Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 16 au 22 avril 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Crédit immobilier : toujours le calme plat sur
les taux
Le 16/04/2018

Les taux restent stables depuis le début d'année 2018 - Shutterstock
Les mois passent et rien ne bouge, ou presque. Les conditions d'emprunt restent très
favorables, à un niveau proche de leur plus bas historique de 2016. De nouvelles opportunités
de renégociation se font jour.
Les barèmes commerciaux des banques en matière de crédit immobilier n'évoluent pas. « Depuis le
mois de janvier 2018, on ne constate pas de hausse ni de baisse significative. Ces trois derniers mois
sont restés plutôt stables et offrent la possibilité aux emprunteurs d'investir dans un bien immobilier

2. La revue de Presse KYLIA
2
avec des taux relativement bas », explique Estelle Laurent responsable de la communication chez
Credixia, courtier en prêt immobilier.
Même constat chez le courtier en crédit Emprunt-Direct.fr pour qui « les barèmes
communiqués depuis le début de ce mois d'avril ne font état d'aucune évolution majeure ». Mais le
spécialiste note tout de même « des mouvements de faible ampleur, plutôt baissiers » depuis la
dernière édition de notre baromètre du crédit immobilier.
Si les taux n'évoluent qu'à la marge et restent donc très accomodants, la production de crédits
immobiliers, elle, est « atone » comme le relève Laurent Desmas, président du directoire de Cafpi.
Résultat : « c ertaines banques annoncent des retards d'objectifs supérieurs à 20% » selon Empruntis,
autre spécialiste du courtage
Des hausses dans les semaines à venir
Si Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi, confirme la tendance
générale, il estime toutefois que « l'ensemble des indicateurs laissent présager qu'ils finiront par
repartir à la hausse ».
Une théorie partagée par Laurent Desmas, pour qui « des signes de reprise semblent vouloir
poindre ». Il s'explique : « A lors qu'en janvier, notre production était inférieure de 30 % à celle de
janvier 2017, nous sommes aujourd'hui à -10 % par rapport à la même période de l'année dernière ».
Encore des décotes
Malgré des taux toujours bas (seulement 15 centimes en moyenne au-dessus des plus bas
historiques), « les banques sont prêtes à réaliser des décotes qui pourraient varier entre 10 et
centimes, selon le profil de l'emprunteur et, bien sûr, le taux de départ » relève Empruntis. L'objectif
étant évidemment de « stimuler la demande »
Aujourd'hui, les taux sur 20 ans varient entre 1,30 et 1,60 % selon les établissements. « Pour les
meilleurs profils, il est même aujourd'hui possible de négocier des taux proches de 1 % sur 15 ans,
1,15 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans » d'après Vousfinancer, également spécialiste du courtage en
crédit.
Autre décote possible : l'assurance emprunteur groupe . En effet, Empruntis considère que « devant
la concurrence, les banques sont prêtes à décoter le tarif de leur assurance groupe pour convaincre
les emprunteurs ».

3. La revue de Presse KYLIA
3
Déjà le bon moment pour renégocier son crédit souscrit en 2015 ?
« Alors qu'on a assisté ces dernières années à plusieurs vagues de renégociations de prêt et qu'on
pensait cette ère révolue, certains emprunteurs ayant souscrits des crédits ces dernières années ont
peut-être intérêt à étudier cette possibilité actuellement », explique Vousfinancer qui a enregistré, sur
le mois de mars, une hausse des demandes de renégociations de prêt.
En effet, avec les récentes baisses de taux, l'écart avec les crédits souscrits en 2015 ou au premier
trimestre 2016 est désormais de 0.7 à 1 point. De l'ordre de 2,30 à 2,60 % sur 20 ans en 2015, les
taux ont actuellement chuté à entre 1,30 et 1,60 % sur la même période, il est donc désormais
possible de renégocier son crédit.
« Il y a aujourd'hui une fenêtre de tir avec un véritable intérêt à renégocier pour certains emprunteurs,
d'autant que c'est en début de prêt que les mensualités sont constituées d'une plus grande part
d'intérêts, c'est donc à ce moment-là que l'effet de la baisse du taux a le plus d'impact sur le coût du
crédit », conseille Sandrine Allonier, directrice des relations banque de Vousfinancer. Elle précise
également qu'il est possible de « réduire la durée de son prêt, tout en conservant la même mensualité,
pour réaliser des économies encore supérieures ».
Source : www.lesechos.fr

