la notoriété de l’enseigne, les services apportés par le franchiseur, le coût
de la franchise (droit d’entrée, redevances…), etc. Autant de points à mettre en balance pour décider
si, oui ou non, il est préférable de se lancer en franchise plutôt que seul.
Source : www.lesechosdelafranchise.com

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SYNTHÈSE DU TRAITEMENT FISCAL DES
PRINCIPAUX FLUX FINANCIERS AUTOUR DU
BAIL COMMERCIAL.
Le 02/11/2017
Le bail commercial est un contrat important pour une entreprise, dans la mesure où il assure
un engagement à long terme, il est un des éléments indispensables au fonctionnement et à la
pérennité du fonds de commerce. Or, la soumission au statut des baux commerciaux de la
relation entre le propriétaire d’un bien immobilier et l’exploitant de son activité qui en envisage
l’occupation, implique une réflexion relative au traitement fiscal d’un tel régime locatif et de
l’ensemble des flux y afférents.
Les deux parties se doivent en effet de connaître a minima le régime fiscal du bail commercial afin
d’éviter toute mauvaise surprise, tout piège d’imposition, tant pour le bailleur que pour le preneur.
La particularité est que, dans le silence de la loi, l’organisation du régime fiscal du bail commercial suit
les règles génériques gouvernant les diverses formes d’imposition (impôt sur le revenu, impôt sur les
sociétés, TVA, bénéfices industriels et commerciaux, revenus fonciers…). Ainsi, le régime général du
bail commercial s’articule autour de l’assujettissement à l’impôt sur les bénéfices et/ou à la TVA des
divers flux monétaires inhérents au bail (pas-de-porte, dépôt de garantie, loyers, indemnités).
Pas-de-porte
En droit fiscal, le pas-de-porte est défini comme étant la somme d’argent que le propriétaire d’un local
à usage industriel, commercial ou artisanal exige d’un preneur, outre le prix annuel du loyer. Le
traitement fiscal de cette somme dépend de la nature de son versement. En effet, le régime fiscal
applicable au bailleur et au preneur dépend du point de savoir si les sommes acquittées constituent
un supplément de loyer versé d’avance ou la contrepartie de l’acquisition par le preneur, ou de
l’abandon par le bailleur, d’un élément du patrimoine. Imposition du bailleur
Pas-de-porte - constitutif d’un supplément de loyer
Si le pas-de-porte constitue une contrepartie des avantages que le locataire tire de l’occupation de
l’immeuble loué, il constituera un supplément de loyer. C’est le cas, par exemple, lorsque la
conclusion du contrat de location a pour effet de faire naître au profit du nouvel occupant un droit au
bail de nature commerciale (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n°10).

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En telle hypothèse, le pas-de-porte constitue alors pour le bailleur une recette exceptionnelle
imposable.
Les modalités d’imposition du bailleur vont différer selon qu’il relève de l’impôt sur le revenu ou de
l’impôt sur les sociétés.
Lorsque le bailleur (personne physique ou SCI n’ayant pas opté pour le régime irréversible de l’IS)
relève de l’impôt sur le revenu, les sommes qu’il perçoit à titre de pas-de-porte sont soumises au
barème progressif de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices
industriels et commerciaux) :
 Le pas-de-porte doit être intégralement déclaré dans les revenus fonciers perçus au titre de
l’année au cours de laquelle il a été versé, sans possibilité d’étalement.
 En revanche, le pas-de-porte doit être étalé sur la durée du bail lorsqu’il est imposé dans la
catégorie des BIC, dans la mesure où il rémunère des prestations continues au sens de
l’article 38, 2 bis du Code général des impôts (CGI).
Toutefois, lorsque le pas-de-porte perçu par le bailleur rémunère une prestation ponctuelle, telle que
des travaux d’aménagement du local avant prise à bail, les sommes correspondantes doivent être
comprises dans les résultats de l’exercice au cours duquel le droit d’entrée est réputé acquis en vertu
des stipulations contractuelles (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n° 30).
Le bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés bénéficie de l’étalement de l’imposition sur toute la durée
du bail dans les mêmes conditions ci-exposées en matière de BIC.
Pas-de-porte - constitutif d’un prix de cession d’un élément d’actif
La dation à bail commercial, par une société bailleresse soumise à l’IS ou une entreprise exerçant une
activité industrielle, commerciale ou artisanale, d’un immeuble dans lequel elle exerçait
précédemment son activité économique peut être regardée comme la cession d’un élément d’actif
commercial. Dans cette hypothèse, les sommes perçues par le bailleur relèveront du régime des
plus-values professionnelles. La fiscalisation du pas-de-porte comme prix de cession d’un élément
d’actif diffère selon que le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Lorsque le bailleur relève de l’impôt sur le revenu, le pas-de-porte est imposable selon le régime des
plus-values professionnelles.
Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, le pas-de-porte constitue une plus-value
imposable au taux de droit commun.
Pas-de-porte - contrepartie d’une dépréciation patrimoniale

