S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 20 au 26 janvier 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Loyers à Paris : sans encadrement, ils ont à
nouveau explosé
Le 20/01/2020
En 2018, les bailleurs ont allègrement profité de la fin (provisoire) de l’encadrement des loyers
à Paris pour rehausser leurs prix. C’est ce qui ressort d’une étude publiée par l‘Olap,
l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne.
L’encadrement des loyers a-t-il vraiment freiné les hausses de prix à Paris ? A en croire l’Olap
(Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), oui. Vendredi 17 janvier, l’organisme a
publié une étude* sur l’arrêt (provisoire) de l’encadrement des loyers en 2018. “Non seulement la
modération des loyers s’est stoppée nette, mais on constate de plus en plus un retour à la situation
antérieure à l’encadrement”, souligne l’étude. En clair : les bailleurs ont profité de la suspension de
l’encadrement en 2018 pour réévaluer leurs loyers. Comme au bon vieux temps.

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Petit rappel des faits. Par arrêté préfectoral, Paris applique pour la première fois un encadrement des
loyers entre 1er août 2015 au 27 novembre 2017. Les propriétaires ne peuvent donc plus, sauf
exception, faire signer à leur locataire un bail supérieur de 20% ou inférieur à 30% à un loyer médian
de référence (fonction notamment du type de logement, de l’âge de l’immeuble et du quartier). La
mesure fait hurler investisseurs et bailleurs, qui l’attaque en justice et obtiennent gain de cause.
L’encadrement est provisoirement suspendu dans la capitale, mais reprend du service dans une
version remodelée à partir du 1er juillet 2019.
En l’absence de règle, des dépassements plus fréquents
L’Olap a pu mesurer les conséquences de cette suspension. Le constat est éloquent. En 2015, 26%
des signatures de nouveaux baux dépassaient le plafond fixé par l’encadrement des loyers. En 2016,
il n’étaient plus que 23%. Et en 2017, ils tombaient à seulement 21% des baux signés.
Mais en 2018, patatras. L’Olap démontre que 28% des baux signés ont dépassé le (virtuel) plafond de
l’encadrement. Soit un tiers de plus qu’en 2017. Beaucoup de baux signés avant avant 2015 (date de
l’entrée en vigueur de l’encadrement) n’ont pas connu de nouveaux locataires entre 2015 et 2017. Et
de ce fait les bailleurs n’ont jamais été contraints de baisser leurs loyers déjà élevés. A ceci s’ajoute le
fait qu’en 2018 toujours, 42% des revalorisations de loyers ont dépassé l’indice de référence des
loyers (IRL). Cette limite doit pourtant être respectée par les bailleurs à chaque renouvellement de bail
ou changement de locataire, sauf si le propriétaire a entrepris des travaux de rénovation ou a laissé
son logement vacant au cours des 18 derniers mois.
Des hausses de loyer surprenantes
Dans le détail, “ce sont sur les petits logements que l’on observe les plus gros impacts”, communique
Geneviève Prandi, la co-auteure de l’étude de l’Olap. D’après l’Observatoire, sept logements sur dix
d’une surface inférieure à 20 mètres carrés auraient en effet dépassé le plafond fictif en 2018. Seuls
20% des autres logements auraient été concernés.
De plus, le rapport montre que les dépassements de loyers sont devenus plus conséquents hors
encadrement. En 2018, un dépassement atteignait en moyenne 151 euros par rapport au plafond
théorique (loyer de référence majoré de 20%). Cette différence n’était que de 134 euros en 2017. Les
loyers sont donc plus souvent au-dessus du plafond de l’encadrement… et de façon encore plus
flagrantes.
*Méthodologie : étude limitée aux logements non meublés, soit un parc d’environ 380.000 unités, dont
deux tiers de logements une et deux pièces et près de 60% construits avant 1946. L’observatoire a

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étudié un panel de 4.790 logements en 2018. Les traitements ont été effectués dans les mêmes
conditions que ceux de la période d’encadrement de 2015 à 2017.
Source : www.capital.fr

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Prime à la rénovation : le gouvernement fixe
l'objectif de 200.000 octrois en 2020
Le 21/01/2020
(Crédits : Reuters) Après avoir financé la rénovation de 155.765 logements en 2019, au-delà de son
objectif initial de 120.000, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) bénéficie d'un budget de plus d'un
milliard d'euros cette année.
Treize jours après son lancement effectif, la prime à la rénovation, qui remplace le crédit d'impôt à la
transition énergétique (CITE), suscite, sans surprise, l'intérêt des propriétaires occupants.
D'après l'Agence nationale de l'habitat (Anah), qui versera cette aide financière dès avril prochain,
6.300 dossiers auraient étés créés et 2.500 demandes déposées. "Sans aucun bug !", s'est félicitée
sa présidente Nathalie Appéré.
Après avoir financé la rénovation de 155.765 logements en 2019, au-delà de son objectif initial de
120.000, l'Anah bénéficie d'un budget de plus d'un milliard d'euros en 2020. Le gouvernement lui a en
effet fixé un double objectif pour cette année: aider 136.000 logements non concernés par la prime -
dans les copropriétés dégradées par exemple - et verser 200.000 MaPrimeRénov'.