4. La revue de Presse KYLIA
4
Logement social : une « bourse d’échange »
sera créée en Ile-de-France
Ce dispositif, qui concernera 1,2 million de logements en 2019, est destiné à favoriser la mobilité des
locataires du parc social.
Le 16/04/2018
L’Etat souhaite fluidifier la mobilité des locataires du parc social en Ile-de-France. Ceux qui
souhaitent déménager pour habiter un logement plus petit, plus grand ou plus abordable,
auront, accès à une « bourse d’échange » à Paris dès le mois de septembre, a annoncé le
gouvernement lundi 16 avril. Ce dispositif sera étendu à toute l’Ile-de-France à partir de 2019.
Elle concernera ainsi, à partir de l’an prochain, les locataires de tout le parc social de la région, soit
1,2 million de logements, gérés par 141 organismes.
Les locataires des bailleurs sociaux adhérents à un « engagement-cadre en faveur de la mobilité
résidentielle dans le parc social d’Ile-de-France » signé lundi devront, lorsqu’ils souhaiteront changer
de logement, s’inscrire sur une plate-forme Internet.
Sur celle-ci, ils pourront déposer une annonce pour leur propre logement mais aussi rechercher des
logements correspondant à leurs attentes, mis en ligne par d’autres locataires et prendre contact avec
ces derniers pour organiser les visites.
La commission d’attribution des logements (CAL) devra ensuite valider ces demandes de
changement, a précisé le ministère à l’Agence France-Presse (AFP).
Territoire tendu
Sur quelque 700 000 demandes de logement social en attente en Ile-de-France, 30 % sont des
demandes de mutation émanant de quelque 210 000 ménages, dont le logement ne correspond plus
aux attentes.
L’objectif de l’engagement-cadre signé lundi est de « renforcer la mobilité » de ces locataires afin
« d’obtenir une meilleure adéquation entre l’offre et la demande », a assuré le ministère.

5. La revue de Presse KYLIA
5
« L’Ile-de-France est le territoire français le plus tendu en matière de logement à travers la hausse
continue des prix de l’immobilier dans le secteur privé », laquelle « s’accompagne, par rebond, d’un
nombre croissant de demandeurs de logements sociaux mais d’un nombre stable d’attributions », a
poursuivi le ministère.
Or, « dans ce contexte, les perspectives de mobilité résidentielle s’avèrent souvent difficiles pour un
ménage déjà logé dans le patrimoine d’un bailleur social francilien », alors que « les besoins des
locataires du parc social évoluent au cours de leur vie ».
Cet engagement-cadre a été notamment signé par l’Etat, les bailleurs sociaux d’Ile-de-France
représentés par Jean-Luc Vidon, président de l’AORIF et Action logement (ex-1 % logement) en la
personne de son directeur général Bruno Arbouet, en présence du ministre de la cohésion des
territoires, Jacques Mézard, et de son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie.
Source : www.lemonde.fr

6. La revue de Presse KYLIA
6
Immobilier : 5 stratégies efficaces pour réduire
ses charges de copropriété
Le 19/04/2018

Quelle parade adopter face à l'envolée des charges de copropriété ? - Shutterstock
En une décennie, les charges de copropriété ont grimpé de 35,3 %. Comment maîtriser ces
dépenses récurrentes qui s'imposent à tous les copropriétaires ? Eviter le statu quo. Il existe
des gisements d'économies, voici comment les exploiter !
La copropriété concerne aujourd'hui 8 millions de logements dans l'Hexagone, soit le quart du parc
immobilier. Or, les dépenses récurrentes et inhérentes à un immeuble collectif pèsent de plus en plus
lourd dans le budget des propriétaires . Selon Oscar, l'observatoire des charges de l'Association des
responsables de copropriété (ARC), elles ont grimpé de 35,3 % sur la période 2007-2016 tandis que
la hausse de l'inflation n'a été que de 11 %.