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En certaines circonstances, le pas-de-porte peut ne pas constituer un supplément de loyer, mais être
regardé comme un gain en capital et ainsi échapper à l’impôt sur les bénéfices (CE 24 février. 1978,
req. n°97347). Autrement dit, le pas-de-porte présente alors un caractère indemnitaire.
Cette exonération procède d’une appréciation casuelle des conditions de location et des prérogatives
accordées au preneur. Il n’existe pas de liste exhaustive des circonstances permettant de revêtir le
pas-de-porte d’une nature indemnitaire, l’appréciation se fait in concreto. A titre d’exemple,
l’engagement de non-concurrence du bailleur, dans l’hypothèse d’une absence de cession de clientèle
au preneur (CAA Bordeaux 20 novembre 1990, req. n°1596), l’absence de situation concurrentielle du
preneur (CE 23 janvier 1980, req. 17060) ou la renonciation, par le bailleur, à toute faculté de
résiliation du bail, sauf en cas de non-paiement des loyers (CE 29 septembre 1989, req. n°68212)
génèrent une dépréciation patrimoniale pour le bailleur.
Imposition du preneur Lors de la conclusion du bail commercial, le montant versé au bailleur par le
preneur à titre de pas-de-porte peut être qualifié de charges déductibles ou d’éléments du coût de
revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé. Pour qualifier les versements de droits d’entrée
comme une charge ou comme le coût de revient d’un élément de l’actif immobilisé, il convient de se
fonder essentiellement sur le caractère normal ou anormal du loyer, que l’on apprécie par rapport à la
valeur locative réelle de l’immeuble.
Versements effectués en présence d’un loyer inférieur à la valeur locative.
Lorsque le montant versé par le preneur augmenté du loyer convenu, ne dépasse pas la valeur
locative réelle de l’immeuble loué, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer et
par conséquent déductible. La déductibilité qui s’étale sur une période au moins égale à la durée du
bail initial peut se justifier également par les prestations fournies par le bailleur.
Versements effectués en présence d’un loyer normal.
Lorsque le prix du loyer stipulé est normal eu égard à la valeur locative réelle des locaux, les sommes
versées au bailleur est constitutif du prix de revient d’un élément incorporel du fonds de commerce.
Dans ce cas, le locataire ne peut ni le déduire, ni l’amortir.
Par contre, il peut en tenir compte pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession du droit au
bail.
Le « dépôt de garantie »
Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du
locataire à ses obligations contractuelles. Le Conseil d’État (CE, 8 mai 1981, req. n°8294) considère
que le dépôt de garantie ne constitue pas une recette rémunérant une prestation consentie par le
bailleur :

