Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 5 au 11 juin 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Assurance loyers impayés : êtes-vous aussi
bien couverts que vous le croyez ?
Le 06/06/2017
Les loyers, charges et taxes impayés sont la plupart du temps pris en charge par les assurances mais
l’étendue de la couverture peut varier. Les points à surveiller.
Les contrats d’assurances comportent un socle de garanties commun. Dans la plupart des cas, les
loyers, charges et taxes impayés sont couverts, de même que les frais de contentieux (procédure de
recouvrement, huissier, etc.) et les dégradations liées au départ du locataire. Mais l’étendue de la
couverture peut varier. Des plafonds de montant et de durée d’indemnisation limitent généralement la
garantie.

2. La revue de Presse KYLIA
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Côté frais de contentieux, ceux-ci sont presque toujours pris en charge par l’assureur quand il
s’occupe du recouvrement
Côté loyers, taxes et charges impayés, Galian, qui propose notamment son contrat aux agents
immobiliers Fnaim, couvre à concurrence de 80.000 € sans limite de durée. Le réseau Orpi, via le
courtier Filhet-Allard & Cie, ainsi que Verspieren, qui assure entre autres les professionnels de l’Unis,
vont jusqu’à 90.000 € sans restriction non plus. Le Crédit agricole, via Pacifica, émet deux limites: il
indemnise à hauteur de 74.400 € (loyer plafonné à 3100 €/mois) et sur une durée de 24 mois
maximum. Même limitation de durée chez Sacapp, qui applique par ailleurs un plafond de 80.000 €
par sinistre. Gererseul.com propose, pour sa part, un contrat Insor (Équité) à ses adhérents dont les
loyers sont garantis à hauteur de 2000 € par mois, sans pouvoir excéder 30 mois d’indemnisation, soit
60.000 € maximum.
Côté frais de contentieux, ceux-ci sont presque toujours pris en charge par l’assureur quand il
s’occupe du recouvrement. À défaut, un plafond est généralement fixé. Chez Sacapp, ils sont limités à
4600 € par sinistre. En ce qui concerne les dégradations, Galian les limite à 8000 €, déduction faite de
la vétusté. Insor les couvre à concurrence de 7600 € (pertes matérielles jusqu’à quatre mois de loyer
et pertes pécuniaires jusqu’à 2 mois). Le Crédit agricole met la barre à 7000 € avec une franchise de
deux mois de loyer.
Trois à quatre mois avant d’être indemnisé
Attention, dans la plupart des contrats, même si l’indemnisation est prise en compte au premier jour
de l’impayé, le bailleur devra patienter 3 à 4 mois avant de toucher la moindre somme de l’assureur.
Signalons encore que la plupart des contrats incluent sans surcoût une garantie protection juridique
(dont le montant est plafonné aussi) qui couvre tous les litiges locatifs auxquels le bailleur pourrait être
confronté en dehors des loyers impayés. De façon optionnelle, une garantie vacance locative peut
parfois être souscrite. Mais elle coûte très cher. Au Crédit agricole, son coût varie entre 2,27 et 2,73 %
des loyers annuels encaissés. Quelle que soit l’assurance choisie, il convient de lire attentivement le
contrat et d’en respecter scrupuleusement les conditions. À laisser ce soin à d’autres (même au
gestionnaire), trop de bailleurs s’en sont mordu les doigts.
Source : www.immobilier.lefigaro.fr

3. La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : quels travaux réaliser pour mieux
vendre ?
Le 06/06/2017
Dans les territoires où la concurrence est forte mais la demande, rare, l'option travaux s'impose
parfois pour trouver preneur sans subir une décote trop importante sur le prix.
iStock
De la vente en l'état à la rénovation lourde, zoom sur quatre alternatives pour valoriser votre
bien immobilier et trouver acquéreur.
Le marché de l'immobilier a rarement été aussi dynamique qu'en ce premier semestre 2017. Une
bonne nouvelle pour ceux de nos lecteurs qui projettent de vendre leur logement ou leur bien locatif
dans les semaines à venir ! Mais, dans un contexte de taux toujours bas, les acheteurs sont plus
exigeants.
Pour trouver rapidement un acquéreur, "tâchez de présenter votre habitation sous son meilleur jour et
n'hésitez pas à l'entourer d'un ruban de soie", conseille Jean-François Buet, président de la
Fédération nationale de l'immobilier. Comment ? La question d'engager des travaux de rénovation ou
de décoration avant la mise en vente peut se poser, surtout pour des biens vieillissants ou situés dans
des zones où la concurrence est forte. Afin de vous guider, nous vous présentons quatre options