7. La revue de Presse KYLIA
7
Quelle parade adopter face à cette envolée des coûts ? Passer au crible chaque poste pour faire la
chasse aux frais excessifs ou superflus. « Lorsque cet exercice minutieux est réalisé la première fois,
il permet de réaliser des gains substantiels », affirme Claude Pouey, directeur technique de l'ARC.
Une fois cette remise à plat réalisée, le travail n'est pas terminé. Il faut rester vigilant afin de maîtriser
l'évolution des charges sur la durée. Ce comportement s'avère vertueux, car, « avec une partie des
économies dégagées sur les charges, la copropriété peut abonder son fonds de travaux et se
préparer financièrement à engager des chantiers de rénovation exceptionnels beaucoup plus chers »,
commente Claude Pouey.
1 Voter un plan de réduction de charges
L'ARC conseille à ses adhérents de faire voter en assemblée générale un « plan de réduction des
charges » destiné à obliger un syndic « laxiste » à mettre régulièrement en concurrence l'ensemble
des abonnements, contrats d'entretien et de maintenance d'équipements de la copropriété et d'en
informer le conseil syndical. Car, en matière de charges, c'est surtout le statu quo qui est un danger et
fait grimper la facture.
2 Se pencher sur le chauffage
Dans les résidences ayant un chauffage collectif, c'est presque toujours le poste le plus coûteux avec
25 à 30 % des dépenses annuelles. Trois leviers sont à actionner pour réduire ces frais.
Le premier consiste à examiner de près le contrat du moment qui lie l'immeuble avec le fournisseur
d'énergie (gaz, électricité). Quelle est son ancienneté ? A combien est facturée l'énergie et comment a
évolué son prix unitaire ? Ce contrat est-il adapté à la taille de la copropriété ? « Un contrat forfaitaire
est parfois surdimensionné par rapport aux besoins de la copropriété. Il faut trouver le mieux adapté à
la consommation », affirme Jean-Luc Lieutaud, syndic, cabinet Lieutaud Square Habitat à Marseille et
président du pôle Paca de l'Unis.
Pour ceux qui sont depuis toujours chez un fournisseur historique, sachez que ce n'est pas
systématiquement le moins cher. Mieux vaut faire jouer la concurrence et ne pas hésiter à demander
des devis aux « nouveaux » acteurs du marché déréglementé. Pour gagner des parts de marché, ces
derniers proposent des offres agressives avec parfois un prix unitaire fixe pendant deux à trois ans.
Le deuxième levier consiste à optimiser le fonctionnement de la chaudière. La mise en place d'un
contrat d'intéressement peut s'avérer une bonne solution, notamment dans les grandes copropriétés
de 100 lots et plus.

8. La revue de Presse KYLIA
8
C'est une façon d'optimiser le réglage de l'appareil (une température régulière et fixation d'objectifs)
avec un chauffagiste financièrement intéressé à l'évolution de la consommation. Si cette dernière
baisse et que les performances sont atteintes, il gagne de l'argent. En revanche, si on constate un
excès par rapport à l'engagement initial, il est mis à contribution. Avec ce système, d'importantes
économies sont réalisables.
La troisième solution, la plus radicale, consiste à remplacer une chaudière vieillissante au profit d'un
équipement dernier cri, pilotable à distance et doté d'une sobriété énergétique. Là encore, une étude
de marché s'impose et, avant cela, un audit énergétique pour accorder cet achat à d'autres mesures
destinées à limiter les déperditions de chaleur (isolation des murs, de la toiture). Il est à souligner que
le coût élevé de la chaudière s'amortit sur une longue durée, toutefois ce changement a des effets
immédiats sur les factures dès l'hiver suivant.
3 Maîtriser l'assurance
« D'une année sur l'autre, cette dépense peut s'apprécier de 10 à 20 % », affirme Rachid Laaraj,
fondateur de Syneval. Ainsi tous les trois ou cinq ans, il est vivement conseillé de remettre le contrat
en concurrence et d'opter pour celui qui offre le meilleur rapport qualité prix. Attention aux contrats low
cost qui facialement sont le meilleur marché mais qui prévoient souvent, dans leurs petites lignes, des
franchises et des exclusions.
Si la prime constitue un critère de choix important, la nature de la couverture, la surface assurée et les
garanties sont importantes. Changer d'assurance s'avère assez facile si l'immeuble a peu ou pas
connu de sinistres. En revanche, dans le cas contraire, la partie est moins aisée à jouer car l'assureur
majorera la prime dès l'année suivante. Et si l'on sollicite une autre compagnie, elle aura tendance à
se caler sur cette sinistralité.
4 Prévoir la maintenance de l'ascenseur
Le contrat de maintenance de l'ascensoriste est à réviser régulièrement, de préférence tous les cinq
ans. « Si la dépense est égale ou excède 2.000 euros par équipement et par an, c'est déjà trop
cher », affirme Edouard-Jean Clouet, président de Meilleurecopro.com.
A moins de disposer d'un nouvel ascenseur, mieux vaut privilégier un contrat « étendu » incluant la
maintenance et la garantie des pièces et de la main-d'oeuvre. « C'est seulement 5 à 10 % plus cher
qu'un contrat standard, mais au bout du compte on s'y retrouve », souligne Jean-Luc Lieutaud.