25
Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles pour le
preneur, qui ne peuvent être considérés comme définitivement acquis au propriétaire tant que celui-ci
ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant de loyers impayés ou de frais de remise en état des
locaux après le départ du locataire ; qu’ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes
perçues par le propriétaire ». Autrement dit, le dépôt de garantie est défiscalisé. Pour autant, la
solution de principe rendue par cet arrêt est assortie d’une réserve permettant la soumission du dépôt
de garantie à l’impôt ou à la TVA.
Imposition du bailleur
Au regard de la solution précitée, le dépôt de garantie ne saurait être inclus dans les bénéfices du
bailleur dès lors qu’il ne s’agit que d’un dépôt entre les mains du bailleur.
Toutefois, si les sommes sont conservées par le propriétaire pour financier des charges locatives ou
des travaux de remise en d’état, le dépôt de garantie perd sa nature de gage et subit le même régime
fiscal que le versement ou la prestation.
Imposition du preneur
Les versements réalisés à titre de dépôt de garantie par le preneur ne donnent pas lieu à une
déduction immédiate.
TVA
En suivant la logique propre à la TVA, le dépôt de garantie versé aux bailleurs en sus du loyer n’est
pas soumis à la TVA dès lors qu’il n’est pas la contrepartie des prestations prévues au contrat de bail.
Toutefois, il ne le sera que si le bailleur l’a définitivement acquis en cas d’inexécution de certaines
obligations du preneur, le dépôt de garantie étant considéré alors comme des frais accessoires. Une
autre hypothèse de soumission à la TVA du dépôt de garantie doit être évoquée : celui de l’abandon
par le preneur des sommes versés à ce titre. En effet, sur le fondement de l’article 256-I du Code
général des Impôts et de l’enseignement tiré de la jurisprudence « Apple and Pear Development
Council » de la Cour de Justice des Communautés européennes (CJCE, 8 mars 1988, aff. 102/86), le
dépôt de garantie doit être soumis à la TVA dès lors qu’il existe un lien direct entre le service rendu,
c’est-à-dire la mise en jouissance de l’immeuble, et la contre-valeur reçue.
Le « loyer »
Imposition du bailleur Le loyer constitue pour le bailleur un profit imposable, trouvant sa source dans
l’exploitation d’un patrimoine immobilier ou dans un élément de l’actif immobilisé. Pour le bailleur
particulier (personne physique plein propriétaire ou usufruitier de l’immeuble donné à bail, ou société
civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu), les loyers perçus en contrepartie de la jouissance
accordée au preneur sont imposés au titre des revenus fonciers, conformément à l’article 29 du Code

26
général des impôts. Pour le bailleur commerçant, c’est-à-dire une entreprise commerciale donnant à
bail un immeuble inscrit à l’actif de son bilan, les loyers perçus sont pris en considération pour la
détermination du bénéfice d’exploitation de l’entreprise (BIC ou IS).
Imposition du preneur Les loyers versés par le locataire constituent des charges déductibles du
bénéfice d’exploitation, sous réserve que leur montant ne présente pas un caractère excessif et que
les locaux loués soient effectivement affectés à l’exercice de son activité économique.
TVA
Le loyer perçu par le bailleur participe d’un projet susceptible d’être assujetti à la TVA, de plein droit
ou sur option, selon que les locaux sont aménagés ou nus.
Lorsque les locaux sont aménagés (locaux munis du mobilier, du matériel nécessaire à l’exercice de
l’activité), le montant du loyer versé est soumis de plein droit à la TVA (CGI, art. 35, I-5°). A l’inverse,
les locations de locaux nus, c’est-à-dire dépourvus de tout matériel ou mobilier, sont en principe
exonérées de TVA (CGI, art. 260, 2°).
Il existe néanmoins deux exceptions à cette exonération :
 En vertu de l’article 261 D, 2° dudit Code, la location d’un local nu est soumis à la TVA
lorsqu’elle constitue pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme,
l’exploitation d’un actif commercial, lorsqu’elle constitue pour le bailleur un moyen d’accroître
ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire.
 En vertu de l’article 260, 2° du même code, le bailleur peut opter pour l’assujettissement du
loyer à la TVA.
« L’indemnite de déspécialisation »
Indemnité de déspécialisation
Pour mémoire, la déspécialisation est la possibilité pour le locataire d’obtenir, en cours d’exécution du
bail commercial, le changement total ou partiel de la destination d’origine ou contractuelle des lieux
définie par les parties. L’article L. 145-50, alinéa 1er du Code de commerce prévoit qu’en telle
hypothèse, le bailleur peut exiger le versement d’une indemnité correspondant au préjudice tiré de ce
changement de destination dont il établirait l’existence.
Imposition du bailleur
Le traitement fiscal de l’indemnité dépend alors de la cause de son versement. Lorsque le versement
de l’indemnité de déspécialisation est destiné à compenser la perte de recette ou un accroissement
des charges du propriétaire/bailleur (augmentation du montant de l’indemnité d’éviction par exemple),