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possibles, dont certaines cumulables, classées par niveau d'intervention technique. Pour chacune,
nous mentionnons une fourchette budgétaire conseillée, sur la base d'un logement de 90 mètres
carrés, sauf pour l'option "rénovation", où la fourchette est indiquée par mètre carré de surface
réhabilitée.
Vendre en l'état : l'option la plus courante
Dans la plupart des cas, vous pouvez réussir à trouver acquéreur sans dépenser un euro dans des
travaux. Mais cela ne signifie pas que votre bien se vendra tout seul. Il est impératif d'utiliser de l'huile
de coude et d'entamer un grand nettoyage de printemps si vous souhaitez signer (plus) rapidement ou
réduire au maximum la négociation. Pour les habitations avec jardin ou terrain, commencez par les
extérieurs : pelouse tondue, parterres fleuris, terrasses nettoyées au Kärcher. Pour l'intérieur, faites
preuve de maniaquerie, en particulier dans la cuisine et la salle de bains. Lavez vos voilages ou
décrochez-les. Créez de l'espace et rendez la décoration la plus neutre possible dans vos pièces.
Dans celles qui sont les plus chargées, réduisez le nombre d'éléments de mobilier, en allégeant la
salle à manger d'une partie des chaises, par exemple.
Si votre logement est en très mauvais état, ne sautez pas l'étape nettoyage. En revanche, la
réhabilitation n'est pas un passage obligé, surtout si votre bien a une valeur patrimoniale intrinsèque
(Monuments historiques, notamment) ou s'il est situé dans une zone très tendue. Il se vendra sans
risque de dévalorisation et il est préférable de laisser l'acquéreur réaliser les travaux à son goût. Vous
pouvez vous tourner vers des agences immobilières spécialisées dans les transactions avec travaux
de rénovation. "Nous commercialisons des biens en exclusivité que nous présentons avec des devis
de travaux chiffrés précis, explique Cathy Larrieu, directrice de l'agence Appartement à rénover,
établie à Paris. Cela rassure les acquéreurs et nous permet de vendre à des niveaux de prix qui ne
sont pas trop décotés par rapport aux standards du marché."
Biens concernés : sans défaut majeur ; très délabrés avec une importante valeur patrimoniale ou
situés en zone tendue.
Budget : de 20 à 200 euros.
Opter pour le home staging : une technique de vente efficace
Fidèle des émissions de Stéphane Plaza sur M6, vous connaissez le concept. Signifiant "la mise en
scène de la maison", le home staging est une technique de vente d'origine américaine qui "n'est rien
de plus, rien de moins que la valorisation des qualités d'un bien", explique Francky Boisseau, directeur
du réseau d'agences Home Staging Experts. Contrairement à une idée répandue, cette prestation ne