9. La revue de Presse KYLIA
9
5 Des compteurs pour l'eau
Pour ce dernier, « la pose de compteurs d'eau individualisés influence à la baisse la consommation
d'environ 20 % ». Et ce n'est pas tout, pour arroser les espaces verts de la copropriété, il préconise
« la pose d'un compteur vert uniquement destiné à cet usage et qui permet de ne pas payer la taxe
annuelle d'assainissement sur cette consommation, car il n'y a pas de rejet de l'eau à tout-à-l'égout et
donc pas de traitement ». C'est surtout vrai dans le Sud !
Source : www.lesechos.fr

10. La revue de Presse KYLIA
10
LE BAIL "MOBILITÉ" : UN CONTRAT DE
LOCATION DESTINÉ À UN PUBLIC
SPÉCIFIQUE.
Le 20/04/2018
Le Conseil des ministres s’est penché le 4 avril dernier sur le projet de loi "Elan" (pour
Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Celui-ci prévoit entre autres la
création d’un "bail mobilité", un nouveau bail à courte durée (de 1 à 10 mois) qui s’adresse
exclusivement aux salariés en CDD et aux actifs en mobilité professionnelle temporaire
(formation, études supérieures, apprentissage, stage ou mission temporaire).
Ce nouveau type de bail laisse ainsi le choix aux propriétaires frileux ou qui, pour une autre raison,
souhaitent éviter le "bail Méhaignerie" de trois ou six ans pour des locaux loués vides, ou le bail d’un
an pour les locations meublées : avec le bail mobilité, les propriétaires seraient libres de louer entre 1
à 10 mois. On comprend que le dispositif est ainsi plutôt prévu pour les locaux vides, mais il permet
aux propriétaires disposant de mobilier de faire le choix : stocker le mobilier s’ils trouvent un locataire
dans le cadre du dispositif « mobilité », ou louer meublé pour un an.
Cependant, le bail mobilité n’est pas renouvelable et s’adressera exclusivement au public précis
susmentionné.
Ce dispositif ne prévoit pas de dépôt de garantie, et sera pour le restant soumis aux mêmes
protections réglementaires que le bail étudiant. Les loyers impayés seront pris en charge par le
dispositif « Visale », l’ancien "1% logement", ce qui veut dire que le risque de non-paiement des loyers
ou de dommages causés par le(s) locataire(s) sera pris en charge dans la limite de 1 500 euros de
loyer à Paris et de 1 300 euros ailleurs sur le territoire.
On verra si cette version du dispositif gardera les formes énoncées ci-dessus, car bien évidemment,
plusieurs associations de défense des locataires dénoncent des risques de précarisation de ceux-ci…
Ce risque parait cependant réduit, puisque le public visé est censé être sur place pour une durée
courte, et pourrait toujours chercher dans le secteur meublé si le déplacement prévu dépassait les 10
mois.
Bien évidemment les CDD (stages/détachements) renouvelables de plus de 5 mois pourraient créer
quelques difficultés. On espère que les rédacteurs de ce nouveau dispositif s’en aperçoivent à temps
pour créer une exception au règle de non-renouvèlement dans ces cas ; on est cependant en droit de

11. La revue de Presse KYLIA
11
se demander si les 10 mois maximum, ou l’interdiction de renouvèlement – à priori d’ordre public -
seront utilement invoqués (par un tiers, ou éventuellement le bailleur ?) si un renouvèlement s’avère
justifié dans ces cas de figure précis.
Le contrat à mettre en place mérite donc quelques attentions particulières, et le bailleur propriétaire
qui opte pour cette faculté nouvelle devra également considérer l’utilité d’une assurance propriétaire
non occupant, notamment (mais pas exclusivement) pour les périodes de vacance entre deux
contrats.
Source : www.village-justice.com

12. La revue de Presse KYLIA
12
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Location-gérance : qui paie la taxe
d’enlèvement des ordures ménagères ?
Le 16/04/2018
Un locataire-gérant estime que c’est au propriétaire du fonds de commerce de payer la taxe
d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Pour savoir s’il a raison, il faut prendre connaissance
du contrat de location-gérance. Sauf qu’en lisant les mêmes clauses, le locataire-gérant et le
propriétaire du fonds de commerce ne comprennent pas la même chose…
Location-gérance et paiement des taxes : que dit le contrat ?
A la suite de la résiliation de son contrat de location-gérance, un commerçant réclame au propriétaire
le remboursement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères (TEOM) qu’il estime avoir
indûment payé.