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500.000 primes versées en 2021 ?
Lors de la cérémonie des vœux de l'Agence ce 21 janvier, le ministre de la Ville et du Logement,
Julien Denormandie, a même évoqué le nombre de 500.000 primes en 2021. Un nombre qui serait
enfin en phase avec l'objectif de 500.000 rénovations annuelles, affiché depuis le Grenelle de
l'Environnement de 2007 mais jamais atteint à ce stade.
"Vous avez fait en sorte que les trains arrivent à l'heure. L'idée n'est pas du tout de ralentir", a-t-il
exhorté. "C'est un enjeu de taille. Il faut mettre le paquet !"
"Les chiffres de la rénovation" connus au premier trimestre
Qu'en est-il par ailleurs des "chiffres de la rénovation" ? Depuis un an, sur le modèle des chiffres de la
construction dévoilés chaque mois par le ministère de la Cohésion des territoires, Julien Denormandie
rêve d'une telle publication, mais rien n'est encore sorti...
"C'est un travail très fastidieux de collecter les données, mais c'est presque fini", a-t-il assuré à La
Tribune en marge de cette conférence. "Mon objectif est de le sortir au premier trimestre pour pouvoir
observer les dynamiques, ce qui dysfonctionne, ce qui marche, et comparer d'année en année, que ce
soit sur la rénovation thermique mais pas que."
Source : www.latribune.fr

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Action Logement s'engage dans la lutte contre
l'habitat indigne
Le 22/01/2020
Le groupe va investir 300 millions d'euros sur trois ans pour réhabiliter des logements insalubres dans
des centres anciens. Marignane sera la première ville à bénéficier du dispositif. Lille, Marseille ou
Saint-Denis devraient suivre.
Des immeubles insalubres à Marseille. (Anthony Micallef/Haytham-REA)
La lutte contre l'habitat indigne ne faisait pas partie des missions premières que s'était assignées
Action Logement. Mais après « les événements dramatiques de Marseille » et l'effondrement, en
novembre 2018 , de deux immeubles de la rue d'Aubagne, « les partenaires sociaux ont décidé de
prendre leurs responsabilités », explique Bruno Arcadipane, son président.
Ce mercredi, le groupe et sa Foncière Logement ont ainsi signé avec Marignane un protocole visant à
réhabiliter dix-huit immeubles du centre ancien, via un nouveau dispositif baptisé Dignéo. En vertu de

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ce protocole, la ville cède à Foncière Logement des emprises foncières et des droits à construire, en
échange d'un investissement de 34 millions d'euros.
« Laisser-aller »
« Aujourd'hui, c'est le Père Noël qui est là pour la ville ! », s'est réjoui le maire de Marignane, Eric le
Dissès. L'élu a indiqué avoir trouvé, à son arrivée en 2008, un habitat très abîmé « après plusieurs
années de laisser-aller et d'une gestion municipale extrême qui a vu se dégrader le centre-ville
médiéval ». Après avoir fait appel à l'aide de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru), il
profite aujourd'hui de celle du plus gros bailleur social de France.
Après Marignane, Lille, Marseille ou Saint-Denis devraient bénéficier de ce dispositif. Au total,
650 millions d'euros vont être investis sur trois ans par Foncière Logement, dont 300 millions
d'euros de ressources Action Logement pour acquérir des habitats indignes, insalubres ou en péril, et
les réhabiliter afin de proposer des logements sociaux. L'objectif est d'intervenir sur 3.000 logements
de centre-ville d'ici à 2022.
Un « sujet énorme »
« Je souhaite que ces 300 millions fassent beaucoup de petits dans les années à venir, parce que ce
sujet est énorme à traiter », a déclaré Patrice Langiner, le secrétaire général de Foncière Logement.
Ce programme de lutte contre l'habitat indigne s'inscrit dans le cadre du plan d'investissement
volontaire de 9 milliards d'euros sur la période 2019-2022 dévoilé il y a un an par Action Logement. Ce
plan prévoit aussi le déblocage de 145 millions d'euros pour rénover des copropriétés dégradées et de
500 millions d'euros pour démolir des logements sociaux obsolètes ou vacants.
Source : www.lesechos.fr

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Immobilier : Paris, ville la plus convoitée au
monde par les super riches
Le 23/01/2020
Paris, New York, Tokyo : voici les trois villes où les multimillionnaires ont eu le plus envie
d’investir dans la pierre, selon l'agence de luxe Barnes. La capitale française profite du déclin
de Londres, dont le marché du luxe est plombé par le Brexit.
Paris est-elle redevenue le plus beau des paradis des millionnaires ? A en croire le Barnes City Index
de 2019, oui. Selon le réseau d’agences immobilières de luxe, aucune ville au monde n’attire plus les
familles au patrimoine supérieur à un million de dollars que la capitale française. Dans le classement
2019 de Barnes, Paris devance New York, Tokyo et Los Angeles. “Paris a profité du Brexit, qui
pousse la clientèle internationale à s’intéresser à l’immobilier ailleurs qu’à Londres”, explique Thibault
de Saint-Vincent, le président du réseau.
Sous l’impulsion des riches entrepreneurs internationaux, qui représentent 68% des fortunes
supérieures à 30 millions de dollars, les prix de l’immobilier de luxe ont grimpé de 8% à Paris en 2019.
Les volumes de ventes, eux ont progressé de 5%. Dans les quartiers de Saint-Germain-de-Prés ou du
Marais, soit les quartiers les plus chers de Paris, plus de 50% de la clientèle est désormais