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comprend pas de travaux. Elle consiste à remeubler un logement pour le rendre le plus attrayant
possible en fonction d'un profil d'acheteurs potentiels défini préalablement. Le mobilier est prêté et
installé par une société. Toujours proposé via une agence en mandat exclusif, le home staging
nécessite une demi-journée de "diagnostic", puis de deux à quatre jours d'intervention, s'achevant par
des photographies professionnelles.
Même s'il est parfois inclus dans les frais d'agence, le prix élevé du home staging explique sans doute
que beaucoup de professionnels privilégient aujourd'hui son alternative virtuelle. Mais ses résultats
sont excellents. Dans 90 % des cas, la transaction est réalisée dans les trois mois. "C'est une
technique qui permet aussi de signer au meilleur prix", assure Julien Chevallereau, directeur de
l'agence E-mo, à Montreuil, qui revendique avec l'utilisation du home staging une marge de
négociation moyenne de 1,1 % (contre 4 % à l'échelle nationale, selon le Baromètre LPI-SeLoger de
mars 2017).
Biens concernés : en vente depuis plusieurs mois ; vides ; haut de gamme.
Budget : de 1 500 à 3 000 euros
Réaliser un rafraîchissement : des interventions mineures qui peuvent faire la différence
De l'avis de la plupart des spécialistes immobiliers, entreprendre une opération de rafraîchissement
pour mieux vendre est rarement un bon calcul. "Ne cherchez pas à repeindre votre séjour en
sélectionnant la dernière teinte à la mode, vous tomberez à coup sûr sur un acheteur qui aime les
couleurs ringardes", conseille, un brin provocateur, un agent immobilier parisien. Quitte à investir dans
un bien un peu suranné, l'acquéreur préférera toujours apporter sa touche personnelle. Et même si
vous vendez un logement en excellent état, son premier réflexe est souvent de donner un coup de
peinture pour s'approprier les lieux. Toutefois, le rafraîchissement est recommandé dans certains cas.
Ainsi, dans les pièces très sombres, une couche de blanc apportera de la luminosité.
De façon générale, répertoriez tous les menus dysfonctionnements. De petites réparations ne doivent
pas être négligées avant d'entamer les visites : plinthe cassée, carreau de terrasse brisé, grille
d'évacuation des eaux usées bouchée, stores déchirés... "Des détails que l'on ne remarque plus mais
qui sont toujours repérés par les visiteurs, prévient Nathalie Bouland, agent immobilier du réseau
Swixim. Comme les intérieurs sales ou surchargés, ces défaillances mineures donnent une mauvaise
première impression qui freine des acheteurs potentiels, craignant qu'il y ait un vice caché, et
rallongent les délais de négociation avec des propositions de prix à la baisse."
Biens concernés : vieillissants ; situés dans un marché où la demande est faible.

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Budget : de 100 à 500 euros.
Se lancer dans une rénovation lourde : priorité à la réhabilitation technique
Dans les territoires où la concurrence est forte mais la demande, rare, l'option travaux s'impose
parfois pour trouver preneur sans subir une décote trop importante sur le prix. Jusqu'à être
indispensable si vous souhaitez vous séparer d'une maison individuelle située dans un lotissement où
plusieurs biens du même acabit sont en vente (surface, architecture et plans identiques...). Attention, il
est rare de récupérer le montant de son investissement sur la seule valorisation de la transaction.
L'idée de la démarche est, avant tout, de déclencher l'acte d'achat !
Les travaux à privilégier sont ceux relatifs aux mises aux normes techniques (installations électriques,
raccordement au gaz...) et ceux qui améliorent la performance énergétique. Dans ce dernier cas,
donnez la priorité à la rénovation de l'isolation et au remplacement des fenêtres si l'environnement est
bruyant. Les résultats seront visibles à travers l'étiquette énergétique du logement (qui évalue sa
consommation par une note allant de A à G). Sa publicité est obligatoire pour toutes les annonces
immobilières et les acheteurs sont de plus en plus sensibles à ce critère écologique.
Autre cas de figure : "La rénovation d'une pièce peut s'envisager quand l'ensemble manque
d'homogénéité. Si votre intérieur est très moderne mais que seule votre cuisine date des années 50,
procédez à des travaux pour cette dernière", conseille Nathalie Bouland. Côté budget, soyez
raisonnable : repeignez les placards et les faïences plutôt que de les remplacer, et utilisez des
matériaux peu onéreux. Mais optez pour des couleurs sobres et soignez les finitions.
Biens concernés : vieillissants ; très difficiles à vendre (atypiques, faible demande...).
Budget : de 500 à 1 000 euros par mètre carré.
Source : www.lespress.fr

7. La revue de Presse KYLIA
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Crédit immobilier : la hausse des taux
s’essouffle déjà
Le 07/06/2017
Les taux de crédit immobilier ont atteint 1,56 % en moyenne en mai selon le baromètre Crédit
Logement / CSA. - Shutterstock
Entamée en novembre 2016, la remontée des taux de crédit ralentit fortement, remarque le
baromètre Crédit Logement / CSA. En mai, les taux de crédit ont atteint 1,56 % en moyenne.
Quasiment du surplace. Si en mai, la hausse des taux des crédits immobiliers - entamée en novembre
2016 - s'est bien poursuivie, le mouvement a été minime, révèle le baromètre Crédit Logement / CSA
publié mercredi matin. Les taux d'emprunt ont ainsi atteint en moyenne 1,56 % (hors coût des sûretés
et assurances) contre 1,55 % au mois d'avril.
Pas de durcissement
« Le plus fort de la hausse s'était constaté en février dernier et depuis les augmentations ne sont que
de faible ampleur », constate le baromètre. A ce niveau, les taux n'ont pas du tout explosé, ils sont
simplement revenus à leur niveau de l'été 2016, déjà très favorables.