13. La revue de Presse KYLIA
13
« Faux » conteste le propriétaire du fonds de commerce : pour lui, le contrat de location-gérance
prévoit que la TEOM sera à la charge du commerçant.
« Faux » rétorque à son tour le commerçant : pour qu’il soit redevable de cette taxe, encore faut-il que
cela soit prévu « expressément » dans le contrat de location-gérance. Or, ici, le contrat résilié
prévoyait qu’il devait s’acquitter des « impôts, contributions, charges et taxes de toute nature fiscale
ou parafiscale, afférentes au statut de commerçant où celles auxquelles l’exploitation du fonds donné
en gérance pouvait ou pourrait être assujettie ».
Pour le commerçant, les termes du contrat ne permettent pas de considérer que la TEOM est à sa
charge…
… à tort, pour le juge qui donne raison au propriétaire du fonds de commerce : la TEOM est une taxe
parafiscale relative à l’exploitation du fonds de commerce. Dès lors, c’était au commerçant de la
payer. Il n’a donc pas à être remboursé par le propriétaire du fonds de commerce.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 5 avril 2018, n° 17-13559
Source : www.bar-brasserie.fr

14. La revue de Presse KYLIA
14
LES FACILITÉS DE CESSION DU BAIL
COMMERCIAL EN CAS DE DÉPART À LA
RETRAITE.
LE 17/04/2018
L’acquisition d’un fonds de commerce ou seulement du bail commercial d’un locataire partant
à la retraite est une occasion exceptionnelle pour le futur locataire de pouvoir exercer dans les
locaux une activité qui ne serait pourtant pas autorisée aux termes du bail. Cela peut être
également l’occasion pour le futur commerçant – ou artisan – retraité de céder plus facilement
et dans des conditions plus avantageuses le bail (ou le fonds) dont il est propriétaire.
L’article L145-51 du Code de commerce permet au locataire prévoyant de partir à la retraite de céder
son bail commercial en déspécialisant – complètement – l’activité qui est autorisée aux termes du bail.
Cette faculté de changer unilatéralement et complètement la destination du bail est possible à la seule
condition que l’activité projetée par le futur locataire soit compatible avec « la destination, les
caractères et la situation de l’immeuble ».
Le respect de ce critère suppose bien évidemment en pratique une étude au cas par cas, en
analysant notamment les dispositions du règlement de copropriété (s’il en existe) et l’implantation du
futur commerce dans son environnement (caractéristiques de l’immeuble, risques de nuisances
etc…).
L’article L145-51 C.com s’applique de la même manière au locataire commercial souhaitant céder son
bail et bénéficiant d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des
professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales.
I. Les personnes concernées
Pour bénéficier de ce régime de faveur, le futur retraité qui cède son droit au bail doit être :
 Une personne physique
 Une société constituée sous forme d’EURL
 Une société constituée sous forme de SARL à condition :
o Que le gérant partant à la retraite soit majoritaire
o Qu’il exerce les fonctions de gérant depuis au moins 2 ans

15. La revue de Presse KYLIA
15
Étonnamment, le Code de commerce n’étend pas cette faculté aux locataires constitués sous forme
de SAS (ou SASU) ce que rien, a priori, ne justifie.
II. La procédure a suivre
En pratique, le locataire partant à la retraite doit porter à la connaissance de son bailleur, par acte
d’huissier :
 Son intention de céder son bail pour partir à la retraite (ou le fait qu’il bénéficie d’une pension
d’invalidité)
 La nature des activités dont l’exercice est envisagé par le futur locataire
 Le prix cession de son droit au bail
A compter de la date de signification par l’huissier de justice de cet acte, le bailleur disposera d’un
délai de 2 mois pour :
 Soit se porter acquéreur du bail dans les conditions précisées dans l’acte ;
 Soit refuser la déspécialisation projetée en saisissant dans ce délai de deux mois le Tribunal
de Grande Instance
Le refus du bailleur devra bien évidemment être justifié par le caractère incompatible des activités
projetées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Un refus injustifié l’exposera
au paiement de dommages-intérêts.
Enfin, à défaut de préemption du droit au bail ou de saisine du Tribunal de Grande Instance dans le
délai de deux mois, le bailleur sera présumé accepter cette déspécialisation.
Le futur locataire pourra alors acquérir un bail déspécialisé.
Précisions complémentaires :
 Il n’est pas obligatoire de justifier auprès du bailleur de l’identité du futur locataire.
 Il n’est pas obligatoire ni nécessaire qu’un compromis de cession soit signé entre le futur
retraité et le futur locataire
 L’acte devra également être signifié aux créanciers inscrits sur le fonds
 La jurisprudence majoritaire considère qu’il n’est pas possible pour le bailleur d’augmenter le
loyer en cours de bail du fait de la « déspécialisation-cession »
 Le futur retraité doit veiller à maintenir son fonds en activité jusqu’à la cession effective


16. La revue de Presse KYLIA
16
En conclusion :
Le commerçant qui part à la retraite peut espérer vendre son fonds ou son bail à un prix plus
intéressant, à un acquéreur qui aura la faculté de choisir plus librement l’activité qu’il souhaite exercer.
Source : www.village-justice.fr