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internationale. “Pour les biens les plus haut de gamme, les acheteurs américains et sud-américains
ont effectué leur grand retour”, communique Barnes.
Développement d’un “marché off”
Sous la pression des acheteurs, les biens de luxe se vendent désormais à une vitesse folle. Les
“ventes flash”, comprendre bouclées 72 heures après la mise sur le marché d’un bien, sont désormais
légion. Imaginez. Sur l'Île de la Cité (IVe arrondissement de Paris), un appartement de 51,1 mètres
carrés vendu 820.000 euros a trouvé preneur en seulement 24 heures l’année dernière. À Asnières
Bac (dans les Hauts-de-Seine), une maison de charme de 200 mètres carrés (et son terrain de 300
mètres carrés) a trouvé preneur en 48 heures, pour 1.960.000 euros. Et à Courcelles/Wagram (XVIIe),
un appartement de 210 mètres carrés, vendu 3.050.000 euros, a lui aussi trouvé preneur en 24
heures. Ces exemples, nous aurions pu les multiplier. Barnes a en effet réalisé... 191 ventes “flash” en
moins de 72 heures l’année dernière.
Désormais, la pression est telle que les vendeurs n’hésitent même plus à passer par le “Off Market”.
Via ce marché parallèle, les agences immobilières ne prennent même plus la peine de communiquer
publiquement les biens en vente. Elles contactent elles-mêmes une liste d’acheteurs qu’elles savent
potentiellement intéressés. En 2019, les négociations “Off Market” ont concerné un tiers des
transactions de Barnes, contre 16% seulement en 2018. “On sait qu’à Paris, 40.000 personnes
cherchent activement à acheter des biens de luxe. Les rapports de forces sont très favorables aux
vendeurs”, communique le réseau.
Méthodologie
Le réseau Barnes prend en compte trois indicateurs pour établir ce classement. Le premier est un
indicateur pratique pour ces populations : il recouvre l’accès aux prestigieuses universités, la sécurité
personnelle des familles, leurs facilités de mobilités… Le deuxième indicateur retenu par Barnes est
plus “émotionnel” : la vie culturelle locale, mais aussi la concentration de populations riches déjà
résidentes dans ce type de ville sont prises en compte. Enfin, Barnes utilise aussi un indicateur
financier. Celui-ci mêle le rapport qualité/prix des biens, la compétitivité fiscale, ou encore le nombre
d’entreprises qui prolifèrent dans une ville.
Source : www.capital.fr

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Les cinq clés pour comprendre le marché
immobilier en 2020
Le 24/01/2020
Les cinq clés pour comprendre le marché immobilier en 2020 Paris 1 : rue Lagrange (septembre
2019) ©Teresa Freitas
Bulle ou pas bulle ? Nouvelles hausses des prix ou non ? En ce début d'année, les paris sont
ouverts… Les cinq clés pour comprendre le marché et ne pas se tromper.
« Contrairement à ce que certains prédisent, il n'y a pas de bulle immobilière prête à éclater, on est
sur un marché d'utilisateurs », lance Rozenn Le Beller, notaire à Lanester (Morbihan) et responsable
de l'observatoire immobilier au Conseil supérieur du notariat. Pourtant, cette question, tout le monde
l'a en tête. Le volume annuel de transactions a explosé cette année, avec un fort dynamisme sur la
plupart des départements. À la fin septembre 2019, les notaires avaient enregistré 1,059 million de
transactions, en hausse de près 100 000 par rapport à fin septembre 2018 (soit +10,4%). On devrait
atteindre 1,075 million, selon les prévisions de la Fnaim à fin décembre, soit +11,4% de ventes de
logements par rapport à 2018 !
Petit rappel : de 2000 à 2015, on était sur une moyenne de 700 000 à 800 000 ventes par an
seulement et les millésimes 2017 et 2018, à plus de 960 000 ventes, avaient déjà fait figure
d'exceptions. « Après ces deux années record, il était difficile de prévoir que 2019 serait une année
encore plus incroyable », s'étonne Maël Bernier, la porte-parole du courtier en crédit Meilleurtaux.com.

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« Lingot d'or » des Français
« L'immobilier est considéré plus que jamais comme une assurance pour l'avenir, constate Frédéric
Violeau, notaire à Caen, à cause notamment des interrogations sur la réforme des retraites. Il apparaît
aussi comme le meilleur placement actuel par rapport à des rendements financiers en berne. La crise
boursière de 2008 est encore dans toutes les têtes ! » Valeur refuge, « pierre coffre-fort », surenchérit
Thierry Delesalle, notaire à Paris. Laurent Vimont, président du réseau d'agences Century 21, ose
même l'expression « nouveau lingot d'or des Français », tellement l'attrait pour l'immobilier lui paraît
rassurant aujourd'hui par rapport aux aléas de la finance.
Le fait est, comme le souligne l'économiste Marc Touati dans son livre Un Monde de bulles, que « si
les modes financières passent, l'immobilier reste, constituant par là même un bon placement de père
de famille ». L'amplitude de moins-value est beaucoup plus forte historiquement sur un portefeuille de
titres d'entreprises que sur un bien immobilier. Mais on ne peut oublier cette crise immobilière des
années 1991 à 1998 durant laquelle les prix se sont effondrés en moyenne de 40%. Alors, sommes-
nous en situation de bulle ? Le point en cinq questions clés.
1. Les prix sont-ils devenus fous ?
« Des prix au plus haut », annonce fièrement Jean-Marc Torrollion, le président de la Fnaim. Record
de prix mais aussi de crédits. « En 2019, nous allons battre tous les records de production de crédit,
du moins pour l'immobilier ancien », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de
l'organisme de courtage Cafpi. La production de crédits nouveaux à l'habitat devrait atteindre en 2019
près de 250 milliards d'euros, soit une hausse de plus de 20% par rapport à 2018. Et record de taux,
également. En moyenne, sur l'ensemble des dossiers réalisés par Cafpi fin 2019, on était à 0,43% sur
dix ans, 0,64% sur quinze ans, 0,80% sur vingt ans et même 0,96% sur vingt-cinq ans !
L'année 2019 restera comme celle de tous les superlatifs. « Elle a été excellente : on a enregistré
20% de chiffre d'affaires en plus au niveau national », confie Nathalie Garcin, présidente du groupe
Emile Garcin. Certaines voix s'élèvent dès lors pour faire remarquer que les prix sont de plus en plus
déconnectés du revenu disponible des Français. Ce qui fait monter les prix des biens, on le sait, c'est
une demande supérieure à l'offre. Or les banques ont très largement ouvert les vannes du crédit. Qui
plus est, le dynamisme démographique s'est accentué dans certaines villes avec - de 2011 à 2016 -
une population en hausse de 6,5% à Nantes, de 6,3% à Toulouse, de 5,3% à Bordeaux, de 5% à
Lyon et de 4% à Rennes. Ce qui a boosté les prix.