27
l’indemnité constitue un supplément de loyer. Elle doit alors être incluse dans le montant des revenus
fonciers perçus par le bailleur. Il en va de même lorsque son versement est destiné à compenser un
préjudice pour le bailleur, dont il établit l’existence. De plus, si le montant dépasse celui du préjudice
subi, quel que soit la nature du dommage, l’excédent est aussi considéré comme un supplément de
loyer imposable.
A ce titre, l’indemnité de déspécialisation sera assujettie à la contribution sur les revenus locatifs si le
bailleur est redevable de cette imposition, ou à la TVA, si les parties ont opté pour l’assujettissement
de loyer à cette taxe. En revanche, lorsque l’indemnité n’a pas pour objet de compenser une perte de
recette ou un accroissement des charges du propriétaire, l’indemnité doit être regardée comme le prix
d’acquisition d’éléments incorporels du fonds de commerce, c’est-à-dire un gain en capital qui n’entre
pas dans la détermination du revenu foncier.
Imposition du preneur Lorsque le loyer est inférieur à la valeur locative des locaux, l’indemnité de
déspécialisation versée par le locataire est un supplément de loyer déductible de ses résultats
imposables. Si le niveau de loyer pratiqué est normal, cette indemnité est alors considérée comme le
prix d’élément incorporels du fonds de commerce et non comme une charge de loyers déductibles.
« L’indemnite d’éviction »
Indemnité d’éviction Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial à son terme
(à l’exclusion de toute responsabilité du preneur) ou lorsqu’il reprend les locaux loués, il est tenu de
payer au preneur une indemnité d’éviction. Elle est destinée à compenser le préjudice subi par le
preneur du fait de la perte de son droit bail. Le traitement fiscal de l’indemnité d’éviction dépend, pour
le bailleur, du motif de l’éviction, et pour le preneur, de la nature de la charge ou du préjudice qu’elle
compense. Relevons par avance que l’indemnité d’éviction ne constitue pas la contrepartie d’une
prestation de services individualisés rendue à celui qui la verse, de telle sorte qu’elle n’est pas
assujettie à la TVA.
Imposition du bailleur Pour le bailleur commerçant, l’indemnité d’éviction est susceptible de
constituer le prix de revient d’un élément d’actif lorsqu’il souhaite reprendre les locaux afin de les
vendre, de les démolir, d’y exercer la même activité professionnelle que celle du locataire sortant, ou
les affecter à un usage d’habitation. En revanche, l’indemnité d’éviction constituera une charge
immédiatement déductible de son résultat imposable lorsque la finalité du bailleur est de louer
l’immeuble à des conditions plus avantageuses ou de s’y installer afin d’y exercer une activité
génératrice de revenus différente de celle du locataire sortant. Pour le bailleur particulier, l’indemnité
d’éviction est déductible des revenus fonciers lorsqu’elle a pour but de libérer les locaux en vue de les
relouer dans de meilleures conditions ou pour effectuer des travaux permettant une relocation
avantageuse.