17. La revue de Presse KYLIA
17
Plus-value et vente d’entreprise : une
exonération sous conditions :
Le 19/04/2018
A l’occasion de la vente de votre entreprise ou de votre fonds de commerce, vous pourrez bénéficier,
toutes conditions remplies, d’une exonération d’impôt (totale ou partielle) sur le gain réalisé, sous
réserve que le montant de cette vente n’excède pas un certain seuil (300 000 € ou 500 000 €). Voici 2
exemples dans lesquels les dirigeants ont oublié l’existence de certaines conditions…
Plus-value et vente de fonds de commerce : et si une location-gérance est en place ?
La vente d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, débouche
fréquemment sur la constatation d’une plus-value (gain). Cette plus-value doit normalement être
soumise à l’impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
Toutefois, si le montant de la vente n’excède pas un certain seuil, vous pourrez bénéficier d’une
exonération, totale ou partielle, d’impôt. Ainsi :
 l’exonération sera totale si le montant de la vente n’excède pas 300 000 € ;
 l’exonération sera partielle si le montant de la vente est compris entre 300 000 € et 500 000 €.
Mais comme tout avantage fiscal, le bénéfice de l’exonération est soumis au respect de certaines
conditions tenant à l’effectif de l’entreprise et au montant de son chiffre d’affaires (pour les entreprises
soumises à l’impôt sur les sociétés), à l’exercice préalable de l’activité pendant 5 ans, à une absence
de lien de dépendance entre le vendeur et l’acheteur, etc.
Et si l’activité cédée a été placée en location-gérance avant la vente, la plus-value réalisée pourra
bénéficier de l’exonération d’impôt, sous réserve :
 que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans au moment de la mise en location ;
 que la vente (ou la transmission) soit faite au profit du locataire-gérant.

18. La revue de Presse KYLIA
18
C’est précisément ce dernier point qu’un dirigeant a omis de considérer au moment de la vente de son
fonds de commerce.
Pour la petite histoire, un dirigeant a donné son fonds de commerce en location-gérance à une SARL
dont il détenait (avec son épouse) l’intégralité des parts.
Quelques années plus tard, le couple a fait don de l’intégralité des parts de la SARL à ses enfants.
Puis, après quelques mois, il a consenti une nouvelle donation, toujours au profit de ses enfants,
donation portant cette fois sur le fonds de commerce.
A l’occasion de cette transmission, il a réalisé une plus-value d’un montant de 140 000 € pour laquelle
il a demandé à bénéficier de l’exonération totale d’impôt.
Rappelez-vous que pour, le bénéfice de cette exonération, les transmissions à titre gratuit sont
assimilées à des ventes : en conséquence de quoi, la plus-value constatée à l’occasion d’une
donation peut, toutes conditions remplies, bénéficier de l’exonération d’impôt.
A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration refuse toutefois le bénéfice de cette exonération d’impôt
et rehausse en conséquence le montant de l’impôt sur les bénéfices dû.
Elle rappelle au dirigeant que lorsque le fonds de commerce, objet de la vente, est placé en location-
gérance, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession ne peut bénéficier de l’exonération d’impôt
qu’à la condition que la vente soit consentie au profit du locataire gérant, ici la SARL.
Or, dans cette affaire, la transmission a été faite au profit des enfants du dirigeant et non au profit de
la SARL.
« C’est du pareil au même » répond le dirigeant : certes, c’est bien la SARL qui s’est vu consentir la
location gérance du fonds, mais, pour autant, ses enfants détiennent l’intégralité des parts de cette
société. Ils sont donc, indirectement, locataires-gérants.
Argument sans incidence pour le juge, qui maintient le redressement fiscal.
Plus-value et vente d’entreprise : et si la vente des titres est échelonnée ?