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Paris 2 : rue de Gribeauval de Teresa Freitas (septembre 2019) ©Teresa Freitas
Avec des taux de crédit au plus bas et des durées d'emprunt dépassant souvent vingt ans, les
acheteurs sont devenus beaucoup plus nombreux. En un an, selon les données du notariat, la cote
moyenne des appartements a bondi de 10,3% à Lyon, de 10,1% à Nantes, de 7,6% à Rennes, de
6,3% à Paris, de 5,7% à Toulouse. Sur dix ans, les chiffres sont encore plus impressionnants en ce
qui concerne les appartements sur Lille, Strasbourg, Toulouse et surtout Rennes (+34%), Nantes
(39%), Paris (61%), Lyon (62%), Bordeaux (79%). Côté maisons, les bases de données du notariat
enregistrent +59% à Bordeaux, +44% à Rennes, +41% à Nantes, +33% à Lyon et +24% en première
couronne de la région parisienne.
Alors, les prix sont-ils devenus fous ? « Il n'y a pas de spéculation », estime Laurent Vimont, de
Century 21. Un avis très largement partagé. En outre, le marché immobilier ne se réduit pas à
quelques observations locales. Dans de nombreuses villes, il est parfois sinistré. Rozenn Le Beller
souligne que « dans les zones plus rurales, l'emploi et la démographie sont moins dynamiques, le
nombre de biens en vente peut être supérieur à la demande ». Et puis, « si l'on remet les choses en
perspective, commente le notaire Thierry Delesalle, nous constatons que, corrigé de l'inflation depuis
2011, le résultat est très surprenant : on atteint... 0% au niveau national pour les appartements, avec
une hausse en région parisienne (+5,5%) effacée par la baisse en province (-5%). » De même en ce

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qui concerne les maisons, il observe une stabilité en euros courants 2019 versus 2007-09. « On ne
vend plus à perte mais attention, on n'a pas rattrapé le niveau de 2011 si on intègre l'inflation. »
2. Le pouvoir d'achat des acheteurs a-t-il vraiment augmenté ?
En fait, rien d'homogène dans le pays. Ainsi sur dix ans, pour un appartement, et sur la base d'un
crédit à 1,27% à raison de 800 euros par mois sur vingt ans (soit un budget de 160 000 euros), le
pouvoir d'achat est en baisse de 20% à Paris, de 28% à Bordeaux, de 21% à Lyon, de 5% à Rennes...
Les prix dans ces villes ont augmenté beaucoup plus que le gain obtenu par la baisse des taux de
crédit. Mais on observe une hausse pratiquement partout ailleurs, spécialement au Havre, Dijon,
Reims, Orléans, Toulon, Grenoble, Marseille, Montpellier. Pour une maison, sur dix ans et sur la base
d'un crédit à 1,27% à raison de 1 000 euros par mois sur vingt ans (soit un budget de 200 000 euros),
le pouvoir d'achat est ainsi en nette hausse à Nice (+31%), Grenoble (23%), Dijon (25%), Le Havre
(28%) et en baisse très nette seulement à Bordeaux (-18%).
3. Vaut-il mieux louer ou acheter ?
Eternel débat. On entend souvent dire que louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres. « Dans les
villes où les loyers sont élevés, être propriétaire pendant trois ans suffit à rentabiliser un achat »,
conseille Rozenn Le Beller, puisqu'en termes de charges mensuelles les primo-accédants ont
désormais plus de facilité pour acheter.
Ce raisonnement est en réalité un peu court ! Tout d'abord, parce qu'emprunter sur vingt ans, c'est
prendre une hypothèque pratiquement sur un tiers de ses revenus pendant la moitié d'une carrière
professionnelle. En outre, parce que rien ne dit que le bien prendra assez de valeur pour supporter les
coûts de l'achat, à savoir les droits de mutation et les frais de notaire(de l'ordre de 7,5% pour une
acquisition de 300 000 euros), les éventuels frais d'agence immobilière, les frais de crédit, de prise de
garantie et d'assurance décès, les charges d'entretien du bien (autres que locatives) et la taxe
foncière. Autant de coûts qui sont aussi de « l'argent jeté par les fenêtres » par rapport à la location !
Au final, l'effet de levier du crédit est gagnant si le bien acheté se valorise. À l'inverse, il amplifie la
perte si le bien se déprécie au fil des années. Les statistiques le montrent, il y a régulièrement des
« creux de marché » comme entre 2011 et 2015 ou entre 1991 et 1998. En vérité, ce risque sur la
valeur du bien et ces frais sont un coût à comparer à la masse des loyers. « Il n'existe pas
d'évidence ! Au-delà de l'aspect financier, un achat immobilier doit avant tout s'inscrire dans un projet
de vie », fait observer sagement Samantha Rouach, conseil en gestion de patrimoine à Paris.