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On ne peut donc absolument pas parler d'un durcissement ces dernières semaines, d'autant que sur
certaines durées d'emprunts (à 20 ans en particulier), les taux ont même à nouveau légèrement
baissé. « En elle-même, cette remontée est sans incidence sur la solvabilité de la demande »,
soulignent les auteurs du baromètre, qui pointent plutôt la rapide hausse des prix de l'immobilier qui
pour le coup pénalise le pouvoir d'achat.
L'OAT comme « suspect idéal »
Au total, selon Crédit Logement / CSA on s'acheminerait donc vers un scénario semblable à 2011 et
2013, c'est-à-dire une hausse limitée à la fois par son ampleur et par sa durée, à peine quelques
mois. Comme toujours, les taux d'emprunt à dix ans de l'Etat français (OAT) font figure de « suspect
idéal » pour expliquer le mouvement, couplé bien entendu aux politiques commerciales des banques.
Cette jauge est un indicateur du coût du risque à dix ans, or les banques portent un prêt immobilier
sur leur bilan pendant huit à dix ans en moyenne, jusqu'à ce qu'elle soit remboursée. Cet indicateur
phare a grimpé jusqu'à 1,1 % courant mars, et connaît depuis les résultats de l'élection présidentielle
une phase de repli.
Au point même d'anticiper un retour à la baisse des taux ces prochaines semaines. « Le repli des taux
des obligations qui s'est poursuivi en mai devrait permettre un allègement des taux des crédits d'ici le
début de l'été », souligne Crédit Logement / CSA.
Source : www.lesechos.fr

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Crédit immobilier : cette remontée des taux qui
n’effraie personne
Le 08/06/2017
Seuls 28 % des Français souhaitant acquérir un bien immobilier pourraient accélérer leur projet -
Shutterstock
Selon l’observatoire Odoxa-LinXea-« Les Echos », une majorité de Français ne comptent pas
accélérer leurs projets immobiliers.
« Dépêchez-vous avant la remontée des taux. » Ce leitmotiv, argument souvent agité par les
banques, et les courtiers en crédit, n'impressionne visiblement pas les épargnants. Selon la dernière
édition de l' observatoire Odoxa-LinXea-« Les Echos », les Rendez-vous de l'argent (1), seuls 28 %
des Français souhaitant acquérir un bien immobilier pourraient accélérer leur projet en raison d'une «
possible remontée des taux de crédit ». Ils sont donc 72 % à se montrer impavides. Sans pour autant
ignorer l'orientation des taux, puisque 50 % des Français estiment que les taux vont « augmenter » ou
alors « se stabiliser » (pour 45 % des répondants).
Le taux joue dans les opérations de court terme
Est-ce à dire que les taux des crédits n'entrent pas en compte dans leurs projets d'achat ? Tout
dépend de l'horizon de temps auquel on se place. Une majorité de Français (76 %) voient l'immobilier