19. La revue de Presse KYLIA
19
Outre les ventes de fonds de commerce, l’exonération s’applique, toutes conditions remplies, en cas
de vente de la totalité des parts d'une société dite de personnes (relevant de l'impôt sur le revenu,
comme par exemple une SNC) détenues par un associé qui exerce dans cette société son activité
professionnelle.
Il est toutefois important de préciser que pour déterminer les seuils de 300 000 € et 500 000 €, il faut
tenir compte de la vente des parts au titre de laquelle l’exonération est réclamée, mais aussi de
l’ensemble des transmissions de parts sociales qui sont intervenues au cours des 5 années
précédentes.
A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration a refusé le bénéfice de l’exonération totale d’impôt
demandée par un dirigeant, considérant que le seuil de 300 000 € était dépassé. Seule l’exonération
partielle trouve ici à s’appliquer, estime-t-elle.
Pour justifier sa position, elle rappelle :
 que le dirigeant a vendu, en année N, 1 040 parts sociales pour un montant de 250 000 € ;
 que la société détentrice des titres a procédé au rachat de 1 160 parts sociales, en année N-1, vente
consentie pour un montant de 176 852 €.
Si l’on additionne le montant de ces 2 transmissions, on ne peut que constater que le seuil de 300 000
€ est dépassé.
« Oui, mais il ne faut pas tenir compte du rachat intervenu en N-1 » répond le dirigeant. Selon lui,
l’opération effectuée à l’époque s’assimile à un remboursement d’apport puisqu’à l’occasion de la
transmission, il n’a réalisé aucun gain.
« Et alors ? », répond le juge : même si la première opération s’assimile à un remboursement d’apport
n’ayant généré, de fait, aucune plus-value, il s’agit véritablement d’une transmission qui doit être prise
en compte pour le calcul du seuil de 300 000 €.
Le redressement fiscal est donc maintenu.
Source : www.bar-brasserie.fr

20. La revue de Presse KYLIA
20
RETRAIT OU EXCLUSION D’UN ASSOCIÉ DE
SARL.
Le 21/04/2018
En SARL, comme dans toute Société, le départ d’un associé peut être volontaire (1) ou forcé
(2).
1. Retrait volontaire d’un associé
L’associé de SARL qui souhaite volontairement quitter la Société, doit céder ses parts sociales. Il peut
céder à un autre associé ou à un tiers.
Contrairement aux autres catégories de Société, hors le cas de la cession de ses parts sociales,
l’associé d’une SARL ne peut pas se retirer de la Société en demandant le remboursement de ses
titres par celle-ci.
Par contre, l’associé de SARL qui souhaite quitter la Société et qui a proposé un tiers acquéreur, peut,
en cas de défaut d’agrément, bénéficier de la procédure de rachat forcé de ses parts sociales.
2. Exclusion d’un associé
En principe, en application des articles 544 et suivants du Code civil, tout associé a le droit de rester
dans la Société et ne peut ni en être exclu, ni contraint de céder ses parts contre son gré.
Par exception, il existe des cas dans lesquels il est possible d’exclure un associé.
a- Les cas du rachat forcé prévus par la Loi
L’article L. 235-6 du Code de commerce dispose qu’ « en cas de nullité d’une société ou d’actes et
délibérations postérieurs à sa constitution, fondée sur un vice du consentement ou l’incapacité d’un
associé, et lorsque la régularisation peut intervenir, toute personne y ayant intérêt peut mettre en
demeure celui qui est susceptible de l’opérer, soit de régulariser, soit d’agir en nullité dans un délai de
six mois à peine de forclusion. Cette mise en demeure est dénoncée à la société.
La société ou un associé peut soumettre au tribunal saisi dans le délai prévu à l’alinéa précédent,
toute mesure susceptible de supprimer l’intérêt du demandeur, notamment par le rachat de ses droits
sociaux. En ce cas, le tribunal peut, soit prononcer la nullité, soit rendre obligatoires les mesures
proposées, si celles-ci ont été préalablement adoptées par la société aux conditions prévues pour les

21. La revue de Presse KYLIA
21
modifications statutaires. Le vote de l’associé dont le rachat des droits est demandé est sans
influence sur la décision de la société. […] ».
Autrement dit, lorsqu’un associé demande, en justice, la nullité de la Société, d’un acte ou d’une
délibération, sur le fondement d’un vice du consentement ou de celui de l’incapacité d’un autre
associé, la Société elle-même ou un associé peut soumettre au Tribunal toute mesure susceptible de
supprimer l’intérêt à agir du demandeur, notamment par le rachat de ses parts sociales.
L’article L. 223-34 alinéa 3 dispose que « lorsque l’assemblée approuve un projet de réduction du
capital non motivée par des pertes, les créanciers dont la créance est antérieure à la date de dépôt au
greffe du procès-verbal de délibération peuvent former opposition à la réduction dans le délai fixé par
décret en Conseil d’État. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne, soit le
remboursement des créances, soit la constitution de garanties, si la société en offre et si elles sont
jugées suffisantes. Les opérations de réduction du capital ne peuvent commencer pendant le délai
d’opposition. ».
En cas de réduction de capital non motivée par des pertes, l’Assemblée Générale, statuant dans les
conditions statutaires prévues pour la modification des statuts, peut autoriser la Société à racheter un
certain nombre de parts sociales afin de les annuler et ainsi exclure un associé.
L’article L. 631-19-1 alinéa 2 dispose qu’en cas de redressement judiciaire d’une Société, le Tribunal
« peut prononcer l’incessibilité des parts sociales, titres de capital ou valeurs mobilières donnant
accès au capital, détenus par un ou plusieurs dirigeants de droit ou de fait et décider que le droit de
vote y attaché sera exercé, pour une durée qu’il fixe, par un mandataire de justice désigné à cet effet.
De même, il peut ordonner la cession de ces parts sociales, titres de capital ou valeurs mobilières
donnant accès au capital détenu par ces mêmes personnes, le prix de cession étant fixé à dire
d’expert. ».
b- L’exclusion judiciaire d’un associé
L’article 545 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est
pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ».
Le droit de faire partie de la Société et de ne pas en être exclu est la conséquence du droit de
propriété de l’associé sur ses parts sociales.
Dans le silence du Code de commerce et en l’absence de clause statutaire le prévoyant, il est difficile
d’obtenir l’exclusion judiciaire d’un associé de SARL.
La Chambre Commerciale de la Cour de cassation a affirmé son hostilité à l’exclusion judiciaire dans
un arrêt du 13 Décembre 1994 (n°93-11-569), par lequel elle sanctionne l’exclusion unilatérale
décidée par la Société et également l’exclusion ordonnée par le Juge.