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4. Obtenir un crédit sera-t-il plus difficile ?
« Pour 2020, je suis optimiste, mais cependant je n'ai pas intégré de scénario de crise bancaire,
nuance le notaire Thierry Delesalle, expert de l'immobilier au Conseil supérieur du notariat.
L'immobilier est un marché massivement soutenu par l'emprunt, donc c'est évident que si les banques
freinent, le marché freinera car il dépend beaucoup de l'arrivée des primo-accédants. » De fait,
aujourd'hui, on voit nombre de crédits sur vingt-cinq ans et jusqu'à trente ans. De là à parler de bulle
de crédit par rapport aux capacités de remboursement des acheteurs, il n'y a qu'un pas... que Bercy a
franchi. Le coup de gueule du Haut Comité de stabilité financière (HCSF) jeudi 12 décembre, pourrait
refroidir les ardeurs des banques, rappelées à l'ordre par cette commission de vigilance présidée par
le ministre de l'Economie. Ces experts de Bercy mettent en garde sur « les valorisations élevées
observées dans ce contexte de taux d'intérêt durablement bas » et sur « des comportements de prise
de risque ». Le verdict est clair : « Les emprunteurs se mettent en risque, les banques aussi, la
rentabilité des nouveaux crédits et de l'encours dans son ensemble étant très faible. » « Jusqu'à 15%
de la production de crédits » seraient en dehors des clous de la prudence, dont l'essentiel auprès des
primo-accédants sur leur résidence principale.
Traduction : les banques vont devoir donner un sérieux tour de vis. « Attention, si on y va trop fort, on
casse le marché », met en garde Thierry Delesalle. « Cela peut être un frein au dynamisme du
marché, si les banques, qui finançaient jusqu'à 100% du projet, sont plus exigeantes sur le montant
d'apport personnel et durcissent les conditions de crédit », confirme Laurent Vimont, de Century 21.
Celui-ci table donc sur une progression modérée des prix cette année, de l'ordre de 2% au niveau
national.
5. Investir dans un but locatif vaut-il le coup ?
« De plus en plus, des ménages achètent en locatif en complément de leur retraite. La réforme en
cours qui est très anxiogène ne peut qu'inciter à se tourner vers l'immobilier, d'autant que les
rendements financiers sont en baisse », constate Rozenn Le Beller. Laurent Vimont confirme : « Pus
d'un achat sur quatre (27%) était dédié à un investissement locatif cette année, du jamais vu ! Une
progression de 25% par rapport à l'année dernière. En 2010, l'objectif locatif, ce n'était que 15% des
transactions. » Cette évolution est encore plus marquée à Paris (+45% d'acquisitions en 2019 par
rapport à 2018 !), poussée sans doute par la très forte demande touristique d'Airbnb.
« L'immobilier, il n'y a plus que cela de vrai aujourd'hui pour placer son argent », lance ce propriétaire
d'une dizaine d'appartements venu consulter son conseiller en gestion de patrimoine. De fait,
aujourd'hui, les assurances-vie font grise mine avec des rendements nets d'à peine mieux qu'un livret

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A, alors que l'immobilier peut rapporter bien plus. « Moi je fais cinq fois mieux », assène cet
investisseur, « alors votre assurance-vie, vous comprenez... »
Paris 1 : rue Lagrange (septembre 2019) ©Teresa Freitas
Dubitatif, l'expert ne désarme pas et propose de passer au crible, sur Excel, cet éclatant 5%, en
intégrant toutes les charges ainsi que les impôts. Au final, au rendez-vous de la semaine suivante, les
calculs sont sans appel : de 0,85 à 1,24% nets. L'immobilier de rapport, outre les contraintes
juridiques, les charges, les impayés, supporte une redoutable surfiscalité (jusqu'à 45% + 17,2% de
prélèvements sociaux). C'eût été pire si ce retraité était soumis à l'impôt sur la fortune immobilière
(IFI). « Les bailleurs se font souvent des illusions sur la performance de leurs actifs », explique
Samantha Rouah, conseillère en gestion de patrimoine parisienne passée par HEC et une grande
banque anglaise.

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Pour autant, elle le sait, et c'est tout l'art de son métier, les choses ne sont pas si simples. Le
rendement, c'est une chose, à savoir le rapport entre un revenu net et la valeur vénale au moment où
vous faites cette évaluation ; la rentabilité en est une autre, en intégrant les flux (revenus et charges)
et la valorisation. « L'approche la plus appropriée pour mesurer sa performance est le taux de
rentabilité interne (TRI) sur des périodes de temps relativement longues qui intègrent un prix d'entrée,
un prix de sortie et la séquence des revenus intermédiaires. »
Le rendement peut être très faible, ce qui est souvent le cas pour un bel appartement situé dans un
quartier bourgeois. Mais la rentabilité pourra être excellente, du fait de la valorisation. Tout dépend de
votre optique : revenus ou valorisation. Les 0,85 à 1,24% nets ne sont donc pas si ridicules, si l'on
tient compte des perspectives de plus-value. À condition d'estimer que les prix vont continuer de
grimper !
Mais, rétrospectivement, sur la période 2008-18, selon les calculs de l'Institut de l'épargne immobilière
et foncière (IEIF), la performance de l'immobilier, en termes de TRI, aura été excellente : 12%
annuellement pour les sociétés foncières cotées en Bourse, 6,6% pour les sociétés civiles de
placement immobilier (SCPI), 6,2% pour un appartement locatif parisien, 5,4% pour les organismes de
placement collectif en immobilier (OPCI), 4,9% en moyenne pour un bien locatif en région.
Source : www.lesechos.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
ERP et accessibilité des personnes
handicapées : du nouveau !
Le 21/01/2020
Si vous avez obtenu l’autorisation de déroger aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées
ou que vous bénéficiez d’un délai supplémentaire de mise en conformité grâce à l’agenda
d’accessibilité programmée (Ad’Ap), sachez que de nouvelles obligations s’imposent à vous.
Lesquelles ?
ERP : maintien de la dérogation aux règles d’accessibilité
Pour rappel, sur décision du Préfet, vous pouvez déroger aux règles d’accessibilité :

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 en cas d'impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité résultant de
l'environnement du bâtiment (en raison notamment des caractéristiques du terrain, de la
présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de
construction, notamment au regard de la réglementation de prévention contre les inondations
ou en raison de difficultés liées à ses caractéristiques ou à la nature des travaux qui y sont
réalisés) ;
 en cas de contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural ;
 lorsqu'il y a une disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en
œuvre des prescriptions techniques d'accessibilité, d'une part, et leurs coûts, leurs effets sur
l'usage du bâtiment et de ses abords ou la viabilité de l'exploitation de l'établissement, d'autre
part ;
 lorsque les copropriétaires d'un bâtiment à usage principal d'habitation réunis en assemblée
générale s'opposent à la réalisation des travaux de mise en accessibilité d'un ERP existant ou
créé dans ce bâtiment (dérogation accordée de plein droit dans ce cas).
Il peut arriver qu’un bâtiment bénéficiant d’une dérogation aux règles d’accessibilité fasse l’objet d’une
demande de permis de construire ou d’une demande d’autorisation de travaux. Ces travaux peuvent
affecter les critères qui ont permis d’obtenir ladite dérogation.
Dans une telle situation, à compter du 18 février 2020, pour que la dérogation soit maintenue, il faut
en faire la demande en Préfecture.
A défaut, à compter de la date d’ouverture du chantier ou de début des travaux, la dérogation devient
caduque.
ERP : focus sur l’agenda d’accessibilité
Pour mémoire, si vous n’étiez pas en conformité avec les règles d’accessibilité au 31 décembre 2014
concernant votre établissement recevant du public (ERP), vous pouviez bénéficier d’un délai
supplémentaire de mise en conformité grâce à l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’Ap). Cet
agenda constitue un engagement de réaliser les travaux requis dans un calendrier précis.
 Modification de l’agenda d’accessibilité
Depuis le 19 décembre 2019, vous pouvez modifier le calendrier et la durée d’un agenda
d'accessibilité afin de prendre en compte l'évolution du patrimoine impactant votre ERP.