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comme une « épargne de long terme », voire « un moyen de préparer sa retraite » (73 % des
réponses). En d'autres termes, l'immobilier est vécu comme le projet d'une vie et une protection contre
une baisse de pouvoir d'achat après la retraite, indépendamment du montage financier.
Le facteur taux redevient en revanche central sur des opérations opportunistes de court terme et ne
nécessitant pas de déménager : les Français ont ainsi parfaitement saisi l'opportunité des taux bas
pour renégocier leur crédit. Au total, 47 % de ceux ayant souscrit un emprunt immobilier ont renégocié
leur crédit et 20 % supplémentaires envisagent encore de le faire. Autre certitude, lorsqu'ils se sont
bien décidés à franchir le pas et à emprunter, les Français considèrent le niveau des taux comme « le
critère le plus déterminant ».
D'autres postes de coûts
En moyenne, ils considèrent que, à partir d'un taux de 3,4 %, l'emprunt immobilier « ne vaut plus la
peine ». Avec des crédits immobiliers actuellement à 1,56 % en moyenne (selon l'observatoire Crédit
Logement/CSA), les banques ont de la marge !
Le niveau des taux arrive loin devant la durée de l'emprunt (43 %) ou le montant des frais de dossier.
Ce faisant, les Français gèrent leur budget en bons pères de famille... mais tout en omettant d'autres
postes de coûts, pourtant tout aussi élevés sur la durée. L'assurance-emprunteur n'est ainsi
mentionnée comme « critère déterminant » que par 15 % des personnes interrogées. Or, depuis le
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er
mars dernier, une nouvelle disposition permet la résiliation annuelle de l'assurance-emprunteur
(pour les nouveaux contrats).
Certains emprunteurs pourraient ainsi quitter leur contrat groupe (proposé par la compagnie
d'assurances filiale de leur banque prêteuse) pour un contrat alternatif potentiellement moins onéreux.
Obtenue après bien des rebondissements, cette mesure reste pourtant méconnue : 63 % des
Français n'en ont pas « entendu parler » et 28 % n'ont pas « l'intention d'effectuer cette démarche ».
Une méconnaissance sur laquelle pourraient surfer de nouveaux acteurs.
(1) Echantillon de 989 Français âgés de 18 ans et plus.
Source : www.lesechos.fr

11. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Le "sous cautionnement" donné par les
restaurateurs gérants aux brasseries.
Le 06/06/2017
Le sous cautionnement donné par les restaurateurs gérants aux brasseries... Ou la première gorgée
de bière de la sous-caution. L’opération est quelque peu atypique, bien que répandue. Mais peut-on
parler dans ce cas de "sous cautionnement" ?
Un établissement de crédit prête à la société exploitant d’un débit de boissons, par acte sous seing
privé ou, parfois même, par acte authentique, une somme, ledit acte comportant également mention
d’un cautionnement du prêt par un Brasseur.
Pour le débitant de boisson, il s’agit d’obtenir les crédits nécessaires pour débuter son activité, ou
pour la pérenniser.
Pour le brasseur, la contrepartie de son engagement, sera le bénéfice de pouvoir approvisionner,
souvent de façon exclusive, le débitant de boissons, et de distribuer ainsi plus largement ses
boissons.
Quant à l’organisme de crédit, son opération sera, comme toute opération de crédit, rémunérée, grâce
notamment aux intérêts perçus, avec la quasi-certitude, en cas d’impayés du débiteur principal,
d’obtenir de la part du brasseur généralement notoirement solvable, un règlement rapide et sans
encombres, puisque le brasseur caution, en sa qualité de personne morale professionnelle, ne
bénéficie pas des moyens de défense étendus dont dispose la personne physique s’étant porté
caution, et ne pourra à ce titre que difficilement contester son engagement, ce qui l’amènera
généralement à régler à première demande la banque.
La plupart du temps, à l’intérieure de cette élaboration juridique, ou parallèlement à celle-ci, la
Brasserie va elle-même solliciter le cautionnement du débitant de boisson, personne physique, lui
permettant, dans l’hypothèse où elle serait actionnée en paiement, de récupérer les sommes auprès,
non pas de la société débitant de boisson qui la plupart du temps aura fait l’objet entre temps d’une
procédure collective et ne sera plus solvable, mais du gérant de l’établissement.