22. La revue de Presse KYLIA
22
c- La clause statutaire de rachat forcé
La Cour de cassation semble avoir admis, dans le silence du Code de commerce, la validité d’une
telle clause.
La clause de rachat forcé doit figurer dans les statuts d’origine ou avoir été introduite en cours de vie
sociale par décision unanime des associés (Cour d’Appel de Paris, 27 Mars 2001, n°00-12023).
Ladite clause doit fixer avec précision les conditions de l’exclusion, objectivement déterminées et ne
comporter aucun risque d’exclusion arbitraire.
Lorsque les statuts prévoient que l’exclusion fera l’objet d’une décision collective, ils ne peuvent pas
priver l’associé dont l’exclusion est envisagée de son droit de participer à l’Assemblée et d’y voter
(article 1844 alinéa 1er du Code civil et Cour de Cassation, 23 Octobre 2007, n°06-16.537).
Il est donc conseillé de prévoir un fait générateur objectif et réel qui ne peut prêter à discussion. Par
exemple, violation par l’associé de ses obligations, ou encore changement dans les organes de
direction d’une personne morale associée…
La clause de rachat forcé doit prévoir la base et le mode de liquidation des parts sociales de l’associé
exclu.
En tout état de cause, une SARL ne peut pas elle-même racheter les parts sociales de l’associé exclu.
Pour conclure, il est donc conseillé lorsque l’on constitue une SARL, de prévoir une telle clause, en
respectant toutes les règles ci-dessus exposées.
Source : www.village-justice.com

23. La revue de Presse KYLIA
23
Vente d’une société : quand l’acquéreur
apprend (tardivement) qu’un client important
s’en va…
Le 21/04/2018
Dans le cadre d’une croissance externe, une société achète les titres d’une seconde société. Juste
après ce rachat, elle apprend qu’un client important de la société rachetée est parti, à l’initiative de
l’ancien dirigeant. Elle réclame alors des indemnités, au titre de la garantie d’actif et de passif… A tort,
semble-t-il…
Garantie de passif et départ d’un client important : une mise en œuvre automatique ?
Une société A rachète la totalité des parts d’une société B au désormais ex-dirigeant de cette société.
Un contrat de garantie d’actif et de passif est souscrit le même jour.
Peu après le rachat de la société B, la société A apprend que l’ex-dirigeant avait pris l’initiative
d’interrompre ses relations contractuelles avec un client juste avant la vente de ses parts.
Or, selon les périodes considérées, les relations contractuelles avec ce client représentent entre 7 et
18 % du chiffre d’affaires de la société B. Le départ de ce client entraîne donc une baisse du chiffre
d’affaires qui justifie, selon la société A, la mise en œuvre de la garantie de passif.
Ce que conteste l’ex-dirigeant : si, effectivement, un client important est parti, il constate que de
nouveaux clients sont arrivés par la suite et que le chiffre d’affaires a augmenté de 10 % les années
suivant la vente de ses parts sociales.
Or, les termes du contrat prévoient que la garantie de passif ne peut être mise en œuvre que s’il
existe un préjudice pour la première société. Préjudice ici inexistant, puisque le chiffre d’affaires a
augmenté malgré le départ du client.

24. La revue de Presse KYLIA
24
« Exact » confirme le juge : les conditions de mise en œuvre de la garantie de passif ne sont pas
réunies. Par conséquent, l’ex-dirigeant n’a pas à indemniser la société A.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 21 mars 2018, n° 16-13867
Source : www.bar-brasserie.fr

25. La revue de Presse KYLIA
25
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18