19
 Suivi de l’agenda d’accessibilité
Jusqu’à présent, vous deviez transmettre au Préfet :
 un point de situation sur la mise en œuvre de l'agenda à l'issue de la première année ;
 un bilan des travaux et autres actions de mise en accessibilité réalisés à la moitié de la durée
de l'agenda.
Depuis le 19 décembre 2019, vous devez aussi transmettre un bilan de fin d'agenda dans les 2 mois
qui suivent l'achèvement de cet agenda.
Source : www.bar-brasserie.fr

20
Faut-il acheter un fonds de commerce avec ou
sans les murs ?
Le 22/01/2020
Pour que la question se pose, il faut évidemment que les murs soient à vendre, qu'un loyer soit
déjà payé par l'exploitation que vous allez racheter, et que l'achat soit intégré dans une
stratégie personnelle. Le choix d'acheter les murs entre dans une logique de placement
financier ou patrimonial. Il faut donc raisonner avec les critères qui caractérisent le placement
immobilier : la valeur locative, celle du bien immobilier, les taux de rendement et de
capitalisation.
© GettyImages
Que vous soyez ou non propriétaire des murs ne change rien au fait que votre exploitation doit
être capable de payer le juste loyer. Si vous voulez revendre à terme vos murs dans de bonnes
conditions, ceux-ci doivent avoir une valeur locative en rapport avec le marché.
Les nouvelles dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 créent un droit de préemption du locataire en
cas de cession d’un local à usage commercial intervenant à compter du 1er décembre 2014. Ainsi, le
propriétaire qui envisage de vendre un local commercial doit en informer le locataire par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou
émargement. Cette notification doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente
envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

21
Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. S’il accepte l’offre de vente, le locataire
dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son
intention de recourir à un prêt, son acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de
réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée,
l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Si le locataire refuse l’offre de vente et que le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix
plus avantageux pour l’acquéreur, une seconde notification doit être faite au locataire, dans les
mêmes conditions que la première.
Le bail commercial constaté par un écrit et dont la date est certaine se poursuit avec l’acquéreur du
bien, qui sera substitué au bailleur avec lequel le bail avait été conclu. Pour le locataire, le bail
continue aux mêmes clauses et conditions avec ce nouveau bailleur.
Mais pour que la question se pose, il faut évidemment que les murs soient à vendre, qu’un loyer soit
déjà payé par l’exploitation que vous allez racheter, et que l’achat soit intégré dans une stratégie
personnelle.
► Le loyer et l’exploitation
- Le loyer est l’indicateur principal de la valeur locative d’un immeuble. Il permet de déterminer la
valeur des murs en considérant un taux de rentabilité de l’ordre de 8 %. En divisant le montant annuel
HT du loyer par une valeur de 8 %, on obtient une valeur des murs.
Exemple : pour un loyer de 5 000 € HT mensuel, la valeur de l’immeuble pourra se calculer ainsi :
(5 000 × 12) ÷ 8 % = 750 000 €. Il s’agit ici d’une première estimation qui sera complétée par la prise
en compte de plusieurs critères comme l’emplacement, l’état général, les obligations du bail imposées
au locataire…
Le banquier est rassuré quand un loyer apparaît dans le compte de résultat de l’exploitation, car il
s’agit d’une charge déjà assumée qui ne modifie pas les résultats. Le loyer assure donc le paiement
du prêt consenti pour l’achat des murs.
Si aucun loyer n’est payé par l’exploitation, la valeur locative peut être estimée en utilisant la méthode
hôtelière. Elle permet de calculer une valeur d’occupation d’un immeuble monovalent, c’est-à-dire
dont la destination est unique : hôtel, cinéma, parking, etc. Dans ce cas, il faut faire apparaître une
nouvelle charge dans le compte de résultat (le loyer) ce qui modifie les résultats. Le banquier
demandera à être convaincu de la capacité de l’exploitation et de l’exploitant à dégager cette somme