12. La revue de Presse KYLIA
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1. La qualification incertaine du « sous cautionnement ».
L’opération, ainsi envisagée, appelle d’ores et déjà deux observations :
D’une part, le principe selon lequel le cautionnement constitue, pour la jurisprudence, par principe un
"acte gratuit et désintéressé" est ici largement théorique, puisque, non seulement il y a un intérêt
patrimonial pour le brasseur à cautionner une telle opération puisque du succès de l’entreprise du
débitant de boisson dépendra la quantité de boissons qu’il fournira, mais encore le brasseur va, à
moindre frais, obtenir la sécurisation financière de l’opération, et réduire ainsi encore un peu plus
l’aléa de l’opération, en sollicitant du gérant de l’établissement un engagement de caution personnel,
qu’il actionnera dans l’hypothèse où il serait amené à payer.
D’autre part, l’opération sort du schéma tripartite classique que l’on connaît en matière de
cautionnement, dans lequel, après paiement, la relation entre le créancier principal et la caution cède
le pas à la relation entre la caution et le débiteur principal, avec alors cette possibilité pour la caution
d’exercer ses recours, subrogatoires ou personnels, contre le débiteur principal pour obtenir le
remboursement de ce qu’il a avancé.
Dans notre hypothèse, la caution, connaissant pertinemment les obstacles auxquels elle se heurtera
immanquablement si une procédure collective est ouverte à l’encontre de la société débitant de
boisson, préfèrera solliciter elle-même, à travers la garantie souple et peu onéreuse qu’est le
cautionnement, l’engagement d’un tiers sur son patrimoine.
Cette figure juridique, quelque peu singulière, est, sans doute improprement, qualifiée habituellement
de « sous-cautionnement ».
Relevons que le terme, bien qu’imparfait, a tout de même le mérite de faciliter la compréhension de ce
qu’il recouvre : le sous cautionnement est l’acte de caution par lequel la caution va elle-même être
cautionnée par un tiers.
Cependant, l’évidence de la formule, qui satisfera le quidam, ne manquera pas de laisser « l’homo
juridicus » quelque peu perplexe.
Le terme employé pourrait en effet laisser à penser que cet acte de sous cautionnement serait une
forme particulière de cautionnement, détenant un régime juridique ad hoc, qui se distinguerait de celui
du cautionnement.

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Est-ce à dire alors qu’il s’agirait d’une sous-catégorie de cautionnement, en ce qu’un tel
cautionnement ne protégerait pas, ou de façon imparfaite, les cautions ?
2. Le régime juridique émergent du « sous cautionnement ».
L’interrogation, bien que volontairement provocatrice, est légitime, et on a pu s’interroger sur la
question.
En particulier, certaines Cours ont pu estimer dans un premier temps que le créancier, en ce qu’il était
avant tout une caution, ne pouvait se voir opposer par la sous caution, les moyens de défense
traditionnels et particulièrement énergiques que peuvent invoquer les cautions personnes physiques,
résultant de la loi Dutreuil de 2003, dont le formalisme du cautionnement à peine de nullité, et sa sœur
jumelle, la décharge en présence d’un cautionnement manifestement disproportionné aux biens et
revenus de la cautions , sont l’expression la plus aboutie de la volonté du législateur de protéger les
cautions personnes physiques.
En considération du positionnement ambiguë de cette caution devenue créancier, ces Cours ont alors
pu exclure ces sous cautions du bénéfice des articles du Code de la consommation applicables aux
cautions personnes physiques, considérant alternativement que la caution n’est pas un créancier
professionnel car n’accordant pas de crédit , ou que la caution n’était pas, au moment du sous-
cautionnement, réellement créancier, cette qualité ne pouvant lui être octroyée qu’à partir du paiement
fait au créancier principal .
Cette jurisprudence a pu surprendre.
En effet, les arguments ne sont guère convaincants, pour plusieurs raisons. En premier lieu, à bien lire
les textes, rien n’interdit à la sous caution de se prévaloir des textes du Code de la consommation,
comme toute autre caution…Il n’appartient pas au juge, en la matière de distinguer là où la loi ne
distingue pas.
En second lieu, l’argument selon lequel la caution ne serait pas un créancier professionnel, en raison
du fait qu’il ne délivre pas de crédit, se heurte à une jurisprudence constante de la Cour de Cassation,
pour qui : « au sens des art. L. 341-2 et L. 341-3, le créancier professionnel s’entend de celui dont la
créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses
activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale. »
Et ce, même si l’activité d’où provient la créance n’est pas l’activité principale du créancier .