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En revanche, l’indemnité versée n’est pas déductible lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense
personnelle ou d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un
gain en capital. Tel est le cas lorsque le congé a pour effet de libérer les locaux en vue de la reprise
par le propriétaire pour son usage personnel ou de permettre la démolition des locaux, l’admission ou
l’exclusion de l’indemnité d’éviction versée permettre la libre vente.
Imposition du preneur
Les règles d’imposition varient selon la nature du préjudice que cette indemnité est destinée à
réparer. Lorsque l’indemnité d’éviction a pour objet de compenser une charge ou un manque à
gagner, elle représentera un produit d’exploitation immédiatement imposable dans les conditions du
droit commun. Si elle est destinée à compenser la perte d’un élément d’actif (droit au bail ou clientèle),
l’indemnité suivra en conséquence le régime des plus-values professionnelles. Le preneur relevant de
l’impôt sur le revenu pourra bénéficier du régime d’imposition à taux réduit, voire à une exonération.
« L indemnité d’occupation »
L’indemnité d’occupation est la contrepartie financière du droit au maintien dans les lieux du locataire
à l’échéance du bail non renouvelé et calculée d’après la valeur locative des locaux. Dès lors, elle
revêt une nature compensatrice et indemnitaire qui ne saurait être assimilée à un loyer. Ainsi, pour le
bailleur, la perception de l’indemnité d’occupation ne saurait être prise en considération dans le
bénéfice imposable.
En revanche, l’indemnité d’occupation versée par un occupant dont le bail commercial a été résilié est
soumise à TVA, dans la mesure où il existe un lien direct entre ce versement et une prestation
individualisable, tel est l’enseignement de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes en date
du 16 juin 2016 (CAA Nantes, Chambre 1, 16 Juin 2016 n° 14NT02456).
Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales
aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur.
L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est
nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’Administration que pour arbitrer et par
la optimiser la construction relation.
Source : www.village-justice.com

5 nouvelles ouvertures en 6 semaines pour
Fresh Burritos
Le 02/11/2017
Spécialisé dans la restauration rapide mexicaine, Fresh Burritos continue de se développer en France
en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur
territoire.
Pas moins de 5 ouvertures sont notamment prévues en 6 semaines (2 en succursales et 3 en
franchise). « Evidemment, c’est une fin d’année très passionnante
fondateur et dirigeant de Fresh Burritos. «
centres commerciaux parmi les plus réputés et fréquentés de France comme Carré Sénart, Val
d’Europe ou Atlantis. Cela va renforcer notre présence dans les espaces commerciaux et notre
notoriété ».
Une dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et
l’autre en franchise). « Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur
lesquelles nous ne sommes pas encore présents
2018 ».
Pour rappel, Fresh Burritos a été créé en 2011, et observait en 2016 un CA de 6,2 millions d’euros.
Source : www.bra-restauration.com
en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur
Evidemment, c’est une fin d’année très passionnante », déclarait Timothée Tronet,
fondateur et dirigeant de Fresh Burritos. « Et ce sont en plus toutes de belles ouvertures dans des
e dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et
Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur
lesquelles nous ne sommes pas encore présents », ajoute Timothée. « Ce sera un de nos objectifs de
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en enchaînant les ouvertures. A la fin de l’année, l’enseigne comptera ainsi 28 restaurants sur le
», déclarait Timothée Tronet,
Et ce sont en plus toutes de belles ouvertures dans des
e dizaine d’autres ouvertures sont également prévues en 2018 (dont la moitié en succursale et
Il nous faute encore ouvrir dans des centres villes de grandes villes sur
Ce sera un de nos objectifs de