22
tout en maintenant les résultats. Ce n’est pas impossible, mais c’est une difficulté supplémentaire
dans le financement de l’opération d’achat.
► La stratégie personnelle
Pour exercer son métier, on achète un outil de travail, en l’occurrence un fonds de commerce. La
gestion et le développement du chiffre d’affaires assureront la rentabilité de cet outil et la prospérité du
propriétaire. Le paiement d’un loyer pour l’occupation d’un local qui ne vous appartient pas est intégré
dans cette rentabilité. Vous limitez à la fois votre investissement et le risque financier.
Le choix d’acheter les murs entre dans une logique de placement financier ou patrimonial. Il faut donc
raisonner avec les critères qui caractérisent le placement immobilier : la valeur locative, celle du bien
immobilier, les taux de rendement et de capitalisation. Il n’est plus du tout question de la rentabilité du
fonds de commerce.
► Acheter les murs
Que vous soyez ou non propriétaire des murs ne change rien au fait que votre exploitation doit être
capable de payer le juste loyer. Si vous voulez revendre à terme vos murs dans de bonnes conditions,
ceux-ci doivent avoir une valeur locative en rapport avec le marché environnant, donc être
indépendants de la valeur de votre fonds de commerce ou de sa rentabilité. Acheter les murs ne
signifie pas payer moins de loyer dans l’exploitation, au contraire : plus votre loyer sera élevé, plus
l’immeuble vaudra cher à la revente.
Certains professionnels propriétaires des murs et du fonds ont parfois tendance à alléger leur loyer
pour aider l’exploitation. C’est à déconseiller formellement car, le loyer déterminant la valeur locative
d’un immeuble, ce n’est pas en dévaluant la valeur des murs que l’on résout un problème de
rentabilité de l’exploitation. En procédant ainsi, on risque même de détériorer davantage sa situation
financière. Par exemple, si vos murs doivent servir de caution (hypothèque) pour obtenir un prêt
bancaire, il vaut mieux que ceux-ci soient évalués à leur valeur maximum, c’est-à-dire à la valeur de
marché.
Être propriétaire de ses murs, c’est aussi être capable de les entretenir. En étant chez soi, on n’a
parfois pas la même rigueur dans l’entretien des locaux. Le risque étant de ne plus remarquer les
dégradations progressives liées au temps et à l’usure. En résumé, le loyer doit également servir au
propriétaire des murs pour assumer ses obligations dans le maintien de la valeur de son immeuble,
sinon il y aura une dévalorisation au moment de la revente.

23
 L’acquisition
Dans certains cas, il peut être préférable d’acheter les murs, par exemple :
- quand l’emplacement de l’immeuble est déterminant pour la bonne marche de l’exploitation. Cette
idée est particulièrement importante pour des établissements situés dans des lieux touristiques ou
commerciaux à fort passage ;
- quand le propriétaire refuse des travaux ou des aménagements nécessaires à la bonne marche de
votre fonds de commerce.
La question est de savoir comment et avec quelle structure acheter les murs. Il n’y a que deux
possibilités :
- acheter personnellement, pour se constituer un revenu supplémentaire pour la retraite ;
- ou acheter au travers d’une société civile immobilière (SCI), avec une intention patrimoniale, voire
successorale.
Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients sur le plan fiscal.
En aucun cas il ne peut être conseillé d’intégrer le fonds de commerce et les murs dans une même
société. Les raisons sont nombreuses : renchérissement du prix de vente, absence de loyer, coût
élevé dans le cas d’une séparation du fonds et des murs à posteriori.
 Anticiper la revente
Acheter les murs et le fonds couplés risque, au moment où l’on décide de vendre dans les mêmes
conditions, de se révéler très difficile car cela oblige l’acheteur à disposer d’un apport financier plus
conséquent. Par exemple, dans le cas d’un jeune cuisinier disposant d’un apport de 100 000 € et
souhaitant acheter un fonds de commerce d’hôtel-restaurant qui en vaut 250 000 € ou 300 000 €. Si
cette vente est couplée avec des murs qui en valent 500 000 € ou 600 000 €, l’opération devient
quasiment impossible pour lui ! Pour acheter les murs de son fonds de commerce, il faut pratiquement
décider au moment de l’achat qu’ils seront conservés au-delà de la revente du fonds de commerce.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

24
Une taxe sur les bureaux… vacants ?
Le 23/01/2020
Une société implantée en Ile-de-France, propriétaire de bureaux inoccupés depuis des travaux de
désamiantage, se voit réclamer le paiement de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France. A juste titre ?
Une taxe sur les bureaux… même vacants !
A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration réclame à une société le paiement de la taxe sur les
bureaux en Ile-de-France, ce qu’elle conteste.
Pour elle, puisque les bureaux dont il est question sont inoccupés depuis la réalisation d’importants
travaux de désamiantage, la taxe n’est pas due.
Sauf que l’état des bureaux est sans incidence sur le principe de taxation, rappelle le juge, qui
maintient le redressement fiscal. Même s’ils sont vacants, les locaux en question restent des bureaux
soumis à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.

25
Rappelons que seuls les locaux ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année, d’un réaménagement en
vue de les affecter à une activité non soumise à taxation échappent effectivement à la taxe sur les
bureaux en Ile-de-France.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 décembre 2019, n°427385

26
Quelles sont les règles de fixation et révision
du loyer d’un bail commercial ?
Le 23/01/2020
À la conclusion du contrat de bail, le loyer est librement fixé par les parties. Son montant n’est soumis
à aucun maximum ni aucune règle de calcul. En revanche, concernant ses révisions ultérieures, un
encadrement strict est prévu pour laisser la possibilité au bailleur d’obtenir une augmentation du loyer
tout en protégeant le preneur d’une hausse inconsidérée.
Toutefois, le régime légal n’est pas intégralement d’ordre public : les parties peuvent prévoir dans le
contrat des clauses relatives à l’évolution du loyer.
I. La révision légale triennale.
En cours de bail, l’article L. 145-38 du Code de commerce organise la possibilité d’une révision
triennale du loyer. Ce réajustement peut intervenir à l’initiative du bailleur ou du preneur, par une
demande formée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle
doit mentionner, à peine de nullité, le montant du loyer souhaité.
Chaque demande en révision ne peut être formée qu’après un délai de trois ans depuis la précédente
fixation du loyer, qu’elle soit contractuelle ou judiciaire. Ainsi, il peut s’agir de la date d’entrée en
jouissance du preneur, du point de départ du bail renouvelé ou de la date à laquelle a pris effet le
loyer fixé dans le cadre d’une précédente révision.
Le principe de la fixation du loyer révisé à la valeur locative.
L’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit l’alignement du loyer révisé sur la valeur locative des
locaux. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction de cinq éléments,
énumérés et détaillés par les textes.Sont visés :
 Les caractéristiques du local considéré,
 La destination des lieux,
 Les obligations respectives des parties,
 Les facteurs locaux de commercialité,
 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