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En troisième et dernier lieu, le motif selon lequel la caution n’était pas, au moment du sous-
cautionnement, réellement créancier, cette qualité ne pouvant lui être octroyée qu’à partir du paiement
fait au créancier principal, manque de force.
En effet, dès lors que toute obligation valable peut être cautionnée, qu’elle soit préexistante ou future ,
qu’elle soit déterminée ou indéterminée , pourvu que, dans ce dernier cas, elle soit déterminable, il
importe peu que la créance existe pour que le bénéficiaire d’un acte de cautionnement soit qualifiable
de créancier. Cette position a été critiquée par la doctrine.
C’est ainsi que, récemment, un reflux s’est amorcé en jurisprudence.
D’autres Cours d’appel ont ainsi, en rupture avec la position des précédentes, pu considérer pour leur
part, que la sous-caution n’a pas à être exclue du bénéfice de l’article L.341-4 du Code de la
Consommation.
Empruntant le même mouvement, la Cour d’appel d’Amiens a récemment, résumé de manière claire
et explicite la position adopté par ces Cours d’appel . « La société intimée n’est certes pas un
établissement bancaire dispensateur de crédit mais cette société indique dans ses écritures qu’elle se
porte couramment caution auprès des établissements bancaires dans le cadre de son activité
principale de brasserie.
L’engagement de la société XXXXXXXXX est ainsi intervenu dans le cadre de son activité
professionnelle de brasseur et de fournisseur du fonds de commerce de débit de boissons exploité.
Ainsi à l’égard de ses cocontractants cette société a bien la qualité de créancier professionnel, de
sorte que les moyens tirés du formalisme et des obligations de fond imposés par le code de la
consommation lui sont opposables. »
Aux termes de l’article L341-4 du code de la consommation « un créancier professionnel ne peut se
prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était,
lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le
patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son
obligation ».
Ce texte édicte l’impossibilité pour le préteur de se prévaloir du cautionnement dans l’hypothèse où la
disproportion est retenue. Les dispositions de ce texte sont applicables au dirigeant caution.

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L’article L 341-4 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi du 1er aout 2003, a en
effet étendu à toutes les cautions personnes physiques le principe de proportionnalité sans reprendre
la distinction jurisprudentielle entre cautions profanes et cautions averties.
Cet alignement du régime de la sous-caution sur le régime de la caution, est, en dehors du retour à
l’orthodoxie juridique qu’il signe, salutaire, du point de vue de la cohérence.
Rien ne justifie en effet que la sous-caution puisse être moins bien traitée qu’une caution classique,
par le choix de cette figure juridique singulière.
Il reste que ces divergences entre Cours d’appel ne sont pas satisfaisantes du point de vue de la
sécurité juridique, car comment expliquer qu’une sous-caution soit mieux ou moins bien traitée, selon
le ressort géographique qui est le sien ?
Autant dire que la position la Cour de cassation sur la question est largement souhaitée et attendue !
Source : www.village-justice.com

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Vente de titres de société : en cas de moins-
value…
Le 07/06/2017
Lorsque vous décidez de vendre les titres d’une société, vous pouvez dégager soit un gain (plus-
value), soit une perte (moins-value). La plus-value sera traitée comme vos autres revenus, c’est-à-dire
qu’elle sera imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Qu’en est-il de la moins-value ?
Il est interdit de constituer un stock de moins-values !
Si la cession de vos titres vous conduit à constater une perte (moins-value), vous ne pouvez pas vous
en servir pour diminuer, à hauteur de son montant, vos autres revenus soumis à l’impôt : cette moins-
value ne pourra s’imputer que sur les gains (plus-values) de même nature, réalisés au cours de la
même année ou au cours des 10 années suivantes.
Ainsi, au cours d’une année, vous êtes libre d’imputer votre moins-value sur les plus-values de même
nature de votre choix. En revanche, vous ne pourrez pas choisir l’année d’imputation : si la vente de
vos titres est constitutive d’une perte une année, vous devrez l’imputer dans la limite des plus-values

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disponibles ! Vous ne pourrez pas décider de « stocker » ces pertes, en tout ou partie, pour vous en
servir ultérieurement.
Toutefois, si le montant des plus-values disponibles n’est pas suffisant pour absorber le montant de la
moins-value, le solde non imputé est reportable et imputable sur les plus-values réalisées au cours
des 10 années suivantes.
Source : Réponse ministérielle Garriaud-Maylam, Sénat, du 11 mai 2017, n°22465
Source : www.bar-brasserie.com

18. La revue de Presse KYLIA
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18