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La chaîne La Pataterie est sur le point d'être
vendue
Le 02/11/2017
Le groupe de restauration vient d’être placé en redressement judiciaire en vue d’une vente. Les offres
de reprise doivent être déposées au plus tard ce 2 novembre. Un candidat repreneur est déjà en lice.
Cession en vue pour La Pataterie. Créée en 1996, la chaîne de restauration commerciale, dont le
concept repose sur la valorisation de la pomme de terre et un développement essentiellement en
franchise, vient en effet d’être placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de
Limoges en vue d’une vente.
Prepack cession
La procédure vise en effet à accélérer la reprise de la société, dans le cadre du dispositif de « prepack
cession ». Le réseau compte aujourd’hui 160 restaurants, dont 6 exploités en direct. Ce dispositif,
instauré en 2014 avec une réforme du droit des entreprises en difficulté, a pour but de préparer la
cession totale ou partielle d’une société en amont de son redressement judiciaire ou de sa liquidation
dans le cadre d’une procédure de prévention, mandat ad hoc ou conciliation. Le voyagiste Fram a fait
l’objet de cette procédure il y a deux ans.
Dernière ligne droite
S’agissant du groupe La Pataterie, détenu par son président et cofondateur, Jean-Christophe Pailleux
(80 % du capital), et par son directeur général, Alexandre Maizoué, la recherche d’investisseurs,
lancée il y a plusieurs mois, est dans la dernière ligne droite. Les offres de reprise doivent être
déposées au plus tard le 2 novembre à midi, une audience étant prévue le 10 novembre. A ce stade,
une offre a été formulée par un fonds d’investissement spécialisé dans le retournement. Le processus
de cession et son calendrier vont donc désormais dépendre d’une mise en concurrence ou non de
cette offre.
Forte expansion
Aux dires de plusieurs professionnels, La Pataterie a souffert d’un développement en franchise
débridé et mal maîtrisé dans un contexte peu porteur pour la restauration de chaîne. Illustration de sa
forte expansion, La Pataterie a atteint la barre des 200 unités début juin 2014, à comparer à 32 six

32
ans auparavant. La chaîne a également amorcé son européanisation avec deux implantations en
Belgique (Mons et Tournai).
Outre les faillites de quelques franchisés, La Pataterie a également eu maille à partir avec d’autres à
propos de remises fournisseurs, mais aussi du type de pomme de terre livrée dans le réseau. En
2016, un collectif d’une quinzaine de franchisés s’est même constitué et a tenté de rejoindre une autre
enseigne (French Burgers).
Sa direction assure que son plan de relance mis en place ces derniers mois rend aujourd’hui possible
une reprise de la société.
Source : www.lesechosdelafranchise:com

33
Renouvellement du bail commercial : quand un
bailleur décède…
Le 02/11/2017
Un couple, propriétaire d’un local commercial, signe un bail commercial avec un charcutier. Peu avant
le terme du bail, le locataire sollicite le renouvellement du bail. Or, au sein du couple propriétaire des
murs, le mari est décédé. Il envoie donc son courrier à l’épouse. Sauf que dans la famille des
bailleurs, le locataire a oublié le fils : un oubli lourd de conséquences ?
Solliciter un renouvellement du bail commercial : un formalise très précis !
Un charcutier signe un bail commercial avec un couple, propriétaire d’un local commercial. Au cours
du bail commercial, le mari décède, ce qui entraîne alors un « démembrement » du droit de propriété :
l’épouse, désormais veuve, est devenue « usufruitière » du local commercial et son fils, héritier des
droits de son père, devient le « nu-propriétaire » des murs. En clair, les bailleurs sont désormais la
mère et le fils.
Peu avant le terme du bail commercial, le locataire sollicite le renouvellement du bail. A cet effet, il
envoie une lettre recommandée avec AR à sa bailleresse. Cette dernière lui répond alors qu’elle ne
peut pas donner son accord au renouvellement du bail commercial : il faut, selon elle, que le locataire

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sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne réagit pas
à cette réponse.
Quelques jours après, le fils délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant
un loyer majoré. Offre que refuse le locataire. Les bailleurs, mère et fils, lui demandent alors de quitter
le local commercial, le bail n’ayant pas été renouvelé.
Ce que conteste le locataire : il considère que les bailleurs n’ayant pas formellement répondu à sa
demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a donc été tacitement renouvelé.
« Faux » répondent les bailleurs : pour eux, au contraire, la demande du locataire est invalide, ce qui
ne permet pas de considérer qu’il y a eu reconduction tacite du bail commercial. Ils rappellent (de
nouveau) que la Loi ne permet pas à un usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial
sans le concours du nu-propriétaire.
Or, le locataire a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la mère,
usufruitière. Dès lors, cette demande est irrégulière et nulle : le bail n’a pas été renouvelé tacitement
et le locataire doit libérer les lieux, en application du congé délivré par le fils. Ce que confirme le juge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-19843
Source : www.bra-brasserie.fr

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S45 revue de presse kylia - semaine du 30 octobre au 5 novembre 2017

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