27
Toutefois, aucune précision n’est faite sur la combinaison de ces éléments ou sur une méthode de
calcul appropriée. En cas de litige, la valeur locative est calculée par le président du Tribunal
Judiciaire (anciennement TGI) statuant au titre de juge des loyers, qui a souvent recours à une
expertise.
Un principe limité par des règles de plafonnement.
Dans un objectif de protection du locataire, le législateur a prévu une limitation de l’ampleur de la
révision par un mécanisme de plafonnement. En principe, la variation du loyer ne peut excéder la
variation que connaît l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou, s’il est applicable, l’indice
trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
À noter que pendant longtemps, le seul indice pris en compte était celui du coût de la construction,
mais il était en constante augmentation et ne reflétait pas l’évolution réelle du secteur. Pour y
remédier, la loi a successivement consacré les deux indices aujourd’hui prévus par l’article L. 145-38
du Code de commerce. Enfin, la possibilité de se référer à l’indice du coût de la construction pour les
révisions légales a purement été supprimée.
Ce principe du plafonnement comporte trois exceptions. Il est écarté :
 Si le bailleur rapporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de
commercialités ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur
locative. Dans ce cas, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative sans être limité par
l’indice. Néanmoins, pour protéger le locataire d’une augmentation soudaine et considérable
de son loyer, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue apporter une limite. Même en cas de
déplafonnement, la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une
année, à 10% du loyer de l’année précédente.
 En cas de sous-location consentie pour un prix supérieur au loyer initial.
 Lorsque le bailleur demande une majoration de loyer en compensation d’une mesure de
déspécialisation.
S’agissant du renouvellement du bail, il est généralement procédé à une révision du loyer qui est
soumise aux mêmes principes que la révision triennale. Toutefois, le plafonnement est écarté dans
des cas différents :
 En cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
 Lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de
douze ans.

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 Pour les baux de terrains nus.
 Pour les locaux monovalents.
 Pour les locaux à usage exclusif de bureaux.
La combinaison entre la valeur locative et l’indice trimestriel de référence
Sans difficulté, lorsque la valeur locative se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de
l’indice trimestriel de référence, le loyer est fixé à la valeur locative.
La question s’est posée de manière plus délicate lorsque la valeur locative baisse alors que l’indice
trimestriel de référence augmente. Dans un premier temps, la Cour de cassation avait accepté que le
loyer puisse être révisé à la baisse, appliquant rigoureusement le principe du plafonnement. Toutefois,
le législateur est intervenu pour condamner cette solution , retenant que la modification du loyer ne
peut être opérée que dans le même sens que celui de la variation de l’indice considéré. Ainsi, en cas
de discordance entre les deux éléments, il convient de se référer à l’indice seul, qui devient un
élément de référence et plus seulement un plafond.
II. L’organisation conventionnelle de la révision du loyer.
L’insertion d’une clause d’échelle mobile.
Lorsqu’elles fixent le loyer initial, les parties au bail peuvent l’assortir d’une clause d’échelle mobile, ou
clause d’indexation, qui fait évoluer le loyer en fonction d’un indice. La modification du loyer s’opère
alors au rythme prévu, qui n’est pas nécessairement triennal.
L’indice, choisi librement, doit toutefois être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité
de l’une des parties . Il est précisé que les indexations faites sur l’indice des loyers commerciaux ou
l’indice des loyers des activités tertiaires sont réputés en relation avec l’objet du bail.
De plus, la Cour de cassation considère que la validité de la clause est subordonnée au caractère
réciproque des variations du loyer : elle ne peut pas stipuler que le montant ne sera révisé qu’à la
hausse .
Par ailleurs, si par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par
rapport au prix précédemment fixé, l’une des parties peut en demander la révision légale. Il s’agit d’un
droit auquel le locataire ne peut renoncer à l’avance . Le juge peut ainsi être amené à fixer un loyer
supérieur à celui qui résulterait de l’indexation. Mais là encore, le législateur est venu limiter ce

29
déplafonnement, en empêchant les augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer
acquitté au cours de l’année précédente.
L’insertion d’une clause recette.
La clause recette permet de faire dépendre une partie du loyer des résultats de l’exploitation du
commerce du locataire. Généralement, le montant est alors composé d’une partie fixe et d’une partie
variable dépendant du chiffre d’affaires ou des bénéfices du preneur.
La Cour de Cassation a admis la validité d’une telle clause, qui fait échec au mécanisme légal de la
révision triennale. Lors du renouvellement du bail, la Cour a précisé qu’une clause recette n’interdisait
pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum
garanti à la valeur locative.
Source : www.village-justice.com

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Bail commercial : qui doit prendre en charge
les travaux de sécurité du local ?
Le 24/01/2020
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est en principe tenu de prendre en charge l’entretien du
bien donné en location, sauf s’il est prévu qu’il soit à la charge du locataire. Est-ce aussi valable pour
les travaux de sécurité ? Réponse...
Bail commercial : entretien = sécurité ?
La locataire d’un local commercial voit son hôtel fermé par le maire après que celui-ci ait plusieurs fois
ordonné, en vain, la mise en conformité de l’établissement avec les règles de sécurité.
La locataire décide de poursuivre son bailleur en justice, pour obtenir la résiliation du bail à ses torts,
car elle estime qu’il avait l’obligation d’effectuer les travaux de sécurité dans le local. En l’occurrence,

31
il s’agissait de rénover l’installation électrique, de mettre en conformité l’éclairage et de remplacer des
portes vitrées donnant sur l’escalier par des portes coupe-feu.
Ce que conteste le bailleur, qui rappelle qu’une clause du bail prévoit que le locataire doit prendre en
charge tous les travaux de remplacement des installations et équipements, dont font partie, selon lui,
les travaux de sécurité ordonnés par le maire.
Et le juge donne raison au bailleur : les travaux de sécurité du local sont, au regard du libellé du
contrat de bail, effectivement à la charge du locataire. Le propriétaire avait donc raison.
Source : Arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2019, 3ème Chambre civile, n° 18-19136